半山半岛 分析

1、 半山半岛、清水湾项目分析一、 三亚房地产市场综述 三亚市地处海南岛最南端，具有得天独厚的自然优势和绝无仅有的热带海景资源，作为国际旅游岛的金三角中心，受到国内外消费者的青睐。近年来，随着三亚在国内外知名度和美誉度的提高，房地产市场也因此蓬勃发展。如今，三亚的旅游房产已形成规模，也被公认为世界顶级海滨休闲度假天堂。度假、养生以及投资成为在三亚置业的购房者的主要目的。凤凰岛、雅居乐、鲁能三亚湾新城等楼盘都聚集在三亚。三亚板块地产开发的热点区域主要集中在亚龙湾、三亚湾、大东海、小东海等海湾。 产品特征：1、三亚房地产市场“两极分化”主要表现在，以“休闲度假”为目的的高端市场价格攀升较快，以“养老”

2、为目的中低端市场价格上涨幅度趋稳。2、三亚商品房作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”。3、物业类型主要为公寓/别墅/产权式酒店和住宅，其中公寓所占比例最高，约占一半以上，一般分布在具有一定景观的区域；别墅项目所占比例很小，所占比例低于5%，主要分布在一线海景/河景/山景中最好的位置；产权式酒店所占比例约为10%，主要分布在大东海/亚龙湾两个片区和三亚湾沿线的部分项目中。 产品分布：三亚房地产业和旅游的关系密切，房地产表现出强烈的旅游地产特点，即靠近大海，充分利用海景资源。目前，三亚一线临海资源日趋匮乏，三亚城区附近的一线海景用地开发殆尽，二线用地的度假居住价值日益提升。由于三亚市区开发已近

3、饱和，三亚未来竞争主要集中在泛三亚、外城区等板块，在一线海景资源日益稀缺的情况下，房地产开发将更注重产品自身品质的打造。 置业人群：三亚的房地产开发及销售的对象表现在越来越突出的“岛外市场”(购房客户不仅来自于国内，还有部分来自于国外)，绝大多数的购房客户来自于岛外。有研究报告表明，客户集中来源于“两区一都”，即以长江三角洲(以上海为龙头，向江、浙两省辐射)为经济发达地区和以东北高寒地区以及首都北京。二、 半山半岛项目分析 定位半山半岛位于三亚小东海鹿回头半岛，整个半岛包括鹿回头公园和小东海湾，是一个双面临海，两山两海湾的独立区域。项目凭借稀有自然资源、定位于奢侈地产，最大意义就在“稀有而珍贵

4、”。其支撑点主要表现为几个方面:1、 三亚作为中国首选的旅游度假的城市如今已迈进国际化，也是中国的宜居城市和养生居住地，拥有稀缺的海景资源。 2、 半山半岛所在地理位置上是国家级珊瑚礁保护区，最佳潜水胜地三亚的小东海，那里有优质沙滩及近海珊瑚礁，风景僻静优美。海水透明度可达6米以上，珊瑚礁平台宽达200300米，是三亚潜水观光的最佳地点，也是被世界上公认的潜海胜地。 3、 这块土地上曾经是三亚椰庄鹿回头招待所，曾被称为“海南的中南海”。曾经就有不少国家领导人如刘少奇、周恩来、董必武、陈毅、叶剑英、王震、郭沫若等等贵宾也曾光临于此。所以从风水的角度来说是一块不错的风水宝地。 4、 区域内规划建设

5、洲际酒店和悦榕庄酒店，洲际酒店亚太地区酒店数量为国际酒店公司之首，悦榕庄酒店也是全亚洲最美最贵的奢侈酒店。 小东海鹿回头半岛实景 规划规划思路：半山半岛总占地面积2000多亩，总建筑面积100多万平方米。面对如此大盘，半山半岛从旅游到度假，从度假到短暂的生活，再从短暂的生活到永久的居住，围绕这个思路，考虑房地产追求长期稳定，项目在生活配套方面做了很多工作，如自有的滨海商业街区：包括星级酒店、购物街、酒吧等等；自有的商务配套：超市、游泳池、医疗场所，这些基础条件，将保证百万平米大盘的生活品质。同时项目因为自有海岸线，可以打造游艇会，包括项目未来把小东海改造成国际签署俱乐部。以及项目本身投入建设的

6、超五星级洲际酒店，叠加起来，项目就做成一个非常完整丰富的复合体，而且整个项目品质也较高。规划情况：半山半岛由海景公寓、临海坡地水景别墅、大型、高端商业街区及多家高档酒店组成，其中有一家是连续四年酒店业全球排名第一的洲际酒店。商业社区是由美国GLC公司负责设计和招商，该商业社区是集餐饮、娱乐、金融为一体的大型商业区，如酒吧、便利店、邮电所、精品购物及高档餐饮等，形成整个社区的中心焦点，业主可不用出社区就能享受尊贵且便利的滨海闲适生活。本社区内规划有电动车及电动车停靠站，方便业主在社区内的出入活动。另外，小区内还安装了全封闭式垃圾自动收集系统。 半山半岛规划图 项目特色1、 三亚是一个热带城市，人

7、的生活状态、深入习性跟我们内地还是不一样的，年平均气温达到25度以上，人尽量是在户外活动，室内潮湿、见不到阳光等等，我们在整个产品设计当中，我们也探讨了很多目前国内的项目，发现就是把简单的内陆的房子搬到海边去，这点完全不一样，所以我们的非常不一样，简单说就是会呼吸的建筑，让房屋更加通透，保证空气流通，人可以更加舒适。包括在公寓当中提出的叫做户外客厅，在三亚实际上人更多的到户外，包括去游泳、去晒太阳、去吹海风，所以半山半岛做的客厅叫户外客厅，实际上是半封闭的户外结构。所以通过这些方面的设计，尽量符合三亚热带城市。2、 在半山半岛进入三亚之前，很多滨海项目的面积都很小，因为越小越好卖。随着市场的变

8、化，人们对滨海生活的要求，面积需求越来越大，半山半岛坚持认为人们应该在这儿最起码短暂的生活感觉到长久的服务，尽量让客户在内陆享受到高品质的生活，在这里完全能够得到。所以面积大、精装修，适合于三亚当地热带生活的格局，半山半岛做了方方面面的考虑。还有设备方面，一个做了全封闭的垃圾处理系统。还有社区的安防系统、电梯系统，包括空调系统，包括垃圾处理，做了一个完整的整合，这个在国内来讲我们是第一个，将这些设备能够24小时全程监督，可以发现是否正常运行，是否有需要维护、维修的地方。 营销推广1、 准确的产品推广定位： “一半是海洋，一半是天堂”，这是半山半岛的广告语，更是中国尊贵者对海洋的崇拜，也是对自己

9、、家人居家最好的安排。而半山半岛给予你想要一切！2、系统、繁杂的媒体通路发现之旅半山半岛是三亚第一个百万大盘，媒介推广没有借鉴，从零开始，07年年初开始媒体寻访工程：近百家的全国媒体的分析研究、系统的约访，合作谈判。最终形成全国、北京、上海、三亚四大媒体推广主战场，北京、上海、三亚重点城市地毯式轰炸。北京在北京对全国性杂志类媒体及高端SP展览会的投放，同时通过安家杂志对北京其他媒体做整合支持，对北京当地乃至全国的受众群进行了有效的覆盖，通过整合传播有效的提升了半山半岛品牌在北京乃至全国范围内的品牌知名度，为项目的落地销售提供了行之有效的支持和保障通过在北京举办的一系列公益活动，奢侈品参展活动，

10、依靠北京在全国独有的影响力，将活动效果口碑在全国范围内进一步的传播，从另一方面增强了半山半岛项目在全国的影响力及品牌美誉度。三亚三亚作为项目的所在地，有着不可忽视的战略性作用，是项目销售的重要阵地，所以在形象树立方面更显得尤为重要，通过在三亚地区的整合传播，如三亚主流媒体、主要交通干道大规模的看板、道旗设立，有效的提升了项目在三亚当地的知名度和影响力，使受众客户能在踏入三亚的同时深刻的感受到项目在当地的影响力及实力，以促使其下定的决心和信心。上海在上海的投放主要针对上海两大主流平面媒体及搜房网进行投放，在上海地区建立了很强的品牌知名度，同时以宁波房展会及上海奢侈品展等线下的活动的配合，累积了大

11、批的意向客户，在前不久的一次阶段性引爆后取得了令人满意的成绩，为项目第二阶段大面积推案提供的良好的基础及保障。3、品牌活动展现国际视野半山半岛善于利用大型公关活动来提升自己的品牌形象，从沃尔沃帆船赛的承建及赛事承办，到第一美差，再到日前刚刚吸引了亿万时尚界名流的新丝路模特大赛，半山半岛用实际行动表达了它的国际视野，更从心里拉近了购房者和开发商的距离，产生一种不可动摇的信任。三、 雅居乐清水湾项目分析 定位雅居乐清水湾定位于“国际度假胜地的中国样板”，雅居乐期望将这个项目打造成真正的365天的滨海度假生活。其支撑点主要表现为几个方面:1、 旅游业是海南的支柱产业，空气清新、气候适宜、蓝天、大海和

12、热带雨林同在的美丽休闲胜地，为海南带来每年1600万游客的人气，创造巨大经济效益。2、 清水湾项目受益于海南“国际旅游岛”的规划，国际旅游岛定位高、发展空间大，与其相匹配的也必然是高品质房地产项目。3、 清水湾项目位于东线高速公路的英州出口，交通便捷，其“一山、一海、一线”的滨海资源十分丰富，山海一体，12公里的海岸线风平浪静，海滩较浅，绵延沙滩沙质细腻、干净，空气清晰，阳光充足，是难得的海滩旅游度假胜地。4、 更有复合的高端生活元素：高尔夫、星级酒店群、温泉等。5、 这里，更有自然之上的新城市生活形态，大到你在普通社区中看不到的电影院、海洋体验展览馆、横街窄巷式的商业街区、集中广场式的商业中

13、心，小到供应新鲜蔬菜水果的超市，你最喜欢的书店咖啡馆，和邻居、朋友经常聚餐的粤菜馆；加上更加成熟完善的教育、银行、医疗等基础配套，不逊于中心城市的都会湾区生活在此与自然和谐的融汇在一起。 规划是海南省“十一五”重点建设项目，也是目前海南旅游开发的最大项目之一，整个项目占地约1.5万亩，总投资超过200亿元，开发周期约10年。主要物业类型为独立别墅、联排别墅、小高层、酒店式公寓；在配套设施方面， 雅居乐清水湾还引进了六家超五星级酒店，组成酒店滨海长廊。3个国际标准的18个滨海高尔夫球场，2家贵族游艇会，以及温泉谷、商业中心、美食街区等高端的配套设施，并且有一条长16公里的景观大道让这些顶级配套相

14、串其中。 项目特色和优势1、 在产品特色上，清水湾房子已经完全超越了基本的居住功能，在世界经典滨海建筑风格的设计基础上，结合海南的热带气候特点，项目采用了多种超大阳台、270度大飘窗视野开拓，让大家感受到面朝大海、春暖花开的意境。2、 在政策上，项目无限购且宏观上呈利好政策。3、 资源优势上清水湾的水、沙、沙滩、滩涂几乎都保持了最原始的状态。4、 规模较大，项目总占地1.5万亩土地，计划历时十年打造。5、 配套设施高端。这点我之前也做了详细的介绍。引进了卓美亚、莱佛士、JW万豪酒店、希尔顿酒店、豪瑞阁等超五星或五星酒店。共有3家高尔夫球场，2个游艇会，1个汇集了PRADA、ARMANI、GUCCI、D&G等一线品牌的国际品牌城。有一个达50万平方米的会所。6、 配套服务相当完善。项目启用了房地产五大行的第一太平戴维斯。 营销推广1、 五大推广手段：1) 媒介广告投放：以高端和主流媒介为主2) 公关及活动策划：与政府联动、轰动性高端活动3) 现场包装体系：体验空间，情景营销、指示系统等4) 新闻炒作：利用主流媒介掌握话语权5) DM或其它特殊传播手段