论房地产市场的法律规制(20210317042945)

1、论房地产市场的法律规制 摘要 :本文通过观察当前我国房价畸高的现实状况， 借 助事实整理出近年来我国房产市场在逐步规范的进程中存 在的问题并试图找出原因，从对事实的观察和原因的分析， 重点从法律的角度认识国家和中央政府规制房产市场的宏 观调控政策的特点及不足。尝试对完善现存的规制房产市场 的法律规范和政策措施提出建议，以求我国房产市场朝更健 康务实的方向发展。 关键词 : 房产市场；现状；法律规制 一、我国房产市场现状及存在的问题 1. 房地产业总体规模越来越大 我国的房地产业发展的规模越来越大，这是一个突出的 情况。据国家统计局出版的中国大型房地产与建筑业企 业 2004年鉴， 2003 年

2、，全国房地产开发企业达到 37123 个，完成房地产开发投资 10154 亿元，企业资产总值 40486 亿元，经营总收入 9137 亿元，利润总额 506 亿元。这表达 的是 2003 年的事。 2005 年 1-8 月，房地产业共完成投资 9958.42 亿元人民币，比 2004 年同期增长 23.9%。在国家统 计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅 次于制造业（ 27.5%），位居第二。 2005 年上半年，全国房地 产开发完成投资 6193.06 亿元，同比增长 23.5%。这些数字 说明整个房地产业在数量达到了一个空前的规模，而且从投 入的资金来看，房地产业也远远超过

3、其他大部分行业。可以 说房地产在我国的经济发展中有举足轻重的意义。 2. 房价问题是房产市场的核心问题 住房不是简单的商品， 具有很强的 “公共产品” 的属性。 老百姓只有“居者有其屋” ，社会才能长治久安，经济才能 持续发展。房价得建立在普通百姓能承担的范围内，最近两 年，我国的房价飞速上涨把约 70% 的民众隔离在市场之外， 从而这个经济问题转换成社会问题甚至政治问题，才引起了 政府的密切关注。房产价格虽依据市场，但是价格严重超出 消费群体的承载能力，市场必然出现了问题，尽管对我国房 地产业是否已经出现比较严重的泡沫存在着很大争议，是否 确实存在严重的泡沫问题也尚未有定论，但普通城镇居民的

4、 家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，商品房空置率居高不 下已是不争的事实。 二、房价居高不下的原因分析 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国住宅仍将 成为持久的消费热点。我国居民的生活水平不断提高，拉动 房地产市场需求。 1978 年至 2004 年，我国城镇化水平由 17.9%提高到 41.8% ，城镇人口从 1.7 亿增加到 5.4 亿，全国 城市总数由 193 个增加到 661 个。 能否抑制房地产出现的 泡沫，关键要看政府的调控政策能否落实。落实政策的难点 在于能否平衡各方面的利益关系，特别是地方政府的利益。 房地产业的绝大部分税种，都属于地方税，为了增加地租收 入和快速拉高地方GD

5、P,地方政府以各种政策为地产业大开 方便之门，以房地产大企业的投资带动地方经济的发展，如 果地方政府只顾自己利益，国家各项政策措施就难以落实， 抑制房地产泡沫的希望就会落空。只有把各项政策贯彻落实 到位，抑制房地产泡沫才有希望。 三、对规范房产市场的法律规制建议 1.调控房价涨幅的必要性 关系到百姓安居乐业的问题，老百姓只有“居者有其 屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。据世界主要 国家和地区人均 GDP 在 1000美元至 3000 美元阶段的消费 结构变动规律，居民住房消费支出一般占到家庭收入比重的 15 30；住房消费超过收入 30的家庭， 即存在过度负 担。据我国主流媒体一项调查

6、，目前 31.8的购房者月供占 到月收入的 50以上，已超过国际上公认的住房消费警戒 线。当居民手中的钱大部分用于偿还房子的贷款，而严重影 响了其他的家庭消费，他们就成了“房奴” 。中国开发房地 产的资金主要来源于银行的贷款。与国际上的主要金融机构 相比，中国金融机构的抗风险能力相对较弱，如果中国房地 产出现严重泡沫并破灭，对金融机构产生的杀伤力更大，对 整体经济的影响程度也就更深。 2.明确房产市场的发展模式 目前国内房地产市场的许多问题也在于没有对房地产 市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位。今年的政府工 作报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和 消费模式”这个目标。这是对目

7、前国内房地产市场的清楚定 位。当国内房地产市场是一个消费者的市场时，那么政府必 然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应 的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。可 以说，尽管早几年的房地产宏观调整政策对这方面有所明 确，但是出台的政策效果十分有限。因为，要形成具有中国 特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房 产品。把一个刚发展起来的国内房地产市场或是看作消费品 市场或是看作投资品市场。如果中国也以国际惯例把房地产 市场作为投资品市场而不是消费品，那么无论是发展模式还 是政策效果都将完全不一样了。 3. 多种调控手段相结合 要真正实现房产市场健康有序的发展，房价得到控制， 单单依靠一两种手段是不会达到效果的。除了国家制定法律 和一系列的调控政策以外，还要综合运用各种手段，包括税 收、信贷、监管等其他的规制方式，这样才能达到预期的目 的。房价上涨的原因的多样的这就决定了规制房价的方式也 要多样化。多种政策要结合起来。税收和信贷相结合，在各 个方面都加强监管，尤其在市场交易中能坚持客观公正的舆 论导向。在对房地产市场的监管方面，最好能建立一个专门 的监管机构， 专门收集市场的不诚信， 不规范的行为和现象， 提出相应的整改方案，向政府的管理机构或国家权力机关做 出建议甚至立法的提案最初来源。