工程维护作业指导书

1、南京垠坤园区物业管理 工 程 维 护 作 业 指 导 书 南京荣灿物业管理有限公司 2012/12/01 目录目录 第一节、房屋（设施）维护和修缮管理规程.3 第二节、公共设备设施维护规程.3 第三节、房屋维修工程分类 .12 第四节、房屋日常养护的内容 .12 第五节、机电设备编号规定 .16 第六节、给排水设施设备运行管理规程.17 第七节、供电系统管理规程 .19 第八节、供配电设备维护保养规程.20 第九节、配电房管理规定 .21 第十节、水泵房设备操作规程 .21 第十一节、电梯运行管理规程 .23 第十二节、弱电系统维修标准作业规程.24 第十三节、日常维修服务工作规程.26 第十

2、四节、维修部夜间值班工作规程.27 第十五节、中央空调运行管理规程.28 第十六节、工程维修工具管理作业规程.30 第一节、房屋（设施）维护和修缮管理规程第一节、房屋（设施）维护和修缮管理规程 1 目的 定期对房屋建筑及配套的公共设施进行养护和修缮，保证其在使用过程中正常地发挥其使用功能、 延长其使用寿命。 2 适用范围 实用于管理区域内的房屋及配套的公共设施的养护和维修。 3 职责 3.1 工程维护部负责了解房屋养护修缮需求，并制定养护修缮计划，并定期实施养护修缮工作。 3.2 项目经理监督工程维护部对房屋建筑进行养护和修缮。 3.3 项目所有员工负责日常巡查。 4 工作规程 4.1 工程维

3、护部负责统计管理区域内房屋及公共设施情况，并登记在房屋及设施一览表中。 4.2 房屋及公用设施的日常巡查。 4.2.1 工程维护员每月负责巡视，检查管理区域内房屋外观破损、公共道路、智能化系统、景观、路 灯、消防栓、下水等管道、污水井等井盖、围墙等房屋和公共设施的完好情况。认真填写房屋及 设施巡查记录表 。发现问题，及时向客服中心汇报，由客服中心统一安排维修时间。 4.2.2 工程维护员每月不少于一次楼道巡查，检查楼道内的消防设施、楼梯、扶手、楼道灯、开关、 天井等，认真填写楼道巡查表 。发现问题，及时向客服中心汇报，由客服中心安排维修。 4.2.3 工程维护部每半年负责对管理区域内的房屋主体

4、进行一次全面的完好情况检查，按照城乡建设 环境保护部城住字第 678 号房屋完损等级评定标准的标准进行房屋完损情况评定，填写房屋 完损情况评定表 ，根据评定结果制定修缮计划。 4.2.4 工程维护部每 2 周负责对管理区域内、智能化监控门禁系统、移动门等设施及各种机电设备进 行预防性的日常保养及检修，确保各项设施正常运转，填写房屋及设施巡查记录表 。 4.3 工程维护部制定年度修缮计划，报项目经理进行审核，由项目经理报分管副总、总经理进行审批， 审批后由项目安排实施。 4.4 客服中心负责接受客户维修申报、投诉。汇总统计房屋养护和修缮需求，会同工程维护部主管初 步拟订房屋养护及修缮工作计划。安

5、排小修项目维修并负责将大、中修维修项目统计上报给项目经 理。 4.5 项目经理负责审核大、中修维修项目，并报分管副总、总经理审批。负责对日常养护、维修工作 进行监督、检查。 4.6 维修人员应按操作规程完成维修工作，维修材料应符合国家有关环保规定。 4.7 工程维护部对大、中修项目和各项小修项目进行验收。 附：房屋主体公共设施维修、养护工作一览表 房屋完损等级评定标准 5 相关文件和记录关文件和记录 5.1房屋及设施一览表 5.2楼道巡查表 5.3房屋及设施巡查记录表 5.4房屋完损情况评定表 第二节、公共设备设施维护规程第二节、公共设备设施维护规程 公共设备设施（年度）维护标准公共设备设施（

6、年度）维护标准 序序 号号 类类 别别 项目项目 维护维护 周期周期 检查及维护内容检查及维护内容维护方案维护方案 建议建议 检查时间检查时间 维护效果维护效果备注备注 路面年度对局部损坏严重或多次修补处进行翻新工程部委托施工单位符合路面施工质量标准延长使用功能 路牙年度对局部损坏严重或多次修补处进行翻新工程部委托施工单位符合人行道铺设技术标准延长使用功能 人行道年度对局部损坏严重或多次修补处进行翻新工程部委托施工单位符合人行道铺设技术标准延长使用功能 木质辅道年度局部刷漆一次，对损坏严重或多次修补处进行翻新工程部委托施工单位符合人行道铺设技术标准延长使用功能 雨水井年度井盖刷防锈漆出新一次，

7、（铁艺盖）物业按规程维护符合刷漆防锈作业规程窨井不漫溢， 井盖不缺损，井盖密合 污水井年度井盖刷防锈漆出新一次，（铁艺盖）物业按规程维护符合刷漆防锈作业规程窨井不漫溢， 井盖不缺损，井盖密合 弱电井年度井盖刷防锈漆出新一次，（铁艺盖）物业按规程维护符合刷漆防锈作业规程窨井不漫溢， 井盖不缺损，井盖密合 1 项 目 道 路 阀门井年度井盖刷防锈漆出新一次，（铁艺盖）物业按规程维护符合刷漆防锈作业规程窨井不漫溢， 井盖不缺损，井盖密合 承重结构年度每年检查一次涉及使用安全的部位检查工程部按土建工程检验符合建筑安全标准美观，无损坏，无水迹，整洁 房屋基础年度每年检测基础下沉一次工程部按土建工程检验符

8、合建筑安全标准美观，无损坏，无水迹，整洁 屋面年度检查有无老化、拉裂，现象工程部委托施工单位符合土建施工质量标准屋面及出入口完好。 2 房 屋 结 构 主体结构年度全面检查一次发现问题随时处理工程部委托施工单位符合土建施工质量标准 无倾斜、变形、剥落、开裂、钢筋裸露 等。 裸钢结构年度二年除锈一次，五年出新一次物业按规程维护符合装饰施工作业规程无锈蚀，视角美观 玻璃幕墙年度墙砖、玻璃幕墙每年清洗一次。物业按规程维护符合物业保洁规程外观整洁，清爽美观。 地砖年度对局部损坏严重或多次修补处进行翻新工程部委托施工单位符合土建施工质量标准 无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整、 无破损、砖色泽均匀、无掉

9、角等缺隙。 涂料外墙年度二年局部出新，五年重刷出新一次物业按规程维护符合装饰施工作业规程外观整洁，视角美观。 外墙面年度每年局部维护一次，三年全面出新一次工程部委托施工单位符合装饰施工作业规程无开裂，无损坏，无污迹，美观 外窗台年度每年局部维护一次，三年全面出新一次工程部委托施工单位符合装饰施工作业规程无开裂，无损坏，无污迹，美观 楼梯踏步年度每年局部维护一次，三年全面出新一次工程部委托施工单位符合装饰施工作业规程无开裂，无损坏，整齐 室内地面年度每年局部维护一次，三年全面出新一次工程部委托施工单位符合装饰施工作业规程无开裂，无损坏，无水迹，整洁 3 房 屋 公 共 部 位 室内墙面年度每年局

10、部维护一次，三年全面出新一次工程部委托施工单位符合装饰施工作业规程美观，无损坏，无水迹，整洁 公共设备设施（公共设备设施（年度年度）维护标准）维护标准 序序 号号 类类 别别 内容内容 维维 护护 周周 期期 维护计划维护计划维护方案维护方案建议实施时间建议实施时间维护效果维护效果备注备注 室内天栅 年 度 每年局部维护一次，三年全面出新一次工程部委托施工单位符合装饰施工作业规程美观，无损坏，无水迹，整洁 避雷针网 年 度 检查避雷网（针）物业按规程维护符合物业维护作业规程无间断，无缺损，不锈蚀 隔热层 年 度 每年局部维护一次，五年全面出新一次工程部委托施工单位符合物业维护作业规程屋面无积水

11、，隔热层完好 防水层 年 度 每年局部维护一次，五年全面出新一次工程部委托施工单位符合物业维护作业规程屋面无积水，防水层完好 3 房 屋 公 共 部 位 屋面排水 年 度 每年二次检查公共屋面积水及排水物业按规程维护符合物业维护作业规程屋面无积水及排水无堵塞 标识牌 年 度 每年维护一次，五年更换一次（根据实际情况实施） 物业按规程维护符合 ABC 国际标识规程标识清晰稳固美观清洁 疏散标志 年 度 每年维护一次，五年更换一次（根据实际情况实施） 物业按规程维护符合 ABC 国际标识规程标识清晰稳固美观清洁 分道停车线 年 度 每年用道路划线专用漆出新一次物业按规程维护符合物业维护作业规程标线

12、清晰，划线规范 4 公 用 标 识 警示牌 年 度 每年维护一次，五年更换一次（根据实际情况实施） 物业按规程维护符合 ABC 国际标识规程标识清晰稳固美观清洁 吊灯 年 度 细致保洁一次物业按规程维护清洁明亮恢复原有照明效果 高杆灯 年 度 杆身除锈出新刷漆一次物业按规程维护油漆施工标准实现良好外观 柱壁灯 年 度 杆身除锈出新刷漆一次物业按规程维护油漆施工标准实现良好外观 草坪灯 年 度 杆身除锈出新刷漆一次物业按规程维护油漆施工标准实现良好外观 5 公 共 照 明 藏地灯 年 度 线路质量检验一遍物业按规程维护线路无老化现象完好率 99%以上 公共设备设施（公共设备设施（年度年度）维护标

13、准）维护标准 序序 号号 类类 别别 内容内容 维护维护 周期周期 维护计划维护计划维护方案维护方案建议实施时间建议实施时间维护效果维护效果备注备注 楼道灯年度灯罩内部保洁，更换老化灯管二次物业按规程维护符合物业维护作业规程照明良好，无损坏 楼道灯开关年度检查开关性能物业按规程维护符合物业维护作业规程开关灵敏，使用方便5 公 共 照 明定时器年度线路连接，使用情况物业按规程维护符合物业维护作业规程定时准确，无漏电 自动报警年度烟感试验二次（根据项目实际）物业按规程测试自动报警系统灵敏设施完好率 100% 消防栓年度栓阀密封垫更换，栓身除锈出新刷漆一次物业按规程维护消防及油漆施工标准设施完好率

14、100% 消防水带年度使用后或梅雨季晾晒一次物业按规程维护符合消防器材维护规程设备完好率 100% 应急消防灯年度维护或维修四次物业按规程维护符合消防器材维护规程设备完好率 100% 6 项 目 消 防 设 施 灭火器年度手摇瓶体直观目测,指针在绿色范围内。物业按规程维护符合消防器材维护规程压力正常，指针在绿色安全区 配电房年度做一次大的保养和检修工程部委托专业维护符合机电设备维保规程无设备故障停电 变压器年度 保洁设备及全面紧固螺栓连接。测试绕阻绝缘电阻。 工程部委托专业维护符合机电设备维保规程清洁无松动，三相电阻平衡差2% 低压开关柜年度 检修闸刀和自动开关。紧固各连接点。补刷相位漆。 工

15、程部委托专业维护符合机电设备维保规程三相同期到位，接触面70%动作灵活 供电接地年度 检查焊点无松动。用电阻测量仪测量接地电阻一次。 物业按规程维护符合机电设备维保规程接地体焊接良好，无锈蚀。 配电箱年度除锈刷漆一次，更换部门老化连接桩头。物业按规程维护符合刷漆防锈作业规程箱体美观，连接牢靠 强电井年度检查一次插接箱连接四壁上下无漏水漏电。物业按规程维护符合机电设备维保规程 电缆母线槽连接无开关过热或放电痕 迹。 7 项 目 机 电 设 备 给排水设备年度做一次大的保养和检修（含消防泵）工程部委托专业维护符合机电设备维保规程无设备故障停水（含消防泵） 监控系统年度年检一次物业委托专业队伍维护符

16、合监控维护作业规程完好率 99%以上，正常使用 道闸系统年度年检一次物业委托专业队伍维护符合道闸维护作业规程完好率 99%以上，正常使用8 智 能 系 统电梯系统年度年检一次物业委托专业队伍维护符合电梯维护作业规程完好率 99%以上，正常使用 公共设备设施（公共设备设施（年度年度）维护标准）维护标准 序序 号号 类类 别别 内容内容 维护维护 周期周期 维护计划维护计划维护方案维护方案建议实施时间建议实施时间维护效果维护效果备注备注 管道年度 裸露管道除锈出新刷漆及检查上下管固定支架管卡 牢固一次（铁管） 物业按规程维护符合给排水设施施工规程管道通畅无渗漏 阀门年度维护阀门二次物业按规程维护符

17、合给排水设施施工规程阀门开关灵活无渗漏，无锈蚀。 排水沟年度每年不少二次疏通物业按规程维护符合物业维护作业规程沟内无积物排水畅通 9 给 排 水 管 网 化粪池年度 井盖刷防锈漆出新一次，（铁艺盖）清掏化粪池不 少于二次。 物业按规程维护符合刷漆防锈作业规程井盖密合，窨井不漫溢 垃圾车（房） 年度车身外观维修除锈刷漆一次物业按规程维护符合刷漆防锈作业规程设备正常使用美观整洁 铁、木门窗年度 铁艺室外门除锈刷漆一次，木制室外门每年涮漆一 次 物业按规程维护符合刷漆防锈作业规程设施正常使用美观整洁 空调防尘罩年度保洁及刷漆一次物业按规程维护符合刷漆作业规程设施正常使用美观整洁 铁艺连廊年度每年局部

18、除锈刷漆一次，三年全部出新刷漆一次物业按规程维护符合刷漆防锈作业规程设施正常使用美观整洁 小品艺术年度每年局部除锈刷漆一次，三年全部出新刷漆一次物业按规程维护符合刷漆防锈作业规程设施正常使用美观整洁 铁艺扶手年度每年局部除锈刷漆一次，三年全部出新刷漆一次物业按规程维护符合刷漆防锈作业规程设施正常使用美观整洁 铁艺栏杆年度每年局部除锈刷漆一次，三年全部出新刷漆一次物业按规程维护符合刷漆防锈作业规程设施正常使用美观整洁 10 公 共 设 施 卫生间年度对卫生洁具全面维护一次，更换老化水管物业按规程维护符合水电施工作业规程完好率 99%以上，正常使用 公共设备设施（公共设备设施（日常日常）维护标准）

19、维护标准 序序 号号 类类 别别 内容内容 维护维护 周期周期 维护计划维护计划维护方案维护方案建议实施时间建议实施时间维护效果维护效果 备备 注注 路面周 检查一次路面有无坑洼、积水。每处 1以下物业 及时维修 物业按规程维护符合物业维护作业规程路面平整 路牙周 检查一次路牙有无缺损。每处 1以下物业及时维 修 物业按规程维护符合物业维护作业规程路牙整齐 人行道周 检查一次人行道有无坑洼、积水、损坏。每处 1 以下物业及时维修 物业按规程维护符合物业维护作业规程人行道平整 木质人行辅 道 周检查一次有无损坏每处 1以下物业及时维修物业按规程维护符合物业维护作业规程辅道木地板无缺损 雨水井周检

20、查一次有无井口溢满，井盖缺损物业按规程维护符合物业维护作业规程 窨井不漫溢， 井盖不缺损，井盖密 合 污水井周检查一次有无井口溢满，井盖缺损物业按规程维护符合物业维护作业规程 窨井不漫溢， 井盖不缺损，井盖密 合 弱电井周检查一次有无井口溢满，井盖缺损物业按规程维护符合物业维护作业规程 窨井不漫溢， 井盖不缺损，井盖密 合 1 道 路 阀门井周检查一次有无井口溢满，井盖缺损物业按规程维护符合物业维护作业规程 窨井不漫溢， 井盖不缺损，井盖密 合 承重结构季检查一次有无外因素损坏物业及时统计报工程部损坏严重及时报工程部处理安全牢固 裸露钢结构季检查一次有无脱焊损坏物业及时统计报工程部损坏严重及时

21、报工程部处理安全牢固2 房 屋 结 构房屋基础季检查一次有无外因素损坏物业及时统计报工程部损坏严重及时报工程部处理安全牢固 墙砖、幕墙月 检查一次有无损坏，（每处 1以下物业及时维修） 物业及时统计报工程部损坏严重及时报工程部处理安全牢固 涂料外墙月检查一次有无污损，每处 1以下物业及时维修物业按规程维护符合物业维护作业规程墙面整洁 外墙面维修月 检查一次有无起豉，开裂，脱落，每处 1以下物 业及时维修 物业按规程维护符合物业维护作业规程墙面整洁 3 房 屋 公 共 部 位 外窗台维修 出新 月 检查一次有无起豉，开裂，脱落，渗水，每处 1 以下物业及时维修 物业按规程维护符合物业维护作业规程

22、墙面整洁，无渗水 公共设备设施（公共设备设施（日常日常）维护标准）维护标准 序序 号号 类类 别别 内容内容 维维 护护 周周 期期 维护计划维护计划维护方案维护方案建议实施时间建议实施时间维护效果维护效果 备备 注注 楼梯踏步月 检查一次有无损坏缺损，每处 1以下物业及时维 修 物业按规程维护符合物业维护作业规程无开裂，无损坏，整齐 室内公共地面周 检查一次有无地坪、地砖损坏，每处 1以下物业 及时维修 物业按规程维护符合物业维护作业规程无损坏、地坪、地砖平整 室内公共墙面周 检查一次有无起豉，开裂，脱落，每处 1以下物 业及时维修 物业按规程维护符合物业维护作业规程墙面整洁 室内公共天栅周

23、 检查一次有无起豉，开裂，脱落，每处 2以下物 业及时维修 物业按规程维护符合物业维护作业规程墙面整洁 避雷针（网）季检查一次有无脱焊损坏物业按规程维护符合物业维护作业规程连接牢固 隔热层季检查一次有无台风及暴水因素损坏，雨季每周检查物业按规程维护符合物业维护作业规程功能完好 防水层季检查一次有无台风及暴水因素损坏，雨季每周检查物业按规程维护符合物业维护作业规程功能完好 3 房 屋 公 共 部 位 屋面泄水 地面排水 月检查一次，有无杂物堵塞排泄通道，雨季每周检查物业按规程维护符合物业维护作业规程排水通畅 标识牌周检查一次有无缺失物业按规程维护符合物业维护作业规程及时补齐 疏散标志周检查一次有

24、无缺失物业按规程维护符合物业维护作业规程及时补齐 道路分道线 及停车线 季检查一次有无污损，及时补刷划线漆出新物业按规程维护符合物业维护作业规程标线清晰，划线规范 4 公 用 标 识 警示牌季检查一次有无遗失或损坏物业按规程维护符合物业维护作业规程齐全完整 吊灯周检查一次有无损坏，灯具损坏及时更换物业按规程维护符合物业维护作业规程确保照明完好 高杆灯周检查一次有无损坏，灯具损坏及时更换物业按规程维护符合物业维护作业规程确保照明完好5 公 共 照 明柱壁灯周检查一次有无损坏，灯具损坏及时更换物业按规程维护符合物业维护作业规程确保照明完好 草坪灯周检查一次有无损坏，灯具损坏及时更换物业按规程维护符

25、合物业维护作业规程确保照明完好 公共设备设施（公共设备设施（日常日常）维护标准）维护标准 序序 号号 类类 别别 内容内容 维维 护护 周周 期期 维护计划维护计划维护方案维护方案建议实施时间建议实施时间维护效果维护效果 备备 注注 藏地灯周检查一次有无损坏，灯具损坏及时更换物业按规程维护符合物业维护作业规程确保照明完好 楼道灯周检查一次有无损坏，灯具损坏及时更换物业按规程维护符合物业维护作业规程确保照明完好 楼道灯开关周检查一次有无损坏，灯具损坏及时更换物业按规程维护符合物业维护作业规程确保照明完好 6 公 共 照 明 定时器周检查一次有无损坏物业按规程维护符合物业维护作业规程准时开启关闭

26、自动报警系统季检查一次损坏物业按规程维护符合物业维护作业规程正常报警 消防栓季检查一次管网水压物业按规程维护符合物业维护作业规程符合消防给水规定水压 消防水带周检查一次有无缺失或损坏，损坏及时更换物业按规程维护符合物业维护作业规程确保正常有效使用 应急消防灯周检查一次有无损坏物业按规程维护符合物业维护作业规程确保正常有效使用 7 消 防 设 施 灭火器周检查一次有无缺失物业按规程维护符合物业维护作业规程规范要求配置点灭火器无缺失 配电房季检查一次运行状况有无异常 物业及时报工程部专业 维护人员 符合供电维护作业规程保证项目正常供电 变压器季检查一次运行状况有无螺母锈蚀或放电痕迹等异常物业按规程

27、维护符合物业维护作业规程保证项目正常供电 低压开关柜季检查一次运行状况有无螺母锈蚀或放电痕迹等异常物业按规程维护符合物业维护作业规程保证项目正常供电 供电接地系统季 检查一次是否连接牢固有无螺母锈蚀或放电痕迹等 异常 物业按规程维护符合物业维护作业规程连接可靠 配电箱月 检查一次有无烧毁损坏或螺母锈蚀或放电痕迹等异 常 物业按规程维护符合物业维护作业规程线路良好，连接可靠 8 机 电 设 备 强电井月检查一次有无烧毁损坏螺母锈蚀或放电痕迹等异常物业按规程维护符合物业维护作业规程线路良好，连接可靠 给排水设备月检查一次运行状态，半年加润滑油一次物业按规程维护符合物业维护作业规程设备运行良好 公共

28、设备设施（公共设备设施（日常日常）维护标准）维护标准 序序 号号 类类 别别 内容内容 维维 护护 周周 期期 维护计划维护计划维护方案维护方案建议实施时间建议实施时间维护效果维护效果 备备 注注 监控系统周检查一次系统运行，有无异常物业及时联系维护单位符合专业维护作业规程正常使用 道闸系统周检查一次系统运行，有无异常物业及时联系维护单位符合专业维护作业规程正常使用8 机 电 设 备电梯维护周检查一次系统运行，有无异常物业及时联系维护单位符合专业维护作业规程正常使用 管道月检查一次有无渗漏物业按规程维护符合物业维护作业规程管道无渗漏 阀门月检查一次有无渗漏物业按规程维护符合物业维护作业规程阀门

29、无渗漏 排水沟月 检查一次有无杂物堵塞，清理明沟、暗沟、泥沙、 杂物 物业按规程维护符合物业维护作业规程沟内无积物排水畅通 9 给 排 水 管 网 化粪池季检查一次化粪池有无溢满，雨季每周检查物业按规程维护符合物业维护作业规程井盖密合，窨井不漫溢 垃圾处理车 （房） 周检查一次有无损坏物业按规程维护符合物业维护作业规程正常使用 公用铁、木门 窗 周检查一次玻璃门窗及配件完好物业按规程维护符合物业维护作业规程开闭正常 空调防尘罩周检查一次有无损坏物业按规程维护符合物业维护作业规程 铁艺连廊及小 品艺术，休闲 设施 周检查一次景观小品及休闲设施有无损坏物业及时统计报工程部损坏严重及时报工程部处理恢

30、复项目景观原貌 铁艺扶手周检查一次有无损坏，有损坏及时修复物业按规程维护符合物业维护作业规程正常使用 铁艺栏杆（含 停车杆） 周检查一次有无损坏，有损坏及时修复物业按规程维护符合物业维护作业规程正常使用 茶水间、卫生 间 周检查一次设施有无损坏，有损坏及时修复物业按规程维护符合物业维护作业规程正常使用 10 公 共 设 施 第三节、房屋维修工程分类第三节、房屋维修工程分类 根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质，可以分为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。 1、小修工程（零修工程或养护工程） 。 指及时修复小损小坏，以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。这类工程项目简单、 零星分散、量

31、大面广、时间要求紧迫，一般可以根据房管人员掌握的情况组织计划维修，也可以根 据用户申报组织零星的维修。小修工程工程虽小，但关系到用户的使用便利，眼务性很强，因此必 须及时修理，力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜，土建零修三日内有结果。此项工作属日常 维修内容由项目物业管理处及时维修。 2、中修工程。 指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆 换少量主体构件，而保持原房屋规模和结构的工程。这类工程的特点是：工地较为集中，项目较少， 工程量较多，带有周期性。如屋面的局部面层重做，整幢楼门窗整修等工程。中修工程适用于一般 损坏房屋。中修后的房屋，必须符合基

32、本完好或完好房的要求。此项工作报公司工程部实施。项目 做好配合跟踪和验收工作。 3、大修工程。 指房屋主体结构大部分严重损坏，无倒塌或局部倒塌危险的房屋；公用生活设备（包括上、下 水，通风、采暖等）必须进行拆换、改装、新装的工程。这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构 件，但不需全部拆除，此外工程的地点集中，项目齐全，具有整体性。大修工程还常常和房屋的抗 震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合。大修工程往往适用于严重损坏的房屋。房屋大修后应 达到基本完好或完好标准的要求。项目做好配合跟踪和验收工作。 4、翻修工程。 指将原来房屋全部拆除后，另行设计，在原地或移动后更新建造的工程。当原有房屋已失去

33、修 缮价值或因自然灾害等因素房屋不能继续使用时，往往采用翻修的方式。翻修工程应尽量选用原房 屋构件和旧料，其费用应低于同类结构的新建房屋。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。 项目做好配合跟踪和验收工作。 5、综合维修工程。 指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋，大部分严重损坏，进行有计划的成片维修和为改变 该片（幢）房屋的面貌的维修工程，也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的 房屋必须符合基本完好房或完好房屋标准要求。项目做好配合跟踪和验收工作。 第四节、房屋日常养护的内容第四节、房屋日常养护的内容 房屋日常养护的具体内容包括： (一)地基基础的养护 地基属于隐蔽工程，发

34、现问题采取补救措施都很困难，应给予足够的重视。主要应从以下几方 面做好养护工作： .坚决杜绝不合理荷载的产生 地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在基础附 近的地面堆放大量材料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉 降。所以，应从内外两方面加强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。 .防止地基浸水 地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件，因此，对于地基基础附近的用水设施，如上下水 管、暖气管道等，要注意检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如 排水沟、散水等的管理与维修。 .保证勒脚完好无损

35、勒脚位于基础顶面，将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础，同时起到基础防水的作用。勒 脚破损或严重腐蚀剥落，会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水 失效而产生基础浸水的直接后果。所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础养护的重 要部分。 (二)楼地面工程的养护 楼地面工程常见的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、 缸砖等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，而木地板更容易被腐蚀 或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯，则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。所以， 应针对楼地面材料的特性，做好相应的养护工作

36、。通常需要注意以下几个主要的方面： .保证经常用水房间的有效防水 对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设 施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发 现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。 .避免室内受潮与虫害 由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入 室内；而在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是 造成室内潮湿的两种常见原因。室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环 境中容易发生不利的

37、化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所 以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。 建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更 须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏， 导致无法弥补的损伤，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都 必须对虫害预防工作予以足够的重视。 .控制与消除装饰材料产生的副作用 装饰材料的副作用主要是针对有机物而言的，如塑料、化纤织物、油漆涂料、化学粘合剂等， 常在适宜的条件下产生大量有害物质，危害人

38、的身心健康，以及正常工作与消防安全。所以，在选 用有机装饰材料时，必须对它所能产生的副作用采取相应的控制与消除措施。 如化纤制品除静电、地毯防止螨虫繁殖等。 (三)墙台面及吊顶工程的养护工程 墙台面及吊顶是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资比重大，维 修工序繁琐，常常牵一发而动全身。所以，做好对它的养护工作，延长其综合使用寿命，直接关系 到业主与管理机构的经济利益。 墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成：抹灰工程，油漆工程，刷(喷)浆 工程，裱糊工程，块材饰面工程，罩面板及龙骨安装工程，都要根据其具体的施工方法，材料性能 以及可能出现的问题，采取适当的养

39、护措施。但无论对哪一种工程的养护，都应满足以下几个共性 的要求： .定期检查，及时处理 定期检查一般不少于每年次。对容易出现问题的部位重点检查，尽早发现问题并及时处理， 防止产生连锁反应，造成更大的损失。对于使用磨损频率较高的工程部位，要缩短定时检查的周期， 如台面、踢脚、护壁，以及细木制品的工程。 .加强保护与其它工程衔接处 墙台面及吊顶工程经常与其它工程相交叉，在相接处要注意防水、防腐、防胀。如水管穿墙加 套管保护，与制冷、供热管相接处加绝热高强度套管。墙台面及吊顶工程在自身不同工种相接处， 也要注意相互影响，采取保护手段与科学的施工措施。 .保持清洁与常用的清洁方法 经常保持墙台面及吊顶

40、清洁，不仅是房间美观卫生的要求，也是保证材料处于良好状态所必需 的。灰尘与油腻等积累太多，容易导致吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。所以，应做好经常性的清洁 工作。清洁时需根据不同材料各自性能，采用适当的方法，如防水、防酸碱腐蚀等。 .注意日常工作中的防护 各种操作要注意，防止擦、划、刮伤墙台面，防止撞击。遇有可能损伤台面材料的情况，要采 取预防措施。在日常工作中有难以避免的情况，要加设防护措施，如台面养花、使用腐蚀性材料等， 应有保护垫层。在墙面上张帖、悬挂物品，严禁采用可能造成损伤或腐蚀的方法与材料，如不可避 免，应请专业人员施工，并采取必要的防护措施。 .注意材料所处的工作环境 遇有潮湿、油烟

41、、高温、低湿等非正常工作要求时，要注意墙台面及吊顶材料的性能，防止处 于不利环境而受损。如不可能避免，应采取有效的防护措施，或在保证可复原条件下更换材料，但 均须由专业人员操作。 .定期更换部件，保证整体协调性 由于墙台面及吊顶工程中各工种以及某一工程中各部件的使用寿命不同，因而，为保证整体使 用效益，可通过合理配置，使各工种、各部件均能充分发挥其有效作用，并根据材料部件的使用期 限与实际工作状况，及时予以更换。 (四)门窗工程的养护 门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径，应在管理使用中根据不同类型门窗的特点注 意养护，使之处于良好的工作状态。如木门窗易出现的问题有：门窗扇下垂、弯曲、翘

42、曲、腐朽、 缝隙过大等；钢门窗则有翘曲变形、锈蚀、配件残缺、露缝透风、断裂损坏等常见病；而铝合金门 窗易受到酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀。在门窗工程养护中，应重点注意以下几个方面： .严格遵守使用常识与操作规程 门窗是房屋中使用频率较高的部分，要注意保护。在使用时，应轻开轻关；通风雨天，要及时 关闭并固定；开启后，旋启式门窗扇应固定；严禁撞击或悬挂物品。避免长期处于开启或关闭状态， 以防门窗扇变形，关闭不严或启闭困难。 .经常清洁检查，发现问题千万不要拖延 门窗构造比较复杂，应经常清扫，防止积垢而影响正常使用，如关闭不严等。发现门窗变形或 构件短缺失效等现象，应及时修理或申请处理，防止对其它部分

43、造成破坏或发生意外事件。 .定期更换易损部件，保持整体状况良好 对于使用中损耗较大的部件应定期检查更换，需要润滑的轴心或摩擦部位，要经常采取相应润 滑措施，如有残垢，还要定期清除，以减少直接损耗，避免间接损失。 .北方地区外门窗冬季使用管理 北方地区冬季气温低，风力大，沙尘多，外门窗易受侵害。所以，应做好养护工作。如采用外 封式封窗，可有效控制冷风渗透与缝隙积灰。长期不用的外门，也要加以封闭，卸下的纱窗要清洁 干燥，妥善保存，防止变形或损坏。 .加强窗台与暖气的使用管理 禁止在窗台上放置易对窗户产生腐蚀作用的物体，包括固态、液态以及会产生有害于门窗的气 体的一切物品，北方冬季还应注意室内采暖设

44、施与湿度的控制，使门窗处于良好的温湿度环境中， 避免出现凝结水或局部过冷过热现象。 (五)屋面工程维修养护 屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温(南方为隔热)等，由于建筑工艺水平的提高， 现在又增加了许多新的功能，如采光、绿化、各种活动，以及太阳能采集利用等。屋面工程施工工 艺复杂，而最容易受到破坏的是防水层，它又直接影响到房屋的正常使用，并起着对其它结构及构 造层的保护作用。所以，防水层的养护也就成为屋面工程维修养护中的中心内容。 屋面防水层受到大气温度变化的影响，风雨侵蚀、冲涮、阳光照射等都会加速其老化，排水受 阻或人为损害以及不合理荷载，经常造成局部先行破坏和渗漏，加之防水层维修

45、难度大，基本无法 恢复对防水起主要作用的整体性，所以，在使用过程中需要有一个完整的保养制度，以养为主，维 修及时有效，以延长其使用寿命，节省返修费用，提高经济效益。 .定期清扫，保证各种设施处于有效状态 一般非上人屋面每季度清扫次，防止堆积垃圾、杂物及非预期植物如青苔、杂草的生长，遇 有积水或大量积雪时，及时清除，秋季要防止大量落叶、枯枝堆积。上人屋面要经常清扫。在使用 与清扫时，应注意保护重要排水设施如落水口，以及防水关键部位如大型或体形较复杂建筑的变形 缝。 .定期检查、记录，并对发现的问题及时处理 定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况按规定项目内容进行全面详查，并填写检查 记录。

46、对非正常损坏要查找原因，防止产生隐患；对正常损坏要详细记录其损坏程度。检查后，对 所发现的问题及时汇报处理，并适当调整养护计划。 .建立大修、中修、小修制度 在定期检查、养护的同时，根据屋面综合工作状况，进行全面的小修、中修或大修，可以保证 其整体协调性，延长其整体使用寿命，以发挥其最高的综合效能，并可以在长时期内获得更高的经 济效益。 .加强屋面使用的管理 在屋面的使用中，要防止产生不合理荷载与破坏性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蚀 等常见病，在使用期应有专人管理。屋面增设各种设备，如天线、广告牌等，首先要保证不影响原 有功能(包括上人屋面的景观要求)，其次要符合整体技术要求，如对屋面

47、产生荷载的类型与大小会 导致何种影响。在施工过程中，要有专业人员负责，并采用合理的构造方法与必要的保护措施，以 免对屋面产生破坏或形成其它隐患，如对人或物造成危险。 (六)通风道的养护管理 （商铺或住宅） 由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而又容易出问题的部位，因此对通风道的 养护管理应该作为一个专项格外加以重视。首先在设计时就要尽理选用比较坚固耐久的钢筋混凝土 风道、钢筋网水泥砂浆风道等，淘汰老式的砖砌风道、胶合板风道。而且必须选用防串味的新型风 道。在房屋接管验收时，一定要将通风道作为一个单项进行认真细致的验收，确保风道畅通、安装 牢固、不留隐患。在房屋使用过程中，应注意： .

48、客户在安装油烟机和卫生间通风器时，必须谨慎操作，不要乱打乱凿，对通风道造成损害。 .不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道。 .物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现 不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。 .检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其 是否畅通。 .通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。 第五节、机电设备编号规定第五节、机电设备编号规定 1 目的：确保每一个机电设备都有唯一的编号，便于设备的识别、追溯和控制。 2 适用

49、范围：适用于项目机电设备的编号。 3 职责 3.1 维修部负责按照本规定的要求确定管理区域设备编号。 3.2 维修部负责制作设备卡挂在设备上对每个设备进行标识，并登记设备台帐中。 4 编号规定 4.1 总要求 确保每一份的机电设备的标识都是唯一的，而且制定和填写的方法是直观的。 设备编号由以下四部分组成： a)第一部分表示单位的名称：用大写英文字母表示，见 4.2； b)第二部分表示设备的类别：用数字 0199 表示，见 4.3； c)第三部分表示设备的管理等级：用小写英文字母表示； d)第四部分表示单位设备序号，用数字 1，2，3表示。 例： CYZY 3 1 1 设备序号 电梯 智能设备

50、创意中央（按项目名称编写） 4.2 单位名称与编号 南京荣灿物业：RCWY 4.3 设备的类别代码 给排水（1）：生活水泵 1潜水泵 2 污水处理设备3污水井 4 雨水井 5消防箱 6 化粪池 7水表井 8 消防（2）消防泵 1喷淋泵 2 消防水箱 3喷淋水箱 4 控制阀 5消火栓 6 消火栓箱 7自动灭火系统 8 防火门 9防火卷帘门 10 喷淋接合器 11排烟风机 12 正压风机 13 智能设备（3）：电梯 1道闸 2 监控探头 3 三方对对讲机 4 红外探测器 5硬盘录像机 6 矩阵主机 7控制主机 88 配电、照明（ 5）：配电柜组 1变电所 2 控制柜 3配电箱 4 高杆路灯5草坪灯

51、6 其它灯具7发电机 8 其他（6）：背景音乐1测量工具 2 电动工具 3修理用工具 4 非机动车栅 5 5.设备的管理等级 根据设备对客户服务的重要性将其分为三级： a 级设备：电梯、生活水泵、污水处理设备、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、交通道 闸、智能化系统；a 级管理设备应做到每日检查、半月（月）检（保养） ，维保责任落实到人 头或单位，做好相关记录，做到热备用； b 级设备：正压风机、排烟风机、灭火设施（系统） ；b 级管理设备至少应做到经常性巡检、每 月（季）检，设备发生故障时能及时赶到； c 级设备：除 a、b 级以外的所有设备。如：防火卷帘门、小型控制箱（配电箱） 、排风机

52、、办 公室空调、风扇、维修机具、食堂、清洁设备、安保员通讯设备、消火栓、潜水泵、风机盘管、 汽车等；c 级管理设备应做到计划保养，设备发生故障时能及时赶到。 第六节、给排水设施设备运行管理规程第六节、给排水设施设备运行管理规程 1 目的 规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。 2 适用范围 适用于辖区内给排水设备设施的运行管理。 3 职责 3.1 维修部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况。 3.2 维修工负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。 4 程序要点 4.1 给排水设备设施维修保养年度计划的制定 4.1.1 将管理区域内的给排水设备登记在设备台帐中

53、。 4.1.2 每年年底，由维修部主管组织维修工一起研究、制定给排水设备设施维修保养计划， 填写在公共设施设备维修保养计划 ，并上报项目经理审批。 4.1.3 制定给排水设备设施维修保养计划的原则： a)给排水设备设施使用的频度； b)给排水设备设施运行状况(故障隐患)； c)合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。 4.1.4 给排水设备设施维修保养计划应包括如下内容： a)维修保养项目及内容； b)备品、备件计划； c)具体实施维修保养的时间； d)预计费用。 4.2 设备设施巡视 4.2.1 维修工应每月不少于一次巡视项目内地下室水泵房、集水坑、污水处理设备，以及项 目内道路上沙井、雨水

54、井。 4.2.2 巡视内容如下： a)水泵有无异常声响或大的振动； b)电机、控制柜有无异常气味； c)电机温升是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅； d)电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否 工作正常； e)法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线； f)集水坑井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰； g)浮球是否动作可靠； h)雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象； i)污水处理设备的巡视,查看控制系统、爆气装置、集水情况、隔油池、格栅井等。 4.2.3 维修工巡视过程中发现排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处 理不了的

55、问题，应及时详细地汇报给维修部主管，请求协助解决。 4.3 维修工对给排水设备设施进行维修保养时，应按公共设施设备维修保养计划进行。 4.4 控制柜维修保养：维修工每年的 5 月、11 月应对项目内水泵的控制柜进行一次清洁、 保养； 4.4.1 用干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。 4.4.2 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。 4.4.3 检查柜内所有线头是否有脱落现象，如是则应整改。 4.5 潜水泵或排污泵维修保养 4.5.1 用 500V 摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻，若不在规定范围内，应拆开潜水泵或排 污泵，对线圈进行烘干处理。

56、4.5.2 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换； 4.5.3 检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规 格的轴承。 4.5.4 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。 4.5.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的管道是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜 水泵、排污泵上的所有螺母。 4.6 明装排水管维修保养 4.6.1 检查支持托架是否牢固，否则应加强。 4.6.2 检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。 4.6.3 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。 4.6.4 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理。 4.7 水池

57、（箱）维修保养 4.7.1 水箱检修人孔均应上锁，钥匙由维修部主管保管，透气管（孔）应用不锈钢网包扎， 以防止杂物掉入水中。 4.7.2 水箱应每年清洗消毒二次，清洗人员必须要有健康证，清洗后取水样送市卫生防疫检 测站化验取证。每次清洗后都认真填写饮用水水池（箱）清洗消毒记录 。 4.7.3 水池（箱）内发现红虫或客户投诉水质有问题时，应及时查证，必要时取水样送市卫 生防疫检测站化验。水质确实存在问题时，一周内必须组织对水池（箱）的清洗消毒。 4.7.4 维修部应每月不少于 1 次巡视水池（箱） ，发现水池（箱）漏水、盖锁损坏、液压自 动水位控制阀失灵、溢流管跑水等现象时，应立即报告维修部主管

58、安排处理。 4.7.5 维修部每月保养一次水池（箱） ，认真填写水泵房巡视记录表 。 4.8 对于计划中未列出的维修保养工作，应由维修部尽快补充至计划中；对于突发性的设备 设施故障，先经维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出紧急突发事件报告 并上报项目经理。 4.9 维修工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在公共设施设备维修保养记录 表上，保存期为长期。 4.10 停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应经项目经理批准后通知 客服中心，由客服中心提前 24 小时通知有关客户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水 12 小时内向有关客户作出解释。 4.11 给排水设备设

59、施异常情况的处理 4.11.1 供水管爆裂的处置： a)立即关闭相关连的供水管上的闸阀； b)如果关闭了供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的主供水管 上的闸阀； c)立即通知客服中心及维修部主管。维修部主管联络自来水公司进行抢修；客服中心负责 通知相关的用水单位和客户关于停水的情况； d)自来水公司修好所爆部位水管后应由工程主管开水试压(用正常供水压力试压)，看有无漏 水或松动现象； e)确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。 4.12 维修工应将给排水设备设施的运行数据及运行状况完整、规范地记录在水泵房巡视 记录表内，污水处理设备巡查记录填写在污水系统巡查记录

60、表中，地下室潜水泵运 行情况巡视记录填写在地下室潜水泵巡查记录表中。 4.13 消防水泵（包括喷淋泵）每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常 使用，并认真记录消防泵试运行记录 。 4.14 泵房每星期由维修工打扫一次，确保泵房地面设备清洁。 5 相关文件及记录 5.1设备台帐 5.2公共设施设备维修保养计划 5.3公共设施设备维修保养记录表 5.4水泵房巡视记录表 5.5饮用水水池（箱）清洗消毒记录 5.6污水系统巡查记录表 5.7地下室潜水泵巡查记录表 第七节、供电系统管理规程第七节、供电系统管理规程 1 目的 保障供配电系统的安全运行，以确保管理区域内的安全用电。 2 适用范