四川中江县房地产投资开发市场调研报告

1、 前 言目 录第一部分 中江县概述一 地理与环境二 历史与文化三 资源与物产四 行政区划与人口第二部分 中江县经济一 工业经济二 农业经济与劳务输出三 财政金融与商贸四 固定资产投资第三部分 中江县城市规划一 中江县城市总体规划二 中江县城市规划详规第四部分 中江县房地产市场调查一 中江县城区概述二 中江县房地产市场现状三 中江县人居环境市调分析四 中江县房地产开发现状第五部分 投资效益分析一 中江县房地产投资机遇与风险二 经济效益分析第六部分 资料汇编一 中江县土地出让一览表二 中江县开发相关文件三 中江县开发项目户型图集四 中江县市场调查访谈录第一部分 中江县概述中江县位于四川盆地西北部，

2、隶属四川省德阳市，是四川的大县之一，与省会成都市相距85公里，距绵阳市60公里，德阳市35公里。全县幅员面积2199平方公里，总人口141.3万，辖56个乡镇。 中江气候温和，四季分明，属亚热带湿润季风区，雨量、光照充足，年平均气温16.7，年降雨量883毫米。 中江县人文与自然景观众多。唐宋诗人王勃、卢照邻、杜甫、范成大及清代文学家李调元曾寄寓县境并留下了不少名篇佳作。古铜山遗址、南北古塔、玉江石刻群、栖妙山、崴螺山、阳平关、龙华山庄、继光水库、西眉湖等旅游区吸引了众多中外游客流连忘返。 科教文卫，硕果累累。全县科技人员达1.2万人，建立科研实验基地、科研所（室）28个。现有小学667所，初

3、级中学96所，高级中学11所，高等专科学校3所，各类技术培训学校32所，高中级教师3260人。初具规模的医院24家，床位已达1650张。广播电视卫星地面接收站455座，发射台和转播站36座，电视人口覆盖率达89%。文化体育蓬勃发展，城乡常年参加文化、健身活动的人数占全县总人口的22%，中江输送的国家级运动员邓晓玲获亚运会女子垒球冠军、悉尼奥运会优秀运动员称号。 中江产业特色鲜明，多种所有制企业蓬勃兴起。拥有龙华化工建材集团、四川新世纪丝绸集团、德阳三九药业公司、四川新世界丹参产业公司、四川逢春制药公司、佛兰印务公司、新凯纺织发展有限公司、利通机械公司、浩淼矿泉饮品公司、石泉酒厂、御马床单毛巾厂

4、、都通制衣集团、林德食品公司等一大批骨干企业，形成了纺织、食品、化工、机械、医药、印刷和建材等多门类工业体系。培育了以维佳、御马、都通、浩淼、妙力达、丹参、逢春、洁而舒等为代表的一大批名牌产品和知名商标。 中江土地肥沃，农业发达，粮、油产量分别进入全国百强县排行榜，猪、牛肉产量居全国之冠，蚕茧产量连续12年名列四川前茅。全县大力推进农业产业化进程，现已形成“南羊北牛中禽菜、龙泉山区果药带” 的产业布局，肉牛、肉羊、小禽畜、蚕桑、中江柚、药材、干果等六大产业基地初具规模，并涌现出许多各具特色的西瓜之乡、食用菌之乡、中药材之乡、竹编之乡、中江柚之乡等。 中江工艺竹编、天然菊花石及花石雕刻工艺品、室

5、内外墙地砖装饰材料及传统名优产品“中江挂面” 等畅销国内外。 一 地理与环境 地理位置：东经104度26分至105度15分度31分至31度17分。 经济区位：中江县地处四川盆地偏北，西临成都平原，北依绵阳市，与成都平原经济圈仅一山(龙泉山脉)相隔。中江县城距德阳35公里，距绵阳65公里，距成都88公里，均有一、二级水泥路相连。省道罗桂(罗江一桂花)二级公路、成都(成都一南江)公路纵横穿越中江境内，成达(成都一达川)铁路，成南(成都一南充)高速公路横贯中江南面乡镇，是大中城市经济辐射带的优先受益地区之一。 行政区划：57个乡镇800个村8529个组(社)。 地形地貌：行政区划面积2063平方公里

6、，平均海拔600米。其中：淡水域29，平坝58，丘陵747，山地166。 气象情况：年平均气温167，1月份平均气温55。8月份平均气温261，年平均降雨量8825毫米。 二 历史与文化中江县历史悠久，商周之后即为地区政治、经济、文化中心，三国时置县，隋改为玄武，宋真宗大中详符五年(1012年)改为中江。孕育了北宋名臣、参政知事苏易简，诗文革新运动先驱苏舜钦；诞生了鸦片战争中的抗英名将雷泽普和首译资本论的著名学者陈豹隐；产生了当代闻名中外的伟大国际义战士、特级英雄黄继光。历史上，唐宋诗人王勃、卢照邻、杜甫、范成大及清代文学家李调元曾寄寓县境内并留下了不少名篇佳作。境内铜山遗址、南北古塔远近闻名

7、。而今，龙华山庄、继光水库、西眉湖旅游区碧波万顷，景色宜人，吸引了众多中外游客。三 资源与物产 中江属亚热带湿润性季风气候，年平均气温165，气候温和，四季分明，降水较充分，但时空分布不均，常有旱涝发生。县境内有涪江水系的凯江、凄江和沱江水系的建兴河、石泉河、清溪河。龙泉山脉纵贯境域西部，成为涪江与沱江水系的分水岭。都江堰灌区的人民渠流经境内，主干渠135余公里，配套支渠3000余公里；有中型水库4座、小型水库42座、塘堰10000余处，总蓄水能力达18亿立方米以上。全县森林覆盖率达32。境内盐矿储藏量丰富，已探明储量约126亿吨，此外石油、天然气、铜、赤铁矿、含钾页岩、褐煤、泥炭等都有一定储

8、量及开发潜力。中药材种植有数百年历史，品种有白芍、丹参、桔梗、菊花、薄荷、天冬、杜仲、枳壳等，尤其对白芍、丹参、桔梗等药材的生产加工技术独具一格，在国内外市场享有盛名。 第二部分 中江县经济 2001年，中江县国内生产总值为5102亿元，比上年增长57。一、二、三产业增加值分别为223亿元、1076亿元、1788亿元，一、二、三产业增加值占国内生产总值的比重分别为439、211、35。人均国内生产总值为3610元。财政总收入为211亿元，地方财政收入11亿元。全社会固定资产投资总额6。87亿元。城乡居民储蓄存款余额为2756亿元。农村劳务输出人数为23万人，劳务收入为923亿元，外派劳务207

9、人，创汇38万美元。农民人均纯收入2134元。农业总产值3495亿元，粮食总产量5458万吨，猪牛羊肉总产量154万吨，生猪出栏头数1459万头，禽蛋总产量23万吨、水果总产量17万吨。 近年，中江县坚持走“稳定一个基础(粮食生产)，加强两大支柱(多种经营、工业经济)，突出五项重点(县乡工业、商贸、民营企业、基础设施、对外开放)”的经济发展之路。明确了到2005年把中江建成四川丘陵经济强县的跨越式发展目标。制定了近期工作方针：“休养生息、加强基础、巩固基层、艰苦奋斗、加快发展、实干兴县”和“重点在农业、关键在工业、难点在财政”的经济发展思路。不断提升的工业经济基础 所有制结构调整到位，重新构建

10、了工业经济的发展基础。全县工业企业全面改制。至2001年，全县应改制工业企业133户，已改131户，改制面达98。通过改革改制，工业企业共盘活存量资产3亿元，新增企业资本金339亿元，资产质量有较大提高；除个别企业尚有少量国有资本外，其余企业中的国有资产已全部退出。 重点扶持培育12大骨干企业，使之成为中江县工业的龙头。龙华集团、新世纪丝绸、三九药业、佛兰印务、新凯纺织、新世界丹参药业、利通印机、逢春制药、供电公司、御马毛巾床单、都通制衣、东城肉联等骨干企业总产值占全县工业企业的446，提供的税收占812； 占纳入全市统一考核企业总产值得741。全县商业企业应改制121户，已改120户，改制面

11、达99。 2001年工业总产值38亿元，轻重工业总产值分别为28.05亿元、7.91亿元。工业企业利润总额6177万元，入库税金5335万元。国有工业总产值01亿元；个体私营工业总产值15.8亿元，比上年增加8。全县有乡镇企业17924个，私营企业1663户，个体工商户16261户。乡镇企业总产值4863亿元，轻工业产值3117亿元。社会消费品零售总额为1894亿元，比上年增长108。城乡集贸市场83个，集市贸易成交额为765亿元，比上年增长83。优势明显的个私经济 营造宽松良好的环境，放手发展非公有制经济。个体工商户和私营企业提供税收达6600万元，占财政总收入的313。全县共有非公有制中小

12、企业18565户，从业人数达84040人。其行业分布广泛，涉及工业、建筑业、交通运输业、批发零售业、娱乐饮食服务业等众多行业，并初步形成了以食品、纺织、服装、建材等为主导的工贸体系。培育出了新凯纺织、林德实业公司、东城肉类加工厂、鹿原肉类食品有限公司、都通制衣、逢春制药等一批非公有制骨干企业，成为推动中江经济发展的生力军。2001年，私营经济达141亿元， 比上年增长932，个体经济达161亿元。 非公有制经济的壮大对推动全县经济的发展起到了重要作用，2001年全县非公有制企业资产总额达276亿元。在利用民间资本，活跃城乡市场，扩大税源，增加就业等。知名品牌 龙华化工建材集团、新世纪丝绸实业有

13、限公司、德阳三九药业公司、新世界丹参基地产业有限公司、佛兰印务公司、御马床单毛巾厂、新凯纺织发展有限公司、都通制衣集团、利通印刷机械公司等一大批骨干企业；培育了以维佳、御马、都通、利通、浩淼、逢春、洁而舒等为代表的一大批名牌产品和知名商标。 1、中江空心挂面。中江挂面，源宋盛元。驰名全国，誉满全川。历史悠久，天府特产。现已形成钟氏挂面、天府挂面、老作坊挂面等10余家规模化生产企业，产品畅销海内外。 2、维佳墙地砖。四川中江龙华集团生产的大规格水晶釉、亚光釉、闪光釉高级装饰砖、大颗粒高档资质抛光砖系列产品，品种齐全。 3、中江丹参。据中国药典称,丹参土产中江,并以中江丹参质量最优。丹参具有扩张血

14、管、强心、降血压、降血脂等作用,临床应用极广,可用于中风、冠心病等近三十种疾病的治疗，主治冠心病、心绞痛。 4、“御马”牌床单毛巾.四川御马床单毛巾有限公司生产的“御马”牌床单、毛巾系列产品35个品种. 5、“逢春”牌川贝枇杷糖浆。中江县制药厂生产的“逢春”牌川贝枇杷糖浆系选用正宗优质川贝母、枇杷叶为原料，用现代工艺精制而成的纯中药口服浆剂。 6、中江柚。中江柚清光绪年间由福建引入，经长期改良选优。“省优果”。特点是：果大、皮薄、外形美观、果形整齐、汁多酥脆、细嫩化渣、种子偏少、品质优良，堪与省内外优质柚媲美。 7、永丰“春兰”牌西瓜.中江永丰乡“春兰”系列西瓜有:无籽西瓜、礼品西瓜、黄瓤西瓜

15、等名优品种. 第三部分 中江县城市规划纲要一 中江县城市总体规划（详见附件）二 中江县东部新城片区控制性详细规划中江县东部新城片区修建性详细规划（详见附件）第四部分 中江县房地产市场调查一 城区概述历史上看，荣县老城区历史悠久，用地平坦，路网方整，素有“小城都”之称。同时，背靠群山，旭水环绕，是上风上水之佳地。现今，至2002年底，荣县老城区人口（含流动人口，暂住人口）已达10万人。目前建成区总面积548.33公顷。人均55 m/人，单位面积人口密度大，用地日趋紧张。老城区除旧城改造外，基本上无可供开发的土地，城市功能，人居环境日趋恶化，主要表现在：1 城市功能分区地狭人多，功能区混杂，工业布

16、局分散，行政办公场所狭窄，城市公共绿地匮乏，娱乐休闲场所不足，商业、农贸区混杂，城市道路狭窄拥挤，城市建设用地容量早已饱和，严重影响城市生态环境及人居环境。2 交通分布对外交通：过境干道自（贡）雅（雅安）穿越城区，流向为南一西方向，形成城区交通拥挤，混杂。内部交通：止2002年，荣县城市道路总长28835米，面积37.77公顷，人均5.19 m/人。老城拥挤，道路狭窄断头路多，无专用停车场，以街带市，功能混杂，导致人车拥挤，客货混杂。3 工业分布目前老城区工业散乱分布。主要有兰带集团、电瓷厂、肉联厂、化工总厂等数十家，分散无规律，生活混杂，对城市环境污染严重。 居住用地布局荣县居住用地98集中

17、于老城区狭小地块。住房较旧，密度巨大。至2003年4月尚无一成片小区规模开发和居住小区，更不用说花园式居住社区。住宅环境质量差，其中老城区总居住用地仅88.97ha，居住用地人均不到10 m。5 公共设施用地布局荣县目前各类公共设施混杂，市政设施尚缺完善，商业以街带市，商业混杂，商店狭小，公共设施用地共64.42ha，人均8.4 m/人（2000年）二 荣县房地产市场现状（一）历史沿革1942年，荣县城大规模改造，形成12街16巷之格局。1992年，荣县是四川省首批城镇住宅改革试点县，兴建了大批集资房，此后十年间，荣县房地产市场一直处于平稳状态。尽管国家从90年代中后期相继出台了多部促进房地产

18、发展的政策法规，如实行货币化分房，住房改革一刀切，大力推广银行按揭货款业务，户籍制度的改革等，但荣县的房地产市场尚处于原始起步阶段。（二）资料统计据2002年荣县统计月报。2002年荣县房地产开发仅6074万元（含乡镇），如单以荣县城区统计，仅在20003000万元之间。而竣工房屋面积为71.86万m。相对于一个92万人口的大县和城区达10万人左右的主城区而言，房地产投资的比重非常低。从市场调查情况看，至2003年3月底，荣县城区二手房中介机构达23家，且每一家都相对规范，交易活跃，二手房买卖、租赁、评估基本上市场化运作，据统计，交易活动中有大约50%来自区乡客户。说明荣县房地产市场潜力巨大。

19、（三）二手房交易与评估荣县二手房交易相对活跃。市场的活跃源主要是荣县区乡农村人口大量进城及劳务输出人员（个体量达20万人之巨）回乡置业。据调研，荣县二手房交易及地差、层差评估见下表：a 荣县住宅类区划分类别地区一县城规划区二成佳、龙潭、双石、东德、新桥、长山三除上述区外b 荣县城镇住房市场指导价 结构 用 途类区 混合砖木穿逗简易住宅住宅住宅住宅140031030022023502602401503300210180120c荣县住房楼层差价率（单位：%）8-157-15-106-15-605-50+664-5+5+10+10+103-2.5+5+5+10+10+1020+5+500+5510-

20、2.5-5-5-5-5-5 层数层次一楼一底二楼一底三楼一底四楼一底五楼一底六楼一底七楼一底d 荣县二手房买卖租赁一览表（2003年3月信息）编号地段楼层结构面积（m）设施参考价（万）其它2074桂森街5楼三室二厅108四通6.5全装饰2072西南街2楼三室二厅118五通7.5全装饰2069南干道4楼三室二厅140四通6.8新房2046大佛街4楼二室一厅55四通3.3全装饰东桥街1楼三室一厅80四通3.02041付南街3楼二室二厅65四通3.62030新生街2楼二室二厅72四通4.3简装2029河街5楼二室二厅70四通4.9装饰2026北街5楼三室二厅90四通5.0装饰2027西南街4楼二室二

21、厅82四通6.0新房2018付东街4楼三室一厅70五通3.5装饰2015南干道3楼三室二厅120四通6.0全装饰有平台2007环城东路6楼三室二厅100四通4.5装饰2005西街2楼二室一厅73四通4.6装饰1995北街1楼二室二厅76五通3.71982河街4楼二室一厅74五通4.8装饰二佛路4楼三室二厅146三通5.0全装饰2062后山6楼三室二厅95四通4.02060顺城街5楼三室一厅80四通4.0简装环城南路3楼二室一厅70四通5.0装饰2067后山2楼三室二厅95五通5.8装饰桂林街2楼二室二厅80四通4.9装饰2068南门桥4楼三室一厅90四通4.52058兰帝大道5楼二室一厅62五

22、通2.8装饰编号地段楼层结构面积m设施参考价(元/月)其它3935桂林街2楼二室一厅60四通200有家俱3989西南街2楼三室二厅100五通300装饰有家俱3995大佛街4楼二室一厅80五通250装饰有家俱3968大佛街3楼二室一厅60五通180有家俱3986后山2楼二室一厅60四通180有家俱3985西街3楼三室二厅110四通2503983河街4楼二室一厅60四通200有家俱3975古城街2楼二室一厅60四通2003962北街3楼二室一厅80五通200全装饰有家俱3927南干道1楼二室一厅60四通1603902南干道2楼三室二厅105四通200装饰3879南干道4楼二室一厅80五通200有家

23、俱3940河街3楼一室一厅40四通150有家俱3984大佛街2楼单间18水电80有床3926光明街1楼三室二厅100四通250装饰有家俱3928顺城街2楼二室一厅60四通1504071河街2楼三室一厅85四通200有床4072北街3楼一室一厅40四通150装饰有家俱4067西街6楼一室一厅40五通1204059桂林街3楼三室二厅135五通350全装饰4073南干道3楼单间15三通100有家俱（四）中江县城区开发项目市场调查上文已述，中江县房地产市场尚处于原始起步阶段，目前无一规模化住宅小区，更无花园式住宅小区，在建筑开发企业中，中江县也没有一家企业资质达二级的房地产开发企业和建筑施工企业，现仅

24、就中江县面市的开发项目作调查分析。 江城丽景主要经济技术指标一期建筑面积：3.6万平方米 商 业 用 房：4000平方米一期建筑类型：a栋电梯公寓120户 b栋6+1多层45户环境绿化率： 30%以上 容 积 率：1.6 地下停车位:90余个中江第一楼 江城丽景一期工程12+1层电梯公寓及6+1层楼盘临江江屹立，气势恢弘。简洁雅致的外形、层次丰富的多彩户型、精雕细琢的一梯两户，彰显富贵、华美。社区配套l 学校、幼儿园、医院、超市就近分布，家居生活十分惬意。l 充足的地下停车场，满足业主停车需要，让爱车也有一个家。l 便婕的交通让你顺畅穿越城市空间。l 沉沐在洒满阳光的滨河公园，既可品茗会友、运

25、动健身，也可垂钓修心，独染书香。专业物管小区内设置智能安防系统，多种安全防范，使你生活安心、省心、舒心充分体味现代科技的魅力。l 红外线报警监控系统。l 电话对讲门控系统。l 电子巡更系统。l 训练有素的保安员，实行24小时全天候服务。交房标准室内装修标准l 地面：水泥砂浆找平l 内墙、顶棚：混合砂浆面l 窗户：优质塑窗l 厨卫：防水工程完成、给排水管发装到位l 进户门：高级防盗门l 室内门：预留门洞l 观景阳台：高强度夹层玻璃护栏l 屋顶面：全现浇工程公共部分l 楼梯间：地面、梯步和踢脚板采用优质地砖；墙面、顶棚为高级乳胶漆；不锈钢扶手。l 外墙装修：优质外墙砖l 楼道照明：安装声控开关顶灯

26、l 空调机位：预留室外放置平台、冷凝水下水管付款方式 一次性付款 分期付款 银行按揭 御都花园经济技术指标：l 总规划占地面积：13804.33l 净用地面积：11800l 地上建筑面积：27795.1l 地下建筑面积：1984l 住宅建筑面积：25529.1l 商业建筑面积：2560.5l 半地下室建筑面积：1984.8l 容积率：2 .01l 绿化率：42.1%小区概况：花园位于中江县城御马河东面，御马街与御河路交汇处，东至财政局，西至御马街，北至信用联社，南至御河路，通过玄武桥、佛兰桥组织交通，社区成熟，银行就近、学校、幼儿园、商店、医院、菜市场、超市毗邻，法院、司法、财政、信用社相邻，

27、东面环山 玄武公园。是理想的居家社区。 温馨家园 “温馨家园御府“是德阳市万世达置业有限公司温馨家园项目部继成功开发一、二、三期商住楼后的又一力作，该小区位于凯江镇玄武东路御马街，东靠玄武公园，西临河滨公园，与御河中学，广播电视大学毗邻，周边有妇幼保健院，伍城医院及即将建成的御马街综合市场。物管公司 德阳市万世达物业管理公司物管内容公共服务项目保洁服务：24小时门卫守护：花园小区绿化；公共设施的工程维护；水电气费，有线电视费、环卫费、物管费的代收代缴；报刊，邮件的收发；组织开展社区活动装修标准市内装修标准l 地 面：均为水泥浆找平；l 内墙、顶棚：水泥混合沙浆抹灰、压光后满刮腻子；l 橱 卫：

28、墙地面水泥找平、地面防水工程完毕，预留橱具、洁具排水洞口，冷热水管到位；l 进 户 门：高级防盗装饰门；l 室 内 门：预留门洞；l 窗 户：喷塑铝合金窗、凸观景窗。公共部分装饰l 楼面地面：铺设高级地砖；l 楼道护栏：喷塑栏杆、木扶手；l 楼道照明：声控测光开关控制。生活配置设施l 安防工程：封闭式管理，设置红外线周界监控报警系统；每户设置对讲机。l 车库：全天侯车辆停放管理；l 有线电视户线工程：客厅及主卧室预留电视接口；l 固定电话户线工程：客厅、主卧均设电话接口；l 智能化网络工程：每户均设10m的宽带网络接口；l 供水工程：户内给排水管暗埋到位，上水管、热水管采用高密度聚乙烯管、pp

29、r管、保证水质；l 供电工程：单元电表统一安装、一户一表10（40）a、适应未来大功率家电的变普及、线路采用“回路”方式暗敷；l 供气工程：安装城市管道天然气到户。1 丽景江城a 项目概述地理区位：开发商：承建商： 销售商： 物管公司： b 经济技术指标总占地面积： 总建筑面积其中：住宅面积：商业面积： 建筑密度：容积率：绿化率；销售价格住宅单价范围： 门市单价范围：住宅均价：门市均价： 配套费（水、电、气）： 物管费住宅： 门市：住宅面积 ： 主力户型及面积： 门市平均面积： 付款方式：一次性97折 分期98折 住宅7成15年按揭 门市5成10年按揭 c 装修建材标准 公共部分结构： 外墙：

30、 户内部分门窗： 住宅： 墙体： 地面； 公共设施供水： 供气：闭路： 电话： 供电： d 规划类别本项目是荣县最大旧城改造项目，商住一体，相当数量为还迁户。e 景观智能本项目除一市政文化休闲广场处（面积仅4000多m）既无中心绿化，又无组团绿化，商业布局仍趋分散，建筑密度大，商住一体，人车分流，人居环境相对较差。f 工程进度本项目共六个组团，除第五组团尚在施工外，其余组团皆已入住，项目进度相对较快。g 销售与推广本项目除第五组团外，整体销售业绩彼佳，基本上处于卖方市场。目前，住宅销售率100%，门市销售率亦达90%以上。销售推广方式上，采用非常传统坐销模式，几乎未用大量宣传广告，营销成本相对

31、较低。 h 优劣势分析2 西苑商城a 项目概述地理区位：开发商： 物管公司： b 经济技术指标总占地面积： 总建筑面积： 总户数： 物管费： 户型面积： 主力户型与面积： 销售价格住宅： 门市：付款方式：一次性95折 分期98折 住宅7成15年按揭 门市5成10年按揭 c 装修建材标准 公共部分结构： 外墙： 楼梯与路面： 户内部分门窗： 住宅： 墙体： 地面； 公共设施供水：供气： 供电： 闭路： 电话： d 规划类别本项目是旧城片区改造项目，商住一体。e 环境绿化本项目商住不分，功能混杂，仅有户前花台绿地，建筑密度大，人车混流，人居环境差，商业氛围目前尚缺。f 工程进度除县人民医院正在施工

32、外（集团购房），其余业主皆已入住或装修阶段。g 销售与推广本项目采用传统坐销。并无规范专业化营销推广。目前住宅除7090 m之间的户型外，整体销售已达85%，门市销售情况也较好，目前正在进行整体对外建材、日用品招商工作。3 荣县北门开发区a 项目概述地理区位： 开发商： b 经济技术指标总占地面积： 总建筑面积： 总户数： 门市： 面积范围： 销售价格住宅： 门市：付款方式：一次性38%折 分期付款 住宅7成15年按揭 门市5成10年按揭c 规划与环境商住一体，无绿化。d 销售与推广目前正处于挖基础阶段，虽无任何推广方式，但销售良好，门市已售73个，住房销售四分之一。三 中江县人居环境市调分析

33、为了更好了解中江县人民对居家环境的真实需求，以便对中江县东部新城投资环境作客观分析参考。本次市调面对中江县社会各阶层进行了一次市场问卷调查。现将调查所得数据统计分析汇总如下：第一章节：潜在购房决策者个人特征 年龄特征购房人群年轻化总体而言，中青年是购房主体人群，尤以26岁35岁的人群最为显著，约占一半的比例（ ）。年轻人对住房的迫切需求值得我们注意 合格样本的年龄范围为2065岁 样本数232份 家庭决策权特征 男性与女性在家庭中掌握了基本相当的购房决策权 样本数232份 成长背景特征非中江本地人在潜在消费群中仅占10%比例（长期在中江工作、经商、生活的外来人群），这说明中江县本身城市形象及吸

34、引力度不够，较长时间内不会出现较大幅度的人口增长。样本数232份文化程度特征潜在消费者的平均学历普遍高于普通市民潜在消费者文化程度普通市民文化程度 研究生或以上 大学本科 大专 高中/中专 初中 小学样本数232份潜在消费者个体特征（小结） 年龄：较为年轻，尤以26岁35岁人群为主 学历：高于普通市民的平均水平 职业：公务员、经商人群最集中 性别：男性、女性掌握的决策权基本相当 交通工具：比较大众化 年轻人的学历比年长者高，男性学历比女性高 政府公务员学历普遍比其他职业人员高第二章节：家庭特征构成家庭人数构成特征潜在消费者的家庭人数接近于正态分布，以三口之家的比例最大，平均值为3.4人/户，

35、以年轻人为主 以高学历者为主单身 8% 夫妻两人 11% 以中年人为主 以中等学历，高职位为主 三口之家 59% 三代同堂 14%其他 8%样本数232份每月房屋开支占家庭收入的承受比例愿意每月拿出低于或高于30%比例的家庭收入来用于房屋开支的潜在消费者各占一半，也即每月的房屋开支总体平均值约为650元左右样本数232份现居住面积 74%的潜在消费群现居住在50120的房屋内，其如因改善居住环境二次置业，户型选择上会出现两点特征现居住面积样本数232份家庭月收入特征家庭月收入在1000元2000元的比例最高，占68%，这说明中江大部分家庭仍不够富裕，故本项目在定价时要格外谨慎。68%样本数23

36、2份对现居住地环境的评价认为可以及一般的仅占38%，认为较差及很差的占62%，这说明中江县目前居住环境并不优良，潜在消费群渴望得到环境优美的居住场地。样本数232份潜在消费者家庭特征构成（小结） 潜在消费群家庭构成一般以三口之家为主 潜在消费群每月用于房屋的开支在650元左右，能够承受本项目7成20年按揭款项； 大部分潜在消费群家庭月均收入基本在1000元2000元之间，不具备购买高价房的条件； 潜在消费群现住房主要集中在50120之间，本项目户型设计有三个方向，1、求大（比潜在消费群现有住房大）2、求全（主力户型仍旧在110130之间，但功能要求要全面，要进行严格分区）3、求新（在建筑结构（

37、如框架结构）或建筑元素上面追求在中江适度超前的设计） 中江人目前普遍对现居住环境不满，存在二次购房的动机第三章节：潜在消费群对住房的需求特征未来几年内对住房的需求在两年内想买房的潜在消费者占总比例的58%，这说明随着中江房地产发展的逐渐深入，消费者居住意识的不断增强，大多数潜在消费者均有购房需求。样本数232份是否愿意购买小高层电梯房调查显示：愿意购买及视具体情况购买小高层电梯房的潜在消费群占总调查人数的80%，此数据说明中江人接受新事物的速度较快，而且随着对居住观念的不断演变，潜在消费群想改变传统上下楼的麻烦样本数232份想要购买的户型结构调查显示：欲购买错层、跃层、错跃结合的户型的潜在消费

38、者占总调查人数的65%，这说明潜在消费者希望居住房能够有空间变化、功能分区明确、并且体现出业主尊贵性。样本数232份想要购买的房型调查显示：潜在消费群选择三室两厅及四室两厅的比例达到60%，这是和消费者家庭成员构成密切相关的。 60%样本数232份是否需要20以上的大阳台 调查显示：73%的潜在消费群选择需要20以上的大阳台，这反映出潜在消费群需要更多的休闲空间及与自然相融的空间，同时体现出业主的尊贵性。样本数232份理想的购买户型面积调查显示：欲购商品房面积在100160的潜在消费群比例最大，故本项目的主力户型应该集中在110130之间，次要户型集中在140160之间。 75%样本数232份

39、能够承受的房价总额选择8万元10万元之间的消费群主要集中在个体从业者，选择10万元15万元之间的消费群主要集中在政府公务员、机关企事业干部。从本表可以看出，中江县购房消费水平普遍较低，基本和所选户型一致。样本数232份所希望的付款方式调查显示：选择分期付款及一次性付款的潜在消费群占到78%比例，这说明中江县日常家庭储蓄较多，并且买房不希望在银行进行长达20年的还贷。 样本数232份物业管理费能够承受的范围 选择0.30.5元/之间的潜在消费群最多，占50%比例，如果其购买一套120的户型，那么一个月的物业管理费为60元，建议本项目将物业管理费设定在0.5元/月。60%样本数232份交楼标准选择

40、超过62%的潜在消费者选择由发展商提供的装修，其中34%的人选择由发展商提供的多种方案的精装修，这反映出潜在业主不想在装修上浪费过多的精力及财力，故建议本项目交楼可选择多种精装修方式，省却潜在业主装修的麻烦，并且其装修价格更低。高学历者/高收入者更为喜好样本数232份潜在消费群购房需求特征分析（小结） 两年内欲购房的家庭比例达到58%，短期内中江将掀起一股房地产开发热潮，但因为需求总量小，中江的产业结构单一、人口增长幅度有限，故市场周期短，本项目应该加大开发力度，争取尽早抢占市场份额； 选择可以接受或视情况而定购买小高层的人数比例达到80%，说明潜在消费者并不排斥小高层电梯公寓，希望能够改变传

41、统上下楼梯的不方便； 大部分潜在消费群欲购房屋面积在100160之间，故本项目的主力户型建议在110130之间，次要户型集中在140160；总价控制在15万以内； 物业管理费设置在0.5元/是合适并且符合市场的； 在交楼标准上，发展商可提供一定数量的简装修房并根据需要提供多种装修风格及标准，供业主参考，省却其装修的麻烦，避免二次装修；第四章节：潜在消费群购房考虑因素分析购房时主要考虑因素调查显示：居住环境/自然景观是潜在消费群购房时主要考虑因素，这和消费群对现居住环境评价相吻合，另外选择物业管理的比例第二高，这说明三点：1、物管费用的高低影响购房决策；2、潜在消费群对现住房物管存在不满情绪，不

42、能体现业主尊贵性；3、潜在消费群存在安全上的担忧。本项目物管要前期介入，便于后期维护及管理服务。价格 9%二次置业者为主，迫切需要改善居住环境地段/交通 8%居住环境/自然景观 20%户型设计 8%建筑风格/外观/设计 9%小区配套/周边配套 4%物业管理 11%建筑质量 10%小区规模 3%发展商实力和品牌 4%入住时间 0%文化氛围 4%户型实用性 9%样本数232份需要的小区配套调查显示：潜在消费群对便捷的购物场所（超市）及绿化程度要求最高，分别达到58%和65%，这反映出潜在业主需要幽雅居住环境的同时也强调便捷性，希望一切生活不暇外求。本项目在商业部分要引进大型品牌超市，在提高商业附加

43、值同时，充分满足业主生活需求。幼儿园/学校 27%便捷的购物场所（超市） 58%医院/诊所 22%泊车位33%公共活动/健身/餐饮场所 54%绿化程度 65%建筑小品 8%园林水景 33%样本数232份潜在消费群购房主要考虑因素分析（小结） 潜在消费者对居住环境/自然景观的要求比例最高，达到20%，这说明中江人的置业观念逐渐成熟，已经从满足居住要求过渡到居住舒适性考虑上，本项目将进一步提高其观念，即买房就是买一种生活方式，一种和谐、自然、舒适、健康、开放的生活方式； 潜在消费群对物业管理的关注度较高，考虑到中江的实际情况，建议本项目物业管理要拔高档次，即从提供安全保障的层次提升到以优质五星级服

44、务，充分体现业主尊贵性的高度上，树立口碑，为2.3期的顺利销售奠定良好的基础； 项目商业部分要引进大型品牌超市，提高商业附加值，创造便捷的生活配套，使项目达到离尘不离城、一切生活不暇外求的配套要求；第五章节：房地产信息传播渠道分析最喜欢看的电视媒体 50%的潜在消费者喜欢看中江电视一台，本项目在广告宣传中可考虑制作三维形象篇用于电视媒体的播放。样本数232份房地产信息传播途径选择报纸媒体的最多，占到44%，第二为电视媒体为39%，第三为户外广告为29%，本项目的广告宣传推广建议以报纸媒体为主，电视及户外广告为辅，同时适当考虑其他媒体电视 39%报纸 44%广播 8%户外广告29%朋友介绍 27

45、%互联网 13%房交会 0%杂志 15%街头传单 8%项目现场 19%其他 6%四 中江县东部新城开发现状1 新城建设现状 截止2005年10月，新城建设有一定进展，重要工程进展如下：a 城市干道工程已全线贯通进入管网施工阶段；b 行政中心封顶断水即将外墙装饰；c 旭水河大桥拱圈完成进入桥面施工；d 一中迁建工作正式启动；e 市民广场、行政广场正式动工；2003年底，新城完工的项目有：a 5.12公里城市干道硬化通车；b 148.94米的旭水河大桥竣工通车；c 行政中心主楼完工，县委正式搬入新城办公；d 人大政协办公楼土建工程完工；e 水、电、气、闭路、邮政、电信、移动通迅主管网完成交付使用；f 新城正式启动10万平方米住宅建设；g 市民广场、行政广场交付使用；2中江县城土地出让情况第五部分 投资效益分析一 中江县东部新城房地产投资机遇与风险（一） 投资机遇点中江县总人口高