住宅小区项目物业管理方案

1、光明项目物业管理方案1、 企业及项目概况（一）深圳市盛世嘉物业公司概况 深圳市盛世嘉物业管理有限公司成立于2002年3月，是一家国家二级资质的品牌物管公司，主营业务为物业管理、信息咨询和房地产经纪，为广东省物业管理协会会员单位、深圳市物业管理协会会员单位。盛世嘉物业通过ISO9000质量认证，一直致力于对全委托物业管理的小区提供完善的ISO9000质量管理服务，秉承“精益求精、不懈创新、持续改进、臻于至善”的质量方针，树立精品意识，加强专业管理，打造服务品牌，追求物业管理服务的持续提升。并以真诚的情感关怀，丰富现代物业管理内涵，实现服务产品的精细化。经过多年的努力，管理项目获得多项市优、区优、

2、安全文明标兵小区、园林式小区等荣誉称号，得到社会广泛性认可和赞誉。公司在管物业项目有住宅、写字楼、经营性公寓、工业区等多种类型，建筑面积超过100万平方米，主要有龙华花半里、龙岗花半里花园、后海花半里雅居、珠光花半里欣苑、翠山花半里别馆、留仙居、嘉隆公寓、嘉隆苑、鼎新大厦、城市公寓、布吉细靓嘉隆公寓、平湖大街369号工业区等项目。主要获奖的项目有：1、龙岗花半里获得广东省物业管理优秀小区、深圳市物业管理优秀小区、龙岗区物业管理优秀小区、园林式小区、安全文明标兵小区、社会综治先进单位等荣誉；2、后海花半里获得深圳市物业管理优秀小区、南山区物业管理优秀小区、安全文明标兵小区等荣誉；3、珠光花半里获

3、得深圳市物业管理优秀小区、南山区物业管理优秀小区、安全文明标兵小区等荣誉；4、留仙居获得园林式小区、绿色社区、平安和谐社区、安全文明先进小区、安全文明标兵小区等荣誉。此外，公司所管的各项目都积极参与社会治安综合整治、抗击“非典”、四川地震募捐等重要的公益活动，如留仙居社区每年定期组织大型的社区文化活动，丰富社区住户的日常文化生活，关爱老年人，组织了“义工队”、“老年人协会”等公益性组织，为社区及社会作出一定的贡献。 （二）企业文化质量方针 精益求精不懈创新持续改进臻于至善服务理念 以客为尊以人为本全心全力诚信服务管理理念 效率原则人本情怀超越进取精益求精经营理念 价值体现永恒追求务实稳健和谐发

4、展（一）项目介绍 光明花半里项目位于佛山市南海区罗村镇罗村大道，由佛山市鼎隆基房地产开发有限公司开发建设，整个项目分1区、2区进行分期开发建设，1区建筑面积11,2区建筑面积12，两个区由罗村大道辅道进行分割，进行独立围合。（二）项目相关经济技术数据项目单位数量项目单位数量总用地面积75559.98总建筑面积322681.91计容积率面积234235.31容积率3.10其中：住宅面积211877.37总户数户2004商铺面积21807.83总停车数个2409物业用房面积301.89其中：住宅应配个2119公厕60.04商铺应配个175消防监控中心67.04访客车位个115垃圾集中收集点41.4

5、2其中：地上个313开关房58.29地下个2096人防控制室12.81建筑密度%29.36值班室8.46绿地率%30不计容面积88445.9基底建筑面积22182.88其中：建筑层数（不含裙楼、地下室）层20地下停车库81986.9首层架空层及梯房5418.05社区用房1018站务房23.04二、项目物业管理总体设想（一）客户群体分析（二）项目物业服务的理念光明花半里是我司进驻佛山的首个管理项目，为实现我司的核心价值观，项目拟始终坚持公司的服务理念：以客为尊，以人为本，全心全力，诚信服务，始终把服务摆在首位，以服务创质量，以服务出效益，以服务赢客户。为了实现对客户的服务承诺，我们将及时导入公司

6、的质量管理体系，坚持公司的质量方针：精益求精，不懈创新，持续改进，臻于至善。有了服务质量，才能真正算是用心为客户在服务，在多年的物业服务实践中，盛世嘉人始终把质量提高服务质量作为工作的目标，提高服务质量的根本在于沉淀到工作中去，走到客户中去，了解客户需求，不断改进我们的服务，这个将是项目部改进质量的主要方式和手段，以求达到“臻于至善”。（三）项目部工作思路为实现我们的服务承诺，完成质量目标，赢得客户的满意度，实现经济效益与社会效益双赢的局面，针对项目特点，对项目物业服务工作重点难点进行剖析，并确定工作思路及策略。首先，打造一支高效的服务团队是提供完善服务的基础。对骨干成员的选拔采取竞聘上岗，择

7、优录取，对于基层员工，实现多级培训制度，培养主动服务、细致周到的服务理念，让每个员工将服务渗透到工作的方方面面。第2、 加强制度建设，完善的制度是提高工作效率，提供良好的服务的有效保障。用制度管理日常工作，用制度进行约束员工行为，用制度进行鞭策和激励员工，用制度规范服务，使得项目运作始终保持良好的发展和不断提升的态势。第3、 完善服务流程，提高事务处理效率。完善的流程使得服务人员能做出快速反应，迅速解决业主及客户之所急所需，从而实践我们的服务承诺，为此，在日常服务中，要制定并不断改善我们的服务流程、服务机制。第4、 打好项目管理第一仗业主入伙、装修管理。入伙是物业公司于业主面对面服务的开始，是

8、与业主建立良好服务关系的时机，在此项工作中一是要做好充分准备，二是要做好相关宣传和引导工作，充分展示物业的专业性和良好的服务素质。 入伙后马上面对的事针对业主装修的服务，在此项服务中，项目部将开展装修宣讲活动，一是针对那些不熟悉装修流程的业主开展培训宣讲，讲解装修知识、装修注意事项等；二是对熟悉装修程序的业主开展我们装修服务的流程和日常装修服务工作的重点，通过培训和宣讲，把我们的服务理念与业主的装修活动相结合，达到物业与业主的融洽。项目部组织架构配置（一）项目部组织架构深圳市盛世嘉物业管理有限公司 佛山分公司光明花半里项目部工程部环境部客服中心安管部 2区客服中心1区客服中心设备运行班综合维修

9、班2区安管队绿化班清洁班1区安管队综合服务部（二）人员编制方案（总人数：119人）部门职位人数备注项目部（2人）主任1主任助理1客户服务部（8人）主管11区客服助理11区客服员22区客服助理12区客服员2收费员1安管部（53人）主管11区安管班长2两班制1区安管员24大门岗1人车场岗4人园区巡逻1人楼层巡逻2人车场巡逻1人监控中心1人休息2人2区安管班长2两班制2区安管员24同1区工程部（11人）主管1维修班长1运行班3综合维修班6含泥水维修1人环境部（42）主管1清洁班长1保洁员36园区保洁1人楼层清洁1人/栋，共26人地下室清洁2人外围保洁2人调休4人绿化工4综合部（3人）后勤班长1物资及

10、厨房管理厨工2费用测算（一）分项成本1、人员成本（单位：元，年度费用算13薪）序号岗位基本薪资岗位工资社会保险（基本薪资25%）福利类（节日补贴等，计算标准按基本薪资3%）其他（住房、通信、教育、服装等，按基本薪资2%计算）岗位人数月费用年费用备注1项目主任40004000100012080192001196002主任助理28002200700845615840750803客服主管25001500625755014750610004客服助理20001200500604027600976005客服员1800100045054364133601715206收费员180010004505436133

11、40428807安管主管25001800625845615065650808安管班长200015005006040282001054009安管员15001800375453048180000231840010工程主管250020006257550152506750011维修班长200015005006040141005270012水电工180012004505436931860409320含运行和维修13环境主管200015005006040141005270014清洁班长150010003754530129503790015保洁员138042034541283679704102124816绿

12、化工138062034541284885611347217综合主管150010003754530129503790018厨工15005003754530249006380019合计1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11+12+13+14+15+16+17+1811938202549131002、公共设备设施维护费序号项目测算依据及方法月费用年费用备注1配电设备维护费主要是三级回路及二次回路消耗，以经验数据测算30036002给排水设施维护费给水设施主要是加压系统维护、主管油漆、阀门润滑、支管配件维修、生活水池清洗（2000元/年）等费用；排水设施主要是排水泵维护、排水沟渠维护、化粪池清

13、理（2000元/年）等费用，据经验数据测算1000120003电梯维护费外包费电梯维保费400元/月/台，年检费平均100元/台/月，每栋设两台梯，共计52台梯26000312000第一年免费配件损耗以20%的电梯主板年维修率为参考标准，维修费单块主板在平均2000元，即20005220%/12=1733元/月计算173320796第一年免费4智能化设备维护费智能化设备主要是三大系统：监控、对讲门禁、道闸设备，维护重点是电源设备、联网设备、主机维修，根据经验数据，每一系统综合维修费在500元/月左右150018000随着使用时间增长5消防设备维护费消防水泵、消防烟感的维护维修为主5006000

14、6公共照明设施维护费主要是灯具的维修更换、控制电器维修更换，根据历史数据测算80096007园林设施维护费主要是木质亭子、围栏等设施费用，每年进行维修保养一次，根据历史数据测算40048008房屋本体维护费主要是道路、楼道墙体维护60072009发电机维护费每月两次启动消耗柴油费用和机油、电解液等费用，根据历史数据200240010不可预见费用按19项合计的5%计算16501980011合计1+2+3+4+5+6+7+8+9+10346834161963、行政办公费序号项目测算依据及方法月费用年费用备注1办公用品费按人均每月消耗5月为标准计算，即119559571402网络费2条网线，200元

15、/条/月40048003固定电话费20040.360172124饮水费经验数据10桶每月，101515018005办公设备维护费10012006打印耗材费20024006办公水电费经验数据60072007合计1+2+3+4+5+62646317524、秩序维护费序号项目测算依据及方法月费用年费用备注1器材消耗费每人每月消耗20元1060127203合计1060127205、清洁、绿化耗材费序号项目测算依据及方法月费用年费用备注1清洁用具消耗参考清洁公司经验数据，每人每月消耗135元/人/月4860583202绿化养护费包括农药化肥、农机用具等消耗，按绿化公司经验数据在0.05元/月消耗计算，光

16、明项目共计绿化面积226681133135963合计1+25993719166、公共水电费序号项目测算依据及方法月费用年费用备注1绿化用水根据项目历史数据，按0.03吨/计算，非居民用水价格1.85元/立方1258150962清洁用水按每人每月2方计算13315963非分摊电费监控、消防、道闸等设备用电，按24小时5KW用电计算2580309604合计1+23971476527、社区文化活动费序号项目测算依据及方法月费用年费用备注1社区文化活动每年按元旦、六一、国庆搞三次大型活动算，每次算5000元/次，平时主要是宣传栏费用，按每月200元计算，两项费用进行均摊。1450174002合计145

17、0174008、 保险费序号项目测算依据及方法月费用年费用备注1公众责任险20024002合计20024009、 管理费分摊（单位：元）序号项目测算依据及方法月费用年费用备注1管理费分摊1500180002合计150018000（二）、成本合计序号项目月费用年费用备注1人员工资、福利等费用38202549131002公共设备设施维护费346834161963行政办公费2646317524秩序维护费1060127205清洁、绿化耗材费5993719166公共水电费3971476527社区文化活动费1450174008管理设备分摊及固定资产折旧费1500180009物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用200240010其他20002400011合 计4355285226336二、收入测算（单位：元）序号项目计算依据月收入年收入备注1住宅物业管理费住宅面积211877，管理费按2元/计算4025664830792收缴率95%2商铺物业管理费商铺面积21808，管理费按5元/计算1035881243056收缴率95%3停车费收入按