宁波如意金水湾商铺项目定位策划报告_80PPT

1、 如意金水湾商铺项目如意金水湾商铺项目 定位策划报告定位策划报告 第一部分第一部分 宁波商业研究宁波商业研究 第一章 宁波城市研究 第二章 宁波商业市场概述 第三章 区域商业市场概述 历史角色历史角色通商口岸通商口岸 浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一 宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。 宁波自古就是中外闻名的商埠 宁波是“海上丝绸之路”的起点之一，中国三大对外贸易港口 之一 宋代，宁波又与广州、泉州并列为对外贸易三大港口重镇 鸦片战争后，宁波被辟为“五大通商口岸”之一 当代角色当代角色长三角南翼重要城市长三角南翼重要城市 第一章 宁波城市研究 1、城市概

2、况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 城市区位 宁波位于中国东部海岸线中部，毗邻上海、杭州， 全市总面积9365平方公里，经济发展迅速，成为长江三 角洲南翼的经济中心。 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要 的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末 端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市 的距离，融入以上海为龙头的长三角2小时经济圈，更 好的将上海巨大的经济能量传导到宁波。 杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮 发展契机发展契机 第一章 宁波城

3、市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 临港大工业与民营小企业的有机结合临港大工业与民营小企业的有机结合 传统优势产业与高新技术产业的优势互补传统优势产业与高新技术产业的优势互补 传统优势工业：传统优势工业： 纺织服装业（服装业、家纺业、装饰用与工业用纺织业） 日用家电业（吸油烟机、空调器、洗衣机和热水器等家电制造业） 输变电设备制造业（高压输变电设备和智能化开关设备等的制造业） 机械工业（模具业和塑料机械业） 临港型大工业：临港型大工业： 石化工业（石油化工、基本化工原料、精细化工） 钢铁工业（不锈钢和有色金属的冶炼和深加工） 电力工业（电力装机容量515万千瓦）

4、 造纸工业（造纸和纸制品业） 产业优势 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 浙江省经济最发达的城市 和全国四个中央计划单列 市（副省级）之一。 宁波综合竞争力在全国200 个城市中排名第六位。其 中： 企业管理竞争力排名第一 制度竞争力排名第二 结构竞争力综合排名第四 政府管理竞争力排名第七 经济地位 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 现状 城市框架正逐步拉开，房地产等基础城市框架正逐步拉开，房地产等基础 建设呈现跳跃式发展建设呈现跳跃式发展 城市整体规划格局目 前相对不清晰； 城市形成跳跃式发展；

5、城市界面不断向外顺 延发展； 多中心的打造，将形 成城市新节点。 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域经济一体化为依托，由 郊区及周边城市群组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态， 辐射面广、影响力大，在长江三角洲乃至全国和东北亚经济发展中发 挥重要作用的现代化都市区域。 宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展 区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与 沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波 中心城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核 组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成 “一心一心”（城

6、市中心）、“两带两带”（沿海产业带 和三江六岸生活带）、 “三片三片”（三江片、镇海 片、北仑片）、“多点多点”（各具特色的十几个卫 星城镇）的空间形态格局。 城市定位及总体规划 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 国际航运中心国际航运中心 宁波经济基础开发区宁波经济基础开发区 人口规模：人口规模：4040万万 石化工业及加工区石化工业及加工区 人口规模：人口规模：2020万万 三江片老城区三江片老城区 人口规模：人口规模： 160160万万 奉化奉化 旅游服装产业基地旅游服装产业基地 人口规模：人口规模： 3030万万 鄞州中心区鄞州中心区 人口

7、规模：人口规模：2525万万 东部新城东部新城 新行政、商贸中心新行政、商贸中心 人口规模：人口规模：1515万万 北部中心，接驳杭州湾大桥北部中心，接驳杭州湾大桥 人口规模：人口规模：5050万万 东钱湖片区东钱湖片区 旅游、高尚居住旅游、高尚居住 宁波科技园区宁波科技园区 城市总体规划 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 城市发展方向 鄞州新城鄞州新城 东部新城东部新城 新三江口新三江口 城市规模扩张仍 然是宁波未来10年 发展的主要方向； 扩张将采用的主 要形式是新城建设 及产业整合、升级； 城市人口结构将 随着跨海大桥建设 及产业整合、升级

8、 发生重大变化， “梭型”结构逐步 显现，城市白领阶 层大量涌现。 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 宁波是一个成长型的区域性辐射城市，人口相对稳定，经济实力 深厚且对外依存度较大，以技术含量低、劳动密集型的加工业为主， 产业提升空间较大；民营经济发达，但小而散是现阶段的主要特点； 城市建设框架正逐步拉开，并呈现跳跃性发展。 宁波是一个开放且封闭的城市，既坚持已有的观念又容易接受新 事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撑着整个城市的消费产业；外资 企业与民营经济发达，具备大量的高端消费品购买人群；城市规模不 断扩张，产业整合、升级，促使城市多中心的迅

9、速出现，在未来一定 时期内，将形成新的商业中心。 小结 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 持续走强的经济让宁波成持续走强的经济让宁波成 为长三角一个耀眼的明星为长三角一个耀眼的明星 p 宁波GDP稳定、健康发展，平均增长幅度保持在10%-13%之间，经济增长的自主性和抗 波动性强； p 2005年，宁波生产总值达到2446.4亿元，仅次于上海、苏州、杭州、无锡，居长三角 城市群的第五位； p 2005年GDP增长放缓，主要原因：宁波是以外贸产业为支撑，受到国际外贸行业宏观 大背景的影响；国内宏观调控；现有产业发展到达瓶颈阶段，面临新的整合升级；

10、p 强劲、稳定、持续发展的经济增长为商业市场的进一步发展提供了有利的经济支撑。 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 形成第二产业尤以出口加工为主的经济发展格局，而产业结构升级促使二、三 产业进入了稳步发展期。 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 p 从2003年起，宁波市社会消费品零售总额一直处于高速增长的状态，主要年 份的增长速度均大于15；估计2006年社会消费品零售总额达到近900亿元，达 到2002年的两倍左右。 内需持续保持旺盛态势内需持续保持旺盛态势 商业市场容量 第一章 宁波城市研究 1、

11、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 人均可支配收入稳步增长，每年保持在10%的增长速度，宁波整体经济的良好发 展态势必将促进宁波市民可支配收入的进一步增加，有利于居民消费力的持续 提升。 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 2005年，宁波人均消费支出在全国大中城市中位列第七，总的趋势是不断上升。 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 居民边际消费倾向下降。由于我国社会保障机制仍处于改革完善的初期，住房、医 疗、教育、就业、养老等一系列改革的推出，使得居民的风险预期和消费预期明显 上升

12、，在较大程度上抑制了人们的即期消费愿望。 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 消费结构：消费结构：恩 格尔系数持续 降低，消费结 构趋向多元化， 餐饮、通信、 教育等支出成 为消费的主要 组成部分。 2005年市区居民消费支出结构 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 p 整体城市人口每年保持着比较均匀的增长速度，每年新增人口在3万左右，到2005 年底，人口总数达到了556.7万人； p 市区人口的增长速度明显快于城市人口的增长，2005年，鄞州正式划入宁波市区， 从而使市区人口达到213.4万人。 第

13、一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 p 劳动力资源丰富状态劳动力资源丰富状态 “十五”期间，宁波保持稳定的低生育水平，户籍人口总量平稳增长。2005年末， 全市户籍人口556.7万，较五年前增加了15.76%。全市户籍人口总量增长近八成来源于 净迁入户籍人口。 据统计，全市16岁59岁与16岁55岁的男女两性户籍劳动适龄人口比重达 68.43%，全市劳动力数量继续处于丰富状态。随着大量外来劳动力的迅速流入，全市 常住人口中适龄劳动力激增，全市处在了极好的“人口红利期”。户籍劳动年龄人口 到2007年达到峰值，以后呈逐年下降态势。 p 人口素质不断提高

14、，但整体还较弱人口素质不断提高，但整体还较弱 人口素质分为出生人口素质和人口文化素质两种。有资料显示，目前宁波市每年 约有150名聋儿降生，全市现有07周岁聋儿4000多名。而我国每年新出生人口缺陷发 生率高达13.07，如果以这一水平计算，则宁波每年新增出生缺陷人口将达653人。 “五普”资料显示，在宁波接受大学教育的占全市总人口的3.44%，接受高中教育 的占总人口的11.79%，接受初中教育的占34.46%，接受小学教育的占36.73%，文盲人 口占5.85%。城市人口平均受教育年限为7.67年，比全国平均水平的8年还少0.33年。 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、

15、一般经济环境 4、城市人口 p 人口老龄化进程加速人口老龄化进程加速 2001年，我国进入老龄化社会。当年宁波市65岁以上人口占总人口的8.93%，高于 全国平均水平。一般而言，国际上将65岁以上人口超过总人口7%以上的社会称为老龄化 社会。 从宁波城市人口发展趋势来看，老龄化大致可分为4个阶段：20002007年为缓慢 增长期，20062021年为快速增长期，20222025年又形成一个低谷（因三年自然灾害 人口出生急剧减少导致），20262030年达到顶峰。 截至2005年底，宁波户籍人口中60岁以上及65岁以上户籍人口分别达到81.67万人 和59.88万人，其比重分别为14.77%和1

16、0.83%，人口老龄化特征明显。 p 外来人口增幅居外来人口增幅居“长三角长三角”之最之最 “十五”期间，宁波外来流动人口年平均增长36.41万人，跃居全国前列，超过我 国外来流动人口最多城市上海。上海的外来流动人口年平均增量为30万人左右。宁波外 来流动人口的增幅远超过“长三角”的大中城市。以20002005年间为例，宁波、上海、 无锡的外来流动人口增长分别为3.26倍、1.31倍和2.88倍，宁波的外来流动人口增长最 快。 值得注意的是：在甬外来流动人口中，居住或滞留1年以上的人数与比重双增长， 其数量从2000年的18.04万人增加到2005年的117.29万人，比重分别为23.98%和

17、47.86%。 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 2005年全市市区海曙江东江北鄞州 总人口55268892104598297789244822230143767762 城市人口17619021162713286042244820141968213993 本年度增加人数126344766122711733751479 迁入人口1045395648294467088811219201 迁出人口74107228644712299247237453 截止2005年底，宁波市区人口为210.46万人，其中城市人口为116.27万人，江东区在 年末城市人口

18、达到24.48万人；城市人口规模进一步扩大，人口净流入也在不断增加。 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 现阶段，宁波城市人口状况呈现以下特征： p 人口自然增长率减缓； p 城市总人口增长速度基本保持均匀，其中市区人口增长进程明显加快； p 人口年龄结构开始呈现较为明显的老龄化特征，户籍老年人口数量进一步增加 ； p 常住人口男性比例上升，主要是大量流入的外来流动人口中男性比重高所致； p 人口素质不断提高，大中专教育人群绝对数与相对数都在快速增长； p 人口导入进程不断加快； 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境

19、4、城市人口 按照1995-2005年的人口增长轨迹，“十一五”期间宁波人口情况最典型的特征 是增长模式逐步稳定，人口增长速度，尤其是自然人口增长进一部放缓，未来出生 人口数呈波浪式下降态势，户籍劳动年龄人口在2007年达到峰值，以后呈逐年下降 态势，但在“十一五”时期变化不大 ，到2010年，中心城区常住人口将达220万。 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 发展趋势 “十一五”期间，宁波城市人口发展将面临三大问题：常住人口总量常住人口总量 的迅猛增长的迅猛增长、人口老龄化人口老龄化和劳动力素质问题劳动力素质问题。 人口迅猛增长对城市资源的压力将

20、迅速上升。 老龄化的加剧对社会事业发展产生新的冲击。据预测，2010年，全市 65岁以上户籍老年人口64.1万人，80岁以上的高龄户籍老年人口亦达到 12.9万人。社会养老设施的需求将迅速上升。 提高城市综合竞争力的一个重要方面是提高人口的综合素质。然而， 大量外来流动人口的涌入，将使之接受考验。有关城市近年来对外来流动 人口抽样调查的结果表明，15岁以上外来就业人口中，只接受过小学以下 教育的占了近20%，受过高中以上教育的仅16%。我市外来就业人口也同样 存在受教育程度低、专业劳动技能差的问题。很多人只能从事非熟练工工 作。而去年，我市户籍人口中新增劳动力受教育年限已上升到12.94年。短

21、 期里快速集聚的大量外来人口严重影响着城市常住人口整体综合素质的提 高，也不利于将来产业能级提升。 第一章 宁波城市研究 1、城市概况 2、城市规划 3、一般经济环境 4、城市人口 第一阶段第一阶段 传统商业时代传统商业时代 20世纪80-90年代，宁波商业整体上较为落后，发展相对缓慢；中心区 商业基本以传统百货类为主，社区商业也不发达。 第二阶段第二阶段 中心商业时代中心商业时代 20世纪90年代中后期，宁波商业开始启动，此时的商业主要以兴建宁波 三江口区块商业为主要目标，代表作是2002年营业的天一广场，此时宁波的 商业的中心极化效应很强。同时宁波商业发展的另一趋势是在各个居住区兴 建以大

22、型超市为代表的区域商业节点。目前宁波的商业网点布局基本是在该 时间段形成。 第三阶段第三阶段 多元商业体系多元商业体系 20052005年以后年以后 进入2005年之后，宁波市通过了宁波市中心区商业网点规划纲要，计划 将宁波建成长三角南翼中心城市，在宁波形成一主八辅的商业格局，城市的 商业体系开始多元化，并且随着人口的导出方向由中心区向外扩张。 宁波城市商业发展阶段 第二章 宁波商业市场概述 1、城市商业发展阶段 2、城市商业发展过程 3、商业格局 宁波城市商业发展过程 不发达的社区商业及传统百货城市商业中心极化，向外辐射 区域商业节点跳跃发展、辐射城市主要商业带 第二章 宁波商业市场概述 1

23、、城市商业发展阶段 2、城市商业发展过程 3、商业格局 宁波市商业格局呈现“两头发展，中间不足”的特征：中心区 核心商圈和社区商铺发展较为完善；区域商业节点和特色商业街 发展相对不足。 宁波市中高档商业的中心效应很强，天一广场基本吸引了主城 区的主流客源。天一广场的极化效应，在一定程度上限制了居住 区商业中心的发展 区域商业节点发展相对不足，除了翠柏路欧尚超市，其余大卖 场与周边商业的互动普遍不足。 商业街打造专业化、主题化、特色化不足，表现在有特色的商 业街过少，且经营品质普遍存在较大缺陷 社区商铺分布广，发展成熟，但是缺乏有效规划、总体层次较 为落后。 第二章 宁波商业市场概述 1、城市商

24、业发展阶段 2、城市商业发展过程 3、商业格局 第三章 区域商业市场概述 1、江东区商业物业分布 2、江东区商业发展 3、江东区商业物业构成 4、长丰片区商业状况 江东区商业节点分布图 区域主要带 商业街道 区域商业节点 以家乐福、天伦 广场等为主形成 的商业节点 以欧尚等为 主形成的商 业节点 围绕波特曼酒 店而形成的商 业节点 东部新城内 的城市商业 中心 以新世界百货 等商场为主形 成的商业节点 江东区商业发展轴线 天一 广场 东部 新城 家乐福 中信泰 富广场 欧尚 城市 中心 中 山 东 路 城市及区域 商业发展轴 第三章 区域商业市场概述 1、江东区商业物业分布 2、江东区商业发展

25、 3、江东区商业物业构成 4、长丰片区商业状况 江东商业物业业态构成 江 东 商 业 业 态 构 成 社区沿街商铺 大型零售业态 办公楼综合体 购物广场： 百货大卖场： 专业市场： 主题式酒店 即为位于中兴路的家乐福超市与天伦广场， 位于百丈东路的欧尚超市，都具有较强的 辐射能力。 江厦桥东的几个大型百货商场(新世界百 货等)承接了天一广场商业辐射，也具有 较强影响力。 位于中兴路上的现代装饰材料市场具有很强的辐射力。 主要是沿城市道路展开的社区沿街底铺，主 要满足社区居民的日常消费。 位于百丈东路这样的集中办公区，以前是为了满足商 业办公人群的消费，现已经形成主要的商业带，具有 较强的影响力

26、。 主要指波特曼，具有极强的商业聚 集力，形成了比较特色的商业带 彩虹南路。 第三章 区域商业市场概述 1、江东区商业物业分布 2、江东区商业发展 3、江东区商业物业构成 4、长丰片区商业状况 第三章 区域商业市场概述 1、江东区商业物业分布 2、江东区商业发展 3、江东区商业物业构成 4、长丰片区商业状况 长丰地区目前厂房、仓库与民居混杂，土地利 用方式与城市的社会经济发展极不协调。急需 将长丰原有的生产功能向生活居住、滨江休闲 功能转换，重塑滨水空间特色。 居住 转变 商务 旅游 休闲 生产 区域功能构成 第三章 区域商业市场概述 1、江东区商业物业分布 2、江东区商业发展 3、江东区商业

27、物业构成 4、长丰片区商业状况 以社区配套型商业为主，沿街商业是主要商业业 态组成方式。 长丰片区商业形态 第三章 区域商业市场概述 1、江东区商业物业分布 2、江东区商业发展 3、江东区商业物业构成 4、长丰片区商业状况 社区生活配套十分成熟，但受片区整体发展的限制，外 来人口导入以中低素质人口为主，使得片区商业档次较 低，对商业业态发展的局限性较强。 区域经济结构人口结构决定 商业构成 决定 反作用 第二部分第二部分 项目研究项目研究 第四章 项目概况项目概况 第五章 项目项目swot分析分析 第六章 项目定位 第七章 营销推广策略 如意金水湾位于江东南路南端，南临规划环城南路，离在江口市

28、中心约 1.5公里，距万达广场亦不足1公里，距兴宁桥仅1500米，离天一广场15 分钟的公交车程。如意金水湾占地约8.6万平方米，总建筑面积达到近13 万平方米，包括排屋、小高层和多层住宅28幢，另设高级私家会所1幢。 目前如意金水湾住宅已经全部售完，入住率在50左右 第四章 项目概述 1、如意金水湾概况 2、十里红铺概况 十里红铺是如意金水湾底层群房商铺，总面积达 1 万多平方米， 分为南、西、北三块共180 多间。所有商铺挑高 5.6 米 ，单间面 积在 50 70 ，可自由组合、自由 分割，并配有独立的卫生间。目前销售率不到30 1、如意金水湾概况 2、十里红铺概况 第四章 项目概述 项

29、目主要靠南北两侧道路与外部连通。南部次入口与环城 南路有道路连接，但车辆无法从环城西路行驶入该道路。 北侧与其它社区直接连通，交通局限性较强。 南侧道路 北侧道路 环城南路 北部社区 第四章 项目概述 1、如意金水湾概况 2、十里红铺概况 项目北侧正门有一小学，但限于学校规模和档次， 对人流的带动较为有限。 第四章 项目概述 1、如意金水湾概况 2、十里红铺概况 南铺外规划有大面积的公共空间，加之环城南 路属于宁波市主干道路，商业的昭示性较强， 整体有利于综合利用和宣传推广。 第四章 项目概述 1、如意金水湾概况 2、十里红铺概况 目前项目销售已经停滞，之前南铺招商的经营户绝大部分已经撤场，

30、现场一片萧条。北侧商铺更是大面积空置。 南铺南铺北铺北铺 第四章 项目概述 1、如意金水湾概况 2、十里红铺概况 第五章 项目SWOT分析 1、SWOT分析 2、思考点 优势点：优势点： 周边有发展成熟的社区，有利于项目商业发展。 商铺层高5.6米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体。 从区域的发展潜力来看，商铺具有一定的升值潜力。 劣势点：劣势点： 整体交通相对不便利。 从小区外道路系统来看不利于形成商业人流。 从项目小区的规模和入住情况来看，无法对项目形成有利的支持。 从片区人口构成来看，对商铺不具备较强的消化能力。 机会点：机会点： 区域规划已出台，路网完善，环境整治都有利于商业发展

31、和商铺需 求。 项目西侧居住地块的启动将有效带动项目西侧商铺的去化。 威胁点：威胁点： 长期滞销导致项目目前没有人气，对招商十分不利。 万达广场周边沿街商业的崛起对项目构成了一定的威胁。 第五章 项目SWOT分析 1、SWOT分析 2、思考点 如何应对？如何应对？ 区域商业结构简单，商业经营缺乏特 色，这种状况对我项目来说是否存在 机会？ 怎样利用项目周边社区成熟的商业氛 围？ 什么样业态组合以及怎样的经营方式 能够有效支撑项目1万方的商业体量？ 外部道路系统对项目的限制十分明显， 在道路状况难以改变的条件下如何有 效规避该缺陷？ 第六章第六章 项目定位项目定位 1、定位依据 2、经营模式定位

32、 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 产品规划特点：产品规划特点： 商铺层高5.6米，设有夹层，可融合商铺、 仓储、家居为一体。适合有一定办公需求的 商业入住，也可以满足有居住需求的经营户。 南铺有大面积的公共空间，可以满足如专业 市场，主题型商业等对停车有较高要求的商 业形态。 大面积的商业体量要求产品不能将去化范围 圈定在局部区域，同时要求商业业态有一定 的辐射范围。 第六

33、章第六章 项目定位项目定位 交通特点：交通特点： 北铺被周边社区包围，与城市主要道路 之间依靠社区级道路联系，交通局限性 较强。无法自然导入人流，限制了项目 的经营范围。 车流无法由环城南路进入项目，对南铺 商业发展产品影响。 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 市场竞争比较：市场竞争比较： 周边社区商业对项目北铺

34、的经营有十分 直接的参考意义，周边商业的发展状况 决定了项目商业发展的格调和档次。从 区域商业来看，我项目很难突破商业档 次的限制，只能从中低档次商业来考虑。 从全市商业发展来看，有一定规模的商 业街以及商业市场对我项目的定位有很 高的参考价值，市场竞争状况从一个角 度决定了项目的经营范围。 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目

35、定位项目定位 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还 是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去 发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为 核心以及规则，展开经营。比如女人世界、 男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主 题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围 对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对 性的经营。这类模式与其它商业模式相比， 主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。 它不局限于某以个行业，在商品种类上不具 备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户 群却是一定的，或是某一文化层次、或是某 一性别、或是某一经济群体，等等。对于这 些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他 们的异质化需求和个性化心

36、理诉求，针对性 强。 商业模式 主题性商业：主题性商业： 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 小结 这种商业模式针对性强的负面影响，客户范 围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相 对较高。并且这种商业模式要求： 规模化，主题经营独占面积庞大，而且经 营场所专项规划。本项目规化不匹配。 规范化，主题经营从管理到经营行

37、为都比 较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高 昂、费用巨大。 租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳 商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不 愿意看到的情况，于本项目销售也不利。 所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼 商铺。 主题性商业：主题性商业： 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 这一模式奉行的是购物、休闲

38、通吃，衣、食、 住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品 牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费 者的任一生活需求，并且在购物的同时能够 进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体 消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎 能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人 气、提消费，应该是理想的商场模式。但面 对品牌市场的进一步细分，消费者的需求不 断的向个性化发展，任何全面式的经营都失 去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿 意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展 速度，没有任何一个商场的规模能够全部承 载得下。 商业模式 小结 从本项目来看，体量难以承载这一商业形 式，况且项目距离万达广场较近，从商业 竞

39、争来看也不适合。 综合性商业综合性商业 ： 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 这一类型商业以某一行业为主要依托，加深 品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费 者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质 化的心理诉求。 这类商业模式的优势就在于针对性强，专业 化程度高。某一行业的发展将直接影响到该 行业专业市场的经营能

40、力与盈利空间。 针对本项目的规划，以及目前的销售状 况，只有专业化市场才能提升项目的整 体商业价值，并有效规避产品规划和周 边环境等的制约因素。 专业性商业：专业性商业： 商业模式 小结 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 从项目前次招商失败的经验来看，南铺定为于建材， 机电等行业使得项目经营范围太广，以项目南铺和

41、 西铺相加不到1万方的体量要打造运营如此多的经营 品种的大型专业市场很不现实，在竞争当中市场很 难存活。要将项目做活就必须作统一招商，并做细 致的市场调研，找出适合项目经营的产品，打造出 真正的专业市场。 北铺靠近社区，可以考虑社区服务性商业，但针对 性必须强。 结论结论 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 专业商

42、业的构成 专业商业 专业市场 专业商业街 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 通过对宁波专业市场和专业 商业街的走访考察，认识宁 波专业商业业态及发展，初 步拟定项目的经营发展方向。 目的 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波

43、专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 宁波市区专业市场分布宁波市区专业市场分布 现代建材装璜市 场 东胜花鸟市场 东苑花鸟市场 望湖市场 三市花鸟市场 二号桥市场 三号桥市场 江东水产 市场 水产干货 市场 轻纺城 华东物资城 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业

44、模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 东方板材 城 第六章第六章 项目定位项目定位 机械，五金汽车，汽配， 机械 机电，小五金 电动车 宁波市区专业商业街分布宁波市区专业商业街分布 农副食产品 五交化，傢俬 塑料 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 百丈东路 商务群 汽车东站 大规

45、模居住区 二号桥 市场 华东 物资城 三号桥 市场 宁波专业商业发展模式个案解析宁波专业商业发展模式个案解析 汽车东站和百丈东路 商务群，以及江东居住 区共同构成了专业商业 的发展引擎，引发宁穿 路的机电五金傢俬大规 模专业市场的形成。最 终构成了三大专业商业 节点，同时在三个节点 周边逐渐形成了专业商 业街。 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议

46、 第六章第六章 项目定位项目定位 宁波专业商业发展模式探究宁波专业商业发展模式探究 商业引擎引发商业节点的产生，在商业节点充分 发育，向外扩张同时带动周边关联商业的发展。 从这层关系来看，虽然专业商业街和商业节点共 同构成了专业商业群，但商业街作为商业节点的 依附，其业态必然受到节点的限制。 商业引擎 商业节点 专业商业街 专业商业群 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个

47、案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 本项目要想发展成为专业商业街，其商 业引擎是什么？ 商业节点是否已经形成？如果已经形成， 那我们可供参考的经营业态又是什么？ 设问 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 本项目的地缘关系本项目的地缘关系 在行政手段干 预下，大规模 造城运动造就 了以万达商业

48、广场为核心的 鄞州中心区， 形成了万达商 业广场这一商 业节点。 政府政策政府政策对 城市发展方 向的规划无 疑是极具动 力的城市发 展引擎。 商业引擎 本案本案 长丰社区 万达商业广场 政府导向 商业节点 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 发展专业市场，依靠该市场聚集 人气，盘活其它位置较差的商铺。 依靠南铺， 同时借西 侧居住地 块的启动，

49、 逐渐消化。 打造专业 市场 第六章第六章 项目定位项目定位 西铺及南铺定位建议西铺及南铺定位建议 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 通过对周边社区环境及 商业的走访，该区域商 业档次较低，区域内有 相当多的外来人口，而 且人口素质相对不高， 这类人群对网吧，游戏 厅等娱乐需求较大，可 以考虑从这方面入手。 第六章第六章 项目定位项目定位 1、

50、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 社区服务性商业。招商要有目的性，可以考虑打造 娱乐小吃一条街。带动人气是关键点，先将附近较 大型经营规模网吧免租金引入，并做充足的老客户 引导宣传工作，同时针对性引入面食等餐饮店，以 此为中心将人气聚集起来。之后针对性将有一定规 模的游戏厅，桌球厅引入，迅速聚集人气。 以娱乐为 突破口， 引入人流 考虑让有 规模游

51、戏 厅，网吧 免租进入。 第六章第六章 项目定位项目定位 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 市场概况：市场概况： 天胜花鸟市场位于环城西路北段，5路车终点 站。市场经营以花木为主，少量经营宠物和渔 具，目前经营户200家左右，主要经营批发业 务。 第六章第六章 项目定位项目定位 天胜花鸟市场天胜花鸟市场 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、

52、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 项目所在区域没有花鸟市场存在，市 场有空白点。 该种业态要求经营场所步行道路畅通， 格局紧凑，便于消费者对多家商品比 较选择。 该种业态没有办公需要，同时要求展 示性强，故挑高商铺不适合经营该种 业态。 该种业态承租能力有限，对经营场所 的租金水平较为敏感。 综合来看，本项目虽然所处的地段有 利于经营该种业态，但产品规划不适 合经营花木，但作为细分类

53、别的渔具 市场可以考虑，目前宁波还没有专门 的渔具市场，该种产品在花鸟市场经 营，而且普遍规模较小，同时该种产 品的经营具有一定专业性，可以吸引 钓鱼爱好者前来。 针对项目的针对项目的 业态分析：业态分析： 第六章第六章 项目定位项目定位 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 市场概况：市场概况： 百丈路电动车一条街

54、经营户 12家，平均营业面积在150 平米左右，经营户多数是各 品牌在宁波的总代理。 百丈路电动车一条街百丈路电动车一条街 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 市场概况：市场概况： 轻纺城电动车市场摊位15家，营业面积在500平方左右， 整个市场没有分隔，经营户集中在一起， 轻纺城电动车市场轻纺城电动车市场 1、定

55、位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 第六章第六章 项目定位项目定位 市场概况：市场概况： 新时代电动车超市位于轻纺城对面，06年11月正式 营业，市场营业面积近1000平米，租金80元/平 米月，市场每辆车销售抽成30元。 市场门面太小，宣传力度不够，同时开业时间较短， 租金较高，目前经营状况不太理想，有经营户撤出 市场。 新时代电动车超市新时代电动车

56、超市 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 业态小结：业态小结： 项目周边没有规模化的电动车 经营店，同时从区域人群的特 征来看对电动车有一定的需求， 市场存在机会点，具有一定招 商的潜力。 该种业态对人流的要求较高， 本项目要经营该种业态需要一 定的宣传和其它投入来培养市 场。 该种业态市场辐射面有一定局 限，通常依靠周边消费群体， 对区域的消费

57、能力和生活习惯 有一定要求，项目周边居住人 群较为适合，项目南铺可以短 期内依靠长丰消费群，待市场 初具规模后辐射鄞州中心区。 第六章第六章 项目定位项目定位 针对项目的针对项目的 业态分析：业态分析： 1、定位依据 2、经营模式定位 2.1、主题性商业分析 2.2、综合性商业分析 2.3、专业性商业分析 2.4、结论 3、宁波专业性商业分析 3.1、专业商业的构成 3.2、宁波市专业商业分布 3.3、宁波市专业商业模式 3.4、本案发展模式分析 3.5、典型个案分析 3.6、定位建议 电动车市场分析电动车市场分析 第六章第六章 项目定位项目定位 市场概况：市场概况：宁波市二 号桥市场地处宁波市 江东宁穿路于甬港北 路十字交叉路口，南 邻中山东路，北靠姚 隘路，东近新汽车东 站 。由宁波茶叶市场 及宁波农副食品批发 市场组成，主要