关于住宅建设成本控制与工程造价管理的有关讨论（2）

1、关于住宅建设本钱控制与工程造价管理的有关讨论2 关于住宅建设本钱控制与工程造价管理的有关讨论 【摘要】由于住宅工程一般情况下都规模大、建设周期长、技术复杂、人财物消耗大，考虑到投入使用后的实际情况等因素，一旦决策失误，将造成无可挽回的经济损失。为了合理确定造价，必须在建设全过程，按照不同阶段的特点进行屡次计价，即按建设程序合理确定不同阶段的造价精度，以充分表达造价的合理性。本文对如何控制住宅建设本钱与工程造价管理进行了有益探讨。 【关键词】住宅建设；本钱控制；决算 0引言 住宅开发过程中的本钱和造价管理，是在满足住宅建设质量标准和开发进度的前提下，对住宅建设本钱进行准确的预测和合理的控制，随时

2、纠正发生的偏差，到达有效降低住宅建设本钱的目的。 1注重决策阶段本钱控制 据统计，技术经济合理的设计，可以降低工程造价5%10%，甚至可达10%20%。在市场经济下，开发商要获得一个技术先进、经济合理的优秀设计方案，除了积极配合设计单位工作以外，还必须要做好招标投标择优选择设计方案、严格设计合同条款、制定图纸会审制度。而开发工程本钱的控制却是贯穿于工程建设全过程。但是，决策阶段的决策是否正确尤为重要，如果断策失误，本钱控制已经失去作用。因此，要到达工程造价的合理性，就要以保证工程决策的正确性为前提。针对以上问题，应做好以下三个方面的工作。 市场研究，主要是解决上马房开发工程的“必要性问题。房作

3、为特殊，其开发的大额性、固定性及建设周期长等特点，决定生产该产品具有一定的风险性。所以，做好市场研究就显得尤为重要。市场研究包括市场调查和预测分析两个方面。市场调查包括开发区域内住宅建设分布、人均收入、住宅建设现状。预测分析包括住宅建设未来开展趋势预测、房屋销售预测及价格分析，同时判断开发产品市场竞争能力及开展前景。 技术研究，主要解决开发工程在技术上的“可行性问题。技术研究包括开发条件、地址选择、规划及设计方案优选、企业组织、开发方案及进度要求等。在技术研究上应突出房开发的特点，既要满足居民生活、工作和生产根本要求，又要创造方便、舒适、优美的居住环境，同时表达小区独特面貌。 效益研究，主要是

4、解决开发工程在经济上的“合理性问题。效益研究包括投资估算，资金筹措和经济指标评价等。投资估算含主体工程、辅助配套工程、拆迁补偿及前期工程费用估算等。通过工程费用、资金筹措等相关指标的计算，进行工程盈利能力、归还能力等分析，得出经济评价结论。 2加强以设计阶段为重点的本钱控制 据资料显示，设计费虽然只占工程总费用不到1%，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度达75%以上。显然，设计是有效控制工程本钱的关键。 住宅建设小区规划设计。小区规划设计应根据小区的根本功能要求确定小区构成局部的合理层次和关系，据此安排住宅建设建筑、公共建筑、管网、道路及绿地布局，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距与

5、建筑层数，合理布置公共设施工程的规模及效劳半径。 住宅建设建筑的平面布置。在多层次建筑中，墙体所占比重较大，是影响造价上下的主要原因。因此，在住宅建设建筑中往往采用墙体面积系数控制住宅建设建造本钱，尽量减少墙体面积系数。 住宅建设的层高。住宅建设的层高直接影响工程造价，因为层高增加，墙体面积增大，柱体积增加，并带来根底、管线、采暖等因素增加，使本钱加大。 房住宅建设单元组成以每栋住宅建设单元数3-4个单元较为经济，户型要到达居室、客厅、厨房及卫生间的合理布置，单位组成及户型设计做到结构面积系数愈小愈好。 3强化施工阶段本钱控制 在施工阶段，工程造价人员必须加强对建设工程的工程造价管理，认真审核

6、合同价的工程量清单、单价及有关文件，指导建设者合理优化施工组织设计，选择技术上可行、经济上合理且能够促进工作效率的施工方案。在具体施工过程中，还要经常深入现场，调查了解定额工程量与实际工程量之间的差异，获得第一手资料，为以后妥善处理经济纠纷仲裁、编制审查工程结算和竣工决算提供可靠的依据。 建设工程要严格实行招标投标制度。所有房住宅建设施工工程都要大力推行招标投标制度，这是施工阶段降低开发本钱的一种有效的手段。通过工程招标投标把施工企业推向市场，促使施工企业加强生产管理，提高技术水平，施工企业为了在社会上赢得信誉，必然增强质量意识，严格履行合同，减短建设工期，从而加强资金周转，减少期间费用及其他

7、开支，较好的发挥投资效益。 要科学进行施工管理。在施工过程中，影响工程造价的因素很多，如设计变更、材料代换、生产要素价格波动、政策性价风格整及其他不可预见因素等都可能引起工程造价提高，从而加大本钱。因此要采取科学的施工方法。一是要利用网络方案组织施工，编制施工网络方案要建立以工程技术负责人为主的领导小组，制定多种施工组织方案，对每种施工方案从技术上、经济上进行比照分析确定最正确方案。二是要认真编制资金使用方案，通过资金使用方案的严格执行，可以有效地控制工程造价上升，最大限度地节约投资，提高投资效益。三是要实行工程监理，赋予监理工程师应有的权力。增强质量出效益、管理出效益的观念，真正做到保证质量

8、、保证进度、防止索赔，有效地控制造价。四是要严格施工签证。签证是施工阶段提高价款的重要原因。因此要认真对待签证工作，不但要建立签证制度，而且要慎重选定签证人员，要求签证人员既要有良好的思想素质，又要有较高的技术水平。 材料控制。工程施工中的材料费用是工程工程费用的一个重要组成局部，因此应当严格控制工程中的材料费用。这就要求施工中相关单位严格按照合同中的材料用量进行费用的控制，对工程造价进行科学的管理和控制。密切注意市场行情，掌握材料用费的相关市场信息，可以做到竣工后结算阶段的有理有据。 4认真把好竣工决算 竣工阶段是造价控制工作的最后阶段，也是真正表达工程实际造价的收尾阶段，开展工程结算审核不

9、仅要严格，而且要准确，只有在准确意义上的严格才是合理、真实、可行的。首先，要编制好施工组织设计，施工组织设计要与工程预算工程、工作内容和方法相符合。如果实际施工中需要改变、调整、优化施工组织设计，必须有相应的注明性文件，否那么会影响结算工作的进程。其次，结算前要搜集签证齐全、有效的经济文件，为结算提供准确依据。办理竣工结算的经济文件应包括：施工图纸、图纸会审记录、设计变更、施工组织设计、隐蔽工程验收记录、竣工图纸等。在工程施工过程中，工程变更应通过设计单位同意并加盖设计单位印章后下发才能生效。否那么是不能纳入结算的。第三，施工结算时要仔细斟酌施工合同的条款及用词，认真按合同办事。一旦施工方与建设方产生矛盾，应有理有据协商解决。 5结语 综上，由于住宅工程建设一般周期较长，受到各种外部因素的影响与制约，工程的初始阶段难以确定一个正确的造价。随着工程的开展与深入，对工程的了解也更加全面，从而造价的估算也愈加合理。作为工程造价实施和管理人员在完善工程开发的