九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告

1、目 录 第一章第一章 总总 论论.4 4 第一节 项目概况.4 第二节 项目建设理由.6 第三节 编制依据.7 第四节 研究结论及主要经济技术指标.9 第二章第二章 需求分析需求分析.1212 第一节 我国五金机电市场发展趋势及存在问题.12 第二节 我国建筑装饰市场现状及前景简析.16 第三节 本项目的市场需求分析.17 第四节 本项目总体定位与营销策略分析.23 第五节 总结.25 第三章第三章 场址选择场址选择.2626 第一节 场址现状.26 第二节 场址条件.26 第三节 场址评价.31 第四章第四章 建设内容规模建设内容规模.3232 第五章第五章 建设方案建设方案.3636 第一

2、节 总平面布置.36 第二节 建设依据 .40 第四节 建筑设计方案.41 第五节 结构设计方案.48 第六章第六章 建筑设备工程建筑设备工程.5151 第一节 电气工程.51 第二节 给排水工程.54 第三节 采暖通风工程.56 第七章第七章 节能方案节能方案.5959 第一节 概述.59 第二节 设计依据.59 第三节 设计原则.60 第四节 建筑节能.60 第五节 设备节能.62 第八章第八章 环境影响评价环境影响评价.6464 第九章第九章 劳动安全卫生消防劳动安全卫生消防.6868 第一节 劳动安全卫生.68 第二节 消 防 .70 第十章第十章 项目管理和进度安排项目管理和进度安排

3、.7373 第一节 项目管理.73 第二节 项目实施计划.74 第十一章第十一章 工程项目的招标工程项目的招标.7676 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.8080 第十三章第十三章 财务分析与评价财务分析与评价.8989 第十四章第十四章 结论与建议结论与建议.9696 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 项目概况项目概况 一一、项项目目名名称称 九星国际五金机电装饰城建设项目 二、建设地点 临河区五原路北、东兴路西、临河六中东，地质街北。 三三、项项目目性性质质 本项目属于新建项目。 四四、建建设设内内容容、规规模模及及功功能能 本项目总占地面积 76667m2,

4、总建筑面积 101313 m2，九星国 际五金机电装饰城主要功能区有 a、b、c、d、e 共五个功能区， 包括五金机电展销大厅、五金机电区、装饰零担区、仓储区等。 五五、项项目目用用地地性性质质 本项目用地性质为出让。 六六、项项目目建建设设期期 本项目计划于 2010 年 7 月开工建设，预计 2012 年 7 月交 付使用，建设期为两年。 七七、项项目目总总投投资资及及资资金金筹筹措措 九星国际五金机电装饰城总投资为 22701.93 万元，全部由 巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司自筹。 八八、效效益益预预测测 本项目预计实现利润总额 7243.12 万元，上缴所得税 1810.78

5、万元，预计可实现税后利润 5432.34 万元。 项目总投资收益率为 31.91 %、投资利税率为 33.33%、资 本金净利润率为 23.93%，均高于行业平均收益水平，表明本项 目开发建设具有一定的盈利能力。 九九、承承办办单单位位概概况况 巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司于 1999 年 10 月 22 日经济自治区建设厅、巴彦淖尔市工商局批准成立的。 该公司为三级资质，现注册资金 1110 万元，主要从事房地 产开发业务；现有固定职工 29 人，其中：有职称的工程技术、 经济管理人员 10 人。 近几年，住宅消费成为新的消费热点，巴彦淖尔市腾元房 地产开发有限责任公司在地产业逢勃发

6、展的大潮中开始走向健 康、成熟、规范。公司从 1999 年至今累计开发面积达 14.9 万 平方米，完成总投资达 1.5 个亿。2000 年-2002 年公司开发临 河安居园小区，建设规模 3.5 万平方米；2003 年-2004 年开发 建设临河紫嶶园小区，投资额 5000 万元，建设规模 4.6 万平方 米；2004-2005 年开发建设的杭后蒙煦小区住宅项目投资额 860 万元，建设规模 1.55 万平方米；2005 年-2006 年开发建设的临 河区紫腾花园住宅项目建设规模 3.5 万平方米，完成投资额达 到 4800 万元；2007 年在五原开发建设的古郡美食广场建设规 模 1.74

7、3 万元，完成投资额 4716 万元；2008 后在杭锦后旗开 发项目：德馨苑住宅小区，开发总投资为 2500 万元，面积为 2.1 万平方米。 企业在开发建设中，坚持“质量第一，信誉第一，服务第 一，用户至上，以质量求生存，以信誉求发展”的经营宗旨， 竭诚对所有用户进行服务。秉承“以人为本”的开发和居住理 念，积极响应西部大开发战略的实际，为地方经济发展做出了 贡献。 展望未来，巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司在激 烈的市场竞争中将一如既往积极进取、勇于开拓，发挥技术精、 管理严、作风硬的优势，集中优势力量运用科学管理，严密组 织、精心策划，倡导新的理念，为业主提供满意的建筑精品， 用一

8、流的工程质量服务于大众，回报社会。 “共铸诚信，实现双 赢，优良互补，共同发展”是企业的宗旨。 第二节第二节 项目建设理由项目建设理由 随着我国经济的发展，近年来南方经济发展速度已趋平缓， 从而西北地区经济发展呈现出了较大的潜力，经济“北上西进” 的趋势已越来越明显。 西北部地区在“十一五”期间投入了更大的力量。建材、 五金机电发展势头尤为明显，从成都的“金府商圈”到呼和浩 特的“金海商圈” ，西部地区的五金机电及建材业伴随着建筑业 等产业的发展逐渐走向市场化、规模化、现代化。 巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司在此情形势下决 定将巴彦淖尔地区较为分散、规模小的五金机电及建筑装饰材 料整合成

9、一个大规模一体化、系统化的市场以满足当前建筑业、 工业等行业的发展。 本咨询有限公司受巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公 司委托对当地五金机电及建筑装饰行业和当地实际需求情况进 行了深入研究与调查，特编制九星国际五金机电装饰城建设 项目可行性研究报告对本项目的可行性进和了深入、细致的 分析与阐述。 第三节第三节 编制依据编制依据 本项目编制的依据如下： 1、 投资项目可行性研究指南 （中国电力出版社） ； 2、建设单位提供的相关资料； 3、 民用建筑设计通则 （gb50352-2005） ； 4、 民用建筑设计防火规范 （gb50045-95） （2005 年修订 版） ； 5、 建筑设计防火

10、规范 （gb50016-2006） ； 6、 建筑内部装修设计防火规范 （gb50222-95） （2001 年 修订版） ； 7、 民用建筑节能设计标准 （jgj26-95） ； 8、 公共建筑节能设计标准 （gb50189-2005） ； 9、 城市道路和建筑无障碍设计规范 （jgj50-2001） ； 10、 屋面工程技术规程 （gb50207-94） ； 11、 建筑结构荷载规范 （gb50009-2001） ； 12、 建筑抗震设计规范 （gb50011-2001） ； 13、 混凝土结构设计规范 （gb50011-2002） ； 14、 砌体结构设计规范 （gb50003-2001

11、） ； 15、 建筑地基基础设计规范 （gb50007-2002） ； 16、 城市环境卫生设施设置标准 （gjj27-89） ； 17、 室外排水设计规范 （gb50014-2006） ； 18、 室外给水设计规范 （gb50013-2006） ； 29、 建筑给水排水设计规范 （gb50015-2003） ； 20、 给水排水工程结构设计规范 （gbj68-84） ； 21、 室外给水排水和煤气热力工程抗震设计规范 （gb50032-91） ； 22、 采暖通风与空气调节设计规范 （gb50019-2003） ； 23、 建筑灭火器配置设计规范 （gb50140-2005） ； 24、 自

12、动喷水灭火系统设计规范 （gb50084-2001） 25、 火灾自动报警系统设计规范 （gb50116-98） 26、 建筑内部装修设计防火规范 （gb50222-95） 27、 民用建筑电气设计规范 （jgj16-92） ； 28、 建筑照明设计标准gb50034-2004； 29、 供电系统设计规范 （gb50052-95） ； 30、 低压配电设计规范 （gb50054-95） ； 31、 建筑物防雷设计规范 （gb50057-2000） 。 第四节第四节 研究结论及主要经济技术指标研究结论及主要经济技术指标 近年来我国南方经济发展速度趋缓，经济发展呈现出“北 上西近”趋势。由此，西北

13、部地区成为经济发展最具潜力的最 有开发前途的地区，建筑业、工业等行业在西北部地区的发展， 使得与之相关的建筑装饰材料业、五金机电业发展迅速，但因 为西北部地区较南方发展较晚，所以好多五金机电、建筑装饰 材料等行业总体上还不能形成规模化系统化、因而对于建筑业 等行业的发展有很大影响，因此，近年来从成都率先建设“金 府商圈”到日前呼和浩特建设“金海商圈”以五金机电为主的 系统化市场。 在这样的形势下，巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公 司，根据巴彦淖尔市建筑业、工业等行业近些年的发展情况， 及对当地分散的建筑装饰材料、五金机电市场进行了调察与研 究，决定在距市中心约五公里的地方建设九星国际五金机电

14、装 饰城以形成统一的规模化的市场以便于整合资源、系统化市场 运作，促进当地建筑业、工业等行业的发展，推动经济发展。 本项目拟建地离市中心约五公里之遥，这样既不至于本市 场的交通受到人群聚集区的妨碍，也不至于本市场的运作影响 周边人群的工作及生活。另外本项目的建设不仅可以将巴彦淖 尔地区零散的、不成规模的建筑装饰材料市场、五金机电市场 整合为一体便于为工业、建筑业、家居装饰等行业提供一条龙 服务。本项目的建设不仅可以促进经济发展，也可以缓解部分 就业压力，同时为以农业为主的巴彦淖尔地区增加又一条促进 经济发展的道路。所以本项目的建设是可行的，也是必要的。 本项目主要经济技术指标如下： 主要技术经

15、济指标主要技术经济指标 序号序号项项 目目单位单位数值数值备备 注注 一一基础指标基础指标 1.1 用地面积 m276667 约合 114.9 亩 1.2 总建筑面积 m2101313 其中：地上建筑面积 m287593 地下建筑面积 m213720 1.3 建筑密度 70% 1.4 容积率 1.14 1.5 绿化率 10.43% 1.6 可出售建筑面积 m2100813 1.6.1 机电城 a 区 m221600 1.6.2 机电城 b 区 m241160 1.6.3 装饰材料区 m233458 1.6.4 仓储区 m24595 1.7 停车位个 400 1.8 计划开发经营期年 2 开发期

16、年 2 第 1-2 年 销售期年 2 第 2-3 年 二二经济指标经济指标 2.1 总投资万元 22701.93 2.1.1 其中：开发建设投 资 万元 22701.93 2.1.2 经营资金万元 0.00 2.2 资金筹措万元 22701.93 2.2.1 其中：资本金万元 22701.93 2.2.2 银行借款万元 0.00 预售收入 0.00 2.3 营业收入万元 32078.25 2.4 营业税金及附加万元 1812.42 2.5 土地增值税万元 320.78 2.6 营业利润万元 7243.12 2.7 所得税万元 1810.78 2.8 税后利润万元 5432.34 三三单位面积指

17、标单位面积指标 3.1 单位面积售价元/m2 3181.96 按可出售面积平均 3.2 单位面积开发建设投资元/m2 2251.89 按可出售面积平均 3.3 其中：单位面积土 地成本 元/m2 545.56 按可出售面积平均 3.4 单位面积利润总额元/m2 714.92 按总建筑面积平均 3.5 单位面积税金元/m2 389.29 按总建筑面积平均 3.6 单位面积税后利润元/m2 536.19 按总建筑面积平均 四四财务评价指标财务评价指标 4.1 投资利润率 31.91% 4.2 投资利税率 33.33% 4.3 资本金净利润率 23.93% 4.4 项目投资内部收益率 45.58%

18、所得税前 4.5 项目投资内部收益率 34.18% 所得税后 4.6 项目投资财务净现值万元 4253.95 所得税前 4.7 项目投资财务净现值万元 2810.41 所得税后 4.8 全部投资投资回收期年 1.75 所得税后 4.9 资本金内部收益率 34.18% 所得税后 4.10 盈亏平衡临界点 76% 按销售面积计算 第二章第二章 需求分析需求分析 第一节第一节 我国五金机电市场发展趋势及存在问题我国五金机电市场发展趋势及存在问题 一一、我我国国五五金金机机电电市市场场现现状状 机械行业的发展，给五金机电行业也带来了发展的机遇。近 些年，中国机电行业经过一系列改造建设，已经形成了一定规

19、 模。专业市场给五金机电带来了一半的销售额。专家通过对市 场总体状况分析，五金机电市场有两大现状。 我国五金机电专业市场经过十多年的建设与改造，培育与 提升，已形成具备一定规模的专业市场达 150 余家。据测算， 每年全国五金机电销售额的一半以上是通过这些专业市场实现 的，可见专业市场在我国五金机电商品流通中的地位和作用。 如果对这 150 余家专业市场作一个不同类型的比重分析， 或许能使我们对全国五金机电专业市场发展的总体状况有一个 初步的了解。 首先，从专业市场的功能档次上区划分析，可分为三类： 一类是“街场结合”，以街为主的市场，或称“一代市场”，约占 总量的 30%；另一类是“场的市场

20、”，以卖场为主，独立商铺为辅 的市场，或称“二代市场”，约占总量的 45%；再一类是“城的市 场”，以独立商铺为主，卖场为辅，配套服务设施齐备，功能齐 全的市场，或称“三代市场”，约占总量的 25%。 其次，从商品流转上区划分析，可分为二类：一类是“产地 型市场”，约占总量的 10%；另一类是“销地型市场”，约占总量 的 90%，其中 2/3 集中在中国东部及一线城市。 再次，从市场经营门类主体上区划分析，可分为二类：一 类是“专业型市场”，大多在产业基地，约占总量的 15%；另一类 是“综合型市场”，约占总量的 85%。 最后，从市场的辐射功能上区划分析，可分为三类：一类 是“城市型市场”，

21、约占总量的 70%；另一类是“区域型市场”，约 占总量的 20%；再一类就是“全国型市场”（实际上均具有一定的 国际性） ，也大多在产业基地或主产地，约占总量的 10%。 在对五金机电专业市场进行总体分析后，我们不难发现，目 前五金机电专业市场的两点现状： 第一、近几年专业市场的建设速度比较快，全国绝大多数的 省级行政区域和一级城市或一级市场均被覆盖，就总体而言， 发展是均衡的，布局是合理的，总量及类型也是与产业规模、 市场容量以及区域经济发展水平相匹配的。 第二、绝大多数专业市场经营状况较好，就总体而言，上世 纪九十年代形成的一、二代专业市场要好于近几年新建的三代 市场，但大多数一、二代专业

22、市场均存在着商户多而小的问题， 年销售额及商户的平均销售额和利税额并不高；再者，产地型 市场要好于销地型市场，区域型市场要好于城市型市场。 二、我我国国五五金金机机电电业业分分布布现现状状 近年来随着专业市场建设的步伐加快，我国五金专业市场 合理布局已经形成。这些市场的规模和经营品种与地区五金机 电生产及消费相匹配、与交通状况及当地经济发展水平相适应， 基本构成了信息通畅、网络齐全、品种繁多、供货及时的五金 机电物流系统。 我国东部形成了大批以制造业集群为基础，即五金机电产 品生产集散地型的专业市场。山东临沂五金市场、杭州新世纪 锁具市场、广东的广佛五金城等。这些五金机电专业市场遍及 全国各地

23、，东西南北中都有五金专业大市场的格局已经形成。 从反馈到全国工商联五金商会的信息表明，近两年来，全国 各地建设专业五金机电大市场的热潮一浪高过一浪。但是这些 五金专业大市场中，西部地区所占份额较小，具有较大市场潜 力。 三、西西部部五五金金机机电电发发展展展展望望 相关统计资料表明，西部制造业占全国 9.8%，五金机电业 占全国 8.95%，金属制品业(小五金)占全国 4.28%。去年，西部 五金机电业销售收入 3951 亿元，占西部工业的比重 34.15%(11569 亿元)，西部金属制品占西部工业 1.15%。总体上 西部五金机电业发展尚处于起步阶段，总量规模小，质量档次 不高，但预示着发

24、展空间和潜力较大。 西部人均 gdp 有可能突破 1000 美元；工业化率接近 40%；消费结构也将从“吃”“穿”、 “用”转向“住”和“行”；2020 年 西部城市化水平将可能接近 50%。工业化推进主要表现在西部 实施的资源就地转化战略，将拉长西部产业链，使西部的工业 从初级产品进一步向制成品延伸，如有色金属和黑色金属的深 加工。从而将增大对五金机电产品(特别是工具、模具等机械五 金)的需求。 “住”和“行”的消费结构升级和西部购买力的提高，将拉动 西部地区房地产业和交通运输设备制造业等产业，进一步带动 建筑五金、装饰五金、日用五金等发展。西部地区有 3.7 亿人 口，到 2020 年若城

25、市化率达到 50%，就有 1.85 亿人口将住在 城市，扣除现有城市人口，也会有上千万户的家庭需要新的住 宅。并产生对建筑装饰五金等产品的需求。 未来 5 年外资和发达地区产业向西转移步伐加快。外商在 中国的投资出现“北上西进”加快的趋势，目前一部分外资包括 跨国公司总部和研发中心继续向环渤海地区和东北地区转移， 同时，也有一部分外商和东部沿海地区产业中的资源依赖型、 劳动密集型、高能耗型产业出现向西部转移的趋势。 特别要看到，随着长三角、珠三角土地、电力等要素紧缺 甚至出现严重的“民工荒”和“技工荒”，能源资源和环境约束日 益加剧，相当一部分劳动密集型和高耗能型企业正大量向中西 部地区转移。

26、企业外迁和资金外流最活跃的是浙江，据悉，浙 江绝大部分地方都面临无地可供的局面，电力缺口最大；估计 约有数千亿的民间资本在向外找出路。 从全国产业布局看，制造业中的小五金行业向西部地区转 移，不仅符合技术梯度转移规律(沿海着力于高技术产业，小五 金多数技术含量不高适宜西部发展)，而且有利于促进沿海产业 升级，并带动西部制造业发展。 由此看来我国西部地区五金机电业的发展将有长足势头。 第二节第二节 我国建筑装饰市场现状及前景简析我国建筑装饰市场现状及前景简析 建筑装饰，是在确定的建筑体形上为了增加观感同时又传 达一定意义的任何建筑部分，是人们在物体的表面附加与结构 和功能无必须关系的装饰物。主要

27、包括建筑雕刻 壁画 壁饰 建筑标志 建筑图案及装饰构成等等。它的表现形式是多种多 样的，应用范围也是非常广泛的，几乎涉及了所有的造型艺术 形式并应用到建筑的各种实体和空间环境之中，包括建筑内外 的墙体 入口，隔断 空间 地面 天花 内庭 庭院广场 纪念 碑 道路 水池 花墙及其它建筑构件等等。 我国十一五期间，人均国民收入将在 14001900 美元之间， 正是消费的生机带来消费结构的生机进而推动城乡化加快的阶 段，将为家装市场带来巨大的需求。十一五期间，房地产行业 伴随着工业化和城镇化的加快，将继续保持较快的发展速度， 到 2010 年，我国人口将达到 13 亿 7 千 7 百万人，其中城市

28、人 口是 6 亿 7 千万，初步的目标是城市人均住宅达到 28 平方米， 农村人均达到 33 平方米。十一五期间新增人口 新增家庭 改 善居住条件 农村人口向城市转移 大城市发展需要大力发展住 宅，并且 50%是要新建城市住宅。到 2020 年，城市人均住宅将 达到 35 平方米，农村达到 40 平方米。未来的 15 年，需要新建 住宅 200 多亿平方米，大量的住宅投入使用将产生巨大的家庭 装饰需求，这一段数字，说明了我们国家由居住建筑所带来的 家庭装饰是多少巨大的市场。 建筑装饰行业是与人民生活息息相差的行业，它是既古老 又年轻 既传统又现代的一个行业，在全面建设小康社会当中 担负着重要的

29、使命。随着中国经济的发展 房地产的发展以及 人民生活水平的提高，给建筑装饰行业带来了一个巨大的发展 空间，在增加内需和扩大就业等方面有着突出的作用。2007 年 完成产值 14000 亿元，增长速度达到 22%，是继续领跑中国经 济重要的行业。根据行业十一五发展规划纲要提出来的要求， 到 2010 年，全国建筑装饰行业工程产值将超过 21000 亿元，建 筑装饰行业具有极为广泛的发展前景。 第三节第三节 本项目的市场需求分析本项目的市场需求分析 一一、背背景景分分析析以以“金金海海商商圈圈”为为带带领领的的内内蒙蒙古古地地区区五五金金 机机电电业业发发展展前前景景 随着我国五金机电行业西移趋势

30、的产生，西部地区的五金 机电业近两年业发展迅速。先前的零散五金机电销售行业，从 “十一五”后逐渐整合，不断扩大规模，形成统一化系统化的 市场。借鉴成都“金府商圈”的成功经验，2009 年 7 月 18 日， 金海商圈在内蒙古金海国际五金机电城在呼和浩特市西二环与 金海大道交汇处落成，据悉，金海商圈预计 2012 年前将建成专 业市场 15 到 20 家，营业额达到 200 到 300 亿，成为“西北第一 商圈”。 2010 年 1 月 21 日，首届内蒙古五金机电行业盛典拉开了 帷幕，五金机电行业 550 多位精英企业家参加了盛典，盛典对 内蒙古去年的五金机电行业诚信经销商予以了表彰。 此次盛

31、典由自治区总商会主办，内蒙古五金机电行业商会 承办，金海国际五金机电城协办。五金机电是建筑业和工业发 展之母，近年我区经济飞速发展，五金机电行业是助推经济的 强大引擎。 因为内蒙古蕴藏着丰富的矿产资源、煤炭资源，利用本地 资源发展内蒙古成为许多人身体力行的事业，而且这项事业也 在不断发展，建筑业近年来在内蒙古的发展速度非常快，这些 对于五金机电不仅从数量与质量上提出更高的要求，也迫使其 跟上各个行业发展的步伐进行资源整合形成系统化、规模化、 信息的五金机电大网络。 所以说，在内蒙古五金机电行业有着较大的市场，前景可 观。 二、巴巴彦彦淖淖尔尔五五金金机机电电现现状状及及需需求求分分析析 巴彦淖

32、尔市市矿产种类多、储量大、品位高、分布集中、 易开采，工业发展规模不断壮大。在采选矿方面，西部矿业等 9 家大型采选矿企业在近几年获得了骄人成绩；在冶炼方面， 紫金矿业等 6 家年产 10 万吨以上的矿产企业已全部投产；在化 学工业方面有内蒙古天河化工有限责任公司三家骨干企业；电 力方面，全市总装机容量已经达到 144 万千瓦，主要有乌拉山 电厂、临河电厂、五原宏珠、五原大唐等电厂。 近几年，巴彦淖尔市建筑行业近几年发展速度不断提升。2 009 年建筑企业采取有效措施，应对市场竞争加剧、建材价格 和人工费用大幅攀升等不利因素，攻坚克难，生产规模继续扩 大，建筑业生产经营呈现出平稳增长的态势。前

33、三季度，巴彦 淖尔市建筑业产值完成 37.36 亿元，同比增长 40.62%；房屋建 筑施工面积完成 311.12 万平米，同比增长 13.54%。 工业、建筑业等行业的发展一方面使得巴彦淖尔市从农业 发展单一的地区成为集农业与工业为一体的发展中地区，为巴 彦淖尔地区的经济发展奠定了基础，也加速了当地的现代化发 展步伐；但是另一方面，这些行业的发展对五金机电的需求量 较大，同时五金机电业针对当地各个行业的需求呈现出商户零 散、规模小、不具系统化、信息不灵活等特点。 目前巴彦淖尔市五金机电商户较多，就临河地区来说有万 兴五金机电、钱庄五金机电、青春五金机电等 30 多家商户，但 这些五金机电商户

34、都比较零散，对于今天瞬息万变的市场不能 准确把握，且管理模式与经营方式都比较随意、混乱，对于巴 彦淖尔市前进中的工业来说已显得较为滞后。 同时，五金机电在巴彦淖尔地区的发展也经历了好多年， 但是整体属于较为零散的商户自行操作，不能形成规模，无法 在整个行业中将有效的信息及时传送，不能做到取长补短，从 而影响了五金机电行业的整体发展，也不利于形成有效的市场 机制与管理秩序，而且在商户之间存在着极为敏锐的竞争，哪 怕在一个小小的信息或一个细节上都会守口如瓶，甚至在一些 交易中的暗箱操等行为都对五金机电市场的发展造成了巨大的 影响与破坏。 所以，无论从工业、建筑业等行业发展的需求角度而言， 还是从五

35、金机电行业自身的发展而言，形成规模化、系统化， 利用资源整合创建五金机电大型市场在巴彦淖尔来说都是有必 要的，也是必须的。 三、巴巴彦彦淖淖尔尔市市建建筑筑装装饰饰材材料料市市场场的的 现现状状及及需需求求状状况况简简析析 进入二十一世纪，我国建筑业逐渐兴起，建筑行业尤其房 地产行业成为我国名副其实的经济“杠杆” ，同时建筑业的相关 产业也随其一并发展起来，其中最主要的就是建筑装饰材料行 业的发展可以说是如火如荼。 在这样的形势下，巴彦淖尔市建筑行业出现了大好的局面， 目前巴彦淖尔市有巴彦淖尔市经纬建筑公司、巴彦淖尔市明扬 建筑公司等十几家知名建筑公司，建筑装饰材料市场也逐渐增 多，老风建材、

36、华玉建材等建筑装饰材料营销部门也在增加。 随着人们生活水平的提高对于家居装饰及建筑材料的选择特别 关注，随着流行样式与质量的提升，建筑装饰材料的置换与更 新的速度也在不断加快，由此，建筑装饰材料市场的发展甚至 超越了建筑的发展形势。 在这种趋势下，巴彦淖尔市建筑材料市场出现销售速度较 快的局面，但是从目前现状而言，还不能形成统一的规模化的 建筑装饰材料供销场所，所以对于而今日益庞大的建筑体系来 说，巴彦淖尔地区建筑装饰材料现代化程度稍显滞后。所以随 着建筑业的发展及人们对于家居装修的注重，建筑装饰材料行 业需要进行整合形成系统化、规模化、多样化的体系才可能更 好地满足巴彦淖尔市建筑行业及人们对

37、家居的要求。 四、本本项项目目的的市市场场针针对对性性分分析析 由于巴彦淖尔地区目前还没有大型的五金机电场所为当地 其他行业提供产品，五金机电现在比较分散且不易于市场运作 。 临河区作为巴彦淖尔市政治、经济、文化、交通、信息的 中心，近几年借实施西部大开发战略的大好机遇，进一步加大 了招商引资力度，使各项目事业迈上了新的台阶。 随着各项目事业不断与高新科技相结合，不断得到扩展、 发展，我国西部与北部地区的开发潜力日益突出， “北上西进” 的步伐正在加快，而与各个行业紧密联系的五金机电行业便显 得尤为重要。率先完成“金府商圈”的成都为西部五金机电行 业的规划整合与发展起到了一种优秀的借鉴作用，于

38、是内蒙古 呼和浩特开始了“金海商圈”的规划与建设。然而，在这样的 大形势下，巴彦淖尔市作为我国西部河套平原的中心地区，拥 有着 6.4 万平方公里土地，167 万人口，矿产资源丰富、工业 逐步走向现代化，但是却没有一座完整的五金机电场所为巴彦 淖尔市及周边地区的工业、建筑业、能源业等行业提供便利服 务。 为此，临河作为巴彦淖尔市的政府所在地，作为巴彦淖尔 市政治、经济、文化、交通、信息的中心，是人流量最大、行 业最为集中的城市。巴彦淖尔市人口 176 万人，其中临河区人 口 55 万，城镇人口 30.5 万，因此在临河市区建设大型五金机 电城不仅有利于临河市区各个行业的发展，而且也有利于巴彦

39、淖尔市各个行业及经济的发展。 同时本项目将建筑装饰材料区置入其中，为本地区的建筑 行业提供统一的装饰材料供给服务，同时与五金机电区一起构 成统一的系统，形成流线式服务，为客户提供更好的服务与便 捷。 因此，巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司根据周边 地区的工业、建筑业等行业及五金机电行业的发展状况提出在 临河区建设占地面积为 76667 平方米的九星国际五金机电装饰 城，从而集中大量从事建筑装饰材料及五金机电销售的商户形 成大型系统市场以满足巴彦淖尔地区及周边地区其他行业的需 求。 五、本本项项目目的的社社会会效效应应分分析析 1、本项目可以缓解当地部分就业压力。 本项目建成后可以安排近千人

40、工作，可以在很大和度上缓 解当地的就业压力。近年来就业问题上升为社会非常突出的问 题，大批失业、无业、待业人员造成了许多社会问题， “解决就 业”成为当前社会事业中的重中之重。本项目的建设不但有利 于当地其他行业的发展，也有利于缓解就业压力，促进社会和 谐。 2、本项目可以促进当地经济发展，增加税收。 本项目总建筑面积 101313 平方米，经营油漆涂料、电料灯 具、土产日用等多种五金机电产品以及各种装饰材料。五金机 电行业、及建筑材料行业是工业、建筑业、能源等产业的引擎 ，所以九星国际五金机电装饰城的建设将会促进装饰五金机电 及本地区其他产业的发展，从而拉动当地经济发展，方便人们 生活及生产

41、活动。本项目的启动将会使多家装饰材料及五金机 电企业进驻，会增加地方税收与国家税收，有利于一方经济的 发展。 3、本项目的建设有利于承办企业自身的发展与壮大 巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司成立十年来已获 得了很可观的效益，九星国际五金机电装饰城在巴彦淖尔市来 说是第一家大型的五金机电及建筑装饰材料综合场所，所以本 项目的建设不仅可以为企业增加经济收益以助自身的发展壮大 ，同时也可以提升知名度，为以后的发展增加影响力，从而带 动相关产业的发展，推动社会经济的进步。 第四节第四节 本项目总体定位与营销策略分析本项目总体定位与营销策略分析 一、总总体体定定位位 本项目根据巴彦淖尔市目前工业、建

42、筑业等行业的发展及 人口数量建设的。本项目总占地面积为 76667 平方米，建筑面 积 101313 平方米。因为巴彦淖尔市五金机电销售、装饰材料较 为零散，在一定程度上损害了行业的发展市场，因此，本项目 建成后将面向一些装饰材料及五金机电销售商户进行出售。 二、营营销销策策略略 九星国际五金机电装饰城是巴彦淖尔市第一座大规模的五 金机电及建筑装饰材料实销售场所，所以本项目的营销宗旨是 “实惠” ，希望将实惠交给入驻商户，促进装饰材料及五金机电 行业形成规模化、系统化、秩序化、信息化，进一步带动其他 行业的发展，完善地方经济。 本项目将九星五金机电城分为五个区域，以每个区域不同 特点定价，五金

43、机电城区 42004600 元/平方米；装饰零担区 价格 9000-1000 元/平方米（买一赠一） ，仓储区价格 4100-450 0 元/平方米（买一赠一） 。 以上定价策略视为一种激励机制，将一种以“实惠”带到 整个销售过程中以触动一个行业整合，并以一种新的力量向前 发展。本定价是根据当地市场价略做降低调整，所以本定价是 切实的，也是大众容易接受的。 第五节第五节 总结总结 五金机电在当今社会各行业的发展中显得越来越重要，随 着我国西北部经济潜力的开发，五金机电业也在经历着“北上 西移”的变迁。从成都实行“金府商圈”到呼和浩特开展“金 海商圈”到本项目的建设都是在西部经济不断发展的情况下

44、进 行的，是一种形势的发展，也是市场的切实所需。 加之目前建筑装饰材料品种齐全，成为人们家居、办公等 建筑装修不可缺少的一部分，随着人们生活水平的提高，装饰 材料应用十分广泛，成为一种生活品味与时代生活气息的象征， 配以五金机电业，将成为一条龙式服务，更加契合于现代行业 的发展模式。 通过以上分析，我们可以看到无论本项目还是其规模都是 遵循巴彦淖尔市各行业发展的实际情况而定的。随着巴彦淖尔 市经济的不断发展，工业、建筑业、能源业的不断开拓，本项 目的市场也将随之而不断扩大，并可带动相关产业的发展。 第三章第三章 场址选择场址选择 第一节第一节 场址现状场址现状 一、地地点点与与地地理理位位置置

45、 本项目位于临河区五原北路南、东兴路西、临河六中东、 地质街北，区域总体呈矩形，占地面积为 76667 平方米，本项 目拟建地地势平坦开阔，基础设施条件较好，周边交通便利， 地理位置优越，具备建设和发展的良好条件。 二、场场址址土土地地权权属属类类别别及及占占地地面面积积 本项目属出让土地，占地面积约 76667 平方米，建筑面积 101313 平方米。 三、现现有有场场址址利利用用情情况况 本项目周边地势平坦开阔，距周边居民及其他建筑较远， 水暖电皆由市政供应，可以满足本项目及周边地区居民及商户 的需求。 第二节第二节 场址条件场址条件 一、一、自自然然条条件件 （一）地形、地貌条件 临河位

46、于内蒙古自治区西部，黄河北岸,阴山南麓,河套平 原中部，南临中国第二大河-黄河,故名“临河”。地理坐标为东 经 1076 至 10744，北纬 4034至 4117。 临河全境为黄河冲积平原，地面开阔平坦，地势从西南向 东北微度倾斜,海拔高度为 1209 米-1045 米。临河耕地面积 75761 公顷，占总面积 的 54.4%,其它为牧 场、沙丘、森林和 湖泊。临河地下水资源丰富，地下水埋深平均为 1.6 米至 2.2 米。地下水多为淡水,适宜灌溉。地下水补 给主要是引黄灌溉， 年引水量达 12 亿立方米，灌溉面积 159.5 万亩。 （二）气候条件 临河深处内陆，属于中温带半干旱大陆性气候

47、，其特点是： 云雾少降水量少、风大、气候干燥，年降水量 138.8mm，平均 气温 6.8c，昼 夜温差大，日照时间长，年日照时间为 3229.9 小时，是我国日照时数最 多的地区之一。光、热、水同期， 无霜期为 130 天左右，适宜于农作物和牧草生长。 二、二、社社会会环环境境条条件件 （一）行政区划概述 临河区辖 11 个镇、3 个乡、160 个行政村，城区设 10 个 街道办事处。 11 个镇分别为：双河镇 八一镇 图克镇 新华镇 狼山镇 白脑包镇干召庙镇 城关镇 曙光镇 临河农场 狼山农场。 临河有蒙、汉、回等 14 个民族。2003 年，全区人口达到 52 万。人口按公安口径,全年人

48、口出生率为 5.18，人口死亡 率为 1.79，人口自然增长率 3.38，比上年下降 2 个千分点。 年末常住人口 52.14 万人，比上年末增加 1.4 万人。其中城镇 户口人口 22.29 万人，非城镇户口人口 29.84 万人。总人口中， 男性 25.94 万人，占 49.75%；女性人口 26.2 万人，占 50.25%；男女性别比 99（以女性为 100，男性对女性的比例） 。 2003 年增加的 1.4 万人口中，从市外迁入且在临河区有固定住 所及收入来源人口（解决城镇户口的）11414 人，其中女性偏 多。因近几年受出生人口持续减少及人口流动等因素影响，临 河区人口年龄构成中，1

49、8-60 岁人口占 67.4%。 （二）经济发展现状 临河区是一座年轻的城市，是一座发展的城市，是一座开 放的城市。伴随着祖国改革开放的东风，临河区在新千年初提 出建设“北方羊城”的宏伟目标，确立了“工业立区、城区带动、 养殖富民”的发展思路，区委、政府积极适应入世要求，优化经 济结构，加快科技进步，转变政府职能，治理经济环境；集中 精力加快发展工业化，推进城镇化，提升产业化，全区经济、 社会各项事业呈现出持续快速发展的良好态势。2003 年，全区 国内生产总值达到 46.3 亿元，同比增长 15%；财政收入突破 3 亿元大关；经济结构发生了质的变化，三次产业结构渐趋合理， 区域综合经济实力进

50、入了西部综合竞争力百强县区前 50 位。 临河区的地方工业主要以绒纺、食品、服装、冶金、化工、 建材、酒业、制药、民族用品为主，产品达 200 多种。目前， 全区共有农畜产品加工企业（包括个体工商户）625 家，其中 规模以上农畜产品加工企业达 37 家。恒丰集团、金川保健啤酒、 得利斯食品、维信集团等已成为地区龙头企业，产品畅销全国， 名扬海内外。 特殊的自然环境造就了临河区农副产品的特殊品质。绿色、 特色农业蓬勃兴起，基本形成（粮、经、饲）三分天下的种植 格局和南北林牧业、西部脱水菜、东部特色瓜果、城郊保护地 的产业格局。是我国重要的优质农畜产品生产基地，是“中国苹 果梨之乡”。全区 4

51、个乡镇被定为北京放心菜基地，有 14 个乡 镇被自治区认证为无公害生产基地，建成自治区首家绿色食品 生产基地，被国家农业部确定为农业标准化示范县，被评为“中 国果菜十强县”之一。 另有内蒙古巴彦淖尔市临河化学工业高新技术园区总控制 面积 53.5 平方公里，并储备预留工业用地 10000 亩，是以发展 煤化工、硫化工、有色金属精深加工及生物制药为主的新型工 业园区。园区充分发挥临河市府所在地和水资源优势，主动对 接市内其他工业园区产品，以下游产品精深加工为主，延伸产 业链条，走高科技、高投入、高产出的新型工业化发展道路。 （三）交通 巴彦淖尔市地处以京津为龙头的“呼（市）-包（头）-银 （川）

52、-兰（州）-青（海） ”经济带上，是国家西部大开发的重 点区域。北与蒙古国有 369 公里长的边境线，是自治区向北开 放的前沿阵地。这里交通便利，通讯便捷。临河市周边交通便 利有 110 国道、丹拉高速公路、京兰铁路等，市区也有多条道 路。 （四）基础建设 临河区城市基础设施建设步伐加快，城市功能日臻完善， 为临河区的经济腾飞及城市可持续发展奠定了坚实基础。城市 建成区道路铺装率达到 96%，建成区排水受益面积达到 95%，供 水普及率达到 95%。主次干道清扫保洁，城市垃圾日产日清。 城市绿地面积 147.2 公顷，人均 4.1 平方米，城区绿地覆盖率 达 16.8%，主次干道绿化率达到 9

53、5%以上，建成了内蒙古自治区 六星级文明城市和自治区卫生城市。今年，临河区将按照建设 现代化区域性中心城市的要求，以撤盟设市为契机，进一步完 善规划，明确城市定位，突出分区功能，启动新区建设工程， 高标准完成西环路、北环路拓宽改造和市区两级行政办公大楼 等基础建设工程，以拉大城市总体框架，力争到 2008 年城区面 积由现在的 22 平方公里扩展到 38 平方公里。 三、三、周周边边建建筑筑物物与与环环境境条条件件 本项目位于巴彦淖尔市临河市区东北部，五原路南，东兴 路西，临河六中东，地质街北，周为建筑南为大棚，西为利丰 车行及居民区，场地十分开阔，污染度极低，周边道路较为宽 阔，绿化树木较多

54、，适宜本项目的建设。 第三节第三节 场址评价场址评价 1、场地区域现地形较平坦，场地自然边坡稳定，属简单地 貌，工程水文地质条件较好，场地内不存在构造断裂等影响建 筑物安全性的不良工程地质作用，且周围没有污染源和易燃易 爆物的生产和贮存场所。 2、本项目交通方便，设施齐全，便于与城市衔接，可充分 利用城市内基础设施，适应当前社会发展的需要，符合选址要 求。 3、场址自然地理、工程地质、交通运输、供水供电等条件 能满足新建施工的各项需要。 第四章第四章 建设内容规模建设内容规模 一、建建设设指指导导思思想想 临河区作为巴彦淖尔市政治、经济、文化、交通、信息的 中心，但是目前却没有一座完整的五金机

55、电场所为巴彦淖尔市 及周边地区的工业、建筑业、能源业等行业提供便利服务，现 在的五金机电非常分散，没有规模效应，也不易于市场运作。 九星国际五金机电装饰城的建设坚持科学的发展观，以西 部大开发为契机，以市场为导向，以发展中小企业和现代服务 业等新的政策为主要推动力，以聚商招商为主要手段，紧紧抓 住巴彦淖尔市目前没有大型机电市场的机会，高效推进九星国 际五金机电装饰城市场建设。努力建成基础设施先进、功能完 备、物流通畅、有较强聚集力和竞争力的五金机电市场。 二、建建设设内内容容及及规规模模 根据巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司的发展战略 和总体规划，结合项目建设地点的地形地貌，确定本项目的主

56、 要建设内容： 1、征用土地 76667m2（114.9 亩） 。 2、拆迁 3 户单位用房，建筑面积 14760m2；4 户平房和 1 户小二层楼房，建筑面积 640m2。包括单位和个人占地，项目拆 迁面积共计 16600 m2。 3、拟建机电城 a、b、c、d、e 共五个功能区，总建筑面积 85400 m2。五个功能区如下： （1）a 区 规划 a 区共有 3 栋楼，主要定位为五金机电配件展销和装 饰展厅。各栋楼均为 4 层框架结构。 （2）b 区 规划 b 区共有 7 栋楼，主要定位为油漆涂料、采暖给排水、 土产日杂、篷布筛网等五金配件展销。各建筑物均为地上 2 层 砖混结构，地下 1

57、层，砖混结构。地下室作为库房使用。 （3）c 区 规划 c 区共有 2 栋楼，主要定位为机动装饰材料展销。建 筑物为 2 层砖混结构。 （4）d 区 规划 d 区共有 9 栋楼，主要定位为装饰材料展销。建筑物 为 2 层砖混结构。 （5）e 区 规划 e 区共有 5 栋仓库房，主要定位为仓储区。建筑物为 1 层砖混结构。 4 4、九星国际五金机电装饰城内基础设施、九星国际五金机电装饰城内基础设施 将场内通道用厚度 30 公分的混凝土硬化。彻底解决坑洼不 平且遇雨雪天气场地泥泞不堪，货车出入、停放困难，卫生清 扫困难的问题，改善交易环境和道路状况，提供良好的交易场 所和环境。 三、建建设设与与规

58、规模模列列表表 表表 4-14-1 九星国际五金机电装饰城建设指标一览表九星国际五金机电装饰城建设指标一览表 序号建设内容层数数量 建筑 面积 （m2） 备 注 一一项目总占地面积项目总占地面积7666776667 m2约约 114.9114.9 亩亩 二二拆迁面积拆迁面积1660016600拆迁价格为平均每亩拆迁价格为平均每亩 5050 万元万元 13 户单位用房14760 24 户平房400 31 户小二层楼240 4单位和个人占地1200 三三新建总建筑面积新建总建筑面积101313101313 四四建设指标建设指标 1容积率1.32 2绿化率30% 3停车位400各建筑物门前设置部分停

59、车位 五五建设内容建设内容101313101313 （一） 机电城 a 区2160021600 功能定位：五金机电配件展销和装 饰展厅。临街有部分宾馆、餐厅， 楼上有部分办公室 1五金机电展厅4 层1 栋10800框架结构 2装饰展厅 1#楼4 层1 栋5400框架结构 3装饰展厅 2#楼4 层1 栋5400框架结构 （二） 机电城 b 区4116041160 功能定位：油漆涂料、采暖给排水、 土产日杂、篷布筛网等五金配件 1综合五金配件 1#楼2 层1 栋3234地下一层，砖混结构 2综合五金配件 2#楼2 层1 栋7056地下一层，砖混结构 3综合五金配件 3#楼2 层1 栋7056地下一

60、层，砖混结构 4综合五金配件 4#楼2 层1 栋6762地下一层，砖混结构 5综合五金配件 5#楼2 层1 栋6762地下一层，砖混结构 6综合五金配件 6#楼2 层1 栋7056地下一层，砖混结构 7综合五金配件 7#楼2 层1 栋3234地下一层，砖混结构 （三） 装饰材料 c 区1030410304功能定位：装饰材料机动设置区 1装饰材料 1#楼2 层1 栋5152砖混结构 2装饰材料 2#楼2 层1 栋5152砖混结构 （四） 装饰材料 d 区2315423154功能定位：装饰材料展销 1装饰材料 3#楼2 层1 栋2354砖混结构 2装饰材料 4#楼2 层1 栋2400砖混结构 3装