金源·国际营销推广执行方案(初稿)

1、金源金源 国际国际 营销推广执行方案营销推广执行方案 贵州畅想房地产顾问有限公司 睿智于心睿智于心 畅想于畅想于 行行 畅想顾问-黔西项目组 金源金源 国际国际 目录目录 1 1、营销推广策略、营销推广策略 2 2、营销推广定位、营销推广定位 3 3、营销推广执行、营销推广执行 网络网络 广告方案广告方案 展点展点 短信短信 派单派单 电话电话 户外户外 电视电视 电台电台 报纸报纸 营销推广策略营销推广策略 产品产品 定位定位 宣传宣传 销售销售 营销推广策略营销推广策略 产品产品 精装公寓精装公寓写字楼写字楼商铺商铺其他产品其他产品 abcd 时间时间 任务任务 2013-10 营销推广策

2、略营销推广策略 产品产品swot分析分析 s-优势 核心地段，交通便利 配套齐全，生活方便 业态多元，完善享受 o-机会 酒店开业，火爆招商 精装公寓，地区唯一 甲级办公，高端大气 w-劣势 支撑有限，竞争巨大 精装价格，认可不足 商业产权，接受迟疑 t-威胁 楼盘众多，截断客源 差异明显，有待推广 宏观调控，前景不明 营销推广策略营销推广策略 产品产品 金源国际是由贵州标大房地产开发有限公司所 开发的黔西首席cbd. . 酒店及步行街已竣工开业，现正火爆推出 soho精装公寓及5a甲级写字楼. . 高端大气上档次的设计以体现现代感、时尚感， 并集专业化、智能化为一身. . 城市综合体典范，中

3、央商务龙头，交通枢纽、 发展核心、配套齐全，绝对值得拥有. . 高标准精致装修，“拎包入住”，为您省时、 省心、省力、省钱. . 户型多样、弹性空间满足您的自由选择，高配 置、高服务，自用皆投资，一举两得. . 营销推广策略营销推广策略 0 1 02 5a甲级写字楼甲级写字楼-次级销售产品次级销售产品. soho精装公寓精装公寓-主力销售产品主力销售产品 最后考虑商铺销售及招商最后考虑商铺销售及招商 主力产品主力产品 营销推广策略营销推广策略 第一阶段： 客户：过渡性自用为主 卖点：生活方式及概念 第二阶段： 客户：自用及投资并重 卖点：商圈、配套、产品 第三阶段： 客户：以投资客为主 卖点：

4、升值及投资回报 第四阶段： 客户：以投资客为主 卖点：写字楼及商铺销售 首席、高端、时尚、 宜居、精致、享受 树立形 象 吸引少量冒险型 投资客 彰显特 点 吸引冲动型的过 渡性自用客户 商圈、配套、产品 特点及个性 吸引观望型的自 用客户认筹 吸引观望型的投 资客认筹 启动写字楼 及商铺销售 广告广告/ /活动活动 升值潜力、投资回报、 价格优惠、付款灵活等 营销推广策略营销推广策略 广告广告/活动活动pdca循环循环 检查检查 计划计划 改善改善 执行执行 制定营销推广计划制定营销推广计划 方案方案 执行营销推广计划执行营销推广计划 和方案和方案 调整及完善营销推调整及完善营销推 广计划方

5、案广计划方案 检查计划及方案执检查计划及方案执 行效果行效果 广告广告 营销推广策略营销推广策略 媒体优缺点媒体优缺点 电话费用低，受众可选择性强信息保存性差 dm单单费用低，受众可选择性强费用低，受众可选择性强信息保存性差，具广告创造性限制 展点费用低，受众可选择性强费用低，受众可选择性强区域性限制，具广告创造性限制 户外费用中等，驻留时间长，效用持久费用中等，驻留时间长，效用持久 受众可选性差，有区域性限制，具 广告创造性限制 短信费用低，费用低，受众面广可选择性强受众面广可选择性强信息保存性差 网络 相对费用低，信息载量大，灵活性 强，交互性强 受众面狭窄（以年轻族群为主） 报纸 灵活及

6、时，时效性强，盖面大，受 众面广，信息清楚，可信性高 过于昂贵，保存性差 电台 费用较低，时效性强，传播面广， 信息频率高 信息保存性差，信息驻留时间短 电视 灵活及时，时效性强，盖面大，受 众面广，信息清楚，可信性高 过于昂贵，保存性差 营销推广策略营销推广策略 a组合组合b组合组合c组合组合 营销推广策略营销推广策略 a组合组合媒体及效果比重（媒体及效果比重（%） 派单派单 50% 展点展点 30% 电话电话 20% 营销推广策略营销推广策略 b组合组合媒体及效果比重（媒体及效果比重（%） 网络网络 50% 短信短信 30% 户外户外 20% 营销推广策略营销推广策略 c组合组合媒体及效果

7、比重（媒体及效果比重（%） 电视电视 50% 报纸报纸 30% 电台电台 20% 营销推广策略营销推广策略 10月11月12月1月2月3月4月 5月 媒体选择形象期预热期强销期持销期 电话 派单 展点 户外 短信 网络 报纸 电台 电视 持续进行，不断回访持续进行，不断回访 持续进行，依照节点持续进行，依照节点 依照节点与地点选择依照节点与地点选择 持续进行，长期驻留持续进行，长期驻留 依照节点，选择受众依照节点，选择受众 选择推广平台选择推广平台 依照节点，选择受众依照节点，选择受众 营销推广定位营销推广定位 市场定位市场定位 整体定位整体定位 功能定位功能定位 形象定位形象定位 -黔西首席

8、cbd -新老城区核心地段 -交通枢纽、发展核心 -抢占财富制高点 -soho精装美宅 -即可拎包入住 -省时、省心、省力、省钱 -5a甲级写字楼 -现代、时尚、智能 -自用、投资两不误 -城市综合体典范 -领跑中央商务 -环境宜居、配套齐全 -享受生活办公之便捷 营销推广定位营销推广定位 功能功能 形象形象 市场市场 主力客户主力客户 71% 71% -都市新贵 -拆迁户 -个体企业主 -企业中高层管理者 次级客户次级客户 22% 22% -企事业单位 -灰色收入群体 补充客户补充客户 7% 7% -外地人士 整体定位整体定位 营销推广定位营销推广定位 整体定位整体定位 标大房地产于黔西核心

9、地段及未来发展中心，全 力打造首席cbd中央商务区，为您抢占财富先机 城市综合体典范，以品质和价值引领未来核心发 展，兼顾现代与时尚、自由与快捷、高端与服务 配套齐全，生活宜居，办公便捷，集居住、办公、 购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的全功能享受 以2545岁的本地目标主力客户群为主，兼顾自 用与投资客，同时兼顾首次与二次以上置业 关键点 市场市场 功能功能 形象形象 客户客户 营销推广定位营销推广定位 项目形象主题项目形象主题 关键字：品质与价值、现代与时尚、自由与便捷 营销推广定位营销推广定位 项目形象主题项目形象主题 品质与价值 核心地段发展中心黔西首席财富先机 营销推广定位营销推广定位

10、项目形象主题项目形象主题 现代与时尚 精装公寓商务办公休闲娱乐时尚购物 营销推广定位营销推广定位 项目形象主题项目形象主题 自由与便捷 户型自由配套完善交通便利高端服务 营销推广定位营销推广定位 补充客户群补充客户群 主力客户群 目标 主力目标客户主力目标客户 -都市新贵 -拆迁户 -个体企业主 -企业中高层管理者 -企事业单位 -灰色收入群体 -外地人士 营销推广定位营销推广定位 主力目标客户描述主力目标客户描述 -都市新贵 -拆迁户 -个体企业主 -企业中高层管理者 抓住主流客户群，是市场主要购买力所在；年龄层 大多定位在2545岁之间，他们有一定的经济基础、 文化层次，对购买物业有一定的

11、知识和经验，所以 才真正知道所要购买物业的价值 -外地人士 有一定的经济能力，但不满足于现状，看好黔西发 展潜力，想到黔西发展事业；需求的物业类型以三 房、四房以内，以及具有投资升值空间的商铺、写 字楼也是考虑的物业 -企事业单位 -灰色收入群体 他们关心的是物业的品质与投资价值，对价格 不太敏感，购买的物业类型为大面积住宅或办 公用房，面积需求相对较大 营销推广定位营销推广定位 主力客户年龄层次定位主力客户年龄层次定位 客户群客户群 营销推广定位营销推广定位 客户群客户群 主力客户来源地域定位主力客户来源地域定位 营销推广执行营销推广执行 主要营销推广模式主要营销推广模式 节点式营销节点式营

12、销 围绕认筹与开盘两个重要节点进行宣传炒作，以项目整围绕认筹与开盘两个重要节点进行宣传炒作，以项目整 体定位为基础，重点强化形象主题，以打动潜在客户并体定位为基础，重点强化形象主题，以打动潜在客户并 达到蓄客量，有效促进项目开盘热销达到蓄客量，有效促进项目开盘热销 事件性营销事件性营销 结合时效性较强的重大事件来进行项目宣传，在吸引潜结合时效性较强的重大事件来进行项目宣传，在吸引潜 在客户群持续关注的同时有效提升项目知名度及价值感，在客户群持续关注的同时有效提升项目知名度及价值感， 使之有效促进项目销售使之有效促进项目销售 营销推广执行营销推广执行 营销推广方案部署营销推广方案部署 项目形象预

13、热期项目形象预热期 营销阶段：形象宣传、产品宣传、为开盘蓄客 时间控制：一个半月 宣传主线：项目整体形象与产品 重要节点：销售人员进场、物料到位、广告拓展、项目认筹 重点工作： 1、市场考察及销售人员的招募及培训；2、项目整体宣传及阶段性营销方案的确 定；3、准备销售资料、广告宣传物料与道具；4、客户蓄积、推盘计划确定，以 及认筹、开盘的筹备 营销推广执行营销推广执行 营销推广方案部署营销推广方案部署 开盘热销强销期开盘热销强销期 营销阶段：开盘销售、持续推广 时间控制：二个半月 宣传主线：产品价值、升值及回报产品价值、升值及回报 重要节点：认筹回款、举办活动、客户答谢 重点工作： 1、阶段性

14、营销计划以及广告媒体宣传计划；2、客户接待、维护、蓄积工作；3、 客户认筹、转签、放贷、回款工作；4、客户看房展示、回访以及以老带新工作 营销推广执行营销推广执行 营销推广渠道营销推广渠道 广告 网络 短信 户外 展点 派单 电话 a+b 宣传组合 客户 b组合 a组合 营销推广执行营销推广执行 促销推广活动促销推广活动 优惠活动 以老带新 买房送礼 付款折扣 团购打折 开盘优惠 认筹优惠 配合广告 宣传相互 结合 客户 营销推广执行营销推广执行 营销推广方案营销推广方案广告广告 电话回访电话回访 受众选择：老客户、登记客户、来电来访客户、其他潜在客户 重点工作：形象宣传、产品宣传、形象宣传、

15、产品宣传、协助蓄客及销售协助蓄客及销售 回访时间：每天恰当时间 回访时限：预热期、开盘前后、强销期、持销期预热期、开盘前后、强销期、持销期 准备工作：销售资料、客户清单、电话 执行人员：项目销售人员 营销推广执行营销推广执行 营销推广方案营销推广方案广告广告 派单派单 派单选址：项目周边、莲城大道、大转盘、水西大道、水西公园 重点工作：形象宣传、产品宣传、形象宣传、产品宣传、蓄客及销售蓄客及销售 派单时间：人流密集时段或周末 派单时限：预热期、开盘前后、强销期、持销期预热期、开盘前后、强销期、持销期 准备工作：准备物料（dm单+名片） 金源国际 cbd 执行人员：外联派单人员 营销推广执行营销

16、推广执行 营销推广方案营销推广方案广告广告 设展点设展点 设点选址：安居小区，甘家庄、甘家庄、火电厂、甘棠等 重点工作：形象宣传、产品宣传、传、产品宣传、蓄客及销售蓄客及销售 设点时间：每周天气允许时间 设点时限：依照销售节点、预热期、开盘前后、强销期 准备工作：销售资料、x展架、物料（dm单+名片） 执行人员：销售人员轮值 营销推广执行营销推广执行 营销推广方案营销推广方案广告广告 户外户外 户外选址：人流量大的区域商业中心，如大转盘等 重点内容：项目形象、认筹信息、开盘公告、产品促销 投放时间：开盘前一个月 投放时限：3-6个月个月 准备工作：户外广告创意 执行人员：外联广告投放单位 营销

17、推广执行营销推广执行 营销推广方案营销推广方案广告广告 短信短信 主投放区：黔西县城（次投放区为黔西周边） 工作重点：将项目信息精确投放至目标客群 投放时间：项目开放认筹及开盘前的周末 投放时限：开放认筹前、开盘前、优惠活动前 准备工作：短信内容创意 执行人员：外联短信推广平台 营销推广执行营销推广执行 营销推广方案营销推广方案广告广告 网络网络 主打网站：搜房、亿房等主流房地产网站 工作重点：形象宣传、产品宣传、定期更新项目资讯、炒作项目论坛以及话题 投放时间：项目认筹、开盘、优惠活动前一个月 投放时限：预热期、开盘前、强销期、持销期预热期、开盘前、强销期、持销期 准备工作：网络推广创意 执

18、行人员：外联网络推广平台 营销推广执行营销推广执行 促销推广活动促销推广活动描述描述 认筹优惠 认筹金交 1万抵2万！ 认筹金交 2万抵3万！ 开盘优惠 开盘当天 前已认筹 客户不仅 优先参与 摇号选房， 同时再享 现金返还 优惠！ 团购打折 单位或个 人组团同 时认筹5套 以上至10 套以内 （不含10 套）通通 打98折！ 如同时认 筹10套以 上通通打 95折！ 付款折扣 认筹及开 盘期间一 次性全额 首付50% 的贵宾， 除了享受 其他优惠 的同时再 享一个98 折！ 如一次性 全额付清 所有房款 更可享95 折！ 买房送礼 开盘当天 前已认筹 客户不仅 享受“开 盘优惠”， 更有“好 礼”相送！ 以老带新 “老带新， 有惊喜！” 已认筹的 老客户每 介绍一个 新客户认 筹成