AAA田园综合体采用PPP模式的可行性分析

1、【MeiWei_81 重点借鉴文档】田园综合体采用 PPP模式的可行性分析PPP融资模式已广泛应用于我国的公共设施和基础设施建设中，但其在田园综合体建设中的应用尚不多，有很大潜力。田园综合体是集现代农业、 旅游休闲、 田园社区于一体的特色小镇， 是极具特色的现代 农业庄园和理想的现代乡村居所的有机结合体。 田园综合体作为一种农业和农村可持续发展 的新业态， 在城乡一体化的新格局下能够得到政策鼓励和呵护， 就因为它顺应了农业供给侧 改革， 符合产业转型升级的要求，它能够在我国国民经济增长的新模式、新常态条件下，满 足城乡居民对高端生活、 旅游和消费的各种新型需要， 创新性提供宜居宜养宜旅的高品质

2、农 业产品和服务供给。田园综合体建设将一二三产业“三产融合”，需要以完善的基础设施为基础， 目前地方 政府财政压力大， 资金缺乏是田园综合体建设的最大障碍， 而在当前我国农村， 仅仅依靠农 民的力量来解决资金缺乏的问题是不够的， 采用 PPP模式，可以通过发挥政府资金的 “杠杆” 作用， 撬动社会资本， 有效解决田园综合体建设中资金不足的问题，通过竞争性方式择优选择具备项目经营能力和履约能力的社会资本，将农村的资源优势与社会资本在资金、筹划、 运营等方面的优势结合，更好的推动田园综合体发展。一、田园综合体采用 PPP模式的可行性分析（一）田园综合体 PPP项目具备良好的运作条件首先， PPP模

3、式不仅是一种投融资模式，也是一种全新的项目管理理念，政府推广PPP模式的目的是加强基础设施和公共服务， 从建设内容上看， 田园综合体不仅建设具有经营性 质的设施， 还承担具有一定的公益性质设施的建设， 田园综合体项目符合政府推广 PPP模式 的根本目的。其次， PPP模式已在我国公共设施和基础设施领域广泛运用并且积累了丰富的经验，田 园综合体通过 PPP模式进行建设， 可以明确政府部门和社会资本各自的责任和义务， 有利于 降低田园综合体建设过程中的各种风险， 提高田园综合体建设的效果。 政府通过招标方式引 进综合实力强的社会资本参与田园综合体的建设。 综合实力较强的社会资本一般都具有先进Mei

4、Wei_81 重点借鉴文档】【MeiWei 81 重点借鉴文档】 的管理能力、 丰富的建设经验， 可以有效提高田园综合体建设整体风险控制能力和水平。 另 外，社会资本根据自身的先进技术手段、 风险控制能力， 可以对田园综合体建设的风险进行 有效识别并制定对应的风险管控措施，从而整体提高田园综合体PPP项目的风险处置水平。再次，目前政府主推的 PPP项目，主要是经营性较强的项目，即以“使用者付费”为基 础的项目。 PPP模式兴起的初衷是为了解决地方政府债务问题。田园综合体项目通过一部分 或者全部的使用者付费， 来偿还企业的投资成本和投资回报， 而非以地方政府财政资金来支 付，可以有效减少政府的债

5、务负担。 在政府财政资金紧张， 同时也缺乏专业运营管理能力和 经验的情况下， 引入社会资本具有较强的必要性。 从以上三个角度无论从公益性、 经济性还 是效益性的角度来考虑，田园综合体项目都适宜采用PPP模式进行运作。（二）田园综合体 PPP项目具有相关的政策支持在城乡一体化的格局下， 田园综合体顺应了农业供给侧结构改革， 是实现中国乡村现代 化、新型城镇化的新模式，因而得到了国家政策的大力支持。 2017年 5月 31日，农业部办 公厅印发关于推动落实休闲农业和乡村旅游发展政策的通知，大力扶持休闲农业发展。 该通知还指出，引导社会各类资本投资休闲农业和乡村旅游。通知还特别提出，积极创 新财政投

6、入使用方式，探索推广政府和社会资本合作，综合考虑运用先建后补、贴息、 以奖 代补、 担保补贴、风险补偿金等，撬动金融和社会资本投向田园综合体建设。鼓励各类金融 机构加大金融支持田园综合体建设力度 , 积极统筹各渠道支农资金支持田园综合体建设，同 时 PPP 模式也是田园综合体发展的不二选择。二、田园综合体 PPP模式运作方案设计PPP模式下的田园综合体建设，以“市场化运作”为机制，政府做好引导和政策支持， 在规划设计、 文化传承、 环境保护等方面发挥积极作用， 社会资本通过资源整合、 招商管理、 智慧化运作提供全生产产业链服务。（一）田园综合体 PPP项目组织结构田园综合体 PPP项目的参与主

7、体包括政府、开发商、金融机构及咨询设计、工程施工、 招商运营等专业企业。政府通常是田园综合体 PPP项目的主要发起人， 政府通过给予特许经营权、 政策扶持等 措施吸引社会资本， 保证项目顺利进行。 在田园综合体 PPP项目中， 政府的职能主要表现在MeiWei_81 重点借鉴文档】【MeiWei 81 重点借鉴文档】 确定社会资本、授予特许经营权、政府补贴、融资支持基金、项目保证、质量监管、价格监 督等方面。社会资本可以是一家企业， 也可以是多家企业组成的联合体， 与政府合作成立特别目的 公司 SPV( SpecialPurposeVehicel )作为 PPP项目实施主体，要负责项目融资，建

8、设、运 营与维护、财务管理等全过程运作。金融机构提供资金支持和信用担保。 金融机构通常指为 PPP项目提供资金支持、 信用担 保的银行等机构 ; 金融机构也能作为社会资本参与项目投资。田园综合体项目的投资规模较 大，社会资本以及政府的直接投资比例较小，通常大部分资金由金融机构提供。借鉴国外经验，导入服务 PPP项目的专业咨询机构，田园综合体 PPP项目参与者众多、 资金结构复杂、 周期长、 风险众多， 因此在项目全生命周期内需要咨询公司为项目运作提供 相关咨询。 咨询机构的主要职能包括提供政策咨询、 融资方案咨询和风险管理咨询等， 对田 园综合体全程建设进行监督管理。(二) 田园综合体 PPP

9、项目运作流程田园综合体 PPP项目运作流程大致可以分为以下五步：1. 项目识别阶段。 识别阶段是干什么了？主要是判断项目是否适合采用PPP模式，需要判断田园综合体本身与 PPP模式是否契合。 本阶段主要工作包括项目发起、 项目筛选、 物有 所值评价和财政承受能力评价等。田园综合体 PPP项目确立前期， 须进行详尽的调研确立盈利模式； 进行项目全流程的建 设以及运营模拟； 根据建设运营模型进行精准的财务测算并统筹资金安排。 组建一个项目实 施团队， 政府牵头做好具体工作实施方案， 根据城市总体规划来制定田园综合体建设的初步 规划方案。 物有所值评价和财政承受能力评价， 物有所值评价分两块一个是定

10、性评价， 一个 是定量评价。定性评价主要通过专家打分，只要超过60 分，都是通过论证的。定量评价，一个是 PSC值，一个是 PPP值，最后论证的是这两个值的大小关系，如果是PPP值大于 PSC值，把这个项目交给社会资本干不如政府自己做， 就不适合采取 PPP模式； 如果交给社会资 本以后，成本会降低、风险会转移，就适合PPP方式。2. 项目准备阶段。 本阶段主要工作包括确定 PPP项目经济技术指标、 项目公司股权、 项 目运作方式、项目交易结构、合理分配风险、合同体系、项目采购方式、项目监管构架等。MeiWei_81 重点借鉴文档】【MeiWei_81 重点借鉴文档】3. 项目采购阶段。 本阶

11、段主要工作是确定 PPP项目公司。结合田园综合体 PPP项目特点， 用合适的招标方式和评分办法， 通过竞争性公开程序选出合适的候选中标者， 通过双方谈判 拟定特殊经营期、投资比例及股权等；达成一致后，签订合作协议。4. 项目实施阶段。 本阶段主要工作包括项目建设和项目运营。 政府与社会资本组建 SPV， 政府给予 SPV特许经营权， SPV负责融资的具体工作， 融资方式主要有： 通过项目进行融资； 通过项目未来现金流进行债券信托、 资产证券化等， 根据项目实际情况拓展融资渠道， 尽量 降低融资成本。 SPV在规定期限内负责完成规划、建设、招商和后期运营工作，以通过招标 方式将田园综合体项目分包

12、给相关单位进行开发建设， 通过第三方对项目进行实时监督， 有 违反合同的及时与项目公司沟通，并确定责任主体。工程全部竣工验收后，进入运营阶段。 在约定的特许经营期限内，社会资本通过经营收入回笼资金，此过程中，政府、贷款人、社 会居民都有对项目进行监督的权利。5. 项目移交阶段。 特许经营期满后， SPV将项目经营权和所有权移交给政府，办理清算 手续。移交时， 政府应对项目进行检查， 确认项目是否与特许经营权协议中约定的情形相符， 是否处于良好运营和维护状态； 如果未达到移交标准， 由 SPV进行修补以保证项目能继续运 营、为后期提供服务。 最后， SPV应将项目的各项资料移交给政府， 做好项目

13、平稳过渡工作。（三）田园综合体 PPP项目的投融资结构合理的投融资结构是 PPP项目开展的前提， 结合田园综合体的特点和发展模式形成田园 综合体 PPP项目的投融资结构。MeiWei_81 重点借鉴文档】MeiWei 81 重点借鉴文档】田园综合体 PPP模式投融资结构（四）田园综合体 PPP项目风险管理田园综合体 PPP项目风险管理指对 PPP项目的风险识别、 风险评价以及风险分担等过程。 霍尔三维结构作为系统工程方法论， 形象描述系统工程的研究框架， 其中任何一个阶段和步 骤都可以进一步展开， 成为分层次的树状体系。 霍尔三维结构目前已经被应用到 PPP项目中。 本文从霍尔三维结构的时间维

14、、逻辑维和知识维进行田园综合体PPP项目风险管理。MeiWei_81 重点借鉴文档】MeiWei 81 重点借鉴文档】1、时间维度。 时间维由田园综合体 PPP项目的运作流程组成，包含项目识别阶段、项 目准备阶段、项目采购阶段、项目实施阶段以及项目移交阶段，不同阶段的风险不同， 且又 相互联系，此可以从时间维进行风险管理。2、逻辑维。 逻辑维由风险识别、风险评价和风险分担组成。风险识别指通过采取相关 技术进行风险识别， 识别内容包括识别客观存在的风险、 识别风险产生的原因、 识别风险可 能带来的后果， 风险识别是 PPP项目风险管理的前提和保障。 风险评价指分析和评估风险发 生的可能性和结果，

15、通过风险评价找出限制项目风险的方法并设计出合理的风险规避措施。 风险分担指选择合适的方式进行风险分担， 风险分担原则主要包括对 “由对风险最有控制力 的一方控制相应风险”“承担风险程度与所得回报匹配”“风险承担有上限”等。3、知识维。 知识维主要包括相关的项目知识，财务知识、法律知识、管理知识等，一 般涉及到政府部门、社会资本、项目公司、金融机构、咨询机构等各利益相关者，他们各自 对不同风险的关注度不同， 由此可以从利益相关者的不同角度进行风险管理。 从时间维、 逻 辑维和知识维三个维度进行田园综合体PPP项目的风险管理， 确保能够准确识别风险、 科学评价风险、合理分担风险。三、田园综合体项目

16、采用 PPP模式的关键问题MeiWei_81 重点借鉴文档】【MeiWei 81 重点借鉴文档】（一）盘活土地资源，提高土地利用质量田园综合体项目可以理解为“农业文旅地产”的综合发展模式，目前的相关政策， 对田园综合体的地产发展模式存在诸多限制。从这一角度出发， 田园综合体中的 “农业文旅地产” 模式不应该是传统意义上的房 地产开发， 而应当是与田园综合体整体发展相配套的地产开发， 例如与旅游配套的民宿、 农 家客栈、酒店等。为了配合田园综合体整体开发， 在不违背相关政策法规的前提下，政府方 可通过土地指标调整将田园综合体规划范围内的建设用地集中后， 进行土地整理以供项目公 司使用，项目公司将取得的建设用地用于民宿、酒店等旅游用地开发。（二）制定合理的投资回报机制首先， 确定合理的投资收益率。 社会资本参与 PPP项目在于追求投资回报， 所以需要在 公共利益和社会资本收益之间寻找平衡，以便确定社会资本的合理收益率。其次，制定 PPP 项目的收益和补偿来源， 主要包含建设成本补偿以及特许经营收益。 最后， 确定项目合理周 期。 PPP项目