商业大楼物业维修服务管理规范和要点

1、商业物业维修服务作业规范1目的为了规范西安诚信物业管理有限责任公司管理服务区域的维修服务工作。2适用范围适用于公司工程部对于服务管理区域内的维修服务工作。3 基本要求3.1报修单应填写准确，落实处置及时。3.2设备维修工应按公司规定统一着装，佩戴胸卡，仪容仪表整洁端庄。特殊工种 应持证上岗。维修人员作业时按劳动防护和安全技术要求，规范穿着，遵守操作规 程。3.3工具箱（包）规定：工具箱（包）由公司统一配置，应外观整洁，箱（包）内 工具完好无损，每件工具表面保持清洁。3.4安全作业要求：按照设备维修工安全作业规范执行。3.5设备主管应每日检查报修单处置状况与维修服务质量，做好记录。管理处 经理应

2、每周抽取10%勺报修单进行检查。3.6每月对物业房屋设备设施进行检查，将检查情况与设备设施存在问题，向店方 （业户）书面报告。4维修服务作业程序4.1业户申报维修项目，报接待员应逐行填写报修单，及时交工程部。4.2工程部接到维修通知，应及时安排有关人员处理。4.3设备维修工接到维修指令后，根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的 维修服务承诺时间到达现场。4.4到达现场后，维修工应主动向报修人问好，同时应出示报修单，在报修人引 导下到达维修服务地点。4.5当判定维修项目属于有偿维修时，根据有关材料和人工费收取标准向报修人报 价，经业户确认后，方可实施维修服务。4.6因材料不足暂不能修理的，应

3、向报修人解释清楚，预计下一次维修时间，并将有关情况记录在报修单上。4.7因业户自购设备故障无法维修的，应详细向其说明原因，由业户联系其设备的 供应商维修，同时将情况记录在报修单上交报修人签名。4.8根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。4.9故障修复后，报修人验收合格，设备维修工在保修单上填写维修结果及完 工时间，请报修人签名确认。设备维修工清理现场后离开。4.10设备维修工在完成的报修单上签名，交工程部经理复核签名，一联留业户, 另一联交报修接待员，由接待员及时进行回访。4.11附件1:业户报修处理工作流程图。5设备巡检作业要求5.1设备维修工严格按设备系统规定的

4、时间、线路、巡检内容和要求进行巡视检查。5.2设备维修工巡检，与工程部经理保持联系应随时。5.3每次巡检均应做好巡检情况和结果的记录。5.4发行设备运行不稳定时应加强巡检和监控，并及时报告工程部经理。5.5发现有不正常的噪音、压力、温度、振动、泄露等又不能迅速排除的，应立即 报告工程部经理，并采取适当的防护措施，防止事故发生或扩大。5.6发现设备指示仪表（电流表、电压表、压力表、温度表等）有缺陷，发现设备 运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应及时调整，或更换，确保 设备在完好的状态下运行。5.7发现设备、设施重大安全隐患，工程部经理应向管理处经理报告，管理处及时 上报公司总经理，

5、召集相关专业人员进行确认会诊，解决隐患。必要时可请店方、 业主代表参加。5.8工程部经理每天以对设备外观、机房清洁、安全等状况进行巡查，发现问题及 时整改。5.9设备管理人员于每月3日前将上一个月的巡检记录整理成册后较管理处存档。6自行维修、保养作业要求6.1工程部经理根据年度维修、保养计划要求，安排季度和月度维修、保养项目的 实施，落实人员和材料的准备工作。6.2工程部经理每日召开班前会，安排当天工作，在兼顾设备运行操作和巡视的情 况下，按计划对设备开展自维修、保养工作。6.3在设备维修、保养过程中，意外发现重大或主要零部件损坏时，应报告工程部 经理，及时调整维修、保养项目计划。6.4由业户

6、承担费用的设备大修，经确认后有管理处写出书面报告，再经业户批准 后实施。6.5发现设备故障时应及时采取紧急措施，组织实施抢修，做好现场周围物品的防 护和遮盖，并减少对业户运营的影响，尽快恢复正常运行。6.6对特种设备和检测设备应按规定进行定期试验、检测；对非强制检测的仪器、 仪表、温度表、计量工具等，应按企业最高计量标准定期进行检定、校正。6.7自维修、保养项目完成后，工程部经理应组织检查验收，做好设备维修、保养 台帐记录。6.8、工程部经理于每月3日前将上个月的维修保养记录整理成册后较管理处存档。 7委外维修、保养作业监督7.1对某些专业性较强的维修、保养项目，承包给有相应资质的施工单位作业

7、。7.2管理处派人进行现场质量监督和施工现场安全管理；a）对施工人员到场做好记录登记；b）督促施工人员严格按合同要求和技术规范进行施工，遵守物业各项规章制 度，做好维修、保养记录；c）施工如有变更，须经工程部经理签字确认，重大变更事先报公司总经理。7.3、对委外单位的保养操作和设备零部件更换，设备维修工应跟踪、检查和确认。7.4、项目完成后，应督促施工单位递交竣工报告、资料等，工程部经理检查核对后 将项目履行情况报告总经理，由专业工程师组织会审和项目验收。做好相应的设备 维修、保养台帐记录。8记录FM4.8.1.1-01报修单附件1：业户报修处理工作流程图报修（来电、来函、来访） J接待报修，

8、填与报修 单，并转交工程部丄程部女排维修时间内到现场;人员仕规疋 方查看确认保修期外保修期内物业丄程部维修报地产公司工程部物业管理处 客户服务部回访，并记录爱人者，人恒爱之；敬人者，人恒敬之；宽以济猛，猛以济宽，政是以和。将军额上能跑马，宰相肚里能撑船。最高贵的复仇是宽容。有时宽容引起的道德震动比惩罚更强烈。君子贤而能容罢，知而能容愚，博而能容浅，粹而能容杂。宽容就是忘却，人人都有痛苦，都有伤疤，动辄去揭，便添新创，旧痕新伤难愈合，忘记昨日的是非，忘记别人先前对自己的指责和谩骂，时间是良好的止痛剂，学会忘却，生活才有阳光，才有 欢乐。不要轻易放弃感情，谁都会心疼；不要冲动下做决定，会后悔一生。

9、也许只一句分手，就再也不见；也许只一次主动，就能挽回遗憾。世界上没有不争吵的感情，只有不肯包容的心灵；生活中没有不会生气的人，只有不知原谅的心。感情不是游戏，谁也伤不起；人心不是钢铁，谁也疼不起。好缘分，凭的就是真心真意；真感情，要的就是不离不弃。爱你的人，舍不得伤你；伤你的人，并不爱你。你在别人心里重不重要，自己可以感觉到。所谓华丽的转身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人却很少。谁在默默的等待，谁又从未走远，谁能为你一直都在？这世上，别指望人人都对你好，对你好的人一辈子也不会遇到几个。人心只有一颗，能放在心上的人毕竟不多；感情就那么一块，心里一直装着你其实是

10、难得。动了真情，情才会最难割；付出真心，心才会最难舍。你在谁面前最蠢，就是最爱谁。其实恋爱就这么简单，会让你智商下降，完全变了性格，越来越不果断。所以啊，不管你有多聪明，多有手段，多富有攻击性，真的爱上人时，就一点也用不上。这件事情告诉我们。谁在你面前很聪明，很有手段，谁就真的不爱你呀。遇到你之前，我以为爱是惊天动地，爱是轰轰烈烈抵死缠绵；我以为爱是荡气回肠，爱是热血沸腾幸福满满。我以为爱是窒息疯狂，爱是炙热的火炭。婚姻生活牵手走过酸甜苦辣温馨与艰难，我开始懂得爱是经得起平淡。爱人者，人恒爱之；敬人者，人恒敬之；宽以济猛，猛以济宽，政是以和。将军额上能跑马，宰相肚里能撑船。最高贵的复仇是宽容。

11、有时宽容引起的道德震动比惩罚更强烈。君子贤而能容罢，知而能容愚，博而能容浅，粹而能容杂。宽容就是忘却，人人都有痛苦，都有伤疤，动辄去揭，便添新创，旧痕新伤难愈合，忘记昨日的是非，忘记别人先前对自己的指责和谩骂，时间是良好的止痛剂，学会忘却，生活才有阳光，才有 欢乐。不要轻易放弃感情，谁都会心疼；不要冲动下做决定，会后悔一生。也许只一句分手，就再也不见；也许只一次主动，就能挽回遗憾。世界上没有不争吵的感情，只有不肯包容的心灵；生活中没有不会生气的人，只有不知原谅的心。感情不是游戏，谁也伤不起；人心不是钢铁，谁也疼不起。好缘分，凭的就是真心真意；真感情，要的就是不离不弃。爱你的人，舍不得伤你；伤你的人，并不爱你。你在别人心里重不重要，自己可以感觉到。所谓华丽的转身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人却很少。谁在默默的等待，谁又从未走远，谁能为你一直都在？这世上，别指望人人都对你好，对你好的人一辈子也不会遇到几个。人心只有一颗，能放在心上的人毕竟不多；感情就那么一块，心里一直装着你其实是难得。动了真情，情才会最难割；付出真心，心才会最难舍。你在谁面前最蠢，就是最爱谁。其实恋爱就这么简单，会让你智商