温州中院审理商品房买卖合同纠纷案件中遇到的疑难问题的意见

1、温州中院审理商品房买卖合同纠纷案件中遇到的疑难问题 的意见 温州中院审理商品房买卖合同纠纷案件中遇到的疑 难问题的意见 发表时间:2010-09-1522:57:00阅读次数:36 8 所属分类: 商品房买卖纠纷 温州民事审判动态与参阅 2010年第1 7期（总第6 4期） 温州市中级人民法院民事审判第四庭编2010年4 月30日 温州中院民四庭审判长联席会议备忘录 （2010年第3号） 4月29日，温州中院民四庭审判长联席会议就审理商品房买 卖合同纠纷案件中遇到的疑难问题，进行了研究讨论，并在去 年6月全市法院民事审判例会上讨论征求意见的基础上，形 成会议备忘录，现予以刊登，供审理时参考。

2、第一条 人民法院认定出卖人在商品房销售广告中所作允 诺视为要约的，应当同时具备以下几个条件： （-）广告涉及的内容应在商品房开发规划范围之内； （二）广告内容针对的是房屋及其相关设施； （三）所作的说明和允诺必须具体确定； （四）承诺的内容必须对合同的订立以及房价的确定具有重大 影响。 第二条 出卖人与买受人签订的认购书、订购书、意向书、 预订书、许诺书、预收定金书等（以下统称认购书），仅约定 了当事人概况、房屋基本情况、价款计算方法的，一般认定为 预约。如一方违约的，可以适用定金罚则处理。 第三条 商品房买卖认购书中约定买受人同意按出卖人公 示的样板条款订立合同的，该约定对双方当事人具有约束

3、 力。认购人以该条款属格式条款拒绝订立商品房买卖合同， 或者请求认定该认购书无效或请求解除合同、返还定金的， 人民法院不予支持。 第四条 岀卖人以不可抗力为由，请求部分或全部免除逾期 办证、逾期交房或面积不符等违约行为的民事责任，按下列情 况处理： （一）该不可抗力事项在房屋买卖合同中明确约定免责的，原 则上可予支持； （二）虽然属于不可抗力事项，但出卖人没有采取积极措施, 致使损失扩大的，扩大损失部分不予支持； （三）虽然属于不可抗力事项，但该不可抗力事项属于反复 出现或具有季节性特征的，出卖人没有采取积极措施造成损 失的，该请求不予支持； （四）既有不可抗力因素，又有当事人主观过错的，应予

4、区别 认定，对属于不可抗力事项的部分予以免责。 第五条 当事人请求人民法院委托或指定专门机构认定或 鉴定不可抗力事项的，不予支持。 不可抗力属于众所周知的事实,可以通过公众熟知的方式获 得。必要时，可以将有关政府部门的公告通知等作为依据。 第六条 人民政府或受其委托的组织所作出的具体行政行 为影响了当事人在房屋买卖中的民事权利，如果当事人没有 过错的，一般可视为不可抗力事项。 人民政府或受其委托的组织所作出的抽象行政行为影响了 当事人在房屋买卖中的民事权利一般可视为不可抗力事项。 第七条 出卖人因单位犯罪或直接负责的主管人员和其他 直接责任人员因违法犯罪被查处，导致出现逾期交房、逾期办 证或面

5、积不符等违约行为的，不视为不可抗力，出卖人不能 因此免除民事责任。 第八条因岀卖人的原因致使商品房买卖合同未能订立，买 受人请求双倍返还定金后，还可就其信赖利益的损失要求赔 偿。但买受人要求赔偿其房屋涨价损失的，不予支持。 第九条 买受人根据解释第八条、第九条的规定，要求出 卖人赔偿损失的,可以选择房屋涨价损失或者不超过已付购 房款一倍中的一项适用。 第十条买受人依据解释第八条、第九条的规定，要求 出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一般应予支 持。出卖人请求减少的，人民法院可以结合案件的具体情况, 决定是否予以适当减少，但原则上不得低于已付购房款的5 0 %o 第十一条 具有解释第八条

6、、第九条规定的五种情形的, 买受人依照消费者权益保护法的规定，要求出卖人承担 惩罚性赔偿责任,人民法院不予支持。 第十二条出卖人在交房时应当提供住宅质量保证书 和住宅使用说明书，否则，视为岀卖人交付的房屋不符合 交房条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房违约 责任由出卖人承担。 买受人已接收出卖人交付的商品房钥匙的，应当视为解释 第一条规定的对房屋的转移占有出 卖人原因,是指出卖人在履行商品房买卖合同权属 交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房 建设完工以后应当履行的初始产权登记的有关手续。 非岀卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成 逾期办证的，不视为o 第十八条

7、 提供不动产销售（转让）专用发票及房屋平面图属 出卖人的合同附随义务，若因出卖人未履行该合同附随义务, 导致买受人未能取得房屋权属证书，应当依照解释第十 八条的规定承担违约责任。 第十九条解释第十八条第一款规定的房屋权 属证书,应当结合商品房是否对买 受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重 干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素，予以综合 判断。 第二十五条地方政府的职能部门依照地方性法规、部门 规章或政府文件对物业专项维修资金予以收取和管理，属于 政府行政职责范围。人民法院在审理民事案件时，不对其收 取的标准或合理性进行审查。 第二十六条商品房买卖合同中已对物业专项维修资

8、金的 交纳作出约定的，从其约定。 第二十七条 商品房买卖合同中约定以买受人向出卖人交 纳物业专项维修资金作为交付房屋或办理权属证书的前提 条件，并以此作为逾期交房或逾期办证责任免除的抗辩主张 的,人民法院不予支持。 第二十八条 岀卖人在向人民政府的有关职能部门缴纳买 受人物业名下的物业专项维修资金后再向人民法院起诉追 偿，人民法院原则上应予支持。但下列情况例外： （一）双方约定物业专项维修资金由出卖人负担的； （二）签订商品房买卖合同时的地方政策规定物业专项维修 资金计入售房价格的； （三）出卖人缴款时属于自愿代买受人履行交款义务的。 第二十九条 岀卖人向人民政府的有关职能部门缴纳本应 由买受

9、人负担的物业专项维修资金后，向人民法院起诉追 偿，适用民法通则关于诉讼时效的规定。 第三十条 买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋 所有权登记或者履行协助办理房屋权属证书义务的，不适用 民法通则有关诉讼时效的规定。 第三十一条买受人请求出卖人承担逾期办证违约金 的，适用民法通则有关诉讼时效的规定，诉讼时效期间 从约定办证期限届满时计算。 第三十二条当事人以交付的商品房面积与合同约定存 1 /1 在误差为由请求补足房价款或者返还房价款及利息的，诉讼 时效从其知道或者应当知道房地产行政主管部门审核确定 该房产测绘结果之日起算，但当事人明确约定以其他方式确 定该商品房面积的除外。 第三十三条 买受人以商品房存在质量问题为由请求出卖 人赔偿损失的，诉讼时效从其知道或者应当知道该质量问题 造成其损失之日起算；请求出卖人予以修复的,诉讼时效从其 知道或者应当知道该质量问题之日起算，但尚未超过保修期 的除外。 第三十四条 本意见所称的房地产开发企业统称为出卖人, 购房户统称为买受人。 第三十五条 根据解释第二十八条规定，解释具有 在一定时期内溯及既往的效