关于成立物业公司的可行性简报

1、关于成立物业公司的可行性简报编制人：张三星 编制时间：2008-6-29关于成立物业公司的可行性报告一、自己新设立物业公司管理“翰林名都”住宅小区的可行性分析：（一）、设立的必要性：1、目前国家规定，新开发物业必须落实日后日常物业管理单位；2、各个城市的业主日渐对购置物业后，日常的物业服务需求意识越来越强，希望所购买的小区，日后有物业管理，那样至少安全些、干净些；3、物业管理作为房产开发的下游衔接产业，主要为房产开发的扫尾工作提供全程的跟踪和服务，可以为房产开发的后期工作提供很多便利，减少很多琐事和麻烦事，为项目的顺利结案提供保障；4、请别的物业公司进行管理，衔接工作非常麻烦，扯皮拉筋的事情会

2、很多，反而还有可能为公司带来很多不必要的麻烦，阻碍项目的顺利进展，甚至会损害公司及项目的形象和影响。 （二）、设立的问题：根据本人所了解和一些物业公司的实际运做情况，物业管理存在以下实际问题： 1、三线城市物业管理需求意识刚刚起来，还有很多人对物业管理需求意识不是很强烈，甚至无需求意识，主要原因是考虑到，现在自住房不需要每月交物业管理费，以后每个月要交100元左右的物业管理费，感觉100元在日常生活中可以办其他的事情，有点舍不得； 2、新成立物业管理公司如果管理或服务水平不好，在日常与业主的沟通与交流中，有很多麻烦，甚至管理得不好，将把整个小区的形象搞砸；3、业主本身就不太愿意交物业管理费，再

3、加之物业管理服务又不好，很难达到业主的要求，会导致物业管理费很难收，本身物业管理就是微利甚至是赔本的，而已入住、未入住的物业费都难收，空置未出售房的物业管理费又要自己贴，所以物业公司最终基本都是赔本的生意；鉴于以上两方面的原因，若成立物业公司是考虑为自己项目服务，同时从长远考虑是为公司以后开发项目服务，为新开发项目提供前期规划设计建议（来自日常的实际管理过程中碰到的实际问题的反馈和总结），为项目开发后期提供交接保障和服务，同时，又打算为了服务项目，便利自己公司，减少与外来物业公司交接合作中的麻烦，也愿意或打算不赚钱，甚至亏点钱也问题不大，那么我个人还是建议新成立物业公司管理“翰林名都”项目。二

4、、拟设立物业公司的基本资料：名称：湖北汉宁物业管理有限公司（与开发公司名称呼应，可提高公司知名度）注册资金：工商规定的最低限额地址：咸宁温泉笔架山路38#（原鄂南高中）法定代表人：刘腊立三、新设立物业管理企业所需申报材料：1、申请报告一份2、工商营业执照正、副本（复印件）3、企业章程4、验资证明5、企业法人代表身份证明6、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理技术人员的职称证书和劳动合同 “翰林名都”物业管理接管初步计划 根据“翰林名都”的开发实施情况和以下工程进度预定计划，和对咸宁当前物业管理市场的初步摸查，特对该小区拟订物业管理接管初步计划：“翰林名都”物业管理分六个阶段开展：（工

5、程进度预定计划：工程7月中旬开工，按进度顺利实施下去，估计8月中旬桩基完工，到8月底0.000完成，9月初主体工程开始，10月底做到8层，达到预售要求，11底主体封顶，08年12月-09年2月装饰工程，09年2月-09年4月室外工程，包括绿化、道路、管网等，09年5月交房。）物业管理方式：自管，自己设立物业管理公司，拟共招聘员工6人（其中：经理暂不招聘，由本人兼管；安全管理员2名，日/夜班各1名；保洁工1人，保洁绿化工1人（一期若开4栋楼，则1个保洁工维护2栋楼的清洁与保洁工作，包括室外），工程维修管理员（前期工程管理又张工、小黄兼管，日后小区有维修，临时请，按工付酬，为节约成本暂时不招聘人员

6、），财务人员不招，小李与刘会计兼，客户接待服务员1人；资料档案管理员1人；为节约成本开支此2人忙时设置，日后归为1人兼管），对“翰林名都”项目进行物业管理。阶段内容时间工作实施计划人员匹配要求第一阶段前期介入08年8月初8月底1、在本项目开发的初期和实施中，物业管理进行介入，主要的工作是发现和矫正施工中的不合理内容包括不适合使用，不便于管理的内容，对物业管理运行所需要的设施进行设计和规划，对施工进行熟悉、监督，为物业更适合业主或使用人的使用创造优良条件2、配合工地现场施工秩序和材料安全3、配合售楼部接受预订登记工作等4、树立形象，起到一定的宣传作用，让别人感觉小区比较重视物业管理，居住有安全感

7、人员招聘方案和实施同时进行（招2名保安配合销售（日/夜班个1人）第二阶段销售配合08年9月初09年5月1、 在本小区预约登记、预售及正式销售的各个阶段，让物业管理提前配合销售，通过提供相应的保安、保洁、园艺、客户服务等服务内容为销售创造良好的条件，给前来看房登记的客户提前提供物业感受2、 通过前期配合销售工作中的保安、清洁、客户服务等工作，在客户心目中树立起日后小区物业管理素质和水平的良好形象，让业主对小区的物业管理放心、有信心和满意，加大促进销售的筹码。保安2人保洁工1人（打扫和维护售楼里外的清洁卫生，做到窗明几净，给客户留下好印象）第三阶段验收接管09年4月09年5月（交房前20天）项目开

8、发结束前，物业管理企业要对开发商的开发物业进行接管，而接管的前提是对物业的设施、设备以及物业的主体进行验收，包括实物的接管和相关文件和资料的接管等等，配合建设单位接受无为质检站的单户质检，熟悉小区水电、管网等设施设备，为今后小区的维护与管理做好准备工程人员2名（房产公司现有，张工与小黄兼）绿化工招1人（小区清洁保洁、树木维护、浇灌等，要求懂绿化栽种、浇灌、修剪与养护的）第四阶段入伙管理（交房）07年5月1日（具体交房时间根据实际情况定）物业开发完成后物业公司要迎来业主的入住，及所称入伙，这个阶段主要是完成业主入伙的各种手续办理，物业的交接以及各项费用的收取和业主相关资料的收集等工作，由于这个时

9、期会在短时间内接待数量较大的业主，因此工作量很大，工作的要求很高。物业在本阶段主要是配合销售把交房工作组织好和实施好，确保一期业主的顺利入住，同时树立小区良好售后服务和物业管理的形象.客户接待服务员与资料员各1名（接受工程资料、整理业主资料、管理钥匙，整理业主公约、前期物业服务条理等资料及管理与发放钥匙，接待与指引业主交房前的看房）第五阶段装修管理07年5月1日业主在办理完入伙的各项手续后，就会对房屋进行必要的装修，这个活动被称为“二次装修”，由于在次期间外来人员较多，同时涉及房屋的安全以及物业整体的外观，因此工作的内容相当重要，在咸宁目前有专门的政府装修管理办公室和城市建设部门对此活动进行规

10、范；因此，本物业公司将在国家、地区行政法律法规的框架下，结合本地实际情况，采用具体的物业管理办法和手段，监督和指导业主装修，维护好小区的整体形象和建筑、设施设备安全，为日后本小区创建康居示范小区做铺垫。 工程人员监督与管理（工程2人）第六阶段日常物业管理在业主和物业使用人入住以后，物业管理主要内容就提供日常的物业管理服务，而作为物业管理企业则主要对内部进行有效的管理，我们将计划在物业管理通过导入9000的方法来进行小区物业管理的提升，为在无为树立品牌物业管理企业形象和打造示范物业管理小区创造条件入住率达到20%时第七阶段创优管理在日常的管理进行到一定程度后，为进一部提高管理质量，相当多的物业管

11、理企业都会参与优秀物业的评比，建设部关于评比优秀物业有相关的规定和较为详细的内容，物业管理公司通常根据标准进行整改和创新，以达到有关的优秀物业的标准。本小区物业管理目标：1）温泉物业管理企业形象第一，物业管理服务品质第一2）争创咸宁、湖北、全国三级物业管理示范小区。整个楼盘交付使用后翰林名都物业管理费收支出测算自己设立物业管理公司，部门设置与人员匹配：五部一室，25人。经理室：经理1人、副经理1人客户服务部：2人，客户接待1人，资料档案1人财务管理部：2人，会计、出纳各1人安全管理部：13人（三个出入口，各1人，分早、中、晚3班，1人巡逻兼班长，1人轮休）工程管理部：为节省开支不设置人员，有维

12、修，外请，按工付酬绿化保洁部：6人，1人3栋室内室外，道路、广场一期拟共招聘员工6人（其中：经理暂不招聘，由本人兼管；安全管理员2名，日/夜班各1名；保洁工1人，保洁绿化工1人（一期若开4栋楼，则1个保洁工维护2栋楼的清洁与保洁工作，包括室外），工程维修管理员（前期工程管理又张工、小黄兼管，日后小区有维修，临时请，按工付酬，为节约成本暂时不招聘人员），财务人员不招，小李与刘会计兼，客户接待服务员1人；资料档案管理员1人；为节约成本开支，此2人忙时设置，日后归为1人兼管），对“翰林名都”项目进行物业管理。单位：万元/年序号项目测算依据计算式年支出一工资及福利费人员25人1+739.401经理1人

13、4000元/月12*14.82副经理1人3000元/月12*13.63安全管理员13人1.2万元/年1315.64财务管理员2人（会计、出纳各1人）如果为节省成本，月帐日后可以外请做，日常收支1人管理1.8万元/年23.65清洁保洁员清洁保洁员女6人，绿化工兼保洁员男1人600元/月12月*6800元/月12月*15.286客户服务员（业主接待服务员）1人1.44万元/年11.447资料管理员1人1.2万元/年11.28工程管理员（水电、土建维修）临时外请，按工付酬1万元/年129其他福利费预提按1+7总额的5%1.88万元/年1.88二办公费用1+63.251培训费按工资总额的1.5%计提3

14、9.401. 5%0.62交通、通讯费电话1部,每部300元/月;对讲机5台,电池更换分摊每台40元/月; 1名经理交通费每人100元/月，通讯费200(1300+540+300)12月0.963书报费杂志、报刊、资料综合测算0.054办公用品办公低耗品、办公设备保养300元/月12月0.365办公服装费办公人员、客服、环境、工程等150元/人/年8人4套（春秋装各2套）1500.486社区文化经费春节、“38”、端午、“61”、“71”、“81”、教师节、中秋、国庆、重阳、新年等10个节日，每个节日平均约800元0.08100.8三公共设施维修养护费1+727.61消防设施维护换水阀、消防栓

15、、烟感、温感等和经路、主机维护，每月1000元综合测算1.22道路道路、场所等维护，每月1000元综合测算1.23公共水电设施维护费公共照明设施，供水、电设备维护，每月约1000元综合测算1.24弱电系统维护费通讯系统、防盗报警系统，弱电设备维护，每月约500元综合测算0.65给排水设施维护费污水井、雨水井、渠道维护，每月约500元综合测算0.66电梯维护费32部(14栋小高层、2栋高层),月维护成本500元320.0512个月19.27不可预见维修费上述1-6小计金额*15%2415%3.6四公用水电费1+425.081公共用电小区范围道路照明耗电2000元/月*12月2.42公共用水包括清

16、洁、绿化用水1000元/月*12月1.23电梯托电费32部500元/月12月/19.24预计变损、管耗上述1-3小计金额损耗率10%22.810%2.28五清洁、绿化费1+53.211用品购置包括清洁工具、劳保用品购置，每人每年200元0.0260.122卫生防疫消杀费每年12次，每次约0. 03万元0.03120.363化粪池清运费每年2次,每次约0.1万元20.10.24垃圾外运费每2天约1车,每车约50元0.00515120.95绿化养护、补苗费按绿化面积13600/m20.1元/m2月计136000.10121.63六保安费1+20.61保安服装、器材装备费包括保安器材保养、购置、更新，每人每年约500元0.05130.652保安人身保险费/合计99.19七税金按收入的5.2%计算,首年预计收入114.24万元5.2%5.94八合计一+七105.13小区总建筑面积：商业：885.22 m2