贵州省某旧城改造一期工程可行性研究报告

1、第一章 总 论1.1项目名称xx县xx片区旧城改造一期工程1.2项目建设单位及基本情况 1.2.1项目建设单位贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司1.2.2工程概况本项目用地位于贵州省xx市xx县xx镇府后街，用地面积约为4867.7，建设用地面积4992.81平方米。用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米。用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备。1.3可行性研究报告编制依据与范围1.3.1工程设计的主要依据城市居住区规划设计规范gb50180-93民用建筑设计通则jb 50325-2005建筑设计防火规范gb50016-2

2、006（2006年版）高层民用建筑设计防火规范gb50045-95（2005年版）住宅建筑规范gb50368-2005民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）jgj2695城市道路和建筑物无障碍设计规范jgj50-2001、j114-2001地下工程防水技术规范gb50108-2001贵州省居住建筑节能设计标准dbj52-49-2008 其他相关的国家、地方法令法规。1.3.2编制范围依据国家有关政策、法规、规程、规范，本可研对项目建设的必要性、建设规模、内外部条件、总平面布置、公用工程、环境保护、投资估算、社会和经济效益进行详细的研究论证，并提出基本结论和合理化建议，供业主和政府及有关部门决

3、策时参考。1.4建设地点拟建地点：xx县城府后街1.5建设内容与规模总用地面积4867.7，总建筑面积31398.52，建筑层数：a栋-1+4+27f，b栋-1+1+5+1f，c栋-4+2+24f。第二章 项目建设的必要性2.1xx县经济社会发展状况2.1.1位置范围xx县地处贵州省东部xx地区西南部，地处武陵山腹地，乌江流域的中心地带，东经10752-10828，北2732-2810，周边分别与印江市、石阡县、凤冈县和德江县接壤。xx县委、政府设思塘镇，东邻国家级自然保护区梵净山，西倚历史文化名城遵义，南靠泉都石阡，北顺乌江经沿河达重庆涪陵入长江。铜遵公路干线横穿县境东西，黄金水道乌江纵贯南

4、北，是黔东北联系湘、渝、川的水陆交通要塞。境内山川秀丽，气候温和，土地肥沃，xx傩坛戏将宗教仪式与世俗剧目夹杂于间，唱、念、做、打无不具备，时有踩刀、溜铧、翻叉等特技表演，其宗教仪式扑朔迷离，表演艺术诙谐端庄，面具式样多彩纷呈，得到了国内专家和日本、韩国等国学者的一致赞叹，被誉为“中国戏剧的活化石”。 2.1.2行政区划、面积、人口xx县现辖14个民族乡，13个镇，总人口64万，全县地域面积达2230.5平方公里。2.1.3自然条件及资源xx县地处贵州高原向湘西丘陵过渡的大斜坡地带的北部边缘区，在武陵山脉和大娄山脉之间，南北走向的乌江即为两大山脉的自然分界线，整个地势受乌江切割的影响，北东西三

5、面较高，中间乌江河谷较低。最高海拔1363米，最低海拔340米，相对高差1023米。地貌类型以溶蚀、侵蚀山地和丘陵地貌为主。气候温和，年均气温17.8，年均降雨量1154.3毫米，无霜期290天。适宜稻谷、玉米、薯类、油菜、桑蚕、中药材、林木、果蔬、畜牧等生产，是贵州省著名的商品粮、蚕桑、商品牛、商品猪生产基地 。 土壤类型共有5个土类，15个亚类，34个土属，82个土种，主要土壤类型有黄壤，占土壤面积62.95%，水稻土占土壤总面积22.10%，其次是石灰土、紫色土、潮土等。煤炭资源丰富，遍布境内各乡镇，已探明蕴藏总量达2636万吨，煤层稳定，煤质优良。矿产资源主要有煤、铁、雄雌黄、重晶石、

6、冰洲石、大理石等。水能资源丰富，有大小江河284条，河道总长533公里，自然落差大，水能理论蕴藏量高达140余万千瓦。全县有大小水利工程1005处，灌溉面积达12000公顷。旅游资源十分丰富，赋有独特的人文景观、自然景观和浓郁的民族风情。境内有神奇瑰丽的乌江山峡，千姿百态的天然溶洞，巧夺天工的石林景观等。 xx县共辖13个镇14个民族乡，有汉、土家、仡佬等17个民族。2005年全县总人口63.0万人，人口自然增长率为14.0。其中农业人口为47.25万人，非农业人口为15.75万人，人口密度为289人/平方公里。粮食生产由简单的数量型向质量效益型转变。工业经济增长方式将由粗放型向集约型转化，进

7、入了一个新的转型发展阶段。2005年，xx县三次产业结构的比例为55：26：19。 2009年，全县生产总值33.9亿元，全社会固定资产投资完成31.68亿元，社会消费品零售总额8.6亿元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达10104元和2539元。 2.2xx县城总体规划布局2.2.1城市性质xx县城是黔东部经济区物资贸易和交流中心之一；以发展高附加值的农副产品为主导，并形成以历史名人为依托的地域特色文化产业；逐步成为xx经济区的重要城市之一。2.2.2 用地规模2009年，全县建设用地总规模11239公顷，到2010年和2020年，建设用地总规模分别达11748公顷和13000公

8、顷。2.2.3城市对外交通及通讯xx交通便利，省道遵铜干线公路纵贯东西，县道思石公路正在实施油路提级改造，全县27个乡镇全部通公路，境内公路总长3841多公里，铜遵公路贯穿全境，连接川黔，湘黔铁路，326国道从县境北西附近经过，303省道从县城穿过，西接326国道，东至印江县，也是遵义至xx的主要交通干线。g56 杭瑞高速（杭州瑞丽）xx至遵义段正在建设之中，建成之后将大大缩短xx与东部沿海发达城市的旅程时间，同时也将提升xx的交通地位；xx水运交通便利，全县有通航水域137公里，200吨客货轮可顺江直达重庆、武汉、上海等地。境内水运以乌江为骨架，通航水域137公里，其中乌江xx段78公里，水

9、面宽200-340米；有客货码头8座，各类船只数百艘，200吨级下货轮畅通无阻，经沿河至涪陵入长江。“十五”期间，建设移动基站74个，发展了vpmn网，移动通信网络实现乡乡通移动电话，全县移动用户已达到3万户，联通用户1万户，固定电话用户2.6万户，小灵通用户1万户，宽带用户0.12万户。全县交换机总容量达30592门，实现乡乡通程控电话。完成了336个行政村通讯设施建设，建设了农村无线固定电话接入网、车载电话、传输光纤化、数字、数据宽带网、数据自动监测为一体的现代通信网络。 第三章 建设规模与主要建设内容总用地面积4867.7，总建筑面积31398.52，建筑层数：a栋-1+4+27f，b栋

10、-1+1+5+1f，c栋-4+2+24f。用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米。用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备，是住宅居住区理想的建设场地。本项目是由三栋主楼及附属设施多层建筑组成综合楼建设项目。总建筑面积32617.2平方米；建筑类别二类；高层办公楼和地下停车库防火等级六级，多层办公楼防火等级二级。居民用房设置为商业、多层住宅、高层住宅、半地下室、地下车库等，可容纳户数224户。建筑容积率5.75，建筑密度为31.9%，绿地率为32.9%。第四章 项目选址及建设条件4.1选址项目专家组会同xx县发展计划局、规

11、划局、贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司等部门有关人员一起进行了反复考察论证，并报xx县委、县政府。将在贵州省xx市xx县xx镇府后街划拨建设xx片区旧城改造工程。其理由如下：4.1.1本项目用地位于贵州省xx市xx县xx镇府后街，土地权属清楚，建设xx片区旧城改造工程不需新征土地。4.1.2由于该地址位于xx县xx镇府后街，交通非常便利。4.1.3水电等设施齐全，能满足xx片区旧城改造工程的用电、用水要求。4.2项目建设工程条件4.2.1地形地貌整个用地呈不规则扇形用地，南北长约112米，东西宽约136米，用地面积约为5006.04平方米。场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起。场地最高高程为

12、473.5m，最低高程为425.0m，最大高差约为48m，用地高差较大。4.2.2气象与水文场地属亚热带山区型季风性湿润气候区，气候温和、四季分明，年均气温17.8，年均降雨量1154.3毫米，无霜期290天，水能资源丰富。4.2.3植被项目区域光热充足，以林、粮、经济作物为主，植被以马尾松为主，其间有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍贵树种很多。4.2.4地震据场地及周边地表调查，场地及其附近地段未发现断层、滑坡、泥石流、构造破碎带、滚石等不良地质作用。4.2.5建设材料和运输条件本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足本工程需要。此外，项目地区有大型的建材市场，具有充足的

13、资源， 路基所选用的石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应的生产厂家供给，并能满足建材质量标准的要求。本项目筑路材料主要采用公路运输方式，项目所属地公路比较发达，完全可以满足本项目建设期间材料运输要求。4.3项目建设市政条件4.3.1供电、供水和排水本项目用电量不大，建设用电和生活用电不成问题。供水能得到保证，城市水厂就在项目附近。排水可通过城市污水管网排出进入城市污水处理厂。4.3.2市政交通条件项目所在地南临xx县城老城区，位于新城开发区，市政交通条件十分便利。4.3.3邮电通信xx县属省内区域性邮政中心和信息枢纽，xx县城区已建成程控交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网、无

14、线寻呼网等现代公用电信网络。项目处市区中心地带，信息传递方便。第五章 工程方案5.1区域概况5.1.1地理位置xx片区旧城改造一期工程位于xx县老城区，建设用地面积4992.81平方米。用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米。5.1.2交通条件项目所在地位于xx县城老城区，东临府后街，西临环城路，交通非常方便。5.1.3场址地形地貌xx片区旧城改造一期工程位于xx县老城区，建设用地面积4992.81平方米。用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米。场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起。5.2总平面布置5.2.1总平面布置xx片区旧城改造一期工程由a、

15、b、c三栋居住用房，a、b两栋紧靠府后街，c栋毗邻环城路，a、b与c之间修建休闲场所及花坛。强化住宅中心主要涉及以下两个方面。第一层面，是对住区主题概念的强化。强化明确的主题，不单给予居住环境设计主线，而且也会加强楼盘在市场上的竞争力。方案中强调现代文化的“时代感”和城市景观资源的“导入”作为住区的主体概念。第二层面，是对住区空间几何中心的强化。在方案中，我们关心住区的公共空间环境。对这些中心加以强化，有助于增强住区公共空间的凝聚力和识别性，并从视觉上引导居民相互交往。5.2.2竖向设计设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，

16、场地平整设计后最大高差约为 20米，道路最大纵坡为7%，最小纵坡为1.2%，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。5.3建筑方案5.3.1工程类别本项目是由三栋主楼及附属设施多层建筑组成综合楼建设项目。5.3.2总体布局本工程设有三栋主居民住房，总建筑面积32617.2平方米；建筑类别二类；高层办公楼和地下停车库防火等级六级，多层办公楼防火等级二级。5.3.3平面布置居民用房设置为商业、多层住宅、高层住宅、半地下室、地下车库等，可容纳户数224户。5.3.4剖面设计建筑容积率5.75，建筑密度为31.9%，绿地率为32.9%，建造一个适宜人居的生活小区。5.3.6无障碍设计根据城市道路及

17、建筑物无障碍设计规范jgj50-2001第4条：所有入口及人行道设置提示盲道。具体由景观公司设计施工；根据城市道路及建筑物无障碍设计规范jgj50-2001第7条：所有入口及室外踏步单边均设置残疾人坡道，所有坡道宽度1.2米坡度1：12，具体由景观公司设计施工。5.3.7立面设计设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差约为 20米，道路最大纵坡为7%，最小纵坡为1.2%，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。5.4结构方案5.4.1工程设计采用的规程规范建筑结构可靠度设计统一标准建筑结构荷载规范混凝

18、土结构设计规范建筑抗震设计规范建筑地基基础设计规范建筑桩基技术规范砌体结构设计规范5.4.2自然条件场地地质较稳定，适宜进行本工程的建设。5.4.3地震设防本项目为中天公司项目管理中心，属于丙类建筑工程按六度进行抗震设防，本建筑的结构安全等级为三级。5.4.4结构形式根据项目区的自然条件及建筑物的平面布置的特点，拟采用现浇钢筋混凝土框架结构体系，楼板采用现浇钢筋混凝土梁板结构，基础拟采用扩展基础。5.4.5结构计算材料明细表：混凝土部分：（1）桩身： c30（2）基础梁、独立基础： c30（3）楼层梁、板、楼梯： c25-c30（4）竖向构件柱、墙： c25-c40钢筋部分：直径12mm i级

19、直径12mm ii级板筋 为冷扎带扭钢筋主要填充砖材：加气混凝土砌块。5.5给排水及消防5.5.1编制依据1、 建筑给水排水设计规范gb50015-2009(2009年版）2、 高层民用建筑设计防火规范gb50045-95(2005年版）3、 建筑设计防火规范gb 50016-20064、 全国民用建筑给水排水工程设计技术措施（2009年版）5、 室外给水设计规范gb 5001320066、 室外排水设计规范gb 5001420067、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（gb50067-97）8、 各专业提供的有关资料及建设单位要求9、 其它相关国家标准、规范、规程及规定5.5.2编制范围1

20、.本工程室内给水排水和消防给水系统设计。2.本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。5.5.3给水1、 用水量工程1) 商场用水量定额： 5l/平方米营业厅；2) 住宅生活用水量定额：140l/人d；3) 道路、广场及绿化浇洒用水：2.0l/平方米 ； 2、 给水方式采用市政管网直接供水并结合低位水池、变频加压泵中高区加压供水。3、 管网规划由二根dn150进水管从本工程二端引入，在规划区内形成环状管网供水。5.5.4污水排放排水体制排水体制采用雨、污分流制。污水量确定生活污水按居民给水用水量的90%估算，则规划区总的污水量约为65 m3/d。5.5.6污水处理污水先排入小区主排水管道经

21、化粪池处理后，排入市政污水排水管网。5.5.7消防1、室内消防给水工程室内消火栓用水量40l/s,火灾延续时间3小时。室内消火栓给水采用区域集中高压供水，系统由地下水池、消防水泵、屋顶水箱联合供水。2、室外消防给水工程消防给水采用生活、生产、消防合一制，在主干管环网上布置室外消火栓，其间距不大于120米设置。室外消防用水量为30l/s，同时发生火灾次数1次，火灾持续时间为3小时。3、建筑灭火根据建筑灭火器配置设计规范，在必要的部位设置气体灭火装置。5.6供配电及弱电5.6.1设计依据和供电特征民用建筑电气设计规范 jgj16-2008低压配电设计规范 gb50054-95建筑物防雷设计规范 g

22、b50057-94（2000年版）建筑照明设计标准 gb50034-200410kv及以下变电所设计规范 gb50053-94供配电系统设计规范 gb50052-2009高层民用建筑设计防火规范 gb 50045-95(2005年版)建筑设计防火规范 gb 50016-95(2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范 gb50067-97通用用电设备配电设计规范 gb50055-93民用闭路监视电视系统工程技术规范 gb 50198-94火灾自动报警设计规范 gb 50116-98智能建筑设计标准 gb/t50314-2006综合布线系统工程设计规范 gb50311-2007有线电视系统

23、工程技术规范 gb 50200-94工程建设标准强制性条文.房屋建筑部分 （2009版）；建筑工程设计文件编制深度规定 （2008版）；5.6.2用电负荷按照变压器尽量接近负荷中心和便于运行管理的原邮电部，拟于小区转换层内设置变配电所，采用tn-s配电系统，本工程车库及其他建筑的消防用电设备负荷等级为二级，其它负荷为三级。负荷指标：住宅用电取6kw/户；商铺用电取60w/m2；车库及配套建筑用电取25w/m2。供电电源：本工程拟采用由一路10kv线路供电+消防负荷备用电源。5.6.3变、配电线路敷设：住宅配电电缆从变压器低压屏用电缆从电力管引入住宅强电井，然后用阻燃导线供电到每层楼层计量配电箱

24、；商铺和配套建筑用电从变压器低压屏用电缆穿电力管引至各栋商铺电计量箱，然后用阻燃导线穿管供电到各用电商铺；地下车库设置分区配电系统，每个分区内设配电箱。动力配电及控制设计：1、生活泵、排水泵采用放射式配电，并采用水位自动控制。2、消火栓泵、喷淋泵采用双电源双回路放射式配电，并在末端进行自动切换。消防水泵由就地/远方（消火栓处和消防中心）控制；喷淋泵由手动/自动控制。3、防排烟风机采用双电源双回路供电，并在末端进行自动切换。并由就地/远方（消防中心）手动及消防报警系统联动控制。5.6.4户外供电及照明在大楼屋顶处、四周、庭园内，结合园林景观工程做投光灯、路灯、庭园灯、草坪灯，电压等级采用220v

25、,室外灯具选用半截光型或截光型配光灯具，选用紧凑型荧光灯、金卤灯、高压钠灯光源，采取接触器与时间继电器配电箱集中控制。5.6.5防雷本建筑为一类高层按二级防雷建筑考虑。每栋楼设总等电位联结，带淋浴设施卫生间设局部等电位联结。建筑采用共用接地系统，接地电阻不大于1欧姆。各栋建筑接地系统互相连结，仝小区接地网联成整体。低压配电系统的接地型式采用tns制。在配电系统各级设电涌保护器。5.6.6弱电小区内设置语音通信系统，局域网(数宁)通信系统和有线电视系统，根据本工程和全小区建筑面积，设置语音通信远端交换机站和局域网工作站。通信容量，住户按1.5对/户计，其它场合按用途适量考虑，则语音通信容量为15

26、0对(包括公共及商业用户)，数字通信点为150点(包括公共及商业川户)。住户每户一条视频线接入，其它场所按用途适量配置，则共有约有100个端口用户(包括公共及商业用户)。小区住户设置可视对讲保安系统，住宅每户考虑紧急报警装置。地下车库、商业及公共建筑的有关部门设置电视监控保安系统，小区设周界防越报警系统。因此全小区设一个消防保安中心。智能系统线路，地下暗敷，室外采用地下pvc管道敷设，地下车库内采用封闭桥架敷设。5.7暖通、空调5.7.1设计依据采暖通风与空气调节设计规范（gb 50019-2003）。城镇燃气设计规范（gb 50028-2006）建筑设计防火规范(gb 50016-2006）

27、高层民用建筑设计防火规范（gb 50045-95）(2005年版） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（gb 50067-97） 公共建筑节能设计标准（gb50189-2005）车库建筑设计规范（jgj100-98） 其他相关的现行法规、标准及规范。本工程规划设计方案的相关审查意见书建设方提供的设计委托书、有关使用要求和设计技术要求。 各相关专业提供的图纸及资料。5.7.2通风、空调工程1.因空调系统未确定具体空调形式，故不在本次设计范围内。仅预留相应动力站站房等功能房间。2.车库通风设置机械通风系统，车库根据防烟分区情况采用机械排风，自然补风或机械排风，机械补风相结合的方式，该系统平时排风，

28、火灾时排烟。送风量不小于排风量的50%。3.柴油发电机房及储油间设独立的机械通风系统，高温烟气高空排放。4.设备用房设独立的机械排风（局部设备房兼事故通风）及机械补风系统。5.卫生间通风采用卫生间通风器，通过排风井排出。6.各个公用卫生间均设置机械排风装置，集中排放浊气。7.厨房油烟、卫生间浊气、柴油发电机燃烧尾气均通过各自的土建竖井高空排放。第六章 环境影响评价与消防安全6.1环境影响评价6.1.1社会环境影响拟建工程的修建，可对区域社会环境产生一系列有利影响，有利于改善办公条件，促进城市和区域经济的发展。6.1.2生态环境影响土石方的填挖及建筑物的施工将引起自然环境的改变，施工期间及运营期

29、间污水也对周边环境及居民生活造成一定影响。因此，建设期间需要重视对周围环境的保护，尽量减少项目建设对环境带来的不 利影响。6.1.3声环境及空气环境影响施工期间来自施工机械和运输车辆的噪音，营运期间产生的噪音都对环境有影响。同时，施工期灰土拌和与施工车辆机械等运行产生的扬尘对大气产生污染。建议施工拌和场地要选择合理位置，尽量减少噪音及废气对居民的影响。6.2编制依据1 民用建筑电气设计规范2 低压配电设计规范3 高层民用建筑设计防火规范4 火火报报警系统设计规范5 建筑物防雷设计规范6.3项目主要污染源及污染物大楼排出的粪便污水及其他污水，外排量为20m3/d，这是此工程的主要污染源。6.4环

30、境保护措施(1)采用高效节能电气产品。(2)采用智能化开关控制设备。(3)电力电缆采采用低卤低烟产品。(4)采用气体放电光源照明器。(5)变电站、开闭所、发电机房布置于地卜。(6)发电机排烟达欧洲2#标准。(7)没置小区物管计算机网络。6.5消防6.5.1设计依据(1)建筑设计防火规范(2)高层民用建筑设计防火规范(3)自动喷水灭火系统设计防火规范(4)汽车库、修车库、停车场设计防火防火规范(5)建筑灭火器配置设计规范6.5.2建筑消防设计1、安全疏散：该栋建筑有两个出口，并疏散楼梯到顶屋均出屋面。符台规范要求。2、本工程消防控制室设在一层设备用房内。3、报警灭火：详见设备专业有关设施。6.5

31、.3电气消防1、系统组成及保护等级确定：根据本建筑性质，设火灾自动报警系统。 2、消防设施电源供给：本小区消防用电负荷为二级负荷，消防中心用电及消防用电设备采用耐火电力电缆或耐火电力电线双电源放射式末端切换供电。其中一路电源由小区内变压器供给，另一路电源由柴油发电机供给3、应急、疏散照明设备用房、住宅的楼梯问、电梯前室设自带电源的应急照明灯及火灾疏敞照明，应急照明电源的连续供电时问小少于90min。4、火灾自动报警系统在变配电房，各设备用房设感烟探测器；柴油机房设感温探测器，火灰报警信号送至消控室的消防报警主机。5、消火栓、自动喷酒与控制系统消火栓系统中的消防泵均可由各层消火栓报警按钮直接启功

32、，也可由消防中心手动启动。自动喷洒系统由水流指示器及报警阀的动作信号送至消防中心报警，火灾确认后启动喷洒泵，也可由消防中心手动启动喷洒泵。6、防火卷帘控制系统火灾时，关闭有关部位的防火卷帘门，并接收其反馈信号，疏散通通道上的防火卷帘门两侧均设置手动控制按钮。7、消防电话在设备房消控中心设消防电话总机且设置直接向消防部门报警的外线电话；在水泵房、排烟机房、变配电房、柴油机消防电梯机房设固定的对讲电话；手动报警按钮处设对讲电话插孔。 8、火灾时，接通事故照明灯和疏散指示灯，切断有关部位的非消防电源。9、在柴油发电机房设置气体灭火控制系统。第七章 节能节水措施7.1节水措施1、选用高效率的水泵和配套电机，以节省运行电耗。选用加压设备在水泵高效区内运行。2、充分利用城市自来水水压供水。高区用水采用管网叠压变频供水设备，以节省运行电耗。3、各用水点均设置水表计量，节约用水。4、用户装修时应选用节能、节水型产品，大便器冲洗水箱容积应小于6l。节水器具应符合节水型生活用水器具cj164-2002