广州温泉之都项目前期策划

1、广州温泉之都项目前期策划 2 报告提纲 区域宏观概况区域宏观概况 区域发展规划解读区域发展规划解读 房地产市场发展态势房地产市场发展态势 区域市场发展趋势判区域市场发展趋势判 断断 3 区域印象 北回归线上的明珠北回归线上的明珠 n是珠三角与粤北山区的接合地带 n是珠三角经济圈与华东、华中联结的最重 要通道 区位区位 位于广州市东北约60公里，东邻龙门县、 增城市，南接白云区，西与花都区，清 远市相连，北临佛岗县，新丰县 市辖面积市辖面积2009平方公里，设五镇三街 人口人口54万 发展定位发展定位 广州市一个环境优美的卫星城区，城乡 一体化的后花园 4 区域印象 山水城市，温泉之都山水城市，

2、温泉之都 n从化以丰富、优质温泉闻名于世，是全国著名的荔枝之乡 n是广州母亲河流溪河的发源地 n是现代人回归自然，综合创业、生活、休闲为一体的理想地域 环境资源 林地面积1200多平方公里，森林覆盖率达68%，100 多个湖泊水库，地下资源有各种矿泉水，温泉风景区 热水泉眼有13处 旅游景点 北回归线标志塔、流溪河森林公园、黄龙湖森林公园、 从化温泉度假村、天湖旅游区、石门国家森林公园、 广州抽水蓄能电厂旅游度假村、三百洞林场 5 经济发展 经济摆脱低迷状态，迅速回升，整体仍处于低水平经济摆脱低迷状态，迅速回升，整体仍处于低水平 2006年广州市辖年广州市辖4郊区及县级市郊区及县级市GDP表现

3、表现 0 200 400 600 800 0% 10% 20% 30% 40% 50% 2006年547361210687322108 增长率12.60%13.40%47.40%18.10%14.20%13.30% 番禺区 花都区 南沙区 萝岗区 增城市 从化市 从化市近年从化市近年GDP表现表现 0 20 40 60 80 100 120 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% GDP69.1878.6489.21101.24103.6991.8108 GDP增长率13.67%13.44%13.49%2.42%-11.47% 17.65% 2000年2001年2002

4、年2003年2004年2005年2006年 n在经历了2年的低潮期后， 2006年从化经济触底反弹， 迅速回升 n在2006年广州市辖4个郊区及2 个县级市的地区生产中，缺乏 强势产业支撑的从化市排在最 后一位 6 产业发展 第三产业比例平稳上升，产业比例不断优化第三产业比例平稳上升，产业比例不断优化 0% 20% 40% 60% 80% 100% 从化市近年三产比例表现从化市近年三产比例表现 第三产业2120.4523.4620.7237.3627.1538.55 第二产业 66.9367.7465.6669.47 49.6851.8849.41 第一产业 12.0711.8110.889.

5、81 12.9610.9712.04 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 n得益于政府大力拓展的特色旅游，从化市近年的第三产业比例得 到平稳的增长，产业比例不断优化 7 人民生活水平 居民生活水平整体向好，但仍处于较低水平居民生活水平整体向好，但仍处于较低水平 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 从化市近年城乡居民人均储蓄存款余额从化市近年城乡居民人均储蓄存款余额 城乡居民人均储蓄存款余额598666857638865197671141412765 2000年2001年2002年2003年2004年20

6、05年2006年 从化市近年人均从化市近年人均GDP表现表现 0 5000 10000 15000 20000 25000 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 人均GDP13388148221675518948193581709719971 同比增长10.7%13.0%13.1%2.2%-11.7%16.8% 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年 n2006年，从化人均GDP为19971元， 折合2496美元 n从化市近年城乡居民人均储蓄存款 余额稳步增长，一定程度上反映居 民生活水平不断相好 n此外，根据相关数据现时，2005年

7、从化市的恩格尔系数为42.9，显示 当地居民处于富裕状态，但与广州 市的整体水平（37）仍有距离 恩格尔系数：为衡量居民生活水平高低的一项重要指标，一般随居 民家庭收入和生活水平的提高而下降 。 系数大于0.60.5-0.60.4-0.5小于0.3 生活水平贫困温饱富裕富有 8 人口概况 人口密度低，购买力略显不足人口密度低，购买力略显不足 区域区域 区辖面积区辖面积 （平方公里）（平方公里） 人口人口 （万人）（万人） 人均土地人均土地 （平方米（平方米/ /人）人） 番禺区786.1594.8830 南沙区54414.73686 萝岗区39316.72348 花都区969.1263.715

8、22 增城市1615811992 从化市2009543697 广州市辖下广州市辖下4 4郊区及县级市人均土地占有郊区及县级市人均土地占有 n在广州的10区2市中，从化市的辖区面积最大，但总人口仅有54万， 人均占有的土地面积是全市最高的 9 n从区位上，从化是珠三角与粤北山区的接合地带，是珠三角经济圈与华东、华 中联结的最重要通道 n从资源上，从化是广州母亲河的发源地，是广州市最后的处女地，拥有“北 回归线上的明珠”的美誉 n从化山水资源丰富，拥有众多的旅游景点，是珠三角范围内著名的旅游、度假、 休闲胜地，每年都有大批的游客慕名而来，为房地产市场发展提供一支数量庞 大的异地客户 n从经济上，近

9、年大力拓展旅游产业的从化开始摆脱低迷的状态，经济迅速回升， 产业比例也得到优化，但在广州市中仍处于较低的水平 n从2005年和2006年的相关数据显示，缺乏强势产业支撑局面直接导致居民收入 偏低 n从人口总量上，从化作为广州市内辖区最大的县级市，人口密度却是全广州市 最低的，结合低水平的居民收入，本地客源的质量并不利于从化过多地开发高 端的大型房地产项目 小结小结 10 区域宏观概况区域宏观概况 区域发展规划解读区域发展规划解读 房地产市场发展态势房地产市场发展态势 区域市场发展趋势判区域市场发展趋势判 断断 11 区域整体发展战略 珠江三角洲城镇群协调发展规划珠江三角洲城镇群协调发展规划地方

10、性中心地方性中心 n在区域经济发展中具有重要的辅助作用，增强城市中心服务功 能，带动地方经济发展，促进东、西岸的资源整合和产业合作 12 区域整体发展战略 广州城市总体规划广州城市总体规划南拓北优，东进西联南拓北优，东进西联 n“北优”战略生态优先，集约发展，打造国际空港城 南拓 北优 东进西联 13 区域发展定位 从化从化广州市副中心广州市副中心 n副中心主城区人口河功能疏解得主要承接地，市域产业基地，具有较强的综合服 务能力 n从化分区特色生态旅游休闲区、都市农业基地（农产品加工）重要水源涵养地 广州市城市总体规划（广州市城市总体规划（2010-20202010-2020） 14 区域发展

11、定位 适时（适时（2010-20202010-2020）发展高端人居新城）发展高端人居新城 适时（适时（2010-20202010-2020）发展高端人居新城）发展高端人居新城 良口旅游新城 n发挥生态及旅游资源优势，积极发展 特色旅游 n打造广州具有国际影响力的旅游品牌 从化新城 （街口新城） n“宜创业、宜居”的广州城市副中心 良口旅游新城良口旅游新城 15 区域发展目标 经济繁荣，环境优美，科技教育进步，人民生活比较富裕，成为广州成为广州 现代化中心城市的重要功能区现代化中心城市的重要功能区。 把从化建设成为广州市一个环境优美的卫星城区和城乡一体化广州市一个环境优美的卫星城区和城乡一体化

12、 的后花园的后花园。 从化市第十个五年计划及2010远景目标纲要 从化市的发展目标不仅仅只是单纯的环境优美的旅游度假区，它也是广从化市的发展目标不仅仅只是单纯的环境优美的旅游度假区，它也是广 州一个卫星城，肩负着经济增长点和人口转移的重任。州一个卫星城，肩负着经济增长点和人口转移的重任。 16 区域发展战略 发展战略一心，二地，三环，四组团发展战略一心，二地，三环，四组团 空间结构空间结构功能布局功能布局 一心城市功能中心区 二地特色产业基地 农业基地 药品化妆品基地 三环三大产业发展环 都市产业 新型产业 生态农业发展环 四组团四大产业组团 生态农业与休闲旅游产业组团 药品化妆品 现代物流与

13、特色商贸产业 综合工业 17 分区规划 镇区镇区规划定位规划定位发展目标发展目标发展规模目标发展规模目标 街口中心区从化的城市中心 全市的政治、经济、文化和信息中心 广州市域东北部重要的卫星城市之一 珠江三角洲重要的旅游休闲地 环境优美的园林中等城市 2010年：20万人 2020年：30万人 2010年87.64万人 2020年：150.63万人 太平镇 工业、旅游、居 住综合发展的卫 星城 广州北部工业化中心镇 广州重要的综合功能卫星城 “宜工宜居”的现代化新城 市郊旅游休闲地 北部重要的区域性交通节点之一 2010年：32万人 2020年：57万人 良口镇旅游度假基地 广州市北部的重要中

14、心镇 以流溪温泉建设带动，旅游休闲度假为主导的 山水生态城镇 从化北部的旅游度假服务基地和商贸中心 良口镇域的政治、经济中心 2010年：10.1万人 2020年：21.9万人 吕田镇旅游度假基地 珠三角的后花园 现代化休闲旅游生态型城镇 2010年：5.04万人 2020年：7.73万人 鳌头镇 工业重镇 从化经济增长极 广州市北优战略的生态维育地 广州市北部重要的中心镇之一 从化市西部工业和经济的增长极 现代物流商品集散地、农村地区文化服务中心 具岭南特色的低丘陵生态型现代化城镇 2010年：20.5万人 2020年：34万人 各镇依附敏感的生态环境协调发展，向百万人大城市进发各镇依附敏感

15、的生态环境协调发展，向百万人大城市进发 18 区域交通规划 从化市对外联系交通规划从化市对外联系交通规划 广州轨道交通网线规划广州轨道交通网线规划 交通规划交通规划摘要摘要 轨道 交通 广州地铁14号线 花都区汽车城从化街口，途径广州北站、新 华、广州机场、钟落谭、太平、神岗 广从轻轨广州从化 高速 公路 广州北三环高速公路 增城石滩镇花都杨荷镇 2007年动工，预计2009建成通车 从增高速公路 增城（接广惠高速）从化温泉镇 2007年动工，预计2009建成通车 从莞高速 增城扶罗深圳外环高速公路 预计2008年10月动工，2011年9月建成通车 广赣高速 广州市从化街口江西省赣州市 200

16、7年冬动工，预计2010年建成通车 19 区域交通规划 从化市内交通规划从化市内交通规划 交通规划交通规划概况概况 从化大道2008年完工 迎宾大道2008年完工 迎宾大桥 江埔街江村城郊街东风村 将有效缓解街口大桥和流溪河大桥的交通压力 2008年完工 街东高速公路 街口吕田镇东明 2008年3月动工，预计2010年10月完工 20 区域交通规划 广州北三环高速广州北三环高速 从增高速从增高速 街东高速街东高速 21 产业发展规划 发展格局一心，二地，三环，四组团发展格局一心，二地，三环，四组团 发展格局发展格局 大旅游大产业大市场 发展布局发展布局 中心区商贸、文化和房地产业 南部高新技术

17、产业和高尚生态住宅 中部高教科研 北部旅游休闲产业 西部新型工业、都市型农业 22 重点建设项目 从化市重点建设项目从化市重点建设项目 范畴范畴项目项目规模规模概况概况竣工时间竣工时间 工业 明珠工业园4028公顷 发展整车及零配件、电子信息、生物医 药三大产业 2010年 广汽从化商用车项目1750亩一期年产1万辆重卡，3万辆轻卡2012年 广州从化动漫产业园3000亩2009年 从化鳌头人和工业园 总用地10000亩首期开 发4000亩 2009年 广东从化经济开发区总用地约3000亩开发区二期和三期开发2010年 旅游业 从化温泉生态环境开发 项目 2928公顷用于开发温泉、森林等旅游资

18、源2008年 从化新马术赛马场 总投资2亿元 坐落在从化温泉养生谷良口镇高沙村 第八届全国民族运动会使用的体育场馆 之后将改造为亚运会马术项目赛场 已竣工 23 重点项目巡礼 从化市经济技术开发区从化市经济技术开发区 位置位置从化市南部，105国道旁 规模规模规划总建8平方公里 园区规划园区规划分为太平工业区和神岗工业区 发展现状发展现状 已有来自国外、港澳台地区及国内约100多家企业 进驻 市经济技术开发区市经济技术开发区 24 重点项目巡礼 雅芳广州真和药业有限公司广州永益有限公司 广州铜材厂广州鹰金钱企业集团华胜塑料制品有限公司 广州卓耀化工产品实业有限公司广州市理想电子信息技术有限公司

19、LONGTANG（朗腾） 广州协蕊不织布有限公司广州（从化）亨龙机电制造有限公司广东先强药业有限公司 广州祥威纸业有限公司广州市华大食品有限公司广州康纳天花有限公司 福达（中国）投资有限公司广州肯美莉欧化妆品有限公司 进驻企业进驻企业 25 重点项目巡礼 从化明珠工业园从化明珠工业园 明珠工业园明珠工业园 区位区位西部工业走廊的南端，距街口城区4公里 规模规模45.5平方公里，首期规划面积1000公顷 发展目标发展目标 从化市“工业强市”的主平台 最大的工业园区 产业规划产业规划 汽车及零部件基地 摩托车及零部件基地 药品化妆品基地 电子信息产业基地 26 重点项目巡礼 进驻企业进驻企业 从化

20、新兴金属（脚轮）制品有限公司广州万墩动力汽车带有限公司广州丽奥国际化妆品有限公司 广州市峻联通信科技有限公司广州荣亚塑胶科技有限公司广州大津电器制造有限公司 广州三荣包装材料有限公司广州启泰模具工业有限公司三幸（广州）塑胶制品有限公司 广州从化精密钣金制造有限公司广州市雨田实业有限公司广州精迪表业有限公司 广州弘生实业有限公司广州从化富马实业有限公司广州晔昕车辆配件有限公司 广州德讯电子制造有限公司广州天琪实业有限公司广州利高投资管理顾问有限公司 广州信业万马汽车空调有限公司广州粤峰药业有限公司广州市庆福摩托车有限公司 威莱日化（广州）有限公司广州市长鑫装饰灯有限公司广东华大金业贸易有限公司

21、广州生水灯饰有限公司广州百仕高实业有限公司广州从化科昂诗汽车配件有限公司 广州德旺塑料制品有限公司广州市赛健生物科技有限公司广州市海坤车业配件有限公司 广州昶兴机械有限公司广州绿枫贸易有限公司广州德恩药业有限公司 广州市南宝水电安装工程有限公司广州市番禺中富物业发展有限公司广东健达投资有限公司 广州从化制漆有限公司广州恩及尔新材料科技有限公司佛山市南海区轻骑摩托车有限公司 东莞市龙翔地产投资有限公司广州市镭迪机电制造技术有限公司广州奥太制冷设备有限公司 从化市德宝保健品有限公司广州林叶机电科技有限公司广州市庆丰磨具有限公司 广州乾亨实业有限公司广州振亚科技有限公司广州先盈生物科技有限公司 从化

22、市鳌头金和玩具厂广州从化中亚线束厂广州天鹿锅炉有限公司 广州巴宝莉化妆品有限公司广州置高修配服务有限公司郴州市元丰汽车维修服务有限公司 从化田园制衣厂广州市锦祥贸易有限公司广州市穗凌电器有限公司 从化市南宝企业有限公司 27 重点项目巡礼 动漫产业园（规划中）动漫产业园（规划中） 区位区位太平镇元洲岗 规模规模占地约1700亩，总建约150万，首期300亩 发展目标发展目标国内重要的动漫原创和生产加工中心 投资合作方投资合作方从化市政府、广州玩具和礼品行业协会 园区规划园区规划 分为中心商务区、原创动漫区、服务配套区、国际动漫区、 动漫学院、环球动漫影城、青少年教育基地 启动时间启动时间首期2

23、007年春节启动 预计发展时间预计发展时间分3期5年建成 动漫产业园动漫产业园 28 重点项目巡礼 从化温泉养生谷从化温泉养生谷 区位区位从化市北部良口流溪温泉 规模规模面积超过29万平方公里 发展目标发展目标 辐射珠三角、港澳台地区甚至日本、韩国等国家的休闲 胜地及高档会议商务中心 园区规划园区规划 国际会议中心、高级商业服务区、温泉度假区、水疗养 生区、穗北旅游中心 启动时间启动时间2005年 预计发展时间预计发展时间预计2008年落成投入使用 29 住房建设规划 居住用地空间结构一心，两轴，三片居住用地空间结构一心，两轴，三片 空间结构空间结构涵盖区域涵盖区域建设目标建设目标 一心街口、

24、江浦、城郊 从化市住房发展的核心区域 配套完善的中低档次住宅小区 多层为主体，小高层为辅助，少量高层 和别墅 适量经济适用房和廉租房 两轴 105国道发展轴中、高档地产密集的线性区域 355省道发展轴中、低档为主的房地产发展走廊 三片 南片太平镇针对广州市民的中高档郊区社区 北片温泉镇、良口镇 高、中、低不同档次而相融的规模相对 较小的居住社区 珠三角乃至全国的休闲度假地产胜地 西片 鳌头镇、城郊街 西部 中、低档住宅小区和组团 建设适量的经济适用房和廉租住房 在较好的地段建设服务于广州市区的中、 高档居住社区 30 小结小结 n在珠江三角洲城镇群协调发展规划中，从化市属于地方性中心，扮演着带

25、动地方经济发展，促进 东、西岸的资源整合和产业合作的角色 n在总体发展战略上，广州市首次把从化纳入城市整体规划中考虑，把从化定位为广州市5大副中心 之一，明确了从化市特色生态旅游区的定位，大大提升了从化市的区位价值，这一规划动作预示 着从化市有望摆脱代管市的名衔，正式纳入广州市的版图中 n在从化市自身的发展目标，从化市不仅仅只是单纯的环境优美的旅游度假区，更是广州市一个卫 星城，肩负着广州市经济增长和人口转移的重任 n基于敏感且重要的生态环境，从化市的城市发展方向、用地规划、产业发展等皆以此展开，务求 既能保护广州最后的处女地，又能促进区域经济发展 n在交通规划上，从化市对外积极建设与广州市各

26、区及周边区域的交通设施，加快实现广州中心区 半小时生活圈的形成，对内积极改善区域内的交通问题，加快城市化建设步伐，最终目标都是更 好地吸引客户前来旅游、投资、置业 n在产业发展上，从化市通过积极发展旅游业和高新技术产业的第三产业，吸引大批的高收入人群， 以此发展高素质的房地产业，从而形成旅游业高新技术产业房地产业这三大从化的经济增长 点 n总体而言，在广州市政府的规划中意图把从化彻底地保护为生态旅游区，但在从化市政府中，基 于经济、城市发展、居民生活水平等压力，需要不断挖掘经济增长点，摆脱落后局面，两者产生 了相对尴尬的矛盾，为此，关于从化市的发展时间表迟迟未能落实，所有的规划还只是规划而已

27、31 区域宏观概况区域宏观概况 区域发展规划解读区域发展规划解读 房地产市场发展态势房地产市场发展态势 区域市场发展趋势判断区域市场发展趋势判断 32 房地产市场发展态势房地产市场发展态势 房地产市场运行态势房地产市场运行态势 区域板块划分及供应格局区域板块划分及供应格局 潜在供应潜在供应 市场竞争态势研判市场竞争态势研判 33 市场运行数据 从化市近年固定资产投资与房地产投资表现从化市近年固定资产投资与房地产投资表现 0 10 20 30 40 50 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 固定资产投资11.5413.412027.2532.5539.0439.9

28、1 房地产投资4.373.8932.935.0511.0713.53 比例38%29%15%11%16%28%34% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 房地产投资比例基数小，但发展速度快房地产投资比例基数小，但发展速度快 n自2003年起从化市房地产投资触底回升，基本恢复原有水平，可见发展 商对市场前景甚为乐观 n基于经济基础薄弱所限，从化市的固定资产投资和房地产投资发展在全 市而言基数较小，但房地产投资的比例水平却处于全市中游水平 广州市广州市2006年固定资产投资和房地产投资表现年固定资产投资和房地产投资表现 0 500000 100000

29、0 1500000 2000000 2500000 3000000 3500000 4000000 4500000 5000000 荔湾区 越秀区 海珠区 天河区 白云区 黄埔区 番禺区 花都区 南沙区 萝岗区 增城市 从化市 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 34 市场运行数据 成交量激增，成交均价稳步上升成交量激增，成交均价稳步上升 n2005年雅居乐及利海进驻的利好，极大地激发了区域客户的购房 欲，房地产市场迈入新的发展阶段 n虽然成交量激增，但成交均价仍维持着平稳的增长速度，可见区 域市场仍处于理性的发展阶段 近年从化市

30、商品房销售表现近年从化市商品房销售表现 0 10 20 30 40 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 成交面积8.238.0628.630.58 成交均价1827229525892874 2003年2004年2005年2006年 35 市场运行数据 各镇房地产发展极不平衡，住宅供应高度中心化各镇房地产发展极不平衡，住宅供应高度中心化 20052005年从化市各镇住宅建筑面积统计年从化市各镇住宅建筑面积统计 36 市场运行数据 9090以上，甚至是以上，甚至是150150以上的大户型需求不断加大以上的大户型需求不断加大 近年从化市住宅成交统计近年从化市住宅成

31、交统计 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1501671742402964141312 90-1509762721373115016762227 60-9079660292597210171232 30-60381272423314441499 30192174195222248263 2001年2002年2003年2004年2005年2006年 37 房地产市场发展态势房地产市场发展态势 房地产市场运行态势房地产市场运行态势 区域板块划分及供应格局区域板块划分及供应格局 潜在供应潜在供应 市场竞争态势研判市场竞争态势研判 38 房地产市场格局 板块划分板块划分 神岗太平板块神岗

32、太平板块 街口板块街口板块 温泉板块温泉板块 板块板块涵盖区域涵盖区域板块资源板块资源代表项目代表项目 神岗太平板块 太平中心镇靠近广州 市花都区和白云区 太平镇区和从化市经济技术开发区， 珠三环高速、京珠高速、街北高速、 广从轻轨和105国道 逸泉山庄 东方夏湾拿 街口板块 街口街、江埔街及城 郊街南部 从化市的政治、经济、文化和信息 中心 雅居乐滨江花园 从化托斯卡纳 宏润巴塞阳光 温泉板块温泉镇 温泉度假区，山林、果林等旅游资 源，105国道、街东高速 源泉半山别墅 39 房地产市场格局 n上述三个区域的楼盘分布存在相对集中的分布态势，而并非在片区内均匀布局， 因此具备了定义板块的前提条

33、件 n所定义的板块除了地理位置的不同之外，还体现出分异明显的区域功能定位与资 源配置的状态，因此具备了划分板块的操作意义 n神岗太平板块受广州市北优战略规划影响较大，升值潜力较好，地缘上与广州白 云区和花都区毗邻，拥有良好的客户基础，但生活配套资源的不足，对居住的便 利性影响较大 n街口板块是从化市的核心所在，完善的生活配套资源和优美的生态资源并存，是 从化市本地居民生活的中心，也是购房消费的中心，板块内拥有多个房地产项目 n温泉板块凭借优美的山水资源和闻名的温泉，吸引了各地大批的旅游者，有着发 展旅游地产的绝对优势，但生活配套资源的匮乏，极大地阻碍了常住型住宅项目 的发展 40 板块市场 神

34、岗太平板块神岗太平板块 项目项目规模规模容积率容积率产品组合产品组合销售均价销售均价市场表现市场表现 逸泉山庄 规划占地 3000亩 0.45 独立别墅 联排别墅 多层洋房 独立15000-20000 双拼10000-12000 多联体9000 在售的岭南粤园销 售率约50 东方夏湾拿占地198万0.64 独立别墅 联排别墅 多层洋房 独立14000-18000 双拼10000 多联体9000 洋房4000-5000 维西亚独立别墅组 团剩余20套 珠江国际城占地2000亩 联排别墅 洋房 未公布价格未正式开售 紫泉翠荔嘉园总建7.1万多层、小高层洋房3000-3500 二期已售罄 三期规划中

35、 41 板块市场 n神岗太平板块现有4个项目，但规模、产品组合、销售均价却存在两极化 发展 n逸泉、东方夏湾拿和珠江国际城属于高端的低密度巨无霸大盘，产品均 以别墅为主，搭配小部分的多层洋房， n紫泉翠荔嘉园总建仅有12.1万，规模较少， 产品形式相对单一，仅以 价格取胜 n两批档次迥异的项目，整体而言销售成绩情况尚算理想 42 个盘分析东方夏湾拿 位置位置神岗镇广从公路莲塘桥 规模规模占地198万，首期1150亩 容积率容积率0.64 产品组合产品组合独立别墅、联排别墅、多层洋房 开盘时间开盘时间2005年5月 项目定位语项目定位语中国首席拉丁半岛国际花园社区 在售组团在售组团 维西亚独立别

36、墅 安达卢西亚二期双拼别墅 巴哈马二期多联体别墅 推售时间推售时间2007年10月 销售均价销售均价 独立14000-18000元/ 双拼10000元/ 多联体别墅9000元/ 主力户型主力户型独立237-435 销售状况销售状况维西亚独立别墅组团剩余20套 基本资料基本资料 43 个盘分析东方夏湾拿 形似神不似的形似神不似的“拉丁风情拉丁风情”社区社区 n在建筑形态、现场包装、组团命名、销售物料上都运用了多种的拉丁风情元 素，在外形上是一个异域风情成功移植的项目 n但在营销的动作上，项目却以相对实际的方式与目标客户联谊，虽然销售业 绩理想，但却偏离了“首席拉丁国际花园社区”的主题，整个项目只

37、有拉丁 风情的建筑，却毫无拉丁风情社区的神髓 时间段时间段营销动作营销动作 2007-8东方夏湾拿“发现国际别墅之美”摄影大赛 2007-5“真爱永恒”集体婚礼 2006-11“4+3异地同城生活方式”看楼团 2006-3“女性周末游”看楼团 44 板块市场 街口组团街口组团 项目项目规模规模容积率容积率产品组合产品组合销售均价销售均价市场表现市场表现 雅居乐滨江花园 占地约500亩 总建40万 1.42 独立别墅 联排别墅 小高层洋房 独立别墅13000-15000 联排别墅9000 叠景园多层5000-5500 叠景园小高层5500-6000 别墅组团售罄，现时推售的叠景园 销售率约70

38、从化托斯卡纳 占地7万 总建8万 1.1 情景洋房 小高层洋房 5600 首推小高层洋房基本售罄，情景洋 房首层和顶层因总价过高而滞销 星河绿洲 占地7.3万 总建10万 1.4 多层洋房 小高层洋房 流溪河景观5800 南向非景观4800 楼王单位未正式销售 巴塞阳光 占地2.1万 总建5万 2.5小高层洋房4800销售率约60-70 东富广场4栋小高层洋房 流溪河景观5300 非流溪河景观5000 流溪河景单位只余顶层，其余销售 率约80 夏日港湾2 小高层洋房 高层洋房 4500-5000 最后一栋江景高层7000 基本售罄 岭南首府6栋-小高层洋房4200基本售罄 雍晟时代名苑 占地4

39、万 总建8万 2小高层洋房售罄 荔景园占地约10万 别墅 洋房 售罄 宏诚海岸 占地5万 总建15万 3高层洋房未公布价格未正式销售 合景项目占地22.8万别墅、洋房未公布价格未正式销售 45 在售项目在售项目 售罄项目售罄项目 雅居乐滨江花园雅居乐滨江花园 夏日港湾夏日港湾 东富广场东富广场 贝月湾贝月湾 星河绿洲星河绿洲 宏诚海岸宏诚海岸 岭南首府岭南首府 荔景园荔景园 巴塞阳光巴塞阳光 从化托斯卡纳从化托斯卡纳 帝京华府帝京华府 雍晟时代名苑雍晟时代名苑 青云翠堤水岸青云翠堤水岸 街口组团楼盘分布示意图街口组团楼盘分布示意图 46 板块市场 n街口组团现时在售的项目除从化托斯卡纳外，基本

40、都沿流溪河的两端分布 n板块内项目除指标盘雅居乐滨江花园规模较大外，其余的都是占地数万平方 米的小区项目 n板块项目基本以小高层洋房供应为主，部分项目会搭配少量的别墅，后续将 有高层洋房产品供应 n现时板块内洋房的销售均价基本维持在4800-5600，各项目间的单价拉差并 不明显；但同一个项目的单位景观价差却拉升得较为明显，最高可达1000 元/ n整体而言，板块内项目的销售都较为理想，尤其是资源稀缺性强的产品及单 位 n板块集结了雅居乐、利海和合景3大知名品牌开发商，加上已耕耘多年的云 星地产、人盛地产等本土发展商，未来街口板块的房地产发展将踏上一个新 的台阶 47 个盘分析雅居乐滨江花园

41、位置位置街口河东江埔街沿江南路段 规模规模占地约500亩，总建40万 容积率容积率1.42 产品组合产品组合独立、联排、四联别墅和6-18层洋房 开盘时间开盘时间2006年12月 项目定位语项目定位语流溪河畔城市地标 在售组团在售组团叠景园6、11层洋房 推售时间推售时间2007年9月 销售均价销售均价 6层：5000-5500 元/ 11层：5500-6000元/ 主力户型主力户型叠景园：3房103-139 销售状况销售状况叠景园销售率50 基本资料基本资料 产品链产品链 产品类型产品类型面积范围面积范围 别墅 独立208-375 townhouse137、185 四孖屋170 洋房103-

42、141 48 个盘分析雅居乐滨江花园 n小高层围合别墅的开发模式和产品体系历经番禺、佛山、花都 等地的市场考验，已趋成熟 n以高总价的别墅产品启盘，既迎合区域主流的高端消费群体， 也奠定了项目的形象 n产品上，建筑外立面在从化市场属新颖，注重装饰性价值感， 户型上也引进较多创新。 n在项目的包装上打造上注重城市感、气派感的营造，如销售中 心设计、围墙包装、小区内的指引导视系统 n但该盘仅属于雅居乐的正常水平，自身并没多大的超越，但在 平庸的市场中已属经平 依靠丰富的开发经验和成熟的产品体系实现全面性的超越依靠丰富的开发经验和成熟的产品体系实现全面性的超越 49 个盘分析从化托斯卡纳 位置位置3

43、55省道海关旁 规模规模占地7万 ，总建8万 容积率容积率1.1 产品组合产品组合6-11层花园洋房 开盘时间开盘时间2007年4月 项目定位语项目定位语 从化首席纯意大利风情小镇 如果我迷路了，我希望是在托斯卡纳 在售组团在售组团二期 推售时间推售时间2007年9月 销售均价销售均价5600元/ 主力户型主力户型3、4房90-160 销售状况销售状况 首批推售的小高层洋房基本售罄，情景洋 房的首层及顶层复式因总价过高而滞销 基本资料基本资料 50 个盘分析从化托斯卡纳 n整体建筑风格的原版移植 n装修风格、室内布置相仿的销售中心 n相同设计式样的销售物料 n统一的项目推广语“如果迷路了，我希

44、望是在托斯卡纳” 叠拼洋房叠拼洋房联排别墅联排别墅 销售中心销售中心 外观外观 销售资料销售资料 原版移植广州托斯卡纳的产品、包装、物料原版移植广州托斯卡纳的产品、包装、物料 51 个盘分析从化托斯卡纳 时间时间推广活动推广活动 2006年12月从化新世纪广场外展 2006年12月 从化电信及分公司员工篮球赛 市中心医院、公安局和中移动联谊 2007年1月广州南湖托斯卡纳迷路之旅 2007年4月韶关坪石产品介绍会 2007年7月“和谐从家开始”教育讲座 针对性强的推广宣传奠定成功基石针对性强的推广宣传奠定成功基石 52 板块市场 温泉板块温泉板块 项目项目规模规模容积率容积率产品组合产品组合销

45、售均价销售均价市场表现市场表现 温泉高尔夫 源泉半山别墅 占地约1000亩0.63 独立别墅 联排别墅 叠加复式 独立别墅15000-20000 联排别墅10000 叠加复式7000 一期基本售罄，余3套 联排别墅 二期联排别墅已售罄 侨宏花园 占地13万 总建4.42万 0.34 独立别墅 多层洋房 2700已售罄 n以发展旅游产业为重点的温泉板块其房地产发展时间较短，用于销售的项目仅 有早期的侨宏花园及现时的源泉半山别墅 n板块供应均为低密度的产品，主要以别墅为主，搭配多层洋房 53 个盘分析温泉高尔夫源泉半 山别墅 位置位置温泉镇温泉大道西侧 规模规模占地约1000亩 容积率容积率0.6

46、3 产品组合产品组合独立别墅、联排别墅、叠加复式 项目定位语项目定位语有温度的生活 开盘时间开盘时间2007-3 在售组团在售组团 二期独立别墅、叠加复式 三期独立别墅 销售均价销售均价 独立别墅15000-20000元/ 联排别墅10000元/ 叠加复式7000元/ 主力户型主力户型 独立别墅 联排别墅 叠加复式 销售状况销售状况 一期基本售罄，余3套联排别墅 二期联排别墅已售罄 二期、三期独立别墅登记中 54 个盘分析温泉高尔夫源泉半 山别墅 产品特性与区域内的竞争项目形成排他性的区隔产品特性与区域内的竞争项目形成排他性的区隔 叠加别墅剖面图叠加别墅剖面图 n核心卖点区隔设有温泉供应系统，

47、户户预留温泉池位置并提供温泉水 n建筑形象区隔从化区域唯一的半山坡地建筑，有别于现时市场上的简约现代的 建筑风格 n产品创新区隔叠加复式和酒店式公寓 55 房地产市场发展态势房地产市场发展态势 房地产市场运行态势房地产市场运行态势 区域板块划分及供应格局区域板块划分及供应格局 潜在供应潜在供应 市场竞争态势研判市场竞争态势研判 56 产品供应特征 按价格档次划分产品力按价格档次划分产品力 57 产品供应特征 n总体而言在现阶段的从化区域，各项目通过规模、产品类别、发展商品牌、项 目配套等这些硬件已形成一定的价值梯度 n占据从化市场最顶端的均为神岗太平和温泉板块的郊区项目，大规模、低密度、 产品

48、稀缺性和相对完善的项目配套是区域市场顶端的准入元素 n中心区完善的生活配套和流溪河资源景观使得分布在街口板块的项目基本处于 在同一起跑线上，该板块内各项目的总价相近，竞争较为激烈 n其中雅居乐滨江花园和从化托斯卡纳凭借品牌优势、产品领先把项目的整体档 次往上拉升，是中档层次中的高质项目 n此外，现时夏日港湾的售价虽然已经拉升至7000元/，总价基本与雅居乐、 托斯卡纳此类高品质项目持平，但其价格的拉升仅建基于发展商的意愿，并未 能把项目的档次作整体的拉升 n位于太平镇中心的紫泉翠荔嘉园，基于缺乏规模、发展商品牌、配套等元素的 支撑，是现时从化区域最低端的项目，同时突现了神岗太平板块项目分布极端

49、 的特性 58 产品供应特征 按价格档次划分产品供应类别按价格档次划分产品供应类别 59 产品供应特征 n总体而言在现阶段的从化区域，别墅和洋房的供应比例基本为4：6，整体上虽然 以洋房类产品的供应为市场主流，但由于从化市房地产发展是以满足本地居民的 需求外，主力发展旅游休闲度假为方向，故别墅在整体市场中的也有相当高的比 例，是广州市范围内主要的别墅供应区域之一 n在产品的区域分布上，现阶段别墅和洋房区域性尤为明显，别墅主要来自于以休 闲度假为主的神岗太平和温泉板块，而洋房则基本集中在街口板块内的常住型项 目 n在产品形式上，受到政策等因素的影响，别墅类产品基本以双拼和多联体为主； 在洋房类产

50、品中，多层和小高层的市场基础较为良好，而由于市场可接受总价和 建造成本之间的矛盾，现阶段的高层洋房供应仍属少量 n值得一提的是随着从化托斯卡纳和源泉半山别墅供应的少量特色洋房，为一向保 守的从化市场注入新元素 60 产品供应特征 独立别墅独立别墅 n逸泉山庄的独立别墅面积跨度较大，类型也较为多样 n其余项目独立别墅的面积分布较为集中 n总体而言，独立别墅主力面积为300-400，其次是200-250的经济型别墅 61 产品供应特征 联排别墅联排别墅 n联排别墅的面积基本控制在250以下，其中主力为151-200 项目项目板块所属板块所属销售均价销售均价面积面积100-150100-150151

51、-200151-200201-250201-250251-300251-300301-350301-350 逸泉山庄神岗太平9000-12000 套数230282131 比例36%44%20% 东方夏湾拿神岗太平9000-10000 套数374730327 比例26%51%23% 源泉半山别墅温泉9000 套数124220 比例16%57%27% 雅居乐滨江花园街口9000 套数3284 比例28%72% 合计合计 套数636110850020 比例28%49%22%1% 62 产品供应特征 洋房类洋房类 63 产品供应特征 n3房单套为主力户型，主力面积为110-130，小3房和4房单套为重

52、要的补充 n如雅居乐此类中高档洋房项目面积、户型跨度较大，而其余的中档项目户型、 面积则相对集中 n在户型的功能区间上，即使如雅居乐此类中高档的洋房项目也没设置工人房 此类较为奢侈的服务性功能区间，只有巴塞阳光因户型设计失误而给部分户 型强加了一个储物室或工人房 n洋房市场开始出现新型产品，如源泉半山别墅的叠加复式、从化托斯卡纳的 情景洋房 n星河绿洲早期推出了少量的总价低、投资性强的一房单位试探市场，但在后 期的开发中却已经没再发现了 64 产品价格特征 别墅类产品总价特征别墅类产品总价特征 项目项目销售均价销售均价所属板块所属板块主力户型主力户型主力总价主力总价 逸泉山庄 独立15000-

53、20000 双拼10000-12000 多联体9000 神岗太平 独立300-350 双拼278 多联体177-188 独立450-700万 双拼270-340万 多联体160-170万 源泉半山别墅 独立15000-20000 双拼10000 温泉 独立300 双拼246-278 独立450-600万 双拼240-280万 东方夏湾拿 独立14000-18000 双拼10000 多联体9000 神岗太平 独立300-335 双拼220-238 多联体140-177 独立420-600万 双拼220-240万 多联体125-160万 雅居乐滨江花园 独立13000-15000 联排9000 街

54、口 独立205-250 联排137-185 独立270-380万 联排123-166 65 产品价格特征 n独立别墅的销售单价有明显的差距，但各项目的面积控制得宜，3个郊区盘的 主力总价基本相约，总价幅度为400-600万；雅居乐由于项目规模和资源所 限，总价幅度为270-380万 n各项目的双拼、多联体别墅的单价拉差并不明显，逸泉山庄凭借规模优势， 甚少供应经济型的联排别墅，主力面积、主力总价皆是区域市场的制高点， 而其余项目多联体别墅的主力面积和总价基本相约，总价维持在120-160万 的幅度 n各项目的双拼别墅的主力面积随着项目档次而呈现阶梯式的变化 66 产品价格特征 洋房类产品总价特

55、征洋房类产品总价特征 项目项目销售均价销售均价所属板块所属板块主力户型主力户型主力总价主力总价 源泉半山别墅7000温泉209-270146-189万 雅居乐灏景园7000街口 3房113-138 4房176-181 3房79-97万 4房123-127万 夏日港湾7000街口3房110-15177-106万 雅居乐叠景园5500-6000街口3房103-13865-83万 从化托斯卡纳5600街口3房118-13866-78万 东富广场5000-5300街口3房122-13460-70万 星河绿洲4880街口3房104-13750-60万 巴塞阳光4800街口 2房88 3房105-125

56、42-45万 50-60万 紫泉翠荔嘉园3000-3500神岗太平 2房66-75 3房89-130 20-45万 n洋房类产品中，除源泉半山别墅外，其余的现售项目主力面积均集中在3 房110-130，故不同项目的总价区间呈现出单价越高、总价便越高的同 变趋势 n根据价格档次划分，高档洋房的总价为100万以上，中高档洋房的总价 60-80万，中档洋房的总价为50-60万，低档洋房的总价为20-40万 67 形象力特征 项目项目销售均价销售均价所属板块所属板块项目推广语项目推广语定位策略定位策略卖点组合卖点组合卖场展示卖场展示 逸泉山庄 独立15000-20000 联排9000-12000 神岗

57、太平名流森态城 强调身份与圈层文化的归属 感，突出项目的生态、规模 两大核心资源 规模宏大 发展商品牌 别墅产品稀缺性 酒店配套支持 装潢精致 模型展示 板房展示 楼书精美 源泉半山别墅 独立15000-20000 联排10000 叠复7000 温泉有温度的生活 以“温度”隐喻温泉直接入 户的核心卖点，与其他项目 形成排他性的区隔 坡地建筑 直接温泉入户 酒店配套支持 毗邻高尔夫球场 装潢精致 模型展示 板房展示 楼书精美 东方夏湾拿 独立14000-18000 联排9000-10000 洋房5500 神岗太平中国首席拉丁半岛国际花园社区 借助异域风情的导入拉升项 目整体形象 规模宏大 发展商

58、品牌 酒店配套支持 风情商业街 别墅产品稀缺性 装潢精致 模型展示 板房展示 楼书精美 雅居乐滨江花园 独立13000-15000 联排9000 洋房5000-6000 街口流溪河畔，城市地标 标榜“地标”与一众流溪河 畔的项目形成排他性的区隔 发展商品牌 街口中心区 会所配套 小区园林 装潢精致 模型展示 板房展示 楼书精美 从化托斯卡纳5600街口 从化首席纯意大利风情小镇 如果迷路了，我希望是在托斯卡纳 借助异域风情的导入拉升项 目整体形象 发展商品牌 风情商业街 小区会所 幼儿园 装潢精致 模型展示 板房展示 楼书精美 68 形象力特征 项目项目销售均价销售均价所属板块所属板块项目推广

59、语项目推广语定位策略定位策略卖点组合卖点组合卖场展示卖场展示 夏日港湾 4500-5000 最后一栋江景高层 7000 街口纯一线江景超大社区景观和规模资源的强化 西向流溪河景观 小区园林 街口中心区 装潢一般 模型展示 板房展示 销售资料简单 星河绿洲4800-5800街口一个城市的上游生活 “上游”一语相关，既点明项目 的地理位置，也暗喻上游的生活 形态，力求引起高端人士的共鸣 北向流溪河景观 小区园景 装潢一般 模型展示 无样板房 销售资料简单 东富广场5000-5300街口新城区，水岸名门地段资源优势的强化 东向流溪河景观 性价比高 街口中心区 装潢一般 模型展示 无样板房 销售资料简

60、单 紫泉翠荔嘉园3000-3500神岗太平 北广州生态人居第一站 太平镇首个封闭式智能化洋房 小区 以“封闭式智能小区”产品特点 突显人居和生态的优势，强调项 目所在的区位，提升项目档次， 力求实现客户的内留外引 小区园林 性价比高 装潢一般 模型展示 无样板房 单张精美 69 形象力特征 n各档次的项目其形象诉求侧重点明显不同，高档项目以雅居乐及城郊的大型项 目为主，其形象定位多以享受生活、社会顶层人士聚居等为诉求，宣扬成功人 士对生活品质的更高一层追求，强调其身份和生活的与众不同。其它中低档项 目的形象定位基本以新生活社区为主题或宣扬自身所处地段优势 n高档项目及成交的大型项目均相当注重卖