珠江地产房地产管理中心工作职责及工作流程_页_中心架构_成本管理_定价系统

1、“经典资料，WOR文档，可下载修改”目 录一、广东珠江投资有限公司房地产管理中心架构图 二、会议流程（一）评审会流程 （二）各地区公司季度考核会组织流程 （三）参加各地区公司经营评估会、生产调度会流程 三、行政人事管理部工作职责及工作流程 （一）考核和奖金分配方案审批流程 （二）组织架构、定岗定编和人事任免审批流程 （三）行政预算审批流程 9（四）行政台帐审批流程 （五）报批文件批转流程 （六）地区公司年度整体薪酬方案审批流程 四、工程技术及成本管理部工作职责及工作流程 （一）年度、新幵（或立项）项目工程幵发成本评审工作流程（二）施工图设计变更审批工作流程 （三）工程变更审批工作流程 （四）年

2、度各地区公司成本指导价制定工作流程 （五）工程委托审批工作流程 （六）已评审项目目标成本价超标更改审批工作流程五、营销管理部工作职责及工作流程 （一）年度营销费用预算编制 （二）月度营销费用预算编制 （三）定价系统管理 六、规划设计管理部工作职责及工作流程 （一）项目规划方案评审工作流程 错误！未定义书签。（二）已评审项目销售卖场方案审批工作流程 七、经营管理部工作职责及工作流程 （一）月度资金计划审批流程 （二）审核新幵设帐户和销户的申请流程 （三）审核各项目的预算流程 （四）合同付款审批流程 （五）地区公司非合同付款流程 （六）新项目付款审批流程 八、幵发管理部工作职责及工作流程 一、各地

3、区新增土地储备的评审流程 二、年度工作计划/ 土地储备计划的评审 三、业务指导 广东珠江投资有限公司房地产管理中心架构图总经理副总经理 工程技术与成常务副总法经理幵发:管理常务副丿总经理经营管于理部行政人事管营销管理部部门工程技术与成本管理部规划设计管理部经营管理部营销管理部幵发管理部行政人事管理部规划部门负责人苏荣浩宋光群吴继红游灿陈丽郑卫雄国土办公电话资料管理广州公司经营北京综合管理目标过程管理管理西安/工资/合约/深圳/公司移动电话部门联系邮箱/管理 员邓建荣备注：原则上，所有地区公司报集团房地产管理中心的资 料均先发往行政人事管理部， 再由行政人事管理部批转到 其他业务管理部门。会议流

4、程（一）评审会流程（各类评审会包括但不限于以下范围）会议地区公司房地产管理中心宗地购买评审会由幵发部对接会议由地区公司相关部门主由经营管理部、营销管项目经营方案及规划设计方案评审会办，提供资料给房地产管理理部、规划设计管理部中心相应对接部门。对接销售定价评审会由营销管理部对接各类评审会具体业务流程及会议资料准备详见房地产项目投资评估暂行规定（二）各地区公司季度考核会组织流程地区公司人事行政部门对照地区公司年初签定的目标管理责 任书中的各项管理目标与实际完成情况的差异，对地区公 司季度目标管理考核表中的各项指标进行预评分，经地区 公司总经理确认后，上报集团房地产管理中心行政人事管理 部。地区公司

5、每个考核期结束后的 6个工作日通知各部门负责人参加会议行政人事管理部三、行政人事管理部工作职责及工作流程1、初审地区公司架构、年度定岗定编计划、行政费用预2、编制集团房地产管理制度，对地区公司报批的各项制 度实施细则进行初审；3、编制房地产板块的绩效考核办法和奖金分配方案并组织实施，4、各地区公司绩效考核；5、地区公司行政人事工作的协调、 管理；地区公司人事 管理、规划、考核、薪酬福利、培训等方案的初审；6、组织各地区公司季度绩效考核会；负责各类评审会的 会务工作；7、地区公司报房地产管理中心各种报批文件的批转、 跟 踪；&各地区公司行政人事台帐；9、全国房地产板块地产简报的编制工作；10、建

6、立房地产管理中心对接各地区公司的文件、 合同等 资料的分类档案、台帐；11、房地产管理中心后勤服务支持；（一）考核和奖金分配方案审批流程制定基本的考核办法和奖金管理制度，下发严格按照集团审批的薪酬方案执行。地区公司地区公司执行四、工程技术及成本管理部工作职责及工作 流程1、负责工程台帐的审核2、负责目标成本价执行情况、进度和质量问题的检查处理；3、组织编制各地区工程成本指导价和定期检查目标成 本价的执行情况；4、初审呈报集团的设计变更、工程变更；5、组织协调解决地区公司与工程承包方存在的重大问题；6、不定期对各地区公司工程情况进行检查、协调和监督；7、参加地区公司重大质量事故处理；& 编制地区

7、公司报集团审批的各类表格和工作程序；9、参加总体规划方案及“四新”的评审；（一）年度、新开（或立项）项目工程开发成本评审工作流程根据年度地区成本指导价填写项目成本控制表地区公司V每年12月15日前初审更改申请房地产管理中心五、营销管理部工作职责及工作流程1、管理中心组织专家团评审新项目市场定位和老项目市场定位调整方案；2、对于各类物业的整盘均价，年度价格目标，新推定价，集团公司主要根据年 初利润指标对楼座均价进行评审；按定价管理规定中属集团审批范围对价格 和折扣调整进行评审，报集团公司领导审批。3、整盘、年度以及开盘的营销策划方案由项目公司提出论证要求，管理中心根 据要求组织专家团，对方案进行

8、评审；其他按定价管理规定、营销费用管理 规定及其他管理办法中属集团审批范围的进行评审报集团公司领导审批；4、管理中心：评审地区公司年度营销费用指标及预算外的费用立项等营销费用 预算,报集团公司领导审批。上报地区营销中心（11月中旬） 汇编地区年度营销费用计 划及预算申上报地区公司领导审批（11月 下旬）上报（二）月度营销费用预算编制第二条月度预算编制流程如下:项目公司（每月25日前）根据年度预算拟定下月预算万案重要阶段营销费用编制及特殊合同的立项审批1、项目整体营销方案、整一期营销方案、新开盘（从制定价目表、内部 认购开始）营销方案须报集团营销管理部审批，审批的内容包括营销方案主体报告、预计经

9、济效益预算、营销费用的预算等;2、特殊时期营销费用比例超过预计销售额的3%时，该期的费用预算编制需报集团总部审批（使用营销预算立项表二（见附件4）,没有超过3%时报集团总部备案。特殊时期包括：地区营销中心（每月 28日前）1. 管线老总主持召幵月度项目营销立项会议2. 讨论并确定上报地区公司的各项目广告计划及促销计划（1） 销售的黄金期（例广州“五一”、“十一”、北京九月、十月）（2）单个月推货量超过年推货量的 25 % ;3、公益或商业赞助类合同的立项需要集团营销管理部审批，使用营销预 算立项表二（见附件 4）地区公司会签（每月 31日前）地区营销中心下发至各项目公司执行（执行过程另走合同会

10、签程序）分不同情况报项目公司财务及地区公司财务备案费用执行情况分别以台帐日报及 第三条 地区公司品牌推广费用的编制流程:地区营销中心10月上旬立项并制定地区年度品牌推广费用计管线老总及地区公司领导审批并会签地区营销中心10月底集团营销管理部备案，并根进行各项目品牌推广的培训执行情况按相关程序以11月上旬（三）定价系统管理项目论证阶段项目整盘定价：本步主要是在判断购地或论证时对地块是否购买和项团区公司管目整盘利润等指标的依据。年度计划阶段年度目标定价：本步主要是作为次年指标体系之一，原则需根据楼座均价与推售阶段为基础编制新产品推售价格制订阶段地区公司营销中心 集团营销管理部 团营事项 员会地区公

11、标定价I报 决图策委地区公司营销新推定价：包括幵盘项目、新一期幵盘与在售新推楼座的定价地区公司营销中心阶段性价格调整集团领编制定价报告，其中楼座均价需报集团总部审批，按楼座均价的单元价格分布布营销管格明细表价格解释听证会：地区公司价格执行时，低于月度计划成交均价，集团 营销管理中心联合监事会若预警项目执行价格时，则项目需举行价格解释 或改进措施，由营销管理中心组织专家进行投票论证。集团营销管理部地Hl营价格中心当楼座推出市场后,由地区公司管理价格执行时,在售楼座的价格调整或折扣促销（高于已确定的单位底价）.项目公司项目销售价格与公司价格制订八、规划设计管理部工作职责及工作流程管理部!联合监事会

12、组织专家参与1、制定集团设计管理工作目标与设计管理制度;3、与地区公司对接地目规划设计方案评审会，项目的设计条件与设计方案竞赛组织，专题论证会, 最终确定项目较优总体规划方案。价格听证会5、根据总公司年度经营营标调整、 年度工作计划，协助各地区公司制领导审定各地区公司设计部的定年度设计工作计划并跟踪落实,并对其将产品设计从房地产经营开发角度上使产品市场价值最大化 集团领完成情况进行监督，将结果上报集团领导。对于各地区公司设计工作导上报集团领导。中存在的重点、难点问题，协助找寻解决方法，跟进处理进程，定期地区公司执6、指导、协调各地区公司的人员调配设计工作。7、汇总各地区公司的项目设计状况，根据

13、实际情况进行分析与七、经营管理部工作职责及工作流程1、负责财务管理台帐的审核、各类财务报表的汇总与分析；2、审核年度、月度资金计划和融资计划；3、审核计划外资金付款申请；4、审核新开设帐户的申请；5、审核各项目的预算和预算调整方案；6、审核预算外费用的申请；7、统一确定会计期间、主要会计科目及会计处理原则；8审核地区公司帐务调整方案、利润结转方案及税收筹划方案，跟 进地区公司税收大检查结果；9、跟进、分析地区公司的经营状况；10、复核项目公司的考核结果；11、参与地区公司宗地评审和新项目评审；12、负责地产管理中心本部的行政费用报销、监控及工资发放；13、处理遗留项目的财务管理工作。（一）月度

14、资金计划审批流程23日（二）审核新开设帐户和销户的申请流程地区公司财务副总24日制订月度资金计划制订月度资丄金计划U房地产管理中心经营管理审核 汇总月度资金计划审核、汇总月度资金计划J 隼团资金管理中心、集团财务副总4【女排月度资金计划 平衡隼团资金流量批准月度资金计划开户次日报备案预算流程（三）审核各项目的（六）新项目付款审批流程地区总经理. 计划内50万元以下月资金计划内50万元以下地区董事长月资房地产管;理中心经营管理部集团财务副总*集团总经理4集团目董事长_八、开发管理部工作职责及工作流程1、根据集团整体战略及可持续发展目标，制定集团开发工作目 标与土地储备计划，纳入各地区公司年度工作

15、计划并跟踪落实， 积极 推进各地区公司开发工作进度.2、组织各地区新项目开发的评审工作：（1 ）未成立项目公司的地区：寻找新项目，组织新项目的前期 调研与可行性研究，提交项目建议书，召开专题论证会，最终形成项 目可行性研究报告，报公司审批。（2）已成立项目公司的地区：评审地区公司提交的新项目可行 性研究报告，可行的项目报集团领导审批。3、根据总公司年度经营目标，评审各地区公司开发部的年度工作计划，并对其完成情况进行监督，将结果上报集团领导。汇总各地区公司的土地储备状况，根据实际情况进行分析与调 整，并定期（季度/年度）形成报表，上报集团领导。4、指导各地区开发人员业务：（1）制定、贯彻开发报建

16、工作的规范、制度、流程等，与地区公司开发部加强沟通，汇总各地区成功的开发案例，定期组织各地区 公司开发人员进行业务学习。（2）汇总国家现行房地产开发政策法规及各地区相应的实施办 法，及时掌握政策调整动向，并提出意见和建议，组织各地区开发人 员学习，灵活用好、用足优惠政策，规避法律风险、经营风险。一、各地区新增土地储备的评审流程已成立地区公司的土地储备:寻找开发机会，组织前房地产管理中研究开发房地产管理中心开发不具开发价值的项目, 反馈地区公司房地产管理中心开未成立地区公司的土地储备:地区公司项目占地在 5万 m 以下总投资在1亿元以下5天寻找开发机会，组织实地丄卄二甘口 田 XU 匕上总投资在

17、1亿元以上行性研究房地产管理中心开发管10天对拟开发项目，形成可研报告对具有投资开发价值的项目， 房地产管理中导审批发管产管天房地产5管理中心幵发管对审批结果进行跟踪处理1、年度工作计划/土地储备计划的评房地产管理中心开发管编写本地区年度工作地区公一司每年1月15日前 及7月15日前房地产管理中心开发房地产管理中心开发房地产管理中心开发集团领导审批三、业务指导收集地区政策法地区公司r-如有调整，立即反馈。果反馈项公司每年7月15日前t编写开发规划制丿度房地产管理中心f幵发汇总、归档监督落实情况汇总各地理策法规,汇总、整理房卅产管的中心开发规范办理入住流程,以保证房地产管理中心开发，住。2适用范

18、围适用3职责3.1业主办理入住工作。结合地区实际调整开发制度、流程地区公司11r审核各地开发制度,管理处经理负责整个入住工作的指导并组织成立物业入住工作地产管理中心开发3.23.3各班组钥匙管理员应对各班组的钥匙进行细化管理管理处专门负责人对管理处各部门的钥匙管理工作进行监督与指导4.14管理方法入住前期准备：实彳根据需公司总经织各地区开发人员各个部门、各个专业口组成的入伙工彳4.1.1 入住所收取的各项费用的确定确定开始计收管理费的时间。一般入住时间在上半月的，从当月15日开始计收；入住时间在下半月的，从下月起计收。地产可能由于销售或其它需要，要求 延迟计收管理费的时间，由地产支付延迟期间的

19、管理费。 地产承诺赠送业主管理 费的，由地产按期支付管理费。确定需要预交管理费的月数。通常情况下，为了使前期配套设施的完善和返 修等工作有足够的人力管理，需要预收三个月管理费（但个别业主如拒交的，也 可不预交，让业主选择按月交纳）。注意预收管理费的月数，不要超过当地物业 管理法规的规定或行规习惯。确定需要预交水电费的金额。通常情况下，前期水电未抄表到户，需要投入 大量的人力物力抄表，一般需要预收一定金额（三个月用量）的水电费。前期按 业主实际用水、电量扣减，直至完毕后，物业管理项目应通知业主按月实际用量交纳水电费。确定是否需要代地产收取煤气开户费。般情况下，地产在开发建设时已经缴纳了此笔费用，

20、地产可在售楼、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用，以 免造成在入住时因业主拒交而争执的情况。如地产需要物业协助在业主入住时将此笔费用收回的，物业公司可代为办理，并提取代办佣金，物业因此应在入住资 料和现场做好解释工作。煤气开户工本费和保险费等煤气开通费用。 此笔费用可由物业管理项目代煤气公 司收取，事前须与当地公司煤气公司取得联系，确定交纳项目和额度。门禁卡工本费。此笔费用由地产公司确定免费卡数量，并计入开发成本，通常在入伙时赠送2-3张给业主，超过数量应按照成本价收取。有线电视初装费。此笔费用可由物业管理项目代有线电视台收取， 事前须与当 地有线电视台确定初装费及收费细项（如主机、副机等

21、），同时应在入住须知中 注明或在入住现场备好各种户型的主副机数目，以供业主参考。宽频网费用。此笔费用可由物业管理项目代网络公司收取，事前须与其协商好管理佣金和利润分配的问题。也可请网络公司在入住现场为住户办理。装修类费用。按照当地法规要求，收取装修保证金， 如当地法规没有将装修保 证金分为业主交纳和装修队交纳的， 为了以后便于管理，物业管理项目应建议业 主与装修队各交纳一半。确定公共设施修缮费、垃圾清运费、装修工人进出工本 费等费用。以上费用需符合当地法规的要求。同时，如收取装修垃圾清运费的， 要做好测算工作，以免造成收不抵支的现象。如当地法规未有明确规定不允许收 取装修队管理费的，可考虑收取

22、一定数量的装修队管理费， 以备管理之需。如当 地税务局要求物业管理项目代收装修税的， 需要取得政府部门的文件，但为规避 风险，是最好不与当地税务局签定代收协议， 同时在收取装修税时不要强迫业主 交纳。停车场类费用。确定各类车位的月租费。如发展商在销售中将车位出售的， 此 类车位须确定管理费，费用可见物业与地产相关业务操作规范 。物业管理项 目在入住前期应尽早提请相关部门办理停车场的验收手续， 办理收费许可证。停 车场收费许可证在拿到之前，建议不要收取停车费用。其它需要确定的费用。4.1.2 业主入住指引准备4.121 入住指引包括的内容为：欢迎词，业主入住需准备和携带的资料，入 住办理流程，装

23、修办理流程，业主在入住时需要交纳的费用，业主在验房和装修 时的一些小常识和装修规定等。具体见 业主入住指引，所需要业主身份证复印件和银行存折复印件等其它资料的份数须根据当地的实际情况确定。4.122 入住指引的内容既要清楚、明了，j详细，又要避免长篇累牍，让业主感觉繁杂和摸不着头脑。业主入住指引应在入住前，随地产的入住通知书一并发给业主。入住前,地产应确定防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。如小区允许在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。4.1.3入住资料准备入住时需要准备的资料在入住前两个月确定好入住时业主需要填写的资料，提前印刷或复印好。以下资料供参考：

24、序号资料份数备注1业主公约式三份业主一份，物业管理项目一份，业 委会一份。参考当地法规规定。2业主（住户）资料卡即业主（住户）档案登记表3委托银行代收款协议一式二份业主一份，物业管理项目一份。4房屋交付验收表业主验房时记录问题的表格4前期物业管理协议书一式二份业主一份，物业管理项目一份。如 发展商在销售楼盘时未与业主签订该协议，此需要在入住时与业主 签订。5业主档案袋按户数确定印刷数量6普通资料袋按户数确定印刷数量7物品领用登记表8钥匙领（借）用登记表9装修申请相关资料10停车场车位租用协议11停车场车位管理协议12水电气开户资料与相关公共事业部门，如煤气、有 线电视、电话、水电等，确定开户需

25、要办理的手续，获取开户时需要 填写的资料和收款收据。将以上入住指引和入住资料按户分装在资料袋中。并跟踪地产房屋质量保证书和房屋使用说明书等的准备情况。业户手册。建议结合本项目实际情况印刷业户手册，便于在入伙时派送。 内容可涵盖项目物业管理的内容，如常用电话、周边配套、小区配套、服务项目 介绍、装修常识介绍等内容。重申防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。 如小区允许在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。房内有配送的复杂设施的，如智能化设施等，需要准备好设施的操作说明书、 保修卡等等。4.135 为备业主在入住当时办理装修手续，需要准备一定数量的各户型房屋 设计

26、平面图、水电走向图等。入住时业主填写的资料需要准备一份已填好的样木，并展示在入住办理现场。4.1.4 入住现场展板的准备入住展板的内容通常包括：公司简介、入住指引、入住办理流程、装修办理流 程、收费指引、家居装修温馨提示、资料样本等。物业应根据入住展板的内容，设计美观的入伙展板。入伙展板的背景可选择项目 的实景。展板的内容应尽量避免冗长的文字，以流程图为主。4.1.5 入住其它工作准备准备入住所需其它的物资，如入住现场布置的桌椅、住户钥匙挂板、展板架、 点钞验钞机（如采用POS机收费时，要注意将物业和地产的收费区分刷卡收取， 以便于今后核对）、公章（业务章），圆珠笔、订书机、回形针、印油等。4

27、.1.5.2 为方便临时复印之需，在入住现场最好能备有复印机。 饮水机/饮料、糖果，准备一些午餐供中午仍在入住现场的业主用。联系银行收款事宜。4.1.5.5 如入住现场还需要联系一些商家，如空调等家电、洁具、厨具、装修 公司等以方便业主入住的，也应提前联系，确定展区和价格。4.2 物业与地产的工作对接4.2.1 提前两个月对接入住的准确时间，并做好提前入住的准备。422 对接入伙前的接管验收工作。在业主入伙一个月前，地产与物业一起对 房屋进行内部检查，15天内完成接管验收。在检查前，要对检查人员进行交房 标准和验收标准的培训。在内部检查时，要站在业主的角度对房屋质量进行全面 验收，记录问题并提

28、交地产安排返修。详见新建物业接管验收指引。4.2.3 对接入伙住前清洁的问题。地产可委托物业在入住前进行房屋的清洁工 作，一般需要15天。在进行清洁工作时，物业应避免产生局部未清洁的现象， 室内和花园内的垃圾要处理掉，对玻璃、厨厕等明显地方，要保持干净，对坐便 器等清洁后应贴上圭寸条。4.2.4 对接集中办理入住的场地。入住现场尽量选择在明亮、宽敞、通风好、 舒适的场所，避免在室外、寒冷和严热的地方。如可能，尽量在会所办理入住手续，以便同时可以向业主展示和推广会所的服务项目。确定好入住的线路，包括车行和人行线路，尤其是分期开发的小区，要考虑到不影响已入住业主的正常生 活。4.2.5 对接入住现

29、场和路线的布置（含标识）工作。地产可委托物业进行入住 现场的布置工作，布置时应注意考虑到人行出入口的位置， 人流较多的入住各流 程可采取流水线的方式布置，高尚社区业主可采取一对一服务办理方式。4.2.6 入住问题说辞统一。根据实际情况，针对重点投诉和客户主要关心的问题，地产和物业共同制定对客户的入住问题说辞统一，并培训到参与入住工作的所有工作人员。4.2.7 对接返修工作事宜。地产可委托物业开展返修工作，将返修款划至物业 公司帐上。详见保修阶段工程质量和设备管理监控规范、物业与地产相关业 务操作规范4.2.8 由地产入伙工作小组具体负责协调各部门及各专业的责任分工，合理部署，及时沟通协调，确保

30、入伙工作的顺利开展。4.3 入住流程和岗位安排4.3.1 入住流程包括两大部分，第一部分为地产向业主交验房。第二部分为物业收集业主资 料，办理一些便民及收费手续。4.3.2 地产向业主交验房引导业主到现场办理入住手续确认业主身份：核验入住通知书、业主身份证原件等以确认业主身份。 以地产项目部为主，销售部、物业配合，三方陪同业主验房。项目部人员负责对 业主提出的冋题记录（委托物业办理也可），协助业主填写在房屋交付验收表 上。地产安排施工队返修，返修完毕进行验收，并通知业主验房和办理入住。地产在入住现场应准备查验面积报告和相关资料，安排工程、法务人士，便于业主查验和咨询。4.3.3 物业公司办理入

31、住手续入住各岗位的职责安排序号岗位职责责任人备注1陪同验房岗借钥匙，领取房屋交付验收表； 陪同业主、发展商人员验房；陪同业主抄录水电表底数；将房屋交付验收表交钥匙发放岗； 还钥匙；引导业主到资料发放处。验房过程中 匙不能离手, 完房后即交 钥匙钥 验 还2资料发放冈回收入住通知书、购房合同书；核对业主身份、检查业主资料卡填写完 整性、银行存折和复印件齐全性； 业主资料分袋装好；发放需填写的资料，交填写资料岗； 填与流程卡；入住通知书, 主身份证复 件、照片、银 存折、家庭成 身份证复印 等业 印 行 亠口（员件3填写资料岗引导业主填写资料；针对所填写的各项资料向业主解释和回 答业主的咨询；引导

32、业主到验资料岗。业主需要请 代为填写的, 签名处一定 求业主本人 自填写求 其/、 要 亲4核验资料岗核对顾客所填内容是否准确无误； 将资料分袋装好，物业管理项目保存的 资料装入档案袋并进行标识，另一套资 料装入资料袋，请业主保管好；代办的 资料另外单独存放；引导业主到收费处。尤其注意核帐号和用户名对75ID卡办理 岗登记业主资料和需要办理IC卡的数量；发放IC卡；引导业主办理其它交费手续。6收费岗根据办理的相关手续收取费用；登记已交费的住户（事先计算并打印每户正常情况下 应交金额）；一些款项需 类开收据，装 费须待装修分1修审引导业主到领钥匙处。批通过后方 收取可7钥匙发放岗发放和回收钥匙给

33、验房岗，填写钥匙 使用登记表；收取验房岗交回的房屋交付验收表 确认顾客交款后，发放钥匙、两书和其 它物品，并请顾客在物品领用登记表 上签名；询问业主返修时是否需要留钥匙在物业 管理项目，如业主愿意，请业主在顾 客委托钥匙登记表上登记，并留下一 把进户门钥匙；收回流程卡并保存。所有钥匙均 做好标识 复印房屋交 验收表，移 此表和返修 匙给返修责 人，并登记需付;交钥任8装修办理岗接受审批装修申请和图纸； 查验装修队的资质； 引导业主交纳装修费； 办理装修许可证和出入证。现场不能批 的告之业主 复时间（不能 过当地法规 要求）复 答 :超的9现场协调岗协调复印和其它沟通事项。10资料录入岗将核验完

34、毕的业主资料录入电脑； 流程卡放入业主档案袋。11特别事务处理岗（组）处理突发事件121现场总协调由入伙工作小组指定人员担任注：各责任人在办理完毕本岗位职责时，需要在流程卡上签字。各岗位的责任人在安排时注意物业管理项目人员和公司本部人员， 有入住经验 和无入住经验员工的合理搭配。分期开发的小区，在办理入住时，人员安排上要 考虑确保其它管理服务工作正常开展。入住工作人员需每日提前15分钟到达入住现场，准备入住工作。对于业主提出 的问题，如回答不上来的，需予以记录，并在每日碰头会上提出。入住办理工作人员应注意礼貌礼仪，穿工作服，戴工牌。434 现场办理入住流程办理入住流程图如业主委托他人代办入住手

35、续时，还需要核试验业主委托书和身份证复印件，被委托人身份证原件及复印件。4.343如现场需要办理车位租售协议的，物业管理项目还需要准备车位的示意图，待业主选定车位后，如是租用，则与其签订停车场车位租用协议，如是购买，则与其签订停车场车位管理协议。如车位是由地产负责租售的，应 与地产确认好对接的方式，做到及时掌握车位车辆的动态，防止车位被临停占用。4.3.5 入住信息的及时发布4.3.5.1 集中入住信息时，每日物业须将入住信息发至集团物业管理部。重大问题信息，及时发布至集团总办。4.4 入住现场突发事件的处理4.4.1 入住时应加强对集中办理现场的保护。尽量避免业主在入住现场停留时 间过长，防

36、止恶意串通等。4.4.2 业主拒签房屋交付验收表，拒绝办理入住时，应及时化解业主怨气， 并由地产代表负责协调。4.4.3 业主拒交相关费用，如业主不愿一次性预交管理费和水电费的，可视情 况采取灵活变通的方式处理。4.5入住培训4.5.1 在安排好入住时各相关岗位后，应对所有参加入住的工作人员进行入住 培训，内容包括：现场各岗位的职责、分配，入住统一说辞、模拟演练。4.6 集中入住相关费用：有关费用内容、测算方式、承担责任等详见物业与 地产相关业务操作规范。4.7 商铺和租户业主入住手续办理4.7.1 对租赁或购买商业用物业的商户，除参照以上程序办理相关手续外，还需要与商户签订商户管理协议书、商

37、户消防责任书，督促其按消防管理法 规配备相应的灭火器材。并要求商户在三个三个月内提供营业执照及复印件。4.7.2 租户入住手续参照业主入住手续办理，并与租户签订租户管理协议书。4.8 业主档案的建议和录入物业管理软件系统4.8.1 物业管理项目指定专人负责保管顾客提供的资料，业主的资料和信息属 保密资料。未经物业管理项目经理授权，任何人不得随意查阅。所有工作人员都 不得随意将业主资料和其它信息透露给其它人员。4.8.2 为便于检索，业主和租户的资料应分开保存。5 相关文件6 相关记录瑞城国际02-05月营销执行计划天启.开启二零零玖年二月十八日【战略主旨】以可实现与直效性为最高指导思想，实行低

38、成本“短、平、快”的操作模式利用地毯式排摸建立区域新客源数据库，利用特价房源重启现场来人 与成交【营销总纲】本阶段由于会所装潢、样板区整改并未完成，产品力上无重大利好呈现。 加之价格高出市场行情甚多。因此该阶段必须革命性地改变传统营销思 路，变“等客来”为“走出去”，调动售楼人员积极性外出拓展客户，并 以售楼人员为核心，有效组织管理临时促销人员，对新区内目标客源区域 进行“地毯式摸排”，努力提升售楼处上客量，短时间内打破目前僵局。 此外，此阶段内，本案应与区域内大型商家与中介公司积极接洽，谋求合 作，共享商业资源及客户资源，在地产冷海中另辟蹊径，找出一条具有瑞 城特色的突击之道。【营销重点】样

39、板区整改方案确定会所装修方案确定促销人员的组织管理区域内大型商家联动区域内中介公司联动老客户联谊挖掘新客户渠道营销+数据库营销+体验式营销派专人进行客户数据库管理，对已 购进行细致回访，整理岀新区企业 职工名录，以及区域内关联人员名与新区内企业自上而下建立良好沟 通机制，自工会始战括执悉行】 传达室工作人员、班车司机等，通过L品等形式建立关口拦截策.略录（如商家、政府机关人员职务等）联谊、发放小礼此外，对区域内重点商家（如生活超大型餐饮）进行的洽:，市、家居卖场、此外，对每一位来访客户进行数据 地毯式以备对后域内工作人员进本社区内部分建筑物的落成， 部分业主入 形成的生活氛围。为“体验式营销”

40、奠定了 基础。为体现“国际化”生活场景，则在社 区内小到路牌、标识、户外宣传品，大到超 市、样板区、打篮球的人群，都应让身临其 亍定点拦截眼睛对瑞制传达楼观”有切身体盘信息。对周边5公里内主要工厂企业员工上下班动线进行调研，布点主要 路口 根据路口人流情况分为 A B级，通常A级路口安排2-3人，B级 路口安排1-2人。视全天时间点不同进行调整。通常一周两天，安排在周二周四比较适宜。要点：该战术面对人群流动性较强，派发时需强调“售楼处有小礼 品，欢迎参观”，并了解企业员工宿舍位置，为日后派报提供针对 性目标。2、公共设施蹲点策略目的：利用公交、电信、银行等基础设施进行“蹲点式”派报， 结合小礼

41、品，进行客户资料收集。 对新区内特别是厂区内主要邮局、银行、电信、超市、公交站点进 行调研，安排人员定点蹲守派报。每天下班前针对当天派报绩效进行评估， 同样根据人流情况区分 A、 B级。人员安排以两人为一小组， A级点2组人，B级点1组人。 通常一周三天：周一、周三、周五。要点：该战术面对人群流动性较弱， 有时间停下来向对象作楼盘的 简单介绍。视客户意愿进行客户调研。要点：调研时应保持礼貌，不可坐强制性要求，随身携带小礼品， 客户填写完成调研表后赠与，并引导案场位置。3、传达室夹报策略目的：对企业传达室人员进行良好公关，与之建立联系，对企业 每日报纸进行夹报。售楼处分组对厂区进行标地，整合为一

42、张完整厂区分布图。按区域包干至小组，由组长带领携带礼品上门公关。如联络成功，则每周一次进行夹报。要点：不以夹报为最终目的， 重要的是与传达室工作人员保持良好 关系，为日后长期活动提供便利。4、班车派报策略目的：针对企业班车进行派报同样以小组为单位，对片区内企业班车数量、 班车人数进行调研统 计，汇整成表格。携带礼品与班车司机建立关系（每部车两包烟），记录姓名与联系方式。每周一次进行派报。要点：与司机交流过程中了解班车行驶路线与主要停靠点，方便日后选择市区重要停靠点进行派报。5、黄页、新区企业名录直销策略目的：对新区企业中高层进行一对一沟通。筛选出有效客群。企业数据库购买一一购买有价值的企业数据

43、库电话拜访进行电话回访， 记录客户相关信息，以备以后回访使用甄别客户一一对有意向的客户，判断其投资、自用和租赁的意向DM直投一一销售员对意向客户进行 DM邮寄，并积极保持联系回访进行电话回访邀约对有意向的客户进行邀约，邀请其亲至售楼部现场电脑记录每天将当天信息输入电脑，作为个人工作绩效的凭证 之一要点：每次电话沟通前均需有适当由头，如促销信息、SP活动等，因为陌生沟通的成功率较低， 每日例会鼓励与总结电话说辞尤为重 要。此外，由于电话营销以录入信息为首要目的，不要指望客户在 第一次沟通就产生强烈购房意向。6、区域商家联动策略目的：与区域内商家分享客户资源，联手幵展SP促销活动 要点：1400组

44、老客户资源是我们与商家合作的筹码，举办活动时， 要让客户在“获利”的基础上积极参与，资料由我方严控，尽量不 造成扰民。7、下乡策略目的：拓展区域外客源 针对周边乡镇进行市场调研，了解相关规模、人口、经济等指标， 明确拓展乡镇。确定核心区域，接洽活动举办地相关负责人。联系活动团体，以及具备布展能力广告公司，以中长期合作定价、 签约。每周六周日进行巡回演出，为楼盘造势。要点：演出团体内容要求热闹，简易搭台布展，可重复使用。造势 现场密集派报，停看房班车，坐满拉往售楼现场。8老式小区密集派报策略目的：深挖区域内换房族与青年成家族 对区域内老式小区（如春潮、太湖）进行调研，统计大致规模、户 数、人口、

45、建造年份等。公关物业管理人员，确保每周一次、每户必达。小区内配合悬挂横幅、 公告栏张贴海报等，让小区居民对楼盘形象 耳熟能详。要点：除硬性宣传派报外，可与小区居委会联系， 结合便民活动（如 义诊），乘机发放项目资料，巧妙对楼盘进行宣传。【人员组织】1、销售人员共计20人，分成四个小组。一组留守售楼处，其余三组场外直销。每 周轮换。场外人员在各自划定区域内与促销人员派报与登记客户资料。 场内人员一半接待，一半电话销售，视案场来人情况进行调整。另设行政人员一名，主要负责客户资料录入，以及销售人员业绩考核。 场外每组人员指标：每日现场3组有效来人，或者10组有效资料录入。 场内每组人员指标：每日现场50组电话销售，以及5组有效资料录入。2、促销人员20-50人，每名销售人员带2名促销人员形成团队，团队业绩纳入个人 考核指标。促销人员米取底薪+提成制，与末位淘汰制。底薪分每日30元、50元、70元三种，现场每组来人提成 10元。每两周业绩排名前三位者晋级，排名后三位降级，每两周排名最后一一 名予以淘汰。每人均有编号，派发资料上印有相应编号，售楼处内行政人员根据编 号统计业绩。【相关道具】派发品：瑞城资讯解放日报大小，取代传统派发资料，以新闻性文字、软性文字，结合产品宣传，以“随风潜入夜”之形式最大程度降低人们对于派发品的反感。小礼品（低档、中档、高档）2-3元