综合体项目模块化管理制度13年修订培训汇报版定稿（加案例）

1、综合体项目模块化管理制度修订培训 2021年7月16日 主讲人：吴承祥 培训提纲 一、计划模块解读 二、模块修订介绍 三、模块化管理的考核 一、计划模块解读 培训提纲 1. 总体说明 2. 节点示例 3. 重要主线 4. 工作要求 综合体模块 化简介 一、计划模块解读总体说明 序号时间内容说明 12011-7-1 2011年4月30日综合体模块首次发布， 6月上线试运行，7月1日正式实施及考核 22012-7-1 2012年5月11日综合体模块第一次修订发布， 7月1日正式实施及考核 32013-10-1 2013年8月23日综合体模块第二次修订发布， 10月1日正式实施及考核 综合体模块 化

2、模板分类 综合体模块 化节点构成 模块化节点 解读 综合体模块 化简介 一、计划模块解读总体说明 序号是否含酒店模板周期备注 1 含酒店 20 共8类模板 根据地质条件 有无冬施 有无超高层 选用模板 222 324 426 5 不含酒店 20 622 724 826 综合体模块 化模板分类 综合体模块 化节点构成 模块化节点 解读 综合体模块 化简介 一、计划模块解读总体说明 序号 22个月 标准模板 1级节点数2级节点数3级节点数小计 1含酒店6394196353 2不含酒店5385187325 备注：2013年8月修订后标准模板节点构成 综合体模块 化模板分类 综合体模块 化节点构成 模

3、块化节点 解读 综合体模块 化简介 一、计划模块解读总体说明 序号级别阶段业务事项 计划周期 完成标准发起部门接收部门 开始时间周期完成时间 11筹备 班子组建 摘牌日 前60天 30 摘牌日 前30天 公司班子配齐、编制确定人力资源部 相关部 项目公司 1302招标 地面石材 开业日 前390天 30 开业日 前360天 定标总部成本部项目公司 1532招商 主力店进场前招商对接确 认会 开业日 前240天 30 开业日 前210天 按照图纸要求完成商管总部项目公司 3063验收 大商业规划验收 开业日 前90天 45 开业日 前45天 拿到合格规划验收单项目公司项目公司 3251交付 大商

4、业产权证办理开业日120 开业日 后120天 开业后120天拿到产权证项目公司 股份公司 档案室 综合体模块 化模板分类 综合体模块 化节点构成 模块化节点 解读 模块节点的起点是班子组建，要求是 在摘牌前30天项目公司的班子成员配 齐，责任主体是人力资源部，分管领 导就是人力资源部总经理、分管人力 副总裁 模块节点的终点是产权证办理，要求 是在开业后120天拿到持有物业产权 证，责任主体是项目公司，分管领导 就是计划部总经理、分管项目副总裁 筹备筹备 3 3 摘牌摘牌 1 1 交地交地 1 1四证 四证 5 5 经营经营 4 4 设计设计 9494 招商招商 1010 招标招标 3434 销

5、售销售 6 6 工程工程 143143 验收验收 2121 交付交付 3 3 325325 一、计划模块解读 培训提纲 1. 总体说明 2. 节点示例 3. 重要主线 4. 工作要求 级别阶段业务事项 计划周期 开始时间周期完成时间 1设计 总图及指标签批移交交地日5 交地日 后5天 1设计 复核规划条件（含总图初次报批） 交地日 后5天 15 交地日 后20天 2设计 总图调整签确反馈 交地日 后20天 10 交地日 后30天 2设计 总图报规确认 交地日 后30天 20 交地日 后50天 1设计 单体方案签批移交交地日25 交地日 后25天 1设计 单体方案深化签批移交 交地日 后25天

6、40 交地日 后65天 1设计 初设评审及移交 交地日 后65天 50 交地日 后115天 1设计 第一版施工图报审 交地日 后115天 55 交地日 后170天 1四证 施工许可证 交地日 后145天 35 交地日 后180天 一、计划模块解读节点示例 报规与设计 总图指标签批移交 复核规划条件 （含总图初次报批） 总图调整签确反馈 总图报规确认 开工与设计四证与设计供电与设计 第一个管控节点，要求第一个管控节点，要求交交地后地后5 5天天， 规划规划院院将经将经董事长董事长签批的签批的总图总图移移 交交给给项目公司项目公司，需需明确明确列出列出是否是否 有突破有突破挂牌条件或国家或当地设挂

7、牌条件或国家或当地设 计规范的计规范的事项事项 对于总图报批，项目公司必须有整盘意识，尽一切对于总图报批，项目公司必须有整盘意识，尽一切 可能，实现集团的规划意图。要求可能，实现集团的规划意图。要求项目项目公司拿到总公司拿到总 图后，立即组织与规划局进行沟通汇报，对规划设图后，立即组织与规划局进行沟通汇报，对规划设 计的各种边界条件进行复核，如总图有突破的，根计的各种边界条件进行复核，如总图有突破的，根 据摸底和沟通情况做出判断，哪些通过多次沟通和据摸底和沟通情况做出判断，哪些通过多次沟通和 公关能解决、哪些事项判断是高压线无法突破的，公关能解决、哪些事项判断是高压线无法突破的， 要求在交地后

8、要求在交地后2020天一并反馈给规划院天一并反馈给规划院 我们我们要求项目公司是在交地后要求项目公司是在交地后5050天完成总图天完成总图 报批工作。因报批工作。因，摘牌前发展部与规划局已经摘牌前发展部与规划局已经 多轮磋商，总图基本认可，同时报批过程中多轮磋商，总图基本认可，同时报批过程中 规划院也给予全程指导，项目中心督办协调，规划院也给予全程指导，项目中心督办协调， 5050天是合理的天是合理的 规划院根据反馈规划院根据反馈意见意见请示集团领导后请示集团领导后，调调 整一版总图整一版总图，在在交交地后地后3030天天移交项目再去移交项目再去 进行总图报批进行总图报批 一、计划模块解读节点

9、示例 报规与设计开工与设计四证与设计供电与设计 基坑支护图开挖图 项目开工 工程桩图 初 勘 报 告 提 交 单 体 方 案 深 化 签 确 基 坑 基 础 论 证 工 程 地 质 勘 查 报 告 单 体 方 案 签 批 第 一 次 竖 向 设 计 论 证 前提前提 前提前提前提前提 级别阶段业务事项 计划周期 开始时间周期完成时间 1设计 单体方案签批移交交地日25 交地日 后25天 1设计 初勘报告提交交地日20 交地日 后20天 3设计 第一次竖向论证及成果移交 交地日 后25天 5 交地日 后30天 1设计 基坑/基础论证及成果移交 交地日 后20天 10 交地日 后30天 3设计 详

10、勘报告提交 交地日 后20天 20 交地日 后40天 1设计 单体方案深化签批移交 交地日 后25天 40 交地日 后65天 2设计 开挖图报审 交地日 后30天 20 交地日 后50天 3设计 基坑支护图报审 交地日 后40天 20 交地日 后60天 1设计 工程桩图报审 交地日 后75天 15 交地日 后90天 案例1： 包头项目开挖图未经及时审核， 造成开挖四角定位错误 案例2： 北京石景山的轴网变更与地下 土方工程进度的配合问题 案例3： 洛阳底板浇筑与局部基坑图提 供进度不匹配 一、计划模块解读节点示例 报规与设计开工与设计四证与设计供电与设计 建设工程规 划许可证 初 步 设 计

11、签 批 移 交 立面 方案 深化 评审 及会 签 总 图 报 规 确 认 证件 办理 前提前提前提前提前提前提 级别阶段业务事项 计划周期 开始时间周期完成时间 3四证 国有土地使用权证交地日20 交地日 后20天 3四证 建设用地规划许可证交地日30 交地日 后30天 1四证 证件办理交地日60 交地日 后60天 1四证 建设工程规划许可证 交地日 后115天 30 交地日 后145天 1四证 施工许可证 交地日 后145天 35 交地日 后180天 2设计 总图报规确认 交地日 后30天 20 交地日 后50天 1设计 单体方案深化签批移交 交地日 后25天 40 交地日 后65天 1设计

12、 初设评审及移交 交地日 后65天 50 交地日 后115天 3设计 立面方案深化评审及会签 交地日 后85天 30 交地日 后115天 节点背后的重要业务 案例：福州仓山消防报审制 约了四证的办理 而消防业务对节点的制约 在多个项目都有发生，所以 一定要懂得四证节点背后重 要业务的细分管控，才能确 保四证节点的按期完成 一、计划模块解读节点示例 报规与设计开工与设计四证与设计供电与设计 上报市政条件调查表 确定各市政专项方案 市政协调会 单体方案深化签确 供电方案 供电方案初步确认 正负零以下土建图 级别阶段业务事项 计划周期 开始时间周期完成时间 3设计 上报市政条件调查表交地日15 交地

13、日 后15天 3设计 确定各市政专项方案 交地日 后15天 15 交地日 后30天 2设计 市政协调会 交地日 后15天 20 交地日 后35天 1设计 单体方案深化签批移交 交地日 后25天 40 交地日 后65天 2设计 供电方案论证及成果移交 交地日 后65天 25 交地日 后90天 2设计 供电方案初步确认 交地日 后90天 30 交地日 后120天 1设计 正负零以下土建图报审 交地日 后115天 30 交地日 后145天 案例： 天津河东项目因政府与供电 部门协调原因，供电等级发 生调整导致后期出现较大设 计变更、工程变更、成本变 更 一、计划模块解读 培训提纲 1. 总体说明 2

14、. 节点示例 3. 重要主线 4. 工作要求 . 一、计划模块解读重要主线分析 工程 事项 招标 售楼处选址 20/20 0/65 . 设计. . 售楼处结构 售楼处景观内装沙盘提资 售楼处结构 售楼处装修 售楼处主体开始 . 20/50 45/85 15/65 15/100 85/150 售楼处 60/85 售楼处建设 主体结构外装泛光内装工程规划招商商家装修大商业开业 开业日摘牌日 一、计划模块解读重要主线分析 工程 事项 招标 开挖图 20/50 10/10 设计. . 工程桩图0以下土建图 总包进场 . 110/200 土方及桩基 . . 55/60 总包招标 20/60 基坑支护图

15、15/90 50/115 基础图 30/145 55/170 一版施工图 . 底板工程 25/225 35/260 地下室工程 . . 裙房主体 70/330 130/460 塔楼主体工程土/支护/桩开始施工 . 售楼处建设 主体结构外装泛光内装工程规划招商商家装修大商业开业 开业日摘牌日 一、计划模块解读重要主线分析 幕墙一版图报审210 外装单位招标265 工程 招标 设计 . . . 开业日摘牌日 外装施工 图优化305 . 幕墙及夜景照明施 工样板段封样390 . 外装开始390 . 外装中期检查-115 . 酒店塔楼外装-105 . 大商业外装-75 塔楼外装-75 夜景 提资 20

16、0 . 外装整改-115 . 售楼处建设 主体结构外装泛光内装工程规划招商商家装修大商业开业 室内步行街 精装修-280 一、计划模块解读重要主线分析 一版图报审170 工程 招标 设计 . . . 开业日摘牌日 . . 内装采光顶方案移交160 . 内装一版施工图及 材料封样-320 内装施工定标材料 样板确认-270 . 内装施工样板 段封样-235 . 内装第二版 施工图-225 . 精装铺-85 室内公共区-75 . 商家精装-45 . 售楼处建设 主体结构外装泛光内装工程规划招商商家装修大商业开业 案例： 淮安项目步行街内装 内装施工封样验收合格，项 目大面积施工完成后，规划 院调整

17、侧梆GRC板颜色，全 部GRC板重新处理，导致工 期紧张 一、计划模块解读重要主线分析 主力店业态 和平面确认140 业态规划 签批移交95 初步设计115一版施工图170租赁面积-240方案深化65 签约面积185 二版施工图-270 主力店房产技术条件 和步行街业态规划确-300 提供步行街施工 图技术条件-200 工程 设计 招商 . . . . . . . 步行街砌筑 -200-150 开业日摘牌日 售楼处建设 主体结构外装泛光内装工程规划招商商家装修大商业开业 一、计划模块解读重要主线分析 餐饮铺落位-170 工程 招商 商家 . 项目完成-165 大玩家 商家装修完成-40 开业日

18、摘牌日 项目开始装修380 大歌星 大玩家 影城 大餐饮 . 项目开始装修360 超市 项目开始装修-255 百货 项目完成-195 大歌星 影城 大餐饮 超市 项目完成-135 百货 . . 主力店房产技 术条件-300 . . 步行街施工条 件-200 . . 非餐饮落位-140 . 大餐饮进场-165 . 达消防验收条件-75 . 非餐饮进场-100 . 餐饮铺进场-120 . . 餐饮点位图-150 售楼处建设 主体结构外装泛光内装工程规划招商商家装修大商业开业 . 消防大证-30 . 商家达开业条件-20 案例： 泉州浦西项目 商家装修未严格执行消防性 能化要求，未严格落实消防 建审

19、意见；因装修材料和防 火分隔等原因，导致项目消 防验收极度困难 一、计划模块解读重要主线分析 消防验收 级别阶段业务事项 计划周期 开始时间周期完成时间 1工程 商家装修达到开业条件 开业日 前40天 20 开业日 前20天 1验收 大商业消防验收（大证） 开业日 前75天 45 开业日 前30天 2验收 商管（酒管）接管 开业日 前40天 10 开业日 前30天 1验收 开业前消防检查（小证） 开业日 前30天 10 开业日 前15天 1验收 大商业备案 开业日 前45天 30 开业日 前15天 1验收 大商业开业前安监部联合检查 （达到合格） 开业日 前25天 15 开业日 前10天 1验

20、收 大商业（酒店）达到开业条件 开业日 前10天 1 开业日 前10天 1交付 大商业正式开业开业日1开业日 1交付 大商业正式移交开业日120 开业日 后120天 商管接管 消防开业前 检查 商家装修达 开业条件 安监部检查 合格 大商业达开 业条件 大商业正式开业 大商业正式移交 售楼处建设 主体结构外装泛光内装工程规划招商商家装修大商业开业 一、计划模块解读 培训提纲 1. 总体说明 2. 节点示例 3. 重要主线 4. 工作要求 1、重视规划条件的复核 总图指标的复核 规划条件的复核 市政条件的复核 场地标高的实测 案例1：江阴、温州龙湾项目因人防沟通 迟迟未有定论，影响大商业设 计及

21、施工正常开展 案例2：成都金牛航空限高问题 案例3：宁德红线内排洪沟问题 案例4：青岛李沧地下室面积计容问题 一、计划模块解读工作要求 复核 规划条件 设计与设计 设计与工程 重视 招商与对接 设计深入 工程和招标 2、 重视设计与设计、设计与工程的技术综合 案例1：武汉菱角湖步行街入口广场竖向 与景观未沟通，导致出现台阶 案例2：唐山住宅区竖向设计及景观未沟 通，导致室外街出现台阶 案例3：天津河东地下管线综合出现问题 导致卷帘等影响卸货通道的净高 案例4：沈阳铁西塔楼墙面未按图施工， 导致夜景照明不能达到设计要求， 进而影响综合体的整体效果 特别提示： 反复召开的综合协调会是综合体项目开发

22、最基本的业务形式 一、计划模块解读工作要求 复核 规划条件 设计与设计 设计与工程 重视 招商与对接 设计深入 工程和招标 3、重视招商技术对接 重视与规划院的各阶段技术对接 重视与商管公司的技术对接 重视招商环节中消防问题的及时落实和反馈 常言道：“商业地产的建设不是埋头干工程，而是抬头要条件” 一、计划模块解读工作要求 复核 规划条件 设计与设计 设计与工程 重视 招商与对接 设计深入 工程和招标 4、设计深入工程、设计参与招标 项目公司要认真组织审图 设计人员要随时落实图纸与工程的关联 设计人员要认真参与招标 设计人员要详细做好施工交底 设计人员要深入现场，全过程督导工程实施 一、计划模

23、块解读工作要求 复核 规划条件 设计与设计 设计与工程 重视 招商与对接 设计深入 工程和招标 一、计划模块表解读 二、模块修订介绍 三、模块化管理的考核 培训提纲 二、模块修订介绍 培训提纲 1. 修订情况总说明 2. 增加节点完成确认 4. 增加计划变更流程 5. 调整优化部分节点 3. 提高计划审批权限 二、模块修订介绍修订情况总说明 修订情况节点变化 序号内容说明备注 1增加计划节点完成确认 2明确计划变更操作程序 3部分计划节点调整修订 二、模块修订介绍修订情况总说明 修订情况节点变化 序号类别调整前节点数调整后节点数 1含酒店355353 2不含酒店327325 说明：增加2节点，

24、取消4节点，优化21节点 二、模块修订介绍 培训提纲 1. 修订情况总说明 2. 增加节点完成确认 4. 增加计划变更流程 5. 调整优化部分节点 3. 提高计划审批权限 二、模块修订介绍增加节点完成确认 1. 模块化增加节点确认 级别业务事项发起部门接收部门填报人审批人确认人 1 步行街商铺施工 图技术条件确认 及移交 商管公司 规划院 项目公司 区域商管公司 工程物业副总经理 区域商管公司总经理 商管总部招商中心总经理 分管商管副总裁 项目公司总经理 规划院主管副院长 1 单体方案深化签 批移交 规划院 各部门 项目公司 建筑分管所长 分管建筑副院长 规划院院长 分管规划副总裁 项目公司总

25、经理 商管总部拓展部总经理 酒店设计院分管综合副院长 3 幕夜景照明方案 确定 规划院 规划院 总部成本部 建筑分管所长 分管景观副院长 规划院院长 分管规划副总裁 总部成本部总经理 1 幕墙一版施工图 报审 项目公司 规划院 总部成本部 项目公司 设计副总经理 项目公司总经理 分管计划总裁助理 分管项目副总裁 总部成本部总经理 规划院分管建筑副院长 3外装施工优化图项目公司 项目公司 总部成本部 规划院 项目公司 设计副总经理 项目公司总经理 分管计划总裁助理 分管项目副总裁 总部成本部总经理 规划院分管建筑副院长 施工步行街商铺施工图技术条件确认移交 原流程： 新流程： 区域商管 发起 区

26、域商管 总部商管 分管商管 副总裁 区域商管 发起 区域商管 总部商管 分管商管 副总裁 项目总 确认 主管副院长 确认 幕墙夜景照明方案确定： 原流程： 新流程： 规划院建筑 所长发起 副院长 院长 分管规划 副总裁 规划院建筑 所长发起 副院长 院长 分管规划 副总裁 总部成本 总经理 确认 二、模块修订介绍增加节点完成确认 原流程新流程 填报人 全部审核通过并全部确认后绿灯 审批人1 审批人2 审批人3 填报人 全部审核通过后绿灯 审批人1 审批人2 审批人3 确认人1 确认人2 确认人3 2. 增加节点确认流程比较 二、模块修订介绍增加节点完成确认 节点填报 审批人1审批人2审批人3

27、确认人1 确认人2 确认人3 各确认人同时确认 总确认时限为5天 超过5天系统自动确认通过 各审批人顺序审批 总审批时限为5天 超过5天系统自动退回 亮红灯 3. 审批及确认时限 二、模块修订介绍 培训提纲 1. 修订情况总说明 2. 增加节点完成确认 4. 增加计划变更流程 5. 调整优化部分节点 3. 提高计划审批权限 二、模块修订介绍提高计划审批权限 1. 新项目计划上线提高计划审批权限 原流程新流程 项目管理中心计划部 项目公司、项目管理中心、规划 院、成本控制部、人力资源部、 商管总部、酒店总部（如有酒店 ）等部门总经理会签 各分管副总裁审批 计划审核人 执行总裁签批后上线 项目管理

28、中心计划部 项目公司、项目管理中心、规划 院、成本控制部、人力资源部、 商管总部、酒店总部（如有酒店 ）等部门总经理会签 各分管副总裁审批 二、模块修订介绍提高计划审批权限 2. 计划变更调整提高计划审批权限 执行 总裁 责任部门 发起审批 各部门 总经理 分管 副总裁 执行 总裁 集团 总裁 责任部门 发起审批 各部门 总经理 分管 副总裁 计划 审核人 原流程 新流程 二、模块修订介绍 培训提纲 1. 修订情况总说明 2. 增加节点完成确认 4. 增加计划变更流程 5. 调整优化部分节点 3. 提高计划审批权限 二、模块修订介绍增加计划变更流程 1. 计划变更的7种原因 序号计划变更原因发

29、起部门 1因调整开业时间而导致的整体计划调整中心计划部 2因土地拆迁而导致的计划变更项目公司 3因地质灾害原因导致的计划变更项目公司 4 集团董事长批准的成本单项金额在2000万以上的调整 集团总裁批准的1000以上的业态调整；或步行街10个及以 上的商铺调整 造成变更的 责任部门 5因前序节点滞后（出现红灯）而导致后序节点无法按时完成 后序节点 责任部门 6因设计变更而导致后序节点无法按时完成 造成设计变更的 责任部门 7因招商调整而导致的计划变更商管总部 二、模块修订介绍增加计划变更流程 序号最终审批人说明 1副 总 裁 仅调整二、三级节点，且不影响下个一 级节点 2执行总裁 仅调整1个一

30、级节点，且不影响下个一 级节点 3集团总裁 调整2个（含）以上一级节点 2. 计划变更审批权限 二、模块修订介绍增加计划变更流程 3. 计划变更操作程序 第一步：获得有效的计划变更指令第二步：在信息系统中审批确认 发 起 人： 工作步骤： 计划变更的责任部门的 具体负责人 由发起人与中心计划部 沟通，确定计划调整的 影响范围（涉及部门、 影响节点等） 由发起人根据影响范围 召集相关人员进行线下 商讨，必要时召开专题 会，确定计划变更方案 并形成会议纪要 发 起 人： 工作步骤： 计划变更的责任部门的 具体负责人 发起人按规定审批流程 在模块化系统中发起计 划变更审批，并附完整 的计划变更方案

31、审批完成后，信息系统 自动对模块化计划进行 变更 二、模块修订介绍增加计划变更流程 4. 计划变更审批流程 责任部门 发起并审批 流程提交各部门会签 规划院 院长 计划部 总经理 项目中心 总裁助理 商管总部 招商中心总经理 责任部门发起 计划变更审批 流程 所有与变更节点相关的 部门必须参与会签 根据计划节点级别，自动提交至分管副总裁、执行总裁 或集团总裁 举例 分管规划 副总裁 分管项目 副总裁 分管商管 副总裁 计划 审核人 执行 总裁 集团领导确认 集团 总裁 二、模块修订介绍增加计划变更流程 序号 争议类型决策领导备注 1 取得正式四证前 由分管规划副总裁牵头组织、评判、 协调决策并

32、发出有效指令 当分管副总裁无 法有效决策时， 依次呈报执行总 裁、集团总裁进 行裁决 2 取得正式四证后 由分管项目副总裁牵头组织、评判、 协调决策并发出有效指令 说明：争议裁决管辖权限包括事前争议和事后争议 5. 争议裁决管辖权限 二、模块修订介绍增加计划变更流程 6. 允许计划变更的7种类型举例 因调整开业时间而导致的整体计划调整 调整事由计划调整责任人 2013年4月3日OA发布的开业计划书，上海 松江、广东江门、绵阳CBD(酒店)项目开业 时间有所调整 由项目中心计划部发起计划变更流程 执行 总裁 集团 总裁 中心 计划部 各部门 总经理 计划 审核人 分管 副总裁 二、模块修订介绍增

33、加计划变更流程 6. 允许计划变更的7种类型举例 因土地拆迁而导致的计划变更 调整事由计划调整责任人 兰州城关项目大商业地块因为拆迁延误，对 后续计划节点产生较大影响 项目公司发起计划变更流程 执行 总裁 集团 总裁 项目公司 各部门 总经理 计划 审核人 分管 副总裁 二、模块修订介绍增加计划变更流程 6. 允许计划变更的7种类型举例 因地质灾害原因导致的计划变更 调整事由计划调整责任人 重庆万州因滑坡体治理导致整体计划变更项目公司发起计划变更流程 执行 总裁 集团 总裁 项目公司 各部门 总经理 计划 审核人 分管 副总裁 二、模块修订介绍增加计划变更流程 6. 允许计划变更的7种类型举例

34、 集团董事长批准的成本单项金额在2000万以上的调整 集团总裁批准的1000以上的业态调整；或步行街10个及以上的商铺调整 调整事由计划调整责任人 南宁项目因董事长签批的总图调整，增加2 层会所，导致整体计划调整， 中心计划部发起计划变更流程 执行 总裁 集团 总裁 中心 计划部 各部门 总经理 计划 审核人 分管 副总裁 二、模块修订介绍增加计划变更流程 6. 允许计划变更的7种类型举例 因前序节点滞后（出现红灯）而导致后序节点无法按时完成 调整事由计划调整责任人 东莞长安项目因立面方案调整，导致“四证” 办理延迟 项目公司发起计划变更流程 执行 总裁 集团 总裁 项目公司 各部门 总经理

35、计划 审核人 分管 副总裁 二、模块修订介绍 培训提纲 1. 修订情况总说明 2. 增加节点完成确认 4. 增加计划变更流程 5. 调整优化部分节点 3. 提高计划审批权限 修订 说明 二、模块修订介绍调整优化部分节点 节点 取消 节点 增加 节点 优化 序号类别数量 1优化节点21 2增加节点2 3取消节点4 修订 说明 二、模块修订介绍调整优化部分节点 节点 取消 节点 增加 节点 优化 级别阶段业务事项 计划周期 完成标准 业务部门 开始时间周期完成时间 发起 部门 接收 部门 1工程 外包街商铺移交装修 试营业日 前285天 165 试营业日 前120天 项目公司毛坯（砌筑 抹灰及一次

36、机电完成） 标准移交商户 项目公司 商管公司 2工程 外包街外装 交地日 后390天 120 试营业日 前120天 包含夜景照明项目公司 项目公司 3工程 室内步行街精装铺商户 精装 试营业日 前55天 30 试营业日 前25天 商家装修完成商管公司 商管公司 1验收 大商业具备试营业条件试营业日1 试营业日 具备试营业条件项目公司 商管公司 修订 说明 二、模块修订介绍调整优化部分节点 节点 取消 节点 增加 节点 优化 级别阶段业务事项 计划周期 完成标准 业务部门 开始时间周期完成时间 发起 部门 接收 部门 2验收 商管（酒管）接管 开业日 前40天 10 开业日 前30天 工程全部完

37、成，施工 全部撤场，达到商管 （酒管）可营业条件 （局部可以收边收口） 项目公司 酒店项目 部 商管公司 酒管公司 1验收 大商业(酒店）达到开业 条件 开业日 前10天 1 开业日 前10天 所有商家(含酒店）整 体达到开业条件 商管公司 酒店管理 公司 商管公司 酒店管理 公司 修订 说明 二、模块修订介绍调整优化部分节点 节点 取消 节点 增加 节点 优化 说明业务事项 计划周期 完成标准 开始时间周期完成时间 优化前室内步行街品牌落位图确认 开业日 前290天 90 开业日 前200天 包括：室内步行街品牌落位 优化后 室内步行街餐饮业态品牌落位 图 开业日 前185天 15 开业日

38、前170天 按已确定的业态分布，完成集 团批准的餐饮品牌落位图 室内步行街非餐饮业态品牌落 位图 开业日 前155天 15 开业日 前140天 按已确定的业态分布，完成集 团批准的非餐饮品牌落位图 修订 说明 二、模块修订介绍调整优化部分节点 节点 取消 节点 增加 节点 优化 说明业务事项 计划周期 完成标准 开始时间周期完成时间 优化前 步行街商铺施工图技术条件确 认及移交 开业日 前245天 15 开业日 前230天 1.商铺隔墙砌筑图；2.施工图 条件：业态名称、业态性质、 铺位划分、结构开洞、机电容 量 优化后 步行街品牌落位前的业态分布 图、施工图技术条件确认及移 交 开业日 前2

39、30天 30 开业日 前200天 1. 确认餐饮、非餐饮平面位置 及分割范围；2.商铺隔墙砌筑 图；3.施工图条件：业态名称、 业态性质、铺位划分、结构开 洞、机电容量 修订 说明 二、模块修订介绍调整优化部分节点 节点 取消 节点 增加 节点 优化 说明业务事项 计划周期 完成标准 开始时间周期完成时间 优化前 步行街商铺点位图确认移交 开业日 前200天 20 开业日 前180天 机电点位图、厨房位置等 优化后 室内步行街餐饮业态点位图确 认移交 开业日 前170天 20 开业日 前150天 机电点位图、厨房位置等 修订 说明 二、模块修订介绍调整优化部分节点 节点 取消 节点 增加 节点

40、 优化 说明业务事项 计划周期 完成标准 开始时间周期完成时间 优化前 室内步行街商铺之间隔墙砌筑 开业日 前230天 50 开业日 前180天 完成 优化后 室内步行街商铺之间隔墙砌筑 开业日 前200天 50 开业日 前150天 完成 修订 说明 二、模块修订介绍调整优化部分节点 节点 取消 节点 增加 节点 优化 说明业务事项 计划周期 完成标准 开始时间周期完成时间 优化前 室内步行街餐饮商铺商家装修 （消防验收） 开业日 前150天 75 开业日 前75天 吊顶及消防末端完成 优化后 室内步行街餐饮商铺商家装修 （消防验收） 开业日 前120天 45 开业日 前75天 吊顶及消防末端

41、完成 修订 说明 二、模块修订介绍调整优化部分节点 节点 取消 节点 增加 节点 优化 说明业务事项 计划周期 完成标准 开始时间周期完成时间 优化前 商户精装(非餐饮/自装)（消防 验收） 开业日 前135天 60 开业日 前75天 吊顶及消防末端完成 优化后 商户精装(非餐饮/自装)（消防 验收） 开业日 前100天 25 开业日 前75天 吊顶及消防末端完成 修订 说明 二、模块修订介绍调整优化部分节点 节点 取消 节点 增加 节点 优化 说明业务事项 计划周期 完成标准 开始时间周期完成时间 优化前 商家精装修完成 开业日 前75天 20 开业日 前55天 所有商家装修完成 优化后 商

42、家精装修完成 开业日 前75天 35 开业日 前40天 所有商家精装完成（天地墙） 修订 说明 二、模块修订介绍调整优化部分节点 节点 取消 节点 增加 节点 优化 说明业务事项 计划周期 完成标准 开始时间周期完成时间 优化前 商家装修达到开业条件 开业日 前55天 25 开业日 前30天 所有商家达到开业条件 优化后 商家装修达到开业条件 开业日 前40天 20 开业日 前20天 所有商家全部精装完成，达到 开业条件（含：移动货架等） 修订 说明 二、模块修订介绍调整优化部分节点 节点 取消 节点 增加 节点 优化 说明业务事项 计划周期 完成标准 开始时间周期完成时间 优化前 开业前消防

43、检查 开业日 前30天 10 开业日 前20天 消防部门核发安全许可证，才 准许开业 优化后 开业前消防检查（小证） 开业日 前30天 15 开业日 前15天 消防部门核发安全许可证，才 准许开业（酒店部分在开业前 30天完成） 修订 说明 二、模块修订介绍调整优化部分节点 节点 取消 节点 增加 节点 优化 说明业务事项 计划周期 完成标准 开始时间周期完成时间 优化前 大商业开业前安监部联合检查 （达到合格） 开业日 前28天 10 开业日 前18天 安监验收合格，确定开业时间 优化后 大商业开业前安监部联合检查 （达到合格） 开业日 前25天 15 开业日 前10天 完成安监检查，确定开

44、业时间 一、计划模块表解读 培训提纲 二、模块修订介绍 三、模块化管理的考核 三、模块化管理的考核 培训提纲 节点 责任人 三、模块化管理的考核 节点 分值 瞒报 处理 节点 优化 人员划分 最高责任人 责任节点 项目公司 各系统地方公司 总经理职责范围的所有节点 副总经理分管工作所有节点 责任部门责任人具体负责的所有节点 商业规划院 各系统总部 院长、系统总经理所有分管项目的一、二级节点 副院长、责任部门总经理 所有分管项目的所有节点 责任部门责任人 商业地产总部部门 分管总裁助理所有分管项目的一、二级节点 责任部门总经理 所有分管项目的所有节点 责任部门责任人 节点 责任人 三、模块化管理

45、的考核 节点 分值 瞒报 处理 节点 优化 序号内容一级节点二级节点三级节点小计 1标准模板5385187325 2节点分值15105- 3标准分值7958509352580 节点 责任人 三、模块化管理的考核 节点 分值 瞒报 处理 重点 强调 一级节点红灯瞒报1次，对相关责任人扣此节点分值的3倍；瞒报2 次（含）以上，视情节及后果对相关责任人给予降职、降薪直至 解聘的处罚 二、三级节点红灯出现瞒报，每次对相关责任人扣此节点分值的3 倍；瞒报3次（含）以上，视情节及后果对相关责任人给予降职、 降薪直至解聘的处罚 副总裁在分管系统内年度每累积出现3次瞒报，则按1次一级节点 红灯处理 节点 责任

46、人 三、模块化管理的考核 节点 分值 瞒报 处理 重点 强调 责任人按完成标准完成后，进行信息系统填报 完成标准： 责任人提前填报，填报后关注审批人、确认人审批情况，至绿灯 通过，防止退回后因时间来不及亮红灯 提前填报： 审批人、接收确认人严格审核，接收则视同认可节点的完成标准 严格审批： 计划部、集团分管领导，高度重视、严格管理 集团严控： 谢谢！谢谢！ 摘牌日开盘日 1、售楼处工期85天，选址、主体设计摘牌前完成 2、首期开盘交地日后150天（两层地下室商铺） 3、临水、临电、围挡摘牌日后30天 4、开工庆典、预售证办理、营销动作 案例：售楼处建设与首次开盘 售楼处建设与首次开盘内控计划

47、模块化 节点时间 案例：外装泛光合肥天鹅湖大商业门头封样 案例 过程分析 案例 启示 级别阶段业务事项 计划周期 备注 开始时间周期完成时间 2设计 幕墙及夜景照明施工样板 段封样 2011-09-23602011-11-22 门头完成 2012-03-12 1工程 大商业外装2011-10-23195 2012-5-5 实际完成 2012-6-11 1交付 大商业正式开业2012-07-2012012-07-20 模块化 节点时间 案例 过程分析 案例 启示 为追求设计效果，斜面斜顶玻璃幕墙外 罩内设双层艺术墙 内层艺术墙，龙骨、玻璃、铝板、不锈 钢全为异型，所有面层材料无一相同； 东北角仿LED屏安装用钢量达到约130 吨，需结构加固 门头封样延迟近4个月，施工6个月工期 变成3个月工期 案例：外装泛光合肥天鹅湖大商业门头封样 模块化 节点时间 案例 过程分析