北京望京地块分析及政策市场研究报告30页(青苹果)

1、 长河置地顾问有限公司工作提报望京地块分析及政策市场研究报告时 间：2007.7客 户： 华瀚集团项目名称：望京项目（暂定）date of report : july, 2007-07prepared of : beijing modern relocation consulting co., ltd beijing eonian river real estate consulting co., ltdreport no. : huahan corportatio前 言本报告旨在通过地块研究、政策分析和市场分析，预判该地块的投资价值和开发风险，为客户提供购置土地和前期定位的判断依据，并对项目

2、地块地价作出预估，为客户谈判提供数据参考。第一部分 项目地块分析1.1项目概况1.1.1地块基本信息地块范围：项目地块北侧为屏翠西路，西侧为利泽一路，南侧与众运科技楼相接，东侧与中辰大厦、洛娃大厦毗邻土地性质：工业用地前期手续：已获得建筑工程规划许可证并取得土地使用权证占地面积：15699.44平方米建筑面积：50441平方米地块形状及表面情况：地块形状基本规整，南侧基坑已经开挖，北侧堆土，地块东南侧3058平方米办公楼主体结构已完工。地块内杂草丛生，荒废时间在2年以上。地块基本信息分析：工业用地转让、规划，工业用房设计、销售（转让）的相关政策法规会直接影响项目收益，加大项目风险；项目已完成规

3、划设计，取得相关手续，修改规划是本项目另外一个政策风险。1.1.2 项目地块交通状况1.1.2.1 项目环临交通项目北侧为宽度在10米左右的屏翠路，西侧为城市支路利泽一路，东南部与现状房屋的围墙相接，因此，项目环临道路中没有主干道，且距主干道还有一定步程。屏翠西路利泽一路项目西侧围墙项目南侧围墙1.1.3.2 项目区域主要道路项目北临五环入口，可以直通机场高速路，南侧有交通主干道望京北路，西侧为广顺北大街，附近有十多路公交车通过。由于接近五环，交通流量不大，行车较为顺畅。利泽二路屏翠西路上的五环入口广顺北大街望京北路1.1.4 项目地块周边环境1.1.4.1 项目区域特性项目所在区域为望京产业

4、园区，科研、办公氛围较为浓郁，该园区集中了望京科技创业园（留学归国人员创业园）和电子城科技园西区等高新技术产业基地。其中望京科技创业园就在项目西侧，该园区总建筑面积70000平方米，已全部投入使用，是集科研、生产、办公为一体的智能化、多功能、花园式的高新技术成果转化基地和留学人员回国创业基地。园区重点发展电子通讯、生物工程、新材料和环保等高新技术产业。目前区内已入驻摩托罗拉、北电网络、爱立信、安捷伦软件、三星数据、索尼爱立信、朗讯科技、宝马汽车电子等跨国公司地区总部及研发中心。望京高新技术产业区)电子城科技园西区望京科技创业园电子城科技园东区1.1.4.2 项目周边环境地块东侧为中辰大厦、洛娃

5、大厦、望京科技园，西侧为博雅国际中心、叶青大厦、爱慕大厦，南侧为众运科技大厦、嘉乐丽宾馆、晓星电脑技术公司。北京市求实职业学校、老年活动中心、北京惠兰医院等单位与项目隔望京北路相望。项目五分钟步程范围内休闲娱乐和餐饮配套资源较少，但十五分钟车程内各种配套设施都较为齐备。本案望京交通环境分析：望京区域交通路网完整，交通便捷，但距离cbd、金融街、燕莎、中关村等主要商务区都有较远距离，因此吸引这些区域商务人群入住的可能性不大，由于望京产业园的性质，该区域集合了一批以电子通讯、生物工程、新材料和环保等为主力的高新技术产业企业，形成了有自己特色的生产、科研、商务相结合的综合性办公区域。总结：l 土地的

6、工业性质决定了该地块在规划、设计、销售方面将受到重重限制，该地块的开发与工业用地出让、规划和转让政策息息相关；l 望京区域为大型居住区，项目所在区域为小型的科技园区，商务客户群范围较窄，市场的规模是其另一个限制因素。第二部分 工业地产政策分析2.1 土地供给政策2.1.1 工业土地供给政策在近两年风起云涌的房地产调控中，工业地产开发并没有得到幸免。2006年，国土资源部制定全国工业用地出让最低价标准。北京市朝阳区工业用地被划为二等用地，最低出让价格720元/平方米。随着望京产业园的发展和掺杂其中的商品房开发，该区域价格远高于该价格。2007年，国土资源部又发布了国土资源部监察部关于落实工业用地

7、招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知，通知明确了工业用地取得途径，并在10月底前完成工业用地的逐宗检查。2.1.2 望京地块分析望京地块土地取得时间在2001年底，国务院2001年5月30日发出关于加强国有土地资产管理的通知，2002年国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，因此，原土地方取得地块的方式是协议出让。8.31大限主要针对经营性用地，工业用地落实招拍挂制度的规定今年刚刚出台执行，因此，该地块躲过了8.31大限原因可能是由于其工业用地的性质。像对经营性土地的监查一样，从普通通知到直接要求，再到限定日期检查，不合乎规定的土地收回，政策总会在实施中不断补充，细化。2007年出台的

8、关于工业地产的政策也将走过这样的过程。由此可知，该地块在未来土地权属变更和规划变更中将面临很大的政策风险。2.2 土地规划控制土地规划控制政策主要依据2004年出台的工业项目建设用地控制指标，该指标主要从投资强度、容积率、建筑系数（建筑密度）、行政办公及生活服务设施用地所占比重四个指标来控制工业用房建设。对于二类用地（望京属于二类用地），最小投资额为1350元/平方米，容积率大于0.4，这两个指标对项目没有太大限制。该指标规定，工业项目的建筑系数（建筑密度）应不得低于30%，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼

9、、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业用地性质，已经将住宅、酒店排出在允许的建筑范围之外。即使建办公楼（写字楼），根据“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%”的规定，比例也不能超过7%。在实际操作中，要突破这个规定，就应该将写字楼以科研楼立项。而根据“工业项目的建筑系数（建筑密度）应不得低于30%”的规定，如果全部以科研楼名义建造写字楼，写字楼必须保持30%以上的建筑系数（建筑密度），这就对于营造普通的写字楼有力，但会影响高级花园写字楼的营建。另外，7%的比例，也限制了大面积商业设施的营建。因此，从政策角度讲，该地块只能用于营造建筑密度高于30%

10、的写字楼产品。 2.3 工业用房销售政策2.3.1 工业用房销售政策对于商品房而言，分割成户销售是很常见的销售方法。在法规上，有北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定，有相关的税收政策作为支撑。商品房的销售是一个政策法规的系统保证完成的。对于工业用房而言，只能作为资产整体转让，评估中会引入资产评估公司，按照和房地产评估不同的系统进行估价，其销售价格不是同类业态的市场价格，而是资产评估价格。由于缺乏工业用房分割销售的系统法规，因此，对于工业用房，房屋权属管理部门和房地产交易部门不允许分割销售，甚至是分层销售。2.3.1 “工业商品房”常见操作方法将工业用房建成普通写字楼或酒店，然后出

11、售或经营，是工业地产商品化的过程，营造出的产品可以称为“工业商品房”。2.3.1.1 作为酒店经营由于政策中有明确规定，不允许建酒店。因此，酒店不能够销售，只能够用作经营。操作之前，首先要找到一家有实力的酒店管理公司，需要与工商注册部门有良好的关系，只要完成工商登记，酒店继续经营就顺理成章了。但这种操作方法与相关政策完全悖逆，风险较大。2.3.1.2 作为写字楼销售或经营项目建设完成后，作为写字楼销售，需避开“工业写字楼”的种种操作限制，整栋出售。因此，建设中每一栋面积不应太大，按照“总部基地”模式，销售给中大型企业作为总部行政办公楼。这种模式需要固定的销售渠道，与普通分割销售有很大区别。面对

12、总部基地，望京高新技术园区竞争，以及电子城依然可以出让的大量土地供给，项目市场风险较大。作为写字楼经营，成本回收速度较慢，同样面临着长期持有所带来的政策风险。第三部分 望京写字楼市场状况3.1 望京写字楼销售市场3.1.1 在售写字楼列表名称位置总面积（平方米）均价（元/平方米）销售进度备注悠乐汇朝阳区广顺南大街和阜通东大街交界处33500 平方米13000200平方米/天25层，80-120平方米面积为主方恒大厦朝阳区望京阜通东大街与阜荣街交汇处东侧250000平方米134001000平方米/天写字楼只有20000平米博雅国际中心望京新兴产业开发区利泽中一路一号27000平方米1200030

13、00平方米/天21层已售完，200平方米以下，300-500销售良好3.1.2 项目个案分析l 悠乐汇项目名称：悠乐汇项目位置：朝阳区广顺南大街和阜通东大街交界处开 发 商：北京圣鹏房地产开发有限公司物业管理： 第一太平戴维斯建筑面积22万平米占地面积35000平米容 积 率4.59绿 化 率30%主力面积80-120平方米开盘时间2006.11均价13000元/平米建筑形式25层双塔建筑，部分为写字楼销售状况每天销售面积在200平方米左右畅销户型100平方米左右面积付款方式一次性、5成10年按揭 商务配套商业、商务中心、多功能会议室项目点评：l 悠乐汇的总体定位为时尚创意生活域。无论生活、办

14、公还是消费，都坚持自己独特的格调；l 项目纯写字楼面积不大，商业以生活配套为主，无形降低了写字楼的品质；l 项目位于高科技园区以外，不能享受三减三免的优惠政策，对中大型客户吸引力较弱。l 方恒大厦项目名称：方恒大厦项目位置：朝阳区望京阜通东大街与阜荣街交汇处东侧开 发 商：北京方恒房地产开发有限公司物业管理： 第一太平戴维斯建筑面积25万平米占地面积46211平米容 积 率4.05绿 化 率30%整层面积1350平方米开盘时间2007.1均价13400元/平米建筑形式16层地标性建筑销售状况平均每天销售面积在1000平方米左右畅销户型96，196平方米左右面积付款方式一次性、5成10年按揭 商

15、务配套酒店、会所项目点评：l 项目为望京最高档的写字楼之一，建筑形式高耸挺拔，力求打造城市地标建筑，写字楼面积2万平方米；l 项目靠近大山子，临近机场高速，是国外企业比较集中的区域，项目定位迎合了区域消费者的需要；l 中恒大厦有商务酒店做为其配套，商务酒店与写字楼能互为客户源，共同提升了整个项目的品质。l 博雅国际中心项目名称：博雅国际中心项目位置：朝阳区望京利泽中园二区218号开 发 商：北京世纪恒成建设开发有限公司物业管理： 博雅世纪物业管理公司建筑面积27万平米占地面积54000平米容 积 率5绿 化 率30%主力面积90，120，300平方米开盘时间2005.4均价12000元/平米建

16、筑形式21、26层双塔建筑，写字楼21层销售状况平均每天销售面积在12000平方米左右付款方式一次性、5成10年按揭 商务配套商务中心、酒店式公寓、国际商务沙龙等l 542套高档酒店式公寓与30000多平米甲级写字楼以及8000平米国际商务沙龙组成；l 项目整体定位为“全球化商务综合体”。提供商务、居住、会议、展览展示、休闲健身中心等系列服务，从而形成一个多功能、高效率的综合商务建筑体。3.1.1写字楼销售市场分析由于望京定位为大型居住区，在区域内可开发写字楼的区域较少，在售纯写字楼较为稀缺。经研究，写字楼市场呈现以下特点:l 在售写字楼皆为5a级高档写字楼；l 写字楼销售速度普遍较快；l 销

17、售较好的多为1000平方米以下的面积，其中200以下面积最为热销；l 写字楼大都有齐全的配套，包括商业、酒店或酒店式公寓；l 写字楼客户以自住为主，投资客户很少。3.2 望京写字楼租赁市场情况3.2.1 租赁写字楼列表名称级别位置租金水平（元/天.平方米）博雅国际中心甲级望京新兴产业开发区利泽一路一号4.5 （小业主出租）叶青大厦乙级望京北路9号4-4.5爱慕大厦乙级望京新兴产业开发区利泽中园2区218-220号2.8洛娃科技大厦乙级望京新兴产业开发区利泽中园2区203号3.2-3.9中辰大厦乙级望京新型产业开发区利泽二路3.5望京科技园乙级望京新型产业开发区利泽二路4-4.5正汇科技大厦乙级

18、望京利泽中园3.5望京大厦次甲望京中环南路3.83.2.1 项目个案l 叶青大厦项目名称：叶青大厦项目位置：望京北路9号开 发 商：北京叶氏企业集团有限公司建筑面积5万平米物业类型纯写字楼电梯三菱电梯空调中央空调层高2.6租金4-4.5元/天.平米(含物业费)租赁状况出租率在90%以上，剩余可足面积有100、300、1000平方米付款方式押三付一知名租户鼎桥、lg、柯达、美国吉斯达l 一年来价格涨幅在0.5元/天.平方米以上，一直保持较高的出租率l 西门子层在该大厦承租5000平方米l 爱慕大厦项目名称：爱慕大厦项目位置：望京新兴产业开发区利泽中园2区218-220号开 发 商：北京爱慕公司建

19、筑面积7万平米物业类型纯写字楼电梯东芝电梯空调中央空调层高2.7租金2.8元/天.平米(含物业费)租赁状况基本满租付款方式押三付一知名租户西门子，松下电子l 本企业自用面积在80%左右，由于租金较低，剩余面积在租售中挑选客户l 洛娃科技大厦项目名称：洛娃科技大厦项目位置：望京新兴产业开发区利泽中园2区203号开 发 商：洛娃集团建筑面积15464.8平米物业类型纯写字楼电梯东芝电梯空调中央空调层高2.7租金3.2元/天.平米(含物业费，旧楼)、3.9元/天.平米(含物业费，新楼)租赁状况80%以上出租率，未租出面积包括1235平方米、265平方米开间付款方式押三付一知名租户lg，索安，埃易l

20、lg占用的独楼面积在4000平方米左右l 中辰大厦项目名称：中辰大厦项目位置：望京新型产业开发区利泽二路开 发 商：北京泰富德房地产开发有限公司建筑面积17386平米物业类型纯写字楼电梯富士达电梯空调美国约克中央空调层高2.6租金3.5元/天.平米(含物业费)、4.5元/天.平米(含物业费，底商)租赁状况90%以上出租率，未租出面积仅底商1000平方米左右付款方式押三付一知名租户暂时没有l 望京大厦项目名称：望京大厦项目位置：望京中环南路开 发 商：北京国际技术合作中心建筑面积43552平米物业类型纯写字楼电梯otis电梯空调远大中央空调层高2.5租金3.8元/天.平米(含物业费)租赁状况90

21、%以上出租率，未租出面积仅178.5平方米付款方式押三付一知名租户西门子，jvc，美国风河l 有西门子，jvc两个大客户3.2.2 租赁写字楼分析望京用于租赁的写字楼较多，但高档写字楼较少，乙级以上写字楼列表如上，我司认为，写字楼租赁市场呈现以下特点:l 写字楼大都分布在望京产业园区域，由于工业用地性质对用途的限制，该区域很多写字楼多为租赁形式；l 相对于其他商务区域，望京写字楼租赁价格水平较低；l 写字楼出租率大都在80%以上，出租市场较为景气；l 据写字楼租赁人员透漏100平方米以下，200-300平方米的面积较为热租；l 大客户租赁面积大都分布在3000-5000平方米的范围内；l 写字

22、楼租用企业以电子、科贸等行业中小私企为主。总结：市场较为景气，但销售和租赁市场市场客户都以中小客户居多，很少有整体购买项目（3000平方米以上）的机构客户。租赁市场较为景气，近一年来租金涨幅较大，在0.5元-1元左右。第四部分 基本结论及项目定位4.1 基本结论4.1.1 地块分析结论l 地块交通便利，区域环境适合开发商务和商业物业；l 项目地块的工业性质是项目成功的关键政策制约因素；l 项目涉及规划手续变更问题；l 项目地块较小，营销和渠道费用较少。4.1.2 政策分析结论l 2006年底到以来，针对工业用地国家连发两个文件，与经营性用地调控相似，工业地产将迎来逐渐严厉的调控形势，这将逐渐累

23、及成项目开发的巨大风险；l 工业用地仅能用于纯写字楼的开发，开发后只能整栋销售，不能进行产权分割，这给项目带来一定的市场和渠道风险；4.1.3 市场分析结论l 在售纯写字楼仅三个，租赁写字楼档次大都不高；l 区域内写字楼大多以中小企业客户为主，大面积或整栋购买的机构客户较少。基本结论：受土地性质，政策影响，该地块有局限性，因此，我司不建议贵司介入该块土地开发。如土地购置价格合理，目前本地块可能的开发策略为：1、工业用途的写字楼，只能整栋销售，不能进行产权分割。2、长期持有，对外租赁。4.2 项目定位4.2.1 产品定位4.2.1.1 产品定位推导l 政策限制土地性质限制纯写字楼2006年底到以

24、来，针对工业用地国家连发两个文件，与经营性用地调控相似，工业地产将迎来逐渐严厉的调控形势，这将逐渐累及成项目开发的巨大风险。在政策调控不断加强的风口浪尖，我们要选择该地块，必须在政策范围内进行操作。工业用地性质不能够进行住宅、酒店的建设，但可以在营建科研楼的名义下，进行纯写字楼的开发因此，政策限制使我们项目只能做纯写字楼。l 市场结构分析高端写字楼较少营建中型甲级写字楼项目 望京区域除了在售的方恒大厦和刚刚完成销售的博雅国际中心为甲级写字楼以外，大部分项目为乙级及乙级以下项目，市场上缺乏高档写字楼。刚刚建成的博雅国际中心，租金水平已经达到4.5元/天.平方米。市场上乙级及以上档次的写字楼出租率

25、都在80%以上，高档写字楼租赁市场被广泛看好，需求旺盛。因此，我司建议：项目档次定位为甲级写字楼。4.2.1.2 产品特性本案产品为框架结构，我们可以根据市场需要和客户需求进行自由分割组合。4.2.2 功能定位 4.2.2.1 配套功能甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施。我们建议，写字楼应该有以下功能配备：l 职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅l 有能够提供多项服务的商务中心l 多功能厅/会议室l 邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务 4.2.2.2 配套服务服务体现在两个方面：一方面是高效全面的物业管理；另一方面体现在增值服务部分。下列能增加亮点的增值服务可选择配备：代办月票、电

26、话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。4.2.2.3 硬件要求甲级写字楼需满足以下基本的硬件要求：建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上； 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间； 标准层高：室内净高2.6m以上； 标准承重：楼板承重在2.5kn/m2以上； 供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80w/m2以上； 供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统；空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。 电 梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨台

27、,候梯时间不超过30秒钟。 停 车 位：每60-90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。 4.2.3 市场出路4.2.3.1 整体持有，长线出租l 租赁价格项目区域可比写字楼有以下六个，由于爱慕大厦价格定制较为特殊，因此不参与平均价格计算。名称租金水平（元/天.平方米）博雅国际中心4.5 （小业主出租）叶青大厦4-4.5爱慕大厦2.8洛娃科技大厦3.2-3.9中辰大厦3.5平均价格3.95本项目入市时间晚于博雅国际中心，项目档次与博雅国际中心相当，因此本项目入市时租金应高于博雅国际中心。考虑博雅国际中心已经有一定的客户累计，建议项目入市时采用博雅国际中心现在的租赁价格。因此本

28、项目价格在4.5元/天/平方米的水平。4.2.3.1 整栋销售l 销售价格目前，望京甲级写字楼的销售价格为12000元/平米左右但如果要实现整栋出售，那么销售价格必然会比市场价格低，而且作为资产出售，其资产评估价格也必然会低于市场销售价格，根据我司经验，评估价格应为市场价格的70-85%左右，因此本案整栋销售可实现的价格为8400-9300元/平米。4.2 地价估算4.1.1 估算依据一：2006年望京宗地出让价格受让方土地性质位置宗地面积（平方米）合同价款（万元）每亩价格（万元）北京高校房地产开发总公司商业朝阳区望京花园望京花园214号楼1663.75147.973159北京城市开发集团综合

29、（体育看台）朝阳区望京湖光中街2号1536.97132.238657北京市东湖房地产公司商业朝阳区望京利泽西园11745.891009.596857北京双鹤药业股份有限公司工业朝阳区电子科技园望京开发区8号22321.87300.400094.1.2 估算依据二：北京市科技园建设费用区域位置均价（万/亩）备注望京五环以外100土地一级开发建设费用亦庄靠近六环33土地一级开发建设费用+土地出让金永丰科技园靠近六环160土地一级开发建设费用 4.1.3 估算依据三：北京基准地价表北京市工业用地基准地价土地级别一级二级三级四级五级六级七级八级九级基准地价（楼面熟地价）1200-18001000-12

30、20850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170楼面毛地价420-850430-530340-440270-360195-300135-225100-16060-10020-60根据土地分级标准，目前本地块的土地级别属于四级，因此按楼面熟地价的土地价格应该为600-900元/建筑平米根据望京地区的情况，我司认为本案的基准地价为700元/建筑平米本案建筑面积为：50441平方米总地价款为：50441*700=35308700（元）本案占地面积为：15699.44平方米因此分摊到占地面积的地价为：3530870015699.44=2249（元

31、/平米）核算到每亩地价为：2249667=150（万/亩）4.1.4 估算依据四：类比法l 类比对象：以工业用地立项叶青大厦l 租金水平：4.5元/平米/天l 根据租租金与价格的换算公式：p=1-1/(1+r)na/r p:销售价格r:回报率（按10%计算）n:回报年限（按15年计算）a:每平米年租金计算得销售价格p=12318(元/平米)根据我司经验，该项目的地价应该为销售价格的1/4，因此推算叶青大厦的在目前市场水平下的地价为205万/亩。4.1.5 项目地价预估结论项目总地价为工业园区一级开发的建设费用加上土地出让金的总和，我司参考北京三处工业园区土地价格、目前北京市工业用地的基准地价以

32、及相关类比项目的地价，并考虑到土地空置期中转让方在地块上投入的资金成本、建筑成本、市政成本和人力成本，预估：本案地块价格应在150万元-205万/亩；总地价为3531-4766万元；4.2 投资回报率估算4.2.1 按整栋出售进行估算l 项目经济技术指标测算项目经济技术指标项目指标计算说明占地面积（m2）15699 暂按目前土地证上的指标总建筑面积（m2）地上面积45891 50441 按土地征和图纸上的数值预估地下面积4550 土地成本（万元）4237 按180万/亩计算销售收入（万元）41302 按整栋出售计算，平均价格9000元/平米l 项目投资估算序号项目总投资（万元）估算说明1土地费

33、用4237 按每亩180万计算2前期工程费175 2.1可行性研究及顾问费65 建安费用的0.3%2.2规划设计费195 建安费用的1%3建筑建工程安装费21820 3.1地上部分20651 建安造价4500元/平米3.2地下工程1138 建安造价2500元/平米3.3园林工程31 绿化率为10%，每平米100元计算4基础设施建设费1009 大小市政，综合按200元/计算5开发间接费200 主要为工程进行期间办公费、水电费等6开发期间税费413 按销售收入的1%计算7其他费用100 临时建设、工程管理、公证、工程保险等费用8不可预见费559 上述17项的2%9管理费285 上述18项的1%10营销费用413 销售收入的1%11财务费用500 一般为利息的10%总成本(万元）29710 销售收入(万元）41302 所得税前利润额(万元）11592 税前成本利润率39%税前