广西南宁市五月楼市市场分析月报

1、2013年南宁市五月楼市市场分析月报（2013年6月18日） 钦州市天骄投资有限公司钦州市钦南区南珠东大街174号15目 录1宏观经济及行情政策11.1宏观经济及国家政策11.2地方政策及重大信息12市场整体行情分析32.1一级市场32.2二级市场73本月楼盘top10分析124本月各城区开盘项目情况141 宏观经济及行情政策1.1 宏观经济及国家政策n 四个月业绩狂奔后 房企5月融资同比飙升160%在经历过去4个月的业绩狂奔后，房企对资本的渴求不减反增，继年初房企密集发债后，又一轮融资潮袭来。中原地产研究中心数据显示，今年5月份10大标杆房企国内外融资额已经超过88亿元，较2012年平均水平

2、上涨了160%。n 人民币兑美元汇率创新高2013年5月21日上午，中国货币交易中心授权公布美元对人民币中间价报6.1911，比昨日下跌87个基点，这标志着人民币兑美元中间价突破5月9日创下高点6.1925，再创汇改以来新高。央行5月21日以价格（利率）招标方式发行了2013年第四期央行票据，并开展了正回购操作，发行了3个月期央票100亿元，价格99.28元，参考收益率2.9089%。另外，还展开了90亿元28天期正回购操作，中标利率2.75%。自上周起，银行间市场的资金面明显紧张，导致利率水平不断攀升，shibor（上海银行间同业拆放利率）各品种利率近期出现连续大涨现象，其中隔夜拆放利率自1

3、5日起连续上涨150个基点。在央行公开市场操作缩量背景下，各品种利率水平涨幅有所趋缓。n 中国首部儿童房装饰装修安全技术规范出台为保护儿童健康和生命安全，中国首部儿童房装饰装修安全技术规范28日正式出炉。6月1日国际儿童节到来前夕，由中国室内装饰协会、中国室内环境监测工作委员会和国家室内车内环境及环保产品质量监督检验中心制定的中国第一部儿童房装饰装修安全技术规范正式发布。中国室内装饰协会室内环境监测工作委员会主任宋广生表示，这将成为规范中国儿童房、儿童家庭和儿童活动场所安全装饰装修的规范性文件。n 国家发改委首次明确:今年将有新城市开征房产税国家发改委5月24日亮出今年深化经济体制改革的任务清

4、单，其中首次明确今年要扩大个人住房房产税改革试点范围。发改委经济体制综合改革司有关负责人表示，房产税扩大试点今年会有具体动作。n 国土部：80城市保障房用地审批到位22日，记者从国土部获悉，国务院近期批准了80个城市保障性安居工程用地，2013年报国务院批准用地的城市保障性安居工程用地全部审批到位。据悉，2013年中国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工633万套。全国106个城市中有80个城市提出了保障性安居工程新增建设用地申请，其余26个城市主要使用存量用地。国土部表示，按照各城市提出的2013年中心城区保障性安居工程建设任务，国务院批准了80个城市保障性安居工程用地约4

5、493公顷，做到应保尽保。n 中国预计于2014年6月底前出台不动产登记条例中国将通过加快实施不动产统一登记制度，预计于明年6月底前出台不动产登记条例，以更好地落实物权法，保障不动产交易安全，保护不动产权利人合法财产权。国土资源部副部长胡存智16日在此间说，建立不动产统一登记制度，是本轮国务院机构改革和职能转变中三大基础性制度建设工作之一，也是完善中国社会主义市场经济体制的一个重要内容。今年十二届全国人大一次会议审议通过国务院机构改革和职能转变方案提出，减少部门职责交叉和分散。最大限度地整合分散在国务院不同部门相同或相似的职责，理顺部门职责关系，房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，整

6、合由一个部门承担。随后公布的方案任务分工进一步明确要求，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，2014年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度。n 住房城乡建设部启动国家智慧城市2013年试点申报为进一步推动国家智慧城市试点工作，住房城乡建设部决定开展2013年试点申报工作。日前，住房城乡建设部办公厅下发通知，要求各地做好试点城市申报的组织和推荐工作。通知要求，各省级住房城乡建设主管部门要按照国家智慧城市试点暂行管理办法和住房城乡建设部办公厅关于做好国家智慧城市试点工作的通知要求，做好试点城市申报的组织和推荐工作。每个省限推荐两个试点（市、县、区、镇）。

7、申报城市应在明确当地城镇化发展目标和功能定位、分析面临问题的基础上，提出管理体制机制创新模式，做好试点城市建设顶层设计工作，并编写申报书、发展规划纲要和实施方案等申报材料。各省级住房城乡建设主管部门要组织专家做好材料审查、实地考察和初评工作，编写书面评审报告，2013年6月底前完成初审工作。住房城乡建设部组织国家智慧城市专家委员会专家组审查申报材料，听取省级住房城乡建设主管部门初审情况汇报，对申报试点的城市进行综合评审。n 多家房企连续出手拿地 土地市场升温明显五月中下旬开始，土地市场再度转暖，供求量方面表现火爆，房企拿地依旧积极，佳兆业、绿地、雅居乐均已连续两周出手拿地。业内人士表示，房企销

8、售较好，资金充裕，因此在优质地块入市时出现“抢地”情况。5月14日，佳兆业以4.05亿元拿下深圳今年首宗商办用地，15日，佳兆业集团控股有限公司的子公司上海新湾投资有限公司，以15.05亿竞得上海浦东新区花木镇46街坊16/2丘办公楼地块，楼面价达到3.02万元/平，溢价率99.28%。17日，佳兆业又在杭州余杭区竞得一宗住宅用地，成交总价为10.1亿元，溢价率86.5%。雅居乐3.6亿元购入云南腾冲、广东佛山三水65万平米土地，金科股份5.19亿元获江苏如皋三宗地。保利地产20日基本以平价获得北京通州运河核心区两块地，两块地最终溢价率都为3.7%，楼面价均过万元。值得注意的是，就在同日，北京

9、通州区台湖镇b-23地块f3其他类多功能用地经过62轮竞拍，北京世纪鸿最终以8.25亿元夺得该宗地块，溢价率高达230%。另外一宗地块，通州区台湖镇b-03地块居住、托幼项目被泰禾以11.25亿元摘得，溢价率为48%。1.2 地方政策及重大信息n 南北钦防7月开启同城生活 “同城风”或吹热南宁楼市自治区政府正式批准广西北部湾经济区同城化发展推进方案，宣告北部湾经济区正式启动同城化进程。届时，北部湾经济区内将实现通信、交通、产业等领域同城化建设，而南宁楼市或可借同城化热潮提升投资价值，房价或有异动。n “日光盘”频现 南宁楼市刚需在释放南宁版“国五条”靴子落地，从腾讯房产南宁站的跑盘情况来看，“

10、国五条”对楼市的调控作用不但没有显现，房价不降反升，此外，“日光盘”还频频出现。如国五条落地首周，瀚林山水源、龙光普罗旺斯8期波尔多庄园上市，盛天领域、八桂绿城龙湖御景、云星钱隆江南、天昌东盟中央成等多盘开盘，其中瀚林山水源开盘不到2小时即售罄，天昌东盟中央成、龙光普罗旺斯开盘热销超过8成n 南宁出台实惠政策做大服务业 中介可受益5月27日，记者从南宁市政府获悉，南宁市人民政府关于印发加快现代服务业发展的若干政策的通知提出，通过加大财政投入、减免税收、强化项目用地保障等措施，助推服务企业做大做强，吸引更多的客商到南宁投资，2015年南宁市服务业增加值占生产总值比重将达到51%左右。n 南宁拟出

11、规定处理违建房:拆你的房还要你付拆除费对于违法建筑，南宁市一直在查一直在拆，却总是屡禁不止。如何遏制此类现象？南宁市将要立法进行规范。5月22日，南宁市第十三届人大常委会第十五次会议审议了南宁市违法建设查处条例（草案）（以下简称草案）。草案提出，被界定为违法建设的，实施强制拆除时，拆除费用由当事人承担。n 南宁市城市南北快速路工程总体方案设计获批南北快速路将于2014年开始南段主线（机场高速东西快速路）、北段地面道路（西津立交秀厢大道）和邕江大桥新桥等工程建设。南宁市城市南北快速路工程总体方案设计获市人民政府批复。全长21.2公里的南北快速路将采取分段实施的方式进行，建设年限从2014年至20

12、20年，建设成后将极大减轻城市日益增大的交通压力。南北快速路是南宁城市快速路系统“六横、六纵、一连接”中、贯穿城市核心区南北的重要一纵。n 南宁：建立机制提升房地产广告监管效能广西新闻网 南宁5月22日讯 为进一步规范房地产广告市场秩序，提高房地产企业和广告经营单位的自律行为，今年以来，南宁市工商局专业市场分局充分发挥监管职能作用，通过建立监测、指导、联动三项机制，不断提升房地产广告监管效能。截至目前，该分局共检查房地产企业83户，检查房地产广告256条，查处房地产广告案件14起，较去年同期相比增长10.3%，全市房地产广告发布行为得到有效规范。2 市场整体行情分析2.1 一级市场2.1.1

13、供应分析表1-1：2013年1-5月南宁商品房开发用地供应一览表地块编号土地位置实际用地面积土地用途及年限主要规划设计条件起始价发布公告时间平方米亩容积率建筑密度绿地率一月gc2013-001邕宁区江湾路南侧151735227.6住宅70年、批发零售40年2.0且2.523%且35%35%且40%237万元/亩2013年1月6日gc2013-002邕宁区龙华路北侧98460.84147.6住宅70年、批发零售40年2.0且2.523%且35%35%且40%230万元/亩gc2013-006佛子岭路南侧23265.6234.89住宅70年、批发零售40年3.0且4.020%且30%,35%504

14、万元/亩2013年1月19日32765.0149.152.5且3.595472.68143.22.5且3.5gc2013-007东盟商务区中柬路-中越路交叉口西侧19605.2329.4商务金融50年，住宿餐饮40年2.0且4.538%25%1253万元/亩2013年1月19日二月gc2013-014五象新区凯旋路北侧22774.2334.1公共设施50年、商务金融50年4.0且4.730%且55%30%且40%1132013年2月8日gc2013-013五象新区歌海路南面11490.8417.2批发零售40年、商务金融50年3.0且4.030%且35%30%5002013年2月8日gc201

15、3-009五象新区凯旋路北侧,5146077.19批发零售40年、住宿餐饮40年、商务金融50年4.0且4.5,30%且55%15%且35%,3362013年2月5日gc2013-015金菊路以东、佛子岭路以南14666.9322城镇住宅70年、批发零售40年、商务金融50年4.5且5.525%且35%35%7302013年2月21日三月 gc2013-018东盟国际商务区合作路以西26956.440.4城镇住宅70年、商务金融50年、批发零售40年1.0且1.820%且30%40%1052013年3月21日四月gc2013-025高新区科德路北面33969.550.9城镇住宅70年、批发零售

16、40年3.0且3.522%且30%35%4552013-4-23gc2013-026相思湖新区江北大道北侧、鹏飞路东侧29903.0544.8城镇住宅70年、批发零售40年2.0且3.520%且30%35%341五月gc2013-032大沙田开发区锦绣路北侧12927.9919.392城镇住宅用地70年3.0且4.520%且28%35%且40%236万元/亩2013年6月6日合计625453938.18亩数据来源：南宁国土局，广西公司整理n 出让基本信息：累计213年4月，南宁市区商品房开发用地新增供应土地累计12宗，供地面积累计625453（约938.18亩），占去年全年南宁市区销量13.0

17、1%（480.8万）。5月南宁市区商品房开发用地新增供应土地1宗，面积19.392亩，环比上月减少76.308亩，本月出让土地用途均为城镇住宅用地，其供地主要分布在江南大沙田开发区，宗地出让起价偏低，楼面地价约787元/（片区3月房价达6500元/），占片区房价约一成（12.10%）。南宁市区2013年年度商品房开发用地（含限价及安置用地、加油站及墓地等经营性公益用地）供给计划为8553.07亩，相比去年猛增5436.6亩（2012年全年供地计划3116.48亩），截至4月，已上市供给938.18亩，已实现供应上市10.97%的目标。n 出让规划条件限制：本月重点关注供地片区为江南大沙田开发区

18、。gc2013-032地块位于大沙田开发区锦绣路北侧，占地面积19.392亩（容积率4.5），地块限制要求：住宅商品房项目中套型建筑面积90平米以下住房面积，必须达到住宅开发建设总面积的40%以上。其他规划设计要求按南宁市规划局高新分局建设项目规划设计条件通知书。竞得人须在本地块上建设职工安置房用于解决南宁地区通用机械厂职工住房问题，须建设的职工安置房套数为146套、套型面积为90平方米、售价为人民币2300元/平方米。该厂职工购买的安置房超出90平方米的部分，由其按市场价购买。竞得人在土地成交之日，须当场与南宁地区通用机械厂签订安置协议(样本详见本期出让文件)。江南区大沙田开发区n 出让地块

19、位置：2.1.2 成交分析n 成交情况截止2013年5月，南宁市区共成交商品房开发用地8宗，均以挂牌成交，且均以起始价成交，成交面积累计达53.7万（约805.7亩）。本月无土地成交。n 竞拍现场描述本月无土地成交2013年1-5月南宁商品房开发用地成交一览表出让方式编号位置面积用途及年限容积率成交时间成交地价成交金额楼面地价竞得人亩一月（无地块成交）二月挂牌gc2013-001邕宁区龙岗新区江湾路南侧151735.01227.6城镇住宅70年、批发零售40年2.0且2.52013年第一期2013.2.6237万元/亩53941.79万元1422元/广西金川阳光城实业有限公司挂牌gc2013-

20、002邕宁区龙岗新区龙华路北侧98460.84147.6城镇住宅70年、批发零售40年2.0且2.5230万元/亩33968.98万元1380元/挂牌gc2013-007东盟商务区中柬路-中越路交叉口西侧19605.2329.4商务金融50年、住宿餐饮40年2.0且4.52013年第四期2013.2.201253万元/亩36848.02万元4177元/广西壮族自治区农村信用社挂牌gc2013-006佛子岭路南侧151503.31227.2城镇住宅70年、批发零售40年地块一r3.0且4.0；地块二、三r2.5且3.52013年第三期2013.2.20504万元/亩114536.5万元2100元

21、/深圳现代城投资控股公司、广西西江霖峰投资股份公司三月挂牌gc2013-015金菊路以东、佛子岭路以南14666.9322住宅70年、批发零售40年、商务金融50年4.5且5.52013年第九期2013.3.22730万元/亩16060.2万元1991元/广西投资集团建设实业有限公司挂牌gc2013-014五象新区凯旋路北侧22741.1834.1公共（供电）、商务金融50年4.0且4.72013年第八期2013.3.15113万元/亩3854.63万元361元/广西电网公司挂牌gc2013-009五象新区凯旋路北侧51461.8377.2批发零售40年、住宿餐饮、商务金融50年4.0且4.5

22、2013年第六期2013.3.15336万元/亩25936.7万元1120元/广西龙门居房地产开发有限责任公司四月挂牌gc2013-018东盟国际商务区合作路以西26956.440.4城镇住宅70年、商务金融50年、批发零售40年1.0且1.82013年第十二期2013.4.19105万元/亩4245.6万元875元/澳门城（中国）投资发展有限公司五月合计537130.7805.6亩数据来源：南宁国土局，广西公司整理2.2 二级市场2.2.1 供应分析n 本月预售个数及面积情况2013年5月南宁市区商品房批准预售面积情况预售个数环比%预售面积（万）环比%预售面积占比%青秀区566.67%330

23、350.82633.38%30.34%西乡塘区716.67%492931.82175.64%45.27%兴宁区650%156930.4316.25%14.41%江南区00%00%0.00%邕宁区00%00%0.00%良庆区1100%108554.960%9.97%合计1918.75%1088768.03147.19%100.00%5月，市区共有19个新增预售项目，环比增长18.75%（增加3个），本月新增预售项目以西乡塘区为最多，其次为兴宁区、青秀区，另作为南宁城市新发展的区域，良庆区（五象新区）新增预售项目1个，邕宁区（含龙岗新区）在本月未有新增预售项目。5月，新增预售面积共108.88万，

24、环比下降147.19%（增加了64.83万）。本月预售面积占比最大为西乡塘区49.29万，占45.27%；其次，青秀区占30.34%、兴宁区占14.14%、良庆区占6.67%；而本月江南区和邕宁区，均未有新货上市。n 近一年预售套数及面积情况数据来源：南宁房产局（绿城人居），广西公司整理5月，南宁市区商品房预售面积为108.88万，环比增长108.88%，同比下降147.17%。从市场反映来看，相比去年同期水平，增长94.35万，在“新国五条”出台后，今年的房地产政策调控是稳定前两年地产调控成果年，政策最大的变动是“二手房个税20%”，但是包括南宁在内很多地方都没有实行，在政策明朗的情况下，南

25、宁市房价处于微涨形势，因此购房客户取消了观望情绪，纷纷出手购房，因此1-4月份的供应量非常稳定，地产商对市场充满信心的情况下在5月份纷纷增加了供应量，单月供应量创下了今年的最高水平。且部分房企出现了降价回笼资金的情况，例如翰林美筑在5月份以特价5688推出11#、12#楼共约480套房，当天销售了93%。与去年同期相比，预售面积是上涨。2.2.2 成交分析n 成交面积及增长水平数据来源：南宁房产局（绿城人居），广西公司整理5月，南宁市区商品房成交备案面积47.37万的销售量（成交套数4711套，比上月较少1496套），环比下降26.16%，同比增长47.37%。从市场火热成交来看，“两会”下的

26、“新国五条”、个税20%、差别化房贷等并未给南宁楼市带来多大的影响，广西的消费者也没有因为“国五条”颁布而提前抢购或者后面的观望和恐荒，房价也没有因为“国五条”出台而波动太大，反而大家更为冷静的面对市场，按其市场规律发展置业。而在六大城区中，青秀区成交及价格仍是南宁楼市标杆，其次为兴宁区、西乡塘区；在本月价格上，有三个城区的价格是增长的，分别为江南区、良庆区、西乡塘区，其中，以江南区为本月涨幅最高达10.41%，而下降最大的为青秀区-5.23%。而随着南宁城市“东进南拓”发展，五象新区经过近五年大发展（2007年始），良庆区（含五象新区核心区）实现均价为6281元/（同比增长4.53%）和邕宁

27、区（含龙岗新区）实现均价为5088元/（同比下降3.05%）.5月 南宁市区（六大城区）商品住宅销售面积及售价水平套数环比上月面积（）环比上月均价（元/）环比上月青秀区1100-24.61%141199.49-21.79%6726-5.23%兴宁区445-0.45%44256.55-6.13%6793-3.00%江南区1073-9.83%106416.81-0.77%660610.41%良庆区（含五象新区核心区）137-27.89%13873.81-27.83%62814.53%邕宁区（含五象新区龙岗片区）23-52.08%2603.52-42.77%5088-3.05西乡塘区1125-29.

28、16%107471.85-25.93%65350.31%数据来源：南宁房产局（绿城人居），广西公司整理n 供求比情况数据来源：南宁房产局（绿城人居），广西公司整理5月，南宁市区商品房供求比为2.30。5月份以来本月是今年最大的供求比，1、3、4这三个月份需求超过供给，2、5月份供给超过需求，说明了在3、4月份需求超过供给的情况下，5月份市场增加了供应量，有效缓解了市场需求紧张情况，稳定市场价格。2.2.3 售价分析u 商品住宅均价（与广西主要四城市对比）5月份广西主要城市住房价格动态列表（数据来源：2013年5月中国房地产指数系统百城价格指数）城市名称4月5月环比涨跌样本均价价格中位数环比涨跌

29、样本均价价格中位数元/元/元/元/南宁1.03%742567001.39%75286700北海0.82%580553901.21%58755500柳州-0.49%630258920.48%63315946桂林0.09%581343500.22%582843582013年5月中国房地产指数系统百城价格指数数据显示，相比4月份，广西四个主要城市的住房价格均上涨，其中涨幅最大的为南宁1.39%，实现均价7528元/，其次是北海1.21%，实现均价5875元/，最小涨幅是桂林，涨幅为0.22%，实现均价5828元/）；2013年5月南宁市区商品住宅均价环比4月增长1.39%，实现住宅抽样均价为7528

30、元/，抽样中位数6700元/。2.2.4 存量分析 存量商品住宅成交分析数据来源：南宁房产局（绿城人居），广西公司整理5月，成交面积为18.43万（成交1996套），环比上月下降5.6%，同比剧增102.31%。受新国五条影响，特别是个税20%的影响，特别是3月份二手房交易应声而涨，3-5月份，南宁市区存量商品住宅成交连续3个月维持高成交量，说明抢跑个税20%未具体落实前，手上有多套房产的客户急于出售，造成了今年连续三个月以来存量房维持高成交量；而在六大城区中，二手房交易最为火爆的是青秀区，其次为西乡塘区、江南区、兴宁区三个老城区，良庆区和邕宁区相对活跃度较低。青秀区二手房市场交易较为火爆在一

31、定程度上说明青秀区投资客较多。而邕宁区作为新兴发展区域，处于发展初期阶段，目前在建多为新房，且项目不多（在售项目两个：水岸明珠、滨江花园），以及区域的欠成熟等，存量房成交市场基数也较小。2013年5月存量商品住宅成交情况（套，）城区套数（套）环比增长面积（）环比增长青秀区690-9.45%78561.35-11.01%兴宁区147-10.3715527.78-11.01%江南区2885.88%28412.67.65%良庆区1179.35%14590.04-10.33%邕宁区928.57%937.5451.04%西乡塘区370-6.48%31858.36-5.72%合计1621-5.24%169

32、887.67-7.07% 存量商品住宅可售分析截止今年5月31日，南宁市区存量商品住宅累计可售面积510.22万（可售套数45724套），按照去年全年市区销售面积480. 8万计算，预计需时一年多。在可售产品增加量上，主要来自刚需及部分改善需求产品的增加，特别是90-100户型增加明显37.8%；从环比增长来看，本月100平米以下，增长量加大，表明市场此类产品比较受刚需及改善型客群追捧，但增长量还需要时间逐渐消化；144以上的舒适型产品呈微小下降，表明追求舒适或享受型户型的客群数量呈现萎缩。根据数据显示南宁市场总体仍是以刚需及改善客群为主。历年累计商品住宅可售面积情况（不含未拿批准预售项目）截

33、止2013年5月31日面积区间(平方米)可售套数(套)环比增长可售面积(平方米)环比增长60以下74470.2%342510.470.4%60-8037838.7%271532.19.3%80-90868415.6%752753.0115.7%90-100473037.8%323753.4537.9%100-1205011-1.4%557717.05-1.4%120-14494237.3%1230214.287.3%144-1802842-5.6%461414.98-5.7%180以上3804-0.2%1039677.18-0.8%合计457245102164.51数据来源：南宁房产局（绿城人

34、居），广西公司整理3 本月楼盘top10分析2013年5月南宁楼市销售量top10楼盘一览表2013年5月南宁楼市销售量top10排行城区项目套数（套）面积（）均价（元/）top1青秀区长湖景苑268447972685top2江南区东盟和城239245356696top3江南区保利城175153566943top4西乡塘区翰林雅筑170170407036top5江南区龙光普罗旺斯156156245867top6青秀区世贸东方商住楼122100904688top7青秀区东盟中央城116106138617top8兴宁区天健世纪花园11297927716top9江南区盛天领域11190535917t

35、op10江南区汇东星城10994266072数据来源：南宁房产局（绿城人居），广西公司整理 5月成交前十的楼盘签约成交量达1578套，占南宁全市普通住宅签约成交量的39.15%.5本月各城区开盘项目2013年5月南宁各城区开盘项目情况项目名称开盘时间产品介绍价格(元/)楼盘动态本期活动青秀区联发臻品5月26日开盘6号楼81130平方米的n+1房起价9000联发臻品收官楼王6#楼80130n+1准现房，最后1栋楼王正在火爆预约中，预约立获万元礼包，更有日惠600元，祝您“日进斗金”！从预约起至开盘当天，优惠将逐日递增，预约越早优惠越多“峰景”概念样板间，恭迎品鉴！保利童心缘5月26日开盘39间2

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