接管验收培训

1、接管验收接管验收 物业管理项目的接管验收 什么是物业的接管验收 o名词解释 接管验收是物业管理公司受业主委托对指定物 业在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满 足各项使用功能为主要内容的再检验 o接管验收的分类 新建项目和二手项目 o新建项目参与各方 建设单位,总包、施工单位和物业公司 什么是接管验收 o接管验收与竣工的区别： 接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重 观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主 要求；而竣工验收则是全方位对设计质量和施 工质量的验收 接管验收是物业管理公司为接管物业能够投入 正常使用而采取的一种工作方式，而非具有法 律效率的政府评价行为 接管验收的目的及意义

2、 o接管验收目的： 通过物业管理公司的接管验收，能进一 步促使设计和施工单位按标准进行设计和建 设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时， 能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体 上进一步把握整个物业的质量 接管验收的目的及意义 o对于物业管理企业： 明确交接双方的责、权关系.通过接管验 收和接管合同的签订，实现双方权利和义务的 转移，在法律上界定各自的义务和权利。保 障物业具备正常的使用功能，维护业主的权益 接管验收的目的及意义 o对于物业公司内部管理： 为日后管理创造条件。通过接管验收， 一方面使工程质量达到更高要求，减少日常 管理过程的维护、养护工作量，另一方面， 根据接管中的有关物业的技术

3、资料，可以摸 清物业的性能与特点，预防管理中可能出现 的问题，同时计划安排好各项管理工作(包 括节能计划) 接管验收的组织工作 o人员组织 项目经理负责制 o技术组织 工程经理负责制 o工作的开始 从工程人员进入开始 o工作的内容 按区域分系统不落项全面展开 o工作的方式 建立问题记录增项表,机电系统从建 立设备表开始 o记录的形式 记录表格,问题汇总,四列格式 接管验收的人员组织 o按专业成立验收小组: 针对客户单元内及其外的公共区域、附属功能房间，包 括写字楼、商场的出租区域和卫生间、开水间等所有区 域，每组人员包括： 保安部人员一名，负责消防设施、门锁和其它有 关消防和保安系统的测试 一

4、名物业部人员，负责室内配套设施的数量清点 及记录外观状况，检查装修、清洁 四名工程部人员，由一名主管级人员领队，带领 三名技工，负责全面检查测试单元内的电气、照 明、空调、通讯、装修、门窗等各种设备 接管验收的人员组织 针对设备设备系统和机房，物业工程部安排专业主管 带领有关专业技工，进行检查和测试 p接管验收工作根据实际工程情况分区域分系统逐步完成 接管验收工作应从甲方得到的条件 o确认接管验收程序 寻找一条把施工方纳入 接管验收系统的途径 o与工程款结算挂钩 以经济手段制约 接管验收工作的其它条件 o建设工程全部施工完毕，并业已全部竣工验收合格。 o外墙、玻璃幕墙和外窗已经渗水试验合格且玻

5、璃幕墙已清洗。 o供电、采暖、给排水、卫生、道路等市政设备设施能正常使用。 o施工单位自检100%完成并合格。 o所有垃圾清理完毕，包括设备内部、给排水管内等隐蔽地方。 o完成有关设备和系统对管理公司人员的运行维护培训。 o已向管理公司提供相关设备、系统的设备资料、图纸、操作说明 及保修资料等。 o在检查过程中，所有设备均可开启（季节性因素除外），任何简 单的联动测试均可进行。 o签署保修协议、维保安全协议、遗留问题处理协议 接管验收的程序 o施工单位的验收申请 o资料的交接 建立档案 o现场检查,试验 o问题清单 o三方会议 o会议决议的汇签 o辅助问题 o整改报告 o交接确认 o后续问题的

6、处理 接管验收的现场检查 o现场检查： 接管验收现场检查中，以目测和简单 操作试验为主，兼做满负荷、溢水等抽查试 验。由于在短时间的现场检查中有些问题可 能不能及时显现，接管验收后在正常运行中 发现的有关质量问题将随时提出，并可再次 召开各方会议落实相关问题 接管验收的辅助问题 o发展商协助配合进行以下工作： 安排供货厂商/施工单位的培训 保修合同的谈判 质量问题责任的确定，维修的实施以及尾款的处理 保修期后的设备维护保养合同的商务谈判 对口政府部门负责人的介绍，包括供电、热力、环 保、环卫、消防、自来水公司、节水办、卫生防疫 站、燃气公司、电信公司等 能源收费、占用公共设施收费标准的确定 接

7、管验收工作指导思想（出发点） o从客户的角度出发考察其安全性,舒适性 o从日后运行维护的角度考察其可操作性,方便性 o从节能环保的角度考察其可实现性,合理性 接管验收的具体工作内容 p资料接管 物业产权资料： 项目开发批准资料（包 括六图二书） 现状图 规划总平面图 道路规划图 竖向规划图 市政设施管网综合规 划图 绿地规划图和规划说 明书 环境影响评价报告书 规划许可证 投资许可证 土地使用合同 建筑开工许可证 用地红线图 接管验收的具体工作内容 综合竣工验收资料： 竣工图（包括总平面布 置图、建筑、结构、水、 暖、电、气、设备、附 属工程各专业竣工图及 地下管线综合布置竣工 图） 建设工程

8、竣工验收证书 建设消防验收合格证； 公共配套设施综合验收 合格证 供水合同 供气协议书、许可证 有线电视合格证 通信设施合格证 供电协议书、许可证 电梯准用证 接管验收的具体工作内容 施工设计资料： 地质报告书 全套设计图纸 图纸会审记录 设计变更通知单 工程预决算报告书 重要的施工会议纪要 隐蔽工程验收记录 沉降观测记录 其他可能会影响将来管理 的原始记录 机电设备资料 机电设备出厂合格证 机电设备使用说明书（要 求中文） 机电设备安装、调试报告 设备保修卡、保修协议 接管验收的具体工作内容 o安全接管 物业公司与总包签署项目工程遗留问 题处理协议后，物业公司为便于总包工作及 顺利接管，为加

9、强现场安全管理，物业公司 保安部协助总包进行现场管理，并有现场管 理的处罚权，在正式接管验收结束前，安全 责任由总包负责 接管验收的具体工作内容 p接管后的管理： 接管后，负责成品保护、设备运行、日常 清洁和维修保养 钥匙移交后，由物业管理公司按有关规定 进行管理，包括人员/物品出入管理、施工 管理、用水、电、燃气管理等 接管验收应该得到的结果 o重要的会议纪要 对验收中发现的质量问题，由建设单位召集的三 方协调会议，明确存在问题的责任，并落实整改施工 单位、负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可, 此为重要的存档资料. 整改报告 按固定时间做整改报告,消项记录,侧面反映物业实 际情况. 接管验收的重要关注点 o消防问题 生命攸关必须清醒认识 o工作态度 端正的工作态度是处理多方关系的重 要之点 o问题记录 重点突出,归纳合并同类问题,有助于 三方会议的进行 o保修协议 明确物业的法律位置,规定响应时间, 确定经济处罚措施 o安全接管中