某物流产业园项目建议书41

1、新化物流产业园项目建议书编制单位：娄底市工程咨询中心资质证书：工咨乙 12220070022二O年七月目录第一章：总论1.1、项目概况1.2、建设单位简介1.3、编制建议书的目的和依据第二章：项目背景分析2.1、新化县社会经济发展现状与特点分析2.2、我国物流服务业发展趋势分析2.3、项目的必要性分析 第三章：新化县物流及相关产业发展需求分析3.1、新化县物流发展环境条件分析3.2、新化县物流需求总量分析3.3、物流关联产业发展分析3.4、项目市场化营销组合策略 第四章：建设规模与场址选择4.1、建设规模4.2、项目选址 第五章：建设规划与初步方案5.1、建设规划总体思路5.2、规划原则5.3

2、、功能定位与功能布局5.4、总平面布局方案 第六章：投资概算6.1、总投资概算6.2、投资开发模式与开发节奏6.3、一期建设投资估算6.4、资金筹措 第七章：建议 7.1、政府引导、宣传与支持7.2、加强园区 “软环境”和“硬环境 ”建设7.3、充分做好前期准备工作7.4、不断完善物流园的复合功能第一章、项目概况1.1 项目概况1.1.1 、项目名称： 新化物流产业园1.1.2 、建设单位： 广州钧钛电子科技有限公司1.1.3 、拟建地点： 新化县城火车站西南新田村境内1.1.4 、建设内容与规模： 新化物流产业园建设包括：综合物流、会展、农副产品加工包装、汽贸、建 材家居、义乌小商品产业园、

3、 产业园生活配套等几大区域， 总用地 1266 亩，84.4 万平方米，总建筑面积 76.8 万平方米，建筑占地面积 20.72 万平方米。1.1.5 、建设年限： 2011 年至 2015 年1.1.6 、概算总投资： 140729万元，其中征地费用 25320 万元、综合配套 设施费 6330 万元、各功能区建设费 104770万元、建设期管理费 4309万元。1.1.7 、主要经济技术指标：总用地规模：844000 m2；总建筑面积： 768000m；其中：会展中心：用地 86.3 亩，建筑面积： 37000m，农副产品物流区：用地 127亩，建筑面积： 98000m，汽贸物流区：用地

4、122亩，建筑面积： 24000m，综合物流区：用地 261 亩，建筑面积： 128000m，建材家居配送区：用地 283 亩，建筑面积： 120000义乌小商品产业园：用地 170亩，建筑面积： 84000m，综合配套区：用地 175 亩， 建筑面积： 239000m，美食娱乐区：用地 41.7 亩，建筑面积： 38000m，容积率： 0.91建筑密度： 24.55%1.2 建设单位简介单位名称： 广州钧钛电子科技有限公司注册资本： 1000 万元注册地址： 广州市天河区中山大道 89号 15 层南 13 号法定代表人： 游棋钧（湖南新化人）经营范围： 研究、开发、销售电脑软硬件及相关技术咨

5、询服务。信息服务业 务。设计、制作、发布、代理各类广告。企业发展简介： 广州钧钛电子科技有限公司成立于 2005年 1 月，是一家以 软件开发、 提供手机网络游戏内容合作服务为主要业务方向， 以技术开发为主导 的新兴企业，专业提供产品开发、系统管理、增值业务等应用，且具有大规模数 据库应用、 网络信息安全监控、 在线游戏设计等方面的实战经验。 现有专业技术 人员近 200名。资产总额达 3 亿元以上。2005 年，为深圳移动开发“综合信息平台” 。2006 年，与深圳移动签订开发外包合同，成为了深圳移动有限公司数据业 务平台的外包合作商。2007年3月，创新的 WapRpg网游一一仙游记。总注

6、册约800万人次， 同时在线约 3 万人2007 年 6 月，自助游戏设计平台问世，创造了业界上第一个自助设计游戏 平台。2008年，钧钛公司保持稳健的发展势头，并成功推出一款 wap与web互通 的手机网络游戏代表作枭雄 ，至 2010年 5 月已开启 70 组服务器，高端注册 玩家 350 万。2009年 11月，推出划时代 WEBGAME 仙域，并在短短 6 个月开启 400 组服，创造了 ARPGWEBGAME 的奇迹。2010年，推出纯武侠 WEBGAME 真武，传承。 公司一贯遵循“人性化管理，员工即第一生产力；领先化技术，领跑者才能 吸引更好的资源； 迅速化服务， 及时响应是合作

7、伙伴的动力来源。 ”的经营之道， 在在软件开发领域占有一席之地，并取得了良好的经济效益。 2010 年起，公司 核心领导游棋钧先生以敏锐的眼光， 转向了物流业的广阔发展前景， 公司将依托 强大的经济实力与科技、 信息化技术管理实力， 力争在五年之内打造新化规模最 大、功能最全、效率最高的现代商贸物流产业园。根据这一目标，公司 2010 年 8月起，已组织专业技术力量对物流行业的现状、发展与规划、建设、经营管理 等进行全面、深入的研究。1.3 编制建议书的目的和依据1.3.1编制建议书的目的1）宏观分析新化县及辐射区域经济与产业发展形势，以及其对物流服务业 的总量需求；2）分析物流服务业与各大产

8、业间的关系与产业链的构建。3）初步研究“新化物流产业园”建设的必要性、场址选择、建设规划、投 资估算等。1.3.2编制建议书的依据1）新化县国民经济与社会发展十二五规划纲要（草案）2）娄底市物流服务产业规划3）新化县城总体规划与新化县域总体规划4）新化县统计年鉴 20095）现行城市乡规划、建筑设计、仓储物流相关规范、技术标准第二章、项目背景分析2.1、新化县宏观社会经济发展现状与特点分析2.1.1 新化县概况地理位置： 新化县位于湖南省中部偏西、娄底市西部，盘依雪峰山东南麓， 资水中游。地处北纬27 3128 14东经110 45111 41北至东南与涟源、 冷水江市交界，南至西南与新邵、隆

9、回为邻，西至西北与溆浦县接壤，北与安化 毗连。新化县隶属湖南省娄底市管辖总面积 3567平方公里居全省第二；人口： 2010 年未总人口 137 万居全省第三。其中城镇人口 32 万人城 镇化率 23.3%。气候条件：新化县地处湖南中部内属中亚热带季风气候区。四季分明年 平均温度8C，境内常年降水颇丰，年均降水量 1398.3毫米，全年日照925.3 1892.5 小时平均 1488 小时无霜期 280天。自然资源： 新化自然资源十分丰富，特产盛多，农、林、矿业持续发展。 新化是全国商品粮基地县、 农作物种子基地县和粮食储备基地县， 是全省氨化秸 杆养牛基地、模式化稻田养鱼基地、速生丰产林基地

10、。水稻、小麦、玉米、薯类、种子、畜牧、水果、水产等，形成了产业化规模； 作为特色产品的茶叶、烤烟、 苡米、玉米片、银花、厚朴、杜仲、天麻等，已 建成“基地农户 ”的生产格局；新化是湖南省十大林区县之一，主产杉、松、楠竹、粟树等，并有华南虎、 金钱豹、娃娃鱼、红腹锦雉、银杏、金钱松、红豆、天狮粟等珍贵动植物资源；现已探明和开采的矿产资源有煤、 硅石、 瓷土、 石墨、石灰石、 金、锑、锰、 铜、铁、铅、锌、钨等 37种，是全国 1 00大产煤县之一， 有名的“有色金属之乡 ”。旅游资源丰富，并逐步形成产业化升级。全县共有地文景观、水文景观、古 迹遗址、宗教历史文化、动植物、民俗风情、休闲等 7 个

11、类别的近 200 处旅游景 点景区，其中一级资源 11 处。最具有代表性的是大熊山国家森林公园、梅山龙 宫、紫鹊界梯田和以蚩尤为代表的梅山地方文化资源。交通条件： 现有湘黔铁路东西贯穿全境、 S225、 S312、 S217 三条省道以及 县乡级公路 4300多公里，航道 93公里。交通较为便利。 由于其地处湖南中部地 区的区位优势，十二五期间，长昆高速铁路（沪昆长沙至昆明段） 、张家界至桂 林铁路、娄新 /新溆高速公路（娄底至怀化新化段） 、安铁高速（陕西安康至广西 铁山港）均将经过新化并建站， 并已立项建设民般支线机场。 今后的交通条件将 大大提高。2.1.2新化县十一五期未经济发展基础2

12、010 年，新化全县地区生产总值达到 98.5 亿元，年均增长 11，其中一、 二、三次产业分别增长 6、 15和 12；人均生产总值达到 8300 元，年均增 长 16。农村经济稳步发展， 2010 年，全县农业增加值 28.5 亿元，年均增长 6 ， 粮食生产增长， 粮食总产量达 50.01 万吨，比 2005 年增加 7.71 万吨，增长 3； 农业产业化步伐加快，特色稻作、中药材、杨梅、有机茶、油茶等经济作物种植 和梅山牲猪、 东岭田鱼等特色畜牧水产养殖均已初具规模， 建立了一批农产品加 工龙头企业和形成了一批农产品知名品牌， 全县牲猪、水产品、 油料等产品产量 比 2005 年年均增

13、长 6、 12和 4。IIGD总量 GD增速工业经济不断增强，2010年，全县工业增加值21.32亿元，年均增长15%，经 济总量增长，工业企业实现总产值 80亿元，年均增长37.9 %;企业规模壮大， 规模以上工业企业达114家，比2005年增加60家，基本形成了以特种陶瓷、能 源、建材、冶金、农副产品加工为支柱产业的工业经济布局；市场竞争能力加强，全县工业企业共获得国家免税产品1项、省名牌产品4项、市名牌产品2项。财 政税收稳定增加，2010年，全县财政一般预算收入3.3亿元，比2005年翻一番， 年均增长11.5 %，全县税收完成2.3亿元，财税收入的增长，为经济社会发展 提供了强有力的

14、财力保障。固定资产投资规模不断扩大，2010年，全社会固定资产投资完成35.19亿元，年均增长38%。社会消费需求旺盛，2010年，全社 会消费品零售总额42亿元，年均增长18%。投资和消费的增长，拉动了经济的 快速增长。人民生活水平不断提高，2010年，城镇居民人均可支配收入达 10920元，年均增长13%农民人平纯收入达2350元，年均增长9%2.1.3新化县经济与产业发展特点1）国民经济保持快速稳定增长。2005至2010年，GDP年均增长率11%。 2010年达到 98.5亿元；2）三次产业比重由 2005年的 40：24：36调整为 2010年的 30：29：41。 工业与服务业得到

15、进步发展。3）已基本形成以特种陶瓷、新能源、建材、冶金、农副产品加工为支柱产 业的工业经济布局。4）农业发展走向现代化与产业化发展道路，粮食产量稳定在 50 万吨左右， 水果、中药材、茶叶、田鱼、黑猪等种植、养殖业逐步形成“产业 +公司 +基地 / 农户”的模式，并走向规模化生产。5） 农副产品加工比率与附加值大大提高，加工率达到 45%以上。产值 500 万元以上加工企业 70 家，过亿元的企业 5 家，国家级龙头企业 2 家。形成了一 系列的农产品品牌。2.2、我国物流服务业发展趋势分析2.2.1 我国物流服务业的发展现状 我国现阶段正处于一个改革开放全面推进与深入并取得丰硕成果、 工业化

16、与 城市化高速发展、 社会主义市场经济日趋成熟、 人民生产与生活水平全面提高的 历史发展时期，国内政治形势长治久安，经济保持长期稳定快速增长。 2010年， 国内生产总值达到了 39.8 万亿人民币。 工业化率 40.2%，城镇化率 46.6%，五上 年GDP平均增长速度超过10%居中世界前列。但是由于我国的资源相对不足、 人口众多， 经济基础还相对薄弱， 经济结构不合理的多种因素的制约， 我国将长 期处于社会主义初级阶段。在今后的经济发展中，大力发展诸如交通、通讯、信 息、物流服务等基础性服务业， 是保证区域与产业的协调发展、 全面提高国民经 济的基础性发展行业。随着社会、经济、技术的高速发

17、展，各种基础设施的不断完善，全球经济一 体化趋势和市场竞争程度的日益增加， 企业生产资料的获取与产品营销范围日趋 扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正发生深刻的变化。认为储 备、运输即为物流业全部的观点受到巨大挑战，人们已经认识到，包括储备、运 输在内的产品的生产、 流通和消费过程中诸多环节的物流系统， 已成为实现经济 发展从粗放型向集约型转变的重要基础条件， 也是国家经济在高起点上持续发展 的重要基础。随着现代科技、 管理和信息技术在物流系统中的广泛应用， 物流行 业已成为适合于市场经济发展的基础产业之一。被普遍认为企业在降低物资消 耗、提高劳动生产率以外的 “第三利润源” 的现

18、代物流业正在世界范围内广泛兴 起。我国物流业现阶段发展状况主要体现以下几个方面：1）物流基础设施规模迅速扩大。2）全社会货物运输量持续增加。3）物流市场潜力巨大。4）第三方物流服务方兴未艾。5）物流技术装备水平迅速提高。2004 年，全国社会物流总额达 38.4 万亿元，同比增长 29.9%（按现价计算）， 增幅比上年同期提高2.9个百分点。明显高于同期GDP勺增长速度。2004年GDP 总量与物流总额相比的物流需求系数为 2.8 。其中：工业品物流总额为 32.5 万 亿元，同比增长 30.2%。物流总值高速增长， 表明经济增长对物流需求越来越大， 经济发展对物流勺依赖程度也越来越高。200

19、5 年，我国社会物流总额约为 48 万亿元，同比增长 25.4%，增幅虽比上年 有所回落，但仍处于快速增长区间。 2005 年我国物流业增加值为 1.2 万亿元， 同比增长12.5%,增幅高于上年。2005年，我国物流费用占GDP勺比率为18.5%。 我国现代物流整体规模扩大， 发展速度加快， 运行效率提高， 对经济发展勺支撑 和促进作用更加明显。对比如美国、日本等发达国家，我国勺物流服务业发展还处于很低勺水平。目前，中国物流成本占GDP勺比重大约为20%左右，而美国等发达国家只有10% 左右。中国流通现代化勺投入不足， 对流通信息化建设勺投资较少， 物流业存在 广阔和发展前景。2.2.2 我

20、国物流业发展普遍存在勺问题 近年来，现代物流业发展虽然取得了较大进步，但由于仍处于起步阶段，发展勺总体水平仍然偏低。主要问题表现为以下几个方面：1）对现代物流的认识有待提高。 现代物流理念尚未普及， 有些政府职能部 门和企业对现代物流业地位和作用的认识仍不到位，存在“重生产、轻流通”思 想。还有相当一部分生产和流通企业仍没有将物流管理从企业的核心业务中剥离 出来，交给独立的物流服务单位运作， 致使大量潜在的物流需求不能转化为有效 的市场需求， 生产和流通企业的物流成本较高， 物流管理水平和设施建设相对落 后。此外，占全市总人口绝大多数的农村地区，由于点多面广、生产水平较低， 巨大的农村物流需求

21、市场亟待开发。2）物流基础设施建设亟待加强。目前，大多数内地城市物流园区、物流/配送中心等物流运作基础设施大部分还处在规划起步阶段， 特别在三、四线城市， 其物流运作基础设施还比较落后。 资源优势尚未得到充分发挥。 物流信息基础设 施总体运作水平还不高， 计算机、网络通信技术在物流中的支撑作用还没有充分 发挥出来。信息平台尚无法对接，信息资源未得到有效整合。3）物流发展环境有待于进一步改善。 由于多种因素的影响， 现代物流业发 展的政策环境、 政务环境、经济环境和项目建设工地周边环境还存在各种各样不 和谐现象， 并且协调难度大， 严重影响了现代物流的建设与发展。 尽管各省均已 陆续出台加快现代

22、物流业发展相关意见与政策， 各下属各级城市尚未完全制定出 切合本地区物流发展的相关政策措施， 没有形成一个完整、 系统的有利于现代物 流业发展的政策法规环境。另外，物流管理的体制多元造成工作难以统一协调。由于物流产业是个新 型复合型产业，因此，其发展壮大需要多行业多部门配合。但目前分行业、分部 门的管理体制造成条块分割现象较为严重， 多行业多部门难以实现有效配合和协 调，这些情况不仅影响了各种物流功能和物流服务方式的协调发展， 同时也由于 部门及地区间利益所在， 造成了物流资源的浪费， 构成了物流资源的整合、 改造 和提升的体制性障碍。4）物流企业服务能力和服务质量有待提高。 全国物流企业整体

23、水平上 “小、 散、差”问题突出，物流企业规模小、运作成本高，信息化处理能力低；优强物 流企业数量较少， 企业的硬软件设施不完善， 技术装备和管理水平跟不上， 服务 功能欠配套； 工商企业仍习惯于自营物流， 企业内部传统物流剥离、 整合工作仅 仅处于起步阶段，完全的第三方物流企业未成气候。专业化、集约化、现代化水平较低，总体运作水平不高，影响了企业经济效益和社会效益5）从事物流技术与管理的高端人才缺乏。现阶段诸多物流运作仍局限于传 统单一的运输、仓储、货代等环节，物流运作水平不高，具有现代物流经营理念 的、以物流科技创新和服务创新为核心的物流人才欠缺。物流人才培养、引进、 激励机制尚不健全。全

24、市物流人才尤其是中高级物流人才短缺。2.2.3 我国物流服务业的发展趋势 现代物流是社会化大生产条件下一种新的组织方式和管理技术； 现代物流业 是融合了运输业、 仓储业、 货代业和信息业等的新兴复合型产业。 随着经济全球 化进程的加快， 现代物流业在国民经济中的地位和作用日益凸显， 现已成为优化 社会资源配置、 调整经济结构、 改善投资环境和增强区域竞争能力的基础性支撑 产业与促进经济增长的先导性产业， 其发展水平已成为衡量一个国家和地区核心 竞争力和经济运行质量的重要标志之一。分析我国物流业的发展历程与以展现 状，未来发展方向表现预测如下：1）连锁企业内部物流配送中心的建设和管理将进一步加强

25、。在现代流通领 域，广大连锁企业， 考虑市场需要和生产流通的发展趋势， 合理确定配送中心的 建设规模和水平， 加强对物流配送中心的管理， 逐步实现仓库立体化、 装卸搬运 机械化、拆零商品配货电子化、物流功能条码化、配送过程无纸化，并建立自动 补货系统，为连锁企业提供安全可靠、高效率的配送体系。2）整合物流资源，建设专业化、社会化的物流基地与企业。通过资产联合、 重组和专业化改造， 充分利用和整合现有物流资源， 特别是与批发企业和储运企 业改组、改造相结合，打破行业界限和地区封锁，有计划、有步骤地完善和发展 社会化的物流企业，满足中小企业发展的需要， 为他们提供高效快捷的配送服务， 同时为电子商

26、务发展提供支持。3）完善生产资料分销服务功能。要为生产企业提供原辅材料及零部件的配 送业务， 逐步建立工业原辅材料加工配送、 日用化工产品、 食品等专业化加工配 送中心、农产品加工配送体系，不断扩大配送品种范围，力争建成提供大规模、 多品种、高效率服务的物流配送体系。4）鼓励有条件的大型制造企业投资发展专业物流公司，或与第三方物流企 业合资发展物流业务。 有条件的大型制造企业可在为其产品营销提供物流服务的 基础上，通过完善功能和拓展业务， 发展专业化物流， 并在达到规模效益后向社 会化物流发展。 大型制造企业也可利用现有储运企业的资源， 以合资合作或兼并 等方式发展专业物流公司。5）推进我国与

27、国外物流领域的广泛合作及中外物流企业间的合资合作，吸 引外资投资我国物流产业， 参与我国传统物流企业的重组和改造， 提高我国物流 现代化水平。2.3 、项目建设的必要性分析新化县在十二五规划纲要（草案） 第六章现代服务业发展目标中明确提 出：“要在城东和城西进行物流园区开发，建设两个集大型标准化仓储基地、配 送仓库、大型货物堆场、运输车队、集装箱中转站、铁路专用线于一体的县级一 流物流中心。到 2015 年，力争初步修建布局合理、技术先进、节能环保、便捷 高效、安全有序并具有较好竞争力的现代物流体系。 ”可见，政府部已预见了大 型综合物流园区建设的重要性与必要时性。2.3.1 建设“新化物流产

28、业园” 是发展物流基础产业， 完善社会流通服务的 需要。现代物流业泛指原材料厂、 产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过 程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完 整的供应链甚至产业链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。对于城市而言， 随着消费观念与消费习惯的不断变化， 商业业态形式与布局 发生着深刻的变化， 消费的梯级关系也越来越明显， 生产生活资料的配送需要更 加专业与快捷。 同时， 为了满足人们生活环境的需要， 城市功能分区更加科学化 与人性化， 对外交通与运输对城市的干扰受到了最大限度的制约， 集约化、专业 化的物流配送与仓储体系是现代城市必不可少

29、的基础服务设施。对于农村而言， 我国农村仍然是城市工业品的主要消费市场之一， 要实现城 市商品向农村的分散， 在市场经济原则下， 成本最低原则决定了分散配送物资集 约化、规模化与专业化的渠道配送，分散到各级流通网点。同时，农村大量的富 余产品、农副加工产品要向市场流通， 实现产业化，也需要城市集中的配套设施、 信息渠道、以至生产加工、包装、储运、展示、交易等条件。新化是一个地广人 多、物资丰富的大县，在产业发展与流通领域上要最大程度地契合了以上需求， 完全有必要尽早兴建一个全县一级的物流园产业园。2.3.2 建设“新化物流产业园”是提升农业产业化、促进工业化与城市化的 需要。新化是一个农业大县

30、，城市化率很低，农村人口众多。我国十一五规划期间，关于加快社会主义新农村建设的发展目标中曾提出： “在经济结构问题上， 农业产业化是重中之重的大事， 只有实现农业产业化， 才 能提高农业生产效率，释放农村富余劳动力，为城市化与工业化提供物质保障， 提供人口与劳动力的源泉。 ”可见，农业产业化是工业化与城市化的基础。建设现代化的物流基地， 更好地组织农村生产资料、 日用消费品的配送、 农 产品的加工、包装与流通，是促进农业产业化必不可少的基础设施。同时，建设现代化的物流基地， 对于区域工业发展中诸如原材料配送、 产品 的储存与运输， 市场信息的流通和产品的市场营销， 提升企业竞争力， 扩大工业

31、生产都有着相当的必要性。因此，建设“新化物流产业园”是提升新化农业产业化、促进工业化与城市 化的需要。2.3.3 建设“新化物流产业园”是新化湘中经济次中心物流体系枢纽配 套的需要。新化地处湖南中部，东北至东南与涟源、冷水江市交界，南至西南与新邵、 隆回为邻，西至西北与溆浦县接壤，北与安化毗连。有着明显的区位优势，交通 设施比较完善，尤其是“十二五规划”期间，将形成铁路、公路、水运与空运齐 全的立体交通体系。同时，作为拥有娄底市土地与总人口三分之一的规模大县， 新化对于周边区域的经济与文化有着较强的辐射能力， 并可能以展成为湘中地区 仅次于娄底的枢纽地区与经济次中心。建设“新化物流产业园” 对

32、于新化在经济社会发展中， 充分发挥其经济辐射 能力，实现与周边地区经济的和谐发展、 并突出其在湘中地区经济次中心地位显 得尤其重要。物流产业园的建设也将成为湘中经济次中心物流体系枢纽配套的需 要。2.3.4 建设“新化物流产业园”是构建“两型社会”与经济可持续发展的需 要。新化县在十二五规划纲要（草案） 第十章“两型社会建设”中提出： “创 建两型社会示范县，一定要加强综合基础设施建设。 ”建设好一流的物流基地和 产业园，通过合理的物流规划与物流组织， 对于限制汽车在城市中的运行时间和 运行数量、减少货运铁路、专用线、货运站场在城市中的占地问题，减少交通阻 塞、尾气排放、车辆噪音、交通事故均有

33、着明显的作用。通过规模化、集约化、 信息化手段，对于节约社会资源、 建设低碳经济， 促进区域经济的可持续发展均 有着重要的意义。第三章 物流及相关产业发展需求分析3.1、新化县物流发展环境条件分析“十二五” 期间，是新化县发展现代物流业的关键时期， 有良好的发展机遇 和条件。1）经济全球化和区域经济一体化的发展 经济全球化和区域经济一体化进程加快，新一轮世界经济结构调整不断推 进，国际资本及产业加速向中国转移， 我国东部发达地区的产业也向中、 西部地 区梯次转移。 地区经济合作日趋紧密， 区域经济协作不断加强， 中国一东盟自由 贸易区加快建立、“泛珠三角”经济区积极推进；此外，国家中部崛起战略

34、的实 施，长株潭“ 3+5”城市群的发展，新化“两型社会”示范县建设等等，区域经 济一体化及区域合作的深化， 这些都为新化物流产业的发展提供了良好的宏观环 境。2）交通区位优势的不断凸显与提升 新化县拥有独特的区位和交通运输优势， 地处我国东中部通往大西南的必经 之道，是湖南省南北通达、东西连贯的要衢，沪昆高铁、湘黔、张桂（张家界至 桂林，规划中）铁路将于此交汇。公路纵横交错，四通八达，娄怀高速、安铁高 速从境内通过， 资水流域贯穿境内， 娄底民用支线机场已选址新化。 新化将拥有 的水、陆、空立体交通网，形成了立湘中而通八方，居腹地而达全国，处一隅而 至世界的交通优势。3）加工贸易梯度转移所产

35、生的物流需求 随着国家空间发展规划布局的调整， 长三角、珠三角、 东部沿海发达城市产 业正快速向中、 西部地区转移， 而中部地区承东启西的优势正发挥不可替代的作 用，快速推进与长三角、 珠三角发达城市产业转移的承接， 娄底市作为湖南省的 几何中心所在，加工贸易发展呈现良好的势头。借助国家产业转移重点承接地这一平台， 新化可以积极参与集团专业分工合 作，更好地承接沿海发达地区产业转移，加快与国际经济的融合，延伸产业链，拓展发展空间， 获得生产要素互补以及产业集群发展的机遇。 现代物流对产业的 支撑影响不断加大，物流服务需求将会呈现快速增长的趋势。4）新型工业化、城市化及新农村建设所带来的旺盛物流

36、需求 新化没有传统的工业基地， 在传统的工业上竞争力不足， 为加快新化的发展， “十二五规划”明确要突出发展特种陶瓷、新能源、冶金、建材、农产品加工业 五大产业，大力扶持新技术和旅游两大新兴产业。距新化不到10K M的冷水江市有世界最大的锑品生产基地锡矿山矿务局， 有中南最大的生铁铸造基地冷水江钢 铁总厂，新化、冷水江、被列入全国 100 个重点产煤县市。 2010 年全县工业总 产值 28亿元，五年平均增长 15，随着新化工业经济的飞速发展，将不断推动 对物流市场的需求， 特别是由于新化的建材陶瓷等材料工业的结构特点， 迫切需 要大力发展物流业，以支持工业企业提高经济效益和生产效率。另一方面

37、， 新化县目前的城市化水平很低， 随着城市化步伐不断加快， 城市 的物资需求也越来越大， 特别是随着人们生活水平的提高和生活方式的改变， 人 们的消费需求也在发生根本的变化， 人们对产品的期望值越来越高， 个性化服务 需求越来越多。 因此，对城市配送服务的要求也越来越高， 这也对城市物流配送 服务体系，以及物流企业的物流配送与服务能力等提出了更高的要求。此外，新化作为农业大县， 农林产品物流量很大， 特别是随着新农村建设的 推进和农林产品加工企业的大量兴起， 新化的粮油食品及特色农林产品流通量剧 增，迫切需要加强和改善物资流通的渠道， 加快物资流通的效率， 因而需要大力 发展现代物流产业。5）

38、内外贸易发展良好势头带来的物流需求。近年来，新化工农业生产的迅速发展， 为市场提供了充裕的货源， 市场需求 日趋繁荣活跃。 特别是通过稳步推进流通体制改革和大力发展非公有制经济， 逐 步形成了多种经济成分、 多种流通渠道、 多种经营方式、 减少经销环节的流通体 制。到 2010年底，全市共拥有各类批发零售餐饮业机构网点近 10000个， 2010 年全市实现社会消费品零售额 40亿元，可以预见，随着国家西部大开发战略的 实施和湖南省经济发展步伐的加快，新化的内外贸易将有一个更加美好的前景， 同时也迫切需要不断改进和完善娄底物业的服务水平和效率。3.2 新化县物流需求总量分析1）区域农业生产资料

39、、居民日用消费品物流配送服务需求分析 根据对新化县域范围的生产资料、 农村日用消费品流通的现状调查， 预计到 2010 年，新化及周边影响区各类需供应物资社会总量可达 150 万吨，运输总量 按平均 50 公里里程（含配送前物流运输）计，可达 7500万吨公里。物流配送周 转量按每年 300 天计，约为 5000吨/天。批次货物仓储周转期平均按 10 天计， 物流配送周转仓库储量就在 50000 吨以上，考虑现代仓储及货物进出交通条件， 仓储面积至少需要 20 万平方米。2）区域农产品及加工产品物流基础服务需求分析考虑新化农产品总量约 50%（2010 年已达 45%）的加工和商品转化率，周边

40、 县市按新化总量的 20%预估。区域农产品加工与市场服务需求总量约为 60 万吨。 考虑季节性因素，物流配送周转量约为 10000 吨/ 天。批次货物仓储周转期平均 按 10 天计，且考虑未经加工农产品的堆放条件，物流配送周转仓库面积至少需 要 40 万平方米。产品运输二次周转平均按 100 公里计算，物流运输服务总量达 6000万吨. 公里。3）区域农产品加工生产场地需求分析 根据娄底市“十二五”现代农业发展规划 的战略规划与分析， 在“十二 五”期间紧紧围绕生猪、黑牛、山羊等草食动物、田鱼、有机稻米、油茶、杨梅 等农业主导产业，计划总投资 28亿元，建设 24 个重点项目，形成优质稻米、薯

41、 类、肉类、药材、果蔬等主要产业链，培养年销售收入 500 万元以上的农产品加 工业企业达到 100 家。使全县农产品加工业总产值到 2015年达到 22 亿元，农产 品加工业增加值达到 8 亿元，创利税 1.5 亿元。针对中小企业发展的特点，一般投入资金能力有限，投资建厂一是投入大， 二是风险高， 而租赁专业化的生产厂址是一种可以解决矛盾的有效途径， 这也是 我国很多开发区都设有中小企业孵化基地的主要原因。 因此，可以预测， 对于出 租经营的专业生产建筑设施存在很大需求。农产品加工业主大多在农村生活， 可能对于城市的需求变化把握不够， 要实 现产品的市场价值转化， 还必须要有灵敏的市场信息，

42、 而要掌握这些信息， 往往 企业自身很难办到，这就需要对于信息服务的依赖。一种新的品牌或是新的品种，要投入市场，还需要通过展示、宣传、交易活 动来实现。因此，对于最直接的展示、交易平台无疑也是最需要的。企业要实现经营目标， 员工管理也至关重要， 规范的生产流程管理与员工生 活配套是企业规范发展的必要条件。发达地区的经验表明， 商贸性质的物流中心具备为生产、 仓储、交易和物流 信息、综合配套服务的多重功能。 且能与生产企业建立产业链接关系， 可以相互 依赖，共同发展。4）冶金、工业与建筑业物流服务需求分析 目前，新化已形成了特种陶瓷、新能源、冶金、建材等支柱产业，同时随着 城市化进程的加快，建筑

43、业正处于发展高峰期。“十二五”时期特种陶瓷业将以科技、生产、物流、教育培训四位一体为 内容，将新化建成全国重要的特种陶瓷生产基地。到 2015 年，全县特种陶瓷企 业总产值将达到 50 亿元。建材产业将湖南海螺水泥做大做强， 在现有基础上再兴建一条 5000 吨/日干 法水泥生产线，到 2015 年，海螺水泥年产量将达到 200 万吨，值达到 10 亿元。 大力发展煤矸石砖等新型墙体材料， 将新化打造成娄底市新型墙体材料煤矸石 生产基地，到 2015年，全县年产煤矸石砖 30 亿块，年产值 6.6亿元。矿产资源开发产业在节约资源和保护环境的前提下， 加大对矿产资源的有序 勘探、开发与精深加工力

44、度。到“十二五”期末，全县原煤年产量达到 350 万吨 以上。同时，城乡每年约有新建建筑面积 200 万平方米，除地方材料外仍需要大量 的外来建筑安装材料、设备，将在新化集散，其货运总量将达 50 万吨左右。综合分析，新化县现状的物流业基本上处于简单运输的粗放方式， 物流潜在 需求总量巨大，社会物资年货物吞吐量可达 600 万吨，物流运输服务总量可达 1 亿万吨公里。社会物资集散仓储需求面积可达 80 万平方米。“新化物流产业园” 项目按照市场占有率 20%的目标，物流运输服务设计为 2000万吨公里，仓储设施建筑面积需 16 万平方米。3.3、物流关联产业发展分析根据新化县十二五规划中关于发

45、展新型工业、 农产品加工业、 发展现代物流 服务业的整体规划构想， 以物流基础设施建设为先导、 以物流配套送为基础、 科 技、信息及教育培训为纽带，联合、吸引关联产业的生产、储存、产品展示、远 程交易等复合功能为一体， 建设高标准、 功能完善的物流产业园， 不仅是新化新 一轮经济增长的需要，也将在资源节约与环境效益上都发挥不可替代的作用。3.4 、项目市场化营销组合策略3.4.1 专业化与社会化经营管理考虑行业综合性、 专业性强的特点， 根据社会资源情况分析，本项目主要为 建立生产加工、仓储、产品展示、物流配送、综合信息等公共经营平台，以生产 资料、日用品配送、商务、信息服务为中心，广泛吸纳社

46、会物流、加工生产、产 品经营力量，共同打造 “新化物流产业园”的整体品牌。项目主要设施投入除信息系统、展示中心、仓储、 综合配送服务由投资者经 营外，其它厂房、交易市场、 生活配套设施均考虑以租赁形式招商联合专业公司 和发展型企业经营为主要方式， 对于物流配送也适当采取品牌合作、 社会挂靠经 营方式。这样，既有利于专业化管理， 又有利于降低投资总成本， 扩大经营规模， 求得总体经营的规模效益。3.4.2 建设好完善的基础硬件设施，确保生产、加工、市场交易、市场流通 服务在项目硬件设施上， 以现代化的经营模式和技术条件定位， 在整体规划建筑 风格、交通组织、建筑设施功能结构布局、环境与生产安全、

47、物流操作流程组织 等方面进行全面科学考虑， 尽量避免沿袭传统上不合理的因素， 达到“品牌形象 好、工作效率高、技术条件新、配套服务全”的目的与原则，以确保整个物流园 的物流配送、生产、加工、市场交易、员工生活等流动规范有序、相互带动、相 互促进。同时， 建立客户对物流中心的信任度和满意度， 提高项目合作招商的比 率与质量，从而达到全面经营的设计负荷。3.4.3 建立先进的管理体系、 商务服务与信息化服务体系，提高服务质量与 服务水平在建立完善的硬件设施基础之上， 先进的管理体系至关重要， 做为市场的经 营管理主体， 项目投资经营单位应针对项目的经营范围与经营特点， 合理组织管 理机构，有效协调

48、、管理好物流中心的每项流程和每项服务工作。建立先进、系统的信息网络并加强维护工作， 以保证各相关经营单位的信息 需求。建立完善的商务服务体系，满足客户单位的交易、策划推广、咨询、金融、 办公文书等各种商务服务需求。建立严格的服务质量标准与制度，在中心内部实行社会化的监督管理机制， 及时收集各单位的合理意见，确保服务质量。3.4.4 建立有效的政策服务平台，充分发挥产业政策优势。因为入园的企业和经营个体来源主要是社会， 还有些来自农村， 所以建立有 效的政策服务平台， 为相关企业及时提供最新的政策信息， 有利于帮助他们掌握 政策动向及对其经营的影响， 从而科学决策经营发展方向。 同时， 可享受的

49、政策 扶持和优惠， 争取其能合法享受。 以此也可表现物流园管理方的合作关怀， 提高 社会美誉度。3.4.5 科学组织规模化、高品位的产品展示与交易活动，促进市场的繁荣。 充分利用会展中心的设施条件优势和新化缺少专业化会展条件的机会，以 新型产品、特种产品、 “三农”产品等展示推广为基础，广泛联系省内外商业贸 易展览、订货会等大型活动， 政府大型商务活动等， 发挥其推广窗口与平台的作 用，为物流园与商贸经济的繁荣提供支持条件。第四章：建设规模与场址选择4.1、建设规模根据市场预测分析与功能定位分析， “新化物流产业园”拟建设成为一个集 综合物流、科技信息、生产资料及日用工业品配送、农副产品加工储

50、运、产品展 示、交易平台、生活配套等多元功能于一体的综合性物流产业园。园区建成后， 将承载新化及周边影响地区 20%的社会物资流通量。规划总用地 1266 亩，84.4 万平方米，总建筑面积 76.8 万平方米。主要建筑设施功能分区考虑以下几个部分组成：1）综合物流区 ：主要承担日用消费工业品集散、仓储、配送，主要为公路 运输。规划用地用地261亩，建筑面积：128000 m202）建材及家居配送区： 专业化组织钢材、水泥、建筑装修材料、居家及室内装饰用品配送、展示及交易中心。规划用地283亩，建筑面积：120000讥主要建设仓储、成品分装、物流配送、产品展示厅、卖场03） 农副产品加工配送区

51、：包括农产品加工、包装、储运及配送功能，配 套仓储、物流及生产车间，规划用地 127亩，建筑面积：98000卅。主要建设仓 储、包装车间、生产车间、物流运输等设施04）汽车配送交易区： 专业化组织汽车整车及汽车配件运输、展示及交易活动，用地122亩，建筑面积：24000川。主要建设包括4S店、维修站、配件区、 交易办公等设施05）义乌小商品产业园： 承接东部地区产业向中部地区的转移，通过定向招 商引资，合作等方式， 以义乌小商品生产为主导， 依托物流园区的基础配套条件， 建设小商品产业园。规划用地 170亩，建筑面积：84000 m2o主要建设标准厂 房06）会展区： 以承接产品展示、展销会为

52、主要功能，兼有承接地方政府部门 及相关单位大型会展、文艺活动的功能0规划用地 86.3 亩，建筑面积： 37000 卅，主要建设会展中心。7）办公管理服务区： 承担物流产业园区经营管理服务办公、 电子信息管理、产品检测、检疫等功能。规划用地 41.7亩，建筑面积：38000 m2o8）生活配套区： 由于物流产业园的功能复合化和规模集约化，仓储物流管理工作劳动定员数量较大， 且有农产品加工、 小商品生产， 均属劳动密集型产业， 生产用工量大，预计园区常年工作人员将在 1500020000 人。需要一定规模的 生活配套。生活区规划用地175亩，建筑面积：239000 m2,4.2、项目选址1 ）选

53、址原则1 ）符合城市总体规划。 物流产业园规划和建设应首先符合城市的总体规划 和布局，符合城市产业空间布局和产业结构调整需要， 符合城市管理的长远效果， 符合城市的功能定位和发展战略。2）靠近交通主干道出入口。公路是现代物流中心供、配货的主要货运方式 之一，靠近交通便捷的主干道进出口也是物流产业园布局的主要考虑因素之一。3）靠近城市。靠近城市可以利用城市成熟基础设施条件快速启动物流配送 中心的建设，缩短建设周期，提高投资收益率。4）可达性好。因配送产品类型和市场数量不同，物流产业园对可达性的要 求也有所不同， 经销易损坏、 腐烂的产品需要频繁快速的输送， 需要较好的可达 性；同时为尽可能减少城

54、市交通压力， 组织最佳供配线路， 也需要较好的可达性。5）靠近铁路枢纽。物流产业园一般都需要两种以上的运输方式相衔接，需 要与水运主通道、铁路干线相协调，应靠近铁路枢纽、港口和机场，最好是与铁 路货运站、港口、机场同步规划和建设。2）建设项目的选址根据城市道路交通规划设计规范和新化县城市总体规划 ，结合本项 目的建设要求， 本项目的选址拟建在新化县城上梅镇西南部， 燎原路以西， 资江 二桥（白沙洲西路）向西延伸段西南。规划总用地 1266亩。3）选址的合理性1 ）区域位置与交通条件“新化物流产业园” 选址在新化西南发展区， 湘黔铁路以西， 城市东西交通 枢纽资江二桥所在城市主干道白沙洲西路直通

55、园区， 城市主干道燎原路从园区东 侧穿过， 地理位置得天独厚。 园区邻近湘黔铁路客运站及货运站场， 有利于物流 园区的货运站场的建设与节约建设成本。 经由城市干道可直通娄怀高速、 娄新高 速与上瑞高速相连； 其最大的特点是： 避开新化闹市区运输作业， 可减少市区道 路通行压力，增加安全系数；与火车站依附，倒运间距短、成本低、费用少、时 耗小。2）基础设施条件 本项目选址位于新化城区的西南部， 属母城的重要组成部分， 基础设施条件 良好。水、电、气、排水设施配套齐全，为项目的建设提供的良好的基础设施支 撑条件。3）自然条件本项目选址自然条件良好， 现状自然地貌为丘陵地貌， 植被覆盖良好， 地形

56、起伏不大，土石方工程较为节省；工程地质条件符合要求，地下无溶洞、地质断 裂带等不良地质现象。4）周围环境的影响较小 该项目不产生污染空气排放源，对大气质量基本不产生影响；噪音污染小； 不产生粉尘污染；对少量维修性油品采取回收在利用，可能产生的污染极小。5）带动区域经济发展 “新化物流产业园”作为新化县级物流中心及湘中地区经济次中心的商贸 流通枢纽，其辐射范围广泛， 发展潜力巨大， 可以有效的带动该区域及周边幅射 区的经济发展。第五章 建设规划与初步方案5.1、建设规划总体思路1）在规模设计上， 现实需求与长远规划相结合； 具体按照 2015 年物流需求 综合预测。2）在功能规划上，物流基础与产

57、业配套相结合；完善物流配送、仓储运输 等基础性功能，同时联动配套建设特色产业、农产品加工业等关联产业的发展。3）在服务软件上，形成以“科技、信息、教育培训、管理服务”四位一体 的服务体系。4）在开发模式上，力争实现“统一规划、联合开发、分期实施” 。5）在经营思路上，物流产业为主，多种产业并存，构建高效产业链。5.2、规划原则1）系统功能集成一体化原则；2）充分利用社会物流资源原则；3）符合现代物流发展需求原则；4）高起点、高水平要求原则；5）符合经济性与适应性要求原则；6）具有良好的可调整性原则；7）具有良好的可操作性原则；8）有助于培育物流核心企业联盟。5.3 、功能定位与功能布局根据“新化物流产业园” 市场预测分析和规模定位， 本物流产业园由以下几 个功能区组成：综合物流区、建材及家居配送区、农副产品加工配送区、汽车配送交易区、 义乌小商品产业园、会展区、办公管理服务区、生活配套区等 8 大功能区。各区的项目组成和所承担的具体功能如下 :1）综合物流区 ：本区是“新化物流产业园”的基础和核心组成部分，主要 承担工业品物资的装卸、 储存、配送以及车辆停放的功能。 由日用消费品仓储配 送中心、生产资料仓储配送中心和货运配载停车区组成本功能区。 具体承担以下 功能：1）储存功能。建立仓储设施，此设施主要不