房地产估价案例分析

1、房地产估价案例分析一、市场比较法-大厦办公用房2二、成本法案例仓库7三、收益法评估案例大厦9四、基准地价系数修正法案例解放大道一宗住宅用地11五、机器设备评估案例船舶16 一、市场比较法-大厦办公用房1房地产位置状况本次评估的对象为银行总行位于上海市浦东新区路号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。2房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属银行所有，钢混结构；估价

2、对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。3房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，

3、自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。该大厦紧邻广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表实例项目名称地址标价A新上海国际大厦浦东南路360号$2,800B华能联合大厦银城东路139号$2,800C证券大厦浦东

4、南路528号$3,000B.比较因素条件表比较因素条件表物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况 名 称银行大厦新上海国际大厦华能联合大厦证券大厦坐落位置路号浦东南路360号银城东路139号浦东南路528号所处地区浦东新区陆家嘴金融区浦东新区陆家嘴金融区浦东新区陆家嘴金融区浦东新区陆家嘴金融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,48022,48024,090交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月2004年7月区域因素商业繁华度繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区交通条件有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和

5、多条公交线路有地铁和多条公交线路公共服务设施陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。自然条件优优优优社会环境优优优优地区性不动产销售状况优优优优环境卫生及景观好好好好市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混部位整幢整幢整幢整幢装饰装修情况外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断。外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯。外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢

6、龙骨吊顶，木地板，轻质隔断设施状况进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。平面布局好好好好临路状况一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。物业管理好好好好C.交易情况修正 评估比较对象表实例项目名称地址标价价格修正后A新上海国际大厦浦东南路360号$2,800￥22,480B华能联合大厦银城东路139号$2,800￥22,480C证券大厦浦东南路528号$3,000￥24,090因

7、可比实例都是美元标价，按1美元8.27元人民币换算。因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。E.因素修正(详见下表)比较因素修正表物 业 名 称待估物业实例一实例二实例三比 较 因 素交通银行大厦新上海国际大厦华能联合大厦证券大厦状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值交易单价（元/平米）待估224802248024090座 落 位 置 银城中路188号浦东南路360号银城东路139号浦东南路528号交 易 日 期2004.6.301002004.81

8、002004.71002004.7100区域因素区域繁华程度繁华100繁华100繁华100繁华100距城市主要商服中心距离近100近100近100近100道路状况优100优100优100优100交通便捷度优100优100优100优100交通受制情况无100无100无100无100距车站港口的距离近100近100近100近100城市基础设施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社会公共服务设施齐全100齐全100齐全100齐全100社会人文环境条件优100优100优100优100环境质量优100优100优100优100自然环境条件优100优100优100优100景观优100优1

9、00优100优100城市规划限制相似100相似100相似100相似100不动产销售状况优100优100优100优100区域因素小计 1111个别因素临街状况优100优 100优 100优100建筑面积大100大100大100大100层高3.8m1003.8m1003.8m1003.8m100内部结构的合理性一般100一般100一般100一般100物业朝向、层数较好100好102较好100较好100建筑结构钢混100钢混100钢混100钢101日照、通风程度相似100相似100相似100相似100装修状况高档装修100外装修高档，内装修毛坯96外装修高档，内装修毛坯96高档装修100设备标准及状

10、况高100高100高 100高 100新旧程度新100新100新100新100物业管理好100好100好100好100绿化环保程度一般100一般 100一般 100一般100特别因素一般100一般 100一般 100一般100个别因素小计 11.02041.04170.9901比准价格(单价)23400(取整)229392341723852评估价格(总价)1,444,286,755.00经过上述各种修正后，评估比准价格如下：A22939（元/平方米)B23417(元/平方米)C23852 (元/平方米)取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：地上建筑物评估单价（22939+23417+

11、23852）/323400(元/平方米)(取整)二、成本法案例办公楼办公楼产权属武汉*有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。 1综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字200128号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典

12、型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字200128号）并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表： 经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为： 602.32100/101100/96100/100100/100100/105100/100100/105100/101=557.8(元/平方米) 综合造价=557.8551.88= 307,838.66（元） 2前期及其他费用（5.16）（1）按工程比例收取：勘察设计费（依据原国

13、家物价局、建设部1992价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字1992232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；标底审查费（依据鄂价费字1992232号文，按建安工程造价的0.1%计算）；工程质量监督费（依据武政199720号文，按建安工程造价的0.18%计算）；工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部1992价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08计算）。工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的0.06）。小计：557.85.

14、6131.29元/平方米 （2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）人防易地建设费（依据武政199720号文，14元/平方米）城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府199720号文，5元/平方米）白蚁防治费（依据鄂价费字1992232号文，1.2元/平方米）抗震审查费（依据鄂价房地字19939号文，0.05元/平方米）。前期及其它费用小计：51.54元/平方米 3资金成本按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率5.85%。故资金成本为：（557.8+51.54）5.85%11/2 =17.82（元/平方米）4重置成本合计 单方造价为557.8+51.5

15、4+17.82627元/平方米投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取， 重置成本为627元/平方米（118）551.88平方米408,313.94元 5成新率确定 (1)使用年限法理论成新率1（1残值率）（已使用年限耐用年限）式中:残值率依据房地产估价规范提供的参考值,砖混结构为2。已使用年限为17年，耐用年限为50年。理论成新率1（12）（1750）66.68 （2）打分法评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境保护部制订的房屋完损等级评定标准，现场勘察后打分为：项 目标准分评定评分合 计完损等级结构部分基础16-20有

16、承载力、稍有不均匀沉降、但稳定1870基本尚好承重构件16-20有轻微变形、细小裂缝18非承重构件10-20稍有裂缝、破损10屋面13-16稍有渗漏14楼地面10-12稍有磨损、裂缝10装修部分门窗16-20基本灵活、少量变形1868 外粉13-16稍有裂缝、风化14内粉13-16稍有裂缝、风化13顶棚13-16无明显变形、稍有裂缝13细木装修10-12稍有破损10设备部分水卫25-32基本尚可2565电照16-20线路、照明装置基本尚好、无漏电18其他22-28基本正常使用22 完好分值率结构部分合计得分结构部分权重装修部分合计得分装修部分权重设备部分合计得分设备部分权重700.60680.

17、20650.2069.2（3）成新率的确定成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。成新率66.680.369.20.768（取整）6评估值计算评估值重置成本成新率 408,313.9468277,653.48（元）三、收益法评估案例大厦 建筑面积26800平方米。 1、年租金收入 根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。则估价对象年租金收入为： 802680012（15%）10-4=2444.16

18、（万元） 2、年费用（1）维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。 1000（10）26800/6080%10-4=35.73（万元）（2）年管理费用 按年租金收入的3%计算2444.163%=73.32（万元）（3）房产税按年租金收入的12%计算 2444.1612%=293.30（万元）（4）保险费取房屋重置价格的2100022680010-4=5.36（万元）年费用合计：407.71万元 3、资本化率的确定采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国

19、家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。 资本化率=1.98%6%=7.98% 4、尚可使用年限的确定估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：V=（2444.16407.71）/7.9811/（17.98%）43= 24579.47（万元） 6、应交纳的国有土地使用权出让金 估价对象应补交的国有土地使用权出让金为321.60万元。 7、估价对象收益价格 24579.47321.60=24257.87（万元）四、基准地价系数修正法案例解放大道一宗住宅用地（1）基本概况本次估价对象宗地位于江岸区解放

20、大道号大厦的一宗住宅用地，处于武汉市住宅用地II级地段，本次评估参照武汉市住宅用地II级4033元/平方米，采用基准地价系数修正法进行评估。表(1) 住宅用地基准地价表 单位：元/级 别级别价584840332853203914101045877（2）待估宗地区位条件说明表和修正系数表本次评估宗地为住宅级，在估价过程中，按照基准地价标准，使用了级住宅用地地价区位因素修正系数指数说明表和修正系数表详见表(2)、表(3)。表（2） 级住宅用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表因素因 子优较优一般较劣劣基础公用设施状况排水状况()9585，95)75，85)60，75)60距大学距离(米)1000(

21、1000,2500(2500,4000(4000,60006000距中学距离(米)250(250,350(350,550(550,800800距小学距离(米)250(250,350(350,550(550,800800距幼儿园距离(米)200(200,300(300,400(400,500500距超市距离(米)200(200,300(300,400(400,500500距医院距离(米)300(300,600(600,900(900,12001200距文体场所距离(米)200(200,400(400,700(700,900900距金融网点距离(米)200(200,400(400,700(700,

22、900900距公园距离(米)300(300,550(550,900(900,12001200交通条件临街道路状况混合型主干道生活型主干道生活次干道或交通型主干道交通型次干道支路临公交站点状况(条)3025,30)17,25)9,17)2300距火车站距离(米)4000(4000,5000(5000,6000(6000,70007000环境状况大气环境无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染声环境(分贝)20(20, 40(40, 60(60, 8080以上水环境I类水域II类水域III类水域IV类水域V类及视觉环境好较好一般较差差人文环境视野开阔视野比较开阔视野一般视野不太开阔视野狭窄绿地覆盖

23、率程度()4535，4525，35)15，25)25商服繁华度距市级商服中心距离(米)200(200,450(450,750(750,10001000距区级商服中心距离(米)150(150,350(350,600(600,800800距小区级商服中心距离(米)50(50,100(100,200(200,300300距街区级商服中心距离(米)50(50,100(100,200(200,250250商服网点密度(个/公顷)4535，45)25，35)16，25)16人口状况客流量(人/天KM2)6500045000，65000)35000，45000)25000，35000)25000居住人口密度

24、(人/KM2)30000，11500，30000)(9000,115004000， 90002300较劣-0.0073距火车站距离(米)6500较劣-0.0073环境状况大气环境轻度污染一般0声环境(分贝)(40, 60一般0水环境III类水域较优0.0056视觉环境较好较好0.0051人文环境视野比较开阔较好0.0072绿地覆盖率程度()15，25)较劣-0.0083商服繁华度距市级商服中心距离(米)200 优0.0112距区级商服中心距离(米)(150,350较优0.0041距小区级商服中心距离(米)(100,200一般0距街区级商服中心距离(米)(100,200一般0商服网点密度(个/公

25、顷)25，35)一般0人口状况客流量(人/天KM2)45000，65000)较优0.004居住人口密度(人/KM2)11500，30000)较优0.0075合计0.0785（3）住宅用地容积率修正系数本次评估估价对象宗地变更规划容积率为24.21，根据住宅用地容积率修正系数表，则容积率修正系数确定为2.6719。（4）年期修正系数委估宗地为出让性质用地，根据本次估价目的与设定条件，本次评估根据国有土地使用权证，宗地出让年限为35.92年，自领取该宗地的中华人民共和国国有土地使用证起计算。因此需进行年期修正，根据武汉市基准地价修正体系采用内插法，35.92年使用权年限的年期修正系数为0.9057

26、。（5）交易期日修正系数武汉市基准地价基准日距本次评估基准日时间不长，故取交易期日修正系数为1.0。（6）宗地面积状况修正系数武汉市基准地价修正体系中，有明确的住宅用地宗地面积修正说明表（表5）住宅用地宗地面积修正宗数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用一定影响面积过小，对土地利用产生严重影响修正系数1.061.0310.970.94结合待估宗地的具体情况，确定宗地面积系数修正系数为1.0。（7）宗地形状修正系数武汉市基准地价修正体系中，有明确的商业用地形状修正系数表（表6）住宅用地宗地形状修正宗数

27、表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规则，对土地利用极为有利形状对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重影响修正系数1.061.0310.970.94结合待估宗地的具体情况，确定宗地面积修正系数为1.0。（8）建筑朝向修正系数指标标准说明南东南、西南东东北、西北北、西修正系数1.061.0310.980.96结合委估宗地建筑物朝向为东南的具体情况，确定宗地临街修正系数为0.96。（9）待估宗地地价确定Pi=P(1K)S=4033(1+0.0785)1.5550.90571.01.01.00.96=10105.25(元平方米)即

28、采用基准地价系数修正法评估估价对象宗地在现状规划条件下的地价为10105.25元/平方米。五、机器设备评估案例船舶根据此次评估的特定目的及委估资产的特点，选择“成本法”为此次评估的基本方法。计算公式为：船舶评估值=重置成本船舶成新率1、船舶重置成本的确定船舶重置成本是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与该船舶完全相同或基本相似的全新状态下的船舶所需花费的全部费用。其计算公式为：船舶重置成本=材料费用+船舶设备费用+工时费+生产专用费+资金成本+税金+利润（1）材料费用分为：钢材、焊接材料、涂料、木材、电缆等费用。材料消耗根据待评估资产的类型、外形尺寸、承重量等参数进行测算，材料单价为评估基准

29、日材料市场价格，通过查询来确定。（2）设备费用包括：轮机设备、舾装设备和电器设备等。根据待评估资产实际设备配置，对于主要设备以市场询价结果计算，对于其他设备，由于无生产厂家及规格参数信息，以类似船舶配置进行估算。（3）工时费：工时费为全船总工时量乘以工时单价。全船总工时量取造船行业平均定额水平，根据被评估对象的实际工时消耗或通过计算取得。总工时包括船体、轮机、舾装等工程，工时单价取国内船厂平均水平。（4）生产专用费包括有：船台费、码头费、胎架制造费、起吊费、拖带费、船舶试验费、水电费等项。按现时水平或造船成本的一定比例计算。（5）资金成本指资金的时间价值，按照建造期间的金融机构贷款利率计算。在

30、计算中以造船的预付成本为计提利息基数，贷款利息按基准日金融机构贷款利率表中相应贷款年利率计，建造期间资金按均匀投入考虑,计息期取船舶建造周期一半。（6）船舶税金，按17增值税率计算计入机动船舶建造成本的附加税费。（7）利润选用船舶制造业的有关资料，按造船行业一般利润情况，确定其成本利润率。2、 船舶成新率的确定成新率反映被评估资产现行价值与其全新状态重置价值的比率。正常情况下评估成新率的确定主要以用年限法计算的成新率为船舶基础成新率，再结合船舶的现实使用状况和维修保养、更新改造等情况，对基础成新率进行修正得出船舶的成新率。由于评估对象已于200年月日已于黄海沉没，无法进行实物查勘，因此本次评估

31、以年限法计算确定成新率，用公式表示为： 尚可使用年限 成新率= 100% 耐用年限其中耐用年限按交通部关于实施运输船舶强制报废制度的意见(交水发2001151号)规定，确定为33年。3、 计算评估值评估值重置成本成新率评估过程1、船舶重置价值的确定（1）材料费用船舶制造行业专家根据收集到的船舶图纸和同类型船舶的一般配置，包括钢材、焊材、辅料、木材、油漆、化工原料等，经测算船体材料费用为1841.83万元。（2）设备类包括船体设备、轮机设备、主要电气设备、甲板机械设备各类，合计为1090.31万元。（3）舾装件及自制件及备品属具经测算，该部分的费用合计为164.55万元。（4）工时费造船总工时量

32、根据造船行业平均定额水平，结合评估对象船形、种类、造船厂规模，综合确定为40万小时，综合工时单价取13.00元/时，则：工时费= 13.00元/时40万小时=520万元（5）生产专用费生产专用费包括有船台费、码头费、胎架制造费、起吊费、拖带费、船舶试验费、水电费等项。根据评估对象的具体情况，确定生产专用费为352万元。（6）资金成本银行利率：贷款年利率按基准日13年期贷款利率6.30，假设建造工期为14个月，折合1.17年，并假设资金在建造期内均匀投入，则资金成本计算公式为：资金成本(1+2+3+4+5) （16.30）n/21（1841.831090.31164.55520352）（16.3

33、0）1.17/21144.41万元（7）税金船舶税金，按17增值税率计算计入机动船舶建造成本的附加税费,按以下公式估算:增值税金P/1.17（材料费用设备费）/1.1717其中：P为船舶重置价格计算过程见下表：增值税金(P/1.17-(1841.83+1090.31+164.55)/1.17) 17 =（0.1453P-449.95） 万元（8）利润船舶利润，机动船舶按造船行业盈利一般水平3.5计算。利润（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7） 3.5=(1841.831090.31164.55520352+144.41+（0.1453P-449.95）) 3.5=(128.21

34、+0.0051P) 万元其中：P为船舶重置价格 (9)船舶重置价值重置价值材料费用设备费用工时费生产专用费资金成本税金利润 P(1841.831090.31164.55520352+144.41+（0.1453P-449.95）)+ (128.21+0.0051P)则“”号轮重置价值P为：P4462.44万元2、成新率的测算本次评估以年限法计算确定成新率，用公式表示为： 尚可使用年限 成新率= 100% 耐用年限其中耐用年限按交通部关于实施运输船舶强制报废制度的意见(交水发2001151号)规定，确定为33年。评估对象自1980年5月建成，至评估基准日已使用26.9年,虽在2006年6月对船体

35、进行了改造，但改造工程量未达船体工程量的80%、推进系统、锅炉系统未进行全面更新，因此其尚可使用年限为：尚可使用年限（3326.9）/33100%6.11年成新率尚可使用年限/耐用年限100%6.11/33100%22.72%3、评估值计算根据计算公式，评估对象“”号轮的评估值为：评估值4462.44万元22.72%1013.88万元薃肀莂蒃袂肀肂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒃蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁羂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃

36、袂肀肂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒃蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁羂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀肂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆

37、薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀

38、袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇

39、蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂

40、蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆

41、螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀

42、薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅

43、袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿

44、蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀芅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈膄莈薇螈莆膀袆螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂芇蒁蚀袁肆芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀莇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈肀