成都房地产市场调查分析报告

1、 成都房地产市场调研分析报告 2006-10-1 目录 第一部分成都宏观经济环境3 一、城市简况3 二、城市规划4 1.成都城市发展战略4 2.成都市都市区总体规划4 3.区域定位4 4.城市发展方向5 5.城市发展热点区域5 三、宏观经济环境6 1.GDP6 2.固定资产投资6 3.社会消费7 4.居民收入7 四、人口状况7 第二部分成都房地产市场状况8 一、政策背景8 二、成都房地产市场总体简况10 1.房地产开发投资规模日益增大10 2.外来资金对房地产投资的影响越来越大10 3.成都房地产市场供求关系趋于平衡11 4.竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确11 三、成都房地产各类型市场简况

2、11 1.住宅市场11 2.甲级写字楼市场13 3.商业市场14 4.二手房市场（商品房）16 四、2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售工程)16 1.城东片区：16 2.城南片区：18 3.城西片区：20 4.城北片区：21 5.城中片区：22 第三部分成都土地市场状况25 一、2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况25 1.2004年成都主城区土地交易列表25 2.2005年成都主城区土地交易列表28 3.2006年上半年成都主城区土地交易列表30 二、近年成都主城区土地市场比较分析33 第四部分消费者状况34 一、解读成都34 二、生活形态分析35 三、住宅消费

3、特点36 第五部分综合评述37 第一部分 成都宏观经济环境 一、 城市简况 ? 历史文化 成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 ? 地理位置和自然资源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括

4、两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4左右，晴天少，日照率在2432%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 ? 生活特色 成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市

5、”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 ? 行政区划 目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温 江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。二、 城市规划 1. 成都城市发展战略 ? 中心城布局形态逐步由现在的密集圈层式发展为疏密结合的扇叶式布局；优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展；优化城镇体系结构与布局，重点建设中心城周边七个卫星城镇：大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳。 成都市都市区总体规划：2.都市区是由大弯、

6、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等七个卫星城与中心城 ?都市是形成成都现代化都市的主体，共同构成的高度城市化和现代化的城市群，、也是中心城规划区范围，各卫星城按照各自的职能平方公里区幅员面积3260 分工，优势互补，共同发挥都市区的整体功能。都市区是市域城市化及第二、第三产业的重点发展区域；都市区以内为一体化 ?年以前逐步实现的城市地区，区内经济、环境、基础设施和城市功能在2010一体化；各卫星城既相对独立地承担所在区域的中心职能，又分别承担中心城 的部分功能。即从成都市中心城分钟大成都”的概念，市政府同时提出了要构建“30 ?另外， 30区到每一个外围功能片区最多只要分钟车程。 区域定位：

7、 3.一环路作为城市中心3260随着平方公里的大成都概念提出后，初步拟定将区，重点发展商务、文化功能；一环路至三环路以内，作为主城区，主要作生活三环路至外环路之间，作为环城区，重点发展各类产业；温江、郫县、华阳、区；将形成产业跟生活配套的龙泉等周边城市届时作为“大成都”的外围功能片区，格局。 4. 城市发展方向 成都市位于四川盆地的西部，西北高东南低的特征决定了城市要向更容易开发、开阔平坦的东、南方向发展；而西、北方向由于海拔高、开发难度大的因素，同时又多自然风景区，因此不适合进行大规模城市开发。从将来将成都与周边城市共同发展为经济圈的角度来说，城市也应该向东、南方向发展。 ? 向东发展： 根

8、据成都市政府审议通过的成都市向东向南发展规划，以市中心城东地区、西临外环路、南至成龙路及成仁路，范围约76平方公里，总体结构为1个副中心，1个片区中心，3个片区，15个居住区，四纵五横的干道系统。该规划区是以生活居住功能为主的生态型新城区，是城市副中心。 ? 向南发展： 根据成都市总体规划（19952020年）、成都市向东向南发展规划，成都市南部副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周边为核心的34平方公里地区，重点以发展科研、教育、文化及高科技术产业等功能的，以高新技术发展导向的综合性城市科技产业文化区；人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区与城南副中心，未来地铁线穿越人民南路主干道

9、使城南副中心畅通无阻。 5. 城市发展热点区域 ? 城东区域改造热点区 城东片区2000年以来市场发展迅速，东郊工业区结构调整规划、成都市中心城市向东发展规划、成都市沙河综合整治工程规划三大规划的出台，极大的刺激了该片区房地产业的发展。 ? 城南城市副中心区域建设热点区 城市向南发展方向的确定，城市副中心建设启动；同时，临近成都市高品质楼盘开发集中区城南，使得城市副中心规划发展地带更加令人向往。 ? 周边卫星城辐射热点区 城市向南发展方向政策出台、天府大道开通成就了华阳；撤县变区、成温公路的施工带热了温江；同时其他卫星城镇也正越来越受到业界关注。目前已经有众多实力开发商，如华新国际、建信、新希

10、望、棠湖集团等进入卫星城，未来几年内，周边卫星城的发展将持续升温。 三、 宏观经济环境 1. GDP 2005年，成都实现地区生产总值2371亿元，年递增长13.2%，比“九五” 时期上升2.9个百分点，其中，第一、二、三产业增加值分别完成182.3亿元、1007.7亿元和1181.1亿元，年均增长速度分别为5.3%、16.9%和11.8%。 2. 固定资产投资 。40.1%年全社会固定资产投资达1457.4亿元，增速达2005 年成都市固定资产投资超速发展，发展势头较为猛烈。2005可以看到，3. 社会消费 。年均增长，12.5%比2000年增长80.3%999.22005年社会消费品零售总

11、额达亿元， 比较GDP和社会消费2图标，可以看出社会消费和GDP基本是同轨迹发展的，说明城市经济发展和消费是同步的。 4. 居民收入 城镇居民人均可支配收入由2000年的7649元增加到2005年的11359元，农民人均纯收入由3016元增加到4485元，年均增长8.2%、8.3%。 人均可支配收入稳步上升，2004年成都市人均可支配首次突破万元大关。人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力，而住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加，保证了成都住宅需求市场的稳定发展并不断壮大。 四、 人口状况 重上海、仅次于北京、在全国特大城市中，万人，1013年末成都市总人口2000 ?庆，居

12、第四位。其中，市区人口336万人，县（市）人口667万人；女性人口497万人，男性人口516万人；全市共317万户，其中，市区为111万户，县（市）为206万户。全市平均每户3.2人，其中，市区平均每户3.0人。全市人口密度为每平方公里818人，其中，市区人口稠密，平均每平方公里达2370人。 ? 2005年末成都市户籍人口1082.0万人,比上年末增加22.3万人。全年出生人口7.5万人，出生率为6.97；死亡人口5.7万人，死亡率为5.31；人口自然 。；全市计划生育率为1.6694.61%增长率为从2000年和2005年人口数据可以看出，2005年的人口自然增长率仅为1.66，远低于“十

13、五”人口发展目标中4的指标，成都市的人口数量发展应该能够得到有效的控制；但同时我们也可以看到，由于城市人口基数大，绝对增长数量还是比较大的。庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口，中心城区人口已经过于密集了；为减轻城市负担，城市向外围发展势在必行。 第二部分 成都房地产市场状况 一、 政策背景 2005年国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，加强了对房地产市场的宏观调控，连续出台了一系列调控政策，主要目的是从宏观经管的角度，改善房地产的投资和需求结构，控制房地产投资总量增长过快的局面，防止泡沫的产生，使国民经济保持持续、健康、稳定的发展。其中包括了：3月17日央行取消房贷利率优惠政策，个人

14、住房贷款利率也再次上调。4月27日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施。5月11日，建设部、发改委等中央七部门联合出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知，“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。随后，各级地方政府也颁发了相关政策，调控手段从行政手段提升到利率、税收手段，体现了坚决挤掉商品房价格泡沫，实现“硬着陆”的政策目标。 2006年房地产市场进入了一个新的调整期，国家根据房地产价格上涨过快和投连续出台了一系列调控政策，继续加强了对房地产市场的宏观调控，机炒房的状况，由建设部、中国人民银行以及银监会联合制定的房地产抵押估价指导意见于3月1号起施行，以规范房

15、地产抵押估价行为，防范房地产信贷风险；2006年3月，国务院公布今年工作要点，提出继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；国家税务总局下发通知，调整房地产开发企业所得税征管办法，规定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠；2006年4月，中国人民银行宣布，从4月28号起上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上0.27个百分点，其他各档次贷款利率也相应调整；2006年5月，温家宝总理主持国务院常务会议，认为少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，提出改善商品房结构、严格土地经管等六项措施。2006年5月，国务院办公厅转发了建设部等九部门关于调整住房供应

16、结构稳定住房价格的意见，公布延长全额征收营业税年限，房屋建筑面积90平方以下的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%等措施。所以2004年被称为房地产“政策年”，2005年被称为“宏观调控年”，2006年是中央和地方政府上下结合、条块结合，房地产市场新政的“组合拳”基本成为一套完整的体系。 在国家进一步加大房地产宏观调控力度的同时，成都市也及时采取一系列有力的措施，力促房地产市场持续、稳定、健康发展。包括继续按照“引导高端、调控中端、保障低端”的房地产市场发展思路，采取多种措施，保障了成都房地产市场健康、持续、稳定发展。 一是完善公共住房制度。对经济适用住房“按照规范、提前登记、按需建设、保

17、证供应”，对符合条件的购房户，只要不挑不拣，满足供应；对廉租住房对象实行“应保尽保”,适当调整保障比例，扩大保障面，尽快出台解决中低收入居民住房问题的技术方案。 二是增加土地供应量，加大普通商品住房供应。坚持土地供应与住房供求状况、城市规划相结合，做到“以价定量，以量控价”。 三是规范市场秩序，加强市场监管。严肃查处破坏市场秩序的违法违规行为。 四是进一步加强舆论宣传，引导理性消费。 五是开展住房状况调查和需求预测工作。成都市先后进行了各郊区(市)县人均住房面积普查、九城区人均12平方M以下住房困难家庭普查、成都市低保户住房调查等专项调查，以及对未来三年的住房需求总量和土地出让规模进行了预测，

18、从而 为科学制定住房供应规模提供了依据。二、 成都房地产市场总体简况 1. 房地产开发投资规模日益增大 从1997年开始，成都市房地产投资开始进入快速增长阶段。作为成都市投资的三大主体力量之一，房地产开发投资稳步上涨，2005年同比增长54.6，占固定资产投资的31%，2006年上半年房地产投资所占比例持续增长（参见下图）。 从房地产投资重点来看，2006年成都房地产投资已由2005年住宅、办公楼和商业地产齐头并进的态势，转变为住宅投资继续加大，商业地产投资明显减少的格局。为满足成都房市旺盛的需求，2006年上半年开发商继续加大了对住宅的投资，但商业地产的投资却明显降温，1-4月商业地产共完成

19、投资3.69亿元，同比下降37.7%。 2. 外来资金对房地产投资的影响越来越大 成都房地产整体市场的另一个特点则是外来资金对房地产开发投资中的影响越来越大。据不完全统计：自1992年华新国际进入成都房地产市场至2005年春，入驻成都的外来房地产开发企业总数为53家，入市资金已超过人民币100亿元。外来开发企业持续跟进，表明他们信心充足，非常看好西部中心城市成都房产的前景。外来房地产开发企业进入成都，对成都房地产市场产生影响：第一、外来开发企业的介入直接推动土地价格上涨；第二、楼盘竞争、相对品质的提升与外来大品 牌的影响势必导致房价的快速上涨。3. 成都房地产市场供求关系趋于平衡 下图：成都五

20、城区房地产总体供应销售表 由上图可以看出，从2004年开始，在宏观调控等各种影响因素的作用下，一方面，市场需求受到抑制，成交面积增幅放缓。2005年商品房的成交量同比增长2，增幅下降10。 另一方面，五城区商品房供应面积增长较快，2005年的供应同比增长8.6，增幅为2004年的一倍。成交增幅的放缓和供应增幅的加快，使供求关系逐渐趋于平衡。在2005年，供应面积开始超过交易面积，供销比快速上升为1.13。 4. 竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确 随着房地产市场竞争的日趋激烈，土地获得的难度和成本加大，开发商必须更加注重楼盘品质、塑造自身品牌，向着精细化、个性化发展，以便在激烈的市场竞争中立于

21、不败之地，因此，市场细分必须更加明确。 三、 成都房地产各类型市场简况 1. 住宅市场 住宅作为房地产市场中重要的分类市场，其市场走势对整个行业产生深刻的影响。下图反映了2002年-2006年上半年五城区住宅的供销走势。2002年-2004年，五城区的新增供应面积均小于销售面积，尤其在2003和2004年，需求增加明显，年供应面积增大，超过销售面积，供需矛盾有所缓2005五城区供需矛盾较为突出。解。 下图：住宅市场供销售情况（2002年-2006年上半年） 在价格方面，住宅交易价格逐年攀升，2005年涨幅为近几年最大，进入2006年，住宅均价的涨幅受到宏观调控等多方面影响开始放缓。 下图：住宅

22、均价（2002年-2006年上半年） 预测： 1)住宅供应量将进一步增大 根据近三年五城区的土地供应规模（2003-2005年土地供应量分别为226.56、267.87和245.84万平方M），可以预测，在住宅市场保持平稳发展的情况下，住宅供应理论上仍然会持续增长。 2)需求持续平缓释放。 年内，随着城市化进1-3根据近三年来购房者需求变化趋势，可以预测，未来 程的加快、人居环境的改善，将会吸引更多的外地人，需求将持续上涨。但在国家宏观调控和购房成本提高等因素的影响下，上涨幅度将趋于平缓。 3)住宅价格继续上涨，但涨幅放缓。 根据近几年价格走势和目前市场需求，预测住宅价格将继续上涨。但由于受到

23、国家宏观调控的影响，涨幅将有所放缓。 2. 甲级写字楼市场 由于成都目前缺乏真正意义上的甲级写字楼，对甲级写字楼的选取是在参考国际甲级写字楼设施设备规范上做出的。 根据2006年二季度做出的最新统计，成都目前投入使用的甲级写字楼总共有7座，其中5座位于CBD区域内（川信大厦、城市之心、时代广场、中环广场和冠城大厦），2座位于SBD区域内（威斯顿联邦大厦和开行国际广场），总存量面积为278，995平方M，平均租金为98.5元/平方M/月，空置为33.1。IT，银行和电子企业是成都甲级写字楼的主要客户。下图显示了成都甲级写字楼1998年-2006年第二季度的租金变化情况。可以看出，成都甲级写字楼的

24、租金保持着平稳上涨。 下图：甲级写字楼租金变化（1998年-2006年上半年） 由1998-2006年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况可以看出，从1998年-2004年，甲级写字楼都基本处于一个供需平衡的情况下。而2005年和2006年上半年供销比和空置的上升主要是因为新入市的三个甲级写字楼（时代广场、中环广场和汇日央扩国际广场还处于市场吸纳阶段，因此造成短期的供销比和空置率 上升。下图：1998-2006年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况 预测： 随着外来知名企业的增多和企业扩张需求的增大，成都甲级写字楼的需求将进一步增大，甲级写字楼市场看好。 3. 商业市场 商业地产市

25、场的需求从2001年开始明显地显现出来。2003年商业地产销售面积为76.53万平方M，同比上升32.24，销售金额同比增长73.76，被称为成都商业地产年。然而，进入2004年以后，过度的开发导致了供销比从2003年的1.25直接上涨到1.58，供应增长过快，需求出现疲软，商业用房空置面积大幅增加。2005年，政府加强了对房地产市场的宏观调控，减少部份盲目投资，开始消化之前商业存量，2006年上半年，商业用房的供应面积同比下降明显，为46.7，销售面积同比下降10.0，标志着商业地产开始进入理性发展阶段。 年上半年商业用房供需情况分析2003-2006下图： 在价格方面，2004年的商业物业

26、均价上涨了18.7个百分点，涨幅为近几年最大。2005年，在国家宏观调控作用下，商业物业均价下降了12.05，下降幅度明显。在经过一段时间的理性调整以后，2006年商业物业价格开始有所上升，市场开始回暖。 预测： 1)地铁沿线商业片区将成为开发热点，新的商业格局将逐渐形成。 2)根据成都市商业网点发展规划，成都市的主城区将形成1个CBD（中央商务区），6大组团中心，19个区域商业中心（例如:光华、红牌楼商业中心等）和100个左右的社区中心，因此，新生的商业片区将成为新的开发热点（例如：发展中的 。第四商圈金沙片区）4. 二手房市场（商品房） 下图为2002-2006年上半年五城区二手商品房成交

27、比较。由此可以看出二手房在2003年和2004年间成交量增加迅速，市场表现活跃。由于受到宏观调控等影响，2005年二手商品房增速明显放缓。到2006年上半年3、4月份，二手房市场悄然回暖。但5月-6月，受到营业税政策调整的影响，二手房成交量不断下滑。7月-8月，由于为了避开即将开征的个人所得税，二手房交易量短期内有所上涨。目前，大多数购房者对二手房市场抱持币观望态度。 下图：2002-2006年上半年二手商品房成交情况 预测 随着新一轮宏观调控的到来，二手房市场的未来有待观望。 四、 2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售工程) 1. 城东片区： 片楼盘名 序号 开发商 位置 区成

28、都希6栋 1 粼江峰阁一、寓 威 城二环 东 间聚仁房东方新城2 电梯公寓 产15 尾声一代天骄3500 电梯/多层 融正成沙河正成地16 电梯公寓 产 明珠德瑜房17 多层 沙河林荫 产加贝置18 领域 花园洋房 业鑫恒泰 电梯公寓东篱居19 楼盘形态31 户型面项配套待完善销售进度 2期在售 价格/ 积（）77-151 （元3900 点评沙河景观卖点， ） 价位适中层电梯公94-180 3200 高档精装修交房邻近老社区，生年交房规范，国外产品活方便 71-211 076000 模式，内外环境96-169 3550-3850 周边环境有待改电梯/ 在售 均好善，楼栋间密度 大户型在周边配套

29、完善， 置业售1 期售完 140 80-218 4000 3600 交通便利 大周边环境有待改 城东为数不多的中房集6月3日拥有较好环境的4960 47-74 11层电梯公寓3 水晶星座 小户型，适合年 团 开盘轻一族 皇家园林式景栋218层和成都中6栋9月开盘 50-180 4500 观，精致大气的4 颐和家园 32层电梯公寓泽 景观环境为卖点万科城市优雅成熟的大社成都万花园玫5 4500 区，完善的社区11层电梯洋房 售完50% 120 科 瑰苑配套 酒店式公寓，规成都成成功格6 3800-3900 模不大，户型大80-130 高层 9月开盘 功 林尚城 小控制合适成都平7 锦都花墅 小高

30、层、高层 近售完80-130 3800 闹中取静地段 安全电梯高层公9栋18层、1四川朝栋8月5日 8 寓，配套尚需完80-130 4000 千层朝阳开盘 阳 26层高层 善大规模社区，内成都融6月1日 85-145 4100 有市政公园、商小高层电梯公寓9 蓝谷地 一期交房创置地 业设施联排别墅、叠拼别独立社区，内外成都东墅、电梯小高层公 期在售130-140 4200 景观较好，品质 10 康郡3 方名园寓较高 二、口碑较好，品牌三环青房云成都青11 4300 07年交房120-210 信任度高，位置层电梯公寓18 间年房产 上 较好四川美区域环境有待进12 68-149 3500 余少量

31、 东上美榭 多层 一步完善 宸泛林房小户型在工程邻近大卖13 东辰瑞景 电梯公寓 30-50 3800 售产 场，生活便利工程闹中取静，海天鸿14 126-130 余少量电梯公寓 3800 上行东方 高层建筑高容积 实业 率成都长性价比较高，善，区域发展中旭通桂旭通房邻近马路，有噪3500 82-192 在售20 电梯公寓 声，景观无特色产 香居 万基房占地小，小景观 21 小高层 二房在售 49-100 万基蓝麟 4000 地产与老社区相邻，勤勇地22 银杏森林 多层 2期在售 89-210 3400 产 生活便利乡镇产权，价位乐迪投23 北湖印象 多层 在售 40-170 2400 优势资

32、高小高层、配套完善中，大卓锦城2多层、成都盛24 2期在售 90-240 3700-3800 层、别墅吉立 期型社区 多万科魅力成都万小高层、公寓、完善配套，良好25 3月开盘 80-200 4000-4500 科之城景观，大型社区 3期 层 成都豪上东阳光、11大型社区，低容18层电梯公26 9月开盘 86-220 3600-3800 3期 寓达积率，高绿化金山房邻近马路，配套27 6月开盘 金色逸景多层 80-120 2000 产 需完善经典房大观城市邻近三环，交通28 电梯多层 2期在售 80-120 3400 期 配套弱项 产花园2国一集国一剑桥内部景观精致，29 花园洋房 2期在售

33、93-150 2400 丽景周边配套欠缺 团花样年三环志成房楼盘寓意鲜明，30 华常青多层 8月推出 80-120 2900 地产 适合有车一族 外 藤天地晨光天地置价位上调，区域多层 3期在售 102-200 31 3000 环境待完善丽景业 千和物多层楼盘，交通32 多层 90%售完 千和意境 135 3200 业不利 龙泉光33 桃都印象 多层/ 交通待改善电梯 多层在售 55-150 2000 远实业银河花园银河投34 小高层 2期在售 85-160 2390 周边配套欠缺 期2资 利通天鹅利通实35 花园洋房 90% 190-250 2600 区域环境适中 堡 业跃166成都博36

34、多层 尾声 2200 区域发展中 京龙嘉苑 朗 层 2. 城南片区： 户型面价格 销售序片 积点评 楼盘形态开发商楼盘名 位置 进度 区号 ）/（元 （）写字楼岷江新写字楼、公施工90以6500 1 商鼎国际 地段优越，配套齐全 公寓中 希望 上，寓58-81 销售四川蓝 85-178 4700 整体设计成熟电梯 2 凯丽滨江 中光 中海兴中海格3 电梯 余2套 86-160 一房一价 一、二环间大盘 业林威治城四川嘉4 电梯 余4套 70-150 5000 南中取景，适合居家双楠尊邸 宇新里维余少上海绿三环80-167 4800 英伦风情浓郁电梯多利亚公5 地 量 内 寓3期多层、叠加成都华

35、余少美洲花园大型生活社区，配套齐4500 6 68-190 全 别墅人期3 量紧凑合理户型，生活氛成都瑞余少瑞升南7 54-178 电梯 4500 量 辰景秀围成熟升 成都鑫8 首座 电梯 设计注重概念 预定 60-400 6000 达余少成都鹏鹏伟泰9 电梯 82-256 4300 量 伟 和佳园建筑形态多，建筑少许余少四川新多层、叠加10 锦官秀城 96-250 5200 城 拥挤别墅希望 量 南联排6900叠人民南延线与锦江交四川巨11 兰桥尚舍 尾声联排、叠拼 149-310 4300 加汇河湾地带幅 外立面设计不错，环境保利集余少12 御景台 电梯3220 80-156 团 待完善量

36、余少成都飞13 明珠怡园 均价不高，户型待改进 多层 90-130 2950 量泰纯多层，价格合理，规成都昌14 楠苑 多层 余8套 75-155 2350 兴模小成都同15 枫渡莱茵 多层/电梯 余 采光较差35% 86-180 3000 乐花样华阳 售一成都通80-130 2300 距华阳镇较远 16 年别样多层人民南延线大盘，大销南华350088-180多怡丰新17社地工成都号线物业，大远大都18小高80-2004000社风花园洋别墅、花成都迎宾大道延线，区域100-210350，叠19阳光华洋4500余四川华阳新镇区内，大型320080-120高嘎纳湾20森 蓝山美树四川三别墅5800

37、，环境好，邻近高尔夫，89-200 别墅、多层 21 在售 高品质住宅社区 2期 佳 多层4000 施工翰林南城四川中邻机场，较吵 22 多层 76-192 3000 中期2 盛 川西民居风格，配套待8月开成都屹润扬川23 多层 70-170 3300 盘 完善立大畔3期 航空成都兴余15邻川大江安校区，小户文星生活24 多层 40-80 2650 套 广场 港型 益余少四川润学府嘉苑25 多层 80-200 品质中等 2900 量 期5 扬期在利通上2四川利26 多层 80-150 3200 沿河多层，景观较好 通 售 优水岸瑞升水多层、叠拼、余少以水景为主景观，高端成都瑞2200 27 云

38、花都272-259 住宅小区 量 升 洋房 期双流成都瑞余少瑞升林多层 54-148 2400 盘量小，生活方便 28 韵东升量 升 宗申流施工成都城29 溪别院4多层 90-194 3000 盘量小，生活方便 裕中 期 3. 城西片区： 户型面价格 销售片序楼盘形 积点评 楼盘名 开发商 位置 号 区 态 进度（元（） /） 富临清江四川富电梯公在售1 4900 地理位置较好，离主干道太近40-160 寓 雅居临一、余电梯公20成都汇康河郦景2150 5200 成熟大盘，社区环境、配套好 二环2 套联期寓 间小户型电梯公寓，邻西二环主永海置电梯公30余45-90 3 4600 楠宝石 套业

39、干道寓 月开8武海4中华名80-270小高4600区域大清水电梯博瑞余113-280540精邻近易初莲花大卖优品56400二鹭岛国际滕王三期电梯国际化社52006地中大君近电梯中大785-1904800片区较大工程，中心社金电梯月四川周边公园环绕，环境较45008碧华岳 大地新光四川大15层近售正对西南财经大学南门，小户4600 9 42-90 型电梯 完华广场 地 销售中海地中海常春电梯公户型紧凑，功能完善 10 70-113 5400 寓过半产 藤花园 销售成都新电梯公11 和谐家园 87-180 3900 小型居住社区，西三环边缘 建 寓 过半齐力光华销售齐力房电梯公12 135-180

40、 3540 居住、休闲、购物一体化小区 中 开岁月寓月开电梯公8成都政13 城楠印象 96-170 4300 板式电梯公寓 盘寓 建 多层川西景观洋房，整合川西月开多层洋民和胜地9成都民14 85-122 2480 盘和 金芙蓉房 民宅、商业街建筑品质和景观较好，水景楼销售成都森森宇美茵多层洋15 51-220 3500 盘 中期房宇 河谷2光华大道边，近温江老城区，多层洋成都大7月开赛纳河畔216 80-160 2780-3120 盘法式风格期 华房城西9月开处于温江大学城中，人文氛围四川红电梯公17 红泰翰城 74-186 2680 浓 寓 泰 温江 盘洋房别成都中18 依云镇 花园洋房和

41、联排别墅140-180 4100 能墅2七彩花都9月开四川通19 80-130 2880 低密度住宅，配套不足 多层 惠 期盘海峡新销售电梯公金强实20 42-90 2700 邻近温江大学城 寓 过半 业城外滩 和韵美联洋房公成都美准现21 110-190 2800 社区配套全，规模大 寓联 墅房城西四川舜近开舜苑一里22 多层80-170 2580 热带风情景观 苑阳光 盘 郫县余少四川沈电梯公23 上都 50-240 2500 郫县中心，户型跨度大 量 飞寓 4. 城北片区： 户型价销售点楼盘形位楼盘开发（品质相对高的社区月功层电金都1320076-130四川群住实1层三2水韵天成都金式2

42、预售80-1603600生态居住区，配套尚点东林城市成都永期配套不成熟，大型社电梯公3330050-120合园 4 幸福屋语 四川辉富 电梯公寓 售过半 40-130 4500 地段不错 电梯公适合办公、做生意聚金汇城 四川蜀牛 余少量3880 38-67 5 寓、商铺 183-222 泰丰北极星 余6电梯公寓四川泰丰 6 套 3700 100成都富瑞余80-320 3800 金府路7 6号 现房，位置不理想电梯公寓 斯特 套100余8 芙华新大陆 电梯公寓 成都芙华 56-150 4200 位置较好 套 9 电梯公寓 名人房产 名人第四城预售中 25-90 5000 2期售成都众合2众合北尚

43、多层住宅，生活便利2600 多层 10 80-120 城北 期过半天成 天回江南文化底蕴，植物园地小高层、成都天之 镇11 预售中天府江南 80-130 2800 海 段多层 花园洋2期销12 万科双水岸 发展商实力，品牌效益成都万科 3600 房、别墅 售中别墅、花13 博雅桂湖郡 成都万博销售中 87-174 2400 现房，周边环境待改进 园洋房中小户型为主，金冠时代生活配套14 成都金田 余一半 37-90 2550 多层 不足印象 套左6015 水岸风景 泰宇置业规划尚可，生活氛围不高 多层 90-150 2500 右城北 期预新都2南充公达 多层 38-173 16 思学园 石油大

44、学附近 售区域价格优势 80-153 成都原野 17 锦绣庭院 10套2000 多层社区相对安静多层 75-150 2200 成都宇亮 18 天元山庄余70% 多层、花余502700-3700 地段尚好 万佳橄榄郡 成都万佳 79-146 19 套 园洋房成都民生100余20 状元府邸 32-180 2400 生活配套较差 多层 套置业 5. 城中片区： 户型价销开点楼盘形楼盘进（清水准建川建1电梯公，装邻华西医大，人文气息浓，配套48-115550门公集6200小高层天府广场、川大校区比邻，商业年成釜山国55056-137起2高开众生活配套商业、期汉核心区域，商业、生活配cb起65050-1

45、80财富中3实业 5498（写字集写字楼、商场、商务公寓一体大成都写字楼、住宅楼、商业部 4 东方广场 型商务综合体 售完 信德 住宅 分）四川银唐国余少文化区域，绝好地段，交通方便， 4692起价南府电梯公寓 70-120 5 生活配套际寓所 量 锦邮票文化背景小区，纯住宅，地段小高层公成都10开40-160 5300起价昆仑华庭 6 盘 寓昆仑 优越底商、电余东渡时成都1007 36-85 人民中路标志建筑，商业丰富 6000 梯公寓东渡 代凯悦多套成都电梯公8月开8 华西国际 合力36-142 4990 地铁一号线建筑，设施齐，配套全 寓、多层盘 达 可以看到： 1、 城东稳步发展 城中

46、06年上半年住宅供应供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓工程；出于土地稀缺方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；而城东由于经过05年的第一次开发热潮，06年上半年迎来其稳步发展的时期，“名企大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。随着东调搬迁的加快，城东土地供应增大，城东发展正进入快车道。 2、 产品类型：电梯公寓成为绝对主导 电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓工

47、程，特别是城南三环外和城西三环外的区域。其中郊区以华阳和双流更为明显。由于停止了多层住宅在主城区内的建设，因此多层住宅都集中到了郊区。而电梯公寓特别是三环内，也向着越来越高发展。 3、 80-120仍然是需求主力 06年1-6月，全市商品房住宅工程户型供应面积仍然以80-120为主。各个新盘销售最好的也是80-120套2套3户型。这种户型比较合理，且面积比较适中。目前成都市购买主力人群为新兴中产阶级，而80-120的套2、套3户型正好适合这些新兴中产阶级的口味。 4、 高层和小高层旗鼓相当 ，主要都分布在市区32%和38%整体来看，高层和小高层建筑的比例相当，分别为内，也有部分分布在郊区；新开

48、楼盘中，多层建筑的比例仅为6%，由于目前成都市主城区内不再修建多层工程，因此多层工程的数量也有较大的减少。 5、 价格：优势已经不存在 由于三环沿线土地供应集中，地块规模大，因此，这里成了品牌开发商相互竞争的主战场，从蓝谷地、卓锦城到中海国际社区、魅力之城，众多大盘沿三环分布，楼盘的价格普遍不低，甚至达5000元/以上，今年1-6月三环外新盘均价首次超越二环新盘均价，其价格优势已不存在。 第三部分 成都土地市场状况 一、 2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况 1. 2004年成都主城区土地交易列表 序净用地（平成交价（万元竞得成交金额拍卖日期 地块位置 土地用途 亩） 号 M/亩

49、）（万元）人/77919.95 住宅、农贸上海 155 高新区神仙树南路18116.385 1 市场用地 绿地 116.88 8415.81 商务公寓流 2 武侯区南河外侧滨江路南侧 标用地12.62 17833.69 住宅用地成都426 11395.5 3 青羊区新开市街2004-1-8 兼容商业金鸿26.75 3194.69 成都560 2683.52 武侯区小天竺街北侧4 商业用地 众祥4.79 10990.19 住宅、农贸成都260 5 成华区建华南路 4286.1 市场用地博华16.49 14304.14 商业金融成都380 8154.8 3号地块 1 东大街 用地 和骏21.46

50、11874.28 商业金融蓝光880 号地块 15673.944 42 东大街 用地和骏 17.81 4394.02 成都2004-3-11 345 2273.895 3 居住用地 华民印刷厂 金房6.59 2912.62 商业用地 4 锦江区椒子街 4.37 10441.00 泰丰5 原成都自动化设备成套总厂 居住用地 190 2975.666 房产15.66 12529.16 21、锦江区琉璃乡棬子树村成都1 住宅用地 74 1390.756蜀18.79 39360.10 成2004-3-302住宅用锦江区琉璃乡皇经楼村五804723.2青59.04 51071.86 成3成华区保和乡东2

51、-住宅用705362.49华76.61 120.7公共服中60108660设施用地2004-4-151金牛区金牛乡、郫县犀浦兴居住用1811.00 6754.81 二类住成2664.1912004-4-28武侯区桂溪乡高攀村一263东用10.13 5899.57 二类住宅成都2504.55 2 锦江区二环路四段工农院街 283 用地 国润8.85 3989.19 同仁路以青羊区西大街以北、二类居住四川632 3 3779.36 煌鑫 用地 东、北临树德中学5.98 商务公寓8415.81 4 武侯区南河外侧滨江路南侧 兼容旅馆 12.62 业用地 4897.26 （马道街成都青羊区西华门街以西

52、商务办公5 750 5508.75 蜀信 ) 号）53-69(含公寓7.35 青羊区，东临现状住宅，南临6918.21 成都二M住宅6 东珠市街，西临现状商业用505 5241.9 兴元用地 10.38 地，北临东马道街4648.17 四川牛王庙上街以锦江区东大街、7 3498.94 502 商业用地 南府 北、牛王庙后街以西6.97 锦11129.62 居住兼容成都 武侯区国学巷一号地块668 11148.92 1 商业用地、 建川 16.69 3915.47 （老南门南河桥武侯区簧门街无人2 商业用地 2004-5-18 头南侧处）应价 5.87 7557.64 商业用地成都3 锦江区天涯

53、石北街 462 5239.08 新港11.34 住宅用地 1754.93 成都1 武侯区九三路 商业用地 305 802.15 民用2.63 8415.81 商务公寓四川530 6690.72 2 武侯区南河外侧滨江路南侧 2004-6-10 旅馆业投资 12.62 46732.29 商业兼容成都231 16193.1 3 青羊区金沙村八组 成房二类住宅70.10 47811.93 二类居住武侯区簇桥乡顺江村八组成都（武100 7172 1 侯大道旁） 用地 兴元71.72 2004-7-6 28184.07 四102二类住2武侯科技园武青东六4312.152永42.28 锦江区朝阳区路北6839.08 成二类住5645785.85041信10.26 （青石号地块商业娱乐8159.29 2004-7-16正锦江区红星路三段以西2商业办公甲巷以东、利都广场以12.24 旅馆酒54097.31 二类住成华区槐树店街北（原五董7384.2769913建设公司用地用81.15 二类住宅4783.27 成都