ZZ物业公司工程部作业规程指导指导方案139

1、精心整理序号修改摘要修改后版本/状态修改人审批人生效日期LpL|_、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构:精心整理按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的 监督、指导，工作的安排和人员调配。1、运行班长 负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。 负责维修工的考勤及考核。 负责编制设备运行及维护保养计划。2、维修班长 负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。 负责维修工的考勤及考核。 负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。3、运行技工 执行设备运行作业标准，完成本职工作。 遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪

2、律。 服从运行班长的工作安排。 使用文明用语，礼貌待人。4、维修技工 执行维修作业标准，完成本职工作。 遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。 服从维修班长的工作安排。 使用文明用语，礼貌待人。二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量 /环境/职业健康安全体系要求；资料、 台帐保存完整，查找方便；持证上岗率 100%设施设备完好率98%维修及时率100%维修返修 率低于1%;顾客满意率98%仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持 硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。工程部

3、职责1、负责贯彻公司质量 环境 安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。精心整理6负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。8、负责拟制辖区工程改造、设备更新的编制方案及预算方案。9、负责对设备保养维修工程材料及工程款进行审核。10、负责制定和实施机电设备的最佳运行方案和节能管理计划。11、负责制定和实施机电设备和设施的消

4、防管理方案。12、负责制定和实施工程员工专业技能的培训考核和管理方案。13、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、巡查、监督装修方案的实施。14、负责制定有偿维修服务收费标准，为用户提供有偿维修服务，并根据实际情况定期对收费标准 进行调整与修改。15、配合客户物服中心做好用户入退伙时房屋设施、设备的交验、记录工作。16、负责辖区设备设施发生紧急事件，必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用。工程部主管岗位职责iZL 一丿1、负责贯彻执行物业物服中心主任布置的一切工作。2、保证小区的所有设备（供配电设备、给排水设备、通讯空调设备、消防报警设备）始终处于正 常运行状态。3、接受区内顾客装

5、修计划审批，审查装修施工队资质证书，监督装修施工进度。4、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。5、负责审核物服中心提交的物品申购报告，报物业物服中心主任审批。6检查、监督运行、维修领班工作是否到位，考核每一员工的技术能力和工作态度。7、定期对员工进行技术培训和行为规范训练。8、负责本部门水、电工工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物服中心组织实施。9、编制周、月、年度工作计划。10、紧急事故状态下负责组织抢救设备及人身安全。11、协调与物业物服中心其他部门工作关系。工程部领班岗位职责1、负责小区管辖范围内机电设备、各种管道、顾客房内水电及公共设施等维护检修工作的安排与 实施。

6、2、负责变配电、发电、水泵、通讯系统、消防监控系统、机电设备日常运行，操作维护保养的具 体组织安排工作。3、负责每日的检查工作，督促各岗位对设备、设施完好情况进行日检并填写日检记录。精心整理4、负责安排与检查设备房的清洁卫生工作及监督各岗位交接班人员的落实。5、负责向工程部主管及时汇报有关机电设备存在的问题和提出可行性整改意见及建议。6负责对机电设备安全及经济运行操作管理工作的落实。7、负责维修人员的具体工作指导和协助。8、负责安排各种井、池检查疏通清理工作及联系化粪池清运工作。9、负责每月定期检查抄写水电表数据报工程部主管。10、负责监督维修工人的服务质量是否符合要求，并填写维修保养服务质量

7、检查记录。11、对维修保养服务质量负主要责任，同时有权向工程部主管提出自身力量与技术确实不能解决的 问题。12、负责安排专人对电梯维修保养分包方服务质量的监督检查，及时对电梯进行管理、检查。13、负责贯彻执行工程部主管布置的一切工作。维修技工岗位职责1、负责电气动力设备、管线及动力配电箱的巡查与维修工作。2、负责小区内强电线路、电表箱、控制开关、照明开关及各事故照明总电源控制柜内的电气元件 的检查与维修工作。3、负责电话系统、电视系统、门禁可视对讲系统、弱电系统等线路及元器件的检查维修工作。4、负责生活水泵房、泳池泵房、消防水泵房、发电机房、空调机房、通风排风机房、地下车库、消防通道、各楼层走

8、道及室外通道、办公室等一切地方的照明和照明线路及设备的检查与维修 工作。5、负责排水管、排水井疏通、清理工作。6负责为顾客及时处理有关水电等维修方面的问题。7、负责每月定期抄写水电表数，并同时检查水电表工作是否正常。8、负责配合消防中心值班人员定期对自动报警系统设备进行检查试验与维修。9、负责对本岗位工作范围内发现的隐患进行即时处理，处理不了的上报维修领班。10、负责每日维修工作记录的填写。11、负责保管好个人工具、公用工具检测仪表和电器材料不丢失损坏。12、负责完成所管辖范围内的电气设备清洁卫生工作，负责完成领导交办的一切工作。运行技工岗位职责1、熟练掌握机电设备的操作规程和技术性能及维修保

9、养制度。2、按照机电设备管理制度要求，每两小时巡察一次高、低压配电室及水泵房，做好各项机电设备 运行的监控、运行记录，会判断和处理一般性的故障及时采取应急措施。3、会判断和处理机电设备发生异常一般性的故障，及时采取紧急措施，处理不了的重大异常，及精心整理时报告工程部主管安排有关人员协助排除异常。4、 严格遵守安全技术操作规程和设备管理制度，做到三勤（勤巡视、勤检查、勤保养），四会（会 操作、会判断运行异常情况、会处理常见故障、会维修保养），确安管全运行，防止各类事故发 生。5、每班巡察一次地下车库、各栋楼梯口公共照明设施，并做好记录。6紧急事故（如停电、机电设备意外等）时，当值人员须在第一时间

10、到场处理，不能处理的通知 工程部主管安排有关人员协助处理。7、每天要对值班室、机房、配电房等工作场所清扫一次，保持室内和设备的整洁。8、负责每月定期抄写水电表数，并同时检查水电表工作是否正常。9、 严格遵守交接班制度（交待清楚上一班工作情况和存在问题及解决方法），按要求接班，做好上 班工作，认真准确及时地做好值班原始记录，做好外来人员出入配电房登记，搞好配电房的安 全保卫工作。10、完成领导交办的一切工作。*.尹 j .L工程部交接班制度1、遵守物服中心的各项规章制度。2、 交班人员必须在下班前15分钟准备好交接工作，包括运行记录、维修保养记录等质量记录 的填写，交接工具材料备品等，设备及机房

11、、值班房等的日常清洁。3、接班人员必须在提前15分钟着装到岗，与交班人员共同检查设备运行情况、质量记录填写情况、 工具材料备品的完好或缺损情况，设备及机房、值班房等的日常清洁情况。4、必须坚守岗位，不得串岗、脱岗、睡岗；不得聊谈与工作无关的事，不得翻阅与工作无关的书 籍、报纸、杂志等。如需离岗处理故障，应在值班室挂牌告知去向。5、交接班人员在共同完成设备检查、质量记录检查、用品清点无异议后，交接班人员方可签名办 理交接班手续。6有下列情况之一的不得办理交接班，并及时向上级报告。a）接班人员未到岗时。b）接班人员酒后上班或其他造成的神志不清。c）接班人员由于某种原因造成的情绪反常如情绪低落、爆燥

12、等。d）重要设备设施的抢修、维修工作进行中。e）设备运行异常没有做出正确处理。f）质量记录填写不完整或工具用品缺损。g）没有做好设备及机房、值班房等的日常清洁。7、质量记录精心整理值班及交接班记录表PR/GC-04-01变配电运行值班制度1、严格遵守交接班制度。2、严格遵守电业安全操作规程，持证上岗，对变配电系统进行运行管理。3、严格按照变配电运行值班作业规程对变配电系统进行巡视、检查、记录，发现故障应立即检查 处理或报告。4、运行值班期间不准脱岗、串岗、睡岗。5、运行值班期间不准做私活或与工作无关的事情。6不准带外人进入机房或值班房，前来参观、视查的人员需得到工程部主管批准方准入内，并有 责

13、任为其讲解入内的安全事项。7、做好班前班后的清洁卫生工作。供水运行值班制度1、严格遵守交接班制度。2、严格遵守供水卫生安全作业规程，对供水系统进行运行管理。3、严格按供水作业规程对供水系统进行巡视检查记录，发现故障应立即处理或报告。4、运行值班期间不准脱岗、串岗、睡岗。5、运行值班期间不准做私活或与工作无关的事情。6不准带外人入机房或值班房，前来参观、视查的人员需得到工程部主管批准方准入内，并有责 任为其讲解入内的安全事项。7、做好班前班后的清洁卫生工作。工程部值班工作流程D值班工作流程：交接班检杳、记录检杳、记录检杳、记录值班室高压配电低压配电变压器检杳、记录检杳、记录检杳、记录检杳、记录消

14、防泵房发电机房11排污集水1生活泵房4电气安全工作制度（电气安全组织措施）1、工作票制度1、在高压电气设备或线路上工作，应填写工作票或接口头、电话命令执行；口头或电话命令由物 服中心主任或工程部主管发布，其他任何个人或部门不得直接向变配电房值班人员发布工作的 口头或电话命令。2、工作票是准许在电气或线路上工作的书面命令。工作票填写应准确、清楚，不得涂改；工作票精心整理的有效时间，以批准的检修期限为准，到时尚未完工，应办理延期手续后方能继续工作。3、按规定填用工作票之外的其他工作，可采用口头或电话命令，如注油、取样、测量接地电阻、 悬挂警示牌和低压带电工作等。4、口头或电话命令必须清楚正确，值班

15、人员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作记录表中，并向发令人复述核对一遍，工作结束后，妥善保管工作票，保存期最少三个月。2、操作票制度1、凡在运行电气设备上进行倒闸操作，必须填写操作票，操作票是值班人员进行倒闸操作的书面 命令，是防止误操作的组织措施。操作票由工程部主管或运行班长批准执行。2、操作票上填写的内容要明确，操作项目要按顺序填写齐全，如操作的刀闸、断路器等，同时应填 写上设备编号与控制设备名称，并与实际相符。操作票应字迹清晰、不潦草，不允许涂改。3、实际进行操作时，应由两人进行，一人唱票与监护，另一人复诵与操作，逐项唱票、复诵、共 同核对编号与位置，取下警告牌，下令操作。操作完毕

16、，在该操作项目栏内做好记录，并记录操作完毕时间等，全部操作完毕，该操作票方可注销，并妥善保管操作票，保存期最少三个月。3、工作许可制度1、电气工作开始前，必须完成工作许可手续，工作许可人即值班人员应负责审查工作票所列安全 措施是否正确完备，是否符合现场条件，并负责完成施工现场的安全措施，然后分别在工作票 上签名，工作班组方可开始工作。2、工作过程中，工作负责人和工作许可人任何一方得擅自变更安全措施，值班人员不得变更有关 检修设备的运行接线方式。3、工程如有特殊情况需要变更时，应事先取得工作许可人的同意，变更内容应记录在工作票中。4、工作监护制度1、工作监护制度是保证人身安全及操作正确的主要措施

17、，监护人的安全技术等级应高于操作人， 监护人由运行班长担任。2、完成工作许可手续后，工作负责人即监护人（运行班长）应向工作人员说明现场安全措施，指 明带电部位和其他注意事项，工作负责人必须始终在工作现场，对工作人员的安全认真监护。5、工作间断、转移和终结制度1、工作间断时，工作人员应从工作现场撤出，所有安全措施保持不变，工作票仍由工作负责人保 存，间断后继续工作，无需通过工作许可人。2、每日收工，应清扫工作地点，开放已封闭的通路，并将工作票交还值班人员。3、次日复工时，应得到值班人员许可，领回工作票，工作负责人必须重新检查安全措施是否符合 工作票要求，而后方可开始工作。4、若无工作负责人或监护

18、人带领，工作人员不得进入工作地点。精心整理电气安全技术制度（电气安全技术措施）在高压电气设备或线路上工作，必须采取安全技术措施，具体事项和步骤如下： 停电：1停电，2、验电，3、装设接地线（装置），4、悬挂停电检修警示牌，5、安放栅栏。送电：1拆除栅栏，2、拆除接地线（装置），3、拆除停电检修警示牌，4、送电。电气安全管理制度1、为贯彻安全生产方针，搞好劳动保护，使员工按照安全生产的要求从事生产活动，确安管全文 明生产，制定本制度；2、工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具保证使用的工具绝缘性能良好；3、绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用；4、绝缘鞋

19、不准裸足穿用；5、在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行，总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标 志牌，断开隔离开关或者拆除熔断丝，以防止误合闸；6各供电回路的操作开关，要挂清楚明显的标志牌。停电时先拉负荷开关，后拉隔离开关；送电时，先合隔离开关，后合负荷开关，切忌带负荷拉、合闸；7、尽可能不要带电作业。如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施（如要有专人监护等）；8、在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手或带油、湿手套触摸电气设备；9、在危险的场所或者危险的情况下，严禁带电作业；10、 严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接，由交

20、班 人员负责处理，接班人协助；11电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用；12、如发现有人触电，应立即切断电源。如来不及切断电源且为低压时应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源，如为高压，则必须想尽一切办法切断电源，然后对触电者及时采用人工呼吸 法进行急救，同时尽快和医院联系。电梯设备管理制度1严格遵守交接班制度。2严格遵守电梯安全运行作业规程，持证上岗，对电梯设备进行运行管理。3、严格按电梯设备巡视检查、维修保养，并做好相关记录，发现故障应立即处理 或报告。4、不准将无关人员带入电梯机房，前来参观、视查的人员需得到工程部主管批准 方准入内，并有责任为其讲解入内的安全事项。5、机房

21、内不准放置其他物品，保持机房整洁；解困救人、手动盘杆等电梯专用 工具不准做其他用途，不准带出电梯机房。6、电梯机房锁门运行，做到人离门锁。7、做好班前班后的清洁卫生工作。12019年一9月发电机房管理制度1发电机房平时应上锁，钥匙由值班员管理，未经领导批准，非工作人员严禁入 内；2、值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的 巡视检查；3、经常检查发电机机油位，冷却水位是否合乎要求，燃油箱中储油是否充足，蓄 电池是否正常；4、 发电机每半个月至少空载试运行一次，时间不低于15分钟，平时将发电机置 于自动起动状态；5、发电机启动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机

22、检查发电机仪表指 示是否正常；6、严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录；7、定期清扫机房，保持机房和设备整洁，发现漏水漏油应及时处理；8加强防火和消防管理意识，确保机房消防设施完好齐备。工具管理制度1本制度适用于物业物服中心工程部维修班各工种。2所发放的工具仅用于在物业范围内（经上级批准或工作需要可携带外出）的安 装、维修、保养工作。3、根据工种按工具发放标准发放工具，发放后由个人妥善保管，不得外借。4、工具使用达到工具发放标准所规定的期限，可以旧换新，更新工具。5、若工具使用不当，造成工具的损坏或遗失工具，照价赔偿，从月工资中扣除。6、若工具质量或非人为因素以及特殊情况造

23、成的工具损坏或遗失，请示上级领导 同意后，可更换和补领新工具。7、主管人员定期按发放标准进行检查，若有工具的遗失或损坏按四、五、六条处 理。8员工辞工或辞退离开公司时，应如数交清工具，否则不予办理有关手续。9、员工因工作需要调换工种时，应退回新工种中所未规定的工具并领取不足的工 具。10、无论何原因，员工所退回的工具必须与所领取工具的型号、规格、尺寸、数 量以及新旧程度相符合，否则按遗失工具处理。报告制度A、下列情况必须报告领班：1主要设备因故需要临时停止或开启；主要设备因故需要临时调整。2、零部件改造、代换或加工修理；设备发生故障停台修理。3、运行人员短时间暂离岗位；维修人员工作去向。4、有

24、潜在环境和安全隐患。B下列情况必须报告工程主管：1重点设备因故需要进行工况调整；主要设备采用新的运行方式。2、主要设备发生故障或停台检修；系统故障及检修。3、重要部件改造、代换或加工修理。4、领用工具、备件、材料（低值易耗品除外）。5、领班、技工加班、病、事假、补休、换班。6、外协联系工作。7、有潜在环境和安全隐患。C下列情况必须报告物服中心主任：1重点设备发生故障或停台检修；影响营业的设备故障或停工。2、系统运行方式较大改变；重点设备主要零部件改换。3、系统及主要设备技术改造或调试安装；系统及设备增改工程或外协施工。4、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。5、主管病、事假、补休、换班。6

25、、存在重大环境和安全隐患。工具材料采购领用管理工作规程1.0目的保证采购的工程部工具材料质量良好，有效控制维修成本、材料库存，确保工 具材料合理高效利用。2.0适用范围适用于公司各物服中心工程部工具材料的采购和领用。3.0职责3.1领班负责工具、材料的计划采购上报工作，负责工程仓库的管理、工程材料 的领发工作。3.2工程部主管负责工具、材料的计划采购统计、整理和工具发放的管理工作；督 导仓库管理工作。3.3物服中心主任负责对计划采购申请的审核和仓库管理的检查工作。3.4物服中心出纳负责工程部工具、材料的采购工作。4.0工作程序4.1工具材料的采购审批4.1.1班长根据本班工作情况如实做好本班工

26、具、材料的计划采购的上报工作； 4.1.3物服中心主任对整理后的采购计划进行审核；4.2工具材料的验收入库单对其质量和数量进行验收，准确无误后填写物品入库单报物服中心主任签名； 于物资保管柜内；请单等质量记录的整理和保管工作。4.3工具的领用称、型号规格、数量、存放位置和保管人等。4.4个人工具使用年限4.5材料的领用5.0相关文件和质量记录5.1公用设备工具领用记录表PR/GC-14-015.2个人工具领用登记表PR/GC-14-025.3仓库材料备料清单PR/GC-14-035.4材料领用记录表PR/GC-14-045.5公用设备借领用记录表PR/GC-14-055.6采购申请表PR-7.

27、2-02根据省、市安全用电、用水、用气管理的有关规定，结合本小区的具体情况， 对小区供电、供水、供气管理规定如下：1、凡属物服中心管辖范围内的供电、供水系统（即供电局、自来水公司向本小区 供电、供水总表以内的）一律由物服中心管理；由供电局、自来水公司直接抄 表到户的，由供电、供水部门管理；管道燃气系统由市燃气公司负责管理，其 他单位未经许可不得介入。2、顾客出门前应将电器、燃气和水掣阀门（开关）关闭，避免发生事故。3、小区内的供电、供水、供气管线均经科学设计，精心安装，顾客不可随意更改， 如确需改动，请报告物服中心并请有相关资持的专业人员完成。4、顾客如需要增加用电容量，必须报物服中心确认审批

28、，对符合增容要求的方可 增容。5、顾客如需另拉线缆或更换电表的，该工程费（包括材料费）均由顾客负责。6、 按规定每单元设计最大功率，标准房 7KV，复式房10KVy别墅30KVy请顾客累 计电器功率，勿超过最大限量，否则，不可同时使用所有电器。7、有以下现象的均属偷水、偷电、偷气行为，物服中心将按下列规定处理：A、私自增加电气设备容量、且造成电气线路故障的，必须赔偿因此造成的损失， 并要重新办理申请增容手续。B私自装表，接电、接水、接通燃气或绕过表接电、接水、接通燃气者，除当场 停用，按用量全负荷和入住时间追计电、水、燃气费。C私自启动电表、水表、燃气表的封印或改动电气运行回路，影响准确计量的

29、， 按电器用量负荷和入住时间追计电、水、燃气费外。D私自启用电表、水表、燃气表的，不管停用时间长短，按用电容量和入住时间 追计电、水、燃气费。E擅自改动上、下水管道、燃气管道、电气线路（包括通讯、有线电视等的弱电 系统）者，应按实际情况纠正。8顾客违反安全用电、用水、用气规定、拒绝物服中心机电维修人员检查，不采纳安全用电、用水、用气意见及措施而造成事故，影响供电、供水、供气系统或对其他顾客造成损失的，除按实际情况赔偿损失外，还将按有关规定进行处罚临时用电管理规定1、目的力卩强楼宇修缮、业户室内装修和小区商业网点的临时施工用电管理，确保电气线路和电气设施设备安全运行。2、临时用电计划申请1）施工

30、前，负责施工单位或业户根据施工项目和用电量大小，向物服中心申报；2）申报中列明所使用电动设备名称、功率和数量；3）物服中心派专业人员对其机械电气设备进行检查核实；4）申请人或单位必须提供专业人员持证上岗。3、临时用电规定1）凡施工所使用的电动设备、工具及线材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求；2）在物服中心专业人员指定地点接线，并安装所需保护装置及电度表；3）电动工具、临时照明线路应使用合格插头插座；4）由专业的持证人员上岗操作。4、施工限制：1）不影响楼宇机电设备的正常运作；L2）不超出住宅区供电负荷允许范围；3）噪音大的电动工具，须严格按照装修管理规定时间操作，不能影响顾客的正常 休

31、息。5、物服中心禁止以下行为：1）乱拉乱接电线；2）超出设计负荷的临时用电，未经申请的用电；3）直接将电线插入插座的行为。6、物服中心管理权限：1）有权劝阻或制止违章操作；2）有权对所使用电动设备随时进行检查；3）对不听劝阻的违章施工行为，可采取立即停电等措施节约用水规定1、贯彻执行国家节约用水的法律、法规和政策。2、公司本部及各物服中心内的供水系统经有关部门验收符合要求的设备，任何人不得私自改接供用。3、定期检查维修供水设施，减少水的漏损量，遇有客户投诉及时解决。4、使用自来水要随手关闭水龙头。5、提高水的重复使用率。6、公司所辖物业之绿地、树木、花卉采用节水灌溉方式，不得大水浸灌。7、物服

32、中心负责检查，如发现以大水漫灌方式浇灌绿地、树木、花卉的，必须及时纠正，并交纳浪费的水费。8绿地、道路应当建设低草坪、渗水地面，使用透水性能好的材料。9、公司本部及各物服中心应当使用节水型用水器具。10、各物服中心应积极开展节约用水的宣传工作，总结、推广节约用水的先进经i ； f_/ / 匕工验。11、质量记录公共用水用电统计表PR/GC-17-01节约用电规定1、节约用电，人人有责，自觉遵守国家法律、法规；采取有效措施，做好安全用 电、节约用电、计划用电工作。2、公司本部及各物服中心内的供电系统系经有关部门验收符合要求的设备，任何 人不得私自改接供用。3、凡是原电表容量不够，需要增容的，必须

33、向工程部主管申请，由物服中心主任审批后，符合增容要求的方准予办理。4、照明用电做到人走灯熄。5、用节能灯替代白炽灯、细管日光灯替代粗管日光灯、电子镇流器替代电感镇流器、金属卤化物灯替代碘钨灯或高压汞灯等。6、电风扇刚启动时应在高速档，达到额定转速后再换中速档或低速档。7、空调使用时做到人离即关。8严禁使用低效普通电炉。9、公司本部及各物服中心室内布线，应根据所用电器负荷选择电线线径大小，选择合理线长，减少迂回，以降低线损，保证供电质量。10、保持用电设备在经济运行状态下运行，正确掌握负荷特性，减少备用容量。11、应定出电梯使用规定，节约用电。12、改进操作，采用减少耗电量的最佳操作方法。13、

34、加强设备检修，提高检修质量，提高设备的使用效率。14、测试并计算电能利用率，评价用电合理化程度，为挖掘节电潜力提供依据。15、质量记录公共用水用电统计表PR/GC-17-01噪音管理规定一、声级计的操作方法：1、打开电源开关并选择适当的挡位 Hi或Lo；2、要读取即时的噪音量请选择 RESPONSE F（ FAST快速，想获得当时的平均噪应量则选择S（ SLOW慢速，如果要取得噪音的最大值可选择 MAX HOLD 即可读到最大噪音读值；_ ： .：/3、要测量以认为感受的噪音请选择 FUNC（功能）的A加权，如果测量机器所 发出的噪音则选择C加权，测量前可先选择CAL94dB自我校正一次判断仪

35、 器是否正常；4、 手持噪音即或将噪音计架在三脚架上以麦克风距离音源的1 1.5公尺距离 量测；5、量测完毕后将电源开关置于 POWER O位置；二、噪音检测规定/ /k_J1、各物服中心每季度对所辖小区环境噪音进行一次测量，并对重点噪音部位进行重点测量（如发电机的噪音）；2、进入发电机房的工作人员必须佩戴耳塞，以防止噪音伤害；3、按照国家噪音标准规定，分别测试昼间和夜间的音量值，昼间标准值为55Db,夜间标准值为45Db4、测量时必须选择适当的测试点进行测试；5、测试时必须平稳手持仪器或将仪器安置在三脚架上；6、测试必须按照仪器的操作方法正确操作7、对顾客投诉的噪音，要进行单独测试，以确定噪

36、音程度，采取相应措施， 消除影响；&对装修产生的噪音采用限制其工作时间的方法，规定装修时间为：上午8： 00-12 : 00,下午14： 00-19 : 00,节日不得施工；9、将测试值做记录噪声测试记录表PR/GC-19-01电梯使用管理规定 电梯是每位业户的共有财产，也是所有共有财产中最为昂贵的设备之 一，保护和延长其使用寿命是您的责任，又可节省您的支出，您应该象爱护 您家庭的电视、冰箱一样爱护它，所以你必须严格执行以下规定：1、本电梯为客运电梯，只限于载客，若必须使用电梯运载居室日常生活、办 公和贸易样品等货物时，先到物服中心提出申请，批准后方可使用。严禁 运载单车、摩托车及单件超重货物

37、。2、应文明操作电梯，严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。3、当发生超载讯号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的 强制关门手段。4、须让老人和儿童先入乘座电梯，学龄前儿童须由大人带领乘梯，禁止在电梯内、 F_/ / 匕工嬉戏玩耍。5、为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和掀动损坏轿箱内装 饰物。6、电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必紧张，可按警铃报告，等维修 人员到来，不得采取拍打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为。7、电梯停用时，不得采取任何令其开启或移动标志牌的行为，以免发生人身、设 备意外。8搬运货物、垃圾等特别需要时，应报物服中心

38、提出申请，批准后方可使用。9、严禁用电梯运送易燃、易爆危险品。10、乘电梯时，不可将身体倚靠轿门，进出时间不许长时间站在门中间。11、电梯出现下列情况，应及时报告物服中心：1）电梯门的开关失去控制；2）运行时有明显的速度异常；3）运行时有异常的振动和响声；4）有漏电现象。设备管理基本规范1、运行使用人员“三好”1）管好：管理好设备及设备附件、仪器仪表、安全防护装置，使之完好无损。不擅离岗位，设备发生事故及时上报。2）用好：严格执行操作规格，严禁超负荷运行，保持操作机构灵敏可靠。3）养好：严格按照设备保养规定，做好设备的日常保养和定期保养工作，班前班 后做好清洁检查或必要的润滑调整修复工作，保持

39、性能良好。2、运行使用人员“四会”1）会使用：熟悉设备原理、结构、性能和使用范围，严格遵守操作规程。2）会保养：保持设备清洁，按日常保养要求精心保养，发现异常情况及时处理。3）会检查：熟悉设备开机前后和运行的检查项目内容，设备运行中要随时观察有 无异常情况。4）会排除故障：能正确判断故障征兆和原因，掌握故障排除方法，对排除不了的 疑难问题及时报检报修。3、机房工房“四项要求”1）整齐：各种工具附件材料放置整齐合理，线路管道平直整齐，各种标志醒目可 视。2）清洁：环境保持清洁，设备保持清洁无尘，管线无漏油漏水漏气漏电，地面无 污迹杂物。3）严格：严格遵守交接班制度，严格执行能耗物耗定额，严格执行

40、操作规程和岗 位责任制。4）安全：安全防护装置和消防安全设施齐全无缺，压力容器设备和电气设备线路 要定期进行预防性试验和接地安全检查，定期检查事故隐患及时整改，严禁烟 火，机房不存放易燃易爆物品。4、运行操作“五项纪律”1）凭操作证操作设备。2）保持设备整洁，精心保养。3）严格履行交接班制度和操作规程。4）设备的附件、工具齐全无损。5）随时监察设备运行情况，发现故障应立即检查报告。5、大型设备“四定”1）定人操作运行。2）定人检查修理。3）定操作规程。4）定维护保养细则。6、“三干净”、“四不漏”、“五良好”1）三干净：机房干净，设备干净，工作场地干净。2）四不漏：不漏电，不漏油，不漏水，不漏

41、气。3）五良好：使用性能良好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好。7、设备事故“四不放过”1）事故原因查不清不放过。2）事故责任人和员工未受到教育不放过。3）缺乏切实有效的防范措施不放过。4）缺乏常备不懈的紧急弥补措施不放过。1工程部环境/职业健康安全工作规程1.0目的:指导工程部人员按环境和安全要求从事工程各项工作，控制环境和安全事 故的发生，保证员工的职业健康安全和为顾客提供安全的工作、生活居住环境。 2.0适用范围：适用于公司各物服中心工程部。3.0职责：3.1公司经营管理部负责环境/职业健康安全管理程序的制定和督导；3.2物服中心主任负责工作的监督；3.3工程部主管负责工作的计划、

42、组织、指导；3.4工程部领班和技工负责工作的实施。4.0工作规程4.1乙炔气割焊工作4.2电焊工作4.3电气设备运行维修保养工作4.4机械设备运行维修保养工作4.5建筑物、设施维护保养工作4.6给排水系统维护保养工作4.7高空操作业工作等安全防范措施。4.8入户维修工作5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作记录在各个工作项目记录表中体现。物业项目接管验收工作规程1.0目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。2.0适用范围适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。3.0职责3.1公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续3.2接管验收

43、小组组长负责接管验收的工作质量。3.3接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4.0 工作程序4.1接管验收的准备工作。A、公司行政人事部抽调文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工 作；B客户服务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及钥匙的验收移交工作。C物业（工程）部抽调业务骨干具体负责物业土建、装饰装修、机电设施设备、 消防与保安设施设备的验收移交工作。4.1.3接管验收前的准备接管验收开始之前接管验收小组做好以下准备工作：1里有数；4.2接管验收的工作程序总经理下达接管验收指今疋要求发展商限g 1司组建接管验收小组 4进行硬件设施、设备 作好接管验收准备是否合

44、格疋进行资料验收移交是否完整4.3资料要求正收、真实补发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料432综合竣工验收资料4.4物业硬件设施接管验收和竣工的区别4.4.1接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的 使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。4.4.2接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被 业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的 政府评价行为。4.5接管验收标准和验收方法。4.5.1验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理要求。4.5.2验收方法为观感验收标准和使用验收方法。4.

45、6楼宇本体硬件设施的具体验收标准。4.6.1 主体结构严密、不渗漏。f/二4.6.2楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、 起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均 匀一致、无明显色差4.6.6木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。4.6.8楼梯、扶手4.6.9木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。“左零右火”规定，电源已接通正常。排水通畅、完好无损。4.7公共配套设施接管验收标准4.7.2散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。4.7.3屋面避雷设施连接牢固。4.7.4路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常；灯

46、柱安装牢固、 油漆完好。4.7.5绿化符合设施要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局 合理、阀门开关灵活、安装稳固。4.7.7室外消防栓4.7.8楼栋号牌安装牢固、标识清楚。4.7.9垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便。4.8机电设备的接管验收。4.8.2变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐 全、标识清楚，机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。4.8.3中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置 齐全、标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤。4.8.4发电机型号与移交清单相

47、符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备 表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采 光良好。4.8.5消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。4.8.6给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备 表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。4.8.7保安监控设备：同消防监控设备。（包括周界防越报警系统，闭路电视监控 系统、值勤巡更系统、安全防范和防盗报警系统、可视对讲系统）4.9接管验收遗留问题的处理4.9.2对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商

48、联系补齐，必要时公 司总经理应当协助进行。两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要 时公司总经理应当协助进行。4.10接管验收遗留问题登记表和备忘录交公司行政部归档长期保存5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.2物业整体移交验收表PR/GC-23-015.3房屋及公用设施移交验收交接表PR/GC-23-025.4物业单项验收整改记录表PR/GC-23-035.5接管物业资料移交表PR/GC-23-045.6供配电系统资料验收记录表PR/GC-23-055.7供配电设备验收记录表PR/GC-23-065.8发电机组验收记录表

49、PR/GC-23-075.9供/排水系统验收记录表PR/GC-23-085.10消防设备及资料移交表PR/GC-23-095.11报警系统接地、绝缘检测登记表PR/GC-23-105.12消防设备检查验收项目表PR/GC-23-115.13消防设备试验验收项目表5.14弱电系统系统资料验收表5.15避雷系统验收记录表PR/GC-23-12PR/GC-23-13PR/GC-23-145.16工程质量问题处理联络单PR/GC-23-155.17工程质量问题处理联络单复验记录PR/GC-23-16建筑物及公共设施维护管理规程1.0目的通过对房屋公共部位及公共设施的日常管理与定期的检查、修缮、养护，保

50、 持使用功能及外貌，延长使用寿命，为顾客提供一个安全、舒适、优美的生活和 居住环境。2.0适用范围适用于公司管理的各小区范围内的房屋公共部位及室外公共设施修缮养护。3.0职责3.1物服中心主任负责对房屋公共部位及室外公共设施修缮养护工作进行监督和 指导。3.2工程部主管负责对房屋公共部位及室外公共设施修缮养护工作进行计划和组 织。3.3工程部领班和工程部技工负责对房屋公共部位及室外公共设施修缮养护工作 J、J_J的具体实施。4.0工作程序4.1检查维护工作内容伤油一次及时停用，并进行维修或更换。4.2建筑物维修项目标准422如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降，A、将露筋部位的松散层凿除，并将钢

51、筋锈蚀层用砂纸打磨，B、用钢丝刷清洁干净，C、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层，D用高标号水泥砂浆修复，如有需要还应按要求恢复饰面。A、将孔、洞周边已松散的混凝土凿除，并用砂纸将钢筋上的铁锈磨掉，B、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞，C、充分喷水湿润孔、洞内壁，D如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹 光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、柱、板）标号高 一等级的混凝土嵌填饱满，并养护好，E、按原标准做好饰面。F、 破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况时，应立即通知开发单位，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固

52、方案， 再进行修复。墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面 破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理 应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不在发展时进行（如：地基基础沉降还在发展 时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修） 。A、先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形，B、用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分 喷水湿润，C、均匀地涂刷一道素水泥浆，D再用此砌筑砂浆高一个强度等级的1： 3水泥浆填缝、抹平。A、先将酥碱或破损部位的砖体轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰土，B、充分喷水湿润破损面，C、用比原砌体高一

53、强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）A、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除，B、用钢丝刷清洁干净浮动灰尘，C充分喷是湿润破损面，D均匀地涂刷素水泥浆，E、用1: 3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网 格布和四道氯气丁建筑防水胶涂帖，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1： 0.5水泥砂浆面层。2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。15CM将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后在用水泥砂浆粉 刷基层，在基层上涂刷23道氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平， 再修复饰面。A、将缺损部位周边已松动部位凿除至结实层，B、用钢丝刷清扫干净浮土，C、充分喷水湿润，D均匀地涂刷一道素水泥浆，E、用1： 3水泥砂浆做好基层，F、修复饰面。如为混凝土或砌块栏板，可参照 4.2和4.3相应规定执行。如为其他金属或木 材栏板，维修规定如下A、如不能修复，应及时更换新配件，B、使栏板、梯板、扶手连接牢固，C、修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）。A、如不能修复，应及时更换新配件，B、使栏板、梯板、扶手连接牢固，C、修复栏板饰面（如：