某房地产开发住宅小区项目申请报告代可研报告

1、目目 录录 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况.1 第一节 项目申报单位概况 .1 第二节 项目概况 .1 第三节 项目的主要技术经济指标 .29 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析.31 第一节 发展规划分析 .31 第二节 产业政策分析 .32 第三节 行业准入分析 .32 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析.33 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析.35 第一节 节能原则及标准 .35 第二节 项目耗能情况 .37 第三节 节能措施 .38 第四节 节能效果分析 .40 第五章第五章 建设用地、征地拆

2、迁及安置分析建设用地、征地拆迁及安置分析.41 第一节 项目选址及用地方案 .41 第二节 土地利用合理性分析 .41 第三节 项目节约用地方案分析 .42 第六章第六章 生态和环境影响分析生态和环境影响分析.43 第一节 设计依据 .43 第二节 环境生态现状 .43 第三节 主要污染源污染物 .44 第四节 环境影响分析 .45 第五节 地质灾害及特殊环境影响分析 .51 第七章第七章 经济影响分析经济影响分析.52 第一节 总投资及资金筹措.52 第二节 经济效益分析.55 第三节 区域经济影响分析.61 第八章第八章 社会影响分析社会影响分析.62 第一章第一章 申报单位及项目概况申报

3、单位及项目概况 第一节第一节 项目申报单位概况项目申报单位概况 一、建设单位一、建设单位：枣庄某某房地产开发有限公司 二、建设地址：二、建设地址：枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路， 西至华源数控，东至汇丰路） 三、法人代表：三、法人代表： 四、投资总额：四、投资总额：16858 万元 五、申报单位简介：五、申报单位简介： 第二节第二节 项目概况项目概况 一、项目名称一、项目名称 某某住宅小区建设项目 二、项目建设单位二、项目建设单位 枣庄某某房地产开发有限公司 三、建设地点三、建设地点 枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西至华源数控， 东至汇丰路） 四、项目定位四、

4、项目定位 1、本项目为房地产开发建设项目，充分考虑各功能业主的生活习惯和 经济能力，体现“休闲、便民、利民”原则，各功能配套布置充分满足山亭 区居民及各功能业主的休闲需求，做到“功能完善、布局合理、新颖美观、 安全可靠、环境优美”。 2、以人为本，建设和谐城市空间，结合周边环境，保持周边环境的整 体性。设计中尽量将绿色引入基地，与城市绿地景观形成互动。同时建筑 形体充分利用高区景观及绿地资源有效提高在此居住的生活品质。 3、建筑设计贯彻生态、环保、节能的原则，注重新技术、新材料的应 用。 五、建设规模与内容五、建设规模与内容 本项目占地面积 38752m2（约 58.13 亩） ，拟建设住宅楼

5、（共 370 套住 房） 、储藏室及车库等，总建筑面积 50630.60m2，其中：住宅建筑面积 44318.75m2、储藏室建筑面积 3850.92m2、车库建筑面积 2460.93m2。 六、报告编制单位概况：六、报告编制单位概况： 单位名称： 工程咨询资格等级： 咨询资格证书编号： 发证机关： 七、建设背景七、建设背景 通过市场调查和分析，目前房地产对住宅户型和功能标准的要求越来 越高，对物业管理、小区规划尤为重视。因此，要根据市场变化作出更为 准确的市场定位，调整户型或面积，从城市居民住宅构成现状来看，商品 住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力，住房实行市场化，住房信贷扩展和住房 二级市场的开

6、放，商品住宅将成为居住主要的住房来源。 “人与自然和谐发展”是 21 世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后 对城市住宅小区开发建设的要求，随着城镇居民收入的日益增加，物质文 化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住 宅功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，而且要求绿化率 高。根据枣庄市经济社会发展以及商品房今后发展趋势预测，某某住宅小 区建设项目这类“精品住宅”将有很大的市场消费需求，并将成为山亭区城 镇居民今后商品住房的重要选择。 目前，枣庄市房地产一、二级市场联动效应突出，二级市场渐趋活跃， 房地产一、二级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房地产置换活动

7、蓬 勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。 枣庄市商品房在住房分配货币化和各单位各行业促进房地产市场政策 推动下，城镇居民对住房消费的投入迅速增加，市民的购房积极性大大提 高，新的消费热点正在逐步形成。住房公积金贷款，按揭贷款有力地支持 了城镇居民购房，成为启动房地产市场的一个亮点。 中型精品住宅小区的市场需求日益扩大，“人与自然和谐发展”是 21 世 纪对城市新型住宅和物业管理规范的呼唤，根据枣庄市城市经济社会发展 以及商品房今后发展趋势预测，某某住宅小区建设项目，物业管理、今后 服务、车库、停车场、游园、安全保卫齐全，这样的“精品住宅”将有很大 的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住

8、房的重要选择条件。 枣庄某某房地产开发有限公司现委托我公司编制该项目申请报告。 1、该项目实施是保障和改善民生的重大举措、该项目实施是保障和改善民生的重大举措 该项目的建设，是落实“三个代表”重要思想，全面建设小康社会的重 要举措；是落实科学发展观，构建和谐社会的客观要求；是加快城镇化进 程、推进经济增长的重要措施。实施该项目有利于提高居民生活质量，改 善居民生活环境。 2、该项目实施是完善城市功能、加快推进城镇化进程的客观要求、该项目实施是完善城市功能、加快推进城镇化进程的客观要求 实施该项目，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环 境，增强城市承载能力，提升城市品位；有利于优化土

9、地资源配置和集约 利用土地，加快推进城镇化进程。 3、该该项项目目实实施施是是促促进进经经济济社社会会协协调调发发展展、维维护护社社会会和和谐谐稳稳定定的的有有效效途途径径 实施该项目既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又 可以发展社区公共服务，加强社会管理，减少不稳定因素，推进平安社区 建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要措施。 4、实施该项目是转方式调结构促发展的有效途径、实施该项目是转方式调结构促发展的有效途径 房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分，具有投资规模大、 地方税收高、拉动力强的特点，可以带动房地产开发建设，进而带动建筑 建材、冶金制造、交通运输等相关行业的发

10、展，促进经济增长。同时，大 部分投入将直接转化为消费，而且房地产开发业具有生产的地域性和消费 的本地化特点，直接促进山亭区消费的增长。项目建成后，也将成为消费 的集中地，带动社区服务业的发展，创造保安、保洁、物业、餐饮等岗位， 安置大量人员就业。同时，可扩大经营城市规模，增加政府土地收益，为 城市发展提供更大空间和更多资金，将从根本上改善山亭区经济发展的硬 件环境，完善功能、提升城市品位和居民的文明素质，进一步增强投资环 境的吸引力和城市的软实力，尽快提升城市的竞争力。 因此，该项目的建设是十分必要的。 八、建设条件八、建设条件 （一）土地条件（一）土地条件 1、项目地块用地范围 该项目位于枣

11、庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西 至华源数控，东至汇丰路） 。规划用地 38752m2（约 58.13 亩） ，所处地域地 形比较规则，地势较平坦。地上地下无文物、矿藏，无有害物质、物体。 2、工程地质与水文地质条件 项目所处地域地下水资源比较丰富，场地以软土为主，地震裂度为 7 度，历史记载该市几次大的地震均未涉及该地。初步勘察资料表明，区域 内无不良地质现象存在，地面稳定性良好。 （二）交通运输条件（二）交通运输条件 该区域位于枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西 至华源数控，东至汇丰路） ，城区内道路建设已基本完善，形成了四通八达 的网络，进出口流畅。附近设

12、有公共汽车站点，交通极为便捷。 （三）公用设施条件（三）公用设施条件 本地块周边配套基础设施良好，供电、供水、通信，给排水等基础设 施的管线（道）均已具备，可根据需要向有关部门申请办理使用手续。 （四）自然条件（四）自然条件 1、自然条件 山亭区位于枣庄市东北部，地处北纬 345400至 351920和东经 1171400至 1174420之间。东邻苍山县、费县、平邑，西邻滕州市，北 与邹城市接壤，南与市中区、薛城区毗邻。东西最宽处 39 公里，东南西北 斜长 47.5 公里，总面积 1018 平方公里。 （1） 、地形地貌： 山亭区地势东高西低，呈自然倾斜状，东部为海拔 500 米左右的低丘

13、 陵山区，西部为海拔 100 米以下的冲积平原。地层属华北型沉积，岩石以 石灰岩为主。全区有大、小山头 5000 多个，海拔在 400 米以上的 161 个。 枣庄市最高的 3 座山峰即翼云山、摩天岭、抱犊崮均在山亭境内。境内山 地丘陵面积 134 万亩，平原面积 13.6 万亩，分别占全区总面积的 88.6%和 9%。 （2） 、气候与气象： 山亭属于温带季风型大陆性气候，大陆度为 65.18%，一般盛行风向东 风和东南风，年平均风速为 2.5m/s，夏季平均风速 2.6m/s，冬季平均风速 2.3m/s，瞬时最大风速 14.1m/s，风向年主导风向 ENE，夏季主导风向 E， 冬季主导风向

14、 ENE。但受海洋一定程度的调节和影响，气候资源丰富，具 有气候适宜、四季分明、雨量充沛、气温较高、光照充足、无霜期长等特 点。 山亭区冬无严寒，夏无酷暑，年均气温 13.5，其中最热月份 7 月平 均气温 26.7，最冷月份 1 月平均气温-0.2，累年极端最低气温-9.2， 极端最高气温 40.1。无霜期平均 200 天左右，最长 227 天，最短 165 天。 平均初霜期多出现在 10 月下旬，终霜期为 4 月上旬，历年冻土最大深度 29cm。 山亭光能资源丰富，全区年平均日照时数长达 2400-2800 小时，太阳 总辐射年均 136.6 千卡/厘米 2，生理辐射总量为 59 千卡/厘

15、米 2。除 1 月份 平均气温在-2-2之间外，其他各月均在 0以上。年积温为 4892.2- 5131.3。 山亭区雨量充沛，年平均降水量 875 毫米，70%集中在 6-9 月份，约为 612 毫米，其他月份年降水量约为总量的 30%，约 263 毫米。年平均相对 湿度 66%，最高月相对湿度 80%（7 月、8 月） ，最低月相对湿度 58%（2 月、3 月） 。暴雨次数少，强度不大，时间集中，受地形影响大，一般很少 发生，防洪能力 50 年一遇，洪峰量 400m3/s，洪水在河道处水深 5 米。暴 雨平均初日为 6 月 22 日，终日为 8 月 29 日，初终间日数约为 69 天。多年

16、 平均暴雨量为 328.7 毫米。雷击天气发生较少，有则多发生在 6-9 月份，7- 8 月份为重点月份。 （3） 、物产资源： 矿石资源：山亭区现已探明的金属、非金属矿种 20 多个，主要有金、 铜、镁以及石灰石、花岗石、大理石、石英石、白云石、钾长石、磷矿石、 粘土、高岭土、方解石等，尤其花岗石储量大、分布广，具有极高的开采 价值。 水资源：山亭区境内泉头较多，涌流成溪，多为干支河流的发源地， 矿泉水资源十分丰富。岩马湖又称岩马水库，位于山亭区冯卯乡。在乡政 府东三里处，距离市区约 60 公里。始建于 1959 年，设计总容量为 2.026 亿 平方米，总坝长 16709 米，水面 135

17、00 亩，现为枣庄市量大的水库。其东 岸，张山之阳，北赵庄村南有一天然岩洞，以它独有的奇观妙景，吸引着 四方游客前来观光。由于这里是库区，有自己独特的小气候，夏季凉爽湿 润，冬季温润不干燥。岩马湖以其美丽的景致，吸引大量的外地游客前来 游玩。俯视整个库区，有种凭海临风之感，映入双眸中的是一片汪洋，一 片蔚蓝色，数不清的渔船点缀其中，如诗如画。 龙床水库位于山亭区半湖乡境内，离城大约 20 公里。是一处消夏休闲 的好去处。从半湖乡所在地往西不远处，有座小山。说是小山，其实只是 一个大型的土堆。山上长满了栗子树、樱桃树、桃树、杏树，四季中三季 水果飘香。春天有樱桃，夏天有杏子和桃子，到了秋天，满山

18、高大的栗子 树就把又大又亮的栗子奉献出来了。小山的南面还有一座小山，也同样长 满果树。两山之间有一深涧，一湖碧幽幽的绿水荡漾其中，这就是龙床水 库。 矿产资源：山亭区现已探明的金属、非金属矿种 20 多个，主要有金、 铜、镁以及石灰石、花岗石、大理石、石英石、白云石、钾长石、磷矿石、 粘土、高岭土、方解石等，尤其花岗石储量大、分布广，具有极高的开采 价值。 植物资源：山亭区属于暖温带阔叶林带，杂生针叶林，原始森林已被 破坏，为次生植被所取代。由于境内地貌类型多，植物资源极其丰富，门 类科属繁多，木本植物共 56 科，123 属，191 种。盛产花生、苹果、黄梨、 板栗、大枣、花椒、核桃、冬桃、

19、油桃以及乌克兰樱桃、美洲艳红李子等 优质果品，有金银花、槐米、栝楼、山楂、丹参等中药材上百种。 2、地理条件 山亭区地处淮海、环渤海两大经济圈交汇腹地，位于国家规划的七大 煤化工产业区之一的苏鲁豫皖产业区鲁南煤化工基地核心区域。周边有一 条黄金水道（距京杭大运河仅 30km） ，3 条铁路干线（西距京沪铁路 10km，距京沪高铁 2km，南距枣临铁路 10km） ，4 条高速公路（东距京沪 高速 20 分钟里程,西距京福高速 10 分钟里程，枣木高速和正在建设的莱宁 高速穿境而过） ，境内有 6 条省道纵横穿越（0 九、北留、店韩、滕平、新 枣、枣滕） 。 3、地震及烈度 根据建筑抗震设计规范

20、 （GB50011-2010）的划分，山亭区属地震基 本烈度 7 度区。按新规范，在工程建设上应按 7 度考虑设防。 4、环境条件 该项目位于枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西 至华源数控，东至汇丰路） ，周边社会环境优越，基础设施配套齐全；周边 无工业企业。本项目的区域环境质量较好，目前地块的区域环境空气质量 良好，场界各测点昼、夜噪声监测值均低于声环境质量标准 （GB3096- 2008）中相应的标准限值，说明本区域声环境质量现状良好，达到环境功 能要求。项目具有良好的环境条件，适宜在此建设住宅区。总体来说，项 目区内环境质量较好，但项目建设应按规定搞好环境评价，防止水土流

21、失 和环境污染，随时搞好环境质量的监测工作。 九、项目建设方案九、项目建设方案 （一）设计说明（一）设计说明 1平面设计 在功能布局上，整个平面采用矩形流线布局。通过良好的规划布局及 对环境和单体的精心设计，力求把本项目建设成为布局合理、功能完善、 配套齐全的综合体。 整个住宅区以简洁利落的细部、虚实对比的外墙、个性鲜明的色彩， 使建筑造型协调统一、端庄大方、气势宏伟，并赋予建筑体量以雕塑感、 现代感。体现了东方雅苑大气与和谐。 建筑设计讲求简洁、明快、生态、可识别的风格。立面强调了韵律感， 并采用了现代风格的屋顶构架，使建筑具有较强的顶部标识性，除顶部外， 立面细部处理都结合了平面元素，形成

22、了立面的框架线条，体现现代建筑 简洁流畅的体形特征。此外，造型设计还注重了经济性和舒适性的结合， 选用了适合夏热冬冷地区的开窗面积。 2、立面设计 整体形象简洁、大气且立面处理生动富有灵气，建筑色彩为简洁明快 的现代风格，以蓝灰色面砖为主墙体，辅以喷涂构架，线条突出，主体沉 稳，奠定整个建筑的基调。 （二）建设方案（二）建设方案 本项目占地面积 38752m2（约 58.13 亩） ，拟建设住宅楼（共 370 套住 房） 、储藏室及车库等，总建筑面积 50630.60m2，其中：住宅建筑面积 44318.75m2、储藏室建筑面积 3850.92m2、车库建筑面积 2460.93m2。 （三）地

23、块套型指标（三）地块套型指标 表表 1-2-1 住宅区套型指标表住宅区套型指标表 项项 目目计量单位计量单位数量数量备注（备注（） 住宅区套数户（套）370 1 户型 1户（套）60135-141 2 户型 2户（套）170116-120 3 户型 3户（套）5097-99 4 户型 4户（套）40110-112 5 户型 5户（套）50124-128 居住人数人1110 （四）规划设计宗旨（四）规划设计宗旨 本项目位于枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西 至华源数控，东至汇丰路） ，拥有丰富的景观资源及得天独厚的地理优势， 所以在规划设计中我们希望此房地产项目的建成，能激活区域

24、的经济活力， 提升地区消费水平。 （五）总平面规划布置（五）总平面规划布置 总体结构布局采用自然组团式布局，整个地块的内环行路和内部区级 道路为主要车行道路系统，并由主车道路向两侧呈树枝状伸出支路，有效 衔接了各区域。绿化景观中心位于住宅楼中间，成为小区的亮点。物业形 态主要以花园洋房为主，稀缺的城市多层住宅，更好的满足高阶层人士的 置业需求。同时，本项目靠近城市休闲广场，便于居民休闲娱乐健身，体 现了以人为本的理念。 表表 1-2-2 主要技术经济指标主要技术经济指标 项目项目单位单位数量数量 规划总用地面积 38752 总建筑面积 50630.60 户型 1户（套）60 户型 2户（套）1

25、70 户型 3户（套）50 户型 4户（套）40 其中 户型 5户（套）50 住宅建筑面积 44318.75 储藏室建筑面积 3850.92 车库建筑面积 2460.93 容积率1.31 绿地率%35 建筑密度%30 停车位（合计）个323 机动车车库 个 95 其中 地面停车位 个 228 居住总人数人1110 居住总套数套370 平均每套建筑面积平方米/套119.78 平均每套居住人数人/套3 投资总额万元16858 其中：前期工程费用万元344.86 建筑安装工程费万元7380.63 配套基础设施费万元1898.85 项目项目单位单位数量数量 其它费用万元380.10 管理费用万元198

26、7.77 预备费万元1685.80 土地取得费用万元3180 （六）道路交通组织（六）道路交通组织 道路交通是居住的重要组成，是住宅区结构的骨架，并由此规定居住 行为的轨迹，编排空间形态的秩序，铺设社区生活的生动场景，进而塑造 了场所空间的鲜明性格，在设计中我们着重于道路及其交通的丰富内涵， 体现三大功能，即交通功能、交往功能和景观功能。 （七）绿化景观设计（七）绿化景观设计 环境是整个欧亚城住宅小区的灵魂，极具亲和力的环境能改善该地区 居民的生活质量和提高整个欧亚城住宅小区的品味，同时也能给开发商带 来可观的经济效益和社会效益，这是设计者和业主在设计中共同追求的目 标所在。 居住地块设置南北

27、向的中心景观轴线，它是贯穿内外的景观走廊，为 连接主入口、中心花园、组团景观的纽带，属于第一级景观空间。所以设 计中采用了很多不同形式的景观元素来表现，如运用地块中心的景观花园， 突出入口的引导性；不同的节点处都设有不同的精致水景、雕塑小品、景 观花池等；轴线中心设置对称开敞的景观水景大气尊贵一览无余，整条景 观轴线注重节奏感和韵律感，希望通过丰富多样的景观元素来塑造自然亲 切的，高贵典雅的中心轴景观，提供高品质的生活体验。 富有层次的绿化共同组成一个完整的绿化景观系统，使得建筑自然充 分地融于环境之中，真正做到户户有景，推窗见绿、满窗皆绿，体现均好 性，做到真正意义上的以人为本。 （八）消防

28、（八）消防 根据现行国家消防规范，欧亚城住宅小区严格按照中华人民共和国民 用建筑防火规范进行设计。本工程须设室内、外消火栓系统等处除不宜用 水灭火的区域外均设自动喷水灭火系统。 消防车通达到每一单元，各楼满足规定的消防间距。 消防水源：本工程消防水源为城市自来水，室内外消防给水接自住 宅区环状管网 DN200。整个住宅区拟从市政给水管网引入二路 DN200 自 来水管后在建筑物周围环状布置。 消防用水量：室外消火栓用水量为 20 升/秒，室内消火栓用水量为 15 升/秒，火灾延续时间为 2 小时；自动喷淋用水量为 21 升/秒，火灾延 续时间为 I 小时。在集中消防泵房内，设有有效容积为 20

29、0 立方米消防水 池一座，在最高建筑屋顶设有一座消防水箱。 室外消防：室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水。 基地内布置室外消火栓 S150 数座，且间距不超过 120 米。 室内消防：多层住宅建筑设室内消火栓系统。室内消防系统采用临 时高压消防系统。室内消防系统结合消防泵房集中设置消防水泵接合器， 其中室内消火栓系统一套，自动喷淋灭火系统二套。 移动式灭火装置：按 A 类中危险级设手提式干粉式灭火器 。 （九）卫生防疫与环保（九）卫生防疫与环保 1、卫生防疫 小区内设有大面积绿化为业主提供优美的环境和新鲜的空气，并有利 于防尘降噪。各建筑单体间距均符合日照要求。沿城市道路建筑外窗

30、建议 采用双层中空玻璃，以利安全并隔绝噪声。 本项目内设垃圾收集站，由物业统一定时从各层垃圾收集点，清收于 此，有利于整个项目区清洁。 2、环保设计 “人可以改造环境，环境也可以改造人”。贯彻“以人为本”、 “尊重自然” 与“可持续发展”的思想，创造一个生态环境好的社区，是增长人们文化修 养，充实人们高尚情操，是提高国民整体素质的重要举措。 为了减少噪音源的干扰，公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住 宅区保持一定的缓冲距离；对重要设备选低噪音和隔振措施。所有机房作 建筑隔声处理。为保证环境空气质量良好，能源主要采用电和煤气，并合 理布置集中绿化和一般绿地，营造怡然自得的都市住区氛围，形成都市

31、中 的“绿洲”。生活垃圾将根据环卫部门的需求合理布置垃圾收集处，并实行 有人管理的袋装式，确保环境整洁美观。 分开设置，集水池内应设通气管接至室外、排风扩散室或排风竖井内。 （十）给排水设计（十）给排水设计 1、给水方案 给水水源 水源来自山亭区自来水公司供给，其水压不小于 0. 25MPa。 从周边市政道路引入两条 DN300 供水管道供至本项目内，供生活及消 防用水，在引入管上加水表及倒流防止器。 生活给水设计 本工程多层生活用水由市政给水管网直接供水，物业部分冷却塔补水、 车库地面浇洒采用雨水回用。 住宅区各给水分区分别设有一套恒压变频供水装置，各分区低区采用 支管减压的方式，控制最高用

32、水点供水压力不小于 0.10MPa，最低用水点 供水压力不大于 0. 20Mpa。 住宅区计量水表设置 户内给水支管铺设在本层地面下的垫层内；各户独立设置生活给水表， 一户一表，总自来水供水管上设室外计量水表。 （2）用水量估算 项目运营期用水定额及计算期取值是在参考相关规范的基础上，综合 山亭区实际情况确定的，具体取值如下： 项目规划人口为 1110 人，依据城市居民生活用水量标准 （GB/T50331-2002），该项目居民生活用水定额为 100L/人d，则日生活 用水量为 111 m3，生活用水计算时间按 365 天计，年用水量为 4.05 万 m3； 绿化用水量按 2 L/m2d 计算

33、，绿地面积为 13563.20 m2，则日用水量 为 27.13m3，绿化用水计算时间按 180 天计，年用水量为 0.49 万 m3； 未预见用水量按生活用水 10%计，则该用水量为 0.41 万 m3； 中水节约量：该项目预计年用水量为 4.95 万 m3，生活污水排放系数 为 0.80，中水回收率为百分之二十，所以通过中水回收可以节约用水：0.99 万 m3。雨水节约量：该地区年降水量为 875mm，雨水回收系数为：0.30， 该项目雨水回收量为：1.02 万 m3。中水、雨水总回收量为：2.01 万 m3； 该居住小区年总用水量为 2.94 万 m3。 根据民用建筑节水设计标准（GB

34、50555-2010）和城市居民生 活用水量标准（GB/T50331-2002），结合项目所在地及自身特点，选取 合理用水标准，居民生活用水以 365 天计，商业用水以 360 天计，绿化用 水以 180 天计。 表表 1-2-4 项目运营期用水量估算表项目运营期用水量估算表 序号序号项目项目数量数量用水定额用水定额 日用水量日用水量 (m3) 日数日数 (天天) 年用水量年用水量 (万 m3) 1生活用水1110 人100L/人d1113654.05 2绿化13563.20m22L/m2d27.131800.49 3 其他及未预见 用水量 按生活用 水 10%计 0.41 4中水、雨水回收量

35、-2.01 5总用水量总用水量2.94 （3）排水方案 1排水体制：室内采用污废合流、室外采用雨污分流的排水体制。 2污水系统 l)地上部分污废水通过排水管道直接排入室外污水窖井。地下各层污 废水通过污水提升器排至室外污水窨井。 2)厨房废水汇集经二次隔油处理后排入室外污水窨井。 3)污水经化粪池处理后排至市政排水管网。 3雨水系统 1)室外场地雨水量设计重现期 P=1 年，地而集流时问 t=15min，地而 径流系数 0.6。 2)住它屋面采用重力流雨水排水系统，雨水量按山亭地区暴雨强度公 式计算，设计重现期 P=50 年，集流时间 t=5min。裙房屋面采用虹吸式雨水 排水系统。设计重现期

36、 P=50 年，集流时间 t=5min。 （十一）电气设计（十一）电气设计 1、负荷等级与供电电源 负荷等级 消防用电设备（排烟及正压风机、消防控制室电源） 、应急照明、主要 通道照明、值班室、消防控制中心等负荷按一级负荷设计。 其余负荷为三级负荷。 供电系统 项目用电引自供电管网 10kV 独立电源供电，供电系统采用环网方式。 住宅区设置户外 10kV 预装式变电站（带环网柜） 。 本工程内单体的进线方式为低压电力电缆埋地引入，在一层设置配电 房。 住宅区住户用电垂直干线分段采用母线或预分支电缆。供电电压为 AC380v/220v。 2、供配电系统 低压采用 380/220V 供电，TN-S

37、 制，设专用保护接地线 PE，放射 式供电，PE 随线路配至设备。低压系统采用放射式及树干式混合供电，对 重要负荷或大容量电力负荷采用放射式供电，其余为树干式供电。由低压 配电柜配出的消防线路在耐火桥架内敷设。生活水泵、消防排烟风机、消 防应急照明、疏散指示标志等一类负荷，均采用双电源供电，在末端自动 切换。二路电源分别引自变电所不同母线段。消防控制中心，弱电机房及 其他重要场所等另设 UPS 不停电电源。 高压引入电缆当地供电部门确定。由变电所引出的干线电缆在耐火 桥架内敷设。为防止电缆因温升造成有毒气体的释放，电缆均采用低烟无 卤绝缘 A 级阻燃或阻燃耐火电缆。末端线路采用 ZA-BYJ-

38、500/750 及 ZAN- BYJ-500/750 型导线穿钢管暗敷，所有消防类设备配电电缆采用矿物绝缘电 缆。 3、用电量估算 （1）项目运营期用电量计算标准是在参考相关规范的基础上，综合 考虑山亭区实际情况确定的，具体计算标准如下： 1）住宅区用电负荷计算 项目采用单位指标法计算住宅区用电负荷 PM(适用于照明及家用电负 荷)，其表达式：PM=PeiNi 式中PM 实际最大负荷，kW； Pei单位户数计算负荷，kW/户； Ni 规划户数，户； 项目住宅建筑全部为普通住宅，总户数为 178 户。根据住宅建筑 电气设计规范 （JGJ242-2011）设计标准，建筑面积为 60-90 平方米用

39、电 负荷取值 4 kW/户，90-150 平方米用电负荷取值 6 kW/户，150 平方米以 上用电负荷取值 40W/-50 W/，项目建筑面积为 90-150 平方米户数为 370 户，同时系数 取 0.30，则项目居住用电实际最大用电负荷为： PM1=6kW/户370 户0.30666kW 2）动力设施用电负荷 PMs=PSiNSi 式中 PMS水泵最大运行方式下(开泵最多的方式)的实际最大负荷， kW； PSi各类水泵的单台最大负荷； NSi最大运行方式下各类水泵的台数。 本项目排污泵 6 台，平均输出功率 1.1kW，需用系数取 0.8。则本项 目排污设备用电负荷为： PMs=(1.1

40、kW6)0.8=5.28kW 3）储储藏藏室室用用电电负负荷荷 项目储藏室建筑面积 3850.90m2，具体用电负荷标准参考当地同类项目， 并综合项目实际情况取值，储藏室计算负荷 Ped 取 10W/m2，系数 取 0.6。则项目商业及储藏室的实际最大用电负荷为: PMD=10W/m23850.90m20.623.11kW 用电负荷汇总见下表： 表表 1-2-5 用用电电负负荷荷汇汇总总表表 序序号号名名称称用用电电负负荷荷（kW）备备注注 1住宅区用电666 2动力用电5.28动力设施 3储藏室用电23.11 4总总用用电电694.39 （2）用电量计算 A.住宅区用电 住宅小区负荷中占比重

41、较大的是照明及家用电负荷，照明及家用电负 荷出现最大值的时段为每天 6:30-7:30、11：30-12:30 和 17：30-21：30， 在计算小区的最大负荷时就以 6:30-7:30、11:30-12:30 和 17：30-21：30 时段的照明及家用电负荷为基础。因此，项目居住用电计算时间按 365 天，每天 6 小时计。 B、公共用电计算时间按 365 天，每天 12 小时计。 C、储藏室用电 地下室用电负荷出现最大值的时间段一般为每天 17：30-22：30，在 计算地下室的最大负荷时以以上时段用电负荷为基础。因此，项目 物业 用电计算时间按 365 天，每天 5 小时计。 D、变

42、压器、线路损耗 变压器、线路损耗以居住区用电、动力设施用电和 储藏室用电的 2% 计，年损耗量为 3.05 万 kW.h。 年年用用电电量量表表 序序号号名名称称 用用电电负负荷荷 （kW） 年年运运行行小小时时数数 （h） 年年用用电电量量 （万万 kWh） 备备注注 1住宅区用电6662190145.85 2动力用电5.2843802.31动力设施 3储藏室用电23.1118254.22 4损耗用电3.05 总用电量的 2 5合合计计155.43 （十二）弱电设计（十二）弱电设计 1、设计依据 建筑设计防火规范GB50016-2014 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-20

43、14 建筑物防雷设计规范GB50057-2010 民用建筑电气设计规范JGJ 16-2008 智能建筑设计标准GB50314-2015 综合布线系统工程设计规范GB50311-2007 民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-2011 有线电视系统工程技术规范GB50200-1994 安全防范工程技术规范GB50348-2004 入侵报警系统工程设计规范GB 50394-2007 视频安防监控系统工程设计规范GB 50395-2007 建筑物电子信息系统防雷技术规范GB 50343-2012 2、设计范围 本工程设计内容包括通信系统（包括电话与宽带网） 、有线电视系统、 安全防范系统、

44、火灾自动报警系统。各系统外线部分由各有关单位设计。 3、总体 本工程设置通信中心机房、有线电视机房、消防安保中心。通信中心 机房应满足电信局要求，有线电视机房应满足有线电视台要求。 单体内各类弱电管线统一设计和敷设，住宅区的公共部位设置弱电竖 井，用于放置楼层分线箱。 4、通信系统 本工程内部管网均接入通信中心机房，机房内设置光电转换，交接设 备与窄带网，宽带网连接。 每个单元设置电信间。每层弱电井内设电信分线箱，每户起居室内设 置一个家庭信息配线箱，每个可分居住空间内均设置电话插座，客厅、主 卧室、书房设置双孔信息插座。电话按每户 2 门计。 5、有线电视系统 为满足用户既能收看有线电视，又

45、可接收多功能信息，本系统采用 860MHZ 双向网络传输技术与市有线电视网联网，用户电视终端的信号电 平满足 683dB u v。 各单元均预留与市有线电视例的接口。对于住户，有线电视进线均引 至家庭信息配线箱，在信息配线箱内设置分支分配器，再引至起居室、卧 室、书房的各个电视终端。 6、安全防范系统 对本工程周界、重直部位、住户室内采取安全防范措施，并由消防安 保中心统一管理。 周界报警系统 在本工程周界围墙设置红外报警探测器，以及时发现非法越界者。 闭路监控电视系统 在本工程出入口、主要通道、楼宇进出口、停车库等重点部位设置摄 像机，联网至安保中心，通过传输图象进行监视，并记录和存贮监视图

46、象。 巡更系统 本工程相应地点设置无线巡更信息点，巡更人员装备电子巡更器，按 规定的线路进行值班巡查并记录。 访客系统 在住宅区楼单元入口处装置具有电控门锁的安全防盗门和对讲主机， 本工程主要出入口设置门口机，本工程安保中心设置管理机，电控锁除具 有钥匙开锁功能外，有非接触式智能卡或密码开锁的功能。 户内安保系统 住户室内具有燃气泄漏报警、按钮式家庭紧急求助报警等功能。一层、 二层与顶层的住户另加红外移动探测器、门窗磁防范报警。报警时除住户 室内发出声、光信号外，并将信号传至本工程安保中心进行实时记录，处 理和存贮。 7、火灾自动报警系统 本工程属于多层建筑，火灾自动报警系统保护等级为特级。在

47、一层 设消防控制中心（和监控中心合用） 。本工程消防报警系统形式拟设置 4 个 消防控制器，消防控制中心主机作为整个工程的消防控制中心，通过 CAN 总线联网，构成火灾报警控制局域网络系统。内设火灾自动报警屏、消防 联动控制及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。单个消防控制主机控 制多个单体时，在单体的底层设消防区域机，和消防控制中心主机联络通 信。每个消防控制室（中心）都可以直接手动控制和其保护范围相对应的 消防设备。 火灾控测报警系统 A 火灾探测报警系统由中心火灾报警控制器、区域报警控制器，显示 器、火灾探测器、手动报警按钮、声光报警装置等组成。 B 中心火灾报警控制器选用智能型控制器，

48、能显示各报警点的位置，并 根据报警信号发出联动控制指令。 C 探测区域内的每个房间至少设置一个探测器，火灾探测器类型的选择 原则如下： a 走道、楼梯间等场所选用感烟探测器； b 厨房等场所选用感温探测器； c 大空间及高度上不利于设置烟感、温感的地方采用编码式红外光束感 烟探测器。 D 每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮，并且尽量设置在公共 活动场所的出入口。 消防联动控制系统 在消防控制室内设置消防联动控制屏，对消防设备进行下列联动和监 视： A 防烟和排烟风机的启动、停止及工作状态显示、手动/自动状态显示 和故障报警； B 各类防火卷帘、防火阀、排烟阀的控制及状态显示； C 应急广播

49、的程序控制； D 火灾区有关部位的非消防设备（空调设备和风机等）电源的切除； E 火灾应急照明和疏散指示灯的控制。 火灾应急广播系统 本工程的火灾应急广播与公共广播合用，火灾时在消防控制室能将火 灾疏散层的扬声器强制切换转入火灾应急广播状态。疏散封闭楼梯间内设 消防广播。 消防专用电话 本工程设置独立的消防专用电话网络，在消防控制室设置消防专用电 话总机和直接报警的外线电话。变配电所、主要通风机房、排烟机房、等 设置消防电话分机的插孔。消防电话主机系统需带报警电话记录功能。 消防线路敷设 所有火灾自动报警线路及 50v 以下的的供电线路、控制线路采用阻燃 耐火线线缆，穿镀锌钢管，暗敷在楼板或墙

50、内。由顶板接线盒至消防设备 一段线路穿金属耐火（阻燃）波纹管。其所用线槽均为金属防火桥架，耐 火极限不低于 2.00h。消防电话和消防广播线路要求独立穿管敷设。消防报 警控制主机之间通信联网。 （十三）天然气设计（十三）天然气设计 1、气源 本项目天然气由山亭区民生天然气公司燃气管道接入，可为本项目居 民用气提供坚实的后盾，能够满足项目用气需求。 2、燃气供应对象 供应对象主要是居民生活炊事用气。 3、燃气管网 项目用气由山亭区民生天然气公司燃气管道引入，燃气输配系统为低 压配气，进入居住组团管网为枝状管网。管道敷设在路边（距建筑物 2.0 米） ，管道埋设深度为 1.4 米。管道入户为单元入

51、口。管材选用 PE 管材。 4、天然气用量估算 项目居民生活用气采用天然气，计算流量公式为： Qh=KNQn 式中 Qh燃气管道的计算流量（Nm3/h） ； K 燃具同时工作系数； N 同时燃具或成组燃具的数目； Qn燃具的额定流量（Nm3/h） 。 燃具同时工作系数 K 根据城镇燃气设计规范 （GB500282006） 附录 F 及项目住宅区户数取燃气双眼灶标准 0.24；N 根据项目居住户数， 考虑 1 户 2 个灶眼，取值 740 个；Qn 根据市场普通燃气灶额定功率取 0.5Nm3/h。则项目燃气管道的计算流量为： Qh1=0.24740 个0.5Nm3/h=88.8Nm3/h 燃气使

52、用最大值时段为 6:30-7:30、11:30-12:30 和 17：30-19：00，因 而计算最大用气负荷时以以上时段燃气使用负荷为基础。项目天然气用量 计算时间按 365 天，每天 3.5 小时计，则： 项目生活日燃气用量 Qd1=88.8Nm3/h3.5h=310.8Nm3； 项目生活年燃气用量 Q1=310.8Nm3365 天=11.34104Nm3 注：项目天然气供应种类为油田天然气。 十、项目实施进度与管理十、项目实施进度与管理 （一）实施进度（一）实施进度 项目实施进度计划，以项目的批复准许实施为前提，并据此结合项目 的工程质量和建设单位的资金筹措使用计划，编制工程建设进度计划

53、。项 目实施进度包括项目前期工作和工程建设两部分。 根据本项目进展情况，项目建设期为 24 个月，预计 2018 年 06 月可进 入使用期。项目具体实施进度见下表 1-10-1。项目具体实施进度见下表： 表 1-10-1 工工 程程 进进 度度 计计 划划 表表 20162017 年2018 年 时间 工作内容 7810122468101223-6 前期工作 场地平整 建筑施工 工程验收 （二）项目建设管理（二）项目建设管理 项目在实施过程中应加强管理，保证工程的顺利竣工。 1、项目建设组织 项目的投资建设活动采用先进的专业化项目管理模式，力求高效率， 高质量，低成本地完成项目目标。为控制工

54、程质量、进度和科学合理的实 施，应专门成立项目管理组织机构，如下图： 项目管理组织机构负责从工程施工的招标、监理到竣工验收的全过程。 项目经理 综 合 事 务 部 财 务 部 工 程 施 工 工 程 技 术 部 采 购 供 应 部 物 业 管 理 部 副经理副经理副经理 对项目的概算控制、资金使用，施工组织、建设工期及工程质量等进行管 理，确保项目按时完成。 项目管理组织机构对项目进展情况、资金的用途进行全过程监督，确 保该项资金发挥出应有的最大效益。 2、资金专户核算 为了做到专款专用，建设单位应设立专用帐户，指派专人管理，从项 目的立项申报、资金的概算、配套资金情况，到项目预算、项目完成资

55、金 决算等，进行全方位的定向管理，做到专款专用，明确职责，责任到人， 确保项目的如期完成。 十一、招标方案十一、招标方案 （一）（一） 、项目概况、项目概况 1、建设内容：本项目占地面积 38752m2（约 58.13 亩） ，拟建设住宅楼 （共 370 套住房） 、储藏室及车库等，总建筑面积 50630.60m2，其中：住宅 建筑面积 44318.75m2、储藏室建筑面积 3850.92m2、车库建筑面积 2460.93m2。 2、建设地点：枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路， 西至华源数控，东至汇丰路） 。 3、建设性质：新建 4、省重点建设项目：否 5、建设起止年限：2016

56、 年 07 月-2018 年 06 月 6、项目总估算及资金来源： 本项目投资总额 16858 万元，其中土地费用 3180 万元，前期工程费 344.86 万元，建筑安装工程费 7380.63 万元，配套基础设施费 1898.85 万元， 其他费用 380.10 万元，管理费用 1987.77 万元，预备费用 1685.80 万元。 资金来源：项目资金全部为企业自筹解决。 二、项目提前招标情况二、项目提前招标情况 1、项目申请报告批复前招标：无 2、提前招标范围：无 3、提前招标理由：无 4、项目审批部门批准情况：无 三、项目招标内容三、项目招标内容 建设项目招标方案的内容包括： 1、建设项

57、目的勘察、设计、监理、建筑工程和设备及工器具购置实行 招标，其招标主要范围在枣庄地区。 2、建设项目的勘察、设计、监理、建筑工程和设备及工器具购置拟采 用委托招标的组织形式。 3、建设项目的勘察、设计、监理、建筑工程和设备及工器具购置拟采 用公开招标的方式。 4、不招标说明：本项目无不招标项目。 5、其它有关内容：无。 6、对招标单位的资质要求。 勘察、设计、监理要求甲级单位，建筑工程施工单位要求三级资质以 上。设备及工器具的采购需要有运营许可证和产品合格证。 单位名称：枣庄某某房地产开发有限公司 单位地址：枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京 路，西至华源数控，东至汇丰路） 附表一附

58、表一 招标基本情况表招标基本情况表 建设项目名称：某某住宅小区建设项目建设项目名称：某某住宅小区建设项目 招标范围招标范围招标组织形式招标组织形式招标方式招标方式 单项名称单项名称 全部全部 招标招标 部分部分 招标招标 委托委托 招标招标 自行自行 招标招标 公开公开 招标招标 邀请邀请 招标招标 不采用不采用 招标方招标方 式式 招标估算招标估算 金额金额 （万元）（万元） 备注备注 勘察75 设计80 监理177.14 建筑工程6150 设备购置 及安装费 安装工程 1230.63 其他 情况说明： 附表二附表二 审批部门核准意见表审批部门核准意见表 建设项目名称：某某住宅小区建设项目建

59、设项目名称：某某住宅小区建设项目 招标范围招标范围招标组织形式招标组织形式招标方式招标方式 单位单位 名称名称 全部全部 招标招标 部分部分 招标招标 自行自行 招标招标 委托委托 招标招标 公开公开 招标招标 邀请邀请 招标招标 不不采采用用招招标标方方式式 勘察 设计 监理 建筑施工 安装设备购 置及安装 其他 审批单位核准意见说明： 审批单位盖章 年 月 日 注：审批部门在空格注册注：审批部门在空格注册”核准核准”或者或者”不予核准不予核准”。 第三节第三节 项目的主要技术经济指标项目的主要技术经济指标 主要技术经济指标见下表： 表表 1-3-1 主要经济技术指标表主要经济技术指标表 项

60、目项目单位单位数量数量 规划总用地面积 38752 总建筑面积 50630.60 户型 1户（套）60 户型 2户（套）170 户型 3户（套）50 户型 4户（套）40 其中 户型 5户（套）50 住宅建筑面积 44318.75 储藏室建筑面积 3850.92 车库建筑面积 2460.93 容积率1.31 绿地率%35 建筑密度%30 停车位（合计）个323 机动车车库 个 95 其中 地面停车位 个 228 居住总人数人1110 居住总套数套370 平均每套建筑面积平方米/套119.78 平均每套居住人数人/套3 投资总额万元16858 其中：前期工程费用万元344.86 建筑安装工程费万