旅游规划中的土地利用规划

1、旅游规划中的土地利用规划及实证研究一、应用范围1、旅游规划分类旅游规划通则中旅游规划分为旅游发展规划和旅游区规划两大类。其中旅游发展 规划是根据旅游业的历史、现状和市场要素的变化所制定的目标 体系，以及为实现目标 体系在特定的发展条件下对旅游发展的要素所做的安排。旅游发展规划按规划的范围和 政府管理层次分为全国旅游业发展规划、区域 旅 游业发展规划和地方旅游业发展规划。 地方旅游业发展规划又可分为省级旅 游 业发展规划、地市级旅游业发展规划和县级旅游 业发展规划等。旅游区规划是指为了保护、开发、利用和经营管理旅游区，使其发挥多种功能和作用 而进行的各项旅游要素的统筹部署和具体安排。旅游区规划按

2、规划层次分总体规划、控 制性详细规划、修建性详细规划等。2、土地利用规划的应用一般来说旅游发展规划不用做土地利用规划，而旅游区规划中都要有土地 利用规划这 一章。但在旅游区总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划中对土地利用规划的内 容和具体指标要求不同。二、旅游区各级规划中对土地利用的不同要求1、旅游区总体规划旅游规划通则中明确规定在旅游区总体规划中，要“确定规划旅游区的功能分区 和土地利用，提出规划期内的旅游容量” O所以，我们在旅游区的概念性规划或详细性 规划中，一般会有土地利用规划这一章，而且，在这一章中一般要确定土地利用的类 型、土地利用平衡表，会做一章土地利用规划图一方面为旅游区的

3、进一步开发做好限制条 件，另一方面，旅游区可以上报，为下一轮的土地利用规划修编提供基础数据。2、旅游区控制性详细规划旅游规划通则中明确规定，旅游区控制性详细规划要“详细划定所规划范围内 各类不同性质用地的界线。规定各类用地内适建、不适建或者有条件 地允许建设的建筑 类型。”同时，还明确规定，控制性详细规划中“规划分地块，规定建筑高度、建筑密 度、容积率、绿地率等控制指标，并根据各类用地的性质增加其它必要的控制指标。提 出各地块的建筑体量、尺度、色彩、风格等要求。确定各级道路的红线位置、控制点坐 标和标高。”所以我们在土地利用规划一章中一般会设置一个地块控制指标表格，而且 会作一张或几张地块控制

4、指标图。而且地块划分的时候一般按功能分区来作为地块的边 界。建筑红线和标 高、控制点坐 标这些在日照太阳城酒店群控制性详细规划中才第 一次做。控 制 性详细规划 的图纸要求是1:1000 1:2000的。最后图件包括：旅游 区综合现 状图、各地块的控制性详细规划图、各项工程管线规划图。3、旅游区修建性详细规划旅游区修建性详细规划的任务是，在总体规划或控制性详细规划的基础上，进一步深 化和细化，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。这里要有更加详细的用地布局 图。三、旅游用地类型的划分1、旅游业用地的定义旅游用地是土地利用中的一种新的利用方式，其定义目前还没有统一的提 法，一般提 到的旅游业用

5、地是指县级以上人民政府批准公布确定的各级风景名 胜区的全部土地，供 人们进行旅游活动，具有一定经济结构和形态的旅游对象的地域组合。毕保德在土地 经济学中有一个关于旅游业用地的概念，其定义为：凡能为旅游者提供游览、观赏、 知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休 息、保险、猎奇和考察研究等活动的土地，均可成 为旅游业用地，其实质仍然是 旅 游 景区内部的土地利用和功能布局。随着旅游业的快速发展，尤其用地范围在逐渐扩大，用地需求越来越强烈，而全国土 地分类中旅游用地的分类已不能满足旅游业的发展要求，且由于分 类 的不明确也导致了 旅游用地规划与土地利用总体规划、城市总体规划的冲突。因此，对旅游用地进行较为

6、 科学的分类，并使其与土地分类体系相衔接，是当前旅游界必须解决的重要问题。2、旅游业用地的分类在1984年制定的土地利用现状分类机含义中，相关的旅游土地体现在“居民 点及工矿用地”的二级分类“特殊”用地下的“名胜古迹、风景旅游、墓 地、陵园等用 地”。1989年原国家土地管理局颁布的城镇土地分类及含义中，“特殊用地”无端地取消了，原特殊用地中的“名胜古迹、风景旅游、陵园 等”归为 “市政用地”中的绿地。在这两个土地分类中都没有体现如旅行社、餐饮旅 馆、娱乐场 所等旅游接待用地类型。2002年1月1日期试行的全国土地分类是在上述两个土 地分类的基础上修改归并而成的，在此分类体系中将土地分为农用地

7、、建设用地和未利 用地三类，在建设用地的二级分类“公用 设 施用地”下形 成了 “瞻仰景观用地”，包 括名胜古迹、革命遗址、景点、公园广 场、公用绿地 等；在“商业服务用地”下形成了“餐饮旅馆业用地”，包括饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相 应附属设施用地；在“商服用地”中的“其他商业服务业用地”中涉及“旅行社、运动保健休闲设施 、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场”等相关的旅游服务接待用地。但是，“旅游用地”仍然没有作为一个整体在土地分类中出现。2007年全国土地第二 次调查过程中，采用了 2007年8月 10日发布实施的分类标准，把土地分为耕 地、园地、林地、草地、商服用

8、地、工矿仓储 用地、住宅用地、公共管理和公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设 施用地和其他用地共12类，旅游用地也没有作为一个 大类出现。只是在“商服用地”中 把“住宿餐 饮 用地”单列出来，公共管理与公 共服务用地中把文体娱乐用地和风景名胜 设施用地、宗教用地、公园与绿地等作为二级用地单列出来。3、旅游规划中土地利用类型的划分1) 我国传统的旅游业用地的划分我国关于旅游用地分类一般采用两个标准：一是建设部于1999年颁发的风景名胜区规划规范丄GB50298-1999以下简称规范；二是，1991年3月1日颁布实施的城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90),以下简称标准

9、。规范中风景区用地的分类包含了旅游业发展的几乎所有的土地类型，为风景名 胜区规划用地提供了标准，但是风景区用地的分类仍存在以下问题:首先，风景区用地分类体系与土地分类体系不统一。在土地分类系统中，旅游用地的 类别属于建设用地，并对相关旅游用地进行了拆分，但在风景区用 地分类中没有根据用 地性质进行拆分，所以造成了风景区用地分类与土地分 类 脱节。由于土地分类是国家标 准分类结构，是一切用地分类的依据和准则，旅游用地作为推动利用的一种方式，其分 类体系应尽量与土地分类体系相互衔接。其次，风景区用地分类依据与土地分类依据不一致。风景区分类是依据土地使用的主 导性质，而土地分类依据的是土地的自然属性

10、。两者分类依据的不同，是导致两者分类 体系差一点主要原因。在次，“风景区用地分类”名称狭隘，不能涵盖整个旅游业，而且分类的类 型和层 次都少，略显粗略。标准是服务于城市的建设而设立的分类标准，比较细致，而且也实现了与土地 分类已经实现无缝对接，所以许多旅游规划中，土地利用分类均采用标准。但城市 建设用地分类仍存在一些问题：它是按照城市建设的标准来划分的，而旅游区的建设和整个的城市建设差别很大，靠 近城区的旅游区或旅游地产较多的旅游区还可以比较容易对接。而那些远离市区，或自然风光比较好的山沟、河湖周围，往往是开发旅游景区的最好选地，而其配套功能却与城市建设相差甚远。2）我在规划中采用的旅游业用地

11、分类 体系本人根据上述分析，在当前风景名胜区分类中存在的问题以及全国土地 分类中相关旅游用地分类体系欠缺的基础上，根据土地的自然属性和土地主导的用途，在充分考虑旅游用地特点的基础上，并结合城市用地分类与规 划 建设用地标准，提出新的旅游用地分 类体系。表1旅游用地分类体系一级类二级类含义编码名称编码名称12旅游业 用地121景观建 设用地指各个景点建设用地，包括大型旅游项目开发用地、旅游接 待用地、景点景物建设以及旅游区管理办公用地等用地类 型。122道路广 场用地旅游区内用于外部交 通和内部交通及停车场建设的用 地。123景观绿 地指旅游区在景观生态建设过程中，配套景点的开发，以小环 境建设

12、为主进行的人工风景植物配置形成的用地类型以及服 务于旅游区的绿化用地。124水域是指为配套旅游区的建设而设置的水面及规划区内原有的水 库、湖塘等用地。125生态绿 地指规划区内用于水源 涵养、生态建设的林地、草地。126其它用 地指已开发建设的用地、特殊用地、居住用地、等与旅 游开发 相关的用地类型，其名称可根据用地性质采用全国土地分 类中的名称。四、土地利用平衡表的确定根据以上的分析，作出土地利用规划图，然后根据图量算出各类用地的面积及所占 的比例，以莱芜神农谷文化旅游区土地利用平衡表为例。表2莱芜神农谷文化旅游区土地利用平衡表土地利用类型用地面积（亩）结构（景观建设用地2056. 60交通

13、用地2879. 23特殊用地391.25水域3029. 72景观绿地86027. 67生态绿地99832. 11已开发建设用地41713. 42合计3108100五、地块划分及控制指标的确定1地块划分的原则地块划分主要参照现状用地的特点，结合用地性质及道路分块，有利于土地的合理利用与优化配置，可适应土地经营的灵活性及实施管理的可操作性这样便于以一个完整的功能区或组团作建设单元，保证片区建筑群具有完整统一的形体组合、统一的建筑风格、和谐的色彩、完整的外部空间序列。1）根据自然界限和规划界限确定。在地块划分过程中应结合现状自然界限和规划界限，自然界限包括机耕道、步行 道、林地边缘线、沟谷边界线等，

14、灵活划分、适当取直，并通过统一坐标定位来明确。2）根据等高线的界限确定。山区开发和山地环境保护对地块划分提出了更高的要求，将开发限定在一定的高度之下，因此，等高线也是地块划分的重要依据。3）尊重现有用地边界。在地块划分过程中对已进行土地出让、征用的用地边界，原则上予以确认。4）地块性质尽可能划分到小类，以便于开发建设实施与管理。2、土地利用控制指标根据以上原则，神农谷旅游区共划分了 18个地块（见图则），每个地块的控制指标 如下表：表3莱芜神农谷文化旅游区地块控制 指标地块编号面积（亩）容积率建筑密度（ %）建筑高度（）绿地率（ %）停车位（个）A-01-01830. 5919.611070200A-01-021710. 499. 711580200A-02-016910. 063.521085200A-02-023280. 113.51785A-03-0159110