【中海·格林威治城】发展策划报告

1、【中海格林威治城】发展策划报告一、 成都房地产市场概况1 2003年度房地产市场概况1.1 房地产开发继续保持快速发展 2003年，成都房地产开发总体上保持快速发展势头，全年累计完成开发投资245.4亿元，增长20.7%，商品房在建规模达2717.46万平米，增长22.4%。其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别达到2234.1万平米、70.83万平米、323.5万平米。1.2 商品房销售持续旺盛，房价走势稳中有涨，涨幅有限成都市商品房销售已持续数年保持旺盛的销售势头，年销售商品房2000年434万平米，2001年扩大到701万平米，2002年扩大到816万平米，2003年达到966.35

2、万平米，三年时间翻了一番多。其中2003年比上年增长18.5%。商品房销售额达到202.58亿元，增长24.6%。从房价上来看，稳中有涨，涨幅有限。全市含经济适用房在内的商品房平均房价为2096元，每平米上涨103元，涨幅为5.1%；不含经济适用房的商品房平均房价为2224元，其中城区房价2726元，郊区县1482元。1.3 空置商品房得到有效抑制在开发规模不断扩大的情况下，空置商品房总量自2000年以来首次出现下降趋势，空置商品房得到了有效的控制。1.4 市区住宅供不应求住宅供应的缺口进一步扩大，2003年住宅供应面积（批准预售）为470.50万平米，同比增长13.54%；而销售面积达到52

3、8.49万平米，同比增长15.8%，供销比为0.89，供应缺口达到57.99万平米。1.5 市区商业用房供略过于求2003年市区商业用房供应面积达77.03万平米，同比增长66.81%，而销售面积为51.7万平米同比增长35.34%，有20余万的商业用房待销售，但这仍属于合理范围之内。附：2003年各类物业供销对比表住宅办公用房商业用房总体供给470.505.5477.03571.28销售528.495.0351.7576.9供销比0.891.101.490.99注：由于统计范围不同，数据与市区同郊区比例略有不同。附：2003市区各方位商品房供求状况（单位：万平米）城东城南城西城北总体供给79

4、.53155.54288.2362.77销售73.68176.98311.3677.97住宅供给42.9298.07221.6841.39销售65.14148.45280.1264.85办公用房供给7.583.573.860.58销售0.354.214.581.30商业用房供给14.0534.0727.768.99销售6.8720.3322.7311.30注：由于统计范围不同，数据与市区同郊区比例略有不同。附：2003年成都（成都主城区）各环域商品房供求状况（单位：万平米）内环以内内环至一环一环至二环二环至三环三环外总体供给77.59 90.36 110.69 371.43 25.89 销售6

5、7.10 71.06 171.97 387.32 17.53 住宅供给37.11 65.79 82.44 272.51 15.94 销售46.16 60.88 147.36 341.93 15.40 办公用房供给7.06 0.72 0.46 4.96 2.45 销售5.71 2.83 4.70 2.86 0.03 商业用房供给12.70 11.77 14.77 56.21 22.69 销售12.68 5.60 15.48 38.21 2.00 注：由于统计范围不同，数据与市区同郊区比例略有不同。2. 2004年成都房地产市场走势预测2.1 郊区住宅成为房地产发展重心随着城市规模的扩大，在市中心

6、可供开发的土地越来越少的情况下，众多开发商纷纷将目光转向了土地供应量大、价格相对低廉的近郊，发展的重心将逐步向外延伸，以人南延线，西延线为中轴，华阳、温江、龙泉等郊县为辐射的区域将成为未来成都房地产发展的主要区域。2.2 电梯公寓将逐渐被消费者所接受a、新规出台，鼓励建高层2003年底，成都市规划管理技术规定出台：政府鼓励开发商修建高层住宅。新规中关于建筑容积率的相关规定表述明确，成都市中区到二环路以内，高层建筑的容积率可以达到4.2，这比常规的高层建筑容积率不能超过33.5足足高出1.5%，这意味着，在同样面积的土地上，建筑高度将可以得更高。b、 地价涨幅较大，电梯公寓开发趋热随着可供开发的

7、土地、特别是市区土地越来越少，土地价格也越来越高，决定了市区开发的主流必将是电梯公寓。c、 居住观念改变，电梯公寓受宠尽管电梯公寓作为一种新的住宅形式已经出现多年，但成都人的惯有居住习惯使得电梯公寓的被接受程度较低。电梯公寓经过多年的不懈推广，成都人对电梯公寓的认知程度已经有了极大改变，2003年电梯公寓的热销就足以证明这一点。再加上住宅消费新生代居住观的改变，并且这一大群人已经成为住宅购买的中坚力量。2.3 成都楼市开发规模平稳、销售价格平稳增长预计涨幅达到10%成都市近年来楼市发展迅速，但由于城区可供开发的土地愈来愈稀缺以及国土局实施的严格的土地批租制度，导致房地产开发的门槛逐步提高，土地

8、吸纳难度逐步加大。2003年全市土地购置面积957.39万平米，与去年相比下降了6.1%，预计今年成都市楼市的开发规模会平稳发展。2.4 成都市国民经济的良性发展拉动成都地产的持续发展近年来，成都国民经济全年市累计国内生产总值1870.8亿元、完成固定资产投资862.97亿元，分别增长13%和22.9%。国民经济的持续高速发展，居民收入水平逐步上升，2003年成都城市居民人均可支配收入达9641元，比去年同期增长7.4%。逐步提高的居民可支配收入为商品房消费提供了经济保证。2.5 市区土地资源的稀缺导致房价不断上扬国土资源管理体制将实施重大改革，省级以下实行垂直管理体制，将会使土地的放量和供给

9、受到控制，市区的郊区的土地供应量会相互匹配，既有利于土地市场宏观调控，也使房价会保持在一定的水平。随着成都市内可供开发土地逐渐减少，开发量日渐萎缩，而市场需求依然保持旺盛，供应不足导致市内房价将有所上涨。2.6 建筑主材价格上涨拉动房地产成本上升2002年11月，全国钢材开始涨价以来，价格直线上涨，从每吨从2300到3300元，涨价高达1000元，涨幅达30%，创历年钢材涨价之最。截止目前，钢材价格已涨幅已达100。建筑成本的上涨直接导致房地产开发成本的上升，最终反映在商品房销售价格的提升上。3. 武侯望江区域的整体房地产市场特征及发展趋势武侯区无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是

10、成都市目前比较成熟的区域。武侯区的房地产业的发展状况是成都市近几年以来发展最快实力最强市场反应情况最好的区域。武侯区尤其是城南历来是成都市富豪们聚集的地方，城南也是整个成都市休闲娱乐场所较为集中的地方，并且也处于众多高档和前卫娱乐场所的领先地位。城南有成都市形成较早的高档居住小区如：棕南小区、棕北小区、玉林小区。成都市居住小区的概念最早在城南形成。到目前城南也是众多高档居住小区和高档楼盘的聚集地，如：锦锈花园、锦官新城、中华园、芳草地、以及离本地块最近的河滨印象等。就项目所处的望江片区而言从近几年消费者的消费趋向来看，依然有较强的购买力和购买意向，只是近几年楼盘供应量的减少导致有效供应不足。因

11、此近几年来城南区域的中高档楼盘较为紧缺，而对中高档楼盘的需求量却并未减少。中高档楼盘的有效需求还有相当大的市场空间。3.1 旧城改造以及水井坊、香格里拉入驻带动区域房地产市场发展 受旧城改造规划影响，到今年底致民路及水井坊两个片区将完成总面积超过26万平方米的拆迁量，总投资额达到6个亿；同时水井坊、香格里拉项目方案的确定将使片区商业和居住环境大为改善，进一步促进区域房地产市场的发展。3.2 区域住宅需求旺盛，市场供应仍显不足该区域属居住密集区，区内拥有川大及诸多企事业单位，随着城市发展原有的旧式住宅无论在面积及功能上都不能满足目前生活居住的需求，住宅市场需求日趋旺盛；但由于地处城东与城南的交界

12、带，房地产开发起步较晚，供应量有限，目前市场总体供应量仍显不足。3.3 沿河区域正在成为住宅开发热点地区从去年莲花低洼区改造、万达河滨印象入驻开始， 目前该区域府南河沿线已聚集了包括中海、新加坡吉宝、华润、深长城等多家大型房地产企业的多个房地产项目入驻，在这一带动力影响下，该区域正在成为房地产开发的热点地区。新加坡吉宝粼江峰阁项目已在春交会亮相，精装交房，均价在53005400之间。3.4 以府南河为界，东西两岸房地产市场差异明显由于成都市住宅消费的地域性差异，城东和城南素有“穷人”和“富人”居住区之分。而项目所在区域，城南和城东恰以府南河为界。两岸房地产项目无论在档次、价格、消费群（包括消费

13、群覆盖范围）、区域配套等各方面均存在较大差距。3.5 小户型有较高的市场接受度，并受到市场追捧由于临近市中心商业中心区域，同时片区内商业、商务办公聚集，又有川大校园经济圈支撑，小户型在该区域拥有庞大的市场，从樱花假日、棕北国际以及南府锦等项目来看，小户型受到市场追捧，销售形势看好。3.6 已建项目规模普遍偏小，但有向规模化、社区化发展的趋势受区域整体环境及土地供应影响，该区域房产开发条件及受关注都相对不高，已建成的项目规模普遍偏小，如鸿喜花园、莱茵河畔、棕东小区等。但随着旧城改造规模的扩大，土地供应量（规模）及大环境大为改善，吸引了大量知名房地产开发企业进入，目前该区域房地产项目正在向规模化和

14、社区化发展。3.7 区域商业消费需求旺盛，商业配套仍显不足由于区域住宅密集，人口密度大，区域内商业消费十分旺盛，但就目前该区域内商业分布而言，仅科华北路、致民路、宏济中路的商业配套，无论在规模、档次，还是商业分布、业态结构上都不能满足区域消费的要求。3.8 无商业核心节点，商业分布分散目前该区域商业主要集中在沿街底商或群房内，由于去缺乏统一规划，形成临街自发商业为主的商业形态（除科华北路形成以好友多为中心的商业带外），分布较为零散，缺乏核心商业，商业辐射力不强、凝聚力较差。3.9 九眼桥附近存在商业覆盖空白点从区域商业分布来看，目前区域内拥有包括科华北路一线、致民路一线、以及宏济中路一线等几个

15、商业带，但这几个商业带无论业态构成还是规模都不具备较大的消费辐射范围。随着九眼桥区域太平南街商业带的没落（其商业带本身也具有较强的校园商业倾向），九眼桥区域出现商业覆盖空白点。二、项目概况1、 项目位置及周边概况本项目位于成都市区东南区域一环路外侧，北端临一环路南一段和九眼桥，南面紧临四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街属于武侯区望江片区，东侧临府南河锦江段。属成都市武侯区望江片区，河对岸是锦江区。本项目所临的一环路和九眼桥是成都市中区环状交通主干道，隔一环路是市工商局大楼；河对岸从北向南有安顺廊桥、合江亭、水井坊等景点和一些顺江路边的在建（南府锦）、粼江峰阁、改建（龙舟大厦

16、）楼盘；本项目东边所临河一线长约250米宽，紧临的望江路是一条21米宽的双向车道，通向望江公园，连接一二环路，人车流量目前不是很大；项目南侧与川大之间的不规则阶梯状边线很长，与项目接壤部分是川大的留学生公寓、待建教职工宿舍楼地块（原为校医院、幼儿园、旧居住楼等）、老宿舍楼等，属川大内部的部分宿舍区；项目西南端紧临的是重点中学川大附中（刚由12中和29中合并而成）；项目东侧紧临太平南街和太平南新街，宽68米，规划将拓宽到16米，此街以前通川大北大门，有繁华的商业气氛，目前街区处于旧城拆迁阶段，百废待兴；隔街就是四川长安房地产开发公司的好望角商住楼项目，位于一环路与太平南街之间的三角地带，占地约1

17、4,000平米，建筑面积约32,000平米，共6层，是典型的商业（2层）小户型（4层）项目，2003年7月初动工，目前项目销售已超过98。1.2 项目现状及规划要点本项目地块系由公开拍卖获得，规划建设净用地面积约50,821平米（76.23亩），代征地面积约13,731平米（20.6亩），是目前成都市一环路内已建和待建项目中的较大地块。该地块形状极不规则，东西两条边较平直，在太平南街与望江路相交的北端头基本呈直角交汇，南面与川大的界面呈极不规则的阶梯形，且东宽（临河面）西窄（临川大附中）。具体规划要求包括：a 地块使用性质：商业兼居住用地。b 地块使用强度：容积率不大于3.5，建筑密度不大于4

18、0。c 建筑高度：地块东侧临府南河30米进深内建筑高度不大于24米，其余用地建筑高度不大于100米。d 商业裙房退离道路红线或绿化控制线不小于8米。e 交通出入口方位：机动车临太平南新街16米规划道路，远离望江路交叉口70米后布置。f 用地配套停车场（库）：机动车居住部分不少于0.7辆/户，商业部分每300平米1辆（地下停放）；地块内考虑非机动车的停放位置。g 绿地率：不小于25。h 集中绿地：临太平南街与望江路交叉口布置不小于1200平米。i 在地块西南角临规划道路在建筑一、二层设置建筑面积不小于3,000平米的农贸市场。j 配建不小于2000平米的公共停车场；不小于60平米的公厕；不小于5

19、0平米的垃圾中转站；不小于100平米的邮电所；不小于100平米的卫生所；不小于105平米居委会用房和警务室。k 用地西南角12米道路是川大专用道路，临用地红线须设置围墙且不能开口及布置商业设施。2、项目发展建议2.1 项目总体布局建议本项目的总体布局可简单归纳为两片、三线、四点，即：两片东北片的住宅和西南片的商业；三线太平南街一线的商业，住宅片与商业片之间的一线步行街，临河的一线点式商务办公和休闲小楼；四点北端的两点：商务公寓和中高档中餐厅，南端的两点：小户型公寓和农贸市场。2.1.1 住宅部分临河一面设置大户型(两梯四户，大四房大三房)景观高层住宅楼群，临川大、商业区、太平南街的区域灵活布置

20、中小户型高层住宅楼群（三梯六户）。在户型组合上，每栋平面上大二房不能与大四房组合在一块。所有住宅楼的摆布采用错动布局，尽量保证最大限度利用小区内的景观环境和视野不被遮挡的远视区外的优质景观。2.1.2 商业部分沿望江路沿河会所式商业板块：采用独栋、低层的商务小楼。定位品牌餐饮+商务休闲，提纯后的商业、商务、会所三者的结合。培根路特色文化商业板块：培根路本身具有浓厚的历史和文化氛围，在成都具有较高的知誉度，因此项目商业将采用内街设置，部分保留培根路的风格特色并加以提炼和深化，建成一个开放式、体验式商业聚合的休闲街,。社区常规商业板块：该板块经营定位包括两部分，一是填补和满足区域生活消费要求的中小

21、型超市和农贸市场(规划要求)；另外是满足区域日常生活及川大校园消费的配套型商业。2.1.3 商务公寓部分布置于太平南新街和望江路交叉口区域，利用1200平方米的绿化广场环境形成前庭花园环境和物业形象。2.1.4 小户型部分小户型设置于地块西南角，由东北往西南角呈l型退台式设计。考虑到小户型消费居住人员结构，在后续设计深化的过程中对园区人流动线分流，与高层住户人流加以区分。2.2 楼型建议2.2.1 住宅部分首先根据密度分析和成本利润的反复测算，本项目住宅应是30层的高层电梯公寓。高层电梯公寓应是一种点式与板式的结合产物，是一种改良后的点式高层住宅，每层46户，可以保证每户良好的采光通风。电梯与

22、每层户数比为1：2。这种点式高层住宅的外立面更为生动、挺拔、富于变化，易于勾勒出非常美丽的天际线，且设置灵活，土地利用率高，利于把小区规划成低密度大环境的高品质住宅社区。小户型总建筑面积为6700平方米，考虑到尽量减小对下部商业环境的影响，因此考虑小户型采用从东向西的从低到高的阶梯状布局，建筑采用内廊设计，尽可能降低建筑成本。2.2.2 商业部分商业沿太平南街临街部分设计为三层商业，临园区设置局部三楼；临太平南新街部分均为两层，在太平南街与太平南新街交接部分设置入口主题广场。整个商业设施（内街、外街）以连廊形式组织人流交通动线。部分商业（约2000平米）设置于商务公寓一、二层。临河商业部分采用

23、相连独栋退台式设计，共计5栋，面积从7001100平米不等，最大限度利用开阔的河景，凭借独特优越的地理位置和建筑特色形成高档商务休闲的会所式商业。2.2.3 商务公寓部分考虑到口岸价值利用的最大化，因此总建筑面积为23000平方米，30层，每层6户，4部高速电梯配套标准；为保证商务公寓的良好视野，尽量减小对住宅区的视线阻碍，建议商务公寓采用南北向的板状设计，建筑由两片组成，中心设置核心筒。2.2.4 小户型部分小户型公寓建议设置为“l”型，退台阶梯式布局（东低向高）。单元入口设置于临商业广场侧，其中一部电梯可直通地下停车场，另一部到达商业第二层。 2.3 住宅户型及面积选择（含高层住宅、商务公

24、寓和小户型）2.3.1 住宅部分住宅的户型面积定位通过综合考虑分析定位、市场、客户的因素，平衡单价、面积、总价三者之间的关系，建议对本项目纯住宅的户型及面积作如下选择：以大二房、大三房、大四房单位为主，配以少量小三房、五房单位，复式单位只占很小的比例。在每一类型的户型中选取面积的上限段，以利于给设计留出足够的空间作出特色、完善功能，充分展示该类型户型中最突出的亮点，以达到在切准目标客户需求的基础上彰显户型尺度和功能魅力的目的。2.3.2 商务公寓部分考虑到目前商务办公市场面积需求特点，以及项目目标办公机构的规模和总价控制原则（首付款控制），单户控制在90-180平方米之间，考虑多户联通的可能，

25、形成相应的弹性分割。2.3.3 小户型部分考虑到总价控制原则，确保小户型的良好投资价值；以及目前消费市场对小户型的选择趋向和户内功能设置的必要空间。确定户型大小为：30-55平方米；2.4 户型功能建议2.4.1 住宅部分 大二房双厅单卫（8595平米）该户型定位为时尚精致二房，适宜追求生活品质的新新白领和年青夫妇居住。所以户型设计应舒适合理，同时拉大主卧与次卧的面积差。客厅开间3.9米，卫生间、厨房不易过大，主卧设小型衣帽间。客厅设观景露台，卧室设加宽飘窗，以烘托户型的时尚感，体现高层电梯公寓的景观优势。建议部分户型可设计为二房二厅双卫。 小三房双厅双卫（110120平米）该户型布置于位置较

26、差处，目标客户为市区有一定经济实力的居民和一般中产阶层客户，以及部分投资者。所以户型设计应突出方正、实用性高这一特点。客厅开间4.2米，主卫和厨房较宽敞，厨房旁设生活阳台。同时可考虑加设一小储物间。 大三房双厅双卫（140150平米）该户型为主力户型，目标客户大都为二次置业。所以设计上相对于小三房户型在生活档次和功能上应明显提高。该户型在平面布局上应注重功能分区，其中厨房与生活阳台、工人房及其卫生间要结合在一起组合成服务区。主卧带衣帽间。客厅开间4.8米，主卧、主卫、厨房面积相对要大。房屋功能空间齐全，考虑工人房、储藏间。卫生间保证其洁具功能，如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、净身盆。厨房保证设备要求

27、，如洗碗机、消毒柜等。注意设计细节，尽量向阳，能有良好的通风，卧室重视私密性，厨房要靠近入户门，卫生间的门不能正对客厅等等。 大四房三厅双卫（160170平米）该户型设计定位应豪华大气，同时考虑大开间双厅设计、玻璃阳光屋、观景阳台，全面提高通风、采光效果，提高空间质量。客厅开间5.1米，厨房不小于8平米，可考虑采用独立的中厨炒区与无烟的西厨烹饪区相结合的“双厨”概念。主卫设计应考虑功能分区，包括便溺、洗浴、洗衣、化妆四种功能，保证使用上互不干扰。完善辅助空间，可以作其它新的尝试，提出新的概念。 复式单位（200230平米）该户型量少，物以希为贵，是本项目最具尊贵感的户型，应设计出类似广州“汇美

28、景台”那种完全的景观空中别墅的感觉。2.4.2 商务公寓部分考虑到目前商务办公市场面积需求特点，以及项目目标办公机构的规模和总价控制原则（首付款控制），单户控制在90-180平方米之间，考虑多户联通的可能，形成相应的弹性分割。2.4.3 小户型部分考虑到总价控制原则，确保小户型的良好投资价值；以及目前消费市场对小户型的选择趋向和户内功能设置的必要空间。确定户型大小为：30-55平方米；户型考虑较为完善基本生活的功能配置。2.5 商业面积及功能设置建议临河会所商业：依托社区会所形成品牌中西餐厅和可对外的特色健身休闲服务，约2,200平米；依托临河景观带，形成独栋的商务、休闲空间，每一个商业单位约

29、7001,100平米，5栋约5,000平米。特色酒吧休闲文化街：整个商业部分内街两侧商务策划定位为特色酒吧休闲文化街，设计为10-27米宽步行街区，在太平南街与太平南新街交界处设置休闲广场，整个商业部分以二层框架结构为主，局部设置三层商业，引入品牌餐饮、ktv量贩歌城、酒吧主力店等商业物业聚集人气，整体氛围以酒吧文化聚合，面积从402000平米不等。临太平南街与太平南新街一侧商业设施为社区生活配套区域及部分特色休闲饰品区，面积以3060平米为主。太平南新街一线和农贸市场周边的社区常规服务商业：2层沿街商铺，并在培根路和太平南新街交汇处形成小型步行街区，成为商业节点空间。每一间铺面约30200平

30、米不等。2.6 配套建议（包括车位）2.6.1 配套建议项目在太平南街和临江路交汇处（紧靠项目击中绿化）设置大型会所, 总面积4200，作为对项目高端定位的支撑，体现项目品质。其中2200面积考虑引进高档中餐厅、健身中心等休闲项目。其余面积设置社区配套服务设施。会所配套设施主要包括：恒温游泳池、室内羽毛球场、乒乓球室、老年活动中心等。住宅景观环境区域设置部分社区配套设施，包括：露天游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、儿童娱乐场所等。社区商业部分在适当区域考虑引进部分服务型商业业态，以形成对社区生活配套的支持，包括：高档休闲茶楼、高档会员式休闲会所（对外经营性质）、中型超市、小型社区医疗诊所等。2

31、.6.2 车位建议在确定本项目车位比例和价格时，根据不同的物业要求和最基本的配置标准，主要考虑今后车位的销售速度，具体车位比例建议按以下标准考虑：住宅车位：1:0.7商务公寓：1:1小户型公寓借用就近利用地下公共停车场商业按100平米配0.3个车位计算综合结论：车位总体配比达到1:0.8，共计约1000个。2.7 卖场位置的初步建议根据项目发展计划，初步考虑在住宅销售初期，利用位于望江路与太平南街交汇处先期设置项目商业和住宅临时销售中心。待会所完工后再搬至会所内，利用部分会所设置住宅售楼中心。考虑成本因素，小户型、商务公寓销售一并设置于该售楼中心。在临时售楼中心邻近的望江路集中广场处设置临时样

32、板区，售楼中心和样板区之间通过绿色走廊连接。（样板区根据销售进度分期设置4个临时在售户型样板房）。2.8 住宅交楼标准建议（含高层住宅、商务公寓和小户型）小户型公寓按精装房标准，装修费用控制在300元/以内；高层电梯公寓住宅提供精装大堂。户内装修，首期推售按不同户型提供精装方案选择，每种户型提供12种装修标准，装修费用控制在500800元/之间；后期推盘根据首期实际发售选择情况，对精装房标准进行调整（或对是否提供精装修进行选择）。商务公寓大堂、电梯厅、等公共部分提供精装修，户内按清水房标准交房，提供分户中央空调管道预留（具体标准见商务公寓产品调研报告）。2.9 分期开发建议成都市在高层项目的报

33、批报建上必须经过“市高层建筑审查委员会”的审查，且是针对整个方案图纸审查通过后方能开工，所以整个项目一次性报建从设计到审批拖的时间太长。因此根据项目的总体布局，充分考虑时间因素和入市的轰动效应，以及相应的房地产开发销售的最新政策精神，建议先报建和开工本项目商业部分，在集中绿地位置提前建好售楼中心，其它部分随后跟进。也就是说，在开发和销售上大的来说分两期，以保证商业先出先卖，快速回笼资金，利用商业销售带来的人气推动随后开盘的住宅销售，以获得最大的时间和经济效益。根据目前报件、报规以及施工安排条件，商业部分分为两批，第一批在2004年5月动工（年底交房），包括14、15、17栋；第二批2004年6

34、月开工（2005年4月交房），包括8、18、19栋（16栋和住宅同时开工，但销售仍与商业部分一并推出）；住宅部分与2004年8月动工（2006年6月交房），包括17栋、913栋和16栋。3、项目发展计划3.1 土地手续办理等前期工作安排3.1.1 2003.12.31前全面解决用地遗留问题。3.1.2 2003.12.30前完成施工用水用电申请接驳。3.1.3 2004.1.7前完成规划方案报批高委会。3.2 规划设计工作安排3.2.1 2003.10.21前完成规划设计（方案）招标；3.2.2 2004.1.21前完成项目建筑规划设计及报建工作；3.2.3 2004.4.15前完成项目商业a

35、1区（14、15、17栋）施工图设计；3.2.4 2004.5.15前完成项目商业a2区（8、18、19栋）施工图设计；3.2.5 2004.7.15前完成项目b区（高层住宅、商务公寓、临河商业、地下室等部分）施工图设计；3.2.6 2004.8.1前完成总平面施工图设计；3.2.6 2004.4.15前完成项目临时卖场方案及施工图设计；3.2.7 2003.7.15前完成示范单位方案及施工图设计。3.3 报建报批工作安排3.3.1 2004.5.30前完成申办国有土地使用证。3.3.2 2004.3.15前完成商业部分施工图报批 3.3.3 2004.5.25前完成住宅部分施工图报批3.3.

36、4 2004.4.15前完成申半商业部分建设工程规划许可证2004.6.7前完成申半商业部分建设工程规划许可证3.3.5 2004.4.30前完成申办商业部分建设工程施工许可证2004.6.8前完成申办住宅部分建设工程施工许可证3.3.6 2004.8.17前完成申办商业部分预售许可证2004.9.30前完成申办住宅部分预售许可证3.3.7 2004.11.30前商业部分通过质监验收并提交竣工图2006.1.15前住宅部分通过质监验收并提交竣工图3.3.8 2004.12.26前完成申办商业部分规划竣工验收合格证2006.3.1前完成申办住宅部分规划竣工验收合格证3.3.9 2004.12.3

37、0前完成申办商业部分初始产权登记2006.3.10前完成申办住宅部分初始产权登记3.3.10 2005.12.30前完成商业部分产权证、土地证分隔2006.12.30前完成住宅部分产权证、土地证分隔3.4 施工管理工作安排3.4.1 工程概况3.4.2 施工布置 项目总承包经过调查考证，充分选择具备中海格林威治城项目工程建设总承包资质的施工单位，承担本项目的总承包工作。根据营销需要将中海格林威治城划分为a、b两区，分别由1家公司总承包，选择多家重合同、守信誉的土建单位分包，每家分包土建单位其合理经济承建面积控制在4-6万平方米左右。 专业分包为有利于施工协调，保证工程进度、质量，加强成本控制，

38、像外装幕墙、铝门窗、外墙涂料、防盗门、防水、土石方等工程采取专业分包模式，由公司直接分包和总包单位分包方式结合，同时授予总包单位现场管理权限，统一协调管理。 开竣工时间根据公司营销开发计划和工程实际情况及总包管理模式，分区确定开竣工时间。预计2004年5月20日a区工程开工，8月18日开盘，12月30日a区商业部分入伙。b区工程预计04年8月15日开工，04年12月15日完成0.000以下工程，05年12月15日封顶，06年6月30日入伙。 工程管理架构及人员组成该项目在现场设置办公室，根据开工计划，首期工程开工在现场设项目经理和技术负责人各1名，土建工程师3-4名，电气、给排水工程师各2名，

39、具体负责现场施工管理，造价工程师2名（土建1名，水电1名），设置内业资料员1名专人管理资料及工程档案，确保工程正常进行。施工过程中，根据工程进展情况和工程现场需要再适当调整工程管理人员。3.4.3 施工现场平面布置及施工进度控制。 按照成都市有关规定，现场不设置砼搅拌站，结构部分全部采用商砼，现场只设置沙浆搅拌站，钢筋、模板加工房等。为有效节约成本，商砼、水泥、外墙装饰材料等由甲方供给，并根据工程管理情况，调整甲供材料范围。 为保证现场文明施工，为车辆进出及准业主参观方便，现场道路全部硬化，临设根据场地总平图合理规划布局，布置于楼幢之间，整个工程按施工计划总平统一布局。 现场用水、用电，由甲方

40、统一布置提供多个总用水点，12个箱变电源，按有关规定办理手续，交一家总包单位统一管理，其他用水、用电由总包单位统一协调管理，甲方不直接管理分包单位用水、用电。每月按表计量，合理分摊，每月在工程进度款中扣除。 总体工程进度控制，根据当年销售工作需要，分区和分标段建成，具体开工时，责成总包单位拟定详细的开竣工施工计划，达到销售分批次推出的要求。3.5 营销策划及推介工作安排3.5.1 2004.4.30前完成项目发展策划报告3.5.2 2004.5.15前完成项目营销策划报告3.5.3 2004.3.10前完成广告供应商的发标及评标确定工作3.5.4 2004.5.15前完成项目卖场包装专题报告3

41、.5.5 2004.6.25前完成项目商业部分营销推介报告2004.5.15前完成项目住宅部分营销推介报告3.5.6 2004.6.20前完成项目广告片制作3.5.7 2004.5.15前完成招商文件准备3.5.8 2004.6.30前完成项目商业部分宣传资料设计及制作2004.6.30前完成项目住宅部分宣传资料设计及制作3.5.9 2004.7.18前完成项目销售现场包装3.5.10 2004.7.15前完成项目总体沙盘和商业部分模型制作2004.9.30前完成项目住宅部分模型制作3.5.11 2004.7.30前项目第一批次商业部分开放、接受优惠预定；第二批次于10月初开始接受优惠预定20

42、04.10.30前项目住宅部分开放、接受优惠预定3.5.13 2004.7.30前完成项目商业部分价单制定2004.9.30前完成项目住宅部分价单制定3.5.13 2004.8.18项目商业部分第一批次（14、15、17栋）开盘；第二批次含部分商务公寓于（8、16、18、19栋）于2004年12月中旬开盘2004.12.31项目住宅部分开盘3.6 资金投入进度计划表序号项 目2003年2004年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一项目现金流出0(7172)(71)(7278)(1133)(15943)(7267)(8386)1 土地费用（不含利息）(7112)(7112)(102

43、06)2 前期费用(40)(106)(559)(800)(2000)3 建安及相关费用(4363)(4363)(6824)4 开发间接费用(50)(50)5 销售费用(80)(268)6 公司管理费(83)(83)(83)(83)7 不可预见费(117)(117)(117)(117)8 利息(60)(31)(60)(374)(374)(374)(374)9 营业税(200)(670)10 增值费11 所得税二现金流入400013400三净现金流量0(7172)(71)(7278)(1133)(15943)(3267)5014四累计净现金流量0(7172)(7243)(14521)(15654)

44、(31597)(34864)(29850)序号项 目2005年2006年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一项目现金流出(6682)(9578)(7117)(4656)(4357)(1897)(1473)(1590)1 土地费用（不含利息）2 前期费用3 建安及相关费用(4922)(7383)(4922)(2461)(2460)4 开发间接费用(50)(50)(50)(50)(50)(50)5 销售费用(239)(239)(239)(239)(154)(154)(154)(154)6 公司管理费(83)(83)(83)(83)(83)(83)(83)(83)7 不可预见费(117

45、)(117)(117)(117)(117)(117)(117)(117)8 利息(374)(374)(374)(374)(374)(374)9 营业税(597)(597)(597)(597)(384)(384)(384)(384)10 增值费11 所得税(300)(735)(735)(735)(735)(735)(735)(852)二现金流入119381193811938119387685768576857685三净现金流量52562360482172823328578862126095四累计净现金流量(24594)(22234)(17413)(10131)(6803)(1015)519811

46、6383.7 入伙准备3.7.1 入伙时间：商业部分第一批次（包括14、15、17栋）暂定于2004年12月30日交房；第二批次（包括18、19栋，16栋交房时间待定）暂定与2005年4月交房；临河商业交房时间待定；住宅暂定于2006年4月18日交房。3.7.2 交接准备工作入伙前70日由物业管理公司提交接管验收资料。入伙前45日完成初次接管验收。入伙前15日完成验收问题整改。入伙前10日完成办理建设工程规划竣工验收合格证。入伙前10日完成供电系统及煤气工程的配套验收。入伙前10日完成竣工产权面积现场实测。入伙前10日完成房屋及钥匙与物管公司的交接。入伙前10日完成供电手续办理并通电。入伙前1

47、0日电信、宽带、光纤、监控、对讲系统投入正式运行。入伙前10日完成煤气竣工验收及办妥用气手续并通气。入伙前10日完成消防验收。入伙前7日发出入伙邀请函。入伙前3日完成格林威治城室内外清洁交付准备工作。入伙前3日入伙现场包装。入伙前3日办理初始产权登记。4、投资控制4.1项目成本构成4.1.1 格林威治城项目计划总投资79,500万元。4.1.2 土地费用24,317万元；4.1.3 前期费用3,672万元；4.1.4 建安及相关费用38,032万元；4.1.5 销售费用（含销售税金）6,781万元；4.1.6 间接费用（包括管理费用及资金利息）4,892万元；4.1.7 不可预见费用1,406

48、万元。4.2投资额调整与分析预计项目投入资金79,500万元，预计项目总销售期为41个月，按正常售价高层住宅每平米4400元，商务公寓每平米5000元,小户型公寓每平米4000元；商业底层每平米14000元，二楼商业每平米7000元；车位每个按10万元计算，预计销售总收入96,871万元，实现税后利润总额11,638万元，成本利润率为15.59%。因我司信用良好且资金实力雄厚，在发展“中海名城”项目的三年时间里与银行建立了融洽的合作关系，加上名城莱茵园和千色园的回款，因此在资金上有良好的保证。4.2.1 项目现金流量及来源在正常售价均价5514元，本项目累计净现金流量为11,638万元。项目资

49、金的来源主要为自有资金、银行贷款和销售资金回笼。4.2.2 项目现金回收该项目预计投资回收期41个月，项目的发展期为55个月，该项目由于发展周期较短，其投资具有较强的抗风险能力。4.2.3 项目成本利润分析项目在正常售价情况下，销售收入为96,871万元，税后总成本85,232万元，其中，土地费用24,417万元、建安及相关费用38,032万元、财务及管理费用4892万元、税金10576万元、销售及不可预见费3343万元，税后净利润11,638万元，成本利润率15.59%。在土地费用已经确定的情况下，有效控制和降低建安成本、缩短销售回收期、合理安排资金降低资金成本，将是本项目实现预期赢利目标的

50、关键。15.21%的成本利润率也是在合理的范围内，建安成本每降低5%，将会对利润有2%-3%的增长；而销售价格升高5%，利润率将会上升到19%。4.2.4 现金流量分析与效益预测影响现金流量的因素有，地价的支付进度、建安成本的控制，银行贷款的落实，以及销售资金的回笼情况等。目前该项目的地价已经支付30%，在土地成本相对确定情况下，发展过程中的关键之处在于建安成本的控制和销售资金的回笼。影响项目投资效益的主要因素有：销售价格、建安成本、以及借贷资金的总体安排等。当销售价格、建安成本变化5%时，成本回报率分别变化为6.49%、-2.43%。可以看出，在有效控制建安成本的基础上，影响本项目的最大因素

51、是销售价格和成本控制，应将项目的营销放在首位，同时在开发中强化成本控制，重视资金的时间价值、努力降低资金成本，确保实现项目利润最大化。4.3 投资控制目标通过“中海名城”三年的运作经验来看，在政府规费、各类税金相对固定的情况下，建安成本、销售价格、管理费用和资金成本（利息）是项目发展成本进行控制的重点。我们提出中海格林威治城项目投资控制的目标为：综合建安费用力争控制在每平方米2,165元以内,其他各项成本应严格控制在测算表数据以内；加快销售回笼，确保资金的有效滚动，尽量降低资金利息费用，资金成本控制在3892万元以内；销售费用控制在1937万元以内；管理费用控制在1000万元以内。4.4 投资

52、控制措施4.4.1 有可能面临的财务风险及其措施： 销售价格下调的风险销售价格不理想，对本项目现金流量、投资安排和收益均会造成负面影响。作好销售计划和市场分析，力争售价不低于预期正常价格。 资金筹措不到位影响工程进度，导致本项目的收益预期下降。应搞好融资安排，加快销售资金回笼，注意资金的时间价值，遵循早收晚付、分期付款原则。重视资金的规模与结构控制，重视项目的现金流量运行状况。有效降低财务费用，提高本项目抗风险能力。 建安成本上涨的风险，尤其是三大主材价格上涨对成本控制的风险。 汇率、利率及税率等其他风险因素分析项目开发期较短，预计期间不会有较多的变化。4.4.2 建立成本控制体系和监督机制

53、总结中海名城一期和二期发展的经验，形成合理高效的项目运作流程。 全面实施项目成本控制体系，将各项成本落实到各成本部门。 将项目的成本控制和公司的绩效考核相结合。5、规划设计初步构思及建议需加入立面（分商业、住宅）、环境方面设计构思5.1 整体概念【中海 格林威治城】项目中，包含了多种物业形态：高层住宅，商务公寓，商业街，临河商务楼，小户型公寓以及会所。其中，高层住宅是项目的主体，而商业街却是项目利润的机会点，故本项目同时拥有两个重心高层住宅和商业街，它们对项目起着支配作用，同时又紧密联系、互相影响。物业形态的多元，成就了【中海 格林威治城】城市综合体的新颖面貌和独特气质。我司将复合地产理念和多

54、元建筑手法相结合，以“文化融合”作为概念载体，提出【中海 格林威治城】的整体概念“多元文化，异彩纷呈”。三年来，中海人在成都打造的第一个项目【中海名城】，为成都开创了欧洲小镇生活典范的先河；时至今日，中海人将在九眼桥头为成都这座美丽而且具有浓郁文化风情的城市，量身打造一座人文高层住宅社区暨文化商业街区【中海 格林威治城】。它具有多元化的文化、地域、建筑元素，继承着深厚的历史文脉，散发着独特的人文气息；同时它又是现代化的，时尚前卫的，感应着都市cbd的脉搏，引领着成都先进的居住品质和全新的生活理念。5.2 风格定位创新的“多元建筑”风格，区别于成都流行的欧陆风情和复古建筑风格，设计领先于市场，住宅色彩自然清新，光影虚实对比，形体构件精细，材质节点细致，同时赋予“文化融合”特有的建筑符号，创造出具有冲击力的视觉效果。立面设计中要体现“文化多元”的设计理念，创新的建筑风格，树立成都的“城市名片”地标形象。5.3 创新理念u 规划创新本项目在开发进度和规划设计上分做两个区：东部的住宅区和西部的商业区。在项目总体设计中，确保良好地解决商业和住宅的关系，尤其是两大区的分隔和