098-郑州市写字楼精装修专项调研报告(32)页

1、郑州市写字楼精装修郑州市写字楼精装修 专项调研报告专项调研报告 1郑州市写字楼精装修典型案郑州市写字楼精装修典型案 例例 目目 录录 写字楼精装利弊及本案产品建议写字楼精装利弊及本案产品建议 写字楼精装修概述写字楼精装修概述 写字楼是市场经济的图腾。代表了当今最高水平的建筑形式和科技含量，能达到顶 级标准的写字楼可谓凤毛麟角！一座地标性国际甲级写字楼，不仅是开发商与入驻 企业实力的象征，更是一座城市的骄傲。 精装修概述精装修概述 在商业地产日趋繁荣的今天，如何成功打造高品质的国际甲级写字楼已经成为地产 业界的一个备受关注的市场话题。开发商在内部办公装修、功能性的商务配置以及 物业服务方面都较之

2、前的写字楼有了质的飞跃。其中一大特色就是精装修和内部设 施的再次升级。像精装双大堂、低辐射双层中空LOW-E中空玻璃、智能新风系统现在 已经成为高档写字楼的标配。 再次升级再次升级 精装修概述精装修概述 增值砝码增值砝码 精装修概述精装修概述 要迎接高级别的服务对象，必须有高品位的硬件设施和软件服务。多数5A、甲级写 字楼在智能化服务、能源技术应用与综合物业管理等方面都比较先进，采纳先进设 计概念，实现现代化办公水准，对建筑的可持续发展也非常有价值。三大硬件，定 义现代办公空间新标准： 将建筑层高定位在4米以上，才能保证楼层的净层高，才能为客户预留足够的空间 ，让其装修独特、彰显品味的办公空间

3、。 随着建筑物智能化的提高，架空地板成为了一个新的需求。 高层空间可以为客户预留了综合布线的架空地板高度，客户可根据自身要求任意分 割布置。 另外，租用连续楼层的客户可通过预留楼板空间轻松安置内部楼梯。 甲级写字楼的空调系统通过先进技术组合，实现环保、节能与舒适的效果。比如， 采用变频空调系统营造全天候适宜的办公环境，紫外线杀菌和高效过滤系统保证室 内空气质量和新风供应等等。 有的甲级写字楼在办公区装备了最先进的变风量空调系统，新风量达到12升/秒*人 ，高于美国标准，保证室内空气质量。同时空调设备及系统末端设有消音装置，为 客户提供安静的办公环境。 对于高层建筑来说，电梯是衡量建筑品质的一个

4、重要指标。一个甲级写字楼，电梯 衡量有两个标准：5分钟的载客率和35秒的等候。对于超高层写字楼来说，办公人 员比较多，矛盾很突出，特别是上下班高峰期，电梯将会很紧张。 10米/秒，乃至更高速电梯作为高层、高档写字楼配备的首选。极大的缓解了上下 行的压力 精装修概述精装修概述 通行标准通行标准 典型案例典型案例 绿地中心千玺广场绿地中心千玺广场 绿地中心千玺广场绿地中心千玺广场 建材装修及智能化配套分析建材装修及智能化配套分析 典型案例典型案例 绿地中心千玺广场绿地中心千玺广场 全触摸屏演示电脑全触摸屏演示电脑千玺广场前台千玺广场前台 千玺广场巴台千玺广场巴台千玺广场视听区千玺广场视听区 典型案

5、例典型案例 绿地中心千玺广场绿地中心千玺广场 样板间精装修标准（样板间精装修标准（5000元/标准精装） 墙 体：高档乳胶漆 地 板：架空地板（架空15MM）加防静电地毯 入室门：超白不锈钢框加超白玻璃、高度2.8M 天花板：高档扣板加风口灯 典型案例典型案例 升龙环球广场升龙环球广场 典型案例典型案例 升龙环球广场升龙环球广场 典型案例典型案例 领秀国际中心领秀国际中心 典型案例典型案例 领秀国际中心领秀国际中心 典型案例典型案例 行署国际广场行署国际广场 典型案例典型案例 行署国际广场行署国际广场 典型案例典型案例 精装小结精装小结 通过一线调研，我们认为郑州市写字楼的“精装修”刚刚进入起

6、步阶段，大部分属 于“公共部分精装”，真正“全精装”的仅有绿地中心千禧广场、摩根中心等极少 数项目。我们认为精装修标准应包含以下内容 【外墙】外立面装修标准：外装玻璃幕墙及铝板挂件，外玻璃为LOW-E，双层中空安全玻璃。 【大堂】首层中庭大堂：墙面：石材幕墙，地面：花岗岩。通道等公用部分：墙地面：石材，吊顶：铝 制金属吊顶。 【供电】双路供电系统。 【空调】可提供24小时可调节式中央空调至少是两管制风机盘或VAV系统 【电梯】电梯厅：墙地面：大理石，吊顶：金属板材；电梯,2m/秒，载重1000KG。 【卫生间】地面：防滑瓷砖。墙体：釉面瓷砖/人造石材，吊顶：铝制金属吊顶。 【洁具】全部采用(T

7、OTO或科勒)品牌。 【通讯】铺设光纤为主干通讯网络，提供电话及互联网络至塔楼单元，具备DID、语音信箱、呼叫转移、 会议电话、LAN网、DDN等业务功能，并设移动通信信号增强系统，无线上网信号增强系统，小 灵通信号增强系统。 【消防】大厦公共部分消防报警控制系统采用智能类比式火灾自动报警控制系，设有自动喷水灭火系统, 火灾自动报警系统。 【保安监控系统】公共部分安保设备为监控设备，大厦内设保安中心，实行24小时无线巡更，对大厦各 出入口，车库，走道，电梯轿厢等位置进行闭路电视监控，设有巡更系统，公共广播系统。 【走廊】墙面：靠近电梯厅两侧通道做玻璃整体贴膜地面：人造石材或瓷砖，吊顶：矿棉吸声

8、板。单元内 装修标准：单元门：玻璃门；内墙：抹灰，腻子找平；地面：水泥垫层抹平；顶部：分户中央空 调风口到位。 【外墙】外墙使用材料上来看，目前国际上公认的潮流为使用LOW-E玻璃幕墙，这也 成为了衡量是否高档写字楼的外墙配置标准。 精装小结精装小结 【大堂】就写字楼的空间设计和分配原则来说，主要的空间结构分为：大堂空间、公共空间、设 备空间、标准层办公空间、商务配套空间、合理的空间交通动线分配等。 精装小结精装小结 精装走廊 精装电梯间 精装办公间 精装扶手 精装小结精装小结 空调系统 精装小结精装小结 利弊分析利弊分析 形象：有利于提高产品形象、提高档次 利润率：有利于控制利润率 差异化：

9、目前精装修产品极少，容易形 成差异化，脱颖而出 销售价：容易控制售价，弹性较大 设计整体、风格统一 利好方面利好方面 售价：总价高、单价高 成本高：装修成本直接转移给开发商， 销售时增加成本 后期维护复杂且成本较高 建设周期长 缺乏个性，不利于客户个性化装修 不利方面不利方面 利弊利弊 分析分析 产品建议产品建议 卓越的形象，可以简单理解为建筑外形、色彩和外墙使用材料等等；写字楼建筑属于商用公共建筑， 在建筑形象上与住宅有着本质的区别。沉稳庄重、内敛大气，体现极强的商务感觉，从色彩运用来 说，通常使用较为稳重的色调；而在外墙使用材料上来看，目前国际上公认的潮流为使用LOW-E玻 璃幕墙，这也成

10、为了衡量是否高档写字楼的外墙配置标准。 外立面线条简明采用全干挂石材配以中空外立面线条简明采用全干挂石材配以中空LOW-ELOW-E玻璃玻璃 精致的奢华、彰显国际顶端品味精致的奢华、彰显国际顶端品味 产品建议产品建议 外立面外立面 一个高档专业写字楼，必须具备一个无论从立体空间感还是平面空间感上看来都较为气派的大堂空 间，因为大堂空间商务人士进入某一栋写字楼并对这个写字楼产生第一感觉的空间，这种大堂空间 的感受，同样代表着在这栋建筑中办公的企业的形象和气质。 采用两层挑空的设计方案，纯办公楼公共大堂空间高达采用两层挑空的设计方案，纯办公楼公共大堂空间高达10.510.5米，米， 总面积超过总面

11、积超过600600平方米，平方米，1 1层层高层层高5.55.5米，二层层高米，二层层高5 5米。米。 产品建议产品建议 外立面外立面 一个高档的专业写字楼，公共空间通常包括电梯厅、公共走廊、公共卫生间等，在这些公共空间的 规划设计上，空间的舒适度、空间的商务感觉要求都非常高。在装修档次上，高档和豪华并不是衡 量的标准，而符合商务人士使用的舒适度，才是真正的专业写字楼标准。 公共部分电梯厅、公共走廊、公共卫生间等公共部分电梯厅、公共走廊、公共卫生间等 无论是地面、柱子、墙面，还是顶部处处体现现代商务气息无论是地面、柱子、墙面，还是顶部处处体现现代商务气息 产品建议产品建议 舒适标准层办公空间：

12、标准层面积2000平方米以上，层高4.6米，去除设备安装空间和装修吊顶空 间，标准层净高可达3.5米以上；这些都在满足建筑标准的基础上充分实现舒适目标。 周边大开间、全方位景观的提供给办公人群，创造舒适的工作环境。周边大开间、全方位景观的提供给办公人群，创造舒适的工作环境。 无固定隔墙的大开间办公平面可以提供给未来业主灵活自主的空间使用方案无固定隔墙的大开间办公平面可以提供给未来业主灵活自主的空间使用方案 产品建议产品建议 空调系统高速电梯通讯系统智能化系统地下停车位等配套，注重运用现代高科技，满足未来业 主的现代商务办公需求。 处处体现处处体现“高效高效”、“便捷便捷”、“人文关怀人文关怀”

13、理念理念 产品建议产品建议 物业服务内容：地毯干洗、吸尘/提供冷热水/集中空调的使用/地上地下停车位/24小时保安服务/ 提供入驻前的公室规划设计/代办报刊杂志订阅/代订星级酒店客房、宴会厅/代办鲜花、票务、快 件订购/保健咨询等 国际一流的写字楼物业服务国际一流的写字楼物业服务 样板间建议样板间建议 在控制成本的前提下，选择大多数客户易于接受的装修风格，本项目精装修风格 应以目前市场主流，较为简约时尚风格为主，同时为了贴合客户的层次和喜好， 可混搭一些时尚配饰。 整个风格体现出目标客户群的整体气质和项目的属性，给客户整洁、宽敞、舒适、 温馨的整体感觉，各功能区域的实用性良好展现，设备品牌的档次体现，更多的 细节处体现出品质感。 强调体验性和展示性，通过样板间的展示消除客户对精装修品质的疑虑。 样板间建议样板间建议 对精装修的选材标准和品牌要明确展示，体现细节，对精装修质量保证书，精装标准等文件进行展 示，提升客户信心，设置电视，播放世