房地产投资项目财务分析经营管理07a课件

1、第第6 6章章 房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析 v房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析概述 v房地产投资项目财务分析基本报表房地产投资项目财务分析基本报表 v传统的财务分析指标传统的财务分析指标 v现代的财务分析指标现代的财务分析指标 v房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 不完全懂得会计和财务管理工作的经营者， 就好比是一个投篮而不得分的球手。 罗伯特.希金斯 6.1 6.1 房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析概述 1.1.房地产项目财务分析的含义房地产项目财务分析的含义 v财务报表分析是指以财务报表和其他资料（报 表附注、财务情况

2、说明）为依据和起点，采用 专门方法: 系统分析和评价企业的过去和现在的财务状况、 经营成果及其变动， 目的是了解过去、评价现在、预测未来、帮助 各利益关系人改善决策。 6.1.2 6.1.2 财务报表分析的作用财务报表分析的作用 v评价企业的经营业绩：评价企业的经营业绩： 企业的盈利能力如何？ 影响企业盈利能力的主要因素是哪些？ 企业的自我可持续增长能力如何？ 影响企业自我可持续增长能力的主要因素是什么？ v诊断企业的财务健康状况：诊断企业的财务健康状况： 企业的负债状况如何？ 企业否具有财务风险？ 企业是否具有偿债能力？ 企业的经营风险如何？ 企业是否面临财务困境或破产风险？ 6.1.2 6

3、.1.2 财务报表分析的作用财务报表分析的作用 v计划未来的经营策略和财务政策：计划未来的经营策略和财务政策： 评价和决定企业未来的投资项目； 调整和制定企业未来的资本结构政策； 调整和制定企业未来的融资和筹资政策； 调整和制定企业未来的利润分配政策。 v评价企业的投资价值：评价企业的投资价值： 投资者根据企业披露和公布的财务报表，确定企业股票（股权） 和债券是否具有投资价值？ 银行根据企业披露和公布的财务报表，决定是否批准或提早企 业的贷款申请？ 根据根据房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法，房地产开发，房地产开发 项目经济评价的一般程序为：项目经济评价的一般程序为： 房地产

4、市场房地产市场 调查与预测调查与预测 投资与成本投资与成本 费用估算费用估算 收入估算收入估算 与资金筹措与资金筹措 财务财务 评价评价 房地产开发房地产开发 项目策划项目策划 方案方案 比选比选 不确定不确定 性分析性分析 综综 合合 评评 价价 房地产项目财务评价是在房地产市场调查房地产项目财务评价是在房地产市场调查 与预测、项目策划、投资成本与费用估算、收与预测、项目策划、投资成本与费用估算、收 入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上， 通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标， 对房地产项目的财务盈利能力

5、、清偿能力和资对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资 金平衡情况进行分析。金平衡情况进行分析。 第第8 8章章 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价 房地产开发项目经济评价中的财务评价报表房地产开发项目经济评价中的财务评价报表 n现金流量表 l 全部投资现金流量表全部投资现金流量表 l 资本金现金流量表资本金现金流量表 l 投资者各方现金流量表投资者各方现金流量表 n资金来源与运用表 n损益表 n资产负债表 l项目总投资估算表（包括（包括 项目开发建设的各种投资费项目开发建设的各种投资费 用估算表、经营资金估算表）用估算表、经营资金估算表） l项目收入（包括销售收入、（包括销售收入、

6、 出租收入和自营收入）出租收入和自营收入）与经 营税金及附加估算表 l投资计划与资金筹措表 （包括借款资金还本付息表）（包括借款资金还本付息表） u基础性数 据存储于辅 助报表中； u辅助报表 通过对应关 系生成基本 报表。 6.2 6.2 房地产投资项目的基本财务报表房地产投资项目的基本财务报表 v现金流量表现金流量表 现金流量表报告公司在一段时期内从事经营活动、 投资活动和筹资活动所产生的现金流量现金流量。 该报表分别报告公司“来自经营活动的现金流量来自经营活动的现金流量” （如净利润、折旧、摊销、递延所得税、流动资产 与流动负债之差，等等），）， “来自投资活动的现金流量来自投资活动的现

7、金流量”（如资本性支出、并 购支出、出售资产、投资回收，等等） “来自筹资活动的现金流量来自筹资活动的现金流量”（长短期负债增减、 配股、增发新股、利息和股利支出，等等）。 6.2 6.2 房地产投资项目的基本财务报表房地产投资项目的基本财务报表 1.1.现金流量表现金流量表 来自经营性活动的现金净流入量简称“ 净营业现 金流”，它是由企业正常的经营活动产生的，与 企业“出售资产”、“银行借款”、“发行股票” 或“发行债券”无关。 因此净营业现金流是企业现金流量表的最重要组 成部分，其信息的含义对企业高层经理、投资者、 银行和政府主管机关，都具有重要的政策启示。 6.2 6.2 房地产投资项目

8、财务分析基本报表房地产投资项目财务分析基本报表 1 1）现金流量表的种类）现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： （1 1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全 部投资作为计算基础，用以 。 其目的是考察项目，为各个 方案进行比较建立共同基础。 序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1现金流入 1.11.1 1.21.2 1.31.3 1.41.4 1.51.5 1.61.6 1.71.7 销售收入销售收入 出租收入出租收入 自营收入自营收入 净转售收入净转售收入 其他收入其他收入 回收固定资产余值回收固

9、定资产余值 回收经营资金回收经营资金 2现金流出 表6-1：全部投资财务现金流量表全部投资财务现金流量表 单位：万元单位：万元 2.12.1 2.22.2 2.32.3 2.42.4 2.52.5 2.62.6 2.72.7 开发建设投资开发建设投资 经营资金经营资金 运营费用运营费用 修理费用修理费用 经营税金及附加经营税金及附加 土地增值税土地增值税 所得税所得税 3 3净现金流量净现金流量 4 4累计净现金流量累计净现金流量 计算指标： 1、财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）： 3、投资回收期（年）： 4、基准收益率（%）： （2 2）资本金现金流量表）资本金现金流量表

10、 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表 从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额 作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作 为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、 财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈 利能力。 6.2 房地产投资项目财务分析基本报表房地产投资项目财务分析基本报表 序号 项 目合计 1 23 N 1现金流入 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 2现金流出 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 资本金 经营资金 运营费用 修理费用 经

11、营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付 3净现金流量 4累计净现金流量 计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）; 2、财务净现值（ic= %） 表6-2:资本金现金流量表资本金现金流量表 单位：万元单位：万元 （3 3）投资者各方现金流量表）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以 计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就 应编制投资者各方现金流量表。 其表格形式见下表6-3。 6.2 房地产投资项目财务分析基本报表房地产投资项目财务分析基本报表 序号序

12、号项项 目目合计合计 1 1 2 2 3 3 N N 1 1现金流入现金流入 1 1 2 2 （1 1） （2 2） （3 3） （4 4） 应得利润应得利润 资产清理分配资产清理分配 回收固定资产余值回收固定资产余值 回收经营资金回收经营资金 净转售收入净转售收入 其他收入其他收入 2 2现金流出现金流出 2.12.1 2.22.2 开发建设投资出资额开发建设投资出资额 经营资金出资额经营资金出资额 3 3净现金流量净现金流量 4 4累计净现金流量累计净现金流量 表表6-36-3：投资各方现金流量表：投资各方现金流量表 单位：万元单位：万元 1 1）资金来源与运用表的含义）资金来源与运用表的

13、含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在 计算期内各年的资金盈余资金盈余或短缺短缺情况以及项目 的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表， 它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提 供了重要的财务信息。 6.2.2 6.2.2 资金来源与运用表资金来源与运用表 序号序号 项项 目目合计合计 1 1 2 23 3 N N 1资金来源 1.11.1 1.21.2 1.31.3 1.41.4 1.51.5 1.61.6 1.71.7 1.81.8 1.91.9 销售收入销售收入 出租收入出租收入 自营收入自营收入 资本金资本金 长期借款长期借款 短期借款短期借款 回收固定资产余值回收固定资产余值

14、回收经营资金回收经营资金 净转售收入净转售收入 2资金运用 2.12.1 2.22.2 2.32.3 2.42.4 2.52.5 2.62.6 2.72.7 2.82.8 2.92.9 2.102.10 开发建设投资开发建设投资 经营资金经营资金 运营费用运营费用 修理费用修理费用 经营税金及附加经营税金及附加 土地增值税土地增值税 所得税所得税 应付利润应付利润 借款本金偿还借款本金偿还 借款利息支付借款利息支付 3盈余资金（1）-（2） 4累计盈余资金 现金来源与运用表现金来源与运用表 单位：万元单位：万元 该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金 流入）多于资金运用（现金流出）的数额。

15、当盈余资金为负值时盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺 数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资 金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计 的盈余资金大于零或等于零。 反映房地产项目开发经营期各期的资金反映房地产项目开发经营期各期的资金 盈余或短缺情况，主要用于资金平衡分析。盈余或短缺情况，主要用于资金平衡分析。 作为房地产项目开发经营的必要条件，作为房地产项目开发经营的必要条件， 各期累计盈余资金不应出现负值。如果出现负各期累计盈余资金不应出现负值。如果出现负 值即资金缺口，应采取筹资措施予以解决。值即资金缺口，应采取筹资措施予以解决。 2 2）与一般建设项目的不同）与一般建设项目的不同 在

16、填列资金来源与运用表时，与现金流量表 一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这 是与一般建设项目不同的地方。 （1）出售项目资金来源与运用表 （2）出租和自营项目的资金来源与运用表 6.2.2 资金来源与运用表资金来源与运用表 序序 号号项项 目目 合合 计计 1 1 2 2 3 3 N N 1 1资金来源资金来源 1.1 1.1 1.2 1.2 1.3 1.3 1.4 1.4 销售收入销售收入 资本金资本金 长期借款长期借款 短期借款短期借款 2 2资金运用资金运用 2.1 2.1 2.2 2.2 2.3 2.3 2.4 2.4 2.5 2.5 2.6 2.6 2.7 2.7 开发建设投资开

17、发建设投资 经营税金及附加经营税金及附加 土地增值税土地增值税 所得税所得税 应付利润应付利润 借款本金偿还借款本金偿还 借款利息支付借款利息支付 3 3盈余资金（盈余资金（1 1）- -（2 2） 4 4累计盈余资金累计盈余资金 出售项目资金来源与运用表出售项目资金来源与运用表 单位：万元单位：万元 序号序号 项项 目目合计合计 1 1 2 23 3 N N 1资金来源 1.1 1.1 1.2 1.2 1.3 1.3 1.4 1.4 1.5 1.5 1.6 1.6 1.7 1.7 1.8 1.8 1.9 1.9 出租收入（或自营收入）出租收入（或自营收入） 资本金资本金 折旧费折旧费 摊销费

18、摊销费 长期借款长期借款 短期借款短期借款 回收固定资产余值回收固定资产余值 回收经营资金回收经营资金 净转售收入净转售收入 2资金运用 2.1 2.1 2.2 2.2 2.3 2.3 2.4 2.4 2.5 2.5 2.6 2.6 2.7 2.7 2.8 2.8 2.9 2.9 2.10 2.10 开发建设投资开发建设投资 经营资金经营资金 运营费用运营费用 修理费用修理费用 经营税金及附加经营税金及附加 土地增值税土地增值税 所得税所得税 应付利润应付利润 借款本金偿还借款本金偿还 借款利息支付借款利息支付 3 3盈余资金（盈余资金（1 1）- -（2 2） 4累计盈余资金 现金来源与运用

19、表现金来源与运用表 单位：万元单位：万元 等于资源来源等于资源来源-资金运用资金运用 6.2.3 6.2.3 利润表利润表 1 1）利润表（损益表）的含义）利润表（损益表）的含义 利润表（损益表）是反映房地产投资项目计算 期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润 的分配等情况的财务报表。 通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的 信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、 资本金利润率、资本金净利润率等指标。 6.2 6.2 房地产投资项目的基本财务报表房地产投资项目的基本财务报表 1 1）利润表（损益表）利润表（损益表） 损益表反映公司在一段时期内，通常是一年、半年、一季 度或一个月期间内，

20、使用资产从事经营活动所产生的净利净利 润或净亏损。润或净亏损。 公司编制损益表的依据： “销售收入销售收入- -销售成本销售成本- -经营费用经营费用- -管理费用管理费用- -财务费用财务费用- -利息利息- - 所得税所得税= =税后利润税后利润” 所以，净利润增加了投资者的价值，而净亏损减少了投资 者的价值。 由于损益表的编制依据“权责会计制”，因此，利润不等 于现金。假定其他因素不变，如果“应收账款”太多，盈 利的企业可能没有现金；如果“应付账款”增加，亏损的 企业不一定没有现金。 序号序号 项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1经营收入经营收入 1.11.1 1.

21、21.2 1.31.3 销售收入销售收入 出租收入出租收入 自营收入自营收入 2 2经营成本经营成本 2.12.1商品房经营成本商品房经营成本 2.22.2出租房经营成本出租房经营成本 3 3运营费用运营费用 4 4修理费用修理费用 5 5经营税金及附加经营税金及附加 6 6土地增值税土地增值税 7利润总额1-2-35-6 8 8所得税所得税 9 9税后利润 9.19.1 9.29.2 9.39.3 盈余公积金盈余公积金 应付利润应付利润 未分配利润未分配利润 计算指标：计算指标：1 1、投资利润率（、投资利润率（% %） 2 2、投资利税率（、投资利税率（% %） 3 3、资本金利润率（、资

22、本金利润率（% %） 4 4、资本金净利润率（、资本金净利润率（% %） 利润表（损益表）利润表（损益表） 单位：万元单位：万元 1.1.税后利润税后利润= =利润总额利润总额- -所得税所得税 其中，其中，所得税所得税= =应纳税所得额应纳税所得额所得税税所得税税 率，率，一般情况下，应纳税所得额（或应纳税一般情况下，应纳税所得额（或应纳税 收入）就是前面计算出来的利润总额；收入）就是前面计算出来的利润总额； 房地产开发企业的房地产开发企业的所得税税率一般为所得税税率一般为25%25%。 2.2.税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序 分配：（分

23、配：（1 1）弥补企业以前年度亏损；（）弥补企业以前年度亏损；（2 2）提取盈）提取盈 余公积金；（余公积金；（3 3）向投资者分配利润，即表中的应）向投资者分配利润，即表中的应 付利润。付利润。 序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1销售收入销售收入 2 2总成本费用总成本费用 3 3经营税金及附加经营税金及附加 4 4土地增值税土地增值税 5 5利润总额利润总额 6 6所得税所得税 7 7税后利润税后利润 7.17.1 7.27.2 7.37.3 盈余公积金盈余公积金 应付利润应付利润 未分配利润未分配利润 计算指标：计算指标：1 1、投资利润率（、投资利润率（

24、% %） 2 2、投资利税率（、投资利税率（% %） 3 3、资本金利润率（、资本金利润率（% %） 4 4、资本金净利润率（、资本金净利润率（% %） 出售型房地产项目的损益表出售型房地产项目的损益表 单位：万元单位：万元 序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1出租收入出租收入 2 2经营成本经营成本 3 3经营税金及经营税金及 附加附加 4 4利润总额利润总额 5 5所得税所得税 6 6税后利润税后利润 6.1 6.1 6.2 6.2 6.3 6.3 盈余公积金盈余公积金 应付利润应付利润 未分配利润未分配利润 出租型房地产项目的损益表出租型房地产项目的损益表

25、单位：万元单位：万元 6.2 6.2 房地产投资项目的基本财务报表房地产投资项目的基本财务报表 4.4.资产负债表资产负债表 资产负债表反映的是公司在某一个特定时点，通常是某日 （如年末、半年末、季度末、月末等）的全部资产、负债和 所有者权益的状况，反映公司的投资的资产价值情况（资产 方）和投资回报的索取权价值（负债和所有者权益方）：）： “资产资产= =负债负债+ +所有者权益所有者权益”， 所以资产负债表的基本目标实际上是报告股东某时点在公司 的净投资的帐面价值或会计价值。 由于资产负债表上的股东权益是帐面价值，其一般与市场价 值有差距。这种差距是因为投资者根据企业未来发展预期的 判断所引

26、起的。 基本财务报表 资产负债表资产负债表 对于房地产开发企业来说，资产负债分对于房地产开发企业来说，资产负债分 析主要是考察房地产项目开发经营期间的资产析主要是考察房地产项目开发经营期间的资产 与负债情况以及项目实施对公司财务（尤其是与负债情况以及项目实施对公司财务（尤其是 资产负债率）的影响，从而为投资决策提供依资产负债率）的影响，从而为投资决策提供依 据。据。 在对房地产开发项目进行独立的财务评在对房地产开发项目进行独立的财务评 价时，无需编制资产负债表。价时，无需编制资产负债表。 下一年度回收的的赊销商品或劳务的款项。下一年度回收的的赊销商品或劳务的款项。 6.2 6.2 房地产投资项

27、目的基本财务报表房地产投资项目的基本财务报表 5.5.各报表间的相互关系各报表间的相互关系 “利润表”与“现金流量表”是为盈利提盈利提 供数据供数据分析：利润表是静态，现金流量表 为动态。 “借款还本付息表”、“资金来源与运用 表”、 “资产负债表” 是为项目的清偿 能力分析提供数据。 资金平衡 v财务指标分析财务指标分析 建立一系列财务指标，全面描述企业的盈利能力盈利能力 （Profitability）、资产流动性资产流动性（Liquidity）、资产资产 使用效率使用效率（Asset Turnover）和负债能力负债能力（Borrowing Capacity）、价值创造价值创造（Value

28、 Added）、盈利和市场盈利和市场 表现表现（Earnings 并将这些财务指标与企业历史上的财务指标、与行业的 平均数和行业的先进企业的相关指标进行对比; 最后综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状经营业绩、存在问题和财务健康状 况况。 6.3 传统的财务指标分析传统的财务指标分析 6.3 6.3 传统的财务指标分析传统的财务指标分析 v基本指标基本指标 1.1.收益乘数收益乘数 收益乘数表示物业的市场价值（价格）与 总收入或净收入之间的比率关系。 它虽然不能充当独立分析的工具，但可以 很容易地将那些明显不能接受的项目加以 剔除。 市场价格 总收益乘数 总收入 市场价格 净收益乘数

29、净经营收益 序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1出租收入出租收入 2 2经营成本经营成本 3 3经营税金及经营税金及 附加附加 4 4利润总额利润总额 5 5所得税所得税 6 6税后利润税后利润 6.1 6.1 6.2 6.2 6.3 6.3 盈余公积金盈余公积金 应付利润应付利润 未分配利润未分配利润 出租型房地产项目的损益表出租型房地产项目的损益表 单位：万元单位：万元 市场价格 总收益乘数 总收入 市场价格 净收益乘数 净经营收益 收益乘数收益乘数 2.2.财务比率财务比率 财务比率一般用于所投资物业相互间的比较。 较为常用的财务比率有营业比率、损益平衡比

30、率和偿债保障比率。 营业比率：它是项目的经营支出占实际总收入 的百分比。 100% 经营支出 营业比率 实际总收入 6.3 传统的财务指标分析传统的财务指标分析 序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1出租收入出租收入 2 2经营成本经营成本 3 3经营税金及经营税金及 附加附加 4 4利润总额利润总额 5 5所得税所得税 6 6税后利润税后利润 6.1 6.1 6.2 6.2 6.3 6.3 盈余公积金盈余公积金 应付利润应付利润 未分配利润未分配利润 出租型房地产项目的损益表出租型房地产项目的损益表 单位：万元单位：万元 营业比率 100% 经营支出 营业比率 实

31、际总收入 一般说来，营业比率越高一般说来，营业比率越高 代表营运的效率越差，反之代表营运的效率越差，反之 则效率越高。则效率越高。 6.3 6.3 传统的财务指标分析传统的财务指标分析 2.2.财务比率财务比率 v损益平衡比率： 它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收 入的百分比（也可以看成是物业的盈亏平衡比率）。 这个比率越小，则潜在总收入越大，则项目现金流 量出现负数之前的项目总收入水平可以越低。所以， 损益平衡比率越低越好。 100% 经营支出还本付息额 损益平衡比率 潜在总收入 6.3 6.3 传统的财务指标分析传统的财务指标分析 v偿债保障比率偿债保障比率 偿债保障比率有时也叫

32、偿债能力比率、还本付息偿债能力比率、还本付息 比率比率。 表示项目净经营收益与年债息总额（年还本付息 额）之间的关系 。这是项目净经营收入在降到 不足以清偿所欠的债务本息之前的下降程度。 () 净经营收益 偿债保障比率 年债息额 年还本付息额 序号序号 项项 目目合计合计 1 1 2 23 3 N N 1资金来源 1.1 1.1 1.2 1.2 1.3 1.3 1.4 1.4 1.5 1.5 1.6 1.6 1.7 1.7 1.8 1.8 1.9 1.9 出租收入（或自营收入）出租收入（或自营收入） 资本金资本金 折旧费折旧费 摊销费摊销费 长期借款长期借款 短期借款短期借款 回收固定资产余值

33、回收固定资产余值 回收经营资金回收经营资金 净转售收入净转售收入 2资金运用 2.1 2.1 2.2 2.2 2.3 2.3 2.4 2.4 2.5 2.5 2.6 2.6 2.7 2.7 2.8 2.8 2.9 2.9 2.10 2.10 开发建设投资开发建设投资 经营资金经营资金 运营费用运营费用 修理费用修理费用 经营税金及附加经营税金及附加 土地增值税土地增值税 所得税所得税 应付利润应付利润 借款本金偿还借款本金偿还 借款利息支付借款利息支付 3 3盈余资金（盈余资金（1 1）- -（2 2） 4累计盈余资金 现金来源与运用表现金来源与运用表 单位：万元单位：万元 () 净经营收益

34、偿债保障比率 年债息额 年还本付息额 该倍数越大，则周转不灵的可能性该倍数越大，则周转不灵的可能性 越小，因而所面临的财务风险越小，越小，因而所面临的财务风险越小， 它表明了它表明了贷款的安全程度，贷款的安全程度，所以该所以该 指标越大越好。指标越大越好。 6.3 6.3 传统的财务指标分析传统的财务指标分析 3.3.盈利能力指标盈利能力指标 所有盈利分析方法的一个共同特点是将投资与收益有机地所有盈利分析方法的一个共同特点是将投资与收益有机地 联系起来。联系起来。 全面资本化率全面资本化率：表示预期净经营收益占市场价 格的百分比， 100% 净经营收益 全面资本化率 市场价格 序号序号 项项

35、目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1经营收入经营收入 1.11.1 1.21.2 1.31.3 销售收入销售收入 出租收入出租收入 自营收入自营收入 2 2经营成本经营成本 2.12.1商品房经营成本商品房经营成本 2.22.2出租房经营成本出租房经营成本 3 3运营费用运营费用 4 4修理费用修理费用 5 5经营税金及附加经营税金及附加 6 6土地增值税土地增值税 7利润总额1-2-35-6 8 8所得税所得税 9 9税后利润 9.19.1 9.29.2 9.39.3 盈余公积金盈余公积金 应付利润应付利润 未分配利润未分配利润 计算指标：计算指标：1 1、投资利润率（、投资

36、利润率（% %） 2 2、投资利税率（、投资利税率（% %） 3 3、资本金利润率（、资本金利润率（% %） 4 4、资本金净利润率（、资本金净利润率（% %） 利润表（损益表）利润表（损益表） 单位：万元单位：万元 100% 净经营收益 全面资本化率 市场价格 从前面的收益乘数分析可知，从前面的收益乘数分析可知， 它是它是净收益乘数的倒数净收益乘数的倒数。 因为没有反映融资状况对投资因为没有反映融资状况对投资 项目的影响，全面资本化率这项目的影响，全面资本化率这 个指标的适用性受到一定的限个指标的适用性受到一定的限 制。制。 6.3 6.3 传统的财务指标分析传统的财务指标分析 v股本化率股

37、本化率（也叫权益资本化率）：表示（也叫权益资本化率）：表示税前税前现金现金 流量占流量占初始股本投资初始股本投资的百分比。的百分比。 100% 税前现金流量 股本化率 初始股本投资 v现金回报率现金回报率( (也叫资本金净利润率也叫资本金净利润率) )：是指：是指税后税后现现 金流量与金流量与股本投资股本投资之比。之比。 100% 税后现金流量 现金回报率 初始股本投资 序号 项 目合计 1 23 N 1现金流入 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 2现金流出 2.1 2.2 2.3 2.4

38、 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 资本金 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税所得税 借款本金偿还 借款利息支付 3净现金流量 4累计净现金流量 计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）; 2、财务净现值（ic= %） 表6-2:资本金现金流量表资本金现金流量表 单位：万元单位：万元 100% 税前现金流量 股本化率 初始股本投资 股本化率股本化率考虑了不同融资条件对 物业的影响，但是它未能考虑所得税 对投资项目的影响。 100% 税后现金流量 现金回报率 初始股本投资 6.3 6.3 传统的财务指标分析传统的财务指标分析 v经纪人收益率经纪人收益率 经纪

39、人收益率指标解决了现金回报率指标现金回报率指标的 缺点。它调整了分子，用税后现金流量税后现金流量再加上 递增的权益投资额递增的权益投资额，使之既考虑了所得税结果， 也考虑了由于抵押贷款分期偿还后相应的权益 增加（即物业价值的变动）情况，从而使所投 资的物业看起来更富有吸引力。 100% 税后现金流量 权益增加额 经纪人收益率 初始股本投资 序号 项 目合计 1 23 N 1现金流入 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 2现金流出 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

40、 2.9 资本金 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税所得税 借款本金偿还 借款利息支付 3净现金流量 4累计净现金流量 计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）; 2、财务净现值（ic= %） 表6-2:资本金现金流量表资本金现金流量表 单位：万元单位：万元 100% 税后现金流量 权益增加额 经纪人收益率 初始股本投资 6.3 6.3 传统的财务指标分析传统的财务指标分析 4.4.回收期指标回收期指标 回收期是计算各投资项目的预期现金收益等于初始投 资时的年数。收回初始投资所需时间越短的项目越好。 回收期与收益率之间也存在着倒数关系。从前面的介 绍中我们知道有

41、几种不同的收益指标，所以回收期相 应也有几种计算方法。 回收期=市场价格/净经营收益（全面资本化率的倒数） 回收期=初始股本投资/税前现金流量（股本化率的倒数） 回收期=初始股本投资/税后现金流量（现金回报率的倒 数） 若每年预期现金流量相同：回收期=初始股本投资/预 期现金流量 若每年预期现金流量不同，则回收期是将每年预期现 金流量求和直到等于初始投资额为止的时间。 v传统财务分析方法的不足传统财务分析方法的不足 忽略了整个持有期内所有的预期的现金流量预期的现金流量， 而仅仅集中在经营期的第1年，最多也是前面 几年的经营情况。 未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来的 现金流量。对于有些物业

42、投资来说，期末转让 或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中 占有更大的比重。 忽略了净现金流量的时间问题净现金流量的时间问题。 6.3.2 6.3.2 投资分析的合理化趋势投资分析的合理化趋势 v发展趋势发展趋势 投资分析的合理化的趋势就是，项目的 投资收益要作数量、质量和时间数量、质量和时间三方面 的修正。 一般情况下，投资者会综合考虑各种经 验分析值以及项目的净现值净现值和内部收益内部收益 率率等指标之后，再做决策。 6.3.2 6.3.2 投资分析的合理化趋势投资分析的合理化趋势 6.4 6.4 现代的财务指标分析现代的财务指标分析 v投资者特别强调运用权益投资收益率；投资者特别强调运

43、用权益投资收益率； v运用现金流量；运用现金流量； v采用折现分析方法。采用折现分析方法。 6.4.1 指标划分 6.4 6.4 现代的财务指标分析现代的财务指标分析 v根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析 指标和动态分析指标两大类。指标和动态分析指标两大类。 投 资 回 收 期 借 款 偿 还 期 还 本 付 息 比 率 投 资 利 润 率 投 资 利 税 率 静 态 分 析 指 标 资 本 金 利 润 率 资 本 金 净 利 润 率 财 务 分 析 指 标 资 产 负 债 率 财 务 比 率流 动 比 率 速 动 比 率 动

44、态 投 资 回 收 期 动 态 分 析 指 标财 务 净 现 值 财 务 内 部 收 益 率 6.4.1 指标划分 6.4 6.4 现代的财务指标分析现代的财务指标分析 v根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标 和资金平衡能力指标三大类。和资金平衡能力指标三大类。 财 务 内 部 收 益 率 财 务 净 现 值 投 资 回 收 期静 态 与 动 态 盈 利 能 力 指 标投 资 利 润 率 投 资 利 税 率 资 本 金 利 润 率 资 本 金 净 利 润 率 财 务 分 析 指 标资 金 平 衡 能 力 指 标 借 款 偿 还 期

45、 清 偿 能 力 指 标还 本 付 息 比 率偿 债 保 障 比 率 资 产 负 债 率 财 务 比 率流 动 比 率 速 动 比 率 6.4.1 指标划分 6.4 6.4 现代的财务指标分析现代的财务指标分析 v根据指标的性质划分，分为根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比时间性指标、价值性指标和比 率性指标率性指标三大类。三大类。 财务分析指标 时间性指标 投资回收期 借款偿还期 价值性指标财务净现值 比率性指标 财务内部收益率 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率 财务比率 资产负债率 流动比率 速动比率 6.4.1 指标划分 6.4.2 6.4.2 各财务分

46、析指标与报表的关系各财务分析指标与报表的关系 从上述有关财务分析的内容与财务分从上述有关财务分析的内容与财务分 析指标体系，我们可以看出析指标体系，我们可以看出财务分析指标财务分析指标 与与财务基本报表财务基本报表之间的对应关系。之间的对应关系。 见表见表6-12:6-12: 分析内容分析内容基本报表基本报表静态指标静态指标动态指标动态指标 盈利能力分析盈利能力分析 现金流量表（全部投资）现金流量表（全部投资）静态投资回收期静态投资回收期财务内部收益率财务内部收益率 财务净现值财务净现值 动态投资回收期动态投资回收期 现金流量表（自有资金）现金流量表（自有资金）静态投资回收期静态投资回收期财务

47、内部收益率财务内部收益率 财务净现值财务净现值 动态投资回收期动态投资回收期 利润表利润表投资利润率投资利润率 投资利税率投资利税率 资本金利润率资本金利润率 资本金净利润率资本金净利润率 清偿能力分析清偿能力分析借款还本付息表借款还本付息表 资金来源与运用表资金来源与运用表 资产负债表资产负债表 借款偿还期借款偿还期 还本付息比率还本付息比率 资产负债率资产负债率 流动比率流动比率 速动比率速动比率 资金平衡能力分析资金平衡能力分析资金来源与运用表资金来源与运用表 其他其他价值指标、实物指标价值指标、实物指标 或比率指标或比率指标 表表6-12 6-12 财务分析指标与基本报表的关系财务分析

48、指标与基本报表的关系 序号序号 项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1经营收入经营收入 1.11.1 1.21.2 1.31.3 销售收入销售收入 出租收入出租收入 自营收入自营收入 2 2经营成本经营成本 2.12.1商品房经营成本商品房经营成本 2.22.2出租房经营成本出租房经营成本 3 3运营费用运营费用 4 4修理费用修理费用 5 5经营税金及附加经营税金及附加 6 6土地增值税土地增值税 7利润总额1-2-35-6 8 8所得税所得税 9 9税后利润 9.19.1 9.29.2 9.39.3 盈余公积金盈余公积金 应付利润应付利润 未分配利润未分配利润 计算指标

49、：计算指标：1 1、投资利润率（、投资利润率（% %） 2 2、投资利税率（、投资利税率（% %） 3 3、资本金利润率（、资本金利润率（% %） 4 4、资本金净利润率（、资本金净利润率（% %） 利润表（损益表）利润表（损益表） 单位：万元单位：万元 是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的 年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额） 与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资 项目的获利水平。项目的获利水平。 100% 利润总额或年平均利润总额 投资利润率

50、总投资额 式中：总投资额式中：总投资额= =投资投资+ +贷款利息贷款利息 1 1）投资利润率）投资利润率 6.4.3 6.4.3 各财务分析指标的计算各财务分析指标的计算 2 2）投资利税率）投资利税率 投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。 其计算公式为：其计算公式为： 计算出的投资利税率同样也计算出的投资利税率同样也 要与规定的行业标准投资利税要与规定的行业标准投资利税 率或行业平均投资利税率进行率或行业平均投资利税率进行 比较，若前者大于后者，则认比较，若前者大于后者，则认 为项目是可以考虑接受的。为项目是可以考虑接受的。 100% 利税额 投

51、资利税率 总投资额 式中：利税额式中：利税额= =利润总额利润总额+ +销售税金及附加销售税金及附加 产品销售税金及附加是指应由销 售产品、提供工业性劳务等负担 的销售税金和教育费附加：营业营业 费、消费税、城市维护建设税、费、消费税、城市维护建设税、 资源税和教育费附加等。资源税和教育费附加等。 6.4.3 6.4.3 各财务分析指标的计算各财务分析指标的计算 3 3）资本金利润率）资本金利润率 资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额）资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额） 与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。其计算公式其计算

52、公式 为：为： 计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或 投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等 于后者，则认为项目是可以考虑接受的。于后者，则认为项目是可以考虑接受的。 100% 利润总额或年平均利润总额 资本金利润率 资本金 6.4.3 6.4.3 各财务分析指标的计算各财务分析指标的计算 4 4）资本金净利润率）资本金净利润率 资本金净利润率是项目资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金所得税后利润与项目资本金之比。之比。 其计算公式为：其计算公式为： 应该说，应该说，资

53、本金净利润率是投资者最关心的一个指标，因资本金净利润率是投资者最关心的一个指标，因 为它反映了投资者自己出资所带来的净利润。为它反映了投资者自己出资所带来的净利润。 100% 税后利润 资本金净利润率 资本金 6.4.3 6.4.3 各财务分析指标的计算各财务分析指标的计算 5 5）静态投资回收期）静态投资回收期 静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿 全部投资所需的时间。静态投资回收期的计算具体有两种方 法： （1 1）当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、）当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、 比较均匀时：比较均匀时： 例如，某投资者投资例如，某投资者投资100100万元购

54、买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各 年的净租金收入稳定在年的净租金收入稳定在1010万元。求该项目的静态投资回收期。万元。求该项目的静态投资回收期。 根据公式得：投资回收期根据公式得：投资回收期=100/10=10=100/10=10（年）（年） 投资回收期投资回收期= =项目总投资项目总投资/ /项目年平均收益额项目年平均收益额 6.4.3 6.4.3 各财务分析指标的计算各财务分析指标的计算 （2 2）当项目投入经营后，每年的收益额不太均衡、相差较）当项目投入经营后，每年的收益额不太均衡、相差较 大时：大时： 投资回收期投资回收期=

55、=（累计净现金流量开始出现正值期数（累计净现金流量开始出现正值期数-1-1） + +（上期累计现金流量的绝对值（上期累计现金流量的绝对值/ /本期净现金流量）本期净现金流量） 其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现 金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计净现金流金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计净现金流 量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期 的最终年份。的最终年份。 该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回 收的粗略评价。

56、收的粗略评价。 摊销摊销 v摊销指对除固定资产之外，其他可以长期使用的经营性资产 按照其使用年限每年分摊购置成本的会计处理办法，与固定 资产折旧类似； v摊销费用计入管理费用中减少当期利润，但对经营性现金流 没有影响。 v常见的摊销资产如土地使用权、商誉、大型软件、开办费等 无形资产，它们可以在较长时间内为公司业务和收入做出贡 献，所以其购置成本也要分摊到各年才合理。 v摊销期限一般不超过10年，与折旧一样，可以选择直线法和 加速法来摊销无形资产。 v从金额上看，一般情况下，摊销的费用相对于折旧费用要小 很多，也就是说，大多数公司固定资产要远远大于无形资产， 因此摊销和折旧一般会放在一起披露而

57、不加区分。 6.4.3 6.4.3 各财务分析指标的计算各财务分析指标的计算 6 6）借款偿还期）借款偿还期 借款偿还期分为国内借款偿还期和国外借款偿还期： （1 1）国内借款偿还期）国内借款偿还期 国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体 财务条件下，在房地产项目计算期内，使用可用作还款 的利润（如预售收入还款）、摊销及其他还款资金，偿 还房地产项目借款本息所需要的时间。 借款偿还期可由借款偿还期可由“借款还本付息估算表借款还本付息估算表”、 “损益表损益表”及及“资金来源与运用表资金来源与运用表”计算。计算。 6.4.3 6.4.3 各财务分析指标的计算各财务分析指标的计算 其详细计算

58、公式为：其详细计算公式为： 借款偿还期借款偿还期 = = 借款偿还后开始出现盈余的期数借款偿还后开始出现盈余的期数- -开始开始 借款的期数借款的期数+ +（当期偿还借款额（当期偿还借款额/ /当期可用于还款的资金当期可用于还款的资金 额）额） 或或 = = 偿还借款本金的资金额大于年初借款本息累计的偿还借款本金的资金额大于年初借款本息累计的 期数期数- -开始借款的期数开始借款的期数+ +（当期偿还借款额（当期偿还借款额/ /当期可用于还当期可用于还 款的资金额）款的资金额） 实际操作中，项目借款偿还期往往已由借款合同确定。实际操作中，项目借款偿还期往往已由借款合同确定。 计算出借款偿还期后

59、，还要与贷款机构的要求期限进行计算出借款偿还期后，还要与贷款机构的要求期限进行 对比，等于或小于贷款机构提出的要求期限，即可认为对比，等于或小于贷款机构提出的要求期限，即可认为 项目是有清偿能力的。否则，认为项目没有清偿能力，项目是有清偿能力的。否则，认为项目没有清偿能力， 是不可行的。是不可行的。 6.4.3 6.4.3 各财务分析指标的计算各财务分析指标的计算 （2 2）国外借款偿还期）国外借款偿还期 国外借款的还本付息，一般是按已经明确 或预计可能的借款偿还条件计算。当借款偿 还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房 地产项目具有清偿能力。 6.4 6.4 现代的财务指标分析现代的财务指标

60、分析 7 7）财务比率）财务比率 这里财务比率与本章第这里财务比率与本章第3 3节中介绍的的财节中介绍的的财 务比率不同，具体是指务比率不同，具体是指资产负债率、流动比资产负债率、流动比 率和速动比率率和速动比率。 6.4 6.4 现代的财务指标分析现代的财务指标分析 8 8）还本付息比率）还本付息比率 还本付息比率是物业投资所获得的年净经 营收益与年还本付息额（或年债息总额）之 比。某物业投资的还本付息比率越高，表明 该投资的还贷能力越强。 6.4 6.4 现代的财务指标分析现代的财务指标分析 2 2动态指标的计算动态指标的计算 动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算 的盈利指标。常用的