房地产“营改增”渐行渐近

1、房地产“营改增”渐行渐近 房地产业是典型的长周期下资金密集型产业，对各类政策及金融环境的变化较为敏感，其中财税政策的调整会直接影响到企业经营效益与资金水平。现阶段，我国房地产行业的税费体系较为繁杂，企业在一定程度上承担着较沉重的税费负担，影响了其持续投资开发的积极性。 2014年以来，随着房地产市场调整和土地成本上涨，房地产企业运营开发成本仍然维持高位。2015年，高库存压力下企业资金回流减缓，开发投资意愿不断减弱，开发投资增速下降明显。尽管政府积极调整货币信贷政策鼓励市场消费与企业投融资，但房地产企业的开发节奏仍未有明显加快，房地产新开工仍然持续下行。在此背景下，积极调整支撑房地产行业运行的

2、政策环境与财税体系就具有十分重要的意义。 2015年，中央再度提出，力争将“营业税改增值税”范围扩大到建筑业和不动产业、金融保险业、生活服务业。此前其他行业的“营改增”为相关企业避免重复计征带来明显成效，此次房地产“营改增”也必将进一步改善行业运行环境，并有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，对房地产行业长远健康发展具有重要的意义。 一、我国“营改增”的由来 营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。 增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品

3、生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。 “营改增”是将以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。如表1所示。 “营改增”是我国“十二五”期间税制改革的重要举措，将目前我国征收营业税的部分行业，改为征收增值税。由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担，而在增值税制度下，企业发生的采购一般可以抵扣进项税额，有效地解决了重复征税问题，减轻企业税收负担。我国1979年引入增值税，随后在部分地区部分行业进行试点，直到2009年，在地区试点的基础上，全面实施增值税转型改革。2011年11月16日，经国务院批准，

4、财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案，提出先在部分地区部分行业开展试点。如表2所示。 1.纳税人 增值税纳税人进行分类管理，按其经营规模大小以及会计核算是否健全划分为一般纳税人和小规模纳税人。应税服务的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。如图1所示。 2.税率 “营改增”新增两档低税率，增值税税率调整为四档。一般纳税人适用税率有17%、13%、11%、6%、0%等。提供有形动产租赁服务，税率为17%；提供交通运输业服务，税率为11%；提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为6%；财政部和国家税务总

5、局规定的应税服务，税率为零。小规模纳税人适用征收率3%。 3.计税方法 包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税。一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人提供应税服务适用简易计税方法计税。 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。 二、我国“营改增”历史沿革 从“营改增”试点行业、地区扩围模式来看，我国“营改增”从2012年以来部分行业部分地区试点到部分行业全国范

6、围试点，再到全行业全国范围试点，直至2015年，力争全国完成“营改增”。如图2所示。 2011年，经国务院批准，财政部、国家税务局联合下发营业税改增值税试点方案。上海交通运输业和部分现代服务业从2012年1月1日起展开营业税改征增值税试点，货物劳务税收制度的改革正式拉开序幕。同年8月至年底期间，国务院将“营改增”试点扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省（直辖市、计划单列市）。截止到2013年8月，“营改增”范围已推广到全国试行。交通运输业、部分现代服务业（主要是生产性服务业）、邮政服务业以及电信业等“营改增”试点已于2014年年底基本完成。2015年中央指出

7、，力争年内将“营改增”范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业。总体而言，“营改增”不是为了给特定行业增税或减税，而是改革税制，避免重复征税。如表3所示。 三、房地产行业“营改增”背景及必要性 1.行业调整下税负压力进一步显现 宏观经济面临变革与调整，经济下行压力仍明显。2015年中国全面深化改革进入关键阶段。2015年前三季度gdp同比增长6.9%。9月末，人民币贷款余额92.13万亿元，同比增长15.4%。m2余额135.98万亿元，同比增长13.1%。虽然多次降准降息有效增加了市场流动性，但经济下行压力仍然存在。如图3所示。 房地产行业供应收窄，房地产投资额与新开工同比增速持续

8、回落。2015年1-9月，全国房地产开发投资70535亿元，同比增长2.6%，增速连续19个月回落；新开工面积为114814万平方米，同比下降12.6%，连续19个月同比下降，但降幅已较1-8月收窄。在企业开发放缓的同时，企业融资也仍然承压，1-9月房地产开发企业到位资金为90653亿元，同比增长0.9%，其中国内贷款为15701亿元，下降3.6%。如图4所示。 财税改革大步推进，“营改增”为改革重点。目前，我国正处于新一轮财税体制改革的关键时期。2014年10月底，十八届四中全会公报第一次明确提出“落实税收法定原则”，将“完善立法”放在财税体制改革总目标的首位。财税体制改革的三大任务是：预算

9、改革、税制改革以及中央和地方分税的改革。在税制改革中，六大改革任务是：营改增、消费税、资源税、环境税、房地产税和个人所得税。今年政府工作报告指出重点推动财税体制改革，加快完成包括房地产行业在内的“营改增”措施。5月，发改委出台意见，明确要在2015年将“营改增”范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域，力争全面完成“营改增”。 房地产行业税费繁重，企业利润收窄。从税费构成来看，目前我国房地产税收体系中共有11个相关税种，而房地产行业相关费更为繁多，且收费主体不一，收费秩序混乱，企业税费负担较重。繁杂庞大的税费缴纳对企业经营利润造成直接影响，也影响了我国房地产业的健康发展。如表4所示

10、。 2.完善税收链条，促进行业健康发展 完善税收链条，解决房地产业各环节的重复征税问题。目前我国房地产业在生产、分配、流通、使用整个流程中存在重复征税。房地产开发企业在建造环节中购进建筑材料、购买土地和建筑劳务时所含税费在销售环节均无法抵扣。房地产持有经营类企业出租所获取的租金缴纳营业税时，也无法抵扣之前建造或者购买房产、进行水电利用和房屋维修时所缴纳的相关税费。重复征税问题存在于房地产业多个环节，因此从减少重复征税、减少企业负担的角度，有必要将房地产业的相关交易纳入到增值税征收范围。 提高房地产行业竞争性，促进行业运行规范化。房地产业营业税改征增值税，有助于进一步提高行业的专业化分工，进而提

11、高企业市场竞争力。同时“营改增”后企业经营流程更为规范，有利于房屋销售规模的扩大，实现规模经济，同时，在此过程中也会加剧行业的竞争，淘汰内部管控不严格的企业，提升行业集中度。 推动房价理性发展，调整行业结构。房地产行业营改增将推动房地产行业更趋于理性，调整行业结构。特别是对于以产业地产、商业地产等为主导的房地产企业，其消费者多为产业相关企业，税负的顺畅传导将有利于销售规模扩大，进而促使投资转向，推动行业发展更趋多元化。 “营改增”已试点行业减税效果显著，有力促进了经济转型升级。新增增值税纳税人规模不断扩大，直接减税与结构性减税效果明显。据国家税务总局统计数字，截至2015年6月底，全国纳入“营改增”试点的纳税人共计509万户，其中，一般纳税人94万户，占18.47%，小规模纳税人415万户，占81.53%。上半年，“营改增”共减税1102亿元，其中试点纳税人直接减税600亿元，原增值税一般纳税人因增加抵扣减税502亿元。从2012年实施“营改增”以来，已累计减税4848亿元，改革效应日益显现。除了减税效果，经济转型升级的效果也已显现。“营改增”对第三产业保持稳中有升的势头发挥了积极作用。由于消除了营业税的重复征税，促进企业通过主辅分离、专业化协作方式，优化了业务结构，进一步提高了核心竞争力。 目前尚未改革的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业涉及近1000万户纳税人，是