第03章 房地产价格影响因素

1、 第一节第一节 房地产价格影响因素概述房地产价格影响因素概述 n一、对房地产价格影响因素的总认识一、对房地产价格影响因素的总认识 1、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向不尽 相同 n2、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度不尽 相同 n3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系不尽相同 n4、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有 关。 n5、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型 来量化 n6、各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一 成不变的 n7、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同 n8、同一

2、因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同。 二、房地产价格影响因素的分类二、房地产价格影响因素的分类 n影响房地产价格的因素包括房地产自身因素和房地产外部因素。影响房地产价格的因素包括房地产自身因素和房地产外部因素。 n房地产自身因素又分为区位因素、实物因素和权益因素三类。房地产自身因素又分为区位因素、实物因素和权益因素三类。 n房地产自身因素也可分为一般因素、区域因素和个别因素。房地产自身因素也可分为一般因素、区域因素和个别因素。 n一般因素是对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素。一般因素是对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素。 n区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格

3、水平区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平 有所影响的因素。有所影响的因素。 n个别因素是指对估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自个别因素是指对估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自 身状况因素。身状况因素。 n它们三者不是固定的，随着估价对象范围扩大，某些一般因素也它们三者不是固定的，随着估价对象范围扩大，某些一般因素也 许会变为区域因素，某些区域因素也许会变为个别因素。许会变为区域因素，某些区域因素也许会变为个别因素。 第二节第二节 房地产自身因素房地产自身因素 一、位置一、位置 房地产位置优劣的形成，一是先天房地产位置优劣的形成，一是先天 的自然条件，二是后天

4、的人工影响。的自然条件，二是后天的人工影响。 二、肥力二、肥力 肥力即土地肥活程度，是土地提供肥力即土地肥活程度，是土地提供 植物生长、繁殖所需养分的能力。植物生长、繁殖所需养分的能力。 三、地质条件三、地质条件 地质条件决定着土地的载力。地质条件决定着土地的载力。 四、地形、地势四、地形、地势 地形是同一块土地内的地面起伏状况。地形是同一块土地内的地面起伏状况。 地势是指本块土地与相邻土地的高低关系。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系。 五、土地面积和形状五、土地面积和形状 六、日照、风向、降水量、天然周期性灾害六、日照、风向、降水量、天然周期性灾害 七、建筑物本身七、建筑物本身 建筑物的

5、规划设计、平面格局、建筑结构、功建筑物的规划设计、平面格局、建筑结构、功 能用途、质量、外观形象等因素。能用途、质量、外观形象等因素。 第三节第三节 环境因素环境因素 一、大气环境一、大气环境 二、声觉环境二、声觉环境 三、水文环境三、水文环境 四、视觉环境四、视觉环境 五、卫生环境五、卫生环境 第四节第四节 人口因素人口因素 一、人口数量一、人口数量 城市常住人口和流动人口。城市常住人口和流动人口。 二、人口素质二、人口素质 文化教育水平、生活质量和文明程度。文化教育水平、生活质量和文明程度。 三、家庭人口规模三、家庭人口规模 第五节第五节 经济因素经济因素 一、经济发展一、经济发展 二、利

6、率二、利率 三、物价三、物价 四、居民收入四、居民收入 第六节第六节 社会因素社会因素 一、政治安定状况一、政治安定状况 二、社会治安状况二、社会治安状况 三、房地产投机三、房地产投机 四、城市化四、城市化 第七节第七节 行政因素行政因素 一、房地产制度一、房地产制度 二、房地产价格政策二、房地产价格政策 三、行政隶属变更三、行政隶属变更 四、特殊政策四、特殊政策 五、城市发展战略、城市规划、土地利用规划五、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 六、税收政策六、税收政策 七、交通管制七、交通管制 第八节第八节 国际因素国际因素 一、世界经济状况一、世界经济状况 二、国际竞争状况二、国际竞争状况

7、 三、政治对立状况三、政治对立状况 四、军事冲突状况四、军事冲突状况 第九节第九节 心理因素心理因素 一、购买或出售心态一、购买或出售心态 二、个人欣赏趣味（偏好）二、个人欣赏趣味（偏好） 三、时尚风气三、时尚风气 四、接近名家四、接近名家( (人人) )居住心理居住心理 五、讲究风水或吉祥号码，如讲五、讲究风水或吉祥号码，如讲 究门牌号码、楼层数字等。究门牌号码、楼层数字等。 思考题思考题 1.1.刘先生拥有一栋完全产权且无他项权利的别刘先生拥有一栋完全产权且无他项权利的别 墅，现因经商急需一笔资金拟将别墅出售，并委托墅，现因经商急需一笔资金拟将别墅出售，并委托R R 房地产估价公司评估该别

8、墅的市场买卖价格为房地产估价公司评估该别墅的市场买卖价格为386386万万 元。正当刘先生准备与购房者签约时，其业务伙伴元。正当刘先生准备与购房者签约时，其业务伙伴 提醒刘先生无须卖掉别墅，可以别墅进行抵押贷款提醒刘先生无须卖掉别墅，可以别墅进行抵押贷款 获得资金。于是，刘先生委托获得资金。于是，刘先生委托S S房地产估价公司评估房地产估价公司评估 该别墅的抵押价值为该别墅的抵押价值为358358万元。对此，刘先生认为万元。对此，刘先生认为S S 房地产估价公司评估的抵押价值偏低。而房地产估价公司评估的抵押价值偏低。而S S房地产估房地产估 价公司认为估价结论是合理的。试问：价公司认为估价结论

9、是合理的。试问：S S房地产估价房地产估价 公司坚持估价结论的理由有哪些？公司坚持估价结论的理由有哪些？ 答案要点答案要点 坚持估价结论的理由有：坚持估价结论的理由有： 不同的估价目的会有不同的估价假设前提。不同的估价目的会有不同的估价假设前提。 抵押价值的实质是抵押人不履行债务，抵押权抵押价值的实质是抵押人不履行债务，抵押权 人依法以提供担保房地产折价或拍卖、变卖时，人依法以提供担保房地产折价或拍卖、变卖时， 该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵 押权时的价值。押权时的价值。 房地产抵押价值的评估为公开市场价值标准，房地产抵押价值的评估为公开市

10、场价值标准， 但房地产抵押价值并不就是房地产市场价格。但房地产抵押价值并不就是房地产市场价格。 房地产抵押价值的评估要考虑未来市场变化的房地产抵押价值的评估要考虑未来市场变化的 风险、短期强制处分变现能力和抵押期间耗损的风险、短期强制处分变现能力和抵押期间耗损的 影响因素。影响因素。 2.2.甲公司甲公司19971997年通过有偿出让方式获得某宗土地的使年通过有偿出让方式获得某宗土地的使 用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为35003500元元/ /平方米。平方米。 甲公司拟分两期建设甲公司拟分两期建设8080栋别墅。当第一期栋别墅。当第一期4040栋于栋于

11、20002000年年1212 月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖2020栋还债。拍卖行栋还债。拍卖行 委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为38003800元元/ /平方米。平方米。 拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6 6栋，平均价格为栋，平均价格为 38603860元元/ /平方米，其余平方米，其余1414栋无人承接，退还给甲公司。当栋无人承接，退还给甲公司。当 20032003年年6 6月第二期工程竣工后，建成的别墅以月第二期工程竣工后，建成的别墅以52005200元元/ /平方平方 米售出，甲

12、公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖米售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖 底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高出底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高出 300300元元/ /平方米，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而平方米，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而 乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地 产估价所坚持当时的估价结论的理由有哪些？产估价所坚持当时的估价结论的理由有哪些？ 答案要点答案要点 坚持估价结论的理由有坚持估价结论的理由有: : 拍卖时的时点与二期工程竣工时的时点相距有二年拍卖时的时点与二期工程竣工时的时点相距有二年 半，市场情况己变。半，市场情况己变。 为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场 交易价格。交易价格。 拍卖时只卖出拍卖时只卖出2020栋中的栋中的6 6栋，说明在当时的拍卖成交栋，说明在当时的拍卖成交 价格水平上，市场需要不旺，需求少也会导致成交价格水平上，市场需要不旺，需