芜湖基准地价结构变动分析[精选]

1、 分类号： 2018届学士学位毕业论文（设计）题目：芜湖基准地价结构变动分析 学 院： 资源与土木工程 专 业： 土木工程 研 究 方 向： 城市建设规划问题 作 者 姓 名： 朱祥 学 号： 2013106212 指 导 教 师： 马诚超 2018年3月12日 clc：2018 bachelors degree thesis (design)title: structural change analysis on datum land price in wuhudepartment: resources and civil engineering major: civil engineeri

2、ng research direction: urban planning and construction authors name: zhuxiang student id: 2103106212 instructors name: machengchao march.12 2018摘 要作为我国地价体系的重要元素之一，基准地价不仅关系到城市的发展以及社会经济的水平，而且能够为城市土地资源的管理提供有效的依据。对于基准地价的研究，能够掌握土地价格的影响因素，有助于土地的合理开发与利用，同时又能够实现城市建设用地的用途管制，为城市建设提供依据。本文以基准地价结构变动分析为主线，以芜湖市基准地

3、价为研究对象，在分析基准地价的定义、作用的基础上，重点分析芜湖市基准地价结构变动，以期为缓解芜湖市土地的供需问题，维护该地区土地市场的稳定提供合理化建议。关键词：芜湖；基准地价 ；结构变动abstractbenchmark land price is an important part of chinas land price system. it is not only the economic performance of regional urbanization and the level of urban construction and development. it is als

4、o an important basis for rational allocation of urban land resources and management of land assets. it is propitious to realize the use control of urban construction land, thus providing reference basis for urban construction investment and economic development decision.based on the analysis of the

5、change of benchmark land price structure and the research object of wuhu city, this paper focuses on the structural change of standard land price in wuhu city on the basis of analyzing the definition and function of the standard land price.it can provide reasonable suggestions for alleviating the su

6、pply and demand of land and maintaining the stability of the land market in wuhu city.key words: wuhu; benchmark land price; structural change目 录摘 要iabstractii111.2 基准地价的特点1222333467结论9参考文献10芜湖基准地价结构变动分析1.基准地价及相关概述基准地价的定义在我国，地价的概念最早起源于上世纪90年代，由管理局1993颁布的城镇土地估价规程提出，即：“基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用

7、类型评估的土地使用权单位面积平均价格1”。基准地价在不同级别、不同用途、不同地区分段等真实的体现出土地的级别水平，不能能够成为宗地评估最有价值的参考依据，同时又是城市土地规划、管理的重要依据。从微观层面上来分析，土地是一种重要的生产要素，其价格会对企业投资决策以及长期经营产生直接的影响，与居民的生活密切相关；从宏观层面上来分析，基准地价水平代表着一个城市的经济状况，体现出城市的经济活动竞争力水平，同时，其又是城市发展水平高低的真实写照2。 基准地价的特点基准地价虽然不能等同于宗地价格，但是两者之间却有着十分重要的联系。宗地交易时土地的价格要根据基准地价来制定相应的参考标准，同时，基准地价会对宗

8、地交易市场产生直接的影响，并时刻反映着市场的整体状况。此外，基于土地级别这一基础，基准地价又能够充分的反应一个地区土地收益水平的平均情况。区别于其他形式的地价，基准地价有着以下特点2：首先，基准地价具有平均性的特征。基准地价是各级土地或均质地域内土地使用权（土地收益或土地租金）的平均价格，一般来说，基准地价的表示方法为均值或者众数，用这些数字来为基准地价划分级别。其次，基准地价具有分用途的特征。对于城市用地而言，根据其用途不同，可以分为商业、工业以及建筑用地等类型，而不同的土地类型就有着不同的基准地价标准，这体现了基准地价的分用途的特征。再次，基准地价具有一定的时效性。土地的基准地价只代表这一

9、土地在一定时间点的价格标准，而这一标准的生效时间是有一定的限制的，体现出基准地价的时效性的特征。最后，基准地价具有有限期的特征。对于不同用途的基准地价而言，价格标准反映的是该类型的土地在使用年限内的价格，即有年限内的使用权价格。不同类型的土地，其使用权的也有所不同，出让期限也各不一致，所以，基准地价具有一定的有限期。基准地价的作用基准地价是我国地价体系的重要成分，为我国土地管理以及土地市场的宏观调控起到重要的作用，具体如下：首先，基准地价是我国政府宏观管理土地价格的主要手段。随着社会的进步以及城市经济的不断发展，土地的管理模式也在发生着变迁，政府对于土地的管理越来越注重土地资产的价值。因此，政

10、府必须要十分的了解土地的价值总量，而不同地区的土地价值总量是有所不同的，这就需要政府通过一定的工具来对各地区的土地价值进行衡量，而这一工具正是基准地价。除此之外，政府还可以按照基准地价来对土地的使用权出让底价进行有效的制定，同时，政府还能够修订或调整基准地价来体现政府的产业结构与布局调整、城市区域经济发展以及城市规划设计的目的，以基准地价作为价格杠杆，实现房地产投资开发的宏观指导作用3。其次，基准地价是评估标定地价的重要依据。标定地价在政府评估标定地价的活动中起到了决定性的作用，出让价格优惠幅度的制定、清产核资地价等，而这一评估标定的过程，正是依靠基准地价来实现的。再次，基准地价对于土地交易价

11、格和房地产交易价格的形成起到重要指导作用。土地市场具有交易个别性、交易不透明性以及不完全竞争性的特点，因此土地交易者在交易时往往缺乏对土地市场的充分了解而不得不选择委托交易评估机构对宗地交易进行评估后在完成交易，以使自己的交易损失降到最低。但是，基准地价可以作为宗地估价的重要参考指标，能够帮助土地交易者了解真实的宗地价格，对土地交易起到一定的指导作用4。最后，基准地价可以反映城市地价的整体水平、区域间的地价分布和变化趋势。对于一个地区的基准地价而言，每隔一段时间就会进行修正，这与该地区的发展状况是同步的，而只需要根据该城市一定时期内的基准地价，就能够从整体上把握城市地价水平的变化趋势。 芜湖，

12、简称为“芜”，又名江城，隶属于安徽省，是安徽省的一个地级市，同时又是安徽省的双核城市。芜湖市位于长江三角洲的西南部，是华东地区重要的工业、科教基地以及交通枢纽，占地6026平方公里，拥有4个直辖市、4个县以及4个国家级开发区，拥有常住人口365.4万人。 作为国家有名的历史文化城市，芜湖市在明朝中后期曾是我国著名的浆染业中心，在近代，其位列“江南四大米市”的首位。2土地进行了全面的地价评估，根据评估结果，总共划分了5个级别的土地，并且按照土地用途（商业、住宅、工业），划分了15个基准地价，2003年、2007年、2010年以及2014年分别又进行了4次基准地价的修订，2003-2014年的定级

13、评估结果如表2-1所示。表2-1 芜湖市区基准地价表（元/m2）年份地类等级2003商业1323 799 511 323 165 /住宅537 463 324 228 141 /工业/302 225 158 111 /2007商业1449 853 511 300 225 /住宅576 473 303 195 163 /工业/350 249 174 136 /2010商业2342 1484 996 567 413 247 住宅1028 785 508 429 277 196 工业/437 325 234 158 131 2014商业4216 2597 1894 1124 772 589 住宅19

14、82 1539 1146 825 642 502 工业/451 359 248 174 160 3.基准地价变动分析根据基准地价的定义，本章将从以下四个方面来分析芜湖基准地价结构的变动，分别是同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数以及同类各级地价环比指数。同级各类地价比率指数该指数用来表示，其中（=（商业），（住宅），（工业）则： (1)根据表2-1，计算出2003年、2007年、2010年以及2014年的各类基准地价的比率指数，计算结果如表3-1所示。表3-1 芜湖市区土地同级各类地价指数（t）变动表年份比率指数指数2003商业1.00 1.00 1.00 1.00

15、 1.00 /住宅0.41 0.58 0.63 0.71 0.86 /工业/0.38 0.44 0.49 0.67 /2007商业1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 /住宅0.40 0.55 0.59 0.65 0.73 /工业/0.41 0.49 0.58 0.61 /2010商业1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 住宅0.44 0.53 0.51 0.76 0.67 0.79 工业/0.29 0.33 0.41 0.38 0.53 2014商业1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 住宅0.47 0.59 0.61 0.73 0.8

16、3 0.85 工业/0.17 0.19 0.22 0.23 0.27 从表3-1可以看出，四次基准地价的调整中，比率指数的大小排序为商业用地、住宅用地、工业用地，说明，商业用地的地价最高，其次是住宅用地，最后是工业用地，这在侧面反映出土地价格与其用途的关系。四次调整中，住宅用地以及工业用地的比率指数从级到呈现增大的趋势，这表明随着城市外围土地级别的增加，商业用地与住在用地的差别逐渐减小，而商业用地对地区位置的敏感性较大。2003年的住宅用地的比率指数均大于2007年，说明这四年内，芜湖市住宅用地发展速度相对较慢。2014年住宅用地的比率指数比2010年高，说明这四年，同级住宅用地与商业用地之间

17、的差距在逐渐的缩小，这表明芜湖市城市化进程逐渐加快，基础设施日趋完善6。综上所示，这四次调整后，工业用地的比率系数除了2007年比2003年略微上升之外，总体呈现下降趋势，说明商业用地与工业用地之间的差距逐渐被拉大，这表明芜湖市工业发展相对滞后。同级各类地价环比指数该指数用来表示，计算公式为： （2） （3）其中（商业），（住宅），（工业）通过计算，可以得出芜湖市2003年、2007年、2010年以及2014年各类地价的环比指数，如表3-2所示。表3-2 芜湖市区土地同级各类地价环比指数（）变动表年份环比指数指数20032.46 1.73 1.58 1.42 1.17 /1.53 1.44 1

18、.45 1.27 /20072.52 1.80 1.69 1.53 1.38 /1.35 1.21 1.12 1.20 /20102.28 1.89 1.96 1.32 1.49 1.26 /1.80 1.56 1.83 1.76 1.50 20142.13 1.69 1.65 1.36 1.20 1.17 /3.41 3.20 3.33 3.68 3.14 根据表3-2，可以发现前三期的均大于值，而到了2014年，小于，而且波动明显，这说明2010-2014年，芜湖市住宅用地发展相对迅速，价格迅速上升7。除了2010年之外，从级到级逐渐减小，其中以前两级的降幅最大，说明级是商业用地的最为理想

19、的区域。从级到级存在着一定的波动，这说明住宅区用地呈现出向外围发展的态势，理想地区为区8。同类各级地价比率指数该指数u指的是同类各级地价比率指数 u是指以最优等级地价（商业、住宅以级，工业以级）为参照来表征同一用途各个级别用地与最优等级别的土地之间的离散程度 ，体现了商、住、工各类地价在市区内的分异情况，其计算公式如下：（=1,2，.，6） （4）其中，代表了第级土地各用途土地的基准地价，则是最优级别的基准地价，经过计算，芜湖市四个时期同类各级地价比率指数如表3-3所示。表3-3 芜湖市区同类各级地价比率指数（u）变动表年份指数指数2003商业1.00 0.60 0.39 0.24 0.12

20、/住宅1.00 0.86 0.60 0.42 0.26 /工业/1.00 0.75 0.52 0.37 /2007商业1.00 0.59 0.35 0.21 0.16 /住宅1.00 0.82 0.53 0.34 0.28 /工业/1.00 0.71 0.50 0.39 /2010商业1.00 0.63 0.43 0.24 0.18 0.11 住宅1.00 0.76 0.49 0.42 0.27 0.19 工业/1.00 0.74 0.54 0.36 0.30 2014商业1.00 0.62 0.45 0.27 0.18 0.14 住宅1.00 0.78 0.58 0.42 0.32 0.25

21、 工业/1.00 0.80 0.55 0.39 0.35 从表3-3，可以看出，无论何种类型的用地，从级到级别的比率指数呈现出逐渐较少的态势，这说明在各类型的土地中，第一类用地的价格最高，而不同类型之间，商业用地的比率指数小于住宅用地小于工业用地，这说明随着城市向外不断扩展，各个类型的土地价格均有所下降，而商业用地的降幅最为明显，其次是住宅用地，而工业用地的下降幅度相对较小9。2003年，第级别到第级别的各类用地，除了之外，其余比率指数均大于2007年；说明，2003年到2007年，各类型的土地中，第级别、第级别土地价格增长最快。2010年，从第级别到第级别，商业用地的比率指数都比2007年要

22、大，而工业用地、住宅用地均除了，也呈现出这种规律，这说明2007-2010年，各类型用地的级差减小，第级别住宅用地价格增长较快。2014年与2010年相比，商业用地除了、住宅用地除了之外，其余比率指数均呈现增长的趋势，这说明从整体上，2014年各类型的土地最优等级价格差距比2010年降低。同类各级地价环比指数表3-4 芜湖市区同类各级地价环比指数（）变动表年份指数指数2003商业1.66 1.56 1.58 1.96 /住宅1.16 1.43 1.42 1.61 /工业/1.34 1.43 1.42 /2007商业1.70 1.67 1.71 1.33 /住宅1.22 1.56 1.55 1.

23、20 /工业/1.41 1.43 1.28 /2010商业1.58 1.49 1.76 1.37 1.67 住宅1.31 1.55 1.18 1.55 1.41 工业/1.34 1.39 1.48 1.20 2014商业1.62 1.37 1.69 1.46 1.31 住宅1.29 1.34 1.39 1.29 1.28 工业/1.26 1.44 1.42 1.09 同类各级地价环比指数是指同类用地中以上一级别基准地价除以下一级别基准地价所得指数，计算公式为：（=1,2，.，5） （5）其中，表示的是第级各类型土地的基准地价，表示同类第+1级土地的基准地价，根据公式，计算四个时期芜湖市同类各级

24、地价环比指数，如表3-4所示。根据表3-4，可以看出除了2010年的第级别到第级别以及第级别到第级别之外，其余各个级别土地中，商业用地的值都处于领先地位，住宅用地次之，最后是工业用地，这说明了三者的地价级间离散程度的位次。2003年的商业用地的第级别到第级别的值降低，而级到级的值却逐渐增加，其中以第级别、第级别之间的差距最为明显，这说明第级别、第级别之间地价差最大；其余两各类型用地的值，除2003年外，先增加后减小10。结论作为城市土地价格评估的重要参照基准，城市基准地价不仅能够为城市土地土地市场的价格起到一定的指导作用，而且能够帮助政府部门对土地市场实现有效的调控。最近几年，随着芜湖市社会经济以及城市基础设施的不断完善，城市土地价格的变动幅度和频率也不断发生着改变，这在本文分析的基准地价结构变动上能够有所体现。总体来说，商业用地的低价优势最为明