北京市高层住宅沿街底商市场调研分析报告word精品

1、北京市高层住宅沿街底商市场调研分析报告 目录 第一部分引言 . 4 第二部分项目产品分析 . 4 一、合立方 4 （一 ）项目概况 4 （二 ）合立方街产品分析 6 （三 ）项目产品分析小结 10 二、沿海 ?赛洛城 11 （一 ）项目概况 11 （二）赛洛 ?有条斜街产品分析 12 （三 ）项目产品分析小结 15 三、中海紫御公馆 16 （一 ）项目概况 16 （二 ）项目底商产品分析 17 （三 ）项目产品分析小结 20 四、新景家园 20 （一 ） 项目概况 20 （二 ） 项目底商产品分析 22 （三 ） 项目产品分析小结 25 五、铂晶豪庭 26 （一 ） 项目概况 26 （二 ）

2、项目底商产品分析 27 （三 ） 项目产品分析小结 29 六、京投快线 ?阳光花园 30 （一 ） 项目概况 30 （二 ） 项目底商产品分析 31 （三 ） 项目产品分析小结 35 七、华纺易城 35 （一 ） 项目概况 35 （二 ） 华纺易街产品分析 36 （三 ） 项目产品分析小结 38 第三部分项目总结分析 39 一、 项目分析总结 39 二、 底商产品开发、营销建议 40 （一 ） 产品开发 40 （二 ） 产品营销 41 第一部分引言 所谓底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的一层、 二层销售都较为困 难， 其价位相对其他层位也较低， 开发商通过转向做底商， 价

3、格可以卖得更好，同时小区的商业配套 也得以解决。 近两年，随着国家及地方房地产调控政策的频频出台，各城市（北京等一 线城市为主）住宅类产 品市场进入寒冬期，投资者纷纷将目光转向日趋火爆的商 业投资上来。尤其是底商类产品投资风险小， 面积只占据社区很小部分比例，拥 有稳定的客源，竞争也不十分激烈；且投资回报率相对住宅类产品也 具有一定优 势。 然而并不是任何项目都适合开发底商或者说并不是每个项目的底商都具备 很高的投资价值，关于底商产品的开发、营销也是一门很深的学问。 第二部分项目产品分析 一、合立方 （ 一） 项目概况 1. 项目综述 合立方位于昌平区东小口镇，中滩村大街与立水桥西路交叉口处，

4、地铁 号线与13号线换乘站 立水桥站向北 300米。5号线贯通南北，13号线连接 东西，更有40条公交线路形成网状交通，实为奥北交通中枢 项目对外共推出3栋楼盘，其中两栋50年产权loft公寓产品、一栋70年 产权住宅类平层产品另 有部分40年产权临街底商 2.项目规划设计 (1)建筑风格 合立方采用现代主义建筑风格，立面凝练、简约，室内布局在有限的面积内 设计出多功能复合空 间，满足生活多方位需求。 (2)建筑结构形式 项目上层住宅采用框架-剪力墙结构，一层底商及地下车库为框架结构。 (3)停车解决方案、车位配比 项目车位共计200余个(地上80个，地下约140个)，统一由物业对业主 出租，

5、项目前期住宅公 寓产品已于3月底完成入住，车位预计6月份开始出租，车位配比约为1:04 3.营销状况 合立方自2009年初入市以来，因其优越的地理位置以及巧妙的产品设计备 期产品均在短期内全部售罄，并树立了良好的市场信誉与群众口碑。 受广大客户的青睐，两 2011年初项目乘胜追击，推出临街底商类产品一一合立方街，吸引众多客 户慕名而来，销售依然 火爆 (二)合立方街产品分析 1.产品概况 (1)区域商业环境 合亠立方街项目区位图号二Y八翌 合立万街为合立万项目底商，紧邻立水桥地铁5号线/城铁13号线双轨交汇 处，便捷的交通、庞大的流动人群使得财富价值极速提升。 紧邻奥北最大的shoppi ng

6、mall 龙德广场，北方明珠、万意商品市场、 地下商街等，一起构筑了奥北区域最为成熟的商业圈。此外，项目周边环伺着大量成熟稳定的居住社 区，汇聚了大批具有高消费能力的白领、都会人士及城市新 贵，形成稳定长久的消费人群。为商业经 营、投资带来了极大的保障。 社区名称 合立方街 开发商 北京新城时代房地产开发有限公司 位置 地铁13号线与5号线换 建筑面积（平米） 4、5#楼一层部分共计 乘站立水桥站西北 300米处 2700平米 目前售价（兀/ 均价55000 单套面积范围（平米） 120-300 零售（14 平米） 套） 层咼（米） 6 进深（米） 10-20 装修标准 毛坯 有无退、错、漏设

7、计 无 上市时间 2011年初 销售情况 已售出80% 11 .1 i au I B V so ITh - 二書匸,H - （2）基本经济技术指标 合立方街主要为合立方 4、5#楼一层底商产品，总建筑面积2700平米。共 14套产品，户型面积为 120-300平米，层高6米，使用率高达 90%按loft产品出售，均价55000元 /平米，目前已完成 80%勺产品去化。 （3）产品条件 临街外向型商业，位于龙德广场商业圈，在龙德广场和家乐福等商业配套的带动下，形成超过100 万的固定时尚消费人群，对其商业有一定的带动作用，发 展潜力巨大 产品总建筑面积2700平米，体量小，去化压力较小。 层高统

8、一 6米，实际使用层高 5.5米以上，成功具备自建 LOFT商业空间的先 决条件，120-300卅 的方正户型平层达到90%以上的较高得房率，赋予了更多 框架结构，进深10-20米（15米-20米居多），柱距控制在 6-8米，大大提 高可利用空间，充分 满足客户各种需求。 产品内部商业供水、供电，多数商铺通燃气并配有排污管道等设计，具备餐饮 条件，独特的业态优势，也会带来丰厚的经济效应。 展示面设计：产品按 loft 产品出售，展示面双层设计，并设有店招位置、雨搭、 产品按loft 出售， 55000元/平米， 塑钢门窗以及壁挂式店招位置，充分满足客户对于展示面的多种需求。 店招位賢 一 i壁

9、挂式店招 位置 雨搭 塑钢门窗 单套面积120-300平米，总价偏高。部分产品面临较大销售、回款压力。 （4）项目定位 都会人士及城市新 产品目标客群为立水桥商圈居住、工作人群，多为具有较高消费能力的白领、 贵，因此项目定位为中低端时尚消费稀缺商铺。 2. 开发模式 （1）开发模式 由北京思源房地产经纪有限公司独家代理，统一向市场出售。 （2）业态定位 可从事包括中式餐饮在内的各种时尚消费业态。 （3）经营现状 自2011年初入市以来，受到中小型投资者的普遍关注，目前出售率已达80% 3. 合立方街实景 （三）项目产品分析小结 合立方作为区域代表性楼盘，在前期住宅公寓类产品销售火爆的情况下，底

10、 商产品同样大受欢 迎。 1. 产品优势 （1）前期产品的销售火爆为底商产品的销售积累了充足的人气与市场口碑； （2）根据区域商业环境以及主要消费人群合理定位； （3）体量小，减小去化压力； （4）产品按loft产品出售，实际使用层高可达 5.5米，展示面双层临街设计，区域商业氛围浓 厚，拥有固定消费人群； （5）部分产品满足中式餐饮条件，弥补区域餐饮底商稀缺现状； （6）上层住宅、下层底商、地下车库建筑结构灵活转换，框架结构满足产品 空间需求，使得底商产品具备创造灵动空间条件； （7）注重店招、雨搭等细节设计。 2产品存在问题 户型面积120-300平米，均价55000元/平米，总价偏高，部

11、分较大户型总价可达1500万元，去 化、回款面临明显压力，但是项目胜在体量小，所以此类问题并未造成太大困难。 二、沿海？赛洛城 （一）项目概况 s阿东 W?询 XI 1.项目综述 旳苗r n 沿海赛洛城（丽江新城）位于朝阳区CBD区域东四环外，距 CBD核心区域约1300米，位于广渠路 与石门东路交汇十字路口东北角。 沿海赛洛城（丽江新城）具有相对良好的交通体系。四环路、百子湾路与改造 后的广渠路构成了快捷的交通系统，可以方便地进出市中心或远郊区县；改造后 的石门东路与规划中 的建筑木材厂西路、东郊仓库一路、金海湾花苑中街共同形成社区周边的交通系统，可以从社区快速的 进入城市主干路，很好地与城

12、市融为一体。 项目规划体现了大体量、配套完善、特色明晰的产品特质。其产品形态丰富，有住宅、酒店式公 寓及商铺。 2. 项目规划设计 (1) 建筑风格 欧式地中海风情结合现代表现手法，立面简约、凝练。 (2) 建筑结构形式 上层住宅框架-剪力墙结构，底商及车库为框架结构。 (3) 停车解决方案、车位配比 停车位3517个，车位配比1.5:1，地上车位统一由物业出租，租金150元/位*月；地下车位可租 可售，租金 400元/位*月，售价16万元/位。 3.营销状况 项目自2005年入市，共推出住宅公寓类产品约5000户，基本售罄并于 2008年顺利入住。剩余产 品及底商赛洛？有条斜街目前正处于现房

13、销售中。 (二) 赛洛？有条斜街产品分析 (1) 区域商业环境 赛洛？有条斜街位于东四环黄金位置，总建筑面积 1. 产品概况 11万平方米，南倚“第二 长安街”广渠路， 踞首皇家粮仓旧址，是京城的风水宝地。 周边汇集了十多个品质楼盘，同时距离CBD商圈、华贸商圈都在 10分钟 的交通半径内。商业氛 围浓厚，消费人群众多。 周边拥有立体便捷的交通网线，广渠路、东四环、东三环近在咫尺，地铁1 号线、2号线、7号线、10号线环伺周围，十余条公交线路可通达京城各大核心区域。交通便利，发展 潜力较大。 （2）产品基本经济技术指标 社区名称 赛洛?有条斜街 开发商 北京咼盛房地产开发有限公司 位置 朝阳广

14、渠东路33号 建筑面积（平米） 11万平米 目前售价（兀/ 平米） 30000-40000 单套面积范围（平米） 60-2000 层咼（米） 4-6 进深（米） 10-20 装修标准 毛坯 有无退、错、漏设计 无 上市时间 2007 年 销售情况 少量剩余现房销售中 赛洛有条斜街即沿海赛洛城底商部分，总建筑面积11万平米，单套面积 60-2000平米，2007年正式推出，2008年转为现房销售，目前售价30000-40000 元/平米。 （3）产品条件分析 成熟的社区和便捷的交通为赛洛？有条斜街提供了足够的人流量和需求量，投 资回报率较为客观 周边汇集了十多个品质楼盘，同时距离CBD商圈都在1

15、0分钟的交通半径内，可以尽享周围商圈所带 来的繁华氛围和顶级设施。 地铁 1 号线、地铁 7 号线，十余条公交线路可通达京城各大核心区域，可辐 射区域 130 万城市精英 和消费人群，特别是建设中的地铁 7 号线，百子湾站出 站即达项目，商业财富价值直线攀升。 斜街设计充分体现欧式地中海风情，风格独特，吸引大批消费群体。 60-2000 平米灵动面积，业态选择多元化。 体量大，大户型较多，销售、回款压力较大，拖延销售周期。 （ 4） 项目定位 地中海风情品质商业街。 2. 开发模式 （1）开发模式 由北京伟业行房地产经纪有限公司全盘代理对外销售。 （ 2） 业态定位 集餐饮、娱乐、金融、教育等

16、各种商业配套为一体。 （ 3） 经营状况 中小型户型已达到 70%去化率，由于体量较大，仍有部分产品尚未售出， 尤其是 500-2000 平米大户型，总价千万甚至上亿，延长销售周期。 3. 赛洛 ?有条斜街实景 （三）项目产品分析小结 特的欧式地中海风情 赛洛有条斜街拥有黄金地理位置，交通便利，产品空间灵动开阔加之风格独 斜街设计，受到大批投资客户的青睐。 70沪品去化；由于体量较大，且部分500 60-2000平米面积范围，业态多元化，成功完成 平米以上户型总价过高，影响销售进度 三、中海紫御公馆 （一）项目概况 1. 项目综述 中海紫御公馆，中海地产 2008年度力作，坐落陶然桥东南侧，紧

17、邻南二环，总占地面积 11万平米，项目包括住宅、底商及高档写字楼，总建筑面积近40万平米。 2010年年底，项目完成入住办理，剩余少量房源及底商均转为现房销售。 2. 项目规划设计 （1）建筑风格 欧式建筑风格结合现代表现手法，细节匀称丰富。 （2）建筑结构形式 上层住宅框架-剪力墙结构，底商及地下车库为框架结构。 （3）停车解决方案、车位配比 车位配比1:1，地上地下车位统一由物业向业主出租，地上车位租金150元/个*月（含管 理费），地下车位 400元/个*月（含管理费）。 3. 营销情况 中海紫御公馆期房住宅类产品销售率达90%剩余产品及底商目前已转为现房销售。 (二) 项目底商产品分析

18、 1.产品概况 (1)区域商业环境 中海紫御公馆紧邻南二环，周边商场、餐饮娱乐场所众多，商业氛围浓厚。 社区本身为汇聚较高消费人士的豪华居住区，如今项目已完成入住，加之周边多为成熟居 住社区，固定消费人群保质保量。 周边公交线路十分发达，地铁 4号线、5号线、8号线、14号线与公交线路 交相辉映，构 成完备的立体交通网络，为出行提供了优秀的便利条件，附近云集了天坛、先农坛等著名文物古 迹，同时附近还拥有大观园公园、陶然亭公园等拥 有皇城特点的著名人文景区和自然景区，保 证一定流动消费人群。 (2) 产品基本经济技术指标 社区名称 中海紫御公馆 开发商 北京中海豪峰房地产开发有限公司 位置 崇文

19、陶然桥东南角 建筑面积（平米） 5000 目前售价（兀/平 米） 均价60000 单套面积范围（平米） 单层110-280零售 层咼（米） 7 （双层设计） 柱距（米） 6 装修标准 精装修 有无退、错、漏设计 无 上市时间 预计2011年下半年 销售情况 尚未开售 中海紫御公馆底商产品约5000平米，预计于今年下半年入市，loft双层设 计，单层110-280平米，目前报价均价 60000元/平米。 （3）产品条件分析 临街外向型商业，拥有本社区及周边固定时尚消费人群，景观保证部分流动人 群，对其商 业有一定的带动作用。 产品双层设计，整体层高高达7米（一层4.2米，二层2.8米），框架结构

20、设 计，110-280 卅的方正户型达到 90浓上的较高得房率，赋予了更多的空间资源。展示面设计：展示面双层 设计，并设有店招位置、雨搭、塑钢门窗。但产品距主干道部分有绿化隔开，且部分户型由于欧 式建筑风格有一拱形门设计， 展示山i形成一矩遮描 产品尚未开始销售，但总价偏高，去化、回款压力较大。 (4) 项目定位 中咼端时尚消费商街 2. 开发模式 (1) 开发模式 由开发商北京中海豪峰房地产开发有限公司自行销售 (2) 业态定位 包括中式餐饮在内的中端时尚消费业态。 (3) 经营状况 尚未开售，但由于其优越的地理位置及产品设计已吸引大批客户关注 3.底商产品实景 产品外部实景 内部一、二层设

21、计 （三）项目产品分析小结 中海紫御公馆底商产品地理位置优越，交通便利，固定消费及流动人群众多，且其产品本身 内部高达7米的二层灵动空间设计使得项目产品具备了很高的市场价值。 但其展示面由于绿化设计及欧式建筑风格影响受遮挡较为明显，再加上大户型高总价，可 能会对其销售造成些许困扰。 四、新景家园 项目概况 1.项目综述 开发建设，规 新景家园位于崇文磁器口路口东北角，北京崇文新世界房地产发展有限公司 划建筑面积 76 万平方米，作为总建筑规模 250 万平方米的新世界 规划区的一部分，新景家园被 建成新型、现代、高品质的大众的居家之所。 项目商品房 2005 年开始入市， 2009 年全部完成

22、入住 （包括底商产品 ），底商 产品发展较 为成熟，已形成底商一条街。 2. 项目规划设计 （ 1） 建筑风格 新景家园采用现代主义建筑风格，立面凝练、简约， （ 2） 建筑结构形式 上层住宅框架 - 剪力墙结构，底商及车库框架结构。 （ 3） 停车解决方案、车位配比 车位配比 1:1 ，统一由物业对业主出租，地上车位150 元/ 个*月，地下车位 450 元/ 个 * 月。 3. 营销情况 产品出售，出租率均达 100%，并顺利完成入住工作办理 (二)项目底商产品分析 1.产品概况 (1)区域商业环境 ?航方广坏 ill g| -* M i 卍”如津 i!K 1.J i *ill Jxft

23、anmi x Kf AriM mn 阳晒.* i.Ei- T Ulipjtr ?天坛缢 F 耳VMr! 新景家园位于崇文门磁器口东北角，二环以内，紧邻北京站、崇文门、磁器 有多条公交干线，交通便利，地理位置极为优越 口地铁站，另 北京新世界商场、国瑞城、金伦大厦、崇文门菜市场举目可及；东单银街、 王府井、西单、建国们商业区驱车几分钟即到；新侨饭店、金朗大酒店、新世界 万怡酒店、崇文门饭店、北京饭店、国际饭店皆在新景家园2公里辐射圈内；商 作为区域内集中性稀缺底商产品，与崇文门各大商城相辅相成，发展潜力巨 业氛围浓厚。 大。 产品基本经济技术指标 社区名称 新景家园 开发商 北京崇文？新世界房地

24、产发展有限公司 位置 崇文磁器口路口东北角 建筑面积（平米） 5000 目前售价（兀/ 平米） 均价 80000-100000 单套面积范围（平米） 20-100为主 层咼（米） 3.1 柱距（米） 4-6 装修标准 毛坯 有无退、错、漏设计 无 上市时间 2008 年 销售情况 已售罄 新景家园底商产品约 5000平米，主要以20-100平米小户型为主，2008年 入市，目前已售 罄，二手房报价 80000-100000元/平米。 （3）产品条件分析 地理位置极为优越，周边大型商业咫尺可见，作为底商类产品与之相辅相成， 使得本项目产品投资价值大为提升； 准确定位为稀缺性配套商业； 户型面积2

25、0-100平米为主，另外搭配部分较大户型，既能满足大范围小型配套烟酒行、精 品服饰店、花店、小吃店等低总价需求，又能解决小范围较 大型配套银行、邮局、美容美发、宾馆等业态补充，竞争优势明显。 90%。 新景家园底商产品采用框架结构，内部空间开阔，得房率高达 总价偏高。 （4） 项目定位 精品生活配套商业街。 2. 开发模式 （1）开发模式 统一对市场销售。 （2）业态定位 衣食住行生活配套。 （3）经营状况 目前产品已全部售罄，除几套二手房销售外，其余全部商铺正常营业 4.底商产品实景 （三）项目产品分析小结 新景家园就产品本身而言能够卖到80000-100000但优越的地 元/平米确实有些夸

26、张， 理位置，周边商业的带动决定了它的价格水平，确定位也决定了此项目初期对产品的准 时商业街的繁荣。 五、铂晶豪庭 (一) 项目概况 1. 项目综述 铂晶豪庭是由上海安盛集团公司投资，北京安盛华泰房地产开发有限公司开发的，位于北 京最大的交通枢纽东直门外新中街，项目总共一栋楼，兼顾住宅、 办公、商业及地下车库 地上11层，地下1层，占地2288.61平方米，规划建筑面积 15507.8平方 米，容积率 6.6，住宅有8种户型，建筑面积从 85平米到180平米不等，精装修交房。 2010年9月集中入市，目前住宅公寓类产品成交 交15套，销售率83% 60%,底商18套，已成 2.项目规划设计 (

27、1)建筑风格 楼盘外立面以玻璃幕墙为主，采用现代简约建筑风格的，银灰色的设计 更显大气且不失时 (2) 建筑结构形式 上层住宅框架-剪力墙结构，底商及地下车库框架结构。 (3)停车解决方案、车位配比 地下车位17个，统一对市场销售，成交均价7000元/平米，大约27万/位。 车位配比 1:0.2 3. 营销情况 2010年9月底所有产品集中开盘销售，底商产品销售情况最好，其余产品成交率均超过 50%。 (二) 项目底商产品分析 1. 产品概况 (1)区域商业环境 / /确芳棚參 4莒悟公氐 门商圈成熟配套， 套设施。 OH UK潅呛 二*骨宙噌上HI I 1 ar杯细 *ii , _亠 g 9

28、 铂晶豪庭位于北京最大的交通枢纽东直门外新中街，本项目既共享东直 又尽享东直门优越环境，距东直门地铁口和机场快轨步行 只要5分钟。这里有成熟的涉外商圈和国际化商业氛围，还有齐备的生活配 产品基本经济技术指标 社区名称 铂晶豪庭 开发商 北京女盛华泰房地丿开发有限公司 位置 东城东直门外新中街 1号住 宅楼 建筑面积（平米） 700 目前售价（兀/ 平米） 成交均价70000 单套面积范围（平米） 15-60为主 层咼（米） 3 柱距（米） 4-5 装修标准 精装修 有无退、错、漏设计 错层，门头突出 上市时间 2010 年 销售情况 基本售罄 （3）产品条件分析 地段优势明显，交通便利； 框架

29、结构，空间开阔得房率高； 区域水平带动高单价，15-60平米精品户型，控制总价 区域消费人群保质保量。 （4）项目定位 区域稀缺精品旺铺 2. 开发模式 (1) 开发模式 开发商北京安盛华泰房地产开发有限公司自行销售 (2) 业态定位 生活用品等小型精品商铺。 (3) 经营状况 备受对地段要求严格的中小型投资者欢迎，已成交83% 3. 底商产品实景 (三) 项目产品分析小结 项目拥有优越的地段优势及便利的交通条件，进而保证了消费人群的质与量，考虑到区域 同种产品的价格水平对投资者的购买压力，项目主推精品小户型 以此控制总价，收到很好效果 六、京投快线？阳光花园 项目概况 1. 项目综述 京投快

30、线阳光花园位于丰台区大红门西路26号，介于南三环至南四环之 间核心地段，是京投银泰股份有限公司悉心打造的优质轨道物业产品系列，总规划有7栋住宅 楼，临街部分设有底商产品，另外有8万平米大型商业购 物中心 京投快线阳光花园的业主率先享有地铁大堂与生活社区零距离直接连通 的过人优势。业主从地铁闸机出口，可直接进入商业地下二层，穿过100余 米的商业通道之后，即可到达住宅部分的地下2层。无需经过任何地面通道， 瞬间返抵家门。换言之，居住者随时都可乘坐地铁到达北京市的四面八方，无惧风吹雨打，瞬间 通达全城。 2. 项目规划设计 (1 )建筑风格 现代主义风格，立面简约、凝练 (2) 建筑结构形式 上层

31、住宅框架-剪力墙结构，底商及地下车库为框架结构。 (3) 停车解决方案、车位配比 车位共627个，地上车位250个，由物业向业主出租，其中底商前面车位预留出租给底商 业主，租金150元/位*月；地下车位 477个，可售可租，租金 450元/位*月，售价16-22万元/ 位。 3. 营销情况 项目自2009年入市，凭借良好的地段位置、产品质量及地铁无缝连接的独特便捷设计得到 客户的普遍青睐，1176套住宅产品短短半年全部售罄并于2011年3月31日顺利入住。8万平米 独栋商业也成功出租给银泰百货。底商产品近期推出，目前正处于客户积累时期。 (二)项目底商产品分析 1.产品概况 (1 )区域商业环境 卫空頁冨站 L T- (LAL - 0:1匕京天马衣塔 桶一门一用