工程项目代建人优势探讨

1、工程项目代建人 优势探讨建设工程的代建制度是国 际上通常采用的一种工程 项目管理模式。在我国， “代建制 ”是指 政府投资主管部门对政府投资基本建设项目，按照建 设（使用）单位提出的使用与功能要 求，采用招投 标方式选定专业工程项目管理 单位（代建人），委托其 进行项目建设，建成 竣工 验收后移交 给建设（使用） 单位的 项目管理制度。在各省市大力推行代建制度的同 时，由于国家 还没有 统 一的关于代建制的管理 办法或 法规，根据各省、市的政府投 资省属非 经营性项目代建管理 办法一般 规定，代建机构一般 必须具备以下条件：（1）具有独立的事 业或企 业法人 资格；（2）具有与从事 项目建设管

2、理相匹配的 组织 机构、管理能力、 专业技术人员和管理 人员；（3）具有与代建 项目规模相应的设计、监理、工程咨 询、施工总承包、房地 产开发 一项或多项资质；（4）具有与开展 项目代建工作相适 应 的资产 。由于在项目建设中代建人具有法人地位， 拥有法人的 权利，同时承担相应的责任。选 择什么类型或选择具有什么 资质类别的法人机构来作代建机构， 现在还没有统一的认识和 相关的政策 规定。按照国家目前可从事 类似代建工作的法人机构来看，基本上分 为三大 类： 一是管理咨 询类 公司。包括 项目管理公司、工程 监理咨 询、造价管理、招 标公司、具有咨 询资质 的设计 院等；二是工程施工 总包类公

3、司。例如，施工 总包单位；三是房地 产开发公 司、投融 资公司等。那么，在具体的 项目代建单位发包过程中， 选择什么样的代建 单位是 发包人直接面 临的问题。如何选择代建机构，要 结合政府投 资项目的特点考 虑，首先以 满 足使用人的合理需求 为目的，兼顾资金来源、偿还及管理， 综合各项因素使投资和建设的 风险降到最小。同 时，应充分考虑目前代建 单位根据代建合同需承担的工作内容和主要 职 责。现阶段代建 单位的工作内容和主要 职责主要分 为项目建设前期阶段、项目的实施阶段 以及项目竣工 验收阶段：（1）项目建设前期阶段，依据批准的 项目建 议书组织 开展项目可行性研究 报告编制 及报批工作；

4、 组织开展工程勘察、 设计等招标工作，并将招 标、投标情况和中 标通知书报 省代建项目管理部 门备案；组织开展项目初步设计及概算的 编制及报批工作； 办理计划、 规划、土地、拆迁、施工、 环保、消防、水 电、园林、 绿化和市政等有关 报批手 续 ；（2）项目的实施阶段，组织施工图设计文件的编制及报审工作；组织工程施工、 监 理和设备、材料采 购招标，并将招标、投标情况和中 标通知书报省代建项目管理部 门备案； 负责工程合同的洽 谈与签订；编制项目年度投资计划和年度基建支出 预算，报送省代建 项 目管理部 门和使用 单位；向省建 设行政主管等有关主管部 门报告工程 质量安全情况；（3）竣工验收交

5、付阶段，组织工程中间验收和竣工 验收，并将验收结果报告省代建 项目管理部门；编制项目竣工财务决算报告，经省代建项目管理部 门审查后报省财政部门 审批。 负责将项目竣工及有关 项目建设的技术资 料完整地整理 汇编移交，并按批准的 资产 价值向使用单位办理资产交付手 续。随着国家投 资体制改革的 进行，现阶段以房地 产企业公司作 为代建机构比其他企 业具 有优势 ，更为可行。房地产企业作为代建人的 组织优势 。房地产企业作为独立运 营的企业，有自己完整的 企业组织 机构，最重要的是其 组织机构的 职能同同代建人的工作内容和主要 职责基本相吻 合。房地产企业除了领导者外，会设立前期策划、 规划设计、

6、预算合同、物资采购、工程 管理、法 规财务 、营销等职能部门，这些职能部 门恰好同代建人在 项目建 设前期阶段、项 目的实施阶段以及竣工 验收交付 阶段各专项工作相匹配，各部 门人员各自对自己承担的 项 目建设角色相对应，在承担代建 项目时不存在角色 转换，更加便捷地开展各 项工作。并且， 在现阶段成熟的房地 产企业均采取项目管理制度，在 实行代建项目的管理 过程中，不需要 调整自己的原有 组织机构，而 仅仅利用现有组织 模式，根据承担代建 项目的具体情况成立 一个新的 项目管理部即可。房地产企业作为代建人的技 术优势 。房地 产行业本身是一个 资金密集型和技 术密集型 行业。首先，在其自身

7、发展的过程中，聚集了从事策划、 项 目管理、工程技 术、预决算、 合同管理、 财务、法律等各方面的 专业人才。这些专业人员在项目代建实施的不同 阶段， 发挥各自的作用。工程前期： 对规划方案从 实施可行性方面提出意 见，参与勘测、设计、 监理、施工 单位的招 标工作并从技 术和施工角度把关， 协助工程安 质监 的报批工作；工程 实施阶段：主持各 类施工技术专题方案会议，各类施工阶段性验收，配合各 专业分包的招 标，主持日常生 产例会，协调各参建商及后期配套 单位关系，严格执行公司的各 项指令； 后期服务阶段：支持各 类专业验收、竣工验收、资料的交验、房屋交 验及交房后维修服务 等。其次，房地

8、产企业在自身发展过程中会进行不断的技 术创新工作。 为适应市场竞争需 求，在推 动其 产品不断更新 换代的同 时，对新技 术、新材料、新工 艺 等会广泛的关注和采 纳，有的已 经形成了自己的 专利技术。这些已经在房地 产企业自己产品中应用的成熟技 术， 会在其承担的代建 项目中成功的复制而不再需要 论证和检验 。另外，基于市 场竞争的需要， 大型的房地 产企业会有自己的 设计院和 监理公司，加大了房地 产企业作为代建人的技 术优 势。房地产企业作为代建人的 资金优势。虽然作 为代建人不需要雄厚的 资金作为必要的条 件，但从履 约能力和抗风险能力考虑，房地产企业作为代建人的资金优势是其他企 业作

9、为 代建人所不具有的。目前，大多数代建 项目为降低自身的 风险 ，要求代建人提供履 约保证 金，而相关政策制定的履 约保证金数 额偏高。如按照北京市政府投 资建设项目代建制管 理办法规定，代建单位需在项目代建合同生效前，提供工程概算10%30%的银行 履约保函。即使按 10%的低限，一个 1亿元的项目代建人就要提供 1，000 万元履约保函 而如果 这个项目出现一些问题，这对监 理单位、项目管理公司、 设计单 位作为代建人的影 响更将是致命的。另外，一旦代建 项目出现资金困难，房地 产公司可以和出 资单位协商， 把代建 项目直接 转换为 BT 项目，这样政府 仅需在支付既定代建 额后另外支付代

10、建 单位的 投资利息，保 证了代建 项目的正常交付使用，降低了代建 项目的风险。房地产企业作为代建人的管理 优势。房地产企业作为代建人的管理 优势主要体 现在项 目管理、 资金管理、 风险 管理等方面。房地 产代建项目管理是工程 项目管理的一个分 类， 是代建项目的管理者运用系 统工程的 观点、理论和方法， 对代建项目的建 设和使用 进行全 过程和全方位的 综合管理。在代建 项目中，由于 项目本身的复 杂性和 庞大性，它往往涉及 到许多专业部门，不仅仅是项目代建 单位及项目投资单位，更多的会涉及到政府各 职能部 门、设计单位、监理单位、施工 单位等。在 项目的建设过程中，各参与者及其工作任 务

11、共 同构成了代建 项目管理的完整体系。房地 产公司在代建 项目管理 过程中，可以按照原有开 发过程中的项目管理模式， 对自己代建项目进行管理，由于代建 项目管理是全 过程、全方 位的，包括 项目实施阶段的各个 环节，主要有： 组织协调 ，合同管理，信息管理，投 资、 质量、进度三大目 标控制，人 们把它通俗地概括 为“一协调、二管理、三控制 ”或“三控制、 二管理、一 协调”。房地 产公司在自己开 发项目建设过程中积累了一套成功的包括前期开 发工作、招投 标（确定设计、监理、施工单位）、合同管理、 进度造价质量控制、竣工 验 交等完整的 经验，可以直接 应用于代建 项目。房地产开发项目本身是一

12、种 资金密集的管理 项目，在房地 产企业的财务活动中， 资金 始终是一项值得高度重 视的、高流 动性的资产，资金管理更是房地 产企业财务管理的核心 内容。房地 产企业在对资 金的管理使用上有着其他代建企 业不具备的优势 。房地产企业大 都有自己的 资金预算管理制度、 资金风险管理措施、 资金的监督管理 办法等，因此政府投 资的决策者把 项目交给房地 产企业代建应该是最 为放心的。在现代市场经济的进程中，每个企 业在经营中都有发生风险的可能性。 对于房地产企 业来说，其经常会遇到的 风险主要有：政策 风险，指因政府法律、法 规、政策、 规划的变 动，税率、利率 变化或行业专项整治带来的风险；由于

13、市 场因素变化导致的风险；资金链 风险；人事风险。因此，房地 产企业在项目开始前期，就要 为每个已 经识别的风险做好 “准备”。这些风险的准备包括制度、人力、 资金上的准 备。在制度上，要建立 风险管理体 系，制定 风险管理流程，落 实到岗位，并做好 风险预 算。在完善 风险管理措施、提高企 业 抗风险能力方面，大多数房地 产企业都能够做到提高 风险意识，将风险管理纳入企业的经 营管理之中， 为了使风险管理成为企业持续不断的管理活 动，建立相 应的风险管理机构， 建立科学的 风险 管理机制。 这些管理体制和机制以及房地 产企业在开发建设活动中取得的 经验均可以提高其代建 项目的抗 风险能力。综

14、上所述，在 现阶段，房地 产企业作为代建单位具有明 显的比较优势 。由于专业的项 目公司正在处于培育成长阶段，其资金管理、项目管理、技术管理等各方面 还需完善和发 展；监理单位、工程咨 询企业等作为代建企业虽然具有一定的技 术优势 和施工阶段的现场 管理经验，但其对于资金管理、项目的前期管理、竣工 验交等缺乏 经验；设计单位作为代 建者，更具有 项目管理的局限性，其 对项目的资金管理、施工 现场的技 术管理、项目的前 期管理、 项目的竣工 验收交付等都没有成功 经验，并且从 资金的保障等方面，无 论设计单 位、还是监理单位、咨询企业等均没有可靠的 资金担保来源；施工 总承包方作 为代建单位，

15、容易给人造成既是代建人又是承包方的 误解，并且在实际实施过程中如何进行其角色的 转 换是至为重要也是最 为困难的，并且施工方作 为代建人 对代建项目的前期管理、 组织委托 设计、监理、施工等方面的能力有待 检验；投资公司作为代建单位的不足之 处更为明显， 其除了有 资金 优势 外，并不具 备作为代建人的技 术管理能力、 项目管理能力以及前期工作 能力。现阶段，房地 产企业作为代建人虽然具有比 较优势，但影响和制 约房地产企业承担 代建工作的因素仍然不少，主要集中在以下方面：（1）代建 费用低，缺乏有效的激励机制，代建企 业收益难以同风险匹配是最突出的 问题；（2）代建单位的法律地位不明确，由于国家 层面没有相 应的代建制度或法律法 规， 在各省市制定的代建管理 办法中，有的地方管理 办法中根本没有允 许房地 产企业作为代建 人；（3）服务观念有待改善， 对于房地产企业的自有开 发项目，房地 产企业有自由的开 发自主空 间，但对于代建 项目，应加强服务意识；（4）使用人及代建 项目管理机构 对房地产企业存在偏见，认为房地产企业仅仅 是一 个投 资企业，缺乏管理 项目的能力；（5）房地产企业作为代建人的自身缺陷。由于房地 产企业所涉及的范 围基本上 为民 用及商业的房屋建筑工程， 对政府资金所投资的水利、电力、公路、 铁路、隧道等专业范 围不太熟悉