收益法评估加油站

1、【北京亚超资产评估有限公司】 【资产评估说明】目 录第一部分 关于评估说明使用范围的声明2第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明3一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他报告使用者概况3二、关于经济行为的说明3三、关于评估对象与评估范围的说明4四、评估基准日的说明5五、可能影响评估工作的重大事项说明5六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明5七、资料清单5第三部分 资产评估说明7一、评估对象与评估范围说明7（一）评估对象与评估范围内容7（二）资产的分布情况及特点7二、资产核实情况总体说明8（一）资产核实人员组织、实施时间和过程8（二）核实主要步骤8（三）核实结论9三、评估技

2、术说明9（一）评估方法选取的说明9（二）评估方法说明10（三）评估测算过程10四、评估结论及其分析14（一）评估结论14（二）评估结果与账面价值比较变动情况及原因分析14第一部分 关于评估说明使用范围的声明本评估说明仅供国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸公开媒体。北京亚超资产评估有限公司 二o一一年二月二十日第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他报告使用者概况（一）委托方：中国石油天然气股份有限公司贵州销售分公司（二）被评估单位（产权持有方）简介企业名称：

3、贵阳坤达石化有限公司坤达加油站（以下简称“坤达加油站”）经营场所：贵阳市沙冲路33号法人代表：谷刚经营范围：汽油、柴油、润滑油、汽车零配件、日用百货、农用物资（除专项）、食品的销售、（经营品种以许可证为准）；汽车美容；机械设备的租赁。（三）委托方与被评估单位的关系委托方与被评估单位的关系为交易关系。（四）业务约定书约定的其他评估报告使用者：中国石油天然气股份有限公司。二、关于经济行为的说明中国石油天然气股份有限公司贵州销售分公司因收购资产，需对截止评估基准日（2010年12月31日）贵阳坤达石化有限公司所拥有的坤达加油站的全部资产进行评估，故本次资产评估的目的是为中国石油天然气股份有限公司贵州

4、销售分公司实施收购资产的需要提供作价参考。中国石油天然气股份有限公司贵州销售分公司实施收购资产的行为已经中国石油天然气股份有限公司批准。三、关于评估对象与评估范围的说明纳入本次评估范围的资产为坤达加油站所有并购建安装于贵阳市沙冲路33号的资产，包括：建（构）筑物、机器设备、土地使用权及加油站经营权等，具体情况分述如下：（一）建（构）筑物1、综合楼：尚未办理房屋所有权证，2000年建成并投入使用，经实地测量建筑面积为404.60，砖混结构，共3层，层高3米，毛石混凝土条形基础，现浇钢筋混凝土屋面，水泥砂浆24砖砌墙体，外墙面贴瓷砖，内墙、顶棚普通装饰抹灰，室内地面铺地砖，铝合金推拉门窗，普通水电

5、安装并能正常使用。2、加油棚：钢筋混凝土结构一座，网架平面面积300.00，整个网架由4根600600钢筋混凝土柱子及营业房外墙支撑，高7米，基础为钢筋混凝土独立柱基。3、油罐池：共3个，容量共90立方米，底面为碎石垫层、c20钢筋砼面层，墙体为24砖砌墙，水泥砂浆抹面。4、其他构筑物：包括围墙、排水沟、消防砂池、现浇砼地坪等。（二）机器设备机器设备主要为：1、储油罐三个：30立方米/个，总容量90立方米。2、税控燃油加油机：共八台，型号均为jt1100gb，双枪，北京长吉加油设备有限公司生产， 2009年8月制造，同年安装并投入使用。3、其他设备：防雷装置1套、灭火器、柴油发电机等。（三）土

6、地使用权该加油站用地坐落于贵阳市南明区沙冲路99号附6号， 2001年1月3日由贵阳市国土局核发筑国用（2001）字第0039号国有土地使用权证，证载土地使用权人：贵阳坤达石化有限公司，座落：南明区沙冲路99号附6号，地号3101074，用途：商业，土地等级：四级，使用权类型：出让，终止日期：2040年1月，使用权面积：1,431.98。宗地四至：北邻南明区市政管理所，西邻邮政局，东、南邻沙冲路。宗地现状：全混凝土地面，整体较为规则、平整，宗地上现有砖混结构建筑物一幢，钢管网架结构加油站一个和储油罐3个等。上述委托评估资产，目前均为坤达加油站经营使用。所有委托评估资产已经加油站相关人员进行了现

7、场清查并向评估机构申报评估。本次委托评估资产的相关信息资料由坤达加油站提供，若所提供的信息资料与实际不符产生的责任由坤达加油站负责。同时，所有资产涉及产权方面的相关法律责任由坤达加油站负责。四、评估基准日的说明本项目资产评估基准日是2010年12月31日，系委托方根据经济行为的性质确立，尽可能与报告使用日接近。五、可能影响评估工作的重大事项说明：无。六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明1、列入清查范围的资产建（构）筑物、机器设备及土地使用权等，已经全部进行了清查，资产产权清晰，均构建于贵阳市沙冲路33号坤达加油站内，本次清查无调整事项。2、清查中发现的问题：无。3、委托评估加油站

8、的未来经营及收益状况请评估机构根据加油站的实际情况及所处区域进行预测。七、资料清单1、贵阳市建设工程规划许可证复印件；2、加油站租赁合同复印件；3、油零售证书第52020093号成品油零售经营批准证书复印件；4、营业执照复印件；5、筑国用（2001）字第0039号国有土地使用权证复印件;6、黔经安（甲）200890号危险化学品经营许可证；7、组织机构代码证复印件；8、税务登记证复印件：9、其他与评估资产相关的资料。委托方：中国石油天然气股份有限公司贵州销售分公司产权持有方：贵阳坤达石化有限公司坤达加油站法定代表人：谷刚 二一年十二月三十一日 第三部分 资产评估说明一、评估对象与评估范围说明（一

9、）评估对象与评估范围内容1、本次评估的范围和对象为坤达加油站拥有并位于贵阳市沙冲路33号坤达加油站内的资产，包括：建（构）筑物、机器设备、土地使用权及加油站经营权等。2、本次评估的资产类型主要为固定资产及无形资产（加油站特许经营权及土地使用权）。3、纳入本次评估范围的资产均为坤达加油站经营使用。（二）资产的分布情况及特点1、纳入本次评估范围内资产均建设、安装于贵阳市沙冲路33号坤达加油站内。且为在正常使用中的建（构）筑物、机器设备及土地使用权，用途为加油使用的资产及辅助设施。2、本次评估的范围和对象为坤达加油站拥有并位于贵阳市沙冲路33号坤达加油站的资产，包括：建（构）筑物、机器设备、土地使用

10、权及加油站经营权等，具体情况分述如下：（1）建（构）筑物综合楼：尚未办理房屋所有权证，2000年建成并投入使用，建筑面积为404.60，砖混结构，共3层，层高3米，毛石混凝土条形基础，现浇钢筋混凝土屋面，水泥砂浆24砖砌墙体，外墙面贴瓷砖，内墙、顶棚普通装饰抹灰，室内地面铺地砖，铝合金推拉门窗，普通水电安装并能正常使用。加油棚：钢筋混凝土结构一座，网架平面面积300.00，整个网架由4根600600钢筋混凝土柱子及营业房外墙支撑，高7米，基础为钢筋混凝土独立柱基。油罐池：共3个，容量共90立方米，底面为碎石垫层、c20钢筋砼面层，墙体为24砖砌墙，水泥砂浆抹面。其他构筑物：包括围墙、排水沟、消

11、防砂池、现浇砼地坪等。（2）机器设备储油罐三个：30立方米/个，总容量90立方米。税控燃油加油机：共八台，型号均为jt1100gb，双枪，北京长吉加油设备有限公司生产， 2009年8月制造，同年安装并投入使用。其他设备：防雷装置1套、灭火器、柴油发电机等。（3）土地使用权该加油站用地坐落于贵阳市南明区沙冲路99号附6号， 2001年1月3日由贵阳市国土局核发筑国用（2001）字第0039号国有土地使用权证，证载土地使用权人：贵阳坤达石化有限公司，座落：南明区沙冲路99号附6号，地号3101074，用途：商业，土地等级：四级，使用权类型：出让，终止日期：2040年1月，使用权面积：1,431.9

12、8。宗地四至：北邻南明区市政管理所，西邻邮政局，东、南邻沙冲路。宗地现状：全混凝土地面，整体较为规则、平整，宗地上现有砖混结构建筑物一幢，钢管网架结构加油站一个和储油罐3个等。二、资产核实情况总体说明（一）资产核实人员组织、实施时间和过程2011年1月13日，在委托方及产权持有方的配合下，评估人员对委托评估资产进行了全面清查、核实。（二）核实主要步骤1、指导产权持有方相关人员填报资产评估明细表，准备应向评估机构提供的资料，评估机构首先对坤达加油站相关的财务与资产管理人员进行培训，指导其在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”及其填写要求、资料清单，进行委托评估资产的填报，同

13、时准备被评估资产的产权归属证明文件和反映资产性能、状态等情况的文件资料。2、 初步审查产权持有方提供的资产评估申报明细表评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然后仔细阅读各类资产评估申报明细表，初步检查有无填报不全、错填等情况。3、现场实地勘察根据委估资产的分布状况，对申报评估的资产进行现场勘察，并根据资产性质及特点，采取不同的勘察方法。4、补充、修改和完善资产评估明细表，以做到账、表、实相符。5、核实产权证明文件对评估范围内的资产产权进行调查，搜集此次评估所需的产权证明文件、设备购销合同、购置发票等资料，对于产权持有方未提供相应资料的作出记录。（三）核实结论经评估人

14、员现场清查、核实，委托评估申报资产与清查核实的资产状况一致，但委托评估财务及权属资料不完善，清查核实无调整事项。三、评估技术说明（一）评估方法选取的说明根据资产评估操作规范意见（试行）的要求，由于评估的目的是为委托方拟收购产权持有方所持有的坤达加油站的资产提供作价参考。因加油站位置极其重要并且分布的离散性较强、经营的个性差异显著、存在成品油特许经营权带来的超额利润等特殊性，且同一供需圈内与委托评估的加油站相似或相近的市场交易资料难以收集获取，采用市场比较法对加油站进行评估不现实。同时，根据本次评估目的及评估人员所掌握和调查的资料情况，本公司评估人员按资产持续经营、公开市场等假设和原则，对委托评

15、估的加油站资产采用收益法进行评估。（二）评估方法说明收益法：是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法，其基本计算公式为：评估值未来收益期内各期的收益现值之和具体计算公式为：p=a/r1-1/(1+r)n式中：p评估值；ft未来第t个收益期的净收益额；a预测的平均净收益额；n剩余经济寿命期或收益期；t未来第t年；r折现率。（三）评估测算过程1、主营业务收入与主营业务成本、营业利润 坤达加油站位于贵阳市沙冲路33号，属于贵阳市城市主干道，为小河出城方向主要通道，车辆流量较大。该站地理位置较为优越，辐射面积宽，区位优势

16、较明显。根据产权持有方提供的资料及评估人员现场勘察收集的资料，该加油站设有8台型号为jt1100gb型双抢加油机和3个储油罐，储油罐储存容量共计90立方米，目前储备0#柴油、90#汽油及93#汽油等二类燃油，我们根据加油站所处位置和过往车辆特点及加油站周边企业环境，通过现场观察结合坤达加油站评估基准日情况分析判断，该加油站平均加油量为32,400.00升/天，其中：柴油加油量11,600.00升，90#汽油加油量6,300.00升，93#汽油加油量14,500.00升，经营状况较好。由于近年来油价起伏较大，没有可靠资料对油价进行分析判断，因此本次评估采用评估基准日的油价作为油价销售平均价格进行

17、计算。同时，由于本次评估没有其他可比案例和其他可靠财务资料，结合客观的营业成本率计算出加油站平均营业成本。具体计算如下表：测算项目0#柴油90#汽油93#汽油合计日平均营业收入 78,764.00 41,391.00 101,065.00 221,220.00 日平均销售数量(升) 11,600.00 6,300.00 14,500.00 32,400.00 评估基准日含税售价(元/升) 6.79 6.57 6.97 预测的年营业收入(元) 28,748,860.00 15,107,715.00 36,888,725.00 80,745,300.00 不含税的营业收入(/117%) 24,57

18、1,675.21 12,912,576.92 31,528,824.79 69,013,076.92 预测的成本率 0.9490 0.9490 0.9490 预测的营业成本 23,318,519.78 12,254,035.50 29,920,854.72 65,493,410.00 营业利润 不含税营业收入营业成本 3,519,666.92 注：上表中：a、经评估人员对类似的加油站主营业务成本率进行调查后，该类加油站的主营业务成本率平均为94.90%，同时参考国务院国资委统计评价局制定的企业绩效评价标准值（2010），综合考虑后主营业务成本率取94.90%进行计算。b、因加油站成品油的零售价

19、为含增值税的价格，经调查，成品油销售应交的增值税率为17%，故测算主营业务收入时，应换算为不含税价。2、营业税金及附加加油站一般应交的营业税金及附加包括：城建税、教育费附加、地方教育费附加，因委托评估加油站所处位置为贵阳市沙冲路33号，应交纳的城建税税率7%、教育费附加为3%、地方教育费附加为1%，共计为11%，交费基数为应交增值税，即（主营业务收入-主营业务成本）17%，经测算后简化为：营业税金及附加=（主营业务收入-主营业务成本）17%11%=营业利润1.87%= 3,519,666.921.87% = 65,817.77（元）； 3、营业与管理费用评估人员对类似的加油站营业与管理费用占主营业务收入的比率进行调查后，该类加油站该比率平均为2.5%，取2.5%的比率对营业与管理费用进行测算。营业与管理费用=主营业务收入2.5%= 69,013,076.922.5%= 1,725,326.92（ 元）；4、企业所得税按国家税法规定对加油站的经营利润计算缴纳企业所得税（不考虑纳税调整因素），税法规定的企业所得税率为25%，故：企业所得税=（营业利润-营业税金及附加-营业与管理费用）25%=（3,519,666.92- 65,817.77- 1,