物业租赁范例精解：不服房地局改变承租人复议决定范例精解

1、范例四、不服房地局改变承租人复议决定范例精解(一)案情介绍公民甲不服某区房地产管理局1991年2月28日作出的处理决定，于4月11日向某市房地产管理局申请复议，要求撤销某区房地产管理局作出的处理决定。经查明：公民甲及其丈夫公民乙及子女原住某街21号房屋，1987年国家建设拆迁分得某小区路东26号2幢3单元3号两室一厅住房，公房使用承租人为甲。因乙1986年在省某院分得三室一厅住房，故甲同迁某院居住。某小区路东26号2幢3单元3号房屋由女儿丙、儿子丁、戊使用。同年丁在单位分得住房后搬出。1988年5月，丙以自己是该房实际使用人为由向某房管所申请，将公房使用证承租人更换为丙。同年9月，丙的丈夫a趁

2、戊不在家时，将戊的家具、物品等搬入某机关招待所。戊的家具、物品在该招待所堆放至今。市房地产管理局认为：公有房屋承租人，必须是该房的实际住房人。甲未在该房居住，且他处已有住房，根据当地省政府发布的城镇公有房屋租赁管理办法第7条规定，作出复议决定：(一)原承租人甲无该3号房屋使用权。(二)该3号房屋更换为由丙、戊共同使用。甲不服市房地产管理局复议决定，向某人民法院起诉。(二)分歧意见对本案有两种处理意见。第一种意见认为，不能更换承租人，要更换也须在承租人甲同意之后。第二种意见认为，复议决定正确，应当更换承租人。(三)分析与研究本案涉及公房产权对过户的决定及确认权。过户本具有广泛的适用范围，原义是指

3、房地产、记名有价证券、货单、提单以及其他权益凭证等更换权利持有人姓名时的登记。一般由签发证件的机关或单位换发证件，或在原证件上签注权益已经移转字样，同时，在登记簿上作成有关记录，过户即告完毕。本案涉及的是公房赁租使用权的过户决定及确认。这就要由租赁关系和过户条件两方面的规则和当事人的条件来决定，首先必须有合法的租赁关系存在，其次这种租赁关系的过户也必须合法。1本案具有合法的公房租赁关系存在。我国房屋租赁关系的种类和层次，有地方差别。种类大体主要有4种：(1)周期性租赁(或定期租赁)。租期在租赁开始前固定下来，租赁期届满可不另签订新的租约，而只要承租人因循原租约的条件事实上履行了租约即无违约行为

4、，就自动续期，这样年复一年持续下去。周期性租赁的延续，以出租方在一个周期届满后又接受承租方的超出一周期后的租金为主要表示。周期性租赁应以不少于有关周期的时间事先通知，才可以终止租约。一般提前通知的时间是1-3个月。按月付租的周期性租赁，应提前1个月通知。(2)随意性租赁(或不定期租赁)。租期在租赁开始前不固定下来，而由业主明示或默示同意之下由承租人不定期使用房屋。不定期租赁以出租方(业主)或承租人提出的终止日为到期日，但一般不迟于提出的终止日期前一个月作出终止表示，只要双方无异议的可以短于一个月作到期终止日。多数公房的租赁均属于这一种。本案据查也属于这一种。(3)容忍性租赁(或属员租赁)。这种

5、租赁是本以合法身份住进房屋，然后失去合法身份之后在房主没有反对的情况下继续留在该房屋内。例如，承租人在租约已届满，而没有法定条件可续租(包括该承租人与有法定续租条件的人离婚、从出租单位调离或辞去工作，已经另租用房屋达到住房标准等)，但仍留在该房内并试图向房主交付“租金”，而房主并未表示是否收取租金以前，该承租人就是容忍性租赁的承租人，只要房主要求该承租人搬出，该承租人必须立即搬出(一般容忍性租赁期是1个月)，否则被视为强占。如果房主收取了该承租人的租金，则该承租人又转为合法承租人。(4)自驳性租赁(或非产权人出租)。承租人同出租人在订立租约之后，发现出租人不是产权人，也不是经产权人同意转租的承

6、租人，或者也不是产权人委托代管出租的代管人，取得了该房典权的人、取得了使用权出租权的抵押权人等，即出租方无权出租，按理双方没有租赁的任何权利义务发生，租约无效。无权出租人应当承担由此造成的损失。但真正的产权人或有出租权的人，可以追认该无效租约为有效，即可以带租户返还于该产权人或有出租权的人。落实私房政策的带租户发房权还原主，即属这种情况。4种租赁从层次上可分为5种：(1)租赁。(2)转让租赁。(3)分租性租赁。将较多面积的房屋以自己名义租得后，再向自己的属下分户出租，所收租金在扣留经手的管理费用或房主认可的费用后，同意仍以自己的名义向房主交纳。(4)再分租性租赁。再再分租原则上和再分租一样，层

7、层负责，一层对一层，如甲再分租给乙，乙再分租给丙，当丙欠乙的租时，甲不管，仍直接向乙收租。(5)再转让租赁。转让租赁的法律关系与责任不同于再分租之处，是甲租赁权转让给乙，乙又将租赁权转让给丙之后，乙的权义责已终止，甲只能向丙收租了。本案由于甲采用了分租性租赁方式，将某小区路东26号2幢3单元3号公房交给其分居的儿女租用，而房地产管理部门认为应当采用转让租赁方式，决定其不定期合法的公房租赁关系终止，而发生分歧，由甲以不服房地局改变承租人复议决定而起诉的。2房地局决定的租赁关系过户(复议决定甲无该3号房屋使用权，该3号房使用权由丙、戊共同使用实质上是此意)合法，在我国执法实践中，对符合下列条件的，

8、准于过户：.(1)承租人的长期同居人。本案丙、戊符合这个条件。(2)有当地常住户口，在他处确无住房。本案丙、戊符合这一条件。乙、丁已不具备这个条件，因为乙1986年已在省某院分得三室一厅住房，迁去居住。同年丁亦在单位分得住房并已搬去。(3)原承租人因故迁走或死亡。本案该3号房原承租人甲，因其夫乙1986年已在省某院分得三室一厅住房，随乙已迁去居住，正属于因故迁走。(4)出租人不是必须收回自住，或无合法的收回理由。本案房地产管理局对其直管的该3号房，没有收回自住的问题发生，虽有可能以某种合法理由收回但没有作收回的决定，而是行使经营管理权和复议决定权在本案已具备上述4条过户条件的前提下，决定将该3

9、号房过户给丙戊共同使用，没有不合法之处。本案涉及的公房过户，虽然目前全国性的法律、行政法规还没有，但地方性的政府规章详略不同地有确认上述执法惯例的规定，可供参照。而从中央到地方的许多政策规定，则从建国以来都是明确的。例如1980年城发房字314号国家城建总局关于认真做好住房分配工作的通知规定，夫妇双方分别在两个单位工作的，只能向其中一个单位申请分配住房。一户只能有一处住房，分得新住房的要退出原房，不得私自转让。本案公民甲的丈夫已在单位分得三室一厅公房，其本人不能违背规定再占一处公房。同理，本案之丁在单位分得住房搬出后，也不能再占一处住房。所以房地产管理局把讼争的3号房过户给未另分得住房的丙、戊

10、，是合乎规定的。本案甲、丁如果不从该3号房退出，就会形成住房分配超标准，对住房分配标准，现行有效的有：中共中央、国务院关于高级干部生活待遇的若干规定中发(1979)83号，关于贯彻执行中共中央、国务院关于高级干部生活待遇的若干规定中几个具体问题的处理意见国办发(1980)18号，中共中央办公厅、国务院办公厅关于新任副部长、副省长以上干部生活待遇的几项暂行规定中办发(1983)39号，国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定国发(1983)193号，国家计委、城乡建设环境保护部关于贯彻执行国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定的若干意见计标(1984)774号，国务院机关事务管理局关于中央国家机关部级干部集中宿舍建设标准的规定(89)国房管字第242号。公民甲无论属于哪一级干部，都不能超越上述规定中的相当自己这一级干部的住房标准，凡超过的均应按规定退出或加收租金，并按纪检机关、监察部门的