关于包头润恒冷链物流项目融资的调查报告(原)

1、.专业整理 .关于包头润恒冷链物流项目融资的调查报告（适用于项目融资 、固定资产贷款类 ）履职声明 ：本人在此郑重声明 ，此报告是基于本人的现场调查以及其他外部信息进行独立 、客观、审慎的分析评价而成 。 本人已充分分析了相关风险因素，没有虚假记载 、误导性陈述或者重大疏漏 。申报机构 ：呼和浩特分行企业金融三部授信申请人 ：包头润恒农产品物流有限公司（下称 “包头润恒物流 ”或者 “申请人 ”）申请人在我行已获授信金额、品种：无申请授信种类及金额 ：项目融资 50000 万元授信期限 ： 2.5 年担保方式 ：包头润恒农产品物流有限公司土地抵押+ 江苏润恒物流发展（集团）有限公司担保 + 毕

2、国祥实际控制人担保保证人在我行已获授信金额、品种：授信属性分类 ：核定风险申请人信用等级业务边界是否认定（分行边界 / 已经公司部认定）分类评审认定（一般授信 / 正常续授信 /绿色通道 / 授信重整 ）是否关联交易需报董事会是否为项目公司（具体分类 ）是否存在我行其他审批通道融资行为 （含关联企业 ）限额（万元）已占用风险限额（万元）保证人信用等级异地客户是否认定（辖区内客户 / 已经公司部认定）本次授信是否经通道调整是否超风险限额需报董事会是否为集团客户（集团客户号 ）是否约见企业主要负责人 （财务负责人 ）.学习帮手 .专业整理 .主、协办客户经理 ：王润凯、温顺联系方式 ： 15049

3、111760完成时间 ：2013 年 1 月* 日一、授信申请人与我行的关系申请人为我行新客户二、授信申请人基本信息（一）申请人基本情况企业名称包头润恒农产品物流有限公司所属行业农产品物流行业注册地址包头稀土高新区滨河新区民馨家实际办公地址包头昆都仑区帝豪天下 5苑综合楼001 号楼成立日期2009 年11月11号公司类型有限责任公司经营期间 （成立日 -2009 年 112039 年 11 月营业执照最近2012 年 4月 12号至10 号经营终止日 ）月 11年检时间注册资本 （万元）8000 万元实收资本 （万元）8000万元法人代表丰安国从事本行业年限10年实际控制人毕国祥从事本行业年

4、限10年实际控制人及配偶 /中国是否上市否股票代码子女国籍实际控制人与法人代表不一致的原因说明包头润恒农产品物流有限公司是主营食品物流的大型现代化物流企业 。申请人以冷库为中心 ，物流配送服务为链条 ，交易物流中心及大型超市为终端销售网络 ，充分整合食品物流产业链 ，为包头当地及周边地区食品企业提供冷冻冷藏、产品交易市场 、物流配送 、食品代工 、物流方案设计 、电子商务等一系列专业服务 ，全面提升食品物流特别是冷链物流整体 。（二）股权结构情况1 、包头润恒农产品物流有限公司股权结构股东名称江苏润恒物流发展有限公司哈尔滨润恒物流发展有限公司出资金额出资与申请人是备注持股比例 %否存在关联（说

5、明股东之间 、股东与实际控（万元）形式交易制人之间关系 ）75%6000货币否25%2000货币否江苏润恒物流发展有限公司全资子公司包头润恒农产品物流有限公司股权变更情况.学习帮手 .专业整理 .日期股东名称股权比例 %出资形式出资金额验资情况（万元）2009.11.1江苏润恒物流发展有100货币20002000成立时1限公司江苏润恒物流发展有25货币20002000变更时2012.3.7限公司间 1哈尔滨润恒物流发展75货币60006000有限公司2 、股东介绍江苏润恒物流发展有限公司 成立于 2007年 1月 24日，公司法定地址位于南京市江宁区东山街道工业集中区 ，法定代表人毕国祥 ，注

6、册资金 80000 万元人民币，实收资本 40000 万元，主要股东毕国祥 ：出资金额 20100 万元；股东南京国宁投资管理有限公司 ，出资金额 19900 万元，南京国宁投资管理有限公司的股东为王章青 ，为毕国祥妻子 ，该公司主要经营房屋出租 ；物业管理 ；国内贸易；搬运装卸服务 ；蔬菜、花卉、水果的种植 ；仓储服务等 ，在中国工商银行南京市汉中门支行开立基本账户 。江苏润恒物流发展有限公司是从事食品商贸 、批发交易中心 、仓储和物流配送业务的股份制现代冷链物流企业 。主要为食品企业提供冷冻冷藏 、产品交易市场 、物流配送 、食品代工 、物流方案设计 、电子商务 、金融服务等一系列专业服务

7、 。江苏润恒物流发展有限公司直接管理的南京江宁项目是江苏润恒集团全国首个以大型冷库群为核心的专业冷链交易市场 ，目前已建成一期总占地面积 112 亩，总投资约 5 亿元人民币 ，于 2008 年 12 月份开工建设 ，2009 年 10 月建成投入运营 ，形成了 10 万吨现代化高低温冷库 、 600 间高档商业铺面 、4000 头冷鲜白条批发 、300 部冷藏配送车辆于一体的现代化肉类冷链物流配送体系 。目前商户总计有 738 家。 2011 年市场总体出租情况较好 ，其中交易市场中冻品市场出租率为 85% ，鲜肉交易市场出租率为 100% ；冷库出租率达到 90% ，用户大多是长包户 。2

8、011 年实现收入 9246 万左右，其中交易市场租赁收入为 3871 万元，冷库租赁收入为 4496 万元，轨道租赁 、搬运及配送收入为879 万元，政府补贴收入 896 万元，为了培育市场 ，管理费及搬运配送服务费用按较低比例收取 ，以后年度此类收入将进一步提高 。哈尔滨润恒物流发展有限公司 是江苏润恒旗下的全资子公司 ，于 2008 年 5 月份注册成立 ，注册资本 35000 万人民币 。该公司承建运行的润恒哈尔滨项目坐落于哈尔滨市松北区 ，地处哈大高速公路与哈肇高速公路交汇处 。项目一期总建筑面积 25 万平方米 ，占地面积 21 万平方米 ，总投资额 11.2 亿元人民币 。市场内

9、将建设蔬菜交易区 、果品交易区 、冷冻食品交易区 、鲜活食品交易区 、粮油干调日杂食品交易区 、酒水副食土产交易区等七大交易区 ，同时设立食品检验检测中心 、信息处理中心 、结算中心 、冷藏中心 、物流配送中心五大功能区，以及美食美味街 、 24 小时金融自助 、洗浴娱乐坊 、综合商务楼 、大中超市等配套区 。（三）主要管理层情况法人代表丰安国 ，男，1962 年出生，汉族，在读研究生 ，共产党员 ， 1980.学习帮手 .专业整理 .年高中毕业 ，1994 年至 1996 年在安徽省委党校经济管理专业学习 ， 2011 年 10 月在南京大学读 EMBA。 1980 年 10 月至 2002

10、 年 2 月在国营安徽省定远县酒厂工作 ，先后从事机械维修工 ，班长 ，车间主任 ，政工科长 ，副厂长等工作 ；2002 年 3 月至 2006 年 11 月在江苏雨润食品集团工作 ，先后从事投资发展经理，分公司副总经理等工作 ；2006 年 12 月至 2007 年 2 月在海南罗牛山肉类食品有限公司任副总经理 ； 2007 年 3 月至 2008 年 1 月在陕西本香集团食品公司任总经理 ； 2008 年 2 月至今在江苏润恒物流发展 （集团）有限公司 ，先后从事集团副总裁兼江宁分公司总经理 、集团副总裁 ，分管集团经营 、投资发展工作。总经理俞荣 ，男，1973 年出生， 1994 年东

11、南大学工商企业管理本科毕业，先后在南京交家电集团 、上海永乐生活电器集团任总经理，2003 年度 2007 年度，任江苏五星电器集团江苏、安徽、浙江、河南公司总经理 、省家电行业协会副会长等职务 。 组建了安徽 、浙江、河南、五星电器 。单店开业达到1700 万销售额 ，创了行业新高 。与亚细亚集团合作不仅创造了销售奇迹还创造了开业的奇迹 。半年时间发展了7 家商场；当年产值 3.2 亿。组织了和参与了中国商战 20 年研讨会 ，参加政府与新闻机构的各项研讨会，担任行业协会副会长。现任包头分公司总经理。财务总监徐学永 ，男，1967 年出生，南京财经大学毕业 ，历任供销社系统主任，大型集团公司

12、审计 、财务总监 ，二十五年财务 、审计操作经验 、管理经验，专业基础扎实 ，动手能力强 ，会计实务经验丰富 ；对新会计准则 、新税法有深刻的认识 。项目建成后 ，管理上实行总公司领导下的总经理负责制 。 具体由总经理全权负责公司的日常管理 、财务及经营活动 ，下设副总经理分管财务 、生产、销售，再下设工程部 、设计部、冷藏部、物业部、结算中心等部门 。公司拟在各个部门配备员工共计 300 人。（四）新设法人 ：重点调查各出资方的情况及注册资本的安排和到位情况；包头润恒物流注册资本 8000 万元，截止 2012 年末，总资产为22565 万元，按照 30%资本金要求 ，将股东将继续投入 。（

13、五）项目关联单位1、包头润恒置业有限公司 (下称 “包头润恒置业 ”)股权结构包头润恒置业有限公司是江苏润恒集团在包头地区另一家子公司，于 2009年 11 月份成立 ，目前注册资本 1 亿元人民币 。主营农产品物流园项目投资 、资产管理业和管理信息咨询 。股东名称江苏润恒物流发展有限公司哈尔滨润恒物流发展有限公司出资金额出资与申请人是备注持股比例 %否存在关联（说明股东之间 、股东与实际控（万元）形式交易制人之间关系 ）10%1000货币否90%9000货币否江苏润恒物流发展有限公司全资子公司.学习帮手 .专业整理 .包头润恒置业有限公司股权变更情况日期股东名称股权比例 %出资形式出资金额验

14、资情况（万元）成立时2011.1.13江苏润恒物流发展有100货币10001000限公司江苏润恒物流发展有10货币10001000限公司变更时间 12012.3.12哈尔滨润恒物流发展90货币90009000有限公司三、申请人生产经营情况包头润恒物流 、包头润恒置业均为新设法人四、申请人银行信用状况截止 2013 年 1 月 21 日包头润恒物流 、包头润恒置业无银行借款及对外担保。五、申请人财务状况本部科目2009年2010年2011年2012 年（未说明审计）资产总额2,0001,9822,71722,565流动资产合计1,9991,55922112,444货币资金0291821交易性金融

15、资产0000应收票据0000应收账款0000其他应收款1,9981,3381143,139预付款项0192909,283存货0000长期投资0000投资性房地产0000固定资产0565158在建工程0692,4964,029工程物资0000无形资产0006,035长期待摊费用1000负债总额0681,04514,875流动负债合计0681,0458,915短期借款0000应付票据0000应付账款0044预收款项0000.学习帮手 .专业整理 .应付职工薪酬0000应交税费018040其他应付款0501,0418,871一年内到期非流动负债0000长期借款0000应付债券0000长期应付款000

16、0专项应付款0005,960其他非流动负债0000股东权益合计2,0001,9171,6727,433实收资本2,0002,0002,0008,000资本公积0000盈余公积0000未分配利润0-83-328-567少数股东权益00财务指标 （按年末值计算）资产负债率0.00%3.44%38.46%65.92%流动比率#DIV/0!22.90.211.4速动比率#DIV/0!22.90.211.4应收周转天数#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!期末无应收账款存货周转天数#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!期末无存货六、项目基本情况(一)项目概况 ：1 、

17、项目名称 ：包头农副产品冷链物流中心一期项目2 、项目内容参照下图 ，下图蓝线左边的部分项目法人为包头恒润物流 ，建设内容见图附注 。项目总投资为 71840 万元，总建筑面积 115688 平方米 。下图线右边的部分项目法人为包头润恒置业有限公司 ，项目建设总投资为 47400 万元，建筑面积为 195411 平方米 。3 、项目地：内蒙古包头稀土高新技术产业开发区滨河新区万水泉镇 ，位于春晓路以北 、秋实路以南 、共青大道以西 、礼贤路以东 ，距万水泉南站约三公里。4 、项目建设内容 ：冷库、果蔬交易市场 、沿街商铺 、信息中心及附属建筑 。5、工期： 2011 年 2 月 2013 年

18、12 月共计 22 个月 。.学习帮手 .专业整理 .物流地，2 栋果品交易物流地， 3 栋冷库，市场，建筑面积 11532建筑面积78552 平方平方米，米。包头润恒物流项目二期物流地， 2 栋蔬菜交易市场，建筑面积11532 平方米，以此路为界，西边地块属于物流公司地块，东边部分属于置业公司地块农产品交易、 展示、检测、检疫中心144504 平方米已经建成的18 栋商铺，面积 73728 平方米。. 学习帮手 .专业整理 . 学习帮手 .专业整理 .（二）项目建设的必要性和有利条件。1 、项目建设的必要性 ：（ 1）项目建设符合国家产业政策和发展规划根据物流业调整和振兴规划 （国发 200

19、98 号），为指导我国农产品冷链物流的发展 ，国家发改委组织编制了 农产品冷链物流发展规划，要求各地区要结合本地的实际情况 ，紧紧围绕构建农业增产增效和农民持续增收的长效机制，适应城乡居民生活水平提高和保障居民食品安全的需要，以市场为导向 ，以企业为主体 ，初步建立冷链物流技术体系，制订推广冷链物流规范和标准，加快冷链物流基础设施建设，培育一批冷链物流企业 。包头市政府将按照 农产品冷链物流发展规划 要求，重点支持冷库及设施设备、冷藏运输车辆 、低温配送中心和食品安全可追溯系统建设 。重点推荐经营规模大 、带动能力强的农产品冷链物流项目 。 本项目的实施符合国家及本市的发展规划要求 ，可促进农

20、产品冷链物流业的更快发展 。（ 2）促进我国冷链物流业发展。随着我国人民的生活水平的提高 ，对冷冻冷藏食品的需求比重必定越来越高。美国的人口是我国人口的六分之一 ，冷藏容量却是我国的三倍半 ；日本的人口只有我国人口的十分之一 ，冷藏容量也有我国的二倍 。从市场需求的发展趋势看，我国的现有冷藏容量还十分不足 ，必须在有关部门的统一协调下 ，合理规划，大力发展 ，同时保证我国冷冻冷藏行业持续健康发展。从总体上看 ，中国目前的冷链设施和冷链物流装备不足 ，原有设施设备陈旧，发展和分布不均衡 ，无法为易腐食品流通系统地提供足够的低温保障 。由此产生的直接后果是易腐的水产品特别是初级产品的大量损耗。目前

21、包头冷库还有巨大的需求量 ，本项目建成后 ，可以增加冷藏能力 100000 吨，解决业户储存的需求 ，更好的为市场服务 ，减少业户的支出 ，加快商品流通 ，为发挥包头市在呼包鄂区域中心城市和商品流通中心的优势 ，起到直接作用 ，也可为包头市税收增加做出企业的贡献 。（ 3）促进企业的自身发展 、增加当地农民收入 。企业依托新民及周边地区丰富的农业资源，通过对水果进行储存、保鲜，解决农产品附加值低的问题 。 可拓展企业的经营领域 ，增加农民的经济收入 ，有利于实现农业增效和农民增收 。2 、项目建设的有利条件 ：（ 1）城市发展条件本项目最大服务半径为 200 公里，覆盖了包头 、呼和浩特市和鄂

22、尔多斯市三个内蒙古地区的主要城市 ，这三个城市被称为内蒙古的 “金三角 ”，是内蒙古自治区经济较活跃的地区 ，给物流业的发展带来广阔的市场空间 。包头是本项目的主要服务地区 ，它是我国华北地区重要的政治 、经济、文化中心 ，也是内蒙古自治区面积最大 、人口最多的城市 。 紧紧抓住国家实施西部大开发和自治区加快呼包鄂区域经济发展的战略机遇 ，积极推动科学发展 、率先发展 ，国民经济的成长性 、持续性和稳定性进一步增强 ，主要经济指标实现了重大突破 。地区生产总值 2006 年跨越 1000 亿元大关 ，成为自治区第一个进入全国千亿元级行列的城市 ， 2008 年为 1760 亿元，是 2002

23、年的 4 倍；.学习帮手 .专业整理 .2008 年人均生产总值将达到 7 万元以上 。2008 社会消费品零售总额达到516亿元左右 （其中批发零售贸易业总额为397 亿元），是 2002 年的 3.2 倍 。城乡50 万元以上固定资产投资预计将突破800 亿元，五年累计超过 2400 亿元，是建国以来投资最多 、增速最快的时期 。随着包头市交通基础设施日趋完善，综合交通运输网络已经形成 。“十五 ”期间 ，包头市综合交通有了较快的发展，公路、铁路、水运、民航全面发展 ，立体综合交通网络已经形成 ，为发展现代物流业提供了便利的交通基础设施条件 。呼和浩特市是内蒙古自治区的首府城市 ，作为内蒙

24、古的政治 、经济、文化中心，呼和浩特市 2008 年 GDP 为 1316.37 亿元，人均 GDP 为 4.96 万元 。总人口约为 260 万， 2008 社会消费品零售总额达到 533 亿元左右 （其中批发零售贸易业总额为 398 亿元），经济相对发达 ，距包头约 165 公里 。鄂尔多斯市是近年来内蒙古地区经济增长最快的城市 ， 2008 年末，全市常住人口 159.13 万人 。2008 年的 GDP 超过 1603 亿元，人均 GDP 为 10.21 万元，2008 社会消费品零售总额达到 270 亿元左右 （其中批发零售贸易业总额为211 亿元），鄂尔多斯市距包头约 100 公里

25、 。本项目以上数据可以看出 ，包头市的批发业相对发达 ，限额以上批发零售业商品销售总额最大 ，三个城市中在限额以上批发零售业商品销售总额中批发业务占比最大 ，可见包头在华北地区是一个物流枢纽 。 呼和浩特市作为内蒙古首府，在社会消费品零售总额中最大 ，故商品物流是比较有潜力的 。鄂尔多斯市作为新兴城市 ，其消费潜力巨大 ，物流管理处于较低水平 。（ 2）冷链物流中的发展机遇虽然冷藏物流具有很大的发展潜力 ,但是由于专业人员的缺乏和基础设施的严重滞后 ,我国的冷藏物流业尚处于初级阶段 ，我国冷链体系整体上存在四个方面的问题 ：一是完整独立的食品冷链体系尚未成形 。从整体冷链体系而言 ，我国的食品

26、冷链还未形成体系 ，目前大约 90% 肉类、80% 水产品 、大量的牛奶和豆制品基本上还是在没有冷链保证的情况下运销，冷链物流发展的滞后在相当程度上影响着食品产业的发展 。二是食品冷链的市场化程度很低，第三方介入很少 。 我国易腐食品除了外贸出口的部分外 ，国内销售部分的物流配送业务多由生产商和经销商完成 ，食品冷链的第三方物流发展十分滞后 ，服务网络和信息系统不够健全 ，准确性和及时性无法保障 ，同时食品冷链的成本和商品损耗亦很高 。三是食品冷链的硬件设施建设不足 。原有设施设备陈旧 ，发展和分布不均衡，无法为易腐食品流通系统地提供低温保障 。 由此产生两个直接后果 ，第一个是易腐食品特别是

27、初级农产品的大量损耗 ，由于运输过程中损耗高 ，整个物流费用占到易腐物品成本的 70%，而按照国际标准 ，易腐物品物流成本最高不超过其总成本的 50%。 第二个是食品安全方面存在巨大隐患 。四是食品冷链缺乏上下游的整体规划和整合 。 由于我国农业产业化程度和产供销一体化水平不高 ，虽然产销量很大 ，但在初级农产品和易腐食品供应链上，既缺乏食品冷链的综合性专业人才 ，也缺乏供应链上下游之间的整体规划与协调 ，因此在一些局部发展中存在严重失衡和无法配套的现象，整体发展规.学习帮手 .专业整理 .划的欠缺影响了食品冷链的资源整合以及行业的推动。因此，建立农副产品物流园 ，既满足城市功能配套需要，也解

28、决目前农民“运输难 ”和 “交易难 ”的问题，具有重要的现实意义 。随着市场经济运行体制的逐步完善，包头的物流经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续增长 ，物流网点建设的速度也越来越快。包头已逐步成为华北地区重要的商贸中心城市 。（3）政策优势本项目符合 2008 年中央一号文件关于扶持农业及其相关产业文件精神，冷链物流行业也被中央十二五规划列为重点发展的行业，因此得到了包头市滨河新区政府和包头市商务局的高度重视和支持，在收费减让 、财政扶持 、土地供应、手续办理等方面提供了更多的优惠和便利。承诺免缴高新区范围内基本建设相关税费 ，承诺物流项目在建设期内为该项目申请扶持资金不低于3000 万

29、元，承诺在企业资金不足的情况下协助企业融资等（入园协议书 BGRH009），同时免除市场租赁房产税和土地使用税（财政部、国家税务总局联合发布的 关于农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税政策的通知）。（4）经营优势借款人有多年的专业市场经营经验，对本项目也成立专门的经营公司进行市场运营 ，配置专业市场经营管理团队。润恒集团建设的南京江宁项目，全国第一家冷链物流中心 ，位于南京市众彩农副产品物流中心 ，占地 112 亩，总建筑面积为 15 万平方米 ，其中，有大型冷库 3 座，总吨位 10 万吨，有肉类冻品交易区和鲜品交易区 ，有市场管理中心 、仓储中心 、配送中心 、检验中心 、结算中心、

30、配送中心和综合服务 7 大中心，有 723 家经营商铺 ，酒店、餐饮、娱乐配套服务设施齐全 ，是以冷链物流为依托的肉类一站式购物中心 ，是南京乃至华东地区最大的肉类集散中心 ，也是南京市的巨大 “城市冰箱 ”和“菜篮子 ”民生工程 。江宁项目 2007 年开业，已经运行 5 年，经营情况良好 ，冷库出租率达 90% ，交易市场出租率在 80%-100% 。 同时润恒集团哈尔滨项目也已建设完成，并于 2012 年 11 月底正式营业 。（三）项目合规合法性本项目已取得立项批文 、环评批复 、建设用地规划许可证 、国有土地使用权证 。.学习帮手 .专业整理 .文件编号时间总占地总建筑面积净用地 （

31、平方代征绿化 (平代征道路 (平合计（平方米 ）米)方米 )方米 )内蒙古自治区国土资源厅包头稀土高新区国土155470.59资源管理分局挂牌出让G（2012）第 11 号2012.5.7平方米 ，233 亩国有土地使用权成交确233 亩认书包发改经贸字368087 平365548 平方（2012 ） 266 号米变更为包头发改委批复2010.10.18方米；包发改经贸字402638 平方2012.5.29552 亩2010645 号米包头市规划局建设工程包规划管字（2011 ）第 07032011392295326912.740354.67102040.19469307.56规划设计要点通知

32、书号建设用地规划许可建设用地规划许可证证第字第2012.7.3228291.62186565155470.5924972.8547848.18228291.62150201201200068号环评批复包环管字 2012 2012.10.9218 号包高新 2012国用地用地面积 44939.04平方米 ， 67.4 亩；2012030 号233.19 亩土地证包高新 2012国用地用地面积 61245.27 平方米 ， 91.86亩2012031 号. 学习帮手 .专业整理 .包高新 2012 国用地用地面积49286.28 平方米 ， 73.93 亩2012032 号. 学习帮手 .专业整理

33、 .（四）项目投融资方案1、项目总投资 、投资构成及来源 。本项目新建建筑面积 115688m 2，建设投资为 70840 万元，流动资金投资1000 万元 。（ 1）建筑工程费建筑工程费为 30085 万元，占建设投资比例为 42.5%。 其中主体工程费为 20579 万元，包括冷库 、蔬菜果品市场 、沿街商铺和附属用房建设费用 ，冷库（地上部分 ）每平米单位造价为 3200 元，冷库（地下部分 ）每平米单位造价为 3600 元，其余建筑每平方米 1500 元；基础设施费为 9506 万元，包括道路管网 1277 万元、绿化 221 万元、水电气工程 6355 万元、消防工程 578 万元、

34、热网工程 694 万元，电梯工程 380 万元，上述工程费用均按照规定单位造价进行测算 。（ 2）设备及安装工程费设备及安装工程费为 20295 万元，占建设投资比例为 28.6%。 其中冷库设备及安装工程费为 10605 万元，包括升降平台 、制冷系统 、制冷主机辅机等 ；空调设施设备及安装工程费 50万元；电梯设备及安装工程费为 1640 万元；冷链配送设备 8000 万元 。（ 3）其它工程费用其它工程费用为 5116 万元，占建设投资比例为 7.2%。 其中开发期间税费为3598 万元，包括人防费 、城市基础设施配套费 、环境评估费 、安全措施费 、社会保障基金等费用 ，均按照相关部门

35、费用交纳标准测算 ；前期工程费为 1517 万元，包括三通一平准备费 、设计前期费 、工程监理费 、工程设计费等 。（ 4）土地征用费用土地征用费用 4384 万元，占建设投资比例为 6.2%；其中土地出让金为 4134 万元，契税 85万元，耕地占用税为 165 万元 。（ 5）建设期利息建设期利息为 3845 元，占建设投资比例为 5.4%；其中 3亿贷款按基准利率6.15% ，2亿股权融资按 10%测算 。（ 6）电子商务投资电子商务投资为 5000 万元，占建设投资比例为 7.1%；其中系统开发费 2188万元，设备及工器具购置费 528 万元，项目开发其他费用 1996 万元，预备费

36、用及其他费用 288 万元 。（7）预备费预备费投资为 2116 万元，占建设投资比例为 3.0%。按照主体工程和基础工程建筑工程 、设备购置及安装工程费之和的5%计算 。该项目所需71840万元资金中 ，建设单位自筹21840 万元 ，银行借款50000 万元 。注：包头润恒置业公司项目总投资47400万元 ，主要建设沿街商铺50251m 2 ，农 产品 交易 、展 示、检测 、检 疫 中心144504m 2 ， 附属设施656m 2，其中建筑工程费 33322 万元，其他工程费用 5961 万元，土地征用费用6456 万元，预备费用 1661 万元，全部为自有资金 。2 、项目资金 （资本

37、金和项目贷款 ）的落实情况 。.学习帮手 .专业整理 .包头润恒物流有限公司项目注册资本 8000 万已经到位 ，剩余资本金随工程进度陆续投入 ，由江苏润恒物流发展有限公司补充 。注：包头润恒置业有限公司项目注册资本 1 亿元已经到位 ，剩余资本金随工程进度陆续投入 。3、投资进度 。本项目计划建设时间为 ：2012 年 2 月 2013 年 12 月共计 22 个月 。具体安排如下 ：（ 1） 2012 年 2 月-2012 年 10 月 项目前期立项审批 、设备的招标与采购 、工程设计、开工前准备 。（ 2） 2012 年 11 月 -2013 年 2 月土建施工 ，冷库的基桩完工 。（

38、3） 2013 年 3 月 -2013 年 8 月 冷库、沿街商铺 、果蔬市场 、配套库房全面建设，商户拟 8 月底进驻装修 。（ 4） 2013 年 9 月-2013 年 11 月全面竣工 ，配套措施完备 。（ 5） 2013 年 12 月 全面建成并投入运营 。注：包头润恒置业公司项目交易市场中已经有 18 栋建成，余下沿街商铺与交易市场将于 2013 年底完工 。（五）项目可行性评估本项目为包头及周边地区内的业主提供冷冻冷藏、检验检疫 、仓储、租赁、物流配送 、批发、大宗贸易 、电子结算交易平台等服务 。 建设选址于包头国家高新区滨河新区万水泉镇 ，土地现状地势平坦 ，整体呈规则的长方形

39、 ，四面邻接城市干道 。本项目位于春晓路以北 ,秋实路以南 ，共青大道以西 ，礼贤路以东，总占地 110531.55 平方米，用地全部商服用地 ,总建筑面积 115688 平方米。1 、建设目标打破传统的物流经营模式，确立 “大市场 、大贸易 、大流通 ”的战略思想 ，采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术 , 建立完善的信息处理和可以扩展升级的交换系统 ，成为有较大影响力的专业性农副产品物流配送基地之一。2 、建设规模本项目总占地 110531.55 平方米，总建筑面积 115688 平方米 。建设技术经济指标如下表所示：序号建筑内容建筑面积 （）1冷库（地上部分 ）666422冷库（

40、地下部分 ）119103氨机房变电房26364蔬菜果品大棚230645沿街商铺111686附属用房2687绿化率6.50%.学习帮手 .专业整理 .8容积率1.033 、主要建设内容（1）冷库建设冷库拟选用高架库货架 ，高架库货架包括货架和托盘 ，托盘拟采用木质托盘。货架间距需满足升降车和电瓶搬运车的运输要求 。 地面采用金刚砂耐磨地坪技术，起到很好的防尘及防沙的作用 ，单位面积承重 5 吨 / 平方米，可以满足各种货物的存放及货架的安装需求 。 配有活动层式货架 ，采用叉车配合作业 。仓库分为存储区 、理货区 、出货缓存区 、发货区 、工具室和司磅房 ，全部实行电脑化管理 。（ 2）蔬菜交易

41、市场建设蔬菜交易市场以冷库为依托 ，建成多功能 、综合化展示交易中心 ，通过对不同商品的分类和定位 ，提供全方位的服务 ，基本涵盖目前市场上的不同需求 。同时向客户提供货物检疫检测服务 ，购置气 - 质谱联用议 、原子吸收分光光度计、农药残留快速检测仪 、多功能振荡器 、实验室用粉碎机 、气相色谱仪 、液相色谱仪 、分析用计算机 、旋转蒸发器等 。（ 3）信息中心建设管理信息则为物流中心完成这些功能提供有力的支持和保证 。 信息中心除了在物流设备 、物流技术上提高其自动化 、省力化外 ，管理信息的建设是提高作业效率 ，提升其现代化程度的重要的标志 。 1 ）信息系统总体设计1信息流商品流通过程

42、中存在着三种重要的内容流 ，即商品流 、资金流 、信息流 。其中，信息流一方面伴随着商品流而产生 ，另一方面又起着引导物流进行有规律运动的重要作用 ，它是分析商品流 、导向资金流 、进行经营决策的重要依据。在物流配送中心 ，如何调度好信息流流向 ，正确及时地处理每一笔货物的信息是提高效率 、节约成本的关键 。2信息系统目标首先做好仓库收 、发、存等基本信息的收集 、保存和加工工作 ，为其它系统的相关处理提供准确的数据支持 。 最大限度地缩短商品出入库的时间 ，减少劳动力消耗 ；通过系统内部及公众网络 ，使得其他系统能及时得到最新的库存信息，提高管理工作的有效性以及对客户的服务质量 ；逐步形成企

43、业的决策支持系统，为企业发展规划的制定提供更加科学合理的手段 。2 ）信息系统总体结构在充分考虑系统的开放性 、集成性 、实用性 、先进性 、可靠性和经济性的基础上，按照系统总目标的建设要求 ，形成信息系统的体系结构 。3 ）条形码技术信息系统拟采用条形码技术 ，条形码技术作为一种成熟的信息处理技术 ，由于具有信息采集速度快 、信息量大 、可靠性高等优点 ，条形码技术是实现电子数据交换 （EDI）的基础，是仓储物资快速准确保障的重要手段 。 本项目物流配送中心采用国际条码标准 ，建立一整套物流条码标准体系 ，大力推进物流条.学习帮手 .专业整理 .码的应用和发展 。（ 4）辅助配套设施工程1）

44、辅助配套设施用房主要为冷冻机房、泵房、等用房；2）道路、发货广场 、室外停车场 、绿化等室外工程 ；3）给排水、消防、暖通、强弱电等配套公用工程 ；4）物流配送中心 、交易市场所需的物流设备、信息系统及办公用具等。4 、建筑方案（1）冷冻库冷库位于园区的西 (南 )北区域 ，共设 3 个大型冷库 ，其中两个冷库 （ A、B）分为地上四层地下一层 ，一个冷库 （ C）为地上四层 ，中间用防火墙隔开 。内部布置详见图纸 。建筑面积 ： A 冷库建筑面积为 28169 平方米，B 冷库建筑面积 28169 平方米，C 冷库建筑面积 22214 平方米，合计为 78552 平方米 。（ 2）蔬菜果品交

45、易市场蔬菜果品交易市场位于园区西 (北 )南区域 ，建设一个蔬菜交易市场一个果品交易市场 ，两者建筑形式和结构形式完全相同 。 建筑面积 ：蔬菜交易市场和果品交易市场建筑面积均为11532 平方米，合计建筑面积 23064 平方米（3）沿街商铺沿街商铺布置在交易市场周边，与外界直接相连 。 建筑面积11168 平方米。注：包头润恒置业主要建设农产品交易 、展示、检测、检疫中心 （交易市场）和沿街商铺 ，本项目总占地 170518 平方米，总建筑面积 195411 平方米 。建设技术经济指标如下表所示 ：序号建筑内容建筑面积 （）1.1总占地1705181.2总建筑面积1954112农产品交易

46、、展示 、检测 、检疫中心1445043沿街商铺502514变配电房及门卫6565绿化率22.8%6容积率1.155 、行业分析（ 1）冷链物流的背景及意义冷链是以保护易腐食品发展起来的 ，被广泛应用于初级农产品 、加工食品、生物制品和药品等流通体系。2006 年国家标准物流术语(GB T18354-2006) 对冷链的定义 ：“根据物品特性 ，为保持其品质而采用的从生产到消费的过程中始终处于低温状态的物流网络 ”。冷链可以保证易腐食品的质量、减少食品在流通中的损耗 ，延长食品的保存时间 ，为消费者提供高品质食品的同时 ，也能为冷链各环节中生产商 、供应商和流通企业带来巨大的利益 。冷链物流发展的原因在于需求推动与政策支持 。.学习帮手 .专业整理 .（ 2）冷链物流的需求环境 。不断增长的市场需求是商品生产和服务的发展动力 ，冷链也不例外 ，有需求才会有发展 。 随着人民生活水平的提高 ，消费者对优质产品的需求