商业银行对中小城市城镇化的政策建议

1、商业银行对中小城市城镇化的政策建议摘要结合中小城市城镇化建设的实际情况， 对当前中小城市城镇 化带来的机遇及应对策略进行探讨， 从金融支持基础设施建设、 产业 结构优化升级、劳动力转移和中小企业服务等方面提出了对策建议。 中小城市房地产市场走势对银行业发展有重大影响。 本课题是 省银监局重点课题， 认真分析了中小城市房地产市场在城镇化中的地 位和特点、 中小城市房地产市场走势可能对银行业产生的影响， 并提 出了商业银行应对中小城市房地产市场变化的对策及建议。 关 键词城镇化建设；金融；政策；建议近十年来，我国房地产行业保持 快速的增长， 其较高利润率使大量社会资金趋之若鹜， 房地产作为资 金密

2、集型行业，从筹备期、 建设期到销售期均吸纳了大量的资金，这 些资金是银行存款的重要来源， 中小城市商业银行对房地产企业存款 的依赖性更为明显。 一、中小城市房地产市场在城镇化中的地 位和特点 1 中小城市在经济社会发展中具有重要的战略地位我国中 小城市数量众多、分布广泛，具有十分重的要战略地位。 截至 2011 年底，中小城市及其直接影响和辐射的区域， 行政区面积大 927 万平方公里，占国土面积的 9657；总人口达 1016 亿，占全国总人口 的 754。2011 年，中小城市及其直接影响和辐射的区域，经济总量达 2651 万亿元，占全国经济总量的 5622；地方财政收入达 2260950

3、 亿元，占全国地方财政收入的 4312。因此，中小城市在我国经济建设及城乡发展中居于重要地位， 而对于中小城市房地产 市场来说地位则更加重要。 2 中小城市房地产市场在拉动地方 经济发展中起主要作用在众多中小城市中， 除少数资源城市外， 大部 分中小城市基本没有成熟的支柱产业或产业经济链， 地方经济基础薄 弱。 房地产在拉动内需上具有重要作用，一方面，房地产市场 的火爆带动当地土地市场的发展， 土地收入直接为当地政府带来了大 量的财政收入，另一方面，房地产具有产业链长、波及面广的特点， 可以对当地的金融保险业、建筑业、制造业、社会服务业等相关行业 产生需求拉动和供给推动的双向作用， 大大促进了

4、当地的经济发展和 就业水平。 3 承载着未来城镇化的主要功能，发展潜力较大改 革开放以来， 我国城镇化进程得到了快速发展， 根据世界城镇化发展 普遍规律，我国仍处于城镇化率 30-70 的快速发展区间。 由于 一、二线城市城镇化率已达到较高水平， 且政府明确提出要严格限制 一、二线城市规模，放开城区 100 万以下人口城市的落户限制，引导 农村人口向中小城市转移。 可见，未来一段时间，中小城市将 在城镇化进程中发挥重要作用， 新型城镇化将成为未来中小城市发展 的最大助力。 4 开发商不断加大中小城市布局力度中小城市房 地产发展初期，以本地中小房地产企业为主，整体开发能力有限，资 金实力较弱，往

5、往需要通过对外融资来完成整个的项目的投资建设， 且开发能力参差不齐，为中小城市房地产市场发展埋下了诸多隐患。 近年来我国房地产市场火爆， 开发商到中小城市发展的积极性越来越 高。 知名房企纷纷入驻中小城市，万科、万达、保利、恒大等 房地产开发商加大了中小城市布局力度， 此举不但可以改善中小城市 房地产市场的结构，同时可以刺激当地房地产金融市场的发展。 5推动跨区域中小城市金融联动建立金融信息共享机制是解决金融信 息不对称导致的金融风险的关键。 从信息共享的主体来看，可 以分为地区间政府部门的金融信息共享、 地区间金融机构的金融信息 共享、地区间企业的金融信息共享以及政府部门、 金融机构和企业之

6、 间信息共享。 政府部门之间信息的共享可以避免金融监管中的 行政壁垒和地区间利益冲突， 必要时候按照机会均等、 公平竞争和利 益兼顾的原则进行有效的利益协调。 金融机构之间金融信息的 共享有利于不同金融机构之间的金融合作， 这些合作包括资金的相互 融通、企业信用档案的共享、一致的信息披露，可以进一步促进更广 泛的征信系统的建立。 企业之间金融信息的共享对于企业在融 资过程中理解国家和地区的金融政策法规、 金融机构和政府部门金融 资源管理的重点和资金的流向等有着重要的意义。 6 金融要积 极支持基础设施建设对基础设施建设的支持包括公共基础设施、 安居 工程和产业园区建设。 这些建设一般都是采用开

7、发性金融支持 为主，商业性金融支持为辅的方式。 对于城镇服务业发展的金 融支持他现在构建完善的金融环境、 创新金融产品、 拓宽服务业融资 渠道等。 二、银行对河南省中小城市城镇化建设中的政策建议 1梳理筛选我省项目库，推进重点项目营销河南省目前对项目库实行 动态调整机制，并在国家财政部网站向全国公开发布。 2015 年 6月 15日河南省政府公布了最新项目库，涉及 333个项目，投资规 模 439637 亿元，其中一些已经完成了签约。 银行应提前了解河 南省项目的调整情况， 积极梳理入库项目， 择优介入符合银行信贷政 策的项目。 对于城镇化建设重点项目， 省分行要加强业务指导、督导和各部门协调

8、配合，抢抓机遇，扎实推进。 2 主动适应投 融资体制改革， 大力发展投行业务银行以净资产、 现金流和盈利能力 为基础的传统信贷方式已难以适应新型城镇化建设的巨大融资需求。 目前，河南省已全面开放市政公用事业市场， 逐步建立健全政府与市 场合理分工的城市基础设施投融资体制， 大力推广实施模式。 在 融资方式上呈现多元化趋势， 省政府已成立多支新型城镇化建设基金， 以此带动多方资本参与。 通过采用个性化设计的理财产品等全 方位的金融服务， 对城镇化建设提供融资支持逐步成为共识。因此，银行应主动创新适应投融资体制改革，大力发展投行业务，破解 城镇化建设融资问题，保持银行在新型城镇化建设领域的市场地位

9、。 3分析研究配套制度改革政策，积极创新信贷产品国家支持开展排污 权、收费权、集体林权、特许经营权、购买服务协议预期收益、集体 土地承包经营权质押贷款等担保创新类贷款业务； 鼓励探索利用工程 供水、供热、发电、污水垃圾处理等预期收益质押贷款。目前，河南省已经建立了省级土地交易平台， 在试点地区建立农村产权交易 中心、土地信托中心，土地承包经营权确权工作全面铺开。 这 些制度的建立和逐步完善，为开展创新型信贷业务奠定了基础。 银行应对有关制度的改革推进情况， 加强跟踪研究， 提前研发针对性 的创新产品，抢抓业务发展先机。 4 梳理创新型业务的关键风 险点，加强风险管控近年来， 银行通过理财产品等

10、方式介入的城镇化 项目开始逐渐增多， 对风险管控提出了更高要求， 因此银行要提前梳 理创新型业务的关键风险环节和风险点， 切实加强风险管控。 5 关注银行新农村城镇化建设贷款存在的问题对目前已出现风险事项的贷款，经办行应持续关注问题化解的进展情况， 协调相关方面切实 落实协议承诺，避免风险进一步增大。 对于项目停工的，明确 责任人持续跟踪项目复工进展情况； 对挂钩还贷土块难以按预期进度 完成出让的，要提前谋划， 积极采取有效措施，督促政府相关部门加 快工作进度。 对于当地政府出现未按协议履行承诺义务的，经 办行不得再新介入当地其他项目。 6 关注地方政府财力及信用 风险城镇化建设项目实施很大程

11、度上取决于政府行为， 对政府具有较 强的依赖性，地方政府财力强弱应作为重要的考量因素。 在当 前对政府举债严格规范、 房地产行业出现调整的政策形势下， 地方财 政收入能否足够支撑地方建设发展、 公共事业支出、 承担债务偿还等 存在很大的不确定性。 项目拆迁整理出的土地通过出让所形成 的土地出让净收益返还，需经财政部门拨付。 地方政府如不能 实现对项目的支持承诺等是影响贷款按时足额偿还的一项因素。 财政实力和偿债能力的强弱，也影响着项目的还款能力。 建议 各商业银行分行加强对借款人所在地区财政收支情况的分析， 密切关 注财政承担还款责任的政府背景负债情况及期限结构， 是否列入当地 政府性债务管理

12、和承贷范畴， 对借款人所在地区的财政总体偿债能力 形成谨慎、合理的判断。7 加强对当地房地产市场区域性情况的研判城镇化建设贷款还款来源与房地产关联度很高， 而房地产市场 具有很强的地域性特点。因此依靠配套商品房销售收入还款的 项目要重点分析商品房项目的选址、地段、土地成本、销售价格等信 息，重点关注项目主力户型、 市场定位销售对象， 把握项目销售风险， 做好资金的封闭管理。 依靠土地出让收入财政专项返还资金的 项目要按照要求对还贷地块所处的区域的位置、 城市规划、 预计的收 储出让进度、周边环境、商业氛围、地价情况等情况进行充分的调查 研究，做出审慎选择。 参考文献 1 王永苏试论中原经济 区工业化、城镇化、农业现代化协调发展 中州学刊，2011，373-762 耿明斋新型城镇化引领三化协调发展的几点认识 经济经纬， 2012， 14-5 作者张政权单位中国建设银行股份有限公司河南省分行公司业 务部息，重点关注项目主力户型、 市场定位销售对象， 把握项目销售风险， 做好资金的封闭管理。 依靠土地出让收入财政专项返还资金的