上海市公有房屋租赁管理办法试行实施细则

1、上海市公有房屋租赁管理办法（试行）实施细则 一、 为正确贯彻执行上海市人民政府沪府（1980）110号文批准发布的上海市公有房屋 租赁管理办法（试行）（以下简称办法），特制订本实施细则。 二、凡房屋管理部门直接管理的房屋，均依照本实施细则办理。 各部门、各单位自管房屋亦参照本实施细则执行。 三、 租用公房凭证是承租人或承租单位（以下统称承租户）与房管部门建立租赁关系 的凭证。对新配、增配、分户、过户、交换住房的承租户由房管所与承租户建立租赁关系时 发给;对原已租用公房的，可经过核对租赁户名，分期分批逐步补发。承租户要求分户、过 户、交换住房，或要求自费对承租的公房进行改装、搭建等事项，须凭本证

2、向房管所办理申 请。承租户在取得房屋分配单位的配房证明后，必须在两个月内与房管所办理租赁手续， 逾期作废。 任何单位或个人未与房管部门建立租赁关系，擅自占用空关的公有房屋，即构成强占公 房行为。在办法公布后强占公房者，房管所应宣传办法规定，说服其立即迁出，同 时用书面通知限期迁出（限期一般不超过一个月）。强占期间处以月租额加倍的罚款，由区（县） 房地局核定。逾期拒不迁出的，根据办法规定，提请人民法院依法制裁。在办法公 布前强占的，亦应限期迁出，强占期间应交付月租额相等的房屋使用费，由房管所核定。如 有特殊情况，需另行调整房屋的，应从严掌握，由区（县）房地局（郊县房管所，下同）核定。 四、承租户

3、擅自将公房转租、转让、收取高租、押租或顶费等，均属非法行为。一经发 现，应即取缔，没收其非法所得，并视情况，收回其多余房屋。对利用住房交换，勒索财物 或进行投机倒把活动的，一经发现，应没收其非法所得，并视情况撤销其交换房屋的申请。 这类问题，一律由房管所报区 （县）房地局核定。抗拒房管部门处理的，按办法第四条规 定，移请人民法院处理。 五、承租人或同住的家庭成员要求分立租赁户名，凡符合下列原则，可以分户： 1双方有本处常住户口，经济上已分开独立生活的； 2房屋可以分间单独使用，分户后不致造成居住上或使用上困难的； 3有欠租的，分户各方必须落实偿付欠租的责任； 4单位承租的职工家属宿舍中有非本单

4、位职工居住的可以分户；如属本单位职工，无其它 纠葛，经单位书面同意，也可分户。 凡符合以上原则，双方立具书面协议，由房管所核定分户；如一方坚持要求分户，另一 方不同意分户而发生纠纷或有特殊情况确需分户时，由房管所查明情况，提出意见，报区（县） 房地局核定。 六、承租人外迁或死亡，同住亲属申请过户，处理原则如下: 1同住亲属与原承租人共同生活，并有本处常住户口，他处确无住房，要求合理的，一 般可同意过户继续承租，由房管所核定，如同住亲属成员有多人的，必立具书面协议，确定 过户户名后办理；如承租人外迁或死亡后，房屋显著空宽，则可视情况，准予原同住亲属过 户承租一部分房屋，多余房屋由房管部门收回，由

5、区（县）房地局核定。 2承租人死亡或外迁前，亲友在他处有住房而故意迁入户口以达到占房目的的，应限期 迁回原处，由房管部门收回房屋；经一再教育拒不迁出的按强占公房处理。如因特殊情况需 另行调整住房的，由区（县）房地局核定。 3承租人离开本市，户籍未迁出的，同住亲属申请过户，应征得承租人本人的同意。 4原承租人遗留的欠租在办理过户手续时，必须落实偿付责任。 七、承租户必须按照市房地产管理局规定的标准交付房租。如房屋改变用途，房租应按 规定相应调整。 拖欠房租经一再教育后，仍无理拒付的，得罚以应交租金额2%的滞纳金。掌握原则、 计算口径与审批手续如下： 1凡在办法公布后欠租累计达三个月者，应从欠租第

6、一个月起，逐月计算滞纳金。 经房管所所长核定后记帐员填发房租滞纳金缴款书，通知承租户交付；承租人如系职工， 其欠租连同滞纳金通知所在工作单位在工资中扣交。经教育后付清欠租的可以酌情免罚，由 房管所所长核定。 2房管部门所收房租滞纳金，作为“其它收入棗房租滞纳金”科目入帐。 3.办法公布前的欠租，仍按清理欠租的有关规定抓紧清理回收，不罚滞纳金。 八、房管部门必须认真执行“以租养房，专款专用”的原则， 公有房屋租金不得移作他 用。各级财务会计人员应负监督责任，任何人作出的违反这一原则的支付要求，财务会计人 员有权拒绝支付，并向上级报告。 九、房管部门对办法中规定的应尽义务必须认真执行。对所管房屋建

7、筑、设备应每 年进行一次普查，鉴定损坏等级，根据不同房屋类型制订大修计划或分项目的中修保养计划 并按期实施；屋顶水箱应每年清洗一次；对日常零星报修应根据公房养护范围的规定及时服务 对房屋危急项目与水电急修项目，应迅速抢修，确保正常使用与居住安全。 房屋管理人员应经常深入里弄，了解房屋建筑情况，访问承租户，联系群众管房组织（包 括大楼管理委员会），听取对房屋维修与保养的意见，并定期访问参加房租汇交的承租户， 加强服务，树立汇交信誉。房管所每隔半年左右召开群众管房组织代表座谈会，听取意见， 不断改进服务。 由于房管部门工作失职造成房屋结构损坏，发生安全事故（系指承租户报修后，房管部 门未及时修理，

8、或因修理质量不合格，造成房屋倒塌，平顶、外墙粉刷或门窗跌落，晒台栏 杆断裂等房屋结构、装修部件下坠事故），致使承租户受到人身财产损失，或在修理施工期 间因措施不当而损坏了承租户财物的，房管部门应负责赔偿， 审批权限：凡赔偿在一百元以 内的，由房管所（工程队）核定;一百元以上的由区（县）房地局（修建公司）核定;一千元以上的由 市房地局（郊县报县政府）核定。属于在施工中个人违反操作规程而损坏了承租户财物的，原 则上应由个人负责赔偿。 对玩忽职守，造成塌屋伤人严重事故的，要追究责任。 十、承租户的合法权益受到他人侵犯， 或者由于房管部门处理不当， 使承租户的合法权 益受到侵犯，承租户有权向上一级房管

9、部门申诉， 或直接向司法部门起诉。 各级房管部门对 承租户的申诉，应认真负责深入调查，秉公处理，任何人不得打击报复。 在“文化革命”期间， 承租公房被冲击挤占造成复杂的历史遗留问题， 由房地局另行处 理。 十一、公有房屋中，承租人之间发生公用部位使用纠纷协商不成，要求处理时，房管所 应予受理。由房管所会同地区组织及有关单位做好思想教育工作，进行调处，订立书面协议 无法达成协议的，由房管所按实际情况秉公核定；情况复杂的可报区（县）房地局核定。掌握的 原则是：除对恃强霸占（指未经房管部门同意，凭强力无理霸占的）或使用上确属显著不合理 的应予调整外，一般维持现状。对于公用的卫生间、灶间与走道等部位因

10、房屋调整分配、分 户、安装煤气等原因必须调整部位或增加使用户数的，根据办法规定，经过房管所批准， 调整使用公用部位。 十二、承租户因保护不善，使用不当而造成房屋、设备和庭园（包括新村内，下同）绿化 树木损坏的，应负责修复或赔偿，范围如下： 1浴缸、面盆、马桶、水盘等由于承租户不加爱护，丢入垃圾硬物等而造成的人为阻塞 2承租户在晒台堆泥种花，在屋面堆物、搭建，或爬上屋面损坏瓦片面而造成的屋漏 3门窗玻璃因承租户使用不当造成的人为破碎； 4攀折绿化树木，损坏绿地或庭园设置的； 5其它因不加爱护、使用不当、乱搭、乱拆而造成的人为损坏。 十三、公房的原始结构和用途不得任意改变。如承租户确因生产或生产需

11、要，改变房屋 原来用途或自费进行增搭建，以及在公有房屋中挖掘弄内路面、地下人防工程，或拆动房屋 设备的，必须由承租户提出书面申请，经过房管部门批准，由房管所发给许可证后，方可动 工。如属翻建、加层，经房管部门批准后，还须取得城建部门发给的建筑执照，并与区（县） 房地局订立书面协议后，方可动工。 掌握原则如下: 1凡对房屋结构安全、建筑布局、周围环境、市容观瞻有不良影响者，不得增搭建。对 大楼、公寓、花园住宅、新工房更应从严掌握。 2居住用房改作非居住使用，应从严控制，一般不能同意。 3不得占用庭园、新村绿地进行增搭建或建造房屋。 4室内平顶不得开洞使用。 5大楼、公寓、新工房的阳台、平台上不准

12、搭建，内部不得插层。 6房屋内的安全通道与消防扶梯不得改装阻塞。 7代理经租及因落实政策待发还产权的房屋中，未经业主同意，承租人不得增搭建。 8承租人增搭建如对其他住房有妨碍的，还应取得他们的书面同意。 （2）审批权限： 下列情况由房管所核定： 1旧里以下（包括旧里）房屋改装、搭建或添装设备。 2新里、新工房或非居住用房改装，不拆动承重结构的。 3店面改装不拆动承重结构的。 4挖掘公房里弄中路面。 下列情况由区（县）房地局核定： 1新里、新工房、花园住宅或非居住房屋改装、搭建、拆动承重结构或装置动力的。 2新里以下（包括新里、新工房）房屋改变用途。 3公有房屋中（包括庭园）构筑地下工程。 4改

13、装门面拆动承重结构的。 5添装或拆除公有房屋中水汀片、卫生设备。 下列情况由市房地局核定： 1拆动大楼、公寓承重结构或拆除消防、锅炉、电梯等特种设备。 2大楼、公寓、花园住宅房屋改变用途。 3加层（翻建需拆动公房的，按本实施细则第十六条规定的审批权限办理）。 （3）违章“增搭建”的处理原则： 未经房管部门批准，擅自在公房（包括庭园）中搞的“增搭建”，如损害公房结构安全、 建筑布局、周围环境、市容观瞻，或损害其他承租户合法权益的，应限期拆除；经一再教育 拒不拆除的，经区（县）房地局批准，并联系建筑管理部门后，在会同居民委员会等有关单位 并通知承租人到场的情况下，可由房管所派人拆除；如搭建人借故回

14、避或阻挠拆除，情节恶 劣的，可移请公安机关或人民法院依法处理（由房管所查明情况，报区（县）房地局核定后移 送）。 在公房里弄中或新村街坊内占用绿地、空地、路面无照施工的违章搭建，一经发现，房 管所应予制止；制止无效的，应即联系建筑管理部门，按本市建筑管理的有关规定处理。 （4）“增搭建”产权处理原则： 1全民所有制单位经批准在承租公房中的“增搭建”，应无偿移交给房管部门统一管理 （属增添的办公用装置除外）。 2办法公布后，经过批准私人或集体所有制单位出资在公房中的增搭建，产权归出 资者所有，自行负责维修，在退租时由房管部门洽商收购或同意拆除。为便于分清管理维修 责任，对依附公房结构进行的扩建、

15、升高屋面、顶层阁开窗等与公房结构部分交叉不可分割 的，可根据材料新旧程度，按国营商店牌价，由房管部门作价收购归公计租；也可将不可分 割的公房结构部份作价出售给搭建人。收购或出售价款在三百元以内的由房管所审批；三百 元以上，一千元以内的由区（县）房地局审批；一千元以上的，报市房地局审批（郊县报县政府）。 3.办法公布前公房中原已存在的私人或集体所有制单位所作的增搭建，已按原来政 策规定处理归公的（包括根据市军管会规定已由房管部门接管归公，或已由房管部门收购归 公，免租年限到期归公，因无力修理归公，自愿交公，及已处理拆除的等等），不再重作处 理。对尚未明确处理产权的，按如下原则掌握：凡属自搭自用或

16、购进自用有凭证或确切旁证 的，产权归出资人所有；如已经房管部门修理过的应结算费用；但对其中依附公房进行的扩建、 顶层阁开窗、升高屋面等与公房结构部分交叉无法分割管理的，也可同样按本条上述第2 点的处理原则与承租人协商办理。 对“文化革命”期间， 被冲击归公的增搭建， 以及因承租户迁出满一年，因房管部门修 理过或因房屋接管前购进而作无偿归公处理的私人“增搭建”，如目前仍属自住自用的，予 以发还，并结清帐目 目前不属自住自用的，由房管部门补偿费用。 已转租、顶让的私人“增搭建”，转租、顶让双方均不得主张产权。 （5）对全家（或单位全部）住用公房中产权属他们所有的“增搭建”内，在同幢房屋内并未 承租

17、其他部位的，应向搭建人（或单位）收搭建费；凡属正规加层，则不论其在公房中有无其他 承租部分，亦应收搭建费。 （6）对增搭建的申请、审批、产权处理等均应具备书面手续。并归入租赁档案件袋，以 便查考。 十四、承租户迁出，必须在十五天前向所在房管所办理退租手续，结清房租，交还房屋、 设备和庭园设置，缴销“租用公房凭证”。房管员应至现场清点，发现房屋、设备、庭园设 置有人为损坏的，应即追究赔偿。 退租时，必须结清欠租，对付清欠租有困难的，按如下原则处理： 1全家迁往外地，交付欠租有困难，如承租人有工作单位，原则上应由工作单位协助解 决;没有工作单位的，由地区组织证明，可以减免欠租的一部分或全部，从宽了

18、结。 2在市内迁移，可以订出拨付欠租计划，转到迁入地区房管所入帐追收，有关房管所不 得拒绝。 3有欠租的公房住户，从市区迁入郊县或从郊县迁入市区，以及代理经租房屋有欠租的 住户欠租不得转帐，但可以委托迁入房管所代收。 十五、办法十五条规定，房管部门得视具体情况调配其他房屋或收回房屋的一部分 或全部，掌握原则如下： 1对住房过宽过好，拖欠房租在一年以上的，房管部门得视具体情况调配其他房屋或收 回承租房屋的一部分。 2単位（个人）分到的住宅和调配中空出的其它房屋，其中作为住宅、市政建设等拆迁用 的，调拨后逾期一年；作为解决职工和居民居住困难用的，调拨后逾期九个月；在调配过程中 空出的零星住房逾期六

19、个月；以及配到住房的职工逾期二个月，空关不用的，均按市革委会 沪革（79）批字第509号文件及市房地局沪房（80）第44号文件规定由房管部门收回另行安排。 3承租户将承租房屋（包括非居住用房）空关不用达六个月以上的，应予收回。 4承租户外迁或者死亡， 原无同住亲属的，应将原承租房屋全部收回。 如有同住亲属的， 按本实施细则第六条规定办理。 5承租户全家出国，或去港澳定居的，应收回其承租的全部房屋；如属短期出国或去港澳， 要求保留房屋租赁权的，可向房管部门申请并经批准后，一般可以保留房屋租赁权六个月， 最长不超过一年；保留期间，租金照付；到期不回，收回房屋；日后又返沪定居的，另按规定安 排住房。

20、 6由房管部门收回的空关房屋内留有家具什物的，按如下原则与手续办理： 甲、空关房屋内的家具什物产权人下落不明，确无音讯的，由区（县）房地局向公证处提 出申请作无主财产处理，并派干部二人会同公安派出所与居民委员会清点并列出清单一式二 份（一份送公证处，一份留存归租赁件袋），由在场人共同签章证明，报公证处依法定程序办 理后，收回欠租金额。 乙、能查明家具产权人或代理人下落的。可用挂号信书面通知限期36个月内出空， 到期不出空的，提请人民法院处理。 7凡符合本条上述各款情况需处理时，必须深入调查研究，弄清情况，由房管所报区（县） 房地局核定后办理收回房屋手续 ；如涉及统战、华侨、援外人员或判刑离沪对象，应事先联 系统战、侨务、外事、公安等有关部门征求意见后办理。 十六、任何单位因公需要拆除房管部门管理的房屋（包括占用庭园或新村绿地）必须事先 经过房管部门同意方可动工。未经同意的，各级房管部门有权制止。 结构较好的居住房屋应 尽量少拆或不拆。 审批权限：凡属住宅建设办公室选定的统建工房地址需拆除公房的，均由区（县）房地局 审核房屋产权并通知住宅办按规定办理补偿及拆料回收事项。其它单位申请拆除公