交易产权学时

1、基本内容： 一、房地产交易的概述一、房地产交易的概述 二、房地产交易的规则二、房地产交易的规则 三、房地产交易的交易形式三、房地产交易的交易形式 四、房地产交易的基本制度四、房地产交易的基本制度 第1页/共35页 一、房地产交易的概述一、房地产交易的概述 所谓所谓房地产交易房地产交易，是指城市各类房屋及其附属设施连同，是指城市各类房屋及其附属设施连同 相关土地使用权依法转让、租赁、抵押的行为。相关土地使用权依法转让、租赁、抵押的行为。 二、二、房地产交易的一般规则房地产交易的一般规则 ： 1 1、房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权同、房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权同 时转让

2、、抵押。时转让、抵押。 2 2、实行房地产价格评估、实行房地产价格评估 3 3、实行房地产成交价格申报、实行房地产成交价格申报 4 4、房地产转让、抵押时，当事人应当依法办理相关登、房地产转让、抵押时，当事人应当依法办理相关登 记手续记手续 第2页/共35页 1 1、房地产转让、房地产转让 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合 法方式将其房地产转让给他人的行为。法方式将其房地产转让给他人的行为。 2 2、房地产租赁、房地产租赁 房地产租赁主要指房屋租赁。房屋租赁是房地产市场中房地产租赁主要指房屋租赁。房屋租赁是房地产市场中 一种重要的

3、交易形式。一种重要的交易形式。 3 3、房地产抵押、房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有 的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 三、房地产交易的交易形式三、房地产交易的交易形式 第3页/共35页 1 1、 房地产价格申报制度房地产价格申报制度 国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让 房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报 成交价，不得瞒报或者作不实的申报。成

4、交价，不得瞒报或者作不实的申报。 2 2、房地产价格价格评估制度、房地产价格价格评估制度 3 3、房地产价格评估人员资格认证制度、房地产价格评估人员资格认证制度 房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证， 取得取得房地产估价师执业资格证书房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得，并经注册登记取得 房地产估价师注册证房地产估价师注册证的人员的人员 。 四、房地产交易的基本制度四、房地产交易的基本制度 第4页/共35页 第九章第九章 房地产产权房地产产权 第5页/共35页 基本内容： 一、房地产产权的概念一、房地产产权的概念 二、房地产产权的

5、类型二、房地产产权的类型 三、房地产产权关系三、房地产产权关系 四、房屋产权登记程序四、房屋产权登记程序 五、产权、产籍管理五、产权、产籍管理 第第1 1节节 房地产产权与产权登记房地产产权与产权登记 第6页/共35页 一、房地产产权一、房地产产权 概念概念 所谓所谓房地产产权房地产产权，就是财产权在房地产中的具体化，就是财产权在房地产中的具体化， 亦即存在于土地和房屋中的，以其所有权为核心的一系列排亦即存在于土地和房屋中的，以其所有权为核心的一系列排 他性权利集合体的他性权利集合体的“权利集权利集”。 第7页/共35页 二、房地产产权二、房地产产权 类型类型 （一）房地产所有权的类型（一）房

6、地产所有权的类型 房地产所有权的类型是由房地产权所有权制度规定及国家法房地产所有权的类型是由房地产权所有权制度规定及国家法 律规定的。律规定的。 （1 1）土地所有权。依照有关法律的规定，我国实行社会主）土地所有权。依照有关法律的规定，我国实行社会主 义土地公有制，土地属国家所有和集体所有。义土地公有制，土地属国家所有和集体所有。 （2 2）房屋所有权。我国正处在社会主义初级阶段，多种所）房屋所有权。我国正处在社会主义初级阶段，多种所 有制并存有制并存, ,房屋所有权也呈现多种性质。房屋所有权也呈现多种性质。 （3 3）我国房地产所有制关系下房屋所有权特例的形式。）我国房地产所有制关系下房屋所

7、有权特例的形式。 第8页/共35页 （二）房地产使用权的类型（二）房地产使用权的类型 我国房地产使用权可以分为国有土地使用权、集体土我国房地产使用权可以分为国有土地使用权、集体土 地使用权和房屋使用权等。国有土地使用权又可分为城镇国地使用权和房屋使用权等。国有土地使用权又可分为城镇国 有土地使用权和农村国有土地使用权。农村国有土地使用权有土地使用权和农村国有土地使用权。农村国有土地使用权 主要指农、林、牧、渔场依法拥有的土地使用权。主要指农、林、牧、渔场依法拥有的土地使用权。 第9页/共35页 第10页/共35页 三、房地产产权关系三、房地产产权关系 1、如果政府将一块土地出让给某个房地产开发

8、公 司，该公司在这块土地上建造了若干幢大厦，并将其分 成若干个单位，分别租给不同的使用者，则在此情况下 其权属关系可描述为下列层次：政府-房地产开发公 司-不同的租户。在该情况下，房地产开发公司与政 府或其委托者直接发生关系，而租户与房地产开发公司 发生直接关系，与政府只是间接关系，即此种情况下的 房地产产权权属关系表现出一种政府垄断大业主（房地 产开发公司）的纵向式产权联系的特点。 第11页/共35页 三、房地产产权关系三、房地产产权关系 2、如果房地产开发公司将建造好的商品房全部出售， 则各个买主即为小业主。此时房地产开发公司退出 该房地产产权关系，既不享有任何权利，也不承担 任何义务。而

9、各个小业主则地位平等，各自拥有自 己的那一部分房地产使用权，并以平等的地位与政 府存在房地产产权权属关系。 第12页/共35页 三、房地产产权关系三、房地产产权关系 3、如果房地产开发公司只卖出开发楼宇一部分单 位的产权，自身还保留一部分单位的产权，则此时 该公司仍保留大业主的身份，并与小业主平等的与 政府发生关系 。此时房地产产权权属关系表现出政 府与地位平等的多元经济主体之间纵向分散型的产 权联系的特点。 第13页/共35页 四、房屋产权登记程序四、房屋产权登记程序 1、准备工作 在房屋产权登记之前，必须进行组织、行政事务准备。 这是一项复杂、细致的工作，一般包括以下几个方面：第 一、建立

10、组织，制定各项办法、规定、制度和实施细则。 第二、宣传动员和业务培训。第三、资料准备。 2、登记申请 在房屋产权登记工作展开后，所有权人必须在规定的 时间内，申请办理房屋产权登记。具体工作包括：第一、 查验证件。第二、填写房地产所有权登记中申请书和房屋 四面墙体界申请表。第三、收取证件。 第14页/共35页 四、房屋产权登记程序四、房屋产权登记程序 3、实地勘丈 实地勘丈是产权登记机关组织人员，以房屋产权人 为单位，对登记申请书中反映的房地产情况逐处进行实地 勘察。勘察的项目包括：查清房屋现状、核实墙界与归界、 测算房屋面积等。 4、产权审查与确认 产权审查是依据国家现行政策、法律和有关的行政

11、法 规，以房屋产权产籍档案的历史资料和实地勘察的情况为 基础，对照申请人提交的房地产所有权登记申请书、房屋 四面墙体界申报表、产权证明文件等，逐户认真审查其申 请登记的房屋产权来源是否清楚、产权转移是否合法，有 关事项记载是否完备，为最终确认房屋产权把关。产权审 查一般采取“三审定案”制，即初审、复审和审批。 第15页/共35页 四、房屋产权登记程序四、房屋产权登记程序 5、产权公告 在产权审查完成初审、复审后，审批之前，登记部门 应将初步审核房屋产权的情况进行公告，广泛收集和征询 有关权利人的意见，以便发现某些难以发现的隐情，及时 纠正产权审查工作中可能出现的疏漏，保证产权确认准确 无误。

12、6注册登记 经过审查确认房屋所有权，准予发给房屋所有权证的， 即进入注册登记阶段。此阶段要完成发证、配图、校对、 送印等四个流程。 第16页/共35页 五、产权产籍管理五、产权产籍管理 房地产产权产籍管理，是房地产行政管理机关根据国家 法律和有关规定，审查和确认房地产产权的归属，记载并整 理反映房地产状况及产权变化情况的各种资料的一种行政管 理活动。 房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记 机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿 （权属档案）的法律行为。 第17页/共35页 房地产权属登记的目的和意义房地产权属登记的目的和意义 保护房地产权利人的合法权益。 房地产权属登记

13、管理是房地产管理的基础工作。 权属登记管理为城市规划建设管理提供科学依据。 第18页/共35页 房地产权属登记的管理原则房地产权属登记的管理原则 （1）房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实 行权利主体一致的原则 （2）房地产权属登记的属地管理原则 第19页/共35页 房地产权属登记的种类房地产权属登记的种类 总登记 土地使用权初始登记 房屋使用权初始登记 转移登记 变更登记 他项权利登记 注销登记 第20页/共35页 申请房地产权属登记的条件申请房地产权属登记的条件 申请房地产权属登记应同时具备的四项条件： 1.申请人或代理人具有申请资格。 2.有明确具体的申请请求。 3.申请登记的房地产产

14、权来源清楚合法，证件齐全， 没有纠纷，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房 屋。 4.属受理登记的登记机关管辖。 第21页/共35页 基本内容： 一、房地产产籍调查的任务一、房地产产籍调查的任务 二、房地产产籍调查的内容二、房地产产籍调查的内容 三、地籍调查三、地籍调查 四、房籍调查四、房籍调查 第第2 2节节 房地产产籍调查房地产产籍调查 第22页/共35页 一、房地产产籍调查的内容一、房地产产籍调查的内容 房地产产籍调查是核实房地产的权属和利用状况，为产房地产产籍调查是核实房地产的权属和利用状况，为产 权登记、颁发权利证书、加强房地产管理及其合理利用提供权登记、颁发权利证书、加强房地

15、产管理及其合理利用提供 基础资料和数据的一项法律措施，是房地产产权登记的前期基础资料和数据的一项法律措施，是房地产产权登记的前期 基础性工作。基础性工作。 房地产产籍调查的主要任务包括：第一、为产权登记提房地产产籍调查的主要任务包括：第一、为产权登记提 供法律依据。第二、为合理利用土地和使用房屋提供基础资供法律依据。第二、为合理利用土地和使用房屋提供基础资 料。第三、为房地产的科学管理奠定基础。第四、为国家编料。第三、为房地产的科学管理奠定基础。第四、为国家编 制计划和征税提供科学依据。制计划和征税提供科学依据。 第23页/共35页 二、房地产产籍调查的内容二、房地产产籍调查的内容 产籍调查的

16、内容取决于调查的对象和目的，产籍调查产籍调查的内容取决于调查的对象和目的，产籍调查 和地籍调查，由于调查的对象不同，其内容也有明显的区别。和地籍调查，由于调查的对象不同，其内容也有明显的区别。 但从产权登记这一目的出发，房地产产籍调查的内容可以概但从产权登记这一目的出发，房地产产籍调查的内容可以概 括为房地产权属调查和房地产产籍测量。括为房地产权属调查和房地产产籍测量。 第24页/共35页 三、地籍调查三、地籍调查 1 1、地籍调查程序、地籍调查程序 地籍调查是一项综合性的系统工程，必须在充分准备周密计地籍调查是一项综合性的系统工程，必须在充分准备周密计 划的基础上进行。地籍调查一般要经历三个

17、阶段：第一、准备工划的基础上进行。地籍调查一般要经历三个阶段：第一、准备工 作，包括组织准备、收集资料、确定调查范围和调查区、地籍调作，包括组织准备、收集资料、确定调查范围和调查区、地籍调 查技术设计、表册等准备、人员培训。第二、外业调查与测量。查技术设计、表册等准备、人员培训。第二、外业调查与测量。 第三、内业工作。第三、内业工作。 2 2、权属调查程序、权属调查程序 权属调查的程序主要分为：第一、准备工作，包括准备调查权属调查的程序主要分为：第一、准备工作，包括准备调查 用图、发放调查通知。第二、实地调查，包括现场指界、设置界用图、发放调查通知。第二、实地调查，包括现场指界、设置界 址点标

18、志、填写地籍调查表、绘制宗地草图等。址点标志、填写地籍调查表、绘制宗地草图等。 第25页/共35页 四、房籍调查四、房籍调查 房籍调查分为房屋调查和房屋用地调查：房籍调查分为房屋调查和房屋用地调查： （1 1）房屋调查）房屋调查 房屋调查的内容主要包括：房屋坐落、产权人、产权性质、房屋调查的内容主要包括：房屋坐落、产权人、产权性质、 产别、总层数和所在层数、建筑结构、建成年份、用途、占地面产别、总层数和所在层数、建筑结构、建成年份、用途、占地面 积、建筑面积、分摊面积、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权积、建筑面积、分摊面积、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权 利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意

19、图。利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。 （2 2）房屋用地调查）房屋用地调查 房屋用地调查的内容主要包括：房屋用地单元的划分与编号房屋用地调查的内容主要包括：房屋用地单元的划分与编号 和房屋用地调查的内容。和房屋用地调查的内容。 第26页/共35页 房籍调查与房屋产权登记房籍调查与房屋产权登记 区别区别： 房籍调查的调查成果只是作为房屋确权的基础资料和重要依房籍调查的调查成果只是作为房屋确权的基础资料和重要依 据，但没有法律效力。房屋产权登记是一项法律性的工作。据，但没有法律效力。房屋产权登记是一项法律性的工作。 联系：联系： 房屋产权登记是房籍调查的后续工作。房屋产权登记是房籍调查的后

20、续工作。 房籍调查为房屋产权登记提供依据。房籍调查为房屋产权登记提供依据。 第27页/共35页 房地产测绘是指为城镇房产产权产籍管理、城市房地产测绘是指为城镇房产产权产籍管理、城市 规划与开发、旧城改造等活动提供数据和资料而进行规划与开发、旧城改造等活动提供数据和资料而进行 的专业测绘工作的总称。的专业测绘工作的总称。 其工作内容包括：平面控制其工作内容包括：平面控制 测量、房产调查、房产图测绘、房屋和土地使用面积测量、房产调查、房产图测绘、房屋和土地使用面积 测算、房屋变更测量等。测算、房屋变更测量等。 第第3 3节节 房地产测绘房地产测绘 第28页/共35页 第九章第九章 房地产产权房地产

21、产权 第29页/共35页 基本内容： 一、房地产产权的概念一、房地产产权的概念 二、房地产产权的类型二、房地产产权的类型 三、房地产产权关系三、房地产产权关系 四、房屋产权登记程序四、房屋产权登记程序 五、产权、产籍管理五、产权、产籍管理 第第1 1节节 房地产产权与产权登记房地产产权与产权登记 第30页/共35页 三、房地产产权关系三、房地产产权关系 1、如果政府将一块土地出让给某个房地产开发公 司，该公司在这块土地上建造了若干幢大厦，并将其分 成若干个单位，分别租给不同的使用者，则在此情况下 其权属关系可描述为下列层次：政府-房地产开发公 司-不同的租户。在该情况下，房地产开发公司与政 府或其委托者直接发生关系，而租户与房地产开发公司 发生直接关系，与政府只是间接关系，即此种情况下的 房地产产权权属关系表现出一种政府垄断大业主（房地 产开发公司）的纵向式产权联系的特点。 第31页/共35页 三、房地产产权关系三、