老年人高品质养老服务连锁公司创业计划书

1、孝字敬老连锁有限公司创业计划书孝字敬老连锁有限公司创业团队（扬州大学）二零一八年目 录1执行总结31.1公司介绍31.2创业背景31.3产品和服务41.4公司战略41.5市场机会竞争分析41.6市场推广51.7财务状况51.8关键的风险及问题的分析51.9退出机制52产品和服务62.1服务介绍62.2服务竞争力163市场环境分析173.1宏观环境分析173.2行业分析183.3市场需求分析204公司战略214.1公司内部环境分析214.2公司综合分析214.3进入市场战略224.4公司战略224.5竞争对手反应模式235人力资源235.1第一阶段235.2第二阶段275.3第三阶段286市场推

2、广306.1目标顾客306.2营销策略306.3促销策略347财务计划367.1期初融资367.2期初投资367.3日常营运408风险分析及退出机制448.1市场风险448.2服务事故风险448.3退出机制459附件489.1附件一：建筑设计489.2附件二：会员制度539.3附件三：公司管理和文化549.4附件四：绩效考核579.5附件五：财务附表619.6附件六：公司章程679.7附件七：调查问卷749.8附件八：邗江老年人数据759.9附件九：部分合作协议书76孝字敬老连锁有限公司创业计划书1执行总结1.1公司介绍孝字敬老连锁有限公司是一家由风险投资商、创业团队共同出资建立的面向全国所有

3、老年人的高品质养老服务公司。公司注册资金为688万元。公司以“老吾老以及人之老”为宗旨，以高服务质量为承诺，为空巢老人创造福祉，创造高品质的生活。为忙于工作的子女代为照顾老人，表示孝心，给老人家的温馨。我们公司一期工程占地4000平方米，总部地址选在扬州市平山乡。有以下几点理由：第一，扬州环境质量好。扬州获得联合国最佳人居环境奖，且有瘦西湖，何园，个园等风景游览名胜，是一个适合居住、旅游的城市。第二，扬州的养老氛围浓郁。目前扬州市60岁以上老年人已达35.6788万，占全市户籍总人口的18.62%。据预测，未来10年全市老年人口将以年均3.2%的速度持续增长。第三，平山乡位于国家“蜀岗-瘦西湖

4、”风景区，交通便利，环境质量好。 第四，完备的基础设施。乡内有卫生院多个、邮电局、银行等社会服务体系完备。1.2创业背景 老年人问题一直是社会的一个大问题。围绕老人的社会问题有很多，其中养老就是突出的一个。养老难不仅是针对老年人自身而言，对社会而言也是如此。而关于养老难的问题又有以下较为突出的几方面的原因。1.2.1 社会老龄化问题严重随着生活水平的提高、医疗技术的进步、人口增长率的下降，社会老龄化速度越来越快，很多城市均已进入老龄化行列。1.2.2 空巢现象根据全国老龄委公布的我国城市居家养老服务研究报告，目前我国城市老年人空巢家庭（包括独居）的比例已达49.7，与2000年相比提高了7.7

5、个百分点。大中城市的老年人空巢家庭（包括独居）比例更高，达到56.1，其中独居老年人占12.1，与配偶同住的占44。专家预计，到2030年我国老龄人口将近3亿，而空巢老人家庭比例或将达到90%，这意味着届时将有超过两亿的空巢老人。1.2.3 城市环境问题城市发展迅速，生活节奏较快，紧张而嘈杂的生活环境不适合老年人颐享天年。1.2.4 行业发展和需求目前的养老机构以跟不上时代发展，新型老年公寓的产生是行业发展的需求。此外现代人注重质量要求，针对这个现象我们公司定位于高消费档次。1.2.5 政策支持2009年7月8日江苏省出台关于加快江苏省老龄事业发展的意见，要求政府引导养老服务产业的发展，满足社

6、会不同层次的多样化的养老服务需求。政府更需要通过床位建设补贴和运营补贴，购买服务等措施，调动社会力量参与养老机构建设。到2012年，全省老年人参加各级各类老年学校学习的人数达到老年人总数的10%，条件好的地区力争达到15%以上。经常参加体育健身活动的老年人达到50%以上。加强老年人心理疏导服务，重点做好病残、空巢、高龄、临终等老年人心理关爱工作。要扩大老年人社会参与，省老龄工作委员会设立“老有所为人物奖”，定期进行评比和表彰。养老问题成为2010年两会的热点话题，企业退休员工的养老金提高10%，以及养老保险新政策的出台，代表了政府和社会对养老问题的重视。由此可见，解决养老问题已经是社会的共识，

7、是时代的要求。而我们公司就是针对这样的现象而推出了一系列的服务，满足老年人的需求。1.3产品和服务老年公寓优雅的环境是老年人理想的晚年住宿场所。公司为老年人提供不同层次的护理服务和贴心的医疗服务，并有上门服务，一系列的专家坐诊、健康讲座以及特色缜密的心理服务保障老年人从生理到心理的全面健康。独特的健康自查服务让老年人随时了解自己的身体状况和改善方式。具有针对性的个性化服务包括财产托管、自传撰写等，满足老年人独特的需求，让老年人从生活中得到真正的满足，享受与众不同的晚年生活。丰富多彩的特色服务活动包括集体欢庆佳节、结婚纪念日特色活动等，让老人在每一天都有不一样的期待，每一年都有不一样的感动。此外

8、，还有丰富多彩的室内外健身、文艺活动，丰富晚年生活。为老年人量身定制的各种旅游活动让老人贴近自然，让生活充满活力。1.4公司战略公司结合行业发展要求和顾客需求，定位于高档消费。公司采取差异化战略，提供其他公司没有的服务，完善其他公司已有的服务。公司采用连锁、加盟的发展模式，公司发展35年，占领扬州市场；发展810年，占领江苏省市场；发展1315年，占领华东地区市场；发展1520年，占领全国市场；发展40年，开发国际市场。1.5市场机会竞争分析目前老年人老龄化严重，且老龄化增长速度快，巨大的老年人市场和现代人对生活质量的高品质要求使公司发展前景看好。在老年公寓方面，公司主要竞争对手是普通老公寓和

9、酒店式养老公寓。但这两种的顾客群比较单一，而且都只有住宿式的服务，会员制度较死板。普通老公寓不能满足高消费者需求，酒店式养老公寓不能满足中低档消费者的需求。相对而言，我们公司拥有独特而多样化的服务，灵活的会员制度，优惠的收费价格对老年人都具有极大地吸引力。有疗养室的各地大医院也是公司的竞争对手。对于老年公寓而言，他们的医疗服务较专业，人力资源强大。但是环境及各方面的特色生活服务欠缺。1.6市场推广产品策略上，坚持“老吾老以及人之老”的宗旨，以优质和独特的服务取胜。随着公司发展的壮大，不断完善我们的服务内容，提高服务质量。定价策略上，采用综合定价、折扣定价相结合。分销渠道设计上，采用人员推销、电

10、话订购、网络营销、孝心加盟结合。将我们公司更快地推向市场。促销策略上，主要通过广告、教育营销、营业推广来推广我们公司的服务，同时给予顾客折扣和礼品。竞争方面，采用卡位营销战略，以快、准、狠为特点，不给对手反击的机会；采取合作策略，壮大整体实力，抢占更多市场。1.7财务状况公司拟注册资本688万元，其中团队出资200万，平山乡政府以土地入股估价为288万，风险投资200万作为公司初期的固有权益资本。工程建设完毕后将用公寓房产向银行贷款200万元长期负债，10年期，利率为5.05%。向社会募资：20万。经财务分析，投资回收期最多为7年，当入住人数达到20人时可以保本。由此可以看出该项目投资回报率较

11、高，收益可观，发展前景好，后劲十足。1.8关键的风险及问题的分析市场风险是公司经营过程中的关键风险，公司定位在高档消费，面临顾客的认可和接受时间长的风险。针对这个问题，我们公司会全力做好广告宣传，举办一系列有影响力的营业推广活动，来引导消费者的认知、认可，提高公司的知名度，打响“孝字”品牌，从而规避该风险。1.9退出机制 在充分、全面考虑风险的情况下，公司的退出机制有股权转让、出售、破产清算、兼并。2产品和服务2.1服务介绍孝字敬老连锁公司是一家定位与中高档消费为主，集食宿、医疗、护理、保健、旅游、个性化服务与一体的综合养老机构。我们以老年公寓为基础，推出我们的各项服务，给老年人提供一个高品质

12、的晚年生活，并且考虑到低收入家庭因素，我们在中高档消费为主的基础上，推出经济适用房，让更多的老年人安享晚年，提高老年人的幸福感。我们的具体服务内容有：2.1.1 特色服务 为会员提供一些特色化服务，丰富老年人的生活，提高老年人的生活品质，和幸福指数。以吸引更多的顾客加入我们的会员，入住我们的公寓，同时给我们公司创造一个良好的口碑营销。我们的特色化服务多样化，自主化，不同于同行，同行有的个性化服务，我们则领先于同行。这是我们的一大亮点。2.1.1.1 集体同庆生日只要是我们公寓的住宿老人或者会员，在生日那天会由工作人员组织安排大家一起为寿星庆祝生日。我们会办置一个集体聚会，工作人员组织安排表演节

13、目，另外会安排有才艺的老人表演节目助兴。最后还会给老人一个惊喜，比如子女常年在外工作，好几年都抽不出时间回来陪老人过生日，在老人过生日之际我们会联系老人子女，帮助安排时间，在老人生日聚会上让老人惊喜地见到自己的子女抽空回来给他（她）过生日了。2.1.1.2 集体分享金婚、钻石婚的甜蜜我们会记录所有有伴老人的结婚日，在金婚那天给他们一个感人难忘的结婚纪念日。我们会争取收集到老人与老伴在一起的点点滴滴，做成纪念册送给老人，从平凡中看到甜蜜，从浪漫中看到誓言。我们还会举行庆祝聚会，所有老人都会在场送出大家的祝福。在聚会场地的电视上还会播出老人与老伴在一起的点点滴滴，同时还会有一系列的节目表演助兴。同

14、样也会有浪漫的惊喜，这惊喜由老伴送出，可能是年轻恋爱时的誓言和玫瑰，可能是藏在心底一直没有讲出来的话，可能是由子女诉说老伴对另一半几十年如一日的付出等。2.1.1.3 节日同欢庆 现在很多老人的子女都不在身边，每次过节的时候常常只有电话的问候和礼品。我们会在每个节日当天举办节日同欢庆活动。所有的老人都聚在一起，一起看联欢节目表演。这些节目都是工作人员精心编排的，还有有才艺的老人的助兴。不同的节日在聚会前还会有不同的活动，比如重阳节，我们会组织老人包粽子比赛；元宵节，组织老人做元宵；中秋节，组织老人做月饼，把自己的情谊做到月饼里，我们会有现场DV拍摄，把老人做月饼过程和要说的话现场拍摄下来，最后

15、把DV剪辑，一份送给老人，一份送给老人想为其做月饼的那个或者那群人（这完全是一个惊喜）。2.1.1.4讲座和专家坐诊邀请苏北人民医院专家和扬州大学医学院的教授来我们公寓做健康讲座和坐诊。还会有扬州大学的心理教授来给老人做心理健康讲座。我们还会根据专家的指导为老人设计心理测试，从中发现问题，并提出解决方案，让老人在心理和生理方面都健健康康，安度晚年。2.1.2 个性化服务 不同的老人又不同的个性化需求，为满足老人的个性要求，我们推出了个性化服务。2.1.2.1 晚年再婚 很多老人由于这样那样的原因，现在只有孤身一人。我们为老人提供婚配服务。把有意向的两位老人撮合成一对，为没有对象的老人创造机会，

16、并且尊重老人的想法，帮助老人解决再婚过程中遇到的各种问题。最后为成功配对的老人举行晚年婚礼，我们公寓和所有老人都是这段甜蜜婚姻的见证！2.1.2.2 财产托管你不理财，财不理你。一份的财如何获得两份甚至更多的利益，我们会给你提供好的规划。如果老人不想在财这方面花很多心思，我们可以提供帮助，让老人活得更快活。只要老人把每个月在各方面的花费比例告诉我们，我们就可以以此来规划老人的钱财，还可以按照老人的要求帮助老人理财，让老人手中的钱财更值钱。而且每一笔规划都会给老人过目，经过老人的同意才付诸行动。我们会聘请扬州大学经济学方面的权威教授作为我们的经济顾问，法律方面的权威教授作为我们的法律顾问。真正让

17、老人安心满意。2.1.2.3 爱心行动老年人在人生晚年的时候希望再为社会尽一份自己的力量，我们可以为老年人提供正规渠道，与社会福利院合作，与山区希望小学建立联系，把老年人的爱心以他们本人的名义传递到需要的人那里去。与福利院合作。我们把老人捐赠的东西以其本人的名义捐到福利院，逢年过节的时候会组织爱心老人去福利院与孩子欢度佳节，也会组织孩子来我们公馆给老人带来欢声笑语。在社会的老一代与年轻一代建立起爱心的桥梁，并与媒体和其他爱心事业单位合作，推动社会爱心事业的发展。（如果老人的匿名的要求，我们也会尊重。）与山区希望小学建立联系。我们会把老人对山区希望小学孩子的帮助如实送达，在与山区孩子沟通方面不管

18、有什么困难，我们都会尽全力帮助。同时我们会组织身体素质有条件的爱心老人自愿在旅游踏青的时候去山区希望小学看望孩子们。其他爱心活动。老人有其他爱心活动，只要告诉我们，我们都会尽全力帮助其实现。2.1.2.4 圆梦行动老年人在人生的晚期也会有这样那样的遗憾，比如年轻的时候一直想绘画，由于当时条件不允许，后来忙于工作等这样那样的原因一直没有实现，现在我们可以创造条件帮你实现；一直想为自己出一本自传，一直没有条件实现，现在我们可以帮你完成梦想，可以有专人听你口述，为你代笔措词完成你的自传，并为你装订成本，同时可以收藏在我们的图书馆作为老年人的成果展示。只要老年人还有梦想要完成，我们会制定有针对性的方案

19、帮助完成。2.1.3健康和医疗护理是我们公寓的重点，也是我们的特色之一。我们的独特之处不仅在与服务，还在于运行方式以及对员工的考核，保证给老年人一个高品质的生活。2.1.3.1 全方位的生理关怀2.1.3.1.1 老年护理存在问题护理对策因高龄、高血脂、目前看似健康，但有潜在发病危险每周两次测血压，服用一些小剂量抗凝的药物有发生心脑血管疾病的危险与高龄，血糖不正常，代谢异常有关每周一次的体温、脉搏、呼吸、血压测量以及时发现病情变化，通过交谈了解情况，适时给予必要的提醒。有跌倒骨折的危险，与骨质疏松有关对老人的运动方法，运动量的掌握进行教育，服用一些保健药品其他问题专业医护人员给出专业对策生活完

20、全能自理存在问题护理对策对疾病康复和发展情况观察不够每周三次测量体温、脉搏、呼吸、血压、血糖，了解用药疗效和疾病发展情况。多种疾病并存下易发生并发症，如老人患冠心病、高血压、糖尿病多年，是否有并发症的发生，有何潜在的危险性每周三次测量体温、脉搏、呼吸、血压、血糖，注意观察并发症症状、表现、先兆，备应急处理方案。营养过剩，体胖，以至于活动受限专门的护工进行营养、饮食知识的正确指导，对老人进行营养状况评估，就评估结果给予针对性饮食指导，减轻老人体重。肢体活动受限根据老人情况进行专业的肢体功能锻炼，功能康复，保持现有的功能，延缓衰老，提高生活质量。不能按时按要求服药提供摆药服务，监督检查服用情况，适

21、时提醒家属买药和开药，保证老人准确，按时按量服用药物其他问题专业医护人员给出专业对策生活基本能自理2.1.3.1.2 医疗健康我们的公寓内配有一流服务的医务室，为老人解决基本病痛问题并提供药房服务。为每个老人都配备了公司医保。设有门诊与药房，配一名医生当值，三名干护士。同时定期有苏北人民医院专家和扬州大学医学院教授坐诊，为老人疾病就诊和康复作专业诊断和指导。若有老人突发疾病或者病情较严重，我们的合作伙伴苏北人民医院会派专门的医生会亲自去老人的房间为老人看病。超过医保范围的费用由老人及其家庭承担。2.1.3.1.3 养生保健 针对不同的季节和老人不同的体质提出具体的精神调养、饮食搭配和适量运动的

22、养生方法。在饮食搭配方面餐厅会根据不同季节在养生窗口提供相应的养生套餐供大家自由选择。不同的季节让老人吃出不同的好心情，不同的好感觉。在运动方面，我们的专业养生运动教练会给老人作出专业的运功安排和指导，在春季和大老人一起踏青旅游，融入大自然，感受自然的和谐，让老人心情平和舒畅。夏季进行游泳，瑜伽，垂钓等清凉运动，让老人心情愉悦，秋季组织自行车百里行活动，或者游览各地景点，让老人过得充实丰富。冬季推出各项室内运动，让老人运动得安心。精神方面，我们会与扬州多所高等院校合作组织学生志愿者以及社会志愿者团队来我们公寓与老人聊天，下棋，娱乐。给老人带来青春的活力与欢笑，帮助病人缓解痛苦和寂寞。我们的护工

23、也会经常陪老人聊天，分享老人的快乐与忧愁，让老人的快乐更多，忧愁远去。使老人随时保持好性情。2.1.3.2 全方位的心理关怀2.1.3.2.1 现在老年人典型的心理特点有：情绪改变。有些老人变得多疑善感，容易激动，可为小事而大发脾气，对周围事物总感到看不惯，不称心；有的还固执己见，自以为是，倚老卖老；有的变得郁郁寡欢，苦闷压抑，情绪低落，或是显得淡漠无情，凡事无动于衷。智力改变。记忆力常有减退，以近时记忆较明显，如昨天吃的什么菜，几天前有谁来看望过自己都会想不起来，东西放下就忘，经常要寻找钥匙、眼镜、钢笔等小物件，见到熟人一下子想不起名字，自己也感精力和脑力不足。性格改变。有的老人显得罗嗦，说

24、话多重复，过于小心谨慎，唯恐出错；有些变得不修边幅，生活懒散，不注意个人卫生；也有的变得幼稚，喜与孩子们在一起，贪吃零食；或变得自私、贪婪，好占小便宜。2.1.3.2.2 老年人心理发展的主要矛盾：角色转变与社会适应的矛盾，老有所为与身心衰老的矛盾，老有所养与经济保障不充分的矛盾，安度晚年与意外刺激的矛盾。2.1.3.2.3 针对不同老年人的情况我们提出相应的心理关怀对于常年见不到子女的老人，护工和志愿者陪老人聊天，解除老人的寂寞感，失落感。并注意老人的精神状态，对情绪不佳的老人及时开导；对于退休老人，鼓励老人积极参加一些力所能及的社会活动，培养多方面的兴趣爱好，参加适合自己的文娱、体育、游乐

25、和交际活动，使老人保持乐观开朗的情绪，以新的角色关系与社会和新生活衔接起来；对于性格改变的老人，让老人多参加写字书画活动，让老人在活动过程中达到修身养性，心态平和；对于病魔缠身的老人，护工悉心照料，进行有效交流，给老人温暖，解除病人心灵上的孤独和焦虑；在整个公寓区内放轻音乐，给老人创造舒缓的居住环境，使老人始终保持好心情；定期有扬州大学心理教授举办座谈演讲，讲授如何加强自我心理调适；不定期举办大型集体活动，增加生活趣味；其他方面的措施视具体情况而定。2.1.3. 我们对护工的要求：2.1.3.3.1 心理调查 实施有效的心理调查，必须掌握病人的个性特征，掌握病人的心理状态和行为习惯产生的原因和

26、发展规律。心理调查是制定护理诊断及护理计划的重要依据。心理调查的好与坏，直接关系到心理护理的成败，好的心理调查能正确反应病人的心理状态，能使治疗者有针对性的找出问题、制定计划、消除不利因素、加速康复，反之就不能取得好的效果。2.1.3.3.2 提出问题、心理诊断经过有效的心理护理调查后就要提出问题/诊断。比如当一个人患病时，疾病就是一种不良的刺激，轻者可使病人感到挫折，重者可导致严重的心理应激反应，使病人的情绪发生波动。由于所患疾病的病种、病情轻重程度的不同，个体对疾病抵抗能力，以及个性、文化背景、价值观念不同，病人所产生的心理问题也就千差万别。但是，由于健康是人类的共同需要，所以当病人知道了

27、自己患了病，在心理上必然有反应，并有共同的心理活动表现，如焦虑、抑郁、孤独感、否认等方面。2.1.3.3.3制定计划明确心理护理的目标 如果在对病人进行心理调查的过程中，我们已经了解了病人的心理状态，那么就要根据各种不同病人的心理活动，制定计划，采取各种方法来满足病人的心理需求，及时适当的让病人与家属、同事、亲友会面，以满足病人对爱和对社会的需要。采取适合心理护理目标的具体措施 明确了心理护理的目标，护工就应想办法设法制定具体的行动，以达到心理护理的目标。护工良好的情绪状态对实现心理护理目标起主要作用。写出切实可行的心理护理计划，满足病人的心理需求 心理护理必须有一个周密的计划，根据病人的心理

28、状态进行分析，制定出切实可行的计划，此计划应满足病人心理、生理需要。2.1.3.3.4 实施计划 在实施计划中，护工应以病人为中心，在与病人交谈时，鼓励病人多谈。吐露自己的真实想法，使护理更有针对性。在实施心理护理过程中，护工应将每一项结果及反应记录下来，在实施过程中不断修改计划，对计划进行评价，对不合理计划及时修正。2.1.3.3.5 效果评价由主管护工来评价，主管护工根据病人的病情来评价，护工提出的心理问题是否准确、恰当，制定的措施是否有效，是否达到了预期目标。护工自我反馈、评价，护工在完成整个心理护理程序后，应从心理调查直至效果评价，一步步的进行自我检验。要根据各种纪录，病人家属的反应，

29、主管护工的评价，写出自我评价，找出原计划及计划实施中尚存在的不足，及时修正计划，更换实施方法。2.1.3.3 健康知识展示把一些健康知识张贴在橱窗内，供老人浏览。健康知识每天更新，涉及面广，比如有关于老年痴呆的表现和预防，肩周炎的治疗，高血压高血脂的控制，心血管疾病相关知识，抑郁的自我排解，好心情的保持等。2.1.3.4 健康自查我们配备专业的电子系统，并定期维护。把所有老人一周内的健康状况以及保持或者提高健康状况的方式输入系统。老人依据自己的编号可通过终端查询自己的健康状况以及了解提高自己的健康状况应该做些什么，吃些什么。老人的信息以一周为周期更新。做到快、准、好。2.1.3.5 与苏北人民

30、医院和扬大医学院的合作从苏北人民医院的退休护士中选择耐心较好，微笑服务，技术一流的人才作为我们的护工；苏北人民医院一流的护士对我们的护工进行培训和考核；苏北人民医院声望高的医生作为我们的名誉医生，并常来我们公寓给老年人和工作人员作健康方面的演讲；苏北人民医院权威医生和扬大医学院权威教授定期来我们公寓坐诊；全部老人每年一次全面体检在苏北人民医院进行，医院给予我们集体优惠；扬大医学院学生组织志愿者来我们公寓开展孝心活动，让老人返老还童；我们公寓可以作为扬大医学院的实习基地，接受来实习的扬大医学院的学生，并对学生的护理工作，诊断工作做一个考核。2.1.4餐饮服务2.1.4.1 我们的营养食堂在建设方

31、面的优势：我们的食堂就建在老年公寓区的旁边，方便老年人的就餐。实现“保障距离近”“保障时间短”“使用人员少”“使用保障效率高”的目标，最大限度达到饭菜保温保鲜和发挥保障及经营功能的要求。食堂的各功能间应相对独立突出特点食堂饮食的制作涉及多人、多设备、多步骤和多环节、极易因交叉污染发生饮食安全问题。因此设计和施工既要克服家庭饮食制作“ 单兵作战”“生熟易分”“精细管理” 的定势思维，又要克服以往一般职工食堂设计“ 大兵团作战”“ 生熟难分”“ 粗放管理”等传统观念和模式，还要借鉴“现代化食堂”“无障碍管理” 及建立“ 切配中心”的成熟经验，严格执行“生进熟出一条龙” 的布局要求，更加注重卫生要求

32、，使各功能间相对独立、封闭、功能区分明确合理达到“ 以结构优化功能、细化分工、强化管理、落实制度、提高效率、确保卫生和饮食安全”的目的。食堂在装修和装饰上相当科学。我们的营养食堂选择耐污、易拆卸、清洗、防洗、防锈、防滑等不同的装修、装饰材料。我们力求让我们的营养食堂变得整洁、美观、明亮和宽敞，为老人们的就餐营造一个舒适悦目的环境。2.1.4.2 在营养食堂的建设过程中，四方要提前介入一是厨具招标提前进行，使厨具中标单位提前介入；二是天然气安装合同提前签订，煤气、天然气设计施工单位提前介入；三是老年公寓水、电、暖、气等管理部门提前介入；四是营养学专家提前介入。这样做的目的是：一是依据各自专业标准

33、和以往经验教训，对土建设计中功能间、管线、设备布局等不合理不科学及相互冲突的问题提出修改意见，进一步完善设计方案。 二是由职能部门在施工前、中、后期根据具体问题及时召开协调会，使土建施工、装修与设备、管线安装、布局等并行不悖有序进行。 三是营养学专家和老年公寓的水、电、暖、气等管理部门，在施工过程中跟班作业，责任到人，及时发现设计与使用中脱节或不科学、不合理的细节，出具“变更设计意见书”，交职能部门作为变更设计施工和经费的依据，并做好水、电、暖、气线路的扩容改建和续接准备工作，最大限度减少返工、误工，节省经费和施工时间。2.1.4.3 餐食搭配 公司专门请扬州大学旅游烹饪学院的营养专家和其他营

34、养专家担任公司的营养顾问。针对老年人的身体健康状况和口味偏好，由营养专家定制专门的营养餐。我们会详细记录他们的病史和健康状况，并根据这些变化对我们的营养餐作出相应的调整，确保达到营养和保健双重目标。根据这些食谱，我们的厨师们会分开来烹饪，从饮食控制上达到食疗的目的。 我们给每个老人配发一张“孝字牌老年公寓一卡通”，里面记录了老人的基本信息、健康状况（这个数据是随着定期给老人做的身体检查不断更新的）以及营养师建议的套餐方案。老人平时也可以健康自查，清楚自己应该多吃含哪些营养元素的食品。2.1.4.4 用餐服务 根据老人身体应补充什么营养元素来配菜，预备集中可选方案供老人选择。在老人身体状况发生改

35、变，需要换营养套餐时，我们会尽快把配餐方案做出来供其选择。护工会在吃饭时间把饭菜及时送到老人房间，并在规定时间把老人房间的碗筷收走，至于老人对规定时间安排有特殊要求的可以提出来，我们会做相应调整。2.1.5室内活动2.1.5.1 English talking 在主楼一楼专设一个配有电脑的英语教室，并在老年公馆基础设施环境宜人处辟出一地作为英语角。寻找退休老教师，一周一次课，一次课2个课时，适当付给薪酬；周末时可以请大学生义务为老年人讲课，读英语报给老年人听，并可以用英语讲笑话、时政等给老人听，教老年人一些简单的英文歌，或是将单词串成歌哼出，便于老年人记忆。平时休息闲聊时，老年人可以结伴在英语

36、角甚至是任何地方用简单的日常英语交流，不让他们觉得自己老了没学习能力了，让他们有种回到年轻时的感觉。我们选用幼儿园小班的英语书和光碟等教材，从基础做起，配合没有英语基础的老人，对于有一定英语基础的，我们提供China Daily等报刊供他们阅读，提升能力，也可以让他们帮助困难老人。我们的宗旨：每天英语交流，进步一点点。2.1.5.2 健康知识讲座我们邀请扬州各大医院或是扬大医学院的医生教授等做客公馆为老年人及医护人员做相关的讲座，讲座围绕“健康、快乐、幸福、长寿”等主题，关注老年人的身心健康。提醒老人要以乐观的心态面对生活，对易发高发病种做到“早发现、早预防、早治疗”，介绍关于老年人健康生活的

37、常识，希望老人合理饮食、适量运动、戒烟戒洒。2.1.5.3 开设兴趣班老年大学开设了十多个不同的兴趣培训班供老人免费选择，这些兴趣培训班包括书法、绘画、文学创作、太极、棋艺、大众舞、花鸟养殖、宠物交流等兴趣班等。书法、绘画、文学创作：在孝义楼二楼书法室，有兴趣的老年人“比文”，拿出自己的看家本领，亦可以写诗歌，抒发情感，无需请老师。太极、大众舞：请扬大体育老师或是体育学院学生义务教学，可选择在室外，也可选择在室内健身房。花鸟养殖、宠物交流：在专业方面，请扬大农学院的教授做专业讲座；在心得方面，老人间可以实现互动（公馆不接受宠物饲养），老人可以拿照片或录像交流。2.1.5.4 老年人普法教育工作

38、（老年人权益保护讲座 ） 请扬州市司法局、法宣科、公安局等相关执法机关的工作人员来我们公寓为老人做专题法律知识讲座，增加老年人的法律意识，增强其自我保护意识和能力，充分起到和谐社区、和谐社会的效果。同时这些工作人员会为老年人在法律方面提供顾问和帮助，改变老年人的弱势地位。2.1.5.5 图书室活到老，学到老。老人比较喜欢安静的看书，我们在孝义楼一楼设置了图书室，配有各类书籍、杂志、期刊。会上网的老人还可以上网浏览新闻。阅览室每天开放时间为7:00a.m21:00.pm。2.1.6室外活动2.1.6.1 旅游 根据老年人的体检报告，为能旅游的老年人计划最合适的旅游方案，并采取一对一或者一对二的旅

39、游方式，即一个护工照顾一位老人或一个护工照顾两个老人（依据老人的身体情况而定）。2.1.6.1.1 交换游与其他省、市的老人公寓协商，达成友好互助伙伴。每年春季、秋季进行为期4到5天的互换旅游。我们居住在伙伴老人公寓内，体验两天他们的日常生活和活动，并与他们组织一次老人谈心交流活动，让两地的老人互相认识、交朋友。由伙伴公寓的负责人带领我们去当地的旅游景点、名胜古迹等地欣赏旅游，时间为两天（晚上回伙伴老人公寓住宿）。由伙伴公寓的负责人带领我们去当地的博物馆、特色街等地参观，让我们了解当地的民风民情。根据交换游的老人人数，每十个老人安排一个看护，并安排一个医生同行，确保老人的安全，同时便于处理突发

40、情况。我们的老人公寓接待伙伴公寓的老人居住，为他们提供与我们老人同等的餐饮、医疗、住宿等服务；带领他们感受我们的特色服务，如：老人大学、英语角、宠物交流等；安排两地老人进行一次棋艺或牌艺切磋；带领他们在当地旅游、参观等。使老人以更优惠的价格和更高的舒适度体验异地的生活，丰富老人晚年生活。2.1.6.1.2 春季踏青活动组织老人（身体素质条件允许且尊重老人的意见）去当地的近郊踏青。春季空气新鲜，温度回升，适合出游。活动一月一次，如果老人反响好可以增加次数。我们组织老人在近郊踏青，有助于锻炼老人身体。中午进行野餐，由我们统一发放水果、饮料、食物、小吃等。老人围坐在一起，开展小活动，比如贴烧饼，表演

41、节目等。携带一两名看护，一名医生随行，以保证老人安全。2.1.6.1.3 就近游 组织老人在当地的博物馆、公园、旅游景点参观。每年组织2到3次的自助游，由我们公寓的负责人组织，并邀请志愿导游陪同讲解（导游可以产生于志愿者，在校旅游管理专业的学生等）。参观博物馆旨在增加老人对当地文化的了解，丰富知识，同时也可作为老年大学特色兴趣班的室外鉴赏课程（活动时间为半天）。在公园游玩旨在让老人走出公寓，增加老人的户外活动机会，促进老人间的友好关系。在公园主要让老人自由活动，可我们以在公园舞剑练操，下棋，聊天等（活动时间为半天）。组织老人在当地的旅游景点参观，感受扬州的美景，呼吸户外新鲜空气，让老人贴近自然

42、，有助于身心健康。2.1.6.2 户外健身 我们运动场有完善的健身设施和专人看护指导，保障老年人运动安全健康。 老人们可以带上自己养的鸟去放到自然环境中休闲一番，与他人聊聊养花养鸟的经验和趣事，是老年人休息聊天、接触自然的好地方。 不定期举办花鸟展，将老人们种植的品种良好、形态丰富的花草盆栽或者养的有趣又灵气的小鸟作展览，邀请其他福利院或者相似机构的老人来参观，还可以请记者来做相关的采访报导，提高其知名度。2.1.6.3 医疗保健体操在我们的健身房，健身教练会教老年人健身体操，如练功十八法、降压舒心操、祛病延年二十势等，针对性强、实用效果好。2.1.6.4 与其他老年人协会等合作举办比赛组织我

43、们公寓的老人与别的老年人协会比赛，由主办单位和当地政府颁发奖状。这也是一个交流的机会。2.2服务竞争力2.2.1 差异化公司采取差异化战略，别人没有的，我们有或者争取有，别人已有的，我们的会更加完善。2.2.1.1 个性化服务我们的个性化服务具有全面性和创新性，针对性强，在同行中处于先行者的地位。2.2.1.2 特色服务针对同行已有的特色服务，我们在前人的基础上有了完善，同时还推出了自己公司独有的特色服务。2.2.1.3 医疗在医疗方面，我们没有像其他公寓一样建自己的公寓医院，而是选择与竞争力强的苏北人民医院合作分担风险，利用苏北人民医院的优势，集中有限资源，建立自己的竞争优势。精简公司组织，

44、使公司更灵活地参加竞争。2.2.1.4 服务质量 我们的承诺是优惠价高质量服务。工作人员不仅要微笑耐心服务，还要贴心真诚服务，把每位老人都当做是自己的亲人来照料，在服务上绝不懈怠半分。2.2.2社会效益2.2.2.1 减轻政府负担我们公司公寓为老年人提供了一个安享晚年的高品质生活场所，并为政府分担城市老龄化带来的负担，更重要的是提高老年人的幸福指数，加快创建和谐社会的步伐。2.2.2.2 帮助解决就业和再就业问题我们公司会招聘一些下岗和退休人员担任卫生清洁管理人员，或者是最基本的、不需要技术含量的陪护人员，解决社会就业和再就业问题，维护社会稳定。2.2.2.3 增强社会凝聚力个性化的老年爱心活

45、动，使老年人在尽社会责任的同时增强爱心活动的影响力，带动更多的人尽社会责任。大学生的服务活动增强其作为国家下一代建设主力军的社会责任感，使整个社会的凝聚力增强。2.2.2.4 提供服务社会的平台老年公寓不仅创造优质老年生活，更为社会新生代提供了一个服务社会的平台。通过参加老年公寓的活动，年轻人可以了解并理解老年人内心所想，不仅为我们公寓的老人，甚至为社会所有老人提供生理和心理上的关怀和帮助。3市场环境分析3.1宏观环境分析3.1.1 政治环境党和国家高度重视养老事业，确定以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补充的服务体系，出台了一系列方针政策。2009年7月26日，江苏省出台关于加快江

46、苏省老龄事业发展的意见，推出多项惠及老年人的政策，旨在提高老年人的幸福指数，这为老年公寓的落成提供了良好的环境。最近召开的“两会”亦是加强了对老年事业的关注。全国政协委员、合众人寿董事长戴皓提出，相关部门应明确用于养老产业的土地性质归属，建议单独列出养老类产业用地，这样可单独对该类产业推出政策以促进养老产业的发展。第十一届全国政协委员温建民、史大卓，及新华人寿保险公司企业年金部副总经理王佰玲等提出“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所乐”的新健康养老目标，探索管理式健康养老新模式。今年的两会，伊丽苏娅委员带来了多份提案，从不同角度为应对老龄化问题建言献策。 提案一：“银发市场”亟待开

47、发。由政府积极引导老年人用品的开发，制定财政支持、税费减免、信贷优先、吸引投资、项目审批等配套、有效的倾斜政策和优惠扶持。提案二：积极吸引民间和海外资本进入养老产业。提案三：建立养老护理人员队伍。必须建设一支爱岗敬业的、有强烈的责任感、有专业化知识和科学护理技能的护理员队伍。另有徐培坤委员提出养老服务社会化的对策。以政府为主导，民办为补充，大力兴建各类养老院和社区、村庄助老机构。养老机构可兼具“公益性”和盈利性特性。要像重视医疗卫生事业、兴办医院一样兴办各类养老机构；要像管理酒店、宾馆一样加强养老机构的软件管理，包括等（星）级评定、服务监督、收费标准等。应在土地、水、电、燃气、税收等方面给予一

48、定优惠政策，降低兴办养老机构成本。彻底改变目前养老机构“小规模、低档次、劣服务”的现状。以照顾老人、从事养老业为荣，鼓励更多的年青人投身养老事业。3.1.2 经济环境目前，江苏省经济发展速度不断加快，人民薪资也不断提升，生活水平提高，子女也为父母的养老寻找最好的条件。随着家庭养老的弱化和社会养老的发展，以及老年人收入的增加，老年人对老年人居住环境的要求将会更加严格。这为老年公寓的崛起提供良好的经济环境。3.1.3 社会文化环境 家庭养老模式中，老年人与其他家庭成员住在一起，往往很难满足老年人的特殊需求，有条件独住的老年人，住房条件不是很理想。老年人思想的转换，不再以家庭养老模式为主，住在老年公

49、寓，为自己寻找娱乐项目，不再为家庭琐事烦恼，偶尔与子女聚会更让老人珍惜。子女将父母送至老年公寓，使之平时的娱乐生活更加丰富，特别是鳏寡老年人。在“人居城市-扬州”，老年人更加关注居住环境，郊区空气清新，适合居住养老，郊区老年公寓能兼顾到子女周末度假、看望老人时的居住需求。有实力的年轻人一代，无需再购置利用率极低的“第二居所”。3.2行业分析3.2.1 行业概述扬州市的养老机构共有十几家，但是依然带有强烈的社会福利色彩，一般由政府经营，大部分不具备成套独用的特点，真正具备老年公寓特征的几乎为零。由扬州红十字会主创的“国际老年公寓”即将运营，尽管这个老年公寓比较大规模，但还是由政府主办。近年来，随

50、着各种环境的成熟及老年人思想的转换，越来越多的老年人趋向于居住环境更加优越的老年公寓。因此我们的老年公寓潜在市场很大，需要挖掘。3.2.2 竞争者分析 目前，扬州有老人活动室、福利院、敬老院、普通老年公寓、酒店式老年公寓等老人服务机构，还有一些有疗养院的医院都是老年人养老的选择。3.2.2.1 老年活动室老人活动室是由地方政府开办的机构，主要为老人年费提供棋牌室、茶馆的活动场所，便于老人聊天、交流、打发空闲时间。优势：深入到村内部，基本上每个村都有自己的老人活动室，当地老人互相认识、熟悉，便于交流；对老人免费开放。劣势：老人活动室只白天开放，不提供伙食和住宿，老人需要从家去老人活动室活动，对于

51、腿脚不便的老人就不能前去；老人活动室设备简单，主要提供棋牌活动，不能提供医疗、健身等老人常需的服务，不能全面满足老人的活动需求。3.2.2.2 福利院、敬老院 福利院、敬老院是由地方政府开办的福利机构，主要是为社会孤寡老人、烈士家属提供免费或者有偿的服务。优势：具有福利性质，因此对于满足特定条件的老人可以免费入住，其他老人入住费用也很便宜；政府、当地热心人士会对福利院、敬老院的老人提供某些关怀和照顾。劣势：一、硬软件设施简陋，只能维持老人的基本生活需要，不能顾及到老人更高的物质需要和更深的精神需要，如不能为老人提供个性化服务、不能经常出去旅游、没有健身器材等；没有较好的医疗团队，来关注老人的健

52、康情况；服务质量欠佳，不能深入全面地关注到每个老人。3.2.2.3 普通老年公寓 普通老年公寓比福利院、敬老院高一个档次，同样属于福利性质，不过一般不提供免费服务。优势：具有福利性质，费用较为便宜；硬软件设施较为健全，老人生活水平与福利院、敬老院的老人相比，略有提高。劣势：只提供住宿式服务，对于有子女抚养但平时生活寂寞的老人便不能享受其服务；服务不够健全，只为老人提供统一服务，不能根据老人不同的需要提供个性化服务；没有关注老人的身心健康和精神需要，不能实现老有所学。3.2.2.4 酒店式老年公寓酒店式老年公寓是属于老年公寓的第三代发展形势，大多由国家出资创办。优势：软硬件设施齐全，生活环境优美

53、，提供周全的服务；可以提供交互式旅游服务；具有较强的医疗团队和坚强的政府后盾。劣势：收费较高，体现不出福利性质，不是一般老人可以消费；需要有一定修养的老人才能享受部分服务，消费群体较小。3.2.2.5 医院现在的医院陆续造了自己的疗养院，这些医院无疑是我们老年公寓的竞争对手。优势：医疗设备齐全，医护人员多且经验丰富。医疗系统完善，顾客的信任度高。劣势：环境不是很好，其他生活类服务欠缺，对于没有疾病或者病情不严重的老人来说吸引力不是很大。3.2.3 孝字敬老连锁有限公司优势：个性化服务的健全，如：纪念日的庆祝、再婚、财产托管、圆梦行动等贴心服务，使老人生活丰富多彩；提供特色的旅游服务，如：交换游、自助游等，增加老人晚年阅历；提供专业配套的电子健康自查系统，让老人更清楚自己的健康状况，及时做出调整；各类活动费丰富多彩，如：老年大学、各种健身活动、踏青等，满足老人的精神需求；建设健康食堂，根据老人的健康特别定制健康餐等；提供专家坐诊，关心老人健康。劣势：孝字敬老连锁有限公司是一个新生企业，在具体运营时需要不断努力不断进步；硬件设施方面还不够面面俱到，如：没有游泳池、没有咖啡厅等；由于资金实力，没有自己的专业健全的医疗机构。3.2.4 行业展望由于政府出台多