青岛写字楼市场调研最终PPT课件

1、授课：XXX1 青岛重点区域青岛重点区域 写字楼调研写字楼调研 授课：XXX2 一一 香港路香港路CBD 授课：XXX3 1.1 海航万邦中心海航万邦中心 总建筑面积216024m2占地面积20000m2 办公建面87000m2办公比例40% 商业建面45000m2商业比例20% 开盘时间2010-9-16入住时间2011-4 去化率0%入住率10% 标准层面积2000m2入驻企业类型 深发展、中国惠普、普 华永道、阿斯顿马丁 车位数946车位价格租金1000元/月 电梯数20部客梯2部货梯电梯品牌日本三菱 层高4m净高2.7m 大堂面积600m2大堂挑高12m 售价30000元/m2租金5元

2、/m2/天 授课：XXX4 海航万邦中心2012年08月30日的最 新销售报价写字楼为 均价30000元/ 平方米 相比上个销售周期上涨了0%。 海航万邦中心近12个月的销售价格 下跌了6000元，跌幅为17%； 近24 个月的销售价格下跌了4000元，跌 幅为12%； 与本项目2010年04月11 日第一次对外报出的40000元相比， 29个月以来，销售价格累计下跌了 10000元，跌幅为25%。 营销方式： 出售：2000m2整层出售， 业主自用。 出租：5-21F自由分割 21-51F整层或半层出租 主客户群定位： 世界500强企 业，国内大型 企业 辅助客户群： 发展型创意型 大中型企

3、业 入驻大型企业： 深发展、中国惠 普、普华永道、 阿斯顿马丁 因租金相对 高，入驻企 业较少 该项目因其产品高端本地客户群少、而营销推广方案过于保守，又遇到 房产调控这一大背景，导致其营销表现不佳 海航万邦中心 授课：XXX5 海航万邦中心推广策略 万邦中心项目宣传推广：万邦中心项目宣传推广：万邦中心项目自展开推广活动以来，未在全市主流媒体投放广告。万邦中心项目自展开推广活动以来，未在全市主流媒体投放广告。 尽管常规推广方式较少，但是万邦中心在搜房网、海奥网等专业房地产网站定时更新推广，尽管常规推广方式较少，但是万邦中心在搜房网、海奥网等专业房地产网站定时更新推广， 网络宣传较多。以及促销活

4、动网络宣传较多。以及促销活动12年年7月份推出的月份推出的“购房送百万跑车的活动以及购房送百万跑车的活动以及全球四大会计 师事务所之一的普华永道举行的隆重入驻 仪式。 海航万邦中心 授课：XXX6 1.2 中铁青岛中心中铁青岛中心 总建筑面积 334676.14 m2占地面积18229.2 m2 办公建面79600 m2办公比例23 % 商业建面45000m2商业比例14% 开盘时间2012-05-19入住时间2013年底 去化率50 %（写字楼中比例）入住率 % 标准层面积1800m2入驻企业类型 车位数1249车位价格待定 电梯数22部客梯2部货梯电梯品牌瑞士迅达 层高4.2m净高3m 大

5、堂面积600m2大堂挑高10.8m 售价均价33000元/m2租金元/m2/天 授课：XXX7 青岛中心2012年09月18日写字 楼的最新销售报价为 均价33000 元/平方米 相比上个销售周期持 平。 青岛中心近12天的销售价格持平； 近5个月的销售价格保持稳定， 涨跌幅为0%； 与本项目2012年 05月18日第一次对外报出的 33000元相比，销售价格保持稳 定，涨跌幅为0%。 营销方案：销售 20F以上 半层或整层出售 500m2以上 7-20F 自由分割出售 200- 300m2 在房产调控大背景下，该项目目前去化率达50%，这与其 积极稳健的营销推广方案密不可分。 世界500强企

6、业以 及国内大型企业 发展创新型企业 中铁青岛中心 授课：XXX8 青岛中心的推广 名称发布日期星期媒体版面推广述求 中铁青岛中心 2011/1/21 星期五 半岛都市报第A48版：广告青岛中心 华彩启幕 中铁青岛中心 2011/4/26 星期二 半岛都市报A9：广告60年红筹央企，30载青岛同舟 中铁青岛中心2011/5/5 星期四 半岛都市报A11版：青岛新闻60年红筹央企 30载青岛同舟 中铁青岛中心 2011/1/24 星期一青岛早报1版中铁置业集团有限公司严正声明 中铁青岛中心 2011/4/28 星期四青岛早报 15版：青岛新闻社会60年红筹央企，30下载青岛同舟 中铁青岛中心项目

7、宣传推广：中铁青岛中心项目宣传推广：20112011年以来中铁青岛中心在青岛主流媒体（半年以来中铁青岛中心在青岛主流媒体（半 岛报、早报）上共计投放报广岛报、早报）上共计投放报广5 5次，合计总金额约次，合计总金额约60.160.1万元。万元。青岛中心青岛中心5月份月份 开盘后活动以品鉴会、全球综合体验之旅、沙龙讲座、团购等活动的投放开盘后活动以品鉴会、全球综合体验之旅、沙龙讲座、团购等活动的投放 中铁青岛中心 授课：XXX9 样板间发布与联合青岛房产网络进行团购活动 中铁青岛中心 授课：XXX10 1.3 远雄国际广场远雄国际广场 总建筑面积138501m2占地面积13414m2 办公建面4

8、0000m2办公比例28% 商业建面35000m2商业比例25% 开盘时间2010-9入住时间2011-10 去化率100%（可售部分）入住率50% 标准层面积2000m2入驻企业类型 车位数907车位价格租金1000元/月 电梯数8部客梯 电梯品牌日本三菱 层高4m净高 m 大堂面积300m2大堂挑高 13m 售价均价38000元/m2租金6元/m2/天 授课：XXX11 p户型配比：户型配比：已取得预售的写字楼物已取得预售的写字楼物 业房源面积范围业房源面积范围130-350130-350平米不等，其平米不等，其 中主力户型为中主力户型为300-350300-350平，共平，共7373套约

9、套约 2349423494平方米。平方米。 p 推盘节奏及去化：推盘节奏及去化：20102010年年1010月份项月份项 目取得预售，到目取得预售，到20122012年年8 8月底仅售月底仅售7474 套约套约13245.88 m2 13245.88 m2 平方米，写字楼去平方米，写字楼去 化率化率17%17%。 p 价格：价格：目前目前7-237-23层写字楼物业均价层写字楼物业均价 3.83.8万万/ /平方米，平方米，2626层以上精装公寓层以上精装公寓5 5万万 元元/ /平方米。平方米。 概况：甲级写字楼物业房源118套， 总建面约30773平方米，集中分布 在7-23层，26层以上

10、为公寓。； 截止到2012年8月份写字楼物业均 价38000万/平，仅对外销售74套， 去化率17% 面积面积 段段 总套总套 数数 总面积总面积 ( ( ) ) 销售销售 套数套数 销售面销售面 积积( () ) 剩余剩余 套数套数 剩余面剩余面 积积( () ) 去化率去化率 130- 150 213087.8213087.800 100.00 % 150- 170 8 1224.0 4 81224.0400 100.00 % 170- 200 15 2674.8 3 142495.951178.88 93.00 % 250- 300 1292.461292.4600 100.00 % 3

11、00- 350 73 23493. 81 2626.2271 22867.5 9 3.00% 合计合计118118 30772.30772. 9494 46467726.477726.477272 23046.423046.4 7 7 25.1125.11 % 远雄国际广场 授课：XXX12 远雄国际广场项目宣传推广：远雄国际广场项目宣传推广：20112011年年1010月份在青岛主流媒体（半岛报、早报）月份在青岛主流媒体（半岛报、早报） 上共投放报广上共投放报广1 1次，合计总金额约次，合计总金额约29.229.2万元。万元。 名称发布日期星期媒体版面推广述求 远雄国际 广场 2011/10

12、/14 星期五 半岛都市 报 A23版：广告鼎立国际 对话世界 远雄国际广场 授课：XXX13 1.4 凯悦中心凯悦中心 总建筑面积103569m2占地面积8542m2 办公建面30000m2办公比例29% 商业建面19000m2商业比例18% 开盘时间2008-01-09 入住时间2010-12-30 去化率100%入住率% 标准层面积 1200m2入驻企业类型 车位数320车位价格租金1200元/月 电梯数 4部客梯 2部货梯电梯品牌日本三菱 层高4.5m净高4m 大堂面积400m2大堂挑高5m 售价40000元/m2租金6元/m2/天 授课：XXX14 p 户型配比：户型配比：已取得预售

13、的写字楼物已取得预售的写字楼物 业房源面积范围业房源面积范围60-30060-300平米不等，其平米不等，其 中主力户型为中主力户型为170-200170-200平，共平，共2727套约套约 49024902平方米。平方米。 p 推盘节奏及去化：推盘节奏及去化：20092009年年1111月份凯月份凯 悦中心住宅物业取得预售，悦中心住宅物业取得预售，20102010年年1 1 月份写字楼物业取得预售，到月份写字楼物业取得预售，到20112011年年 5 5月份对外销售的写字楼物业全部售罄，月份对外销售的写字楼物业全部售罄， 月均去化月均去化3.53.5套约套约560560平方米。平方米。 p

14、价格：价格：写字楼物业开盘初期价格相写字楼物业开盘初期价格相 对较低，对外报价对较低，对外报价2200022000元元/ /平方米，平方米， 价格较低；价格较低；20112011年之后由于沿海一线年之后由于沿海一线 甲级写字楼价格的快速上涨，该项目甲级写字楼价格的快速上涨，该项目 写字楼销售价格达到写字楼销售价格达到4-54-5万元万元/ /平方米。平方米。 公寓公寓 写字楼写字楼 商业裙楼商业裙楼 状态:售完 优质的产品，积极的营销推 广方案，合适的时机，史上 最疯狂的市场需求，促使该 项目快速去化 凯悦中心 授课：XXX15 凯悦中心推广 凯悦中心的项目宣传推广：凯悦中心的项目宣传推广：纸

15、媒（半岛都市报、青岛早报纸媒（半岛都市报、青岛早报/ /晚报晚报/ /日报）、户外，游艇会日报）、户外，游艇会 活动。阶段性投入活动。阶段性投入500500万左右推广费用万左右推广费用 凯悦中心 授课：XXX16 1.5 香格里拉中心香格里拉中心 总建筑面积80000m2占地面积M2 办公建面31911m2办公比例40% 商业建面8000m2商业比例10% 开盘时间2007年入住时间2008年下半年 去化率%入住率90% 标准层面积1300m2入驻企业类型 车位数699车位价格租金750元/月 电梯数8部客梯1部货梯电梯品牌日立 层高4.2m净高2.7m 大堂面积600m2大堂挑高10.8m

16、售价元/m2租金150元/m2/月 授课：XXX17 香格里拉中心只租不售， 其招商推广更多的应用坐 销模式，广告推广活动很 少，主要依靠香格里拉大 酒店的名声以及网络推广 吸引客户前来咨询，但因 香格里拉大酒店在青岛的 声名远播，其招商工作进 行的比较顺利。 香格里拉中心 授课：XXX18 序号序号项目项目物业建筑面积 1海航万邦写字楼87000 2青岛中铁写字楼79600 3凯悦中心写字楼30000 4香格里拉中心写子楼31911 5远雄写字楼40000 区域内潜在综合体项目中，海航万邦、青岛中心、远雄都是以销售为主，相对于香格里拉中心和凯悦中心以租 赁和自用为主。 本项目的销售与经营是一

17、个长期的过程，为应对未来的市场变化与竞争压力，重点控制销售节奏，保留部分 经营性物业，通过自身的运作提升价值。 香港香港CBD区域项目分析区域项目分析 授课：XXX19 二二 海尔路区域海尔路区域 授课：XXX20 2.1 大荣中心大荣中心 总建筑面积91110m2占地面积16805m2 办公建面70000m2办公比例77% 商业建面15000m2商业比例16% 开盘时间2012-05-28入住时间2013年下半年 去化率20%入住率% 标准层面积1200m2入驻企业类型 车位数450车位价格15万/个 电梯数4部客梯 1部货梯电梯品牌日本三菱 层高3.2m净高2.85m 大堂面积600m2大

18、堂挑高10m 售价20000元/m2租金元/m2/天 授课：XXX21 大荣中心-户型面积配比 楼楼 座座 楼层楼层户型面积（平）户型面积（平）套数（套）套数（套）配比配比 北 楼 25 1871623.5% 2071826.5% 2781217.6% 2981014.7% 28611.5% 36411.5% 398811.8% 57622.9% 分析：大荣中心标准层面积在分析：大荣中心标准层面积在800-1200平之间，平之间，5-13层标准层面积层标准层面积800平左右，一个标准层分割成平左右，一个标准层分割成4户，单户，单 户面积户面积200平左右；平左右；14-18层设计层设计5层层2

19、00平左右空中花园，标准层分割成平左右空中花园，标准层分割成2户，单户面积户，单户面积400平左右；平左右；19-23 层标准层面积层标准层面积1200平左右，分割成平左右，分割成4户，单户面积户，单户面积300平左右，平左右，24层分割成层分割成2户，单户面积户，单户面积600平左右。平左右。 成交量： 时间套数 2012-071 2012-081 2012-091 优质的产品，便捷的交 通，虽然受整体楼市调 控大势影响，随着其推 广方案的跟进，会有较 好的表现 大荣中心 授课：XXX22 大荣中心的项目宣传推广：大荣中心的项目宣传推广：推广途径，报广、网路、户外。以科技主题做为宣传手段，推

20、广途径，报广、网路、户外。以科技主题做为宣传手段， 打折促销手段打折促销手段9898折。折。1212年的春季房展参展年的春季房展参展 大荣中心 授课：XXX23 2.2 名汇国际名汇国际 总建筑面积155000m2占地面积37200m2 办公建面94600m2办公比例61% 商业建面4100m2商业比例3% 开盘时间2012-07入住时间2014 去化率15%入住率% 标准层面积 1200m2入驻企业类型 车位数1116车位价格待定 电梯数5部客梯 1部货梯电梯品牌芬兰通力 层高4m净高2.8m 大堂面积600m2大堂挑高7.5m 售价16000元/m2租金元/m2/天 授课：XXX24 名汇

21、国际 价格分析： 名汇国际2012年08月29日的最 新销售报价为 均价16000元/平 方米 相比上个销售周期持平。 名汇国际近22天的销售价格持平； 近1个月的销售价格持平； 与本 项目2012年07月09日第一次对 外报出的16000元相比，1个月 以来，销售价格累计持平。 楼栋名称可售套数网签套数总套数 崂山区石岭路39号1号楼124 34 158 崂山区石岭路39号2号楼349 192 541 成交分析： 目前网签总成交套数226套，在已预售房源中去化占32%，考虑到该项目还有部分房源 未售，因此其总体去化率在15%左右。 精准的客群与市场定位、良好的推广、适中的价格，多层次的面积区

22、间使得该项目在 项目初期总能为客户找到其需要的房源，满足客户的需求，从而成交！ 授课：XXX25 名汇国际的项目宣传推广：名汇国际的项目宣传推广：推广途径，报广、网路、户外。暖场活动较多，如拉斯维加推广途径，报广、网路、户外。暖场活动较多，如拉斯维加 斯和圈层内的营销，比如游艇会。斯和圈层内的营销，比如游艇会。 名汇国际 授课：XXX26 序号序号项目项目物业建筑面积 1大荣中心写字楼70000 2名汇中心写字楼94600 区域内的在售有竞争的综合体项目。 崂山CBD区为主要总部和贸易，环境较好，价格适中 海尔路海尔路CBD区域项目分析区域项目分析 授课：XXX27 三三 中央商务区中央商务区

23、 授课：XXX28 3.1 诺德广场诺德广场 总建筑面积146847m2占地面积18828m2 办公建面25712m2办公比例18% 商业建面49000m2商业比例33% 开盘时间2011-9-24入住时间2013年上半年 去化率30%入住率% 标准层面积 1200m2入驻企业类型 车位数907车位价格待定 电梯数6部客梯 电梯品牌三菱 层高3.3m净高2.65m 大堂面积300m2大堂挑高10m 售价均价22000元/m2租金元/m2/天 授课：XXX29 物业类物业类 型型 开盘时间开盘时间销售均价销售均价 供应数供应数 量（套）量（套） 累计网累计网 签数（套）签数（套） 案场实际成交（

24、据置案场实际成交（据置 业顾问介绍）业顾问介绍） 写字楼2011.9.2318500-24000882455 诺德广场目前写字楼的去划量为诺德广场目前写字楼的去划量为30%。 写字楼销售价格写字楼销售价格18500元元/平平24000元元/ 平平 客群分析：客群分析： 购买办公楼的客户一般是外贸、购买办公楼的客户一般是外贸、 金融类的，客户大多以投资为金融类的，客户大多以投资为 主。客户区域是市南偏多。主。客户区域是市南偏多。 诺德广场2011年09月28日的最新销 售报价为均价22000元/平方米，相 比上个销售周期上涨了0%。 诺德广场近12个月的销售价格上涨 了2000元，涨幅为10%；

25、 与本项目 2011年09月第一次对外报出的 20000元相比，12个月以来，销售 价格累计上涨了2000元，涨幅为 25%。 诺德广场 授课：XXX30 诺德广场的项目宣传推广：诺德广场的项目宣传推广：推广途径，报广、网路、户外、推广途径，报广、网路、户外、DMDM。每周末会有单页进行发。每周末会有单页进行发 放。放。 诺德广场 授课：XXX31 3.2 欧亚中心欧亚中心 总建筑面积80500m2占地面积6976m2 办公建面24000m2办公比例30% 商业建面20000m2商业比例25% 开盘时间2012-08入住时间2013年下半年 去化率30%入住率% 标准层面积1500m2入驻企业

26、类型 车位数900车位价格租金600元/月 电梯数 8部客梯其中部客梯其中4部专属写字楼部专属写字楼 电梯品牌日本三菱 层高3.3M净高2.6m 大堂面积850M2大堂挑高 前厅前厅11.2m后厅后厅16.8m 售价均价23000元/m2租金元/m2/天 授课：XXX32 欧亚中心2012年09月22日的最新销售 报价为 均价23000元/平方米 相比上个 销售周期，价格保持稳定。 欧亚中心近3个月的销售价格保持稳定， 涨跌幅为0%； 与本项目2011年10月21 日第一次对外报出的25000元相比，11 个月以来，销售价格累计下跌了2000 元，跌幅为8%。 网签数据延迟，目前去化 30%左

27、右，面积基本在 300m2左右,客户定位为发 展型大中型企业，目前客户 以自用为主，集中在物流、 货运、图文设计类公司并有 少量投资客。 欧亚中心 授课：XXX33 欧亚中心的项目宣传推广：欧亚中心的项目宣传推广：推广力度不太大。报广、网路网络为主。推广力度不太大。报广、网路网络为主。 欧亚中心 授课：XXX34 3.3 卓越中心卓越中心 总建筑面积41232m2占地面积10503m2 办公建面25000m2办公比例60% 商业建面11000m2商业比例27% 开盘时间2011-09-20入住时间2012-12 去化率90%入住率% 标准层面积 1050m2入驻企业类型 车位数252车位价格租

28、金600元/月 电梯数5部客梯 1部货梯电梯品牌日立 层高3.6m净高2.6m 大堂面积205m2大堂挑高8.5m 售价22000元/m2租金元/m2/天 授课：XXX35 分析：分析：卓越大厦于卓越大厦于20112011年年 1111月份开盘以来，网签去月份开盘以来，网签去 化化7878套，整体网签均价套，整体网签均价 2072620726元元/ /平，部分成交客平，部分成交客 户未签约，目前存量房源户未签约，目前存量房源 多集中在高区，高区房源多集中在高区，高区房源 成交拉高成交均价成交拉高成交均价。 客群分析：客群分析： 主要以金融、贸易、会计、审记主要以金融、贸易、会计、审记 公司为主

29、，也有大客户团购整层公司为主，也有大客户团购整层 的，主要是市南、市北的客户偏的，主要是市南、市北的客户偏 多。多。 卓越中心 授课：XXX36 卓越中心的项目宣传推广：卓越中心的项目宣传推广：报广、网络、户外网络为主。经常做一些暖场活动比如保护报广、网络、户外网络为主。经常做一些暖场活动比如保护 母亲河母亲河”摄影展摄影展 卓越中心 授课：XXX37 3.4 中海大厦中海大厦 总建筑面积40000m2占地面积3000m2 办公建面30000m2办公比例75% 商业建面6000m2商业比例15% 开盘时间2011-9-10入住时间2012年底 去化率0%入住率% 标准层面积1900 m2入驻企

30、业类型 车位数439车位价格租金600元/月 电梯数8部客梯电梯品牌日本三菱 层高3.9m净高2.8m 大堂面积430m2大堂挑高12.6m 售价元/m2租金80-150元/m2/月 授课：XXX38 中海大厦项目中海大厦项目是自持物业，世邦魏理仕为招商顾问，客户群定位为世界以及中国客户群定位为世界以及中国500强强 企业企业，据销售人员介绍目前可以进入签约阶段的客户能占总体量的30%左右，只因写 字楼租赁需要有房产证，因此正式签约需要等待年底交房后才能正式进行 中海大厦 授课：XXX39 中海大厦的项目宣传推广：中海大厦的项目宣传推广：纸媒（半岛都市报、青岛早报纸媒（半岛都市报、青岛早报/

31、/晚报晚报/ /日报）。户外不多。有日报）。户外不多。有 渠道销售。渠道销售。 中海大厦 授课：XXX40 3.5 燕归堂（燕归堂（7080中心广场）中心广场） 总建筑面积110000m2占地面积13600m2 办公建面25600m2（将来可能 73000m2公寓转办公） 办公比例23% 商业建面9000m2商业比例10% 开盘时间2011-11-12入住时间2013年底 去化率20%入住率% 标准层面积800m2入驻企业类型 车位数520车位价格待定 电梯数12部客梯 （3栋楼）电梯品牌日本三菱 层高2.95m净高2.8m 大堂面积未知大堂挑高未知 售价13000元/m2租金元/m2/天 授

32、课：XXX41 分析：分析：燕归堂自燕归堂自20112011年年1111 月份开盘以来，网签均价月份开盘以来，网签均价 在在1132511325元元/ /平，自平，自20122012年年 以来案场成交低迷。以来案场成交低迷。去化去化 率在率在20%20%左右左右。现均价约。现均价约 1.31.3万。万。 客群分析：实际去化房 源多为30m2左右的特 价房，现有客群主要集 中在市区投资客户。目 前剩余房源多为70- 800m2户型，目标客群 为中小发展性公司客户。 7080中心广场 授课：XXX42 70807080的项目宣传推广：的项目宣传推广：纸媒（半岛都市报、青岛早报纸媒（半岛都市报、青岛

33、早报/ /晚报晚报/ /日报）、日报）、DMDM，户外。，户外。 7080中心广场 授课：XXX43 序号序号项目项目物业建筑面积 1诺德广场写字楼25712 2欧亚中心写字楼24000 3卓越大厦写字楼25000 4中海大厦写子楼31911 5燕归堂写字楼40000 区域内综合体项目中卓越大厦目前写字楼去化率最多，卓越二期项目将还有超高层写字楼和公 寓。 燕归堂项目和周边项目相比物业中等级别，售价也较低。欧亚、诺德去化率较低。中海以 租赁为主。 中央商务区区域项目分析中央商务区区域项目分析 授课：XXX44 四四 青岛写字楼总析青岛写字楼总析 授课：XXX45 青岛写字楼市场板块分布 资料来源: DTZ consulting 板块板块板块特征板块特征 香港中路CBD 交通方便，设施完善，处于沿海一线，写字楼档次较高，虽然租金较高，但对跨国公司分 支机构和当地大型金融/贸易公司有吸引力。 山东路商务区 地理位置处于城市腹地，产品以j甲级和乙级写字楼为主，租金不太高，对金融公司，贸易 和海上运输等发展型