同致行长沙洋房产品专题研究

1、长沙洋房产品专题研究长沙洋房产品专题研究 2009年6月 目目 录录 一、长沙洋房发展轨迹一、长沙洋房发展轨迹 二、长沙洋房现状分析二、长沙洋房现状分析 1、基本情况简介 2、价格情况分析 3、区域分布情况分析 三、长沙洋房发展态势分析三、长沙洋房发展态势分析 1、市场供销情况分析 2、未来发展趋势预测 四、洋房客户特征分析四、洋房客户特征分析 五、洋房产品特征分析五、洋房产品特征分析 六、个案分析六、个案分析 一、长沙洋房市场发展轨迹：一、长沙洋房市场发展轨迹： 在长沙，在长沙，20062006年以前花园洋房已有零星的萌芽年以前花园洋房已有零星的萌芽，山水芙蓉、同升湖国际山庄等大型别墅社 区

2、中，都有部分花园洋房。某种意义上，这类花园洋房只是别墅的补充或者点缀而已，并 未成为主打产品。 “国六条”雷霆出台之后，叫停别墅开发、严控高档商品房、鼓励普通商品房，已成楼市 大势。 在这一凝重的语境中，花园洋房脱颖而出。绿城桂花城、万科西街花园、美林水郡以及 更多正在酝酿的高端楼盘不谋而合，都在力推花园洋房。 花园洋房强劲崛起花园洋房强劲崛起 20072007年以后，随着卓越蔚蓝海岸的退台洋房、融科檀香山的电梯洋房等创新的产品形态年以后，随着卓越蔚蓝海岸的退台洋房、融科檀香山的电梯洋房等创新的产品形态 不断出现，长沙洋房进入了全盛时期不断出现，长沙洋房进入了全盛时期 二、长沙洋房现状分析：二

3、、长沙洋房现状分析： 楼盘名称楼盘名称板块分布板块分布 产品类型产品类型 产品风格产品风格项目均价项目均价容积率容积率绿化率绿化率 独独 栋栋 联联 排排 双双 拼拼 叠加叠加/ / 洋房洋房 鹏基诺亚山林鹏基诺亚山林星沙星沙西班牙西班牙288028800.960.9639.6%39.6% 郡原居里郡原居里星沙星沙新西班牙新西班牙450045001.41.440%40% 南山苏迪亚诺南山苏迪亚诺市府市府现代现代270027001.051.0560%60% 长沙玫瑰园长沙玫瑰园市府市府西班牙西班牙280028001.81.848%48% 西山汇景西山汇景市府市府地中海地中海720072002.3

4、2.340%40% 卓越蔚蓝海岸卓越蔚蓝海岸市府市府现代现代380038001.61.640%40% 托斯卡纳托斯卡纳省府省府欧式欧式500050001.031.0343.38%43.38% 比华利山比华利山省府省府北美北美320032000.850.8560%60% 1、市场主要洋房基本情况、市场主要洋房基本情况 阳光阳光100100省府省府现代现代480048001.471.4742%42% 格兰小镇格兰小镇省府省府苏格兰苏格兰1.51.540%40% 御邦（湘君府）御邦（湘君府）省府省府西班牙西班牙470047000.820.8246.68%46.68% 星语林星语林汀湘十里汀湘十里麓南

5、麓南新中式新中式580058000.550.5540%40% 中天山语林居中天山语林居麓南麓南北美北美0.990.9942%42% 山水山水英伦庄园英伦庄园麓谷麓谷欧式欧式0.60.640%40% 山水湾山水湾金鹰月湖金鹰月湖欧式欧式1.391.3936.7%36.7% 藏珑湖上藏珑湖上金鹰月湖金鹰月湖欧式欧式1.51.540%40% 天际天际凤凰岛凤凰岛北城北城现代现代0.40.4 湘江壹号湘江壹号北城北城现代现代0.470.4753.2%53.2% 融科檀香山融科檀香山东城东城 美式美式2.52.540%40% 市场主要洋房楼盘基本情况续表：市场主要洋房楼盘基本情况续表： 2、长沙洋房价格

6、情况分析、长沙洋房价格情况分析 各大板块洋房价格情况对比各大板块洋房价格情况对比 主要洋房楼盘价格分析主要洋房楼盘价格分析 楼盘楼盘 价格价格 独栋独栋联排、双拼联排、双拼洋房、叠墅洋房、叠墅普通住宅普通住宅 愿景山水湾愿景山水湾 鹏基诺亚山林鹏基诺亚山林 藏珑湖上藏珑湖上 融科檀香山融科檀香山 汀香十里汀香十里 中天山语林居中天山语林居 湘江一号湘江一号 楼盘楼盘 价格价格 独栋独栋联排、双拼联排、双拼洋房、叠墅洋房、叠墅普通住宅普通住宅 南山苏迪亚诺南山苏迪亚诺 西山汇景西山汇景 卓越蔚蓝海岸卓越蔚蓝海岸 托斯卡纳托斯卡纳 阳光阳光100100 格兰小镇格兰小镇 御邦御邦 郡原居里郡原居里

7、 3、市场主要洋房楼盘分布特点：、市场主要洋房楼盘分布特点： 从右图我们发现，长 沙主要在售别墅洋房项 目主要集中在北城、市 府、麓南、省府、植物 园、金鹰和星沙板块。 其中，以市府板块有？ 个，数量最多所占比重 达？ 从图我们得出，目前长沙别墅项目在各个板块的体量情况。北城、金鹰月湖、星沙、麓 南、省府和市府板块是目前别墅竞争的主要区域。北城除外，这几大区域在体量上面没有很 大的区别。 区域板块区域板块占地面（占地面（） 北城北城35295503529550 金鹰月湖金鹰月湖25778162577816 星沙星沙24225162422516 麓南麓南23161062316106 省府省府18

8、889061888906 市府市府13484971348497 麓谷麓谷399600399600 植物园植物园 38599633859963 尚东尚东3571735717 长沙别墅群落分布在城市近郊，可谓是东西南北全面开花，除尚东板块和麓长沙别墅群落分布在城市近郊，可谓是东西南北全面开花，除尚东板块和麓 南板块部分项目以外，都位于二环以外。每个板块的明显特征是有丰富的山水南板块部分项目以外，都位于二环以外。每个板块的明显特征是有丰富的山水 资源、成片规划、成片开发，形成完善的住宅集群配套。资源、成片规划、成片开发，形成完善的住宅集群配套。 市府板块市府板块以长沙玫瑰园、南山以长沙玫瑰园、南山苏

9、迪亚诺、和记黄埔盈峰翠邸等项目为代表。主要依苏迪亚诺、和记黄埔盈峰翠邸等项目为代表。主要依 托金星大道的交通优势和未来托金星大道的交通优势和未来3-53-5年即将成熟的市府片区的完善配套；年即将成熟的市府片区的完善配套； 麓谷板块麓谷板块以山水英伦项目为代表，在长沙和望城的连接线上，成为长沙扩张和望城以山水英伦项目为代表，在长沙和望城的连接线上，成为长沙扩张和望城 发展的契合点，主要依托雷锋大道和丰富的山地资源；发展的契合点，主要依托雷锋大道和丰富的山地资源； 星沙板块星沙板块以威尼斯城、诺亚山林为代表，储备有北京当代集团用地。主要依托国家以威尼斯城、诺亚山林为代表，储备有北京当代集团用地。主

10、要依托国家 级经济开发区的成熟配套和丰富的消费者资源。级经济开发区的成熟配套和丰富的消费者资源。 金鹰板块金鹰板块以藏珑以藏珑湖上国际社区、圣爵菲斯、好望谷等项目为代表，主要依托月湖公湖上国际社区、圣爵菲斯、好望谷等项目为代表，主要依托月湖公 园、世界之窗、海底世界、影视会展中心等资源；园、世界之窗、海底世界、影视会展中心等资源； 北城板块北城板块以绿城青竹园、青竹湖畔小区、三江养生别墅为代表，主要依托青竹湖和以绿城青竹园、青竹湖畔小区、三江养生别墅为代表，主要依托青竹湖和 高尔夫、湘江、浏阳河、捞刀河的丰富江景等资源；高尔夫、湘江、浏阳河、捞刀河的丰富江景等资源； 省府板块、植物园板块省府板

11、块、植物园板块以橘郡、比华利山、阆峰云墅、美洲故事、托斯卡那为代表。以橘郡、比华利山、阆峰云墅、美洲故事、托斯卡那为代表。 主要依托长株潭三市融城的契机，丰富的山地资源和野生动物园、圭塘河的水体资源和主要依托长株潭三市融城的契机，丰富的山地资源和野生动物园、圭塘河的水体资源和 发达的交通网络及配套前景；发达的交通网络及配套前景； 麓南板块麓南板块以卓越以卓越麓山别墅、岳麓山公馆、汀湘十里为代表，华盛和三九医药的地块麓山别墅、岳麓山公馆、汀湘十里为代表，华盛和三九医药的地块 储备中。主要依托岳麓山和湘江丰富的山水资源；储备中。主要依托岳麓山和湘江丰富的山水资源； 4、市场主要洋房产品销售情况分析

12、：、市场主要洋房产品销售情况分析： 楼盘地段配套环境建筑特色销售情况 三、长沙洋房发展态势分析：三、长沙洋房发展态势分析： 1、市场供销情况分析、市场供销情况分析 1、别墅发展空间不容置疑；、别墅发展空间不容置疑；随着中国改革开放后经济快速增长，民间财富的进一步积累，全球化概念 的逐步深入，同时社会主义民主与法制的进一步健全，人民生活进一步改善，开始寻求更高更符合目前 人生状态的居住类产品，而具有中国特色的别墅产品，既满足了对居住升级的需要又符合到中国人多地 少的国情，因此别墅市场的发展空间不容置疑。 2、价格将会有进一步提高，但增幅会有所下降；、价格将会有进一步提高，但增幅会有所下降；我们看

13、到，经济的基础上成稳步增长，同时，“物权 法”草案中“私有财产”的出现对高档物业有了进一步的保障，也将促使长沙高端别墅市场消费的进一 步健康发展，虽然2006年国六条的颁布、“9070”的宏观调控对房地产市场产生了一定的影响波动，但 别墅作为一种高端产品，一直以来都以其稀缺性、昂贵性和极高的居住品质稳踞住宅金字塔的塔尖，正 如高端消费品市场产稳定性强的规律一样，别墅产品在未来的市场中受宏观调控的负面影响将最低，反 而是随着国家对别墅用地和建筑面积的进一步控制，别墅产品作为越来越稀缺的商品，市场的不断需求 必将拉动其成产品快速成熟和价格上升。同时从全国角度来看，长沙别墅价格仍然处于低洼，市别墅市

14、 场价格将会持续攀高，但涨幅将下降，受放量影响，经过当前价格的两极分化之后，2007年上半年有一 次跨越性的提高，下半年逐步进入价格调整期，基于产品线路不同，价格分层将会逐步明朗 2、未来发展趋势预测、未来发展趋势预测 3、竞争节奏将得到控制，开工量呈现理想回归。、竞争节奏将得到控制，开工量呈现理想回归。 开发商需要在停止别墅类房地产项目供应和建设地 块在签订出让合同两年内必须开工两大政策之间寻找平衡点，合理分配未来3-5年的别墅开发用地，以 保证别墅市场正常运行，为投资者保障市场别墅产品的供货量； 2007年上半年新开盘的放量都不多， 几个大的别墅项目放量都在80套以内，2006年开盘的项目

15、也有意识控制放量，以消化2006年的产品， 所以未来市场竞争压力最大的时候将会出现在2008年。另一方面，当前政策和竞争环境对纯别墅大盘有 利，未来35年，大盘可凭借其较长的开发周期，错开竞争高峰，为项目获得增殖后发优势，特别是 2008年面市的项目。产品推出要把握时机。 4、物业类型表现丰富，开发商降低投资风险；、物业类型表现丰富，开发商降低投资风险；从目前市场消化情况来看，纯别墅项目升值前景好于复 合型项目；客户需求不足的情况下，小独栋也许将成为一个发展趋势。类别墅和类洋房产品将占据一定 的市场份额。别墅市场将形成高端和中端两条泾渭分明的路线，符合不同年龄层次消费者的需求，扩大 别墅的产品

16、线，为消费者提供了更为广阔的选择余地； 5、购买人群地域性扩大，营销推广将渗透南方；、购买人群地域性扩大，营销推广将渗透南方；长沙的高端顾客群经过近十年的消化，规模不容乐观， 随着长株谭一体化工程的启动、长广快速线的规划，长沙别墅市场将带着极高的性价比优势，在2007年 开始将进入泛湖南概念，即以湖南籍人士定义高端客户群，其中更多的是包括走出去的湖南籍人士，他 们在珠三角、长三角等经济发达地区工作，但是他们是纯粹的湖南人，他们是一群真正的中产知富阶层， 他们带着对家乡的热爱将成为长沙别墅市场的主力消费群体，因此2007年至2008年长沙别墅市场的营 销将会走出去，渗透到南方等经济发达地区。同时

17、面对供过于求的现状，有组织、有目的的向一线城市 拓展客户已经成为趋势。2007年各别墅项目新推出的产品，有近40%为外地投资消化，证实了这一点。 营销手法上，品牌营销也将成为未来发展方向之一。 6、品牌运营和市场细分时代的到来；、品牌运营和市场细分时代的到来；将从“大盘时代”发展到“品牌时代”，竞争项目均为大盘，规 模效应并不能直接带来竞争优势，而体现综合实力的品牌效应将大行其道。随着竞争的加剧，各项目的 产品定位、价格定位、客户定位，都将进入细分时代，高端豪宅、中端别墅、经济型别墅共存。 四、洋房客户群体分析：四、洋房客户群体分析： 1、洋房产品划分、洋房产品划分 目前，长沙市场上的洋房产品

18、可谓百花齐放、争奇斗艳，各种风格、各种档次的产品充斥 着市场，兴盛但混乱。洋房的定义或界定范围历来是见仁见智，众说纷纭。 综合同致行对长沙洋房市场的调研结果，得出我们自己对洋房产品的定义和划分办法：综合同致行对长沙洋房市场的调研结果，得出我们自己对洋房产品的定义和划分办法： 拥有独特的社区文化或生活主题，别墅享受，多层价格； 低密度，一般容积率不超过1.0，建筑密度较高，居住人口密度小； 产品形式为五层左右，户户拥有花园或大景观露台，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国 风格为主； 全大户型设计、户型宽敞、分区合理，崇尚舒适度及生活品位； 强调景观和稀缺资源，拥有功能齐全的各种生活配套； 小区园林

19、规划张弛有道、层次分明、风格明显，绿化率较高（一般在50%左右）； 针对目前长沙洋房市场良莠不齐的局面，我们根据定义将其界定为三个档次： 高端：满足高端：满足5 5条以上，符合中产阶级的对品位和品质的需求条以上，符合中产阶级的对品位和品质的需求 如：如： 中端：达到中端：达到3 3至至4 4条，符合即需品位又无高端消费力的人群条，符合即需品位又无高端消费力的人群 如：如： 低端：不足低端：不足2 2条，符合经济条件不高却又有一定感性追求的消费者条，符合经济条件不高却又有一定感性追求的消费者 如：如： a a、客户群体总体特征：、客户群体总体特征： 随着人们物质需求的提高，大多数中产阶级成为了洋

20、房产品的消费主力军。选择洋房 的人都具有较高的文化素养和审美观念。他们收入稳定、生活富庶、品位高雅，他们 是城市的中产阶层，包括律师、医生、文化人、企业家等各个行业的精英。 2、客户群体划分、客户群体划分 b b、不同档次洋房的客户特征、不同档次洋房的客户特征 低端洋房客户：低端洋房客户：现在有的产品仅仅从某一方面满足了洋房的指标，例如低容积率、 全多层或者大景观等等。这些自我标榜为洋房的低价楼盘偏重周边人群经济条件不高 却又有一定感性追求的人们，他们多为无车族，住房需求仍是以解决住房问题为主。 中端洋房客户：中端洋房客户：都说洋房是中产阶级的宠儿，但现如今准中产阶级的数量远比中 产阶级庞大，

21、他们崇尚自由、舒适、小资生活，中产阶级住花园洋房的风气已经逐渐 渗入他们的居住理念之中。可以说，正是开发商为了迎合他未成熟的高端购买力和盲 目跟风而建造出了品质一般的花园洋房，也直接导致了低端花园洋房的畸形诞生。 高端洋房客户：高端洋房客户：高端花园洋房的客户是真正的中产阶级者，包括企业家、律师、 医生、教师、文艺界、界等各个行业的精英，他们有车有地位，既需要品位也需 要品质，对花园洋房的感性和理性认识都达到了前两种客户所未有的高度。正是他们 的存在，引导了高端需求，催化了花园洋房的诞生和进化。 五、主要洋房产品特征分析：五、主要洋房产品特征分析： 从上图比较得知，别墅项目容积基本在从上图比较

22、得知，别墅项目容积基本在1.51.5以下，部分物业类型较多的以下，部分物业类型较多的 其容积率相对较高。绿化率全部都在其容积率相对较高。绿化率全部都在40%40%以上，高的达到以上，高的达到7070以上以上。 从上图可以看出，在区域之间来比较，从侧面反映出别墅楼盘产品从上图可以看出，在区域之间来比较，从侧面反映出别墅楼盘产品 品质麓谷、星沙、麓南、北城相对比较好。品质麓谷、星沙、麓南、北城相对比较好。 效仿区域效仿区域项目名称项目名称建筑风格建筑风格效仿区域效仿区域项目名称项目名称建筑风格建筑风格 欧洲欧洲 托斯卡纳托斯卡纳欧式欧式 美州美州 美洲故事美洲故事北美北美 鹏基诺亚山林鹏基诺亚山林

23、西班牙西班牙碧桂园碧桂园威尼斯城威尼斯城北美北美 双盈卧龙湾双盈卧龙湾意大利意大利北纬北纬28美洲美洲 长沙玫瑰园长沙玫瑰园西班牙西班牙比华利山比华利山北美北美 西山汇景西山汇景地中海地中海橘郡橘郡北美北美 普瑞斯堡普瑞斯堡现代欧式现代欧式中天山语林居中天山语林居北美北美 御邦（湘君府）御邦（湘君府）西班牙西班牙绿城绿城青竹园青竹园北美北美 卓越卓越麓山别墅麓山别墅地中海地中海岳麓山公馆岳麓山公馆美国草原美国草原 麓山恋迪亚溪谷麓山恋迪亚溪谷英伦英伦澳洲澳洲南山苏迪亚诺南山苏迪亚诺澳洲风情澳洲风情 山水山水英伦庄园英伦庄园英伦英伦 现代现代 圣爵菲斯圣爵菲斯现代现代 好望谷好望谷西班牙西班牙天

24、际天际凤凰岛凤凰岛现代现代 山水湾山水湾欧式欧式湘江壹号湘江壹号现代现代 藏珑湖上藏珑湖上欧式欧式 中国中国 万科西街庭院万科西街庭院新中式新中式 保利阆峰云墅保利阆峰云墅欧式欧式星语林星语林汀湘十里汀湘十里新中式新中式 提亚纳湾提亚纳湾地中海地中海 山语城山语城欧式欧式 市场主要洋房产品建筑风格市场主要洋房产品建筑风格 欧式风格为主，北美风格盛行欧式风格为主，北美风格盛行。但别墅洋房的外观形状也早已打破地域。但别墅洋房的外观形状也早已打破地域 和国家界限，各国优秀的建筑风格在长沙的市场上几乎都有所体现，建筑风和国家界限，各国优秀的建筑风格在长沙的市场上几乎都有所体现，建筑风 格和园林正在一步

25、步走向多元化。格和园林正在一步步走向多元化。建筑风格多元化格局初成。建筑风格多元化格局初成。 项目名称项目名称托斯卡纳托斯卡纳位置位置湘府路与万家丽大道交接处湘府路与万家丽大道交接处 建筑风格建筑风格欧式欧式 意大利托斯卡纳建筑风格意大利托斯卡纳建筑风格 价格价格面积面积户型户型产品特点产品特点销售情况销售情况 70007000左右左右150-230150-230平米平米 三房、四房、复三房、四房、复 式式 手工别墅、花园洋房；手工别墅、花园洋房； 注重细节和品质注重细节和品质 已售已售60%60%，剩余的为面，剩余的为面 积较大的户型，目前积较大的户型，目前 加推部分洋房房源加推部分洋房房源

26、 规划：规划： 借鉴意大利托斯卡纳古镇的生活蓝本，结合项目坡地地貌规划出与其相似建筑群落借鉴意大利托斯卡纳古镇的生活蓝本，结合项目坡地地貌规划出与其相似建筑群落 景观：景观： 景观设计上也通过广场、雕塑等来体现项目的意式风情，同时引入不少名贵树种来烘托项目景观设计上也通过广场、雕塑等来体现项目的意式风情，同时引入不少名贵树种来烘托项目 品质品质 户型：户型： 户型设计上采用大面积的弧形落地窗。洋房一楼赠送庭院，二楼赠送大面积露台户型设计上采用大面积的弧形落地窗。洋房一楼赠送庭院，二楼赠送大面积露台 4 4、 个案分析个案分析 户型配比分析：户型配比分析： 洋房主力户型分析：洋房主力户型分析：1

27、60平米三房两厅两卫平米三房两厅两卫 该户型方正实用，南北通透，该户型方正实用，南北通透， 但设计上除在入户花园处设计一弧形落地但设计上除在入户花园处设计一弧形落地 窗外，并无其他明显特色窗外，并无其他明显特色 托斯卡纳的热销主要是依托于建筑品质和托斯卡纳的热销主要是依托于建筑品质和 对细节的精雕细琢，以及前期别墅产品的对细节的精雕细琢，以及前期别墅产品的 口碑口碑 项目名称项目名称融科檀香山融科檀香山 位置位置 长沙大道以南，白沙湾路以东长沙大道以南，白沙湾路以东 建筑风格建筑风格来自美国加州的美式建筑风格来自美国加州的美式建筑风格 价格价格面积面积户型户型产品特点产品特点销售情况销售情况

28、75007500左右左右144-230144-230平米平米四房、复试四房、复试院落洋房，地板采暖院落洋房，地板采暖已售已售30%30%左右左右 规划：规划：首创人车分层低密度社区，车辆在小区入口直接停入地下首创人车分层低密度社区，车辆在小区入口直接停入地下 景观：景观： 由于容积率较高，该项目采用了穿插式景观设计；由公共由于容积率较高，该项目采用了穿插式景观设计；由公共半私密半私密私密不同私密不同 空间层次的过渡，是人觉得回家就是一次次穿过花园的过程空间层次的过渡，是人觉得回家就是一次次穿过花园的过程 户型：户型： 户户赠送私家花园户户赠送私家花园 ；一到三楼赠送地下多功能厅，地下多功能厅通

29、过电梯与一到三楼赠送地下多功能厅，地下多功能厅通过电梯与 居所相连居所相连 ；地下多功能厅与花园庭院融为一体，从地下多功能厅推门而出地下多功能厅与花园庭院融为一体，从地下多功能厅推门而出 即即 可步入庭院可步入庭院 户型配比分析：户型配比分析： 洋房主力户型分析：洋房主力户型分析：180-190平米四室两平米四室两 厅两卫厅两卫 客厅餐厅与南向露台整体连通，扩大了室客厅餐厅与南向露台整体连通，扩大了室 内空间视野内空间视野 赠送地下多功能厅以及私家花园，且多功赠送地下多功能厅以及私家花园，且多功 能厅可通过电梯直接到达住户。提升了产能厅可通过电梯直接到达住户。提升了产 品的附加值品的附加值 主

30、卧室带豪华卫生间以及可自由配置衣帽主卧室带豪华卫生间以及可自由配置衣帽 间，带来更多舒适自由间，带来更多舒适自由 项目名称项目名称郡原居里郡原居里位置位置星沙贺龙体校旁星沙贺龙体校旁 建筑风格建筑风格新西班牙花园洋房新西班牙花园洋房 价格价格面积面积户型户型产品特点产品特点销售情况销售情况 折后起价折后起价36003600110-220110-220平米平米两房两房复式均有复式均有组团围合院落组团围合院落 规划：规划： 采用采用blockblock围合式的组团规划布局，每个组团形成一个内庭院围合式的组团规划布局，每个组团形成一个内庭院 景观：景观： 重点是各个院落的景观打造。在各个院落内设计了

31、曲折的休闲步道和各种装饰和构架，重点是各个院落的景观打造。在各个院落内设计了曲折的休闲步道和各种装饰和构架， 创造了一个令人愿意驻足的休憩空间创造了一个令人愿意驻足的休憩空间 户型：户型： 除部分转角户型外基本为大开间，短进深的户型特点，保证了南北通透舒适，光线充除部分转角户型外基本为大开间，短进深的户型特点，保证了南北通透舒适，光线充 足。足。 户型配比分析：户型配比分析： 洋房主力户型分析：洋房主力户型分析：113平米两室两厅两卫平米两室两厅两卫 南边赠送庭院以及超大露台南边赠送庭院以及超大露台 北面为封闭阳台，通过两个飘窗附赠两个花池北面为封闭阳台，通过两个飘窗附赠两个花池 该项目的两房

32、面积区间为该项目的两房面积区间为82-17682-176平米，其中，平米，其中， 8282平米户型数量较少，主要位于项目西头，平米户型数量较少，主要位于项目西头， 176176平米两房户型基本与该户型相同，但附带平米两房户型基本与该户型相同，但附带 一个地下功能室，地下室面积约为一个地下功能室，地下室面积约为7070平米平米 洋房主力户型分析：洋房主力户型分析：137-141平米三室两厅两卫平米三室两厅两卫 该户型最大的特点是开间较大，进深较短，该户型最大的特点是开间较大，进深较短， 保证了南北的通风和采光保证了南北的通风和采光 客厅附带超大景观露台，客厅附带超大景观露台， 主卧除设计了独立衣

33、帽间外更涉及了一个主卧除设计了独立衣帽间外更涉及了一个 单独的会客以及观景区域单独的会客以及观景区域 主卧会客区 洋房主力户型分析：洋房主力户型分析：134平米四室两厅两卫平米四室两厅两卫 该户型也为典型的段进深大开间设计该户型也为典型的段进深大开间设计 南北通透，通风采光优良；南北通透，通风采光优良； 由于在南北距离上受到限制，该户型由于在南北距离上受到限制，该户型 的赠送面积较少；的赠送面积较少； 但总面积控制的较为紧凑，室内浪费但总面积控制的较为紧凑，室内浪费 面积较小，因此比较受到欢迎面积较小，因此比较受到欢迎 该项目的四房有该项目的四房有134134和和173173平米两种户平米两种

34、户 型，型，173173平米的四房为附带了地下室平米的四房为附带了地下室 项目名称项目名称山水湾山水湾位置位置 长沙经济开发区万家丽北路与湘龙路交汇处长沙经济开发区万家丽北路与湘龙路交汇处 建筑风格建筑风格现代简约现代简约 价格价格面积面积户型户型产品特点产品特点销售情况销售情况 均价均价27002700两房、三房两房、三房 原生态景观，人本宜居原生态景观，人本宜居 生活生活 规划：规划：充分利用了地形地貌，功能布局合理，使不同类型的物业既有机整合又不互相干扰充分利用了地形地貌，功能布局合理，使不同类型的物业既有机整合又不互相干扰 景观：景观：最大限度的保留了地块的原生景观优势，并结合人本主义

35、设计理念使景观更加丰富最大限度的保留了地块的原生景观优势，并结合人本主义设计理念使景观更加丰富 户型：户型： 一楼洋房有内庭院，二楼三楼则有大面积的退台，使每户都能最大限度的享受到社一楼洋房有内庭院，二楼三楼则有大面积的退台，使每户都能最大限度的享受到社 区的宜居环境区的宜居环境 户型配比分析：户型配比分析： 项目名称项目名称西山汇景西山汇景位置位置咸嘉湖路咸嘉湖路216216号号 建筑风格建筑风格现代简约现代简约 价格价格面积面积户型户型产品特点产品特点销售情况销售情况 71007100150-210150-210平米平米三房、四房、复式三房、四房、复式 景观花园洋房，叠景观花园洋房，叠 加

36、别墅加别墅 规划：规划： 建筑布局错落有致，交通流线采用完全的人车分流设计，给社区创造一个安心建筑布局错落有致，交通流线采用完全的人车分流设计，给社区创造一个安心 纯粹的生活环境纯粹的生活环境 景观：景观： 不仅在社区内部采用穿插式景观设计，做到景观均好性，更具有良好的外部景不仅在社区内部采用穿插式景观设计，做到景观均好性，更具有良好的外部景 观资源观资源 户型：户型： 洋房户型的设计均考虑到了景观视野的需求，设计有洋房户型的设计均考虑到了景观视野的需求，设计有7 7米超大的观景阳台以及米超大的观景阳台以及 270270转角飘窗转角飘窗 户型配比分析：户型配比分析： 南北通透，南北通透，4.84.8米大开通