2013年6月宁波瑞丰国际商贸城营销策划方案

1、2013年6月宁波瑞丰国际商贸城营销策划方案30亿 80万方 甬北崛起一坐商业帝国 宁波瑞丰国际商贸城营销策划方案 企化部2013年6月15日contents报告思路 镇海城市印象初识 项目营销推广思路及执行策略 第四部分 项目招商策略及商业运营建议 第五部分 项目解读、项目定位 第三部分 第一部分 镇海房地产发展现状 第二部分part 1镇海城市印象初识本案地理位置：处镇海骆驼街道老城区镇海区地处东海之滨，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南冀，东屏舟山群岛，西连宁绍平原，南接北仑港，北濒杭州湾，与上海一衣带水。自古以来镇海就是我国对外交往的重要口岸，素有“浙东门户”之称。随着杭州湾跨海大桥

2、和舟山连岛大桥的陆续建成，镇海将彻底改变交通末梢的现状，成为西联宁波，北通上海，东邻舟山的重要交通节点。 镇海新城规划总体目标：立足融入宁波大都市，接轨大上海，是宁波中心城区北部商贸商务中心，既体现商帮财智文化内涵，又体现江南水乡特点的集商贸商务、教育科研、行政办公、现代居住为一体的综合性新城区 镇海城市建设按照“三带三区”规划构想和加快三片联动、协同发展的建设思路 镇海老城区城关片围绕“甬江、城河、古塘、南街”四条轴线，着力于城区形象和居住环境的改造提升。 镇海新城庄市片以宁波大学为依托，致力于大学城的开发建设，规划区域面积233.4平方公里，总投资109亿元，是浙江省20032007年的百

3、亿工程之一。 城市角色镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、舟山等地紧密关联的重要区域。本案所处的镇海新城更是未来区域重点规划发展方向。本案新城北区功能：综合行政、商业、商务、居住等功能的综合性城市北部中心，宁波中心城的北门户。规模：用地面积约630公顷，规划人口约25万人。布局空间一心：镇海行政商务中心。一区：为团桥历史地段片区。一廊：为行政中心和老镇居民点之间的南北向绿化休闲廊道。一轴：为沿镇新路的公建发展轴。主要设施市民中心、核心商务区、北部客运枢纽、核心商务区、文化艺术中心广场、软件园、总部基地等。新城南区功能：高教园区北区组成部分、公建配套服务区及高品质的城市居住新区。规模

4、：用地面积约922公顷，规划人口约15万人。布局空间一心：为片区绿化、公建中心。一区：为庄市老街历史文化保护区。一廊：为联系生态带、片区绿化中心和甬江滨江绿带的生态绿化、文化休闲廊道。两轴：分别为沿西陆路和兆龙路两侧的公建发展轴。主要设施：大学科教区、科技孵化园、宁波帮博物馆、北部休闲大本营、生态绿化区等。城市化商务性氛围文化休闲性氛围本案项目所在镇海新城南区规划成为文化休闲性氛围区，规划居住人口15万。规划发展“十一五”期间，宁波市委、市政府确定了“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域性发展战略。对于宁波六大中心城区之一的镇海，提出构筑“两中心、一基地”，即建设以镇海新城为依托的宁波中心城区北

5、部商贸商务中心、以镇海老城为依托的浙东生产性港口物流中心和以宁波化工区为依托的国家级石化产业基地。宁波中心城北部商贸商务中心：全力做好箭湖星月广场、市民中心东西两侧商务地块等招商工作，同时注重商业单体、商业街和商业区一体化建设；目前银亿海尚广场、索菲克五星级大酒店、陈倪路商贸商务中心等项目已落户。宁波科技研发基地：充分发挥院士之乡的优势，集聚高等教育与基础教育，让高科技产业和研究机构直接设置在大学城中或周边地带，形成产、学、研一体化的发展模式。区级行政中心：镇海新城成为镇海区行政文化中心；以周边产业园为主要服务对象，形成智能化、公园化的市民中心宁波高等教育园区：作为宁波市实施科教兴市的重要基地

6、，采用政府统筹、学校主体运行和社会各界参与的模式，集中兴建大学城，同时采用多种形式发展各种特色配套教育，形成一条完整的教育产业链。宁波中心城北部现代居住区：依托典型的江南水乡风貌，悠久的历史文化底蕴，强化居住的自然生态与人文生态功能，为宁波中心城区、镇海及周边居民提供生态性、文化性、现代性家园 城市角色镇海新城规划蓝图清晰，规划起点高，功能完备，将在未来几年成为区域发展的重要引擎，宁波城市发展的又一重要板块。镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆第二大港宁波舟山港重要组成，拥有5万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。镇海炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落户镇

7、海，如今，这里已聚集了40多家部、省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业基地。 工业经济镇海经济开发区：以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业；宁波化工区：以“炼油乙烯”项目为支撑，以烯烃、芳烃为主要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。都市农业现代农牧产业带：以骆驼为中心的中部地区为现代农牧创业基地。高压走廊经济生态带：以蛟川、庄市、骆驼为中心的高压走廊地带为经济生态长廊。沿山环库林果带：以沿山路和四大水库为中心的西北地带为九龙湖旅游风景区的有机组成部分。近郊特色农业带：蟹浦、九龙湖

8、镇为中心的近郊地带为特优新农副产品供应的重要基地。新城核心区现代服务业优越的区位条件、明显的港口优势、发达的交通体系、雄厚的产业基础，为镇海发展现代物流业提供了得天独厚的外部环境。现阶段，镇海已经形成了以液体化工、金属园区、钢材、煤炭等一批在全国有一定影响力的专业物流市场。外经外贸2008年外贸出口保持平稳发展态势。全年镇海区出口发展平稳，累计出口20.50亿美元，保持了增长43.12%的增速。但镇海区主要以工业经济为主导，信息产业和高新技术能力基础相对较为薄弱。依托镇海港，区域经济发展迅速，聚集众多有影响力的知名企业，但工业经济为主导，第三产业经济相对薄弱，且化工类企业聚集给区域居住带来较大

9、负面影响，一定程度上制约了住宅市场的发展。城市角色镇海人杰地灵，文化底蕴殷厚，素有“浙东门户”、“海天雄镇”之称，是海外“宁波帮”的重要发源地和中国的“院士之乡”。镇海籍的港澳台同胞、海外侨胞、外籍华人有5000余人，他们之中涌现出“世界船王”包玉刚、“影视世擎”邵逸夫等一批商贾巨子和文化名人。在中国科学院和工程院就24位院士。省首所一级重点中学镇海中学教育质量一直保持全省领先，近年来重点上线率在80以上。新城区块内有保留完整的包玉刚故居、邵逸夫故居、叶氏义庄团桥民居等大批古迹。 宁波大学镇海中学宁波帮博物馆城市角色镇海始建于唐朝，自古是“宁波帮”发源地，如今成为高教园区，凝聚特色化的人文底蕴

10、。具宁波其他区域较难抗衡的人文和文脉资源。区域面积户籍人口 户籍人口密度 （人/平方公里）区域面积 （平方公）所占比例户籍人口量（万人）所占比例蛟川街道36.8210%4.0414.9%1097招宝山街道20.85.7%6.2322.9%2995骆驼街道46.6412.7%4.4316.3%950庄市街道25.136.8%2.278.4%903澥浦镇25.446.9%3.4212.6%1344九龙湖镇65.317.8%2.499.2%381招宝山街道蛟川街道庄市街道骆驼街道澥铺镇九龙湖镇从镇海常驻人口分布看，目前老城区本地人口比重占最多，而新城未来人口增长将会是迁入人口为主。未来新城规划人口达

11、40余万，有待房地产开发的支持，也给住宅发展带来巨大的契机。镇海新城规划面积46平方公里，规划人口40-45万。镇海新城北区（骆驼片）： 总用地面积26.5平方公里，规划人口20-25万。镇海新城南区（庄市片）：总用地面积19.5平方公里，规划人口20万。城市角色part 2镇海房地产发展现状 镇海住宅市场 镇海写字楼市场 镇海商业市场庄市片区骆驼片区老城区及经济开发区世贸广场保亿风景九园合生国际城保亿丽景英郡华晨雅苑皇家御都红墅湾开投公元世家广洋海尚国际郁金香中心翰林国际拉菲庄园保利城世博花园锦绣江南万科城本案恒大城直线3公里直线13.5公里直线7.5公里直线3公里镇海房产板块共分为镇海新城

12、骆驼片区、镇海新成庄市片区、镇海老城及蛟川片区和九龙湖片区。保利城，98万的大型城市综合体，住宅分三期开发，配有酒店、购物广场、博物馆等文化商业设施。保利城发展商宁波保利置业有限公司建筑面积98万m2建筑类型高层、综合体容积率2.2项目位置镇海世纪大道与永平西路交叉口开盘时间2012年5月25日主力面积90、105、138均价9795元/ （白坯）主力客群客户多为骆驼及镇海老城客户，庄市客户较少。客户特征客户关注最多的是价格、交通和户型核心卖点39栋小高层建筑和约38万方的沿湖商业街组成。保利城住宅部分分三期开发，一期由6栋11层和15栋18层建筑组成。住宅产品以三房四房为主，户型面积在90-

13、270之间。建筑分布上，以错落式排布方式，注重楼间距，保证了观景、通风、采光的最好效果。在景观设计上将西方景观和东方园林清新交融，近3万平米的中央国际园林。典型项目项目一期共推出1128套房源，去化率达85%，整体销售均价9795元/，市场接受度较高。二期于5月进行产品说明会。物业类型户型面积（）套数已售未售销售率高 层2+1房86-931981871194%小三房100-105176170696%三房109-1201381013773%大三房130-1394603827883%三房156-1701441028%四房180-22078621679%五房249-27664105415%小 计11

14、2891621281%恒大山水城发展商宁波恒大公司建筑面积200万平米，一期26万平米，当期户数1809户建筑类型高层、综合体容积率2.2项目位置镇海九龙大道东侧，九龙湖镇镇区南，山体西，沿山大河北开盘时间预计2013年10月主力面积45-135，欧陆新古典注意风格均价待定（带1500元精装修）核心卖点1、位于国家4a级九龙湖风景区2、200万平米造城运动，自建各项配套，有温泉会所、商业街、度假主题酒店等配套设施3、5200平米五星级会所4、4.5米挑高大堂、合理的户型设计和面积段5、实在的1500元/平米9a精装恒大企业品牌6月12日实景园林示范区、综合楼、样板房已盛大开放，赠1500元/平

15、米9a精装典型项目公元世家1期2012年5月保守开盘，去化较好，其中小户型产品较为畅销。公元世家发展商宁波市开投明海置业有限公司建筑面积51万m2建筑类型高层、联排容积率2.0项目位置庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧开盘时间2012年5月15日主力面积83-143均价10765元/ （白坯）主力客群客户多为骆驼及镇海老城客户，庄市客户较少。客户特征客户关注最多的是价格和户型，其次是项目旁边的明珠公园，面积小，总价低。核心卖点一期推出住宅面积约 83-160，全部两梯两户，电梯厅私属感极强，户型间间采光，户户通透，功能强大。其中约83户型能做到三房两厅，三间朝南，卫生间两面窗通风；约139户

16、型做到四房两厅，三开间朝南，三面观景，极为舒适。实为楼市一绝。 项目1期项目2期典型项目物业类型户型面积（）套数已售未售销售率高 层三房81-84235229697%三房109-119116110695%三房129-136101911090%四房137-143116407634%四房159-1603452915%小 计60247512779%项目目前整体去化率达79%，84方小三房产品去化率高，140以上产品去化率低。拉菲庄园项目整体规划由7幢多层，11幢小高层及高层产品组成。拉菲庄园发展商镇海维科房地产开发有限公司建筑面积17万m2建筑类型多层、小高层、高层容积率1.8项目位置镇海庄市明海大

17、道东侧开盘时间2011年8月27日主力面积80-140均价11814元/ （白坯）主力客群客户多为骆驼及镇海老城客户，庄市客户较少。客户特征客户关注最多的是价格和户型，成为客户的置业因素。核心卖点每幢小高层和高层分别有4米、4.4米的首层架空，作为公共活动用途，多层洋房一层送花园以及地下室。有一个近1000的下沉景观泳池区域，并且在社区的南面和西面，有600米的水系生态公园，为业主提供了更多的休闲方式和空间。典型项目15#13#11#5#3#1#7#9#18#10#8#2#4#6#12#14#16#在售待推物业类型面积段套数（套）销售套数剩余套数去化率高层117-1292521737969%1

18、6286263%小高层80-874123625088%105-108108103595%合计78064413683%高层、小高层销售情况典型项目5月成交27套，均价7300元/，剩余372套5月有一篇报广，主打62万起的价格优势已售367套，销售率47%销售率10.3万方总建面积骆城芳洲（碧水莲晴）案名车库623个，车位21个车位配比789户，剩余372户总户数4.7万方占地面积镇海骆驼街道碧水路南侧项目地址2011年4月开盘时间板楼板楼骆城芳洲1月25日开盘，推出6#楼共184套房源面积28-33，总价20-30万斯玛特公寓2013年1月25日开盘时间庄市街道，明海大道与聚兴路交汇处项目地址

19、930010800元/销售价格产品类型酒店式公寓占地面积26644建筑面积35302容积率1.8开发商宁波锦汇投资有限公司推出户数本次推量184套户型面积2833销售情况开盘当天共计推出6#共184套，折后均价10200元/，开盘当天截止中午12点去化75套，销售率41%推出6#楼折后均价10200元/，当天认购75套认购率41%，主要为本地客户优惠信息 存抵优惠：存1万抵1万 付款优惠 1、一次性付款优惠900元/ 2、首付50%优惠500元平米 3、首付25%优惠100元 签约优惠：100元/客户情况 客户来源：主要以镇海区客户为主 置业目的：投资兼自住，年龄段以30岁左右和50岁左右为主

20、销售情况户型面积推出套数认购套数表均价按揭付款折后均价一次性付款折后均价认购率28-33184751100010200980041%1月16日东南商报锦绣江南发展商镇海区住宅发展投资有限公司建筑面积14万m2建筑类型住宅、商服容积率1.5r<2.2项目位置镇海大道北侧、三五路东侧开盘时间预计2013年56-56-160均价主力客群客户多为骆驼及镇海老城客户，庄市客户较少。客户特征客户关注最多的是价格、交通和户型核心卖点项目总用地面积47510，总建筑面积约142686.14，其中住宅面积约89851.91平方米（可销售面积），商业9895.82，典型项目面积（）户型套数比例57-641房

21、1厅1卫669.12%98-1113房2厅1卫261套36.05%未知6房2厅4卫1套0.14%119-1343房2厅2卫306套42.26%154-160四4房2厅2卫90套12.43%总计724套100%项目产品覆盖多类型客户段，主力产品为90100的首置刚需户型和130140的首次改善户型。锦绣江南项目12幢724套房源，主力户型99、134。世博花园项目产品覆盖多类型客户段，主力产品为128-138的首次改善户型。世博花园发展商宁波南南置业有限公司建筑面积30.8万m2建筑类型住宅、商服容积率3.0项目位置镇海新城北区世纪大道与镇海大道交界处（镇海新行政中心正北面） 开盘时间预计201

22、3年6月主力面积128-138均价预计10000元/平方米左右主力客群客户多为骆驼及镇海老城客户，庄市客户较少。客户特征客户关注最多的是价格、交通和户型核心卖点位于甬江北岸门户镇海新城北区宁波中心城区北部商贸中心未来，这里将成为集商贸商务、教育科研、行政办公、现代居住为一体的综合型新城区。30万方都市综合体规模体量，规划1200余户房源，规划面积约83-195。典型项目镇海蛟川杉杉童装地块出让面积： 56.01亩容积率：r2.4竞得单位：恒威置业成交时间：2010-09-25镇海蛟川大运路西侧地块出让面积： 76.45亩 容积率：r1.8竞得单位：宁波欧琳房地产有限公司成交时间：2010-08

23、-16镇海国际大酒店北侧地块出让面积： 21.61亩容积率：r2.4竞得单位：宁波中金石化有限公司成交时间：2011-5-11镇海青龙桥一期地块出让面积： 131.56亩容积率：r2竞得单位：宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司成交时间：2011-5-11镇海骆驼老镇区改造a-3地块出让面积： 116.23亩容积率：r2.8竞得单位：宁波世联置业有限公司成交时间：2011-10-20世博花园潜在项目供应未来区域潜在供应项目7个，其中庄市片区2个。开投获取地块出让面积： 130.58亩容积率：r2.3竞得单位：开投明海置业有限公司成交时间：2013-03-25镇海庄市中官路南侧地块出让面积： 6

24、9.51亩容积率：r2.2竞得单位：宁波兴庄置业成交时间：2012-09-17世博花园潜在项目供应地块名称面积用途容积率总建楼面价竞得单位交易时间项目进度预计开盘时间(亩)()（）(元/m2)镇海蛟川大运路西侧地块76.45商住1.8917403052宁波欧琳房地产有限公司2010-8-16地下层13年下半年镇海蛟川杉杉童装地块56.01商住2.4896163872宁波恒威置业有限公司2010-9-25未动工13年下半年镇海国际大酒店北侧地块21.61商住2.4345761570宁波中金石化有限公司2011-5-11未动工13年下半年镇海青龙桥一期地块131.56商住21754132590宁波

25、市镇海区城市建设投资开发有限公司2011-6-27未动工14年上半年镇海骆驼老镇区改造a-3地块116.23商住2.82169631061宁波世联置业有限公司2011-10-20未动工13年下半年镇海庄市中官路南侧地块69.51商住2.21019441010宁波兴庄置业有限公司2012-09-17未动工14年初开投获取地块（镇海新城zh06-07-29-01地块）130.58商住2.32002174860宁波开投明海置业有限公司2013-03-25未动工14年下半未来区域竞争压力非常大。镇海区已出让土地总待推体量91.05万方，预计在14年引来入市高峰期。从政策影响看：政策温柔出台，对市场影响

26、不明显，预计未来市场表现相对平稳；从整体市场看：2012年已回至市场正常水平，未来宁波房地产将更加理性发展；从区域市场看：镇海区近期成交量价相对平稳，成交主力均为首改产品，140以上产品存销比巨大，未来去化难度极大；80-140产品存销比相对较小，其中100-120存销比最小，存在市场机会。从区域板块看：镇海区目前在售项目14个，待推2个，镇海区三个板块中，庄市片区为镇海热点板块，成交量价均高于其他区域；从待推项目看：未来待推项目中保利城二期、万科城三期产品竞争力较强，并且区域潜在供应项目较多，未来竞争相当激烈。小结 镇海住宅市场 镇海写字楼市场 镇海商业市场镇海区办公供求比从供应量上看，镇海

27、区办公市场供应量逐年递增，13年仅前4个月新增供应量已达5.4万方，占12年全年的62%。从成交量上看，镇海区办公市场成交量增长缓慢。目前镇海区办公市场存量巨大，供应呈增长趋势，但成交低迷，供求比逐年上涨，未来竞争激烈。区域办公市场2012年以来，镇海办公市场供求失衡严重，供求比达到3.6以上。镇海区2011-2013年办公量价走势从成交方面看，12年镇海区办公市场较11年有明显上涨，但月均去化仅0.2万方，去化速度仍较为缓慢。从价格方面看，12年镇海区办公市场均价较11年有所下降，仅为6405元/平方米，远低于住宅。区域办公市场镇海区办公销售速度缓慢，价值极低，2012年全年仅去化24292

28、平米，均价6405元/。待售项目在售项目新城北区将被布局为城市化商务区，未来整体办公氛围浓重，目前市场供应主要集中于此区域。金丰紫园明海商业广场世茂广场尚海财富大厦东来国际大厦天鸿国际翰林国际耀华商业城韵恒国际欣海国际东晨大厦东威大厦镇海大厦庄市片区骆驼片区镇海老城区办公竞争分布北区定位是布置镇海区未来的行政中心和宁波中心城北部商贸商务中心用地及生活居住用地及其公共设施，南区定位是高教用地，共建配套服务区及高品质城市居住新区。目前办公集中在骆驼 ，本案周边无办公氛围。北区南区本案已售51套共2.23万方，剩余4套0.5万方备案均价5100元/，4月成交19套东来国际镇海新城核心商务区地址已售5

29、1套，备案均价5100元/销售情况2012年6月开盘，周期8个月销售周期规模总建4.7万方，地上2幢13层双子楼，1-3层商业产品主楼单层1107，可售面积可售2.8万方，共55套户型每层4-5个单元，每单元220配置5a甲级品质，全玻璃幕墙立面板块开盘时间项目总建(万m2)楼层单层面积(m2)主力面积(m2)均价(元/m2)去化/推量销售情况剩余体量(万m2)骆驼片区（在售）2011.12镇海大厦8.7291520152078008/3027%4.42012.6.12东来国际大厦4.73/131107240-280700031/5556%0.12012.10.10天鸿大厦2.61810242

30、28-2755000-69004/449%1/尚海财富大厦215900228-275780011/3531%0.682013.1东晨大厦1.520930229-237/18/6329%1.1镇海老城（在售）2011.6.26世贸广场1626/301800/6000286/78237%4.72010.10.15耀华商业城3.111830172、235666610/1952%0.22011.9.17金丰紫园3.113/14/80000/240%0.5骆驼片区（待售）预计2013年5月东威大厦/181040211/0/57/1.2预计2013年5月韵恒国际2.8181109200-250/0/60/

31、1.3预计2013年上半年欣海国际2.6201050200-1000/1.5合计16.68未来库存达16.68万方，以12年月均成交0.2万方去化速度计算完全去化完需83个月，市场形势不容乐观。区域竞争项目一、目前镇海办公市场库存量巨大，达14.5万方且去化缓慢，市场形势不容乐观。二、项目多集中在新城北区，区域内竞争激烈，庄市版块，周边缺乏办公氛围，未来机会点不大。三、镇海区市场行情价较低，均价仅6000元/平方米，远低于住宅水平，投资回报率较低。结论 镇海住宅市场 镇海写字楼市场 镇海商业市场庄市片区镇海老城区骆驼片区招宝广场鼓楼广场华润万家海尚广场保利广场明海商业广场锦汇财富广场利时广场万

32、科广场区域共有在建和已开业的大型商业广场9个，且临近的万科广场、明海商业广场、财富广场已辐射到项目所在位置，竞争激烈。区域商业广场区域项目名称项目体量（）开盘时间项目形象业态概括成交均价（元/）租金（万/年）开间面积（）庄市明海商业广场518782011-05-28以乐购超市为主力形象打造大型超市占主体，搭配服装、美食、化妆品、家装等业态广场内：20000沿街：30000-40000广场内：6-8沿街：10-20广场内：30-60沿街：120-150万科广场50000/锦汇财富广场（斯玛特公寓）17280待定综合商业广场（单身公寓、商业街、办公楼）商业招商销售中10000-40000未公开30

33、-60骆驼保利广场350000待定文化商业广场购物、娱乐、艺术博物馆、音乐会馆、图书馆未公开未公开未公开海尚广场1000002009-9-26镇海新城核心区首座大型国际化城市综合体约5万平米欧尚超市、保利国际影院、国际化一流星级酒店、商业休闲步行街等组成20000-300006-860-70利时广场34000待定一站式生活体验以时尚购物等品牌汇聚的业态，近2000平米的超市原预计35000-40000/保亿丽景英郡沿街商业20-60世博花园待定娱乐休闲商业广场招商销售中预计25000以上3.5-4.550-400不等区域商业广场8个项目总体量达66万方，其中庄市体量为12万方。竞争可比楼盘宁波

34、华生家居广场发展商由宁波开发投资集团有限公司与宁波经济技术开发区控股有限公司合作成立建筑面积一期占地230亩，34万方，总规划60万方停车位共有停车位2289个，其中地上1100个，地下11建筑介绍宁波首家地区性综合家居建材市场集展示、销售、酒店、办公为一体的现代超大型中高档家居建材mall和专业市场项目位置北仑西片区，依城市主干道江南公路招商时间2013年3月8日开工时间项目自2011年8月17日开工建设，目前首期市场部分已全部结顶，因为土地性质等原因，对外公开全租赁纯招商，宁波本土国有企业和北仑原著企业打造。重要节点：开工时间：2011年8月17日，同日香江家居签定入驻协议招商中心开放：2

35、012年9月17日招商大会启动：2013年3月8日对外宣称卖点1、地理位置优越 位于世界级大港北仑港所在地宁波北仑，交通便捷，物流成熟； 处于市区东，北仑区西，顺应“市区东扩，北仑区西联”的规划。 2、交通便捷 城市主干道江南公路边、绕城高速出口处，市内市外皆可快速到达。 3、经营环境稳定 政府支持，国有投资，产权清晰,长期持有。 4、政策优势 十二五重点项目，享受诸多政策优惠；承接市区传统市场外迁，发展宁波商贸服务产业。 5、规模优势 一期面积30余万方，综合装修设计、咨询、质量检测、 信息发布、餐饮休闲、酒店、商务办公于一体，实现超一站式服务。 6、产业基地优势 宁波家居建材厂家云集,其中

36、橱柜产业规模居为全国首位。广场集展示、销售、酒店办公为一体，致力于打造各类品牌的总部基地。 7、统一管理，专业营销 整个市场的结算、物流配送、售后服务、营销策划、工商税务等，一并由运营公司统一管理或协调；资深营销团队，专业策划实施。c区华生集品家居体验中心正门b区华生国际灯饰城正门a区香江家居广场总部与b区国际灯饰城连廊a区华生香江家居工厂总部城正门竞争可比楼盘宁波恒大装饰建材家居广场发展商宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司 建筑面积宁波占地90亩，建筑面积15万平米，一期12万平米，二期4万平米建筑类型展厅形式，框架结构，主体建筑四层，有七个大门主入口，内部设五个休闲大厅，有中央空调，扶

37、梯。其中1f层高为5.5米，2-4f层高为4.8米项目位置鄞州鄞县大道与福庆路交叉口 开盘时间2012年11月主力面积50-100均价7000元/平方米左右经营业态宁波恒大装饰建材家居广场主要经营涵盖陶瓷卫浴、地板木业、橱柜厨电、灯具五金、家具软装等建材家居行业所有门类的综合性一站式购物市场，主要定位中高档，面向大众消费，集合各种门类档次的建材家居产品，使得宁波恒大能成为消费者心目中的一块品牌，以服务消费者，能为消费者提供省时、省钱、省力的一站式购物市场为宗旨。 在售面积为40-70，价格6800元/起，预存1000元抵5000元，全款97折。恒大装饰建材家居广场商铺前5年投资回报率51%，后

38、13年保底回报率12%。part 3项目解读、项目定位 项目解读 项目价值点提炼 项目定位 项目解读 项目价值点提炼 项目定位价值一：80万旗舰航母 续写甬城商贸传奇价值支撑一站式五金、机电、建材、家居、百货采购批发基地。项目卖点超30亿投资，缔造超80万商贸旗舰帝国全面升级大宁波专业市场宁波瑞丰国际商贸城是集零售批发、体验购物、商务办公、仓储物流等功能于一体的商贸体，致力打造大宁波地区一站式采购基地。系宁波市重点工程项目，镇海区标志性项目。 项目规划占地600亩，总建筑面积约80万方。总投资超30亿元，其中一期占地200亩，建筑面积20万平米，建成后将会成为浙东区域规模最大、品种齐全、档次最

39、高、配套完善的综合性专业市场之一。夜景或鸟瞰价值二：傲踞甬城北门户 汇聚天下八方财气价值支撑紧靠g329，离高速出入口2.5公里，通杭州湾大桥、陆岛大桥，300米对接轻轨3号项目卖点核心地段：鼎踞宁波与慈溪主干道 g329，镇海老城与骆驼-镇骆公路，镇海新城北部商贸物流核心地段，区位价值日显突出。阔达交通：离高速九龙湖出口处2.5公里，300米对接轻轨3号线，交通便利，是慈溪进出宁波的必经之地。公交线路：目前有379路、381-385路、965路等公交车能直达项目现场板块价值：区域定位：宁波北门、镇海商贸物流中心，目前镇海建材市场、蔬果市场已开工建设，日渐成型。价值三：填补甬城商业空白 财富盛

40、宴聚焦点价值支撑百万人口辐射，千亿市场机遇，甬北专业市场集群即将成型旁白语：因用地面积有限，城市原有的商业大多呈零散状态分布，个别稍微成规模的市场已经出现老化现象，弊端已经非常明显。硬件设施陈旧、业态划分混乱，脏、乱、差现象突出，不久的将来必然要面对拆迁问题。并且在老城区无法实现各大产业集群效应，而要建成一个集商贸、物流、仓储为一体化的全功能市场更加不现实。项目卖点瑞丰国际商贸城应运而生，带动镇海新城北部商物流基地发展，崛起于甬北的大交通、大物流、大仓储新型城市商贸区。项目位于镇海新城，长江三角洲南翼，距上海、杭州、金华、温州约2小时路程。区域功能定位为宁波市中心城区北部商贸商务中心，镇海区未

41、来的行政文化中心，距宁波三江口17公里。瑞丰国际商贸城属于宁波镇海新城北区骆驼片区，是宁波市北部商贸物流的核心区位。镇海新城规划建设面积46平方公里，其中北区总用地面积约26.5平方公里，是宁波“中提升”战略的重中之重。自新城启动以来，完成各类投资达200多亿元，今后5年将陆续投入超170亿元。市委市政府关于三江片区专业市场改造方案中计划打造骆驼市场园区，位置定为镇海骆驼街道，以小商品、服装、家居建材装饰材料等为主，占地规模约100公顷。目前周边商贸产业市场正在形成，镇海蔬果市场、镇海软装饰市场、镇海建材市场，已开工建设，颠覆传统专业市场因受其规模局限，管理滞后，难以承接产业的需求，响应政府号

42、召，接力城市经济发展蓝图，更具现代化、更具有规模的专业市场发展时代正在来临。价值四：30-40市场主流金铺，超低总价 纯独立产权商铺价值支撑4.8-5.4米层高，买一层送一层，立体回廊式交通，杜绝商业死角项目卖点1>1，买一层送一层一、二层层高均为5.4米，三层层高4.8米，框架结构、挑高空间、经营户可自由组合。上下左右，双层车行，立体流动循环车辆直接到达市场二层及屋面停车场，立体交通系统使车、人流、物流形成立体交通，解决传统商业市场不同楼层之间商业价值的差异，使每一处商业价值最大化。半开放式布局，3个大型主题出入口市场采用半开放式形态，南北西面各主干道处均设有主次出入口，确保人流、物流

43、、车流进出畅通。30-40市场主流金铺，纯独立产权商铺，高性价比投资门槛整个项目建筑采用独栋三层建筑，拥有商铺逾万间，其中一期商铺约5000间，主力面积在30-40，主力户型面宽约4-4.2米，进深约8-9米。40年独立产权，总价低、投资门槛更低，引领性价比之颠。海量停车位，真正满足停车需求项目一期规划了近2000个停车位，满足市场经营户和消费者停车需求。配效果图价值五：开发商为最大股东，捆绑式经营，确保市场永续发展价值支撑多方共赢，自购自营客群成市场主力，快速坐旺市场旁白语：近年来，随着国家对房地产住宅市场宏观调控的持续进行，越来越多的开发商选择转做商业地产，而其中专业市场更如雨后春笋般遍地

44、开花。然而，专业市场绝非所有房地产企业都能操作好的。很多非专业开发商仍以住宅房地产模式在做专业市场，建好商铺全卖了，没有规划，不懂招商更没有花精力去培育市场，最后开发商得利走人了，留下的是“空壳市场”，苦的是投资人和政府。项目卖点让商户成为市场基石，永续经营有保障，通涨年代财富避风港瑞丰国际商贸城本着希望出现经营户、消费者、运营商和政府多方共赢的局面，坚定保证经营户对市场永续健康平稳发展的信心，坚持做市场最大的股份持有者，捆绑式经营理念，全身心培育成熟市场，注重客群的精选、坚持自营商户准入制度，为确保市场的持续旺盛。配图经营守则1：经营户做旺才是专业市场兴旺的基石市场要发展，就必须真正让商户赚

45、到钱。开发商既是市场规划建设者，也是市场的运营管理者和日常的实际经营者。因此，从市场的前期规划到后续经营，开发商都始终会站在经营户的角度去解决问题，确保经营户的利益最大化。经营守则2: 六大统一政策，为商家负责到底国际商贸城由多年管理经验的专业商业管理团队管理市场，坚持统一规划、统一招商、统一管理、统一运营、统一推广、统一服务，确保市场永续经营，为客户负责到底。经营守则3：五星级配套，五星级服务国际商贸城作为国内领先的第六代专业市场，在保留市场配套服务的基本上，更计划配置现代化的升级服务体系。配置庞大完善的仓储物流体系；自建运输车队，提供仓储配送服务；开通市场免费班车，以满足客户需求；配置大型

46、售后服务中心，为客户提供“一条龙”式全程服务。后期运营旺市举措，铁定旺市信心保障举措一：专项推广亿元基金，全方位推广举措二：优惠政策，金融孵化，商务服务举措三：商业活动不断，聚集火爆人气举措四：电子网络平台，线上线下互动举措五：全方位实施“六大统一”运营管理体系举措六：瑞丰专业团队，运营负责到底价值六：瑞丰集团，30亿巨资倾力打造价值支撑中国商业地产领航者，十数年、三十余个，数百万方专业市场运营经验项目卖点品牌源于专业，十数年，三十余个，数百万平米专业市场运营经验，专业团队缔造专业市场。长三角联盟发起成员瑞丰国际商贸城由全国知名浙商开发团队发经营，与长三角专业市场一脉相承。项目建成后将于瑞丰博

47、览城、义乌商贸城、杭州四季青、海宁皮革城、绍兴柯桥轻纺城等几大主要市场建立战略市场联盟。与关联市场互设商务领事馆，开辟长三角区域市场大联盟。同时，组织参与每年中东部联合采购大会等会展活动，在“源头-终端”见搭建产业服务链。实力名企 钜献甬城瑞丰国际商贸城由全国知名浙商开发团队瑞丰投资集团旗下的中宁瑞丰商业地产投资开发有限公司斥30亿元巨资倾力打造。公司先后在长三角开发和运营了三十余个大型专业市场，拥有雄厚的资金实力和人才优势。瑞丰国际商贸城是瑞丰集团打造“中国瑞丰系列”专业市场集群中的拳头项目，更是2013年登峰之作，将凭借自身多年丰富经验并结合宁波实际情况，倾力打造的定位明确、产权清晰、配套

48、完善、经营环境上佳、服务领先的五星级专业大市场。配全国各地开发区域版图瑞丰国际商贸城 项目解读 项目价值点提炼 项目定位整体定位：80万平米商业航母 续写甬邦商贸传奇市场机遇客群机遇自身优势区域内拥有机电产业基础，如宁波机电园区填补区域空白，镇海版块无一座规模型专业市场（五金机电、家居类）超200百万方住宅供应量量，带动区域装修建材市场。 镇海无成规模型、专业型、现代化的专业市场，商户急需转型。分享城市大发展，所带来的区域经济，商贸城应运而生，带来转型发展机遇。 瑞丰品牌实力和美誉； 成熟的专业市场开发经验将塑造出引领市场的价值体系80方专业市场体量，30亿恢弘投资内部因素导向城市机遇外部环境

49、导向 镇海新城是宁波发展六大热点区域，各项配套日渐完善，区域投资超200亿； 定位甬城北门户，商贸物流基地，抓住城市扩张发展机遇，重塑区域价值。本案整体发展战略定位重新定义评价标准塑造唯我价值体系两大核心营销策略策略一：重点突破经营户?为面临搬迁的经营户专门制定方案，通过政府引导，争取经营户认同。?先行业龙头商户签约进驻，带动其他经营户跟进。?经营户设有专享认筹卡，享受特殊优惠和优先选铺权。项目客层定位阶段营销策略两大核心营销策略策略二：投资客和经营户互相带动?以行业龙头和核心经营户购买本项目带动其他经营户认购。?以经营户购买和外地客户（温州）购买带动更多本地投资客。?以投资者认购推动犹豫的经

50、营户。目标投资者 一般投资者（约70%） 该类人群具有稳定的中高收入水平，中青年，职业以公务员或类公务员为主，涵盖部分大宁波地区工作者、镇海及周边地区实力阶层；纯投资客为主，已拥有至少1-2套物业，需求面积偏小，支付能力较强，以按揭付款居多。 特定投资者（约30%） 该类投资者属于金字塔尖阶层，收入水平高，已拥有多套物业，职业以企事业单位高层管理者、私企业主、品牌经营商为主；纯投资客和自营商户，需求面积大，支付能力强。目标经营者 核心客户（约20%）知名五金机电、家居建材品牌，行业领头羊；厂家直营店或大型代理商/经销商；宁波地区大户商家，大铺需求者。 主力客户（约80%）中小型五金机电、家居建

51、材经销商，无品牌或中低端品牌代理，经营情况较好，有扩张需求。基于迅速盘活市场的目的，本项目前期应以开发品牌经营户和厂家总代理等群体为先导，开发自购自营客户为主体，以功能规划引导品牌和经营者，投资客为补充。项目客层定位大宁波地区：本文指含概宁波大市区、余姚、慈溪等地。项目功能定位功 能简 述级 别商品交易功能五金机电、家居建材等一切产生商品交易及服务的功能板块（批发、零售和相关、服务），是本案的核心功能。核心功能商品展示功能本项目致力于整合升级宁波城北五金机电、家居建材市场，在传统五金机电、家居建材商品交易的基础上，加强五金机电、家居建材的展示功能、会展功能及活动的新闻发布功能。主要功能仓储物流功能作为一个新型专业市场，仓储功能不可或缺，在充足的仓储空间基础上，加强