建筑南昌影响PPT学习教案

1、会计学1 建筑南昌影响建筑南昌影响 房地产市场发展房地产市场发展 宏观环境宏观环境 宏观政策分析宏观政策分析 第1页/共34页 三 高 高房价 高股价 高 进入07年以来，全国房价普遍大幅上升 股市短期内迅猛上扬，5000点左右震荡 连续3个月超出6%，创近10年新高出口 消费 投资 经济高位运行产生高风险经济高位运行产生高风险 国家宏观经济分析：国家宏观经济分析： 第2页/共34页 两 抑 抑制泡沫 抑制投机 土地新政 07年银行连续5次加息 9.27新政 外商投资审批 06年5月国六条：9070政策 07年10月：十七大会议 房产投资成为整治重点之一 第3页/共34页 解读解读 银行连续加

2、息 Key:2004年10月至今连续9次加息，07年连续5次加息，连续8次提高银行准 备金利率。使购房者置业累计成本增加，抑制投机性置业，缓解银行流 动性过剩局面，使用紧缩型货币政策来控制货币供应量增长。 土地新政 Key:10月9日国土资源部正式发布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用 权规定(39号令)，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领 取国有建设用地使用权证。 该政策11月1日起实施，规范拿地政策，打击蓄意囤地。 第4页/共34页 9.279.27新政新政 Key:关于加强商业性房地产信贷管理的通知中从房地产开发贷款、购房 按揭贷款以及预防房地产贷款风险三方面入手进行切入。 开

3、发贷款不得超过评估值的70%，贷款年限不超过2年； 第二套住房按揭首付不低于40%，利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍， 取消循环抵押按揭； 商业用房按揭首付不低于50%，利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍。 对投资与投机的需求起到了一定的抑制作用，目前看市场效果较明显， 但同时也抑制了 改善型居住的需求， 且各银行“第二套住宅”的标准未明确，长期效果需观望。 第5页/共34页 第6页/共34页 加息历程回顾加息历程回顾 20072007年年0909月月1515日日一年期存贷款基准利率上调一年期存贷款基准利率上调0.27%0.27% 20072007年年0808月月2222日日 一年期

4、存款基准利率上调一年期存款基准利率上调0.27%0.27%；一年期贷款基准利率上调；一年期贷款基准利率上调0.18% 0.18% 20072007年年0707月月2020日日 上调金融机构人民币存贷款基准利率上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27% 0.27% 20072007年年0505月月1919日日 一年期存款基准利率上调一年期存款基准利率上调0.27%0.27%；一年期贷款基准利率上调；一年期贷款基准利率上调0.18% 0.18% 20072007年年0303月月1818日日 上调金融机构人民币存贷款基准利率上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27% 0.27% 20062006年年

5、0808月月1919日日 一年期存、贷款基准利率均上调一年期存、贷款基准利率均上调0.27% 0.27% 20062006年年0404月月2828日日 金融机构贷款利率上调金融机构贷款利率上调0.27%0.27%，到，到5.85% 5.85% 20052005年年0303月月1717日日 提高了住房贷款利率提高了住房贷款利率 20042004年年1010月月2929日日 一年期存、贷款利率均上调一年期存、贷款利率均上调0.27% 0.27% 19931993年年0707月月1111日日 一年期定期存款利率一年期定期存款利率9.18%9.18%上调到上调到10.98% 10.98% 199319

6、93年年0505月月1515日日 各档次定期存款年利率平均提高各档次定期存款年利率平均提高2.18%2.18%，各项贷款利率平均提高，各项贷款利率平均提高0.82% 0.82% 第7页/共34页 总结总结 抑制投资抑制投资 稳步价格稳步价格 1.南昌处于城市化、工业化发展进程阶段； 2.未来房地产政策还有可能进一步加紧。 3.房价涨幅将趋缓，房价将稳步发展； 第8页/共34页 十七大会议十七大会议 民生主题就是使全体人民学有所教、劳有所 得、病有所医、老有所养、住有所居，推动 建设和谐社会。会议精神对房地产业定会有 新的政策实施。 第9页/共34页 1111月月1919日温家宝新加坡讲话日温家

7、宝新加坡讲话 搞好搞好廉租房廉租房，让买不起房或进城农民工能租得起房、住得上房，让买不起房或进城农民工能租得起房、住得上房 。 大力建设大力建设经济适用房经济适用房。经济适用房。经济适用房面向中产阶级面向中产阶级 高档住房高档住房，主要靠市场调节，主要靠市场调节 第10页/共34页 总结：总结： 全国房地产与金融成为关注焦点 国内资金流通路增多 国内部分经济行业出现泡沫 抑制通货膨胀、稳定物价、解决民生基本生活 紧缩型货币政策控制货币供应量增长 房地产置业门槛逐步提升，房价涨浮回落趋稳 第11页/共34页 几大中心城市房地产市场情况 第12页/共34页 几大中心城市房地产市场情况 第13页/共

8、34页 南昌房产政策分析 第14页/共34页 稳 步 发 展 重拳出击 整顿交易秩序 强化政府职能 扩大中低收入家庭受益 完善政策实施 保障房源供给 制定用地规划，有效保障土地供应 加大监管力度，充分利用存量土地 规范拆迁行为，依法保障双方权益 抓好监管协调，推进房屋建设步伐 加强预售管理，杜绝违规销售 规范交易秩序，严查违规行为 开通专门网站，公开销售信息 加强经济适用房建设 不断完善租赁住房制度 保持房地产行业健康稳步发展 第15页/共34页 政策解读 第16页/共34页 制定用地规划，有效保障土地供应制定用地规划，有效保障土地供应 2007年全市计划供应6500亩，其中市本级供应3500

9、亩，经济适用房建设用地供应不低于800亩。 加大监管力度，充分利用存量土地加大监管力度，充分利用存量土地 按合同约定动工，但开发建设面积不足1/3或投资金额不足1/4，且未经批准 中止建设满1年的，按照闲置土地处置； 完成报规后1个月内必须开工，未报建的3个月后必须开工。 规范拆迁行为，依法保障双方权益规范拆迁行为，依法保障双方权益 将拆迁裁决权下放给各区拆迁管理部门行使，将“人等房”变成“房人”； 将拆迁行业市场化，依法依规拆迁，维护社会公益利益 第17页/共34页 抓好监管协调，推进房屋建设步伐抓好监管协调，推进房屋建设步伐 截至2007年9月27日为止，有116万平方米的项目已开工建设；

10、200余万m2的项目正在办理报建手续，即将开工建设；到年底预计又有近500万m2的商品房可以上市。 加强预售管理，杜绝违规销售加强预售管理，杜绝违规销售 未取得预售许可证，不得发布商品房预售广告，不得以认购（包括认订、 登记、选号、发卡等）、收取预定款性质费用等； 商品房认购书或商品房买卖合同通过南昌市房地产综合管理网签约系统签定。 规范交易秩序，严查违规行为规范交易秩序，严查违规行为 明示五证、房屋面积测绘报告、合同范本、委托代理机构资质证书，不得虚报销售进度、炒作或囤积房源，不得内部认购。 第18页/共34页 开通专门网站，公开销售信息开通专门网站，公开销售信息 指定“南昌房地产信息网商品

11、房资讯”，开发单位制作统一房源公示栏，销售现场公示可售房源，销售信息与网上信息一致。 加强经济适用房建设加强经济适用房建设 明确年内建设经济适用房70万，陆续推售13宗限套型、限房价的商品房814亩，规划建筑面积97.6万平方米。 不断完善租赁住房制度不断完善租赁住房制度 通过实物配租、租金配租和租金核减等方式，加大廉租房建设力度，由人均7住房使用面积增加到人均8；提高了租金配租标准，由原先的10元/提高到12元/。 第19页/共34页 总结总结 抑制投资抑制投资 稳步价格稳步价格 1.南昌处于城市化、工业化发展进程阶段； 2.未来房地产政策还有可能进一步加紧。 3.南昌房价涨幅放缓，投资类物

12、业的销售明显放缓 4.市场观望气氛浓重，后市方向可能转冷。 第20页/共34页 927之后的南昌市场反应 9月之后，南昌房地产市场出现异动： 在市场供应量持续加大的情况下， 9、10月份的销售套数与销售面积反而下挫26%与29%。 市场观望气氛浓重，投资客户急剧萎缩，市场前景不容乐观。 市区内小户型项目近期开盘，均表现低迷； 而许多近期批量推售的项目（特别是城南及象湖新城版块） 纷纷意外创下开盘成交的新低。 第21页/共34页 1） 市场供应 相比8月，10月市场供应套数上升84%，供应面积上升33%。 11）市场供应 相比8月，10月市场供应套数上升供应套数上升84%84%，供应面积上升，供

13、应面积上升33%33% 2）市场销售 与8月份相比，9月、10月的月均销售套数下降销售套数下降26%26%；销售面积下降；销售面积下降29%29% 第22页/共34页 1778 3479 4816 3127 5402 1885 2259 3343 4769 6166 2426 3277 3516 3764 2192 38273553 4689 3452 3534 0 2000 4000 6000 8000 一月二月 三月四月 五月六月 七月八月 九月十月 房源总套数 已售套数 0707年年1-101-10月南昌市供应量及成交量（套数表）月南昌市供应量及成交量（套数表） 第23页/共34页 07

14、07年年1-101-10月南昌市供应量及成交量（面积表）月南昌市供应量及成交量（面积表） 36.67 56.56 20.5 34.78 56.25 17.78 23.52 35.2233.95 46.7 35.96 33.59 32.52 35.01 26.24 23.08 43.41 39.38 48.4 34.46 0 10 20 30 40 50 60 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 房源总面积 已售面积 第24页/共34页 927新政后新政后 个案市场表现个案市场表现 第25页/共34页 进入10月、11月，市区小户型供应突然放量供应突然放量， 金域名都、明

15、珠广场等开盘解筹， 青山湖香寓、星河国际、第一街区等小户型新秀亮相，抢夺客户资源； 奥斯卡等即将入市 受“927新政”的影响， 市场观望气氛浓重，投资客和投资需求缩减， 市区内小户型项目成交情况普遍转冷市区内小户型项目成交情况普遍转冷。 小户型市场扫描小户型市场扫描 第26页/共34页 金域名都soho空间，600套小户型商住楼全面供应市场，均价7800元（带精装） 经历了1个月的VIP卡客户累积， 130余张会员卡，余张会员卡，11月10日开盘当天仅去化21套。截至11月28日，本月累积备案数78套。 均价均价7800左右，左右，VIP 卡两万块钱享受卡两万块钱享受 9.8 折优惠，开盘当天

16、定房享受折优惠，开盘当天定房享受 9.8 折优惠，还有一次性付款还能享受折优惠，还有一次性付款还能享受 9.8 折优惠折优惠 1、金域名都-SOHO空间 第27页/共34页 2 2、明珠广场、明珠广场 明珠广场明珠广场644644套小户型推出（均价套小户型推出（均价61006100元），元），1111月月1818日日开盘当天仅售开盘当天仅售2020余套。余套。 3、星河国际 经过1个多月的前期客户积累，发卡120张 11月26日推出126套，销售当天63套，至今成交80套 成交均价：7000（精装修） 第28页/共34页 二）城郊类物业二）城郊类物业 1、九里象湖城： 象湖公馆11月10日开盘

17、推出约推出约200200套房套房, ,当天成交量为当天成交量为1717套套. . 推出“无理由退房计划”。 在2007年11月10日至2007年11月30日期间内购房 若对所购房屋不满意，在买卖合同约定的交房日期前15日内，可无理由退房 中央大宅每套优惠12888元/套 加大“老带新”促销力度：新客户1288元，老客户888元 成交客户抽奖：抽奖优惠房款的2%1.5% 近期销售动态: 全方位加大促销力度： 第29页/共34页 二）城郊类物业二）城郊类物业 2、城南项目A：6月成交140套，7月成交160套 8月240套，9月298套 10月成交80多套，11月90多套 3、象湖新城项目B：7月

18、9月，月均 成交100余套 10月成交80余套，11月成交47套 第30页/共34页 南昌市区二手房市场（套数） 18161816 23852385 966966 15351535 13811381 12301230 15671567 14891489 0 0 500500 10001000 15001500 20002000 25002500 30003000 4月4月 5月5月 6月6月 7月7月 8月8月 9月9月 10月10月 11月11月 成交套数成交套数 第31页/共34页 南昌市区二手房市场（成交面积） 11.311.3 1010 1313 13.713.7 13.513.5 14.414.4