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文档简介

1、商铺投资收益率的计算方法 方法一：租金回报率分析法公式：（税后月租金一每月物业管理费）X12 /购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、 房价及两种因素的相对关系， 是选择 “绩优地产 ”的简捷方法。弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资 金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。 对按揭付款不能提供具体的分析。方法二：租金回报率法公式：（税后月租金一按揭月供款）X12 /（苣期房款期房时间内的按揭款）优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比 租金回报法适用范围更广， 可估算资金回收期的长短。弊病：未考虑前期的其它投入、 资金的时间效应。 不能解决多套

2、投资的现金分析问题。且由于其固有的 片面性，不能作为理想的投资分析工具。方法三： IRR 法（内部收益率法）房产投资公式为：IRR=累计总收益/累计总投 入=月租金X投资期内的累计出租月数/按揭首期房 款+保险费+契税+大修基金+家具等其它投入+累 计按揭款+累计物业管理费（备注：上述公式以按揭 为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、 投入均考虑在投资期范围内。）优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、 现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。 IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按 单利计算，而IRR则是按复利计算。不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以

3、今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个 未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确 定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、 贬值哪种可能性大了。作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通 过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及 能否迅速出租。由于房价是易知的，于是能否准确预 告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。当然，如果你觉得上面的方法太专业，比较复杂, 想要知道一个简单的投资公式来评估一物业的投资价 值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估 一处物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的 计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：如果该物业的年收益X15年=房产购买价，则认 为该物业物有所值。如果该物业的年收益X15年房产购买价，则表 明该投资项目尚具升值空间【下载本文档，可以自由复

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