毕业设计可行性研究计算书

1、2012届学生毕业设计(论文)材料（六）计算书姓 名： 学 号： 院、系、部： 建筑工程系 专业班级： 工程管理专业 (1) 班 指导教师： 王艳丽 目 录第一章投资估算11.1建安工程费11.2销售收入实现计划21.3投资使用计划与资金筹措21.4投资估算表3第二章财务评价52.1财务评价基础数据52.1.1其他费用依据相关的费率指标52.1.2销售收入与经营税金52.2融资前财务分析62.2.1 静态投资回收期72.2.2 动态投资回收期72.2.3 净现值72.3融资后财务分析82.3.1盈利能力分析82.3.2财务平衡与偿债能力分析9第三章 风险与不确定分析113.1盈亏能力分析113

2、.2敏感性分析113.2.1单因素变化评价指标变化计算表113.2.2 敏感度系数计算16第一章 投资估算1.1建安工程费采用安徽省住宅房屋同本建设项目的基础条件基本相同项目的指标，进行建筑安装工程费的估算。见下表1-1“单方建安工程费估算表”。 表1-1单方建安工程费估算表 项目名称造价建筑面积平米造价建筑面积*平米造价（平方米）（元/平方米）工程总造价一土方工程598981.54436913.5二土建工程64965089.8443691464.2三安装工程7396312.344369166.7总计72960383.6443691644.4土方工程部分1分项费用536864.94436912

3、.12措施费用26621.4443690.63其他费用0443690.04规费13310.7443690.35税金22184.5443690.5合计598981.54436913.5土建工程部分1分部费用40389100.744369910.32措施费用13270767.944369299.13其他费用6451252.644369145.44规费2156333.44436948.65税金2520159.24436956.864965089.8443691464.2安装工程部分1分部费用6495621.644369146.42措施费用346078.2443697.83其他费用0443690.04

4、规费283961.6443696.45税金270650.9443696.17396312.344369166.71.2销售收入实现计划商业配套在2014年预售出55%，第二年售完。价格按每平方米10000元计算；住宅楼销售从项目建设一年就预售出按总面积的80%，第二年售出按总面积的20%。价格按每平方米7900元计算。其中建筑总面积为443691平方米，商铺11925平方米，住宅32444平方米。见下表1-2 “销售收入实现计划表” 表1-2 销售收入实现计划表 单位：万元 销售期间项目20142015销售面积（）销售收入销售面积（）销售收入销售计划合计3251427063.45 118521

5、0492.31 住宅2595520504.4564895126.31商铺6559 6559536653661.3投资使用计划与资金筹措项目的自有资金至少为总投资的30%，所以暂定为11451.03万元，第一年注入9413.23万元，第二年注入2037.8万元。 见下表1-3 “投资使用计划与资金筹措”。表1-3 投资使用计划与资金筹措 单位 ：万元序号项目合计20122013201420151开发项目总投资26324.9810293.087897.487976.46157.961.1不含财务费用24745.389898.187423.67423.61.2财务费用1579.6394.9473.8

6、8552.86157.962资金筹措53962.4611000800020852.0414110.422.1资本金9000600030002.2预售收入34962.4620852.0414110.422.3开发项目长期贷款10000500050001.4投资估算表根据各费率及所给的计算指标各费率指标在表中已经列出，进行投资估算见下表1-4“项目投资估算表”。表1-4 项目投资估算表序号项目合计20122013201420151售房收入37555.7622533.1415022.621.1住宅可销售面积（平方米）324441946612978均价（万元/平方米）0.790.790.79销售比例1

7、.00.60.42配套可销售面积1192571554770平均售价111限售比例10.60.63车位销售收1汽车车位（/个）360180180均价（万元/个）444销售比例10.50.53.2电动自行车位400200200均价（万元/个）0.080.080.08销售比例10.50.54经营税金及附加4065.32417.11648.24.1营业税1355.2805.7549.44.2城建费1897.21128.0769.24.3教育附加费813483.4329.65销售净收入34962.4620852.0414110.42第二章 财务评价2.1财务评价基础数据2.1.

8、1其他费用依据相关的费率指标见表2-1 “费率指标”。 表2-1 费率指标 税费项目税费率（%）所占基数税费项目税费率（%）所占基数营业税5销售收入法定盈余公积金10净利润城市维护建设税7营业税公益金5净利润教育费附加3营业税任意盈余公积金3净利润企业所得税25利润总额基准收益率12%行业2.1.2销售收入与经营税金见表2-2“销售收入与经营税金估算表” 表2-2销售收入与经营税金估算表 单位：万元序号项目合计20122013201420151售房收入37555.7622533.1415022.621.1住宅可销售面积（平方米）324441946612978均价（万元/平方米）0.790.79

9、0.79销售比例1.00.60.42配套可销售面积1192571554770平均售价111限售比例10.60.63车位销售收1汽车车位（/个）360180180均价（万元/个）444销售比例10.50.53.2电动自行车位400200200均价（万元/个）0.080.080.08销售比例10.50.54经营税金及附加4065.32417.11648.24.1营业税1355.2805.7549.44.2城建费1897.21128.0769.24.3教育附加费813483.4329.65销售净收入34962.4620852.0414110.422.2融资前财务分析总投资现

10、金流量表见下表2-4“现金流量表（全部投资）”。 表2-4 现金流量表（全部投资） 单位：万元序号项目合计20122013201420151现金流入37555.7622533.1415022.621.1售房收入25630.7615378.1410252.621.2配套出售收入11925715547701.3售车位收金流出28484.3518733.231357.83780.674612.652.1开发项目投资22259.6818733.231357.81363.57805.082.2经营税金及附加4065.32417.11648.22.3所得税2159.372159.

11、373净现金流量9071.41-18733.23-1357.818752.4710409.97累计净现金流量9071.41-18733.23-20091.03-1338.569071.414所得税前现金流出11230.7818733.231357.83780.672453.285税前现金流量11230.78-18733.23-1357.818752.4712863.25累计税前现金流量11230.78-18733.23-20091.03-1338.5611230.78计算指标所得税前所得税后内部收益率（firr）31.7%29.4%财务净现值（fnpv）6421.235186.60静态投资回收

12、期3.26年3.4年动态投资回收期3.41年3.75年2.2.1 静态投资回收期pt=累计净现金流量出现正值的年份数1+所得税前：pt=3.26年所得税后：pt=3.4年2.2.2 动态投资回收期pt=（累计折现值出现正值的年份数1）+所得税前：pt=3.41年所得税后：pt=3.75年2.2.3 净现值取基准收益率为15%，所得税前：npv= 6421.230 所得税后：npv= 5186.6002.3融资后财务分析2.3.1盈利能力分析（1）项目资本金现金流量表，见下表2-5 “现金流量表”动态投资回收期pt=（累计净现金流量出现正值的年份数1）+所得税前：pt=3.22年所得税后：pt=

13、3.68年静态投资回收期pt=（累计折现值出现正值的年份数1）+所得税前：pt=2.94年所得税后：pt=3.15年净现值取基准收益率为15%，所得税前：npv= 6717.260 所得税后：npv= 3416.50将各年的净现值折和到期初，求取总和，即求得净现值的总和。（2）根据利润与利润分配表，建设投资估算表计算以下指标 表2-5 现金流量表（自有资金） 单位：万元序号项目合计20122013201420151现金流入37555.7622533.1415022.621.1售房流入25630.76 15378.1410252.621.2售车位流3配套出售流入1192

14、5715547702现金流出19413.232037.83780.674612.652.1资本金11451.039413.232037.82.2贷款资金投入10000100002.3预售收入用于开发3780.674612.652.3经营税金及附加4065.32417.11648.22.4所得税2159.372159.372.5其余支出总和2168.651363.57805.082.6长期借款本金偿还10240680680106804净现金流量-19413.23-2037.817392.4710409.97累计净现金流量-19413.23-21451.031338.5611748.53内部收益率

15、27.6%27.6%20.4%财务净现值6717.263416.5静态投资回收期2.94年3.15年动态投资回收期3.22年3.68年基准收益率15%15%2.3.2财务平衡与偿债能力分析（1）建设期利息估算与还本付息计划表，见下表2-6 “还本付息计划表”。表2-6 还本付息计划表 单位：万元序号项目合计2012201320141长期借款偿还1.1年初借款本息累计0.0050954.2749314.56本金0.0049314.5649314.56利息0.001639.710.001.2本年借款49314.5649314.560.000.001.3本年应付利息8307.581639.71338

16、8.463279.411.4本年还本付息57622.140.005028.1752593.97还本49314.560.000.0049314.56付息8307.580.005028.173279.411.5年末借款本息累计50954.2749314.560.00本年年利率6.65%6.65%6.65%2还本资金来源57622.140.005028.1752593.972.1上年余额2.2可利用售房收入57622.140.005028.1752593.97（2）偿债能力分析利息备付率（按照整个借款期考虑）= = (借款利息支付+利润总额) 借款利息支付偿债备付率（按照整个借款期考虑）= =（销售

17、收入用于投资部分运营期费用所得税+利息支出）应还本付息的金额第三章 风险与不确定分析3.1盈亏能力分析项目的土地费用为固定成本，投资估算中扣除土地费用和销售税金都是可变成本。由盈亏平衡分析得：可变成本+固定成本=销售收入销售平均价格为p,总销售面积为s,盈亏平衡点占总销售面积百分比为a,可变成本的平均单位面积可变成本为v,固定成本为f由盈亏平衡分析得：可变成本+固定成本=销售收入由项目总投资估算表可知，固定成本为12798.75万元，可变成本为13526.23万元。建筑面积为44369平方米，故每平方米可变成本为3048.6元/。当销售面积为26382时，该项目税后利润率为0。3.2敏感性分析

18、3.2.1单因素变化评价指标变化计算表 表3-1 单一变量动态敏感分析表针对全部资金的评价指标 项目变化幅度全部投资（所得税前）irr（%）npv（万元）动态pt（年）建安工程费-20%39.710580.33.17-10%36.37580.23.30031.76421.233.4110%20.64320.33.5420%14.6-705.43.68销售价格-20%14.2184.94.31-10%26.44247.633.84031.76421.233.4110%36.67588.423.2420%40.58624.543.12其中所得税值参照上面的表2-3“利润与利润分配表”依下面各个变化

19、，得出所得税。 总投资增加20%，见下表3-2“现金流量表（全部投资）”。 表3-2 现金流量表（全部投资） 单位：万元序号项目合计20122013201420151现金流入37555.7622533.1415022.621.1售房收入25630.7615378.1410252.621.2配套出售收入11925715547701.3售车位收金流出28484.3518733.231357.83780.674612.652.1开发项目投资26711.61622479.8761629.361636.284966.0962.2经营税金及附加4065.32417.11648.2

20、2.3所得税2159.372159.373净现金流量9071.41-18733.23-1357.818752.4710409.97累计净现金流量9071.41-18733.23-20091.03-1338.569071.414所得税前现金流出11230.7818733.231357.83780.672453.285税前现金流量11230.78-18733.23-1357.818752.4712863.25累计税前现金流量11230.78-18733.23-20091.03-1338.5611230.78计算指标所得税前所得税后内部收益率（firr）12.71%10.82%财务净现值（fnpv）

21、1125.27-1857.17投资回收期（年）静态2.98013.083投资回收期（年）动态3.9306超过4年 总投资增加10%，见下表3-3“现金流量表（全部投资）”。 表3-3 现金流量表（全部投资） 单位：万元序号项目合计20122013201420151现金流入37555.7622533.1415022.621.1售房收入25630.7615378.1410252.621.2配套出售收入11925715547701.3售车位收金流出28484.3518733.231357.83780.674612.652.1开发项目投资24485.64820606.5531

22、493.581499.927885.5882.2经营税金及附加4065.32417.11648.22.3所得税2159.372159.373净现金流量9071.41-18733.23-1357.818752.4710409.97累计净现金流量9071.41-18733.23-20091.03-1338.569071.414所得税前现金流出11230.7818733.231357.83780.672453.285税前现金流量11230.78-18733.23-1357.818752.4712863.25累计税前现金流量11230.78-18733.23-20091.03-1338.5611230

23、.78计算指标所得税前所得税后内部收益率（firr）所得税前所得税后财务净现值（fnpv）16.34%13.59%静态投资回收期6568.892406.47动态投资回收期2.8912.9576 总投资减少10%，见下表3-4“现金流量表（全部投资）”。 表3-4 现金流量表（全部投资） 单位：万元序号项目合计20122013201420151现金流入37555.7622533.1415022.621.1售房收入25630.7615378.1410252.621.2配套出售收入11925715547701.3售车位收金流出28484.3518733.231357.837

24、80.674612.652.1开发项目投资22037.0818545.8971493.581344.22797.032.2经营税金及附加4065.32417.11648.22.3所得税2159.372159.373净现金流量9071.41-18733.23-1357.818752.4710409.97累计净现金流量9071.41-18733.23-20091.03-1338.569071.414所得税前现金流出11230.7818733.231357.83780.672453.285税前现金流量11230.78-18733.23-1357.818752.4712863.25累计税前现金流量11230.78-18733.23-20091.03-1338.5611230.78计算指标所得税前所得税后内部收益率（firr）24.53%19.91%财务净现值（fnpv）17456.1410933