西安市城市房屋拆迁管理实施细则17.doc

1、西安市城市房屋拆迁管理实施细则第一章 总 则第一条为加强城市房屋拆迁管理， 维护拆迁当事人的合法权益， 保障城市建设顺利进行， 根据西安市城市房屋拆迁管理办法以及有关法律、法规，结合本市实际，制 定本细则。第二条 在本市行政区域内的城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被 拆迁人补偿、安置的，适用本细则。第三条 城市房屋拆迁，必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改 善，保护文物古迹和历史街区。第四条 拆迁人应当依照本细则规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人、 房屋承租人应当在规定的拆迁期限内完成搬迁。本细则所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。 本细则所称被拆迁人， 是指

2、被拆迁房屋的所有人。本细则所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。第五条 市房屋行政管理部门是本市城市房屋拆迁的主管部门。西安市城市房屋拆迁安置管理办公室 （ 以下简称市拆迁管理办 ） 负责本市新城区、 碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内的城市房屋拆迁管理工作临潼区、阎良区、长安区和市辖县城市房屋拆迁行政管理部门（以下简称区、县 拆迁行政管理部门），负责本辖区内的城市房屋拆迁管理工作，并接受市城市房 屋拆迁主管部门和市拆迁管理办的业务指导。规划、建设、土地、市政、公安、工商、教育、劳动和社会保障等行政管理部门 以及有关区、县人民政府应当根据各自职责，协同做好房

3、屋拆迁管理工作。第二章拆迁管理第六条实施房屋拆迁，必须依法取得房屋拆迁许可证。申请领取房屋拆迁许可证的单位，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账 户，足额存入拆迁补偿安置资金。补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安 置，不得挪作他用。市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门在发放房屋拆迁许可证前，应当与申请领取房屋拆迁许可证的单位、开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行签订拆迁 补偿安置资金使用监管协议。未经市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门同 意，该银行不得拨付拆迁补偿安置资金。拆迁人第七条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁期限内实施房屋拆迁。在拆迁 期限内未完成拆迁的，可以申请延期

4、，但最长不得超过一年。第八条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证载明的拆迁范围内实施房屋拆迁。不得擅自扩大或缩小批准的拆迁范围 第九条 规划行政管理部门在核发建设用地规划许可证后，对涉及拆迁的用地红 线图应当进行公示。第十条拆迁人在取得建设用地规划许可证之日起 15 日内向市拆迁管理办或者区、县拆 迁行政管理部门提出拆迁摸底和暂停下列事项申请， 市拆迁管理办或者区、 县拆 迁行政管理部门应当及时通知有关部门及拆迁范围内的单位和个人暂停下列活 动：（一）暂停办理房屋及其附属物的新建、 改建、扩建及改变房屋的使用性质等手 续；（二）工商行政管理部门暂停核发营业执照。 暂停期限一般不得超过 1 年。 拆迁人

5、在市拆迁管理办或者区、 县拆迁行政管理部门发出暂停办理有关手续通知 的有效期限内，因特殊原因不能实施拆迁，确需延长期限的，应在期满前 30 日 内以书面形式向市拆迁管理办或者区、 县拆迁行政管理部门提出延期申请， 经批 准后应及时通知有关部门。延长期限不得超过一年。拆迁人在暂停期限内未实施拆迁， 或者超过暂停期限逾期不办理延期手续的， 上 述限制规定自行解除。第十一条 拆迁人可以自行拆迁， 也可以委托具有房屋拆迁资格的单位实施拆迁。 接受委托的单位，不得转让拆迁业务。第十二条 实施房屋拆除， 应当由具有建筑施工企业资质证书、 具备保证安全条件的企业承 担。施工企业应当编制拆除方案，确保房屋拆除

6、中的人身、财产安全。施工企业 负责人应当对拆除施工安全负责。第十三条拆迁人应当制定拆迁安置计划和拆迁安置方案。拆迁计划和拆迁方案应包括：拆 迁范围、被拆迁房屋状况（包括使用性质、面积、权属）、拆迁实施单位及其相 应的工作人员名单、补偿方案（包括拆迁补偿概算资金、补偿安置资金来源、产 权调换房源、过渡用房或者其他临时过渡措施）、拆迁的方式和期限、房屋拆除 方案（包括安全防护和环保措施）。第十四条拆迁人应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、 拆迁补偿安置标准、产权调换房源、 拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项， 并向被 拆迁人、房屋承租人做好拆迁法规、政策的宣传、解释工作。

7、第十五条拆迁人应当依法与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协 议应载明以下内容：（一）被拆迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；（二）补偿方式、补偿标准和结算方式；（三）搬迁期限；（四）给予房屋安置的，应当载明安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结 构和过渡方式、过渡期限等情况；（五）违约责任和解决争议的方式;六）其他约定事项。 拆迁补偿安置协议文书范本由市拆迁管理办统一印制第十六条 拆迁人与被拆迁人或者被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的， 经当 事人申请， 由市拆迁管理办或者区、 县拆迁行政管理部门裁决。 裁决应当在收到 申请之日起 30 日内作出。裁决程序按照建设

8、部城市房屋拆迁行政裁决工作规 程的规定执行。第十七条当事人对裁决不服的， 可以自裁决书送达之日起 3 个月内向人民法院起诉。 在诉 讼期间，如拆迁人已给被拆迁人、 房屋承租人给予货币补偿或者提供了安置用房、 过渡用房的，不停止拆迁的执行。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由市、临潼区、 阎良区、长安区或市辖县人民政府分别责成市拆迁管理办、 区县房屋拆迁及规划 等有关行政管理部门强制拆迁， 也可由市拆迁管理办或区、 县房屋拆迁行政管理 部门申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前， 拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项， 向公证机关办理证据保 全。第十八条私有房屋产权人在境外（包括

9、港、澳、台）的，由其代管人或者房屋使用人负责 征求私有房屋产权人对其房屋拆迁的补偿、 安置意见，在规定的拆迁期限内与拆 迁人签订拆迁安置补偿协议。 代管人或者房屋使用人无法向私有房屋产权人征求 意见的，或者自市拆迁管理办或区、县拆迁行政管理部门发布拆迁公告之日起 个月内没有答复的，由拆迁人提出补偿、安置方案，经市拆迁管理办或区、县拆 迁行政管理部门协商一致后， 拆迁人方可实施拆迁。 拆迁前应当对被拆迁房屋作 勘察记录，申请公证机关办理证据保全， 并对被拆除房屋的使用人给予临时安置。第十九条拆迁设有抵押权的房屋，债务人自拆迁补偿协议签订之日起 30 日内，不能提前 清偿或者抵押人不能变更抵押财产

10、的， 拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的 货币补偿金额向公证机关提存。抵押人选择产权调换的，调换的房屋为抵押财产。第二十条拆迁人对被拆迁人实行房屋安置的， 拆迁人必须先建安置用房。 对未建安置用房 而建商品房的， 由市拆迁管理办或者区、 县拆迁行政管理部门责令立即停建， 限 期改正。 限期未改正的， 责令以商品房安置被拆迁人， 价格结算仍按拆迁补偿协 议确定的价格执行。拆迁人未按拆迁补偿安置协议期限安置被拆迁人和承租人的， 规划、 建设、房产 等有关行政管理部门不得给拆迁人另行立项、定点、办理商品房销售等手续。第二十一条 拆迁人未完成拆迁补偿安置而要求转让建设项目的，须经市拆迁管理办或者区、

11、 县拆迁行政管理部门同意。 项目转让不得损害被拆迁人的合法权益。 项目转让应 当签订转让合同，原建设项目拆迁补偿安置协议中拆迁人的权利和义务随之转移 给受让人。项目受让人接受建设项目的， 应当具备相应的房屋拆迁资格和补偿安置能力， 并 在市拆迁管理办或者区、 县拆迁行政管理部门同意前， 依照本细则第六条第二款 的规定，向指定银行存入足额的拆迁补偿安置资金。市拆迁管理办或者区、 县拆迁行政管理部门同意项目转让后， 项目转让人和受让 人应当书面通知被拆迁人并予以公告。公告期限为 10 日。公告期限届满方可向 有关行政管理部门申请办理原项目和拆迁补偿安置协议拆迁人主体资格的变更 手续。第二十二条 被

12、拆迁房屋的使用性质以房屋所有权证登记的使用性质为准。 在本细则第十条规定的暂停办理有关事项文件下发之前， 房屋所有权证已载明使 用性质但房屋使用性质实际发生变化而未办理房屋使用性质变更登记手续的， 根 据房屋所有权人的申请， 由房屋行政管理部门对变更后的使用性质予以认定， 其 中房屋使用性质改变为营业用房的，应当持有合法有效的营业执照、纳税凭证。房屋所有权证未载明使用性质而在暂停办理有关事项文件下发之前已实际用作 非住宅的， 经房屋所有人提出申请， 由房屋行政管理部门依照规划、 土地行政管 理部门的合法有效文件认定 第二十三条 被拆迁人、房屋承租人凭拆迁补偿安置协议或者裁决书等生效的法律文书向

13、公 安、市政、民政、劳动和社会保障、教育等行政管理部门或者单位申请办理户口 迁移、低保、劳动和社会保险以及转学等手续，相关部门或者单位应当依法按照 有关规定办理。对在现居住地上学的中、小学生，学校不得以非本学区学生为由 收取其他费用。第二十四条市房屋行政管理部门、市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门应当对拆迁安 置过程中补偿安置标准和安置楼房工程建设的进度以及协议兑现等执行情况进 行监督检查，建立、健全房屋拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案的管理。第三章拆迁补偿与安置第二十五条 拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。除本细则另有 规定外，被拆迁人可以自主选择拆迁补偿方式。第二十六条 实

14、行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面 积等因素，以房地产市场评估价格确定。实行产权调换的，除租赁私有房屋外，住宅和非住宅房屋均以被拆迁房屋产权建 筑面积为安置依据。价格的结算，按下列规定执行: （一）对产权调换的房屋， 以被拆迁房屋的房地产市场评估价格与安置用房的房 地产市场评估价格相抵进行结算。（二）对承租国有直管住宅房屋的承租人， 产权人放弃产权的， 安置的住宅房屋 建筑面积中原自住面积部分， 按当年房改规定的成本价格结算， 超出原自住面积 部分（不含本细则第三十四条规定增加的面积） ，按安置用房的房地产市场评估 价结算。房地产市场评估价格的确定，按照西安市城市房屋拆迁

15、估价暂行规定执行。第二十七条 拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当予以重建，重建 必须符合城市规划。不需要重建的，予以货币补偿。第二十八条拆迁有租赁关系的国有直管公房， 被拆迁人要求货币补偿的， 租赁关系终止。 货 币补偿金额的 50%支付给被拆迁人， 50%支付给房屋承租人。拆迁前租赁合同另 有约定的， 从其约定。拆迁租赁的私有房屋， 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关 系的，拆迁人应当对被拆迁人给予货币补偿或产权调换。 被拆迁人与房屋承租人 未解除租赁关系的， 拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换， 安置用房由原承租人 继续承租使用。拆迁前另有约定的，从其约定。第二十九条 拆迁拥有部分产权

16、的住宅房屋， 拆迁人对原产权单位按其拥有的产 权比例予以货币补偿。 对原房屋使用人按其拥有的产权比例， 予以货币补偿或产 权调换 第三十条 拆除未经城市规划行政管理部门批准擅自建设和超出批准范围擅自 建设的违法建筑，或者超过批准期限的临时建筑以及未规定期限但使用年限超过 两年以上的临时建筑，不予补偿，不予安置。拆除未超过批准期限的临时建筑， 根据剩余的使用期限给予适当补偿。第三十一条 对于 1983年 5月25日前，单独存在的无房屋产权证房屋， 其所有 人在本市有常住户口， 且在本市无其他住房的住宅房屋， 按原房屋实测的建筑面 积的 70%予以补偿安置。 1983年 5月 25日之后，未经批准

17、在该房屋上加建的两 层以上部分，不予补偿安置。第三十二条在批准的拆迁范围内涉及集体土地上的农民住宅房屋需要拆迁的 , 具备条件划拨 宅基地的 ,由所在区县人民政府按照城市规划和有关规定划拨宅基地, 由被拆迁人自建， 并由拆迁人对被拆迁人自搬迁之日按本细则第三十七条 （一）项规定的 标准发给 6 个月的过渡补助费；没有条件划拨宅基地的 , 比照该拆迁范围的国有 土地上住宅房屋的拆迁安置规定， 由拆迁人对被拆迁人予以安置、 发放过渡补助 费。对被拆迁的房屋由拆迁人按照下列规定对被拆迁人进行补偿：（一）被拆迁的房屋经批准并有房屋产权证的， 比照该拆迁范围内国有土地上住 宅房屋补偿规定予以补偿。（二）

18、拆迁未经批准、无房屋产权证的二层以上房屋，按其二层以下（含二层） 的建筑面积或按拆迁人常住人口人均建筑面积 30平方米计算 ,予以补偿。被拆迁 人属重新划拨庄基地的，按补偿面积的重置价上浮 20%至 60%；被拆迁人属没有条件划拨宅基地的，按补偿面积的重置价上浮 10%至 30%。第三十三条 拆迁非大厅式的营业用房实行产权调换采取大厅安置的， 除公用通 道、消防通道外，厅内安置给被拆迁人的使用面积不得少于被拆迁房屋建筑面积 的 70%。第三十四条 拆迁住宅房屋实行房屋安置并符合下列条件的， 按以下规定增加面 积：（一）对原住宅房屋建筑面积小于 20平方米且无他处住房的住户 , 每户可增加 8

19、平方米建筑面积，增加的面积按当年房改规定的成本价格结算。（二）对由城墙内安置到一环路以外二环路以内、 或者由一环路以外二环路以内 安置至二环路以外区域的，每户可增加 5 至 10 平方米建筑面积；对由城墙内安 置在二环路以外区域的， 每户可增加 10至 20平方米建筑面积。 增加的面积，属 产权调换私有房屋的按重置价结算； 属国有直管公房的， 按当年房改规定的成本 价格结算。第三十五条拆迁非住宅用房因城市规划等原因， 需要从区位好的地段移至区位差的地段安置 的，对营业用房按原建筑面积的 5%至 30%增加安置面积； 对非营业用房按原建筑 面积的 5%至 20%增加安置面积，增加的建筑面积按安置

20、用房的重置价结算 第三十六条拆迁人与被拆迁人、 承租人协商以房屋形式安置且需过渡的， 住宅安置用房属六 层以下（含六层）的，过渡期限不得超过 18 个月，属七层（含七层）以上的， 过渡期限不得超过 24 个月；非住宅房屋属七层（含七层）以下的，过渡期限不 得超过 24个月，属七层以上的，过渡期限不得超过 30 个月。过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起计算。第三十七条 在协议规定的过渡期限内，拆迁人不能提供过渡用房，被拆迁人、承租人自行过渡的，拆迁人应当按照下列标准给付过渡补助费：（一）拆迁住宅房屋的过渡补助费标准为：1一环路以内 30 平方米以下（含 30平方米）的，每月每平方米补

21、助 9 元；30平方米以上的，其中的 30平方米每月每平方米补助 9 元，超出部分每月每平方 米补助 7 元。2一环路以外至二环路以内 30平方米以下（含 30 平方米）的，每月每平方米补助 7 元； 30平方米以上的，其中的 30平方米每月每平方米补助 7元，超出部 分每月每平方米补助 5 元。3二环路至绕城高速路以内 30平方米以下（含 30 平方米）的，每月每平方米 补助 6 元； 30平方米以上的，其中的 30平方米每月每平方米补助 6元，超出部分每月每平方米补助 4 元4绕城高速路以外 30 平方米以下（含 30 平方米）的，每月每平方米补助 5 元； 30平方米以上的，其中的 30

22、 平方米每月每平方米补助 5 元，超出部分每月每平 方米补助 3 元。（二）拆迁单位生产、经营性用房，造成停产停业的，由拆迁人按照实际在册在 职人数工资总额 （包括基本工资和国家补贴） 的百分之百计发。 被拆迁单位的实 际在册人数，以劳动工资手册、 缴纳社保费用的职工人数确定。 在他处另有生产、 经营用房的，其职工人数的确定， 按照被拆迁单位经营场所的总面积所平均承担 的职工人数均摊。（三）拆迁前（一）、（二）项以外的其他房屋， 其过渡费按下列标准执行： 1 一 环路以内的，每月每平方米补助 40 元。2一环路以外至二环路以内的，每月每平方米补助 25元。 3 二环路以外至绕 城高速路以内的，

23、每月每平方米补助 15 元。4绕城高速路以外的，每月每平方米补助 10 元。第三十八条 拆迁人提供过渡用房、 现房安置或货币补偿的， 不付给过渡补助费。 但拆迁的房 屋属生产、经营性用房，因搬迁造成临时停业、停产的，拆迁人应按本细则第三 十七条第（二）项规定的标准，根据搬迁量等因素，发给停产停业相应时间的过 渡补助费。停产停业时间不足一个月的，按一个月计算。拆迁人给承租人提供过渡用房的，承租人应当缴纳过渡房租金。第三十九条超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限的， 从逾期之月起， 由拆迁人按不低于原 过渡补助费标准的二倍支付过渡补助费； 逾期超过六个月的， 从第七个月起， 每 月按不低于原过渡补助

24、费标准的三倍支付过渡补助费。 如属本细则第三十七条第 （二）项规定用工资形式支付过渡费的， 增付的过渡补助费按拆迁补偿安置协议 的约定执行。由拆迁人提供过渡住宅用房过渡的被拆迁人、 承租人， 从逾期之月起， 停交过渡 房租金。并自逾期之月起， 由拆迁人按本细则第三十七条规定的过渡补助费标准 的 20%对被拆迁人给付过渡补助费。第四十条 拆迁人应当按下列标准给付被拆迁人、 承租人搬迁补助费：（一）对被拆迁人、个体工商户，按户给付搬迁补助费 1000 元，其中属现房安 置或货币补偿的，按户给付搬迁补助费 500 元。（二）对单位，应当根据其搬迁量，按照国家和省、市有关货物运输价格规定计 算给付。第

25、四十一条拆迁中涉及设备搬迁的， 其搬迁费按照国家和省市有关货物运输价格等规定计算 给付。设备、物资如临时存放的，按实际存放量发放临时库房租赁补助费 第四十二条 拆迁住宅房屋实行房屋安置的， 按照被拆迁房屋的建筑面积上靠户型安置。 安置 住宅房屋最小户型的建筑面积不应小于 45 平方米，每种户型建筑面积之差一般 不低于 10 平方米。两对以上（含两对）夫妇同住私有房屋，并且符合产权分割有关规定的，应当分 套安置。超出原房屋产权证面积部分，以安置用房的评估价结算。第四十三条住宅房屋安置， 应当按照拆迁时搬迁的先后顺序， 由被拆迁人和承租人自选房号 进行安置。一户安置两套（含两套）以上住房的，应高低

26、层搭配。多层楼房高低层的划分标准为：三层楼房一、二层属低层，三层属高层；四层楼 房一、二、三层属低层，四层属高层；五层楼房一、二、三、四层属低层，五层 属高层；六层楼房一、二、三、四层属低层，五、六层属高层；高层、超高层楼 房的高低层划分应根据规划具体情况， 在拆迁安置方案中予以明确。第四十四条 拆迁人提供的安置用房，应当符合下列规定：（一）符合国家质量安全标准；（二）产权清晰且无权利限制；（三）达到入住条件。第四十五条 在拆迁安置中允许被拆迁人、承租人与拆迁范围以外的住户调整互 换安置房屋。换入户的安置、 补偿不得超出换出户的安置、 补偿标准。第四十六条 拆迁住宅房屋，被拆迁人属于享受最低生

27、活保障待遇对象的，实行 产权调换等面积部分， 不找差价，超面积部分， 按应交款的 50%缴纳。拆迁国有直管公房， 其承租人属于享受最低生活保障待遇对象的， 产权人放弃产 权且承租人要求房屋安置的，承租人按应交款额的 50%缴纳安置房屋价款。第四十七条 被拆迁人或者房屋承租人符合购买经济适用住房或者承租廉租房条 件的，可以优先购买或者承租。第四章 法律责任第四十八条 有下列行为之一的，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门 视情节予以处罚：（一）无房屋拆迁许可证擅自拆迁的， 责令停止拆迁， 赔偿经济损失， 给予警告， 并处以拆迁建筑面积每平方米 20 元以上 50元以下的罚款； （二）以欺骗手

28、段取得房屋拆迁许可证的， 吊销房屋拆迁许可证， 并处以拆迁补 偿安置资金 1%以上 3%以下的罚款；（三）拆迁人未按房屋拆迁许可证确定的范围实施拆迁的， 或者委托无拆迁资格 的单位拆迁的，责令停止拆迁，赔偿经济损失，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金 3%以下的罚款，情节严重的，吊销房屋拆迁许可证；（四）接受委托的拆迁单位违反本细则的规定，转让拆迁业务的，责令改正，没 收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费 25%以上 50%以下的罚款；（五）拆迁人随意降低补偿安置标准的，责令限期改正，情节严重的，对拆迁人 处以 5000 元以上 20000元以下罚款，对直接责任人处以 200 元以上 500 元以下 罚款；（六）拆迁工作人员无证上岗的， 责令离岗，并按每人 200 元对拆