设备完好率评定办法

1、凯云物业设备完好率评定方案1、 目的 通过开展设备完好率评定工作，进一步提升我司设备管理水平。二、设备完好分类1、完好设备：设备现状和运行情况完全符合设备完好标准（得分超95分）为完好设备。2、基本完好设备：设备现状和运行情况有一项达不到完好标准或有23项比较小的设备隐患（得分在8695分），但不影响使用的为基本完好设备。3、不完好设备：设备现状和运行情况有两项及以上达不到完好标准或只有一项达不到标准（得分在85分以下）并影响正常使用的设备为不完好设备。4、设备完好率评定方法1）物业服务中心每月度对所辖设备进行自查和完好率进行统计，将统计结果填入设备完好率评定表，并依下列公式计算出物业服务中心

2、设备完好率： 设备完好率=完好设备台数+基本完好设备台数/设施设备总台数%；2）公司工程部每季度对所有服务中心的设备完好率进行抽查，其完好率作为对服务中心设备管理目标责任的考核依据。1、高、低压配电系统1）配电箱完好标准序号检 查 项 目技 术 要 求检查方法考核定分不合格扣分标准考核得分1接地线接触良好，不松动手感、目测15分5分/项2箱体内外清洁、无杂物目测10分5分/项3配电箱的固定牢固手感10分10分/项4配电箱门把手、螺丝齐全、关闭严密手感，目测10分5分/项5指示灯 仪表完整，指示正确目测10分5分/只6线路整齐，有标志目测10分5分/ 处7连接点及接线螺丝无过热、变色无氧化现象目

3、测15分5分/ 只8灭弧罩齐全，完整目测10分5分/ 只9设备编号及标牌明确 、完整目测10分5分/ 项2）电力变压器完好标准序号检 查 项 目技 术 要 求检查方法考核定分不合格扣分标准1变压器声响无杂音，无放电声耳听15分5分/项2变压器外壳清洁，无积尘和杂物目测10分5分/项3温控器工作正常，指示正确询问、目测10分5分/ 项4绝缘子整体完好，无破损、裂纹目测10分5分/项5防护罩无破损、裂纹目测10分5分/ 只6线路高低压线连接点无过热、变色，无氧化现象目测15分5分/ 处7降温装置完好，工作正常目测10分5分/ 只8地线接触良好，不松动目测，手感10分5分/ 项 9铭牌和编号牌齐全，

4、清楚目测10分5分/ 项3）高压配电装置完好标准序号检 查 项 目技 术 要 求检查方法考核定分不合格扣标准1断路器工作状况工作正常，各功能指示正常。目测，询问5分5分/项2绝缘瓷件无破损、裂纹目测10分5分/项3母线油漆相序正确，无脱落现象目测5分5分/ 项4隔离开关刀口接触良好，位置正确目测10分5分/项5二次线路排列整齐，线号清晰目测10分5分/ 处6指示灯仪表及继电器完好，指示正确目测10分5分/ 只8连接点及接线螺丝无过热、变色无氧化现象目测10分5分/ 只9联锁装置齐全，可靠目测10分5分/ 项10设备编号及标牌明确目测10分5分/ 项11操作机构分、合闸标示牌正确目测5分5分/

5、项12接地线接触良好，不松手感、目测5分5分/ 项4）低压配电柜完好标准序号检 查 项 目技 术 要 求检查方法考核定分不合格扣分标准1接地线接触良好，不松动手感、目测15分5分/项2母线油漆相序正确，无脱落现象目测10分5分/项3操作手柄完整目测10分10分/ 项4刀开关触电接触良好，位置正确目测10分5分/项5指示灯 仪表完整，指示正确目测10分5分/只6线路整齐，有标志目测10分5分/ 处7连接点及接线螺丝无过热、变色无氧化现象目测15分5分/ 只8灭弧罩齐全，完整目测10分5分/ 只9设备编号及标牌明确 、完整目测10分5分/ 项5）电力电容器完好标准序号检 查 项 目技 术 要 求检

6、查方法考核定分不合格扣分标准1外壳不渗油，无积尘，无严重膨胀现象目测15分5分/处2绝缘无破损、裂纹目测15分5分/处3接线螺丝无过热、变色，无氧化现象目测20分10分/处4放电装置完好目测15分5分/项5接地线接触良好，不松动目测，手感、20分5分/处 6熔断器完好，无熔断者目测15分5分/处6）电力电缆完好标准序号检 查 项 目技 术 要 求检查方法考核定分不合格扣分标准1有无渗油、漏胶不渗油、漏胶，光洁，无损伤，无严重膨胀现象目测25分5分/处2瓷套管无破损、裂纹目测15分5分/只3接线螺丝无过热、变色，无氧化现象目测20分10分/处4直埋式电缆路标明确目测10分5分/条5接地线接触良好

7、，不松动目测，手感、20分5分/条6电缆线编号明确目测10分5分/条7）电动机完好标准序号检 查 项 目技 术 要 求检查方法考核定分不合格扣分标准1接线盒完整无缺，固定牢固手感，目测15分5分/项2风扇罩完整无缺，固定牢固目测手感，目测15分5分/项3电线软管牢固，无破损 脱落现象目测手感，目测20分10分/项4地脚螺丝齐全，紧固手感，目测15分5分/项5接地线接触良好，不松动目测，手感、20分5分/只6铭牌和编号牌齐全，清楚目测15分5分/处2、楼宇设备自动化系统序号内容和标准考核定分不合格扣分标准1服务器工作正常、通讯正常、整洁。25分10分/项2工作站工作正常、通讯正常、整洁。25分1

8、0分/项3数字式直接控制器（）工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐。20分10分/项4末端设备工作正常、接地正确、线路无损、安装牢固。20分10分/项5各种仪表、标识完善、正常。10分5分/项1） 网络与通讯设备系统A、程控交换机序号内容和标准考核定分不合格扣分标准1程控交换机（）数据通讯工作正常、整洁、线路整齐。20分10分/项2维护终端工作正常、整洁。15分5分/项3计费系统工作正常、整洁。15分5分/项4话务台工作正常、话音清晰、整洁。15分5分/项5电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表、完整无损。15分5分/项6语音信箱工作正常、整洁、接线正确。10分5分/项7各种仪表、标识完善

9、、正常。10分5分/项B、网络通讯系统序号内容和标准考核定分不合格扣分标准1配线架排线整齐，标签完好，数据齐全。35分10分/项2光纤排线整齐，标签完好，数据齐全。40分10分/项3插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。25分10分/项C、广播与背景音乐系统序号内容和标准考核定分不合格扣分标准 1 音源设备工作正常，整洁完好。25分10分/项 2功放设备工作正常，整洁完好。25分5分/项 3扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保证清晰25分5分/项 4背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。25分5分/项D、中央控制系统序号内容和标准考核定分不合格扣分标准 1摄象机安装牢固、位置正确、工作正

10、常、整洁。20分10分/项 2画面分割器工作正常、整洁。15分5分/项 3录入设备工作正常、整洁。15分5分/项 4监视器工作正常、图象清晰、色彩良好、整洁。20分5分/项 5矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚。15分5分/项 6监视录入的资料应至少保持天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。15分5分/项E、巡更系统、周界报警系统、对讲系统序号内容和标准考核定分不合格扣分标准 1巡更系统工作站工作正常、整洁。15分10分/项 2巡更器工作正常。15分5分/项 3巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。15分5分/项 4周界报警系统工作站工作正常、整洁。15分5分/项 5周界报警系统红外探头安装

11、牢固、线路无损、工作正常、整洁。15分5分/项 6对讲系统基站线路无损、工作正常、整洁10分5分/项 7对讲系统天线安装牢固、工作正常。15分5分/项F、车库管理系统序号内容和标准考核定分不合格扣分标准 1工作站工作正常、整洁.25分10分/项 2服务器工作正常、整洁。25分5分/项 3取票站安装牢固、线路整齐、工作正常20分5分/项 4栏杆机安装牢固、工作正常。15分5分/项 5收费站工作正常、整洁。15分5分/项G、门禁系统序号内容和标准考核定分不合格扣分标准 1工作站工作正常、整洁.25分10分/项 2服务器工作正常、整洁。25分5分/项 3读卡器指示灯完好、工作正常。25分5分/项 4

12、电子门锁工作正常。25分5分/项H、卫星电视系统序号内容和标准考核定分不合格扣分标准 1卫星天线安装牢固、外观整洁。35分10分/项 2放大器、解码器等设备工作正常。35分5分/项 3传输线路正常、图象清晰。30分5分/项I、消防报警与灭火系统序号内容和标准考核定分不合格扣分标准 1数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁。15分5分/项 2末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常。15分5分/项 3中央联动装置正常、显示准确。15分5分/项 4消防灭火设施应处于良好的待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清水泡沫灭火装置应每年检测一次，干粉灭火器压

13、力保持在规定的范围内，每年进行灌充更新，保证有效；消防防护用品和工具齐全完好。15分5分/项 5消防泵每月启动一次，每年保养一次，保证工作站工作正常、整洁。10分3分/项 6消防栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件齐全。10分3分/项 7消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加润滑油并做放水检查一次。10分3分/项 8应对各项消防设备按规定进行定期检查，保证设备齐全、功能运行正常。10分2分/项注 ：对各项消防设备按规定进行定期检查的具体要求：（1） 火灾探测器定期进行实效模拟试验，探测器至少每年进行一次清洗，及时更换失效的器件。（2）每年进行一次消防联动，检测各类消防系统的运行参数和状态，并作

14、好记录。（3） 当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火灾信号，同时启动探测器的确认灯。（4）操作启动部件，手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示。（5）火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层（区域）内。（6）报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其他报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号。（7）故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号的部件发生故障时，应当正确指示故障部位。（8）火灾优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，

15、如有报警信号输入，应当显示报警信号。（9）电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态。（10）火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号；消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常。（11）火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态。（12）火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态。（13）消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘按规定的程序下降，接受其反馈信号并显示其状态。（14） 火灾确认后，应当释放建筑

16、物内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通。3、给排水系统1）水泵序号内容和标准考核定分不合格扣分标准1水泵安装平稳牢固，装配间隙符合标准，各种螺栓无松动，润滑良好，无漏水、漏油；机械密封无泄露，填料密封渗水保持在1015滴/分；泵体无锈蚀、油漆无脱落，无明显油、污渍，表面整洁。20分3分/项2电动机接线正确、牢固，降温及防护部件完整牢固，表面整洁。10分3分/项3控制柜部件齐全，各种控制元件齐全有效，工作正常，表面整洁8分3分/项4各类显示仪表齐全、显示正常。8分3分/项5各类阀门完整且灵活可靠，开关正常，表面整洁。8分3分/项6各类设备标识完整、符合标准。6分3分/项7技术性能（流量、扬程）达到

17、设计标准或有关规定的要求。20分10分/项8设备运行正常，无过热，无异常振动和不正常声响。20分8分/项2）给水设施序号内容和标准考核定分不合格扣分标准1生活水箱、水池完整、清洁，检查孔（盖）锁具齐全有效。20分8分/项2水箱箱体及附件（阀门、管件、仪表）完好。20分8分/项3水箱周围无杂物和污染源，确保水质符合饮用水标准。25分10分/项4无锈蚀、脱漆、泄漏，溢水口、管畅通，表面整洁。15分5分/项5各类控制元件完好，灵活有效。10分5分/项6各类表示完好符合标准。10分5分/项3）排水系统序号内容和标准考核定分不合格扣分标准1屋面雨水排水设施完好，无杂物堆积或堵塞，排水畅通。25分8分/项

18、2室内外污水排水系统完整、畅通，无杂物堆积或堵塞。25分5分/项4化粪池、窨井定期清挖，无堵塞外溢现象。20分8分/项5排污泵完好、灵活、可靠，滤水网及水池无杂物堵塞。20分5分/项6各部油漆完整，标识齐全。10分5分/项4、空调系统1）冷（温）水机组序号内容和标准考核定分不合格扣分标准1机组安装平稳牢固，各部装配间隙符合标准，各种螺丝无松动，润滑良好，无漏水、漏油、漏气；机体无锈蚀、脱漆，保温良好，无明显油、污渍，表面整洁。20分5分/项2电动机接线正确、牢固，降温及防护部件完整牢固，表面整洁。8分5分/项3控制柜部件完整，各种控制元件齐全有效，工作正常，表面整洁。8分5分/项4各类显示仪表

19、齐全、显示正常，并有校验记录。6分3分/项5各类阀门完整且灵活可靠，开关正常，表面整洁。6分3分/项6管道及附件符合技术要求，各类设备标识完整、符合标准。4分2分/项7机组运行时各部参数（工作压力、温度、流量、电流、声响）和液位、油位符合标准，无异常振动、无超温现象。工质无污染。20分5分/项8制冷量基本达到设计要求或满足用户需求20分15分/项9润滑性系统工作正常，油标醒目，油质符合要求，冷却系统齐全，运行正常。8分5分/项2）冷媒（却）水系统序号内容和标准考核定分不合格扣分标准1分、集水器及各种管道完好，阀件和仪表齐全，无跑、冒、滴、漏，无明显锈蚀、脱漆，保温完好，表面清洁。30分6分/项

20、2水处理设备齐全，运行良好，水质达到标准要求。25分8分/项3每半年对系统放水、排污、冲洗一次，保证系统内无明显积存杂物或泥污沉淀及有害菌类发生。25分8分/项4各种标识完整、清晰，符合规定。20分6分/项3）冷却塔序号内容和标准考核定分不合格扣分标准1冷却塔完整，各部装配符合标准，金属构件及管道、阀门、仪表齐全，显示正确，无明显锈蚀、脱漆，表面整洁。25分5分/项2风机运行平稳，无超标准振动和噪声。20分5分/项3配水器和喷淋工作良好，档水板完整、无堵塞，冷却水无超标准飘逸、外泄。20分5分/项4冷却水进、出温差基本达到设计标准，满足制冷需求。25分10分/项5塔内、外清洁，无杂务堆积和军团

21、菌孳生。10分5分/项4）空气处理单元 （新风机组、空调机组、风机盘管等）序号内容和标准考核定分不合格扣分标准1机组安装平稳、牢固，部件完好，运行平稳，无超标噪声，工作参数达到设计标准，满足房间空调需求。25分5分/项2空气滤网和管道过滤器及表冷器表面清洁畅通，风阀开、关灵活、严密，积水盘、凝水管清洁、畅通、无积水，机组各部无有害菌发生，无跑、冒、滴、漏。20分5分/项3要保证空调房间的新风量，在满足卫生标准的前提下，保证房间气流正压，以减少外界干扰。20分5分/项4自动装置运行可靠，各仪表指示数值正确，并定期进行校验20分5分/项5设备外表清洁，油漆明亮，保温完好。15分5分/项5）冷冻、冷

22、却泵序号内容和标准考核定分不合格扣分标准1主要技术性能（真空度等）达到设计要求或满足工艺需要，附属设备齐全，运行平稳，声响正常，无过热现象，封闭良好。15分5分/项2设备润滑良好，润滑油符合规定，并定期进行检查、更换。10分5分/项3各种仪表（如真空表等）指示正确，并定期进行校验。各阀门密封良好，无泄漏现象，管道无泄漏，并定期检查。30分10分/项4设备冷却系统运行正常，冷却装置良好。15分5分/项5电气设备完好，运行正常，保护装置有效，仪表齐全，准确。15分5分/项6设备外表整洁，无油渍、锈蚀，油漆完整。15分5分/项5、锅炉系统1） 锅炉序号内容和标准考核定分不合格扣分标准 1锅炉设备安装

23、平稳、牢固，装配符合标准，汽包（锅筒）、人孔、联箱、手孔及管路、阀门均应保温良好，无锈蚀、泄漏现象。 20分5分/项 2运行状态良好，锅炉蒸发量、压力、温度均符合设计要求或主管部门批准要求； 20分10分/项 3安全阀、压力表、水位表、水位报警器齐全、符合技术要求，动作可靠有效。15分5分/项 4各受热面（包括水冷壁、对流管束、烟管、过热器、省煤器、空气预热器等）无严重积烟垢现象，受压部件符合技术要求，无泄漏现象。10分5分/项 5炉墙完整，构件无烧损，保温良好，无冒烟现象，炉墙外表面温度符合节能标准要求。10分5分/项 6燃烧设备完整，无缺损，运行可靠，润滑良好；燃烧情况良好，锅炉运行效率达

24、到规定要求。15分5分/项 7水、汽管道敷设整齐合理，阀门选用合理，无泄露现象，保温良好。10分5分/项2）送风机、排烟风机序号内容和标准考核定分不合格扣分 标准1送风机、排烟机和除尘设备安装平稳、牢固，各部件系符合技术要求；20分5分/项2技术性能、运行参数（风量、风压、效率等）达到设计要求；20分10分/项3运行正常，无异常振动、声响和超温现象；20分10分/项4机器外壳无严重磨损、锈蚀，油漆基本完整，无漏风和严重积尘现象；10分5分/项5润滑、冷却装置符合技术要求，运行正常；15分5分/项6电器和控制系统完好，保护接地符合要求，电机五超负荷、超温现象。15分5分/项3)水处理设备序号内容

25、和标准考核定分不合格扣分 标准1水处理设备配套齐全合理，符合工艺要求。20分10分/项2水处理系统加药、取样设备完好、齐全，阀门操作方便。20分5分/项3化验室设备仪器齐全完好，分析化验项目、给水、炉水水质符合规定标准。30分10分/项4水处理操作规程、化验工作制度健全，化验操作符合要求。20分5分/项5设备与管道无积尘、无锈蚀，色标分明。10分5分/项4)烟道、烟囱及除尘装置序号内容和标准考核定分不合格扣分 标准1烟道无严重积尘，闸门启闭灵活，无漏烟现象。20分10分/项2吹灰装置使用效果良好。20分10分/项3除尘装置选配合理，管道连接密封，无冒烟漏灰现象。20分10分/项4排烟温度、含尘

26、量在规定范围内。20分10分/项5烟囱避雷装置、拉紧固定装置完好，接地符合要求，有定期试验记录20分10分/项5)仪表及电气装置序号内容和标准考核定分不合格扣分 标准1按规定完善各种仪表，包括：压力表（汽压、水压、油压、气压等）、温度计、流量计，并定期进行校验，保证灵敏、准确、可靠。16分5分/项2自动保护和自动控制机构灵敏可靠。16分8分/项3各种仪表运行稳定，指针准确清晰。16分8分/项4配电系统安装合理，开关接触良好，动作到位，无过热、放电痕迹。16分4分/项5设备接地符合要求。16分4分/项6配电柜、控制柜整洁，电器先例整齐合理，符合使用要求。20分5分/项6、电梯及自动扶梯序号内容和

27、标准考核定分不合格扣分 标准1电梯和自动扶梯运行平稳，乘坐舒适，电梯准确启动运行，停层准确。20分10分/项2矫箱内、外按钮、灯具、排风扇和装饰等配件保证完好，轿箱整洁。10分5分/项3电梯和自动扶梯应具有资格的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，在有效期内安全运行。20分10分/项4电梯机房的动力、照明、空调降温设施和消防器材完好、有效，门、锁完整牢固，无漏风、雨隐患，室内清洁，标识齐全；20分5分/项5有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行和机房进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录。 10分5分/项6电梯发生一般故障

28、，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内到达现场进行抢修。 20分10分/项7、 高空作业设备序号内容和标准考核定分不合格扣分 标准1设备需经有资质的检验机构检验合格，保证安全装置完好并在有效期内安全运行。15分10分/项2设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载。10分10分/项3设备应严格执行作业前的机电系统安全检查和运行状态确认。10分10分/项4设备各部件完好，组装符合要求，整机平稳、牢固，工作正常；升降系统良好；升降机运行平稳，无倾斜。25分10分/项5设备各仪表准确，各类开关动作灵活，控

29、制与通讯设备正常。10分5分/项6在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置。10分10分/项7设备使用完后，需切断电源，锁好操作装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备进行管理、记录。10分5分/项8应定期对设备进行检查和保养，对提升系统进行全面测试，清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。10分5分/项8、升降设备序号内容和标准考核定分不合格扣分 标准1设备各部件完好，装配间隙符合要求，整体完好。30分10分/项2设备升降平稳、正常。30分10分/项3电气、控制系统完好，安全装置完好有效。20分10分/项4设备外观清洁、无锈蚀、污渍，油漆完好。10分5分/项5有专人管理，使用有记录，检验有报告。10分5分/项9、公共照明系统序号内容和标准考核定分不合格扣分 标准1路灯、大堂、电梯厅、楼道等