春天的澳洲物业市场,会百花齐放吗？

1、9月的澳洲首府堪培拉花节（Floriade），标志着春天 的开始，届时将吸引数十万游人从四面八方涌入这 座花园城市，赏花并感受春的信息。 位於格里芬湖畔的联邦公园栽种上百万株鲜花迎春。 今年的主题是美丽的创 新（Beautiful Innovation）。 澳洲的房市通常也从此时步入旺季，并一直持续到圣诞节。 2013年的物业春季市场会如同花节一般也百花齐放吗？ 赏花看的是颜色和花型，房市要看的是数据。 全澳概况 澳州房市整体上 讲，形势不是小好，而是大好。 大好的体现是自今年年初以来，房屋价格的稳定上 升。截止到今年6月底的第二季，全澳物业价格增长 了2.5%,是自2010年以来的单季增幅最

2、大的一次。 全澳独立屋的中位价达到$555,657,比去年同期增值 $18,037,增幅达3.4%,刷新了历 史纪录。 公寓房的中位价$425,165,季节变化增加1.4%,年比增 1.9%. 显然，澳洲物业市场总体处於上升的态势。 物业市场进入新一轮增长期，动因很多，主要的有： ? 澳洲经济形势稳定：资源类出口虽然受到中国软 着陆政策的影响而有所下跌，但中国的刚 需仍然很强。最近铁矿石价格回升即是一例。且， 前数年对资源动辄上百亿的投资，正在陆续投入， 从而弥补了出口方面的损失。 ? 澳元下跌：澳元在去年8月底和10月中曾一度冲击 兑美元1.07的高位不果，从今年4月底开始疲软，短 短几个月

3、跌破0.90美元，降幅之大之猛罕见。澳元下 跌不仅对 出口有好处，制造业、旅游、教育、金融均能从中 获益。但其所产生的影响不可能是实时的，尚须假 以时日。 ? 现金利率低企：2.25的现金利率创下澳洲半个多世 纪的最低记录。同时，短期内看不到上调的推动因 素。低利率对生意、借贷有强劲的杠杆作用。最直 接受益的就是贷款置业者和生产经营者。 ? 通胀在可控制的范围内：近两年，澳洲的通胀指数 在2.5%上下徘徊，位於澳储银设定的2-3之间。从另 一个方面证实澳洲经济状况的稳定。 ? 失业率：6月份全澳失业率为5.5%,比上个月份的 5.6%略降0.1%.失业红线只要不触及8%,都应该是可以 接受的。

4、 ? 信 心指数上升：所谓信心指数乃指特别对商家和生意 人，当然还有民众参与的对当前经济形势的认可程 度。当人们对形势忧虑时，很自然会减少对生意的 投入、不做重大投资、将资金握在手里，或不举债 以求自保。目前，澳人对经济的认可程度还是比较 乐观的。 悉尼再次领跑 悉尼的独立屋中位价以$6 73,568创历史新高，公寓房中位价$490,332. 从今年年初开始，悉尼的拍卖清出率就在60%以上。 此一势头并没有因复活节、财政年度、及冬季而停 顿，反而越来越火。在通常的淡季6月份，悉尼拍卖 清出率录得了平均72%的高水准，比去年的53%,高出 近20%.比该月份的长期平均 值57%仍然高出很多。是近

5、10年的最高值。 7、8两个月，连续8周超80%.其中有一周为79%,略低。 最高一周曾达到84%!令业内人士惊呼不已。 市场滞留期从去年的89天、长期的81天，降至78天。 说明上市物业比以往会更快售出。 平均折扣率（即可讨价还价的比例） 亦从去年的6.6%,长期的6.4%,降至5.6%.如果用文字来 表述的话：去年叫价100万的物业，可以讨价6.6万， 即花93.4万成交。但今年就不行了，只能便宜5.6万。 当然，这只是个平均指数，绝非所有的买卖都可以 讨下这个数值来。 最近两起销售再次引发市场的惊叹，由CBRE经 销的悉尼新商业中心Barangaroo的放盘的豪华住宅楼 楼花在3个半小时

6、内销售一空，销售额达到3个亿！ Crown集团在Ryde的楼盘Viva2个小时售出3千万！ 9月7日是联邦大选日，卖家和中介都会尽量避开这 类公众活动的日期，但悉尼的拍卖清出率竟创下 87.6%的新高！ 悉尼，无论在物业价格还是在市场活跃程度上，再 此领跑澳洲物业。 墨市稳中求升 墨市的拍卖清出率在大选日录得76.7%的高位。8月 份的平均清出率超过了70%. 墨市独立屋的中位价$542,194,公寓房中位价$399,700. 独立屋的季度比升了3.6%,年度比升了 3.4%.公寓房季度比升了1.1%,年度比升了1.1%.但两类 房屋的价值还未冲破原来的峰值。 6月份的平均拍卖清出率是69%,

7、比年前的55%高出 14%,比长期的数值64%亦高。 市场滞留期为95天，与去年的94天相差无几，比长 期的74天为高。 折扣率6.6%,比 一年前的7.7%好，与长期的6.6%持平。 墨市前几年大规摹建公寓楼，无论是批建数量，还 是完工数量都远超悉尼，且楼盘相对集中，造成目 前呈现滞销的状况。特别是公寓房表现逊於独立屋。 困扰维州的一个非常严重的问题就是就业不景气， 几家汽车制造厂要麽宣布关门、要麽大批裁员，致 使该州的失业率在年初飙升到6.2%.这对於无论是政 府还是个人都是很痛苦的事。这些问题恐怕在未来 的数年内将会冲击到物业市场。 尽管有负面消息，墨市日前荣获全球最宜居城市， 说明该市的硬件配套设施、环境、人文、教育等仍 保有很高的信誉，就凭此，物业的投资者就会将目 光盯住这里。 小结 从上述数据可以看出，澳洲的房市表现不一，不是 铁板一块。不涉及全球的大环境，仅从澳州国内情 况看： ? 整体状况健康，大多城市供不应求。 ? 利率低企，有利於置业者；但房价高升，入门不易。 ? 首置者不积极；投